Признание добросовестным приобретателем автомобиля

14 октября 2016

Апелляционное определение СК по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан от 31 июля 2014 г. по делу N 33-10215/2014

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Калимуллина Р.Я.,

судей Янсона А.С., Фахрутдиновой Р.А.,

при секретаре судебного заседания Мельникове А.Д.,

рассмотрела в открытом судебном заседании по докладу судьи Калимуллина Р.Я. гражданское дело по апелляционной жалобе истца Каримова Р.М. на решение Советского районного суда гор. Казани от 21 мая 2014 года, которым постановлено:

Иск Каримова Р.М. удовлетворить частично.

Признать недействительным договор купли-продажи жилого помещения по адресу: «адрес» , заключённый между Каримовой Х.И. и Каримовым М.Р.

В удовлетворении иска Каримову Р.М. к Зарипову А.А. о признании договора купли-продажи недействительным отказать.

Встречный иск Зарипова А.А. к Каримову М.Р., Каримову Р.М. о признании добросовестным приобретателем удовлетворить.

Признать Зарипова А.А. добросовестным приобретателем жилого помещения по адресу: «адрес» .

Проверив материалы дела, обсудив доводы жалобы, заслушав пояснения представителя истца Каримова Р.М. — Давлетшиной А.Ф., поддержавшей жалобу, возражения представителя ответчика Зарипова А.А. — Ахметзянова А.Р. и ответчика Каримова М.Р., Судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

22.05.2013 Каримова Х.И. умерла.

25.05.2013 Каримов М.Р. продал данное жилое помещение Зарипову А.А. (л.д. 142 т. 1).

Каримов Р.М. (дядя ответчика и сын умершей Каримовой Х.И.) обратился в суд с иском к Каримову М.Р. и Зарипову А.А. о признании договоров купли-продажи недействительными, ссылаясь на то, что данные сделки совершены с нарушением действующего законодательства, поскольку Каримова Х.И. в силу возраста и наличия различных заболеваний при совершении сделки не осознавала значение своих действий.

Зарипов А.А. предъявил встречный иск к Каримову Р.М. и Каримову М.Р. о признании добросовестным приобретателем и сохранении за ним права собственности на квартиру, указывая, что данное жилое помещение он приобрёл у Каримова М. Р. за 1.000.000 рублей, при этом воспользовался услугами риэлтора, права собственности продавца на момент продажи были оформлены надлежащим образом, правоустанавливающий документ не вызывал сомнений.

Суд иск удовлетворил частично, удовлетворил встречный иск, постановив решение в вышеуказанной формулировке.

В апелляционной жалобе Каримов Р.М. по мотиву незаконности и необоснованности, неправильного применения норм материального права просит об отмене решения в части удовлетворения встречного иска Зарипова А.А. и в части отказа истцу в иске и вынесении нового решения об отказе Зарипову А.А. во встречном иске и об удовлетворении его (Каримова Р.М.) иска в части признания недействительным и заключённого между Каримовым М.Р. и Зариповым А.А. 25.05.2013 договора купли-продажи квартиры.

При этом истец ссылается на то, что Зарипов А.А. избрал не предусмотренный законом способ защиты своих прав, его нельзя признать добросовестным приобретателем, поскольку он не интересовался, кто являлся прежним хозяином квартиры, продавцу же к моменту заключения между ними договора купли-продажи жилое помещение принадлежало только 10 месяцев. Квартира Зарипову А.А. продана по заниженной (вдвое ниже рыночной) цене.

Судебная коллегия полагает решение в части отказа истцу в иске и удовлетворения встречного иска подлежащим отмене, с вынесением нового решения в этой части об удовлетворении иска Каримова Р.М. о признании недействительным договора купли-продажи от 25.05.2013 между Каримовым М.Р. и Зариповым А.А. и отказе Зарипову А.А. во встречном иске.

Согласно ст. ст. 166, 167, 177 ч. 1 ГК Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо.

Суд вправе применить последствия недействительности ничтожной сделки по своей инициативе, если это необходимо для защиты публичных интересов, и в иных предусмотренных законом случаях.

Недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.

При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

Сделка, совершенная гражданином, хотя и дееспособным, но находившимся в момент ее совершения в таком состоянии, когда он не был способен понимать значение своих действий или руководить ими, может быть признана судом недействительной по иску этого гражданина либо иных лиц, чьи права или охраняемые законом интересы нарушены в результате ее совершения.

Как видно из материалов дела, в частности, заключения первичной посмертной комплексной психолого-психиатрической экспертизы от 4.12.2013 и выводов комиссии экспертов ФГБУ «ГНЦССП имени В.П.Сербского от 1.04.2014, Каримова Х.И. на момент заключения с Каримовым М.Р. договора купли-продажи от 2.08.2012 страдала психическим расстройством в форме сосудистой деменции (слабоумие), что лишало её способности понимать значение своих действий и руководить ими (л.д. 189 об, 238 — 239).

При наличии таких обстоятельств районный суд пришёл к правильному выводу о недействительности договора купли продажи от 2.08.2012 между Каримовой Х.И. и Каримовым М.Р.

В то же время в обоснование решения в части отказа в признании недействительной сделки от 25.05.2013 между Каримовым М.Р. и Зариповым А.А. и удовлетворения встречного иска суд первой инстанции указывает, что Зарипов А.А. является добросовестным приобретателем, он не знал и не мог знать о том, что Каримов М.Р. не имел права отчуждать спорное жилое помещение.

Кроме того, истец избрал ненадлежащий способ защиты нарушенного права, его интересы не подлежат защите путём удовлетворения иска к добросовестному приобретателю с использованием установленного ст. 167 ГК Российской Федерации правового механизма. Такая защита возможна лишь путём удовлетворения виндикационного иска, если для этого имеются предусмотренные ст. 302 ГК Российской Федерации основания.

С такими доводами согласиться нельзя.

В соответствии со ст. 330 ГК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Следует отметить, что заключённый 02.08.2012 договор купли-продажи между Каримовой Х.И. и Каримовым М.Р. ввиду совершения данной сделки продавцом, страдавшим в тот момент психическим расстройством, лишавшим способности понимать значение своих действий и руководить ими является изначально (то есть с момента её совершения) ничтожной сделкой, не влекущей каких-либо юридических последствий для её участников. Соответственно, Каримов М.Р. не был вправе совершать какие-либо последующие сделки с квартирой. Поскольку законом в такой ситуации предусмотрена возможность применения последствий недействительности ничтожной сделки, у районного суда отсутствовали правовые основания к отказу Каримову Р.М. в иске и в части признания недействительным договора купли-продажи, заключённого Каримовым М. Р. и Зариповым А.А.

В данном случае Зарипов А.А. вправе требовать от Каримова М.Р. лишь возврата полученной по сделке денежной суммы.

В силу ст. 12 ГК Российской Федерации защита гражданских прав осуществляется путем:

признания права;

восстановления положения, существовавшего до нарушения права, и пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения;

признания оспоримой сделки недействительной и применения последствий ее недействительности, применения последствий недействительности ничтожной сделки;

признания недействительным решения собрания;

признания недействительным акта государственного органа или органа местного самоуправления;

самозащиты права;

присуждения к исполнению обязанности в натуре;

возмещения убытков;

взыскания неустойки;

компенсации морального вреда;

прекращения или изменения правоотношения;

неприменения судом акта государственного органа или органа местного самоуправления, противоречащего закону;

иными способами, предусмотренными законом.

Законом не предусмотрен такой способ защиты нарушенного права, как признание гражданина по его иску добросовестным приобретателем имущества, фактически в данном случае ответчиком Зариповым А.А. представлены возражения на иск.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 328, 329, 330 Гражданского процессуального кодекса РФ, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Советского районного суда гор. Казани от 21 мая 2014 года по данному делу в части отказа истцу в иске и удовлетворения встречного иска отменить, вынести в этой части новое решение.

Иск Каримова Р.М. о признании недействительным договора купли-продажи от 25.05.2013 удовлетворить, признать недействительным заключённый 25.05.2013 между Каримовым М.Р. и Зариповым А.А. договор купли-продажи квартиры «адрес» дополнив резолютивную часть решения указанием о применении последствий недействительности ничтожной сделки — договора купли-продажи этой квартиры от 2.08.2012.

Во встречном иске Зарипову А.А. к Каримову Р.М. и Каримову М.Р. о признании добросовестным приобретателем отказать.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в течение шести месяцев в кассационном порядке.

Председательствующий:

Судьи:

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Сегодня Конституционный Суд РФ вынес итоговое постановление о проверке п. 1 ст. 302 ГК РФ в том смысле, как он понимается в правоприменительной практике и позволяет истребовать у конечных приобретателей недвижимое имущество по требованию публичных органов, даже если ранее правомерность перехода имущества по сделкам подтверждалась государственными регистрационными действиями. Также КС РФ пояснил поставленный заявителем вопрос о неконституционности произвольного толкования судами термина «добросовестный приобретатель».
Согласно материалам дела, Никулинский районный суд г. Москвы удовлетворил иск Департамента городского имущества г. Москвы о выселении заявителя из приобретенной им квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того, суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан и, следовательно, добросовестность приобретателя не имеет значения.
Заявитель стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры москвича, умершего в 1994 г. и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе ВС РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – г. Москвы – в результате противоправных действий третьих лиц.
КС РФ напомнил, что термин «добросовестный покупатель» поясняется в самой оспариваемой норме и конкретизирован в постановлении КС РФ от 21 апреля 2003 г. № 6-П, а также уточнен в совместном постановлении Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29 апреля 2010 г. № 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».
Так, запись в реестре права собственности отчуждателя не является бесспорным доказательством добросовестности приобретателя. Ответчик может быть признан таковым при условии, если сделка, по которой он приобрел во владение спорное имущество, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена не правомочным отчуждателем. Собственник вправе опровергнуть возражения приобретателя о его добросовестности, доказав, что при совершении сделки приобретатель должен был усомниться в праве продавца на отчуждение имущества.
Также председатель КС РФ Валерий Зорькин, оглашая постановление, указал на то, что в обзорах судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов, утвержденных Президиумом ВС РФ 1 октября 2014 г. и 25 ноября 2015 г., перечислены наиболее общие условия признания приобретателя добросовестным: наличие записи в реестре права собственности, была ли проявлена разумная осмотрительность при заключении сделки, какие меры принимались им для выяснения прав лица, отчуждающего это имущество, производился ли осмотр жилого помещения до его приобретения и др.
Что касается истребования жилых помещений из владения граждан по искам публично-правовых образований, в собственность которых они ранее поступили как выморочное имущество, то, по мнению КС РФ, применительно к этим отношениям необходимо учитывать их специфику. К таким образованиям, хотя они и вступают в гражданские правоотношения на равных началах с другими участниками, нормы гражданского законодательства, относящиеся к юрлицам, могут быть применены, только если иное не вытекает из закона или особенности данных субъектов.
Собственник имущества по общим правилам несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, что предполагает регистрацию им своего права, законодательное закрепление необходимости которого, как указывал КС РФ в постановлении от 26 мая 2011 г. № 10-П, является признанием со стороны государства публично-правового интереса в установлении принадлежности недвижимого имущества конкретному лицу.
При этом бездействие публично-правового образования, не оформляющего в разумный срок права собственности, в определенной степени создает предпосылки к его утрате. При регулировании гражданско-правовых отношений между собственником выморочного имущества и его добросовестным приобретателем справедливым было бы переложение неблагоприятных последствий в виде утраты такого имущества на публично-правовое образование, которое могло и должно было принять меры по его установлению и надлежащему оформлению своего права.
«Пренебрежение требованием разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом со стороны собственника-госоргана не должно влиять на имущественные и неимущественные права граждан, в частности добросовестных приобретателей», – подчеркнул Валерий Зорькин.
Между тем п. 1 ст. 302 ГК РФ как по буквальному, так и по придаваемому правоприменительной практикой смыслу фактически не учитывает возможность ненадлежащего исполнения компетентными органами публично-правового образования своих обязанностей, совершения ошибок, а также не отвечающего критериям разумности и осмотрительности осуществления ими своих прав. Защита интересов таких образований за счет ущемления прав добросовестных приобретателей в такой ситуации недопустима, указал КС РФ, добавив, что такой подход согласуется с позицией ЕСПЧ, изложенной в деле «Гладышева против России».
На этом основании КС РФ постановил:
1. Признать п. 1 ст. 302 ГК РФ соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой им предусматривается право собственника истребовать принадлежащее ему имущество от добросовестного приобретателя в случае, когда это имущество выбыло из владения собственника помимо его воли.

2. Признать п. 1 ст. 302 ГК РФ не соответствующим Конституции РФ в той мере, в какой он допускает истребование как из чужого незаконного владения жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные Единого государственного реестра недвижимости и прошел надлежащим образом процедуру государственной регистрации права собственности, по иску соответствующего публично-правового образования, в случае когда данное образование не предприняло соответствующих мер при контроле над выморочным имуществом.
3. Правоприменительное решение по делу заявителя подлежит пересмотру в установленном порядке.

Добросовестный приобретатель: критерии допустимой защиты

Для начала определимся с терминологией, а именно установим, кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя. Ответ на этот вопрос мы найдем в п. 1 ст. 302 ГК РФ. Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

  1. Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.
  2. Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Отметим, что для жилого помещения, виндикационный иск в отношении которого предъявило публично-правовое образование (РФ, ее регион, район или город) существует однозначный маркер добросовестности — регистрация прав в ЕГРН за добросовестным приобретателем в течение 3-х лет после того, как собственник перестал владеть жильем. Если первоначальный собственник все же надеется на возврат помещения, то ему придется доказать недобросовестность приобретения (п. 4 ст. 302 ГК РФ, действует с 01.01.2020).

Оспаривая добросовестность приобретателя, при рассмотрении вопроса о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

  • родственных связей;
  • служебных связей;
  • участия в уставных капиталах организаций;
  • иных форм аффилированности.

ВАЖНО! Добросовестность приобретения по критерию возмездности сделки оценивается не только на момент ее заключения, но и на момент передачи имущества, а также на момент исполнения обязательства по его оплате.

Так, если вещь не была оплачена покупателем по возмездному договору в установленный срок, то и требовать защиты как добросовестный приобретатель он не имеет права (п. 4 информационного письма президиума ВАС РФ «Обзор судебной практики по некоторым вопросам, связанным с истребованием имущества из чужого незаконного владения» от 13.11.2008 № 126).

Приведем еще один пример, когда отсутствие возмездности при получении имущества является основанием для отказа в защите, казалось бы, абсолютно добросовестного приобретения. Спорное имущество было передано в хозяйственное ведение унитарному предприятию. Суд при рассмотрении иска собственника об истребовании такого имущества указал, что передача имущества унитарному предприятию была произведена безвозмездно, а, следовательно, защита добросовестного приобретения на эту ситуацию не распространяется.

Добросовестный приобретатель недвижимого имущества и его особенности

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого иного прежде всего тем, что обретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации. Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности, во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Вспомним общее правило, закрепленное в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ. Согласно этому правилу право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом. Об этих случаях мы будем говорить подробнее в следующем разделе.

Суды прямо называют должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи.

Например, в Определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 04.06.2019 № 18-КГ19-37 указано, что покупатель квартиры была близко знакома с истицей и в курсе ее дел (муж ответчицы был доверенны млицом мужа истицы). Соответственно, приобретя квартиру, выбывшую из владения истицы по недействительным сделкам, ответчица не провяила должной осмотрительности.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

  • личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;
  • соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;
  • отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;
  • наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Ст. 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, даже несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

  1. При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:
    • собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;
    • было у них похищено;
    • выбыло из владения другим путем против их воли.
  2. При безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

ВАЖНО! Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а, следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а, следовательно, имеют все те же особенности, о которых мы говорили выше. Тем не менее в этом разделе мы затронем еще несколько вопросов, так или иначе связанных с добросовестным приобретением земельных участков или их истребованием:

  1. Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).
  2. Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. Напомним, что в соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).
  3. Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).
  4. Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Судебная практика по исковым заявлениям о признании добросовестным приобретателем квартиры

В этом разделе пришел черед изучить самую последнюю судебную практику, так или иначе затрагивающую вопросы о добросовестном покупателе жилых помещений.

Разберем некоторые из них:

  1. Начнем с постановления Конституционного суда от 22.06.2017 № 16-П, признавшего неконституционным положения п. 1 ст. 302 ГК РФ для следующего случая: когда истребуется местными властями выморочное (т.е. оставшееся от умершего, у которого не было наследников) жилье от добросовестного приобретателя, если жилье было приобретено возмездно и оформлено в Росреестре. При этом местные власти не предприняли своевременных действий для оформления прав на спорное жилье. Позиция Конституционного суда успешно реализуется на практике: момент принятия местной администрацией мер по оформлению спорного жилья уверенно вошел в предмет доказывания по спорам о выморочном имуществе (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18.06.2019 № 5-КГ19-88).
  2. Правом на предъявление виндикационного иска обладает только собственник или наниматель квартиры (Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утв. Президиумом Верховного Суда РФ 25.11.2015)..
  3. Конституционный суд пояснил, что в применяемом судами толковании ст. 302 ГК РФ данная статья распространяет своедействие на земельные участки (Определение Конституционного Суда РФ от 18.07.2019 N 2092-О).
  4. В апелляционном определении от 18.04.2016 по делу № 33-9610/2016 Мосгорсуд встал на защиту добросовестного приобретателя, указав, что жилое помещение не выбывало из владения собственника против его воли. При наличии обязательственных отношений истребование имущества из чужого незаконного владения невозможно.

О позициях Консутитуционного Суда РФ по вопросам приобретательной давности читайте статью КонсультантПлюс. Если у вас еще нет доступа к системе КонсультантПлюс, вы можете оформить его бесплатно на 2 дня.

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

  1. Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).
    Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).

    ВАЖНО! При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.

    Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).

  2. Требования о признании добросовестным приобретателем.
    Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Напомним, что основанием доказательной базы в этом случае должны стать:
  • документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;
  • документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

ВАЖНО! Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

Компенсация за утрату права

Принимая во внимание, что и добросовестный приобретатель, и утративший жилье собственник могут фактически безвинно пострадать в результате того, что суд займет противоположную позицию, законодатель предусмотрел компенсацию из бюджета государства.

ВАЖНО! Компенсация предусмотрена ст. 68.1 закона «О государственной регистрации недвижимости» от 13.07.2015 № 218-ФЗ. Данная норма применяется с 01.01.2020, ранее правила о компенсации содержались в отмененном законе «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

На компенсацию может рассчитывать добросовестный приобретатель, который все же лишился своего приобретения. Компенсацию для собственника, который не смог истребовать жилье у добросовестного приобретателя, отменили.

Условия получения компенсации:

  • вступившим в законную силу решением суда было присуждено возмещение вреда, который был причинен в виде утраты жилья;
  • исполнение этого решения не произошло в течение 6 месяцев по причинам, за которые взыскатель не отвечает.

Размер компенсации вычисляется по размеру реально причиненного ущерба, например, по кадастровой стоимости утраченного жилья.

***

В заключение еще раз подчеркнем, что добросовестным приобретателем может быть признан только покупатель, который оплатил недвижимое имущество, а также не знал и не имел возможности узнать о неправомерности сделки. Если же недвижимое имущество попало к приобретателю безвозмездно, рассчитывать на защиту по принципу добросовестного приобретения ему не удастся.

Более полную информацию по теме вы можете найти в КонсультантПлюс.
Полный и бесплатный доступ к системе на 2 дня.

В этом споре чиновники стали судиться с гражданкой, которая оформила на себя муниципальную квартиру матери, после ее смерти. Дочь приватизировала жилье и продала. Но чиновники, которые внимательно следят за подобным жильем, поставили под сомнение законность действий дочери. А соответственно, по цепочке, и нового хозяина этой квартиры.

Но все по порядку. После смерти хозяйки однокомнатной квартиры ее дочь переписала жилье на себя. При оформлении гражданка объяснила, что они с матерью жили вместе. Нотариус все, что положено, сделал.

И через какое-то время новая собственница материнскую квартиру продала. Прошло время, и чиновники местного департамента имущества подготовили и отнесли в суд иск к дочери умершей хозяйки квартиры.

В исковом было сказано, что дочь в этой квартире на самом деле не жила и вообще не доказала принятие наследства. Поэтому квартира является выморочным имуществом. Чиновники просили признать недействительным свидетельство о праве на наследство, забрать квартиру и выселить жильцов.

Но чиновники в суде проиграли. Суд решил, что дочка является наследницей первой очереди, а сами чиновники вовремя не зарегистрировали право на выморочное имущество. Новый хозяин квартиры — вообще добросовестный приобретатель, который вел себя при покупке правильно и проверил все по ЕГРН.

Чиновники оспорили отказ в городском суде и там нашли понимание. Решение райсуда было отменено, и апелляция приняла новое решение. По нему, как и просили чиновники, было отменено свидетельство о праве на наследство дочери, а продажа «однушки» признана незаконной. Ну а квартира должна отойти городу. Нового жильца решено — выселить.

Правовые аспекты операций с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

Заявления нового хозяина, что он перед покупкой все тщательно проверил и квартира была «чистой», апелляция не услышала.

Чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, а покупатель полагался на данные Госреестра

В решении горсуда сказано, что новый собственник должен был проверить целый список обстоятельств и документов. К примеру, свидетельство о рождении продавщицы жилья, выяснить, почему она долго не оформляла право собственности, а через месяц после оформления продала квартиру. Горсуд даже заявил, что покупателю надо было проверить копию паспорта продавщицы и если бы он это сделал, то увидел бы, что прежняя хозяйка несколько раз меняла паспорт. По мнению горсуда, если бы новый хозяин все это проверил, то не попал бы в такую ситуацию.

В общем, городской суд предъявил новому собственнику квартиры такие требования, которые сделали бы покупку жилья просто невозможной. Так, покупатель, по мнению апелляции, должен был проверить действия нотариуса по выдаче свидетельства о праве на наследство. На это заявление Верховный суд отреагировал так — это, сказал он, с одной стороны, практически подрывает смысл существования нотариата как специального института, предназначенного для проверки этих обстоятельств. Тем более что нотариальные акты должны приниматься всеми как юридически достоверные. А с другой — требует от покупателя практически невозможного: проверки того, о чем у него нет никакой информации.

В итоге Верховный суд разъяснил, что входит в понятие «должная осмотрительность» при покупке жилья. По мнению Судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ, когда чиновники не оформляют выморочное имущество вовремя, то они создают предпосылки к его утрате, в том числе в результате противоправных действий третьих лиц, сказано в решении Верховного суда.

Вот что заявила высокая судебная инстанция о добросовестности приобретателя. Суд напомнил о статье 302 Гражданского кодекса. По ней собственник может истребовать имущество у добросовестного приобретателя, когда оно выбыло из владения собственника помимо его воли. Кстати, эта статья уже обсуждалась в Конституционном суде, напомнил Верховный суд, и Конституционный суд признал ее частичную неконституционность.

Суть вот в чем. Конституционный суд два года назад помог покупателю жилья отстоять свои права на купленную квартиру в споре с имущественным департаментом города. Очень похоже на наш случай. Обсуждение происходило в рамках дела по заявлению Александра Дубцова, получившего жилье по цепочке перепродаж, которую организовали «черные риелторы», потом осужденные за мошенничество. Суды решили, что недвижимость, оформленная на подставных лиц после смерти хозяина, поменяла собственника незаконно, поэтому сделки купли-продажи не имеют силы, а квартира незаконно выбыла из владения города. Но Конституционный суд встал на сторону гражданина и решил иначе — суд постановил, что нельзя истребовать выморочное имущество у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и зарегистрировал право собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.

Конституционный суд указал, что имущественный департамент не может ссылаться на то, что выморочное имущество выбыло из его владения помимо его воли, если город слишком долго не интересовался судьбой этого имущества, а добросовестный покупатель полагался на данные Единого госреестра.

В нашем случае ситуация аналогичная: чиновники вовремя не предприняли никаких действий, чтобы оформить жилье, говорится в определении Судебной коллегии по гражданским делам.

Верховный суд отправил дело на новое рассмотрение.

Римское право не слишком легко в своем понимании, особенно с позиции современности, поэтому я посвящаю ему целый раздел на сайте. Назовем его «кружок по Римскому праву». На этой странице я буду размещать решенные задачи по Римскому частному праву, при этом решения содержат возможность комментирования, поэтому Вы можете смело оставлять свои мнения относительно правильности увиденного. На форуме сайта я создал специальный раздел о Римском праве, поэтому если хотите что-то обсудить или Вам нужно решить какие-нибудь задачи — пишите туда!
Задача 1.
Сильный ветер, сорвав с крыши дома черепицу, увлек ее на соседский двор, где ею была убита овца. А) возможен ли иск к хозяину черепицы? Б) если возможен, то какой — вещный или персональный? В) о чем иск? г) каким образом будет исчислена его сумма? Составьте формулу иска, выделив его части (самое главное выделив интенцию и кондемнацию).
Смотреть решение
Задача 2.
Некий студент предложил старьевщику хламиду для продажи, вложив в карман золотой солид. Покупатель, нащупав деньги, тотчас заплатил затребованную студентом сумму, явно превысившую нормальную цену. Получив деньги, студент, не выпуская из рук хламиды, вытряхнул солид, после отдал ее старьевщику. Тот возопил и потащил студента к претору, обвиняя его в обмане. Стоя перед претором, студент выдвинул следующую эксцепцию: — солид, как всякая монета, не продается; — деньги по своей природе не могут служить принадлежностью одежды и потому не могут быть предметом ни иска об ущербе (применительно к данному случаю), ни тем более иска об обмане. а) согласны ли Вы с аргументацией ответчика? б) может ли истец настаивать на возмещении убытка, возникшего из-за разницы между действительной стоимостью и уплаченной за нее ценой? Или на выплате ему разницы между действительной стоимостью имущества, ставшего предметом купли-продажи, и тем, что он за него заплатил? — может ли идти речь об обмане (dolus), то есть о хитрости, имевшей целью обойти, уловить, обмануть другого, как это формулирует юрист Лабеон? А значит, о «о пороке соглашения»? — если Вы согласны дать старьевщику иск, сделайте попытку составить его формулу с тем, чтобы она заключала в себе интенцию, экцепцию, кондемнацию. — какую из экцепций Вы изберете? Помните, что по словам Ульпиана (D. 44. 1. 1), «в эксцепции ответчик является истцом».
Смотреть решение
Задача 3.
В чем наиболее существенное отличие физического лица от юридического, и что их сближало?
Смотреть решение
Задача 4.
Во время эпидемии некая погребальная коллегия, истощив собственные средства, обратилась за помощью к банкиру – трапезиту, но не смогла вернуть заем в установленный срок. Мог ли трапезит обратить взыскание на имущество отдельных членов коллегии?
Смотреть решение
Задача 5.
Взрослые сыновья потребовали у отца раздела имущества семьи на том основании, что оно является их общей собственностью. Отец ответил отказом, ссылаясь на то, что дети, находясь в его власти, являются объектами права, но не субъектами его, что их положение определяется только одним: обязанности — да, права – нет. Так ли это?
Смотреть решение
Задача 6.
У римского гражданина Тиверия было три внука. Один родился от сына, жившего вместе с отцом. Другой родился в семье эманципированного сына. Третий был рожден дочерью, состоявшей в «правильном браке». Какой из внуков находится под властью деда?
Смотреть решение
Задача 7.
Пленение патерфамилиас делало его сына полновластным, но с возвращением отца из плена все возвращалось к прежнему правовому состоянию. Если же отец умрет в плену и это станет известным, с какого момента сын будет считаться полновластным (это может иметь важное значение для заключенных им сделок и пр.) – с момента пленения отца или с момента его смерти в плену? Как вернее определить ситуацию, порожденную пленением восходящего, — как утрату его полновластия в семье или ее приостановления?
Смотреть решение
Задача 8.
Чужая меченая овца приблудилась к чужому стаду и паслась на чужом лугу все лето. В конце концов, она была отыскана хозяином. Вправе ли он набросить на нее веревку и увести к себе, невзирая на протест владельца? Имеет ли значение тот факт, что владение овцой было насильственным и открытым (не тайным)? Может ли быть принято во внимание встречное требование об убытке, связанном с прокормом овцы, ее охраной и пр.?
Смотреть решение
Задача 9.
Два лица, спорившие о праве собственности на драгоценную вещь, согласились оставить ее на хранение третьему (секвестору) вплоть до решения суда. Станет ли секвестор владельцем драгоценности? Держателем? Что если кто-либо из спорящих потребует от секвестора передачи вещи или попытается захватить ее силой? Вправе ли секвестор требовать себе владельческой защиты?
Смотреть решение
Задача 10.
Добросовестный приобретатель купил по незнанию краденую вещь. Может ли он ссылаться на истечение срока приобретательной давности?
Смотреть решение
Задача 11.
Собственник оккупированной владельцем земли объявился ранее истечения срока приобретательной давности, но согласился с предложением владельца о продаже ему земли. Вправе ли покупатель требовать уменьшения покупной цены вследствие сделанных им улучшений (осушения, ограждения)? Будут ли учтены эти затраты при удовлетворении иска о признании права собственности (при эксцепции владельца)?
Смотреть решение
Задача 12.
Скульптору некто заказал портрет своей жены и предоставил для этой цели мрамор. Между тем скульптор получил более выгодный заказ изваять скульптурный портрет императора. Не имея под рукой материала, он использовал мрамор первого заказчика. Тот, увидев результат, согласился принять и оплатить скульптуру императора. Скульптор возражал, упирая на то, что собственником изделия должно считать мастера, «вдохнувшего в безжизненный камень душу». Заказчик настаивал на том, что собственность должна принадлежать тому, кто предоставил материал, ибо в основе всякой духовной деятельности лежит «грубая материя». Как решали этот спор римские юристы? Что думаете об этом вы? Существенно для решения спора то, что материалом, переданным скульптором, мог быть не мрамор, а медь, золото, серебро? Как решался данный вопрос в праве Юстиниана?
Смотреть решение
Задача 13.
Когда вещь становится бесхозной и может быть правомерно присвоена всяким желающим?
Смотреть решение
Задача 14.
Заплатив задаток, римский сенатор предложил ювелиру изготовить драгоценную брошь. Через полгода, еще не расплатившись с ювелиром, сенатор вернул ему брошь с тем, чтобы поменять драгоценный камень. Ювелир выполнил задание, но выдать брошь заказчику отказался, требуя уплаты всей условленной платы. Рассматривавший дело суд обязал ювелира вернуть брошь заказчику при условии уплаты стоимости второго заказа. Верно ли это решение? Чем его можно обосновать? Что остается делать ювелиру?
Смотреть решение
Задача 15.
Контрагент, потерявший интерес в договоре, делает все, чтобы условие, оговоренное договором, не наступило. Справедливо ли считать, как только это выяснится, что условие уже наступило (в должный срок).
Смотреть решение
Задача 16.
Может ли случиться, что исполнение законно, но противоречит добрым нравам? Как должен поступить мудрый судья?
Смотреть решение
Задача 17.
Среди сотни выставленных для продажи рабов покупатель выбрал того, кто выделялся своей интеллигентностью, — грека-учителя, захваченного пиратами на берегу моря. Продавец сообщил, что он не может указать ни на достоинства раба, ни на его недостатки, ибо купил и то через уполномоченного всю партию сразу, как она была выставлена на международном невольничьем рынке. Покупатель, осмотрев раба и поговорив с ним, нашел, что он ему подходит. Раба приставили в качестве учителя к детям хозяина, и он жил в его семье, как вдруг на третьем месяце после покупке упал и забился в эпилептическом припадке. Вопросы: а) это явный или скрытый недостаток вещи; б) есть ли возможность заявить иск о возврате уплаченного и о расторжении сделки; в) может ли покупатель требовать возврата части уплаченного и оставить раба в своей собственности.
Смотреть решение
Задача 18.
По смерти наследодателя, не оставившего завещания, не оказалось законных наследников, и на наследство стали претендовать дальний родственник умершего и его эманципированный сын. Кому отдаст предпочтение претор?
Смотреть решение
Задача 19.
Наследодатель и наследник в равной степени были отягощены долгами в пользу кредиторов. Претор разрешил кредиторам наследника удовлетворить свои претензии только после того, как будет выплачена задолженность кредиторам наследодателя. Последние, не получив своего, стали требовать возмещения из собственного имущества наследника. Это законное требование. Что же остается кредиторам самого наследника?
Смотреть решение
Задача 20.
Некто отказал часть своего наследственного имущества казне (фиску) на сооружение общественных зданий, часть- погребальной коллегии и часть финансовой корпорации, к которой принадлежал. Какая из названных организаций не может быть отказополучателем?
Смотреть решение

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *