Признание договора найма недействительным судебная практика

Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 46-КГ17-19 Требование: Об обязании заключить договор социального найма и признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Обстоятельства: В 2007 году спорное помещение исключено из специализированного жилищного фонда, перешло в муниципальную собственность, в связи с чем истец полагает, что занимает комнату на условиях договора социального найма и имеет право на ее приватизацию. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, поскольку вывод суда о том, что отказ ответчика заключить с истцом договор социального найма на комнату является правомерным, так как последнему предоставлена только часть жилого помещения, противоречит положениям закона и нарушает жилищные права истца.

Согласно частям 1 и 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным кодексом. Договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Определение Верховного Суда РФ от 23.05.2017 N 74-КГ17-7 Требование: О признании недействительными договора социального найма жилого помещения и договора о передаче жилого помещения в собственность и применении последствий их недействительности. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что спорные договоры заключены с нарушением требований жилищного законодательства, а также вопреки его интересам, так как спорная квартира в муниципальную собственность передана ошибочно, что повлекло последующую ее приватизацию ответчиком. Решение: В удовлетворении требования отказано, поскольку на момент заключения оспариваемых договоров спорная квартира на законных основаниях являлась собственностью муниципального образования, которое реализовало правомочия собственника недвижимого имущества и не оспорило совершенные им сделки.

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным кодексом.

Определение Верховного Суда РФ от 14.02.2017 N 66-КГ16-14 Требование: О предоставлении во внеочередном порядке благоустроенного жилого помещения. Обстоятельства: Истец ссылается на то, что он неоднократно обращался к ответчику с заявлениями о предоставлении жилого помещения взамен утраченного, на которые он получал отказы в связи с отсутствием у ответчика постоянного и маневренного жилого фонда. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку судом не выяснено, имеется ли опасность для жизни и здоровья истца, которая требует незамедлительного решения вопроса о его переселении в другое жилое помещение, а также не проверено, принималось ли ответчиком решение о выселении истца из признанного аварийным и подлежащим сносу многоквартирного жилого дома.

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем.

Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 33-КГ16-16 Требование: О взыскании: 1) Расходов по договору найма; 2) Компенсации морального вреда. Обстоятельства: Истцы ссылаются на то, что в связи с длительным уклонением ответчика от исполнения решения суда по делу об обязании предоставить по договору социального найма жилое помещение истцы вынуждены проживать в другом помещении на основании договора найма. Решение: 1) В удовлетворении требования отказано, так как истцами не доказан факт несения расходов на наем жилого помещения; 2) Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение, поскольку суд не учел, что жилищное законодательство не содержит норм, которые предусматривают возможность компенсации морального вреда в связи с нарушением прав гражданина на своевременное предоставление жилья по договору социального найма.

Кроме того, согласно пункту 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных названным Кодексом.

Определение Верховного Суда РФ от 27.09.2016 N 18-КГПР16-104 Требование: Об обязании привести жилое помещение в соответствие с установленными требованиями. Обстоятельства: Прокурор ссылается на то, что ответчиком по договору социального найма истцу как лицу из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, предоставлено жилое помещение, в котором отсутствуют газоснабжение, отопление, горячее водоснабжение, над помещением протекает кровля, имеются трещины в стенах помещения, отсутствуют вытяжные отверстия каналов в ванной комнате, помещение не оборудовано автономным дымовым пожарным извещателем. Решение: Требование удовлетворено, так как предоставленное ответчиком по договору социального найма жилое помещение не отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности.

В соответствии с частью 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных настоящим Кодексом.

Определение Конституционного Суда РФ от 26.04.2016 N 801-О «Об отказе в принятии к рассмотрению жалобы гражданки Архиповой Людмилы Евгеньевны на нарушение ее конституционных прав рядом положений Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации и Конституции Российской Федерации»

В своей жалобе в Конституционный Суд Российской Федерации Л.Е. Архипова просит признать не соответствующими Конституции Российской Федерации, ее статьям 17, 18, 19, 21 (часть 1), 25, 35 (части 1 — 3), 38 (части 1 и 2), 40 (часть 1), 46 (часть 1), 47 (часть 1), 55 и 57, а также федеральному законодательству положения части второй статьи 47, статей 161 и 167 и части первой статьи 196 ГПК Российской Федерации, статьи 20, пункта 2 статьи 292, пункта 3 статьи 672, пункта 2 статьи 677 и пункта 1 статьи 679 ГК Российской Федерации, части 4 статьи 31, части 3 статьи 60 и части 2 статьи 70 Жилищного кодекса Российской Федерации, а также статей 25 и 55 Конституции Российской Федерации.

Определение Верховного Суда РФ от 16.02.2016 N 22-КГ15-3 Требование: О выселении и признании добросовестным приобретателем. Обстоятельства: Истцом указано, что по договору купли-продажи он приобрел квартиру. При оформлении сделки он был осведомлен о временно проживающих в ней лицах, но полагал, что они выселятся после государственной регистрации сделки. Встречное требование: О признании договоров купли-продажи недействительными и истребовании квартиры из чужого незаконного владения. Решение: Дело в части выселения трех ответчиков направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку суд при разрешении спора о выселении членов семьи ответчицы должен был установить, имели ли они в момент приватизации данного жилого помещения равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим.

Частью 2 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации определено, что договор социального найма жилого помещения заключается без установления срока его действия.

Таким образом, право пользования жилым помещением по договору социального найма как для нанимателя, так и для членов его семьи каким-либо сроком не ограничено.

Определение Верховного Суда РФ от 02.02.2016 N 18-КГ15-246 Требование: О возмещении убытков, взыскании неустойки, компенсации морального вреда и штрафа. Обстоятельства: В квартире отсутствовали газоснабжение, отопление, горячее водоснабжение, в связи с тем, что квартира была не пригодна для проживания, истец с членами семьи был вынужден проживать на съемной квартире, а также нести расходы на обогрев своей квартиры. Решение: Дело направлено на новое апелляционное рассмотрение в суд апелляционной инстанции, поскольку возникшие между сторонами правоотношения по обеспечению государственным органом, органом местного самоуправления нуждающихся в жилье граждан жилыми помещениями по договору социального найма регулируются нормами ЖК РФ, Закон о защите прав потребителей не подлежал применению при разрешении настоящего спора.

Согласно части 1 статьи 60 Жилищного кодекса Российской Федерации по договору социального найма жилого помещения одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных данным Кодексом.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 64-КГ15-6 Требование: О признании права собственности на жилое помещение в порядке приватизации. Обстоятельства: Решением суда за истицей и ее несовершеннолетним сыном признано право пользования квартирой на условиях договора социального найма; истица не согласна с отказом ответчиков в заключении договора передачи квартиры в собственность. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение в суд первой инстанции, так как вывод суда о том, что спорная квартира имеет статус служебного жилого помещения, противоречит установленным обстоятельствам; отсутствие заключенного в письменной форме договора социального найма не является препятствием в осуществлении истицей прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма, в том числе права на приватизацию.

Отсутствие же заключенного в письменной форме с соблюдением положений статьей 60, 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договора социального найма, не может препятствовать осуществлению Занимонской О.А. прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма государственного жилищного фонда, в том числе права на приватизацию, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченным органом этого документа.

Определение Верховного Суда РФ от 19.01.2016 N 64-КГ15-5 Требование: О признании права собственности на квартиру в порядке приватизации. Обстоятельства: Истец указывает на то, что решением суда за ним признано право пользования жилым помещением на условиях социального найма, однако его заявление о приватизации жилого помещения оставлено ответчиками без разрешения по существу. Решение: Дело направлено на новое рассмотрение, так как решением суда установлено, что в ордере на квартиру отметки о ее служебном статусе не имеется, доказательств о присвоении квартире служебного статуса в установленном ст. 101 ЖК РСФСР порядке не представлено, в соответствии с Распоряжением Правительства РФ от 27.09.2012 г. N 1801-р военный городок исключена из перечня закрытых военных городков, в связи с чем спорное жилое помещение не может являться служебным.

Отсутствие же заключенного в письменной форме с соблюдением положений статьей 60, 63 Жилищного кодекса Российской Федерации договора социального найма, не может препятствовать осуществлению Максимовым А.С. прав нанимателя жилого помещения по договору социального найма государственного жилищного фонда, в том числе права на приватизацию, так как их реализация не может быть поставлена в зависимость от оформления уполномоченным органом этого документа.

Основанием недействительности сделки является несоблюдение требований закона в момент совершения сделки. Нарушение условий договора может служить основанием для его расторжения, а не для признания недействительным (статья 651 Гражданского кодекса Украины)

4 февраля 2015 года Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины, рассмотрев в судебном заседании дело по иску гр-ки Д. к сельскохозяйственному производственному кооперативу «К» (СПК «К»), третьи лица: отдел Госземагентства в Калиновском районе Винницкой области, регистрационная служба Калиновского районного управления юстиции Винницкой области, о признании договоров аренды земельных участков недействительными и возврате земельных участков по заявлению СПК «К» о пересмотре определения коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2013 года, установила следующее.

В ноябре 2013 года гр-ка Д. обратилась в суд с указанным иском, ссылаясь на то, что 4 апреля 2011 года она и СПК «К» заключили договор аренды, по условиям которого она передала ответчику для ведения товарного сельскохозяйственного производства два земельных участка площадью * га и ** га, расположенные по адресу: ***.

Истица указала, что спорные договоры в нарушение требований статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» не содержат информации об объекте аренды (месторасположении земельного участка), а именно: отсутствуют план или схема земельных участков, акт определения границ земельных участков в натуре (на местности). На этих основаниях истица просила суд признать договоры аренды недействительным и возвратить ей земельные участки.

Решением Калиновского районного суда Винницкой области от 4 марта 2014 года в удовлетворении исковых требований гр-ки Д. отказано.

Решением Апелляционного суда Винницкой области от 26 марта 2014 года решение суда первой инстанции отменено, принято новое решение, которым исковые требования гр-ки Д. удовлетворены.

Определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2014 года кассационная жалоба СПК «К» отклонена, решение Апелляционного суда Винницкой области от 26 марта 2014 года оставлено без изменений.

В поданном в Верховный Суд Украины заявлении СПК «К» просит отменить определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2014 года и решение Апелляционного суда Винницкой области от 26 марта 2014 года, а решение Калиновского районного суда Винницкой области от 11 февраля 2014 года оставить в силе, ссылаясь на неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: пункта 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», а также статьи 15 Гражданского кодекса (ГК) Украины.

В подтверждение своих доводов СПК «К» приводит определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17 сентября 2014 года.

Определением коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 8 декабря 2014 года дело допущено к производству в Верховном Суде Украины.

Заслушав судью-докладчика, проверив доводы заявления, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины признает, что заявление подлежит частичному удовлетворению на таких основаниях.

В соответствии со статьей 355 Гражданского процессуального кодекса (ГПК) Украины заявление о пересмотре судебных решений по гражданским делам может быть подано исключительно на основаниях:

1) неодинакового применения судом (судами) кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях;

2) установления международным судебным учреждением, юрисдикция которого признана Украиной, нарушения Украиной международных обязательств при решении дела судом.

Судами при рассмотрении дела установлено, что на основании государственных актов гр-ке Д. на праве частной собственности принадлежат два земельных участка для ведения товарного сельскохозяйственного производства площадью * га и ** га, расположенные по адресу: ***. 4 апреля 2011 года между гр-кой Д. и СПК «К» заключены договоры аренды вышеуказанных земельных участков. 29 ноября 2012 года указанные договоры зарегистрированы в отделе Госкомзема в Калиновском районе Винницкой области.

Принимая решение об отказе в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции исходил из того, что истицей и ответчиком при заключении договоров аренды земли согласованы все существенные условия, истец не доказал, в чем именно заключается нарушение его прав в связи с отсутствием отдельных условий договора, и существенность таких нарушений.

Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об удовлетворении исковых требований, суд апелляционной инстанции, с выводами которого согласился и суд кассационной инстанций, исходил из того, что заключенные между сторонами договоры аренды земельных участков не содержали существенных условий, предусмотренных пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», в частности, отсутствуют акты установления границ земельных участков и схемы расположения этих участков.

Однако в предоставленном для сравнения определении коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 17 сентября 2014 года суд кассационной инстанции, отменяя решение апелляционного суда и оставляя в силе решение суда первой инстанции, которым были удовлетворены исковые требования о признании договора аренды земельного участка недействительным, исходил из того, что сторонами согласованы все существенные условия договора аренды земли, в частности относительно объекта аренды, а отсутствие плана или схемы земельного участка, определение границ земельного участка в натуре (на местности) не нарушает права истца, следовательно, отсутствие в спорном договоре указанных сведений не может быть основанием для признания этого договора недействительным.

Изложенное свидетельствует о том, что имеет место неодинаковое применение судом кассационной инстанции одних и тех же норм материального права, а именно: пункта 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли» и статьи 15 ГК Украины, что повлекло принятие разных по содержанию судебных решений в подобных правоотношениях.

Решая вопрос об устранении расхождений в применении судом кассационной инстанции норм материального права, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины исходит из следующего.

Согласно части 1 статьи 3 ГПК Украины, каждое лицо имеет право в порядке, установленном этим Кодексом, обратиться в суд за защитой своих нарушенных, непризнанных или оспариваемых прав, свобод или интересов.

Частью 1 статьи 15 Гражданского кодекса (ГК) Украины предусмотрено право каждого человека на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания.

С учетом этих норм правом на обращение в суд за защитой обладает лицо в случае нарушения, непризнания или оспаривания его прав, свобод или интересов, а также в случае обращения в суд органов и лиц, которым предоставлено право защищать права, свободы и интересы других лиц или государственные и общественные интересы. Суд должен установить, были ли нарушены, не признаны или оспорены права, свободы или интересы этих лиц, и в зависимости от установленного решить вопрос об удовлетворении исковых требований или об отказе в их удовлетворении.

По делу, которое пересматривается, суды апелляционной и кассационной инстанций исходили из того, что оспариваемый договор аренды земельного участка является недействительным согласно статье 15 Закона Украины «Об аренде земли» в связи с отсутствием в нем существенного условия, предусмотренного пунктом 1 части 1 статьи 15 Закона Украины «Об аренде земли», — объекта аренды.

Суд апелляционной инстанции, удовлетворяя исковые требования о признании договора недействительным, также сослался на то, что СПК «К» не исполняет предусмотренную пунктом 43 договора аренды обязанность по изготовлению документации, позволяющей гр-ке Д. самостоятельно хозяйствовать на земле.

Однако частью 1 статьи 215 ГК Украины предусмотрено, что основанием недействительности сделки является несоблюдение требований закона в момент совершения сделки. Нарушение условий договора может служить основанием для его расторжения, а не для признания недействительным (статья 651 ГК Украины).

Согласно требованиям части 2 статьи 3604 ГПК Украины, Верховный Суд Украины удовлетворяет заявление по делу, которое пересматривается на основании, предусмотренном пунктом 1 части 1 статьи 355 ГПК Украины, если установит, что судебное решение является незаконным.

С учетом изложенного определение суда кассационной инстанции подлежит отмене с направлением дела на новое кассационное рассмотрение.

Руководствуясь статьей 3603 ГПК Украины, Судебная палата по гражданским делам Верховного Суда Украины постановила:

— заявление СПК «К» удовлетворить частично;

— определение коллегии судей Судебной палаты по гражданским делам Высшего специализированного суда Украины по рассмотрению гражданских и уголовных дел от 21 апреля 2014 года отменить, дело передать на новое рассмотрение в суд кассационной инстанции.

Постановление является окончательным и может быть обжаловано только на основании, установленном пунктом 2 части 1 статьи 355 ГПК Украины.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *