Продать квартиру с долгами

Содержание

Продажа квартиры с долгом по коммунальным платежам

Не важно, по какой причине, но, если возникли долги по коммуналке, ЖК предусматривает штрафы и пени в рамках невыплаченной суммы. А УК вправе осуществить частичное или полное ограничение по снабжению ресурсами.

Важно! По закону, можно продавать приватизированную квартиру с долгами по коммунальным платежам, но не в случае ее ареста судебными приставами.

Последовательность этапов при процессе сделки:

  1. Договориться с покупателем о возможной стоимости квартиры и о том, кто и как будет выплачивать долг.
  2. Собрать документы.
  3. Заключить договор предварительного характера (в нем можно указать результат соглашения).
  4. Погасить долг или передать его покупателю, как было условлено сторонами.
  5. Подписать основной договор купли-продажи.
  6. Оформить переход собственности новому владельцу.

Нужно четко понимать, что долг закреплен не за квартирой, а за ее владельцем.

На каких условиях можно продать квартиру с долгом по квартплате

Продавать квартиру с долгами по ЖКХ без предупреждения о том приобретателя не стоит.

Это может вскрыться в самом начале пути, и сделка отменится. Либо аннулируется по закону после ее проведения.

Возможные способы урегулирования ситуации при создании письменного соглашения:

  • продавец обязуется выплатить долг из денег, полученных вперед, как задаток или аванс;
  • приобретатель сам выплачивает долг, но стоимость квартиры должна быть на сумму долга ниже;
  • в случае категорического отказа покупателя идти на компромиссы продавец обращается в УК и подписывает документ о том, что выплатит долг в рассрочку.

Долг закрепляется за старым л/с, оформленным на имя продавца.

Необходимые документы

Помимо подписанного соглашения между двумя сторонами о наличии долгов, и том, кто будет их оплачивать, необходим целый перечень документов (оригиналы и копии):

  • паспорта, ИНН и свидетельства о рождении детей, и всех, кто зарегистрирован в квартире, плюс справка о семейном составе;
  • свидетельство о браке, разрешение от мужа (жены) и органов опеки на сделку с имуществом;
  • если квартира приватизирована, и есть несколько долевых собственников, нужно согласие, заверенное у нотариуса (либо их личное присутствие);
  • документы на собственность квартиры, в т. ч. из ЕГРН;
  • кадастровый и технический паспорта на продаваемую недвижимость;
  • план БТИ, акт оценки помещения;
  • справка о текущем состоянии л/с из УК;
  • реквизиты счета в банке.

Также необходимо взять документ, что квартира не находится у приставов под арестом.

Договор купли продажи с наличием долговых обязательств

Документ составляется в обычной форме и включает в себя стандартные пункты, где указывается:

  • ФИО сторон;
  • сведения об объекте сделки (адрес, технические характеристики и т. д.);
  • информация о документах на право владения квартирой;
  • цена, и как будет произведен расчет по сделке.

Если, по договоренности, из стоимости квартиры вычитается сумма долговых обременений, цена указывается окончательная, с учетом минуса.

При условии, что продавец сам гасит долг, указывается срок выплаты. В случае оплаты долга из суммы задатка прописываются обе цифры (аванс и долг), а также период, в течение которого он погасится.

Главное, что факт наличия долга и его размер указываются в договоре во избежание в дальнейшем возможности опротестовать его в суде. Лучше, если документ будет нотариально заверен.

Заключение сделки

Покупатель, на этапе переговоров, вправе потребовать у продавца документы, согласно которым в данном объекте нет долгов, никто не прописан (либо гарантийный срок их выписки) и не было проведено незаконных перепланировок.

Пошаговый процесс сделки:

  • продавец собирает документы и извещает приобретателя о наличии долга;
  • переговоры и подписание предварительного договора купли-продажи;
  • из квартиры выписываются все жильцы, что документально подтверждается;
  • оплачиваются долги;
  • подписывается основной договор;
  • перечисляются денежные средства за квартиру, и оформляется право на собственность новым владельцем с получением подтверждающего документа из ЕГРН;
  • ставится в известность УК о смене собственника;

Бывший владелец уведомляет налоговый орган и платит налог. Новый обладатель квартиры имеет право получить 13 %-й налоговый вычет от выплаченной суммы.

Возможные нюансы продажи

Владелец жилья имеет право продать квартиру с долгами или без таковых. Если за время его владения квартира не была отчуждена или арестована, то после ее продажи вся задолженность числится за ним в течение 3 лет. Потом просто списывается. Требование вернуть долг после истечения срока давности, даже через суд, – незаконно.

Приобретатель, не взявший на себя долги за коммунальные услуги, вправе не оплачивать их. Все начисления, за которые он обязан платить, начинаются с даты регистрации его, как собственника. Все угрозы по прекращению подачи ресурсов неправомерны. Можно смело обратиться в прокуратуру. А вот долг по капитальному ремонту, согласно 158 ст. ЖК, переходит к нему в полной мере.

УК не может передать долги другим лицам. Это уголовно наказуемо.

Письменное согласие покупателя

В случае покупки квартиры с долгами, когда клиент согласен взять их на себя, необходимо оформить согласие письменно и описать все нюансы. Либо он покупает квартиру по меньшей стоимости и сам выплачивает всю сумму. Либо дает задаток, из которого торговец погашает накопленный долг. В предварительном договоре должны быть прописаны все суммы и сроки выплаты. Соглашение пишется свободно, но с учетом делового языка. Оно должно содержать личные и паспортные данные, информацию о недвижимости, дату и подписи обеих сторон.

Предварительный договор считается официальным документом, лучше не экономить, и оформить его в нотариальной конторе. После заключения основного договора с перенесением всей информации предварительный уничтожается.

Уменьшение стоимости квартиры на сумму долга

Данный вариант идеален для продающей стороны, когда сумма задолженности очень большая, а сам продавец не может ее оплатить. Но лишь в том случае, когда клиент согласен.

Уведомление управляющей компании

Со сменой собственника меняется и лицевой счет. Поэтому необходимо предупредить УК. И чем раньше, тем лучше. Новый л/с открывается не с даты обращения, а с даты регистрации собственности. Не стоит копить новые долги, уже свои.

Для этого нужно прийти в УК, ТСЖ или абонентский отдел биллинговой компании, которая обслуживает адрес, с оригиналами и копиями договора купли-продажи и выписки ЕГРН. Заявление пишется в свободной форме или на специальном бланке. Если несколько поставщиков предоставляют услуги, то заявление следует написать по каждому из них.

Не всегда, но есть возможность отправить копии документов Почтой России или через интернет.

Что делать, если продавец скрыл долги

Приобретение жилья с задолженностью чревато давлением со стороны УК об ее возмещении. По закону, к новому владельцу переходят только обязательства по капремонту, и никакие аргументы не убедят суд пойти навстречу.

Но в остальных случаях он будет на стороне покупателя. Если есть моральные силы противостоять нападкам коммунальщиков и отстаивать правоту, можно бороться до конца.

Стоит отметить, что действия приобретателя будут правильными, если он, не откладывая, сразу же уведомит о смене владельца. Причем в случае замены одной РСО, по которой возник долг, на другую, нужно найти предыдущую, и также известить.

Есть определенный риск лишиться жилья без компенсации, когда бывшего владельца признают банкротом и сделают это в течение 3-х лет после сделки. Жилье просто уйдет в конкурсную массу. Под данную процедуру может попасть и человек, у которого продавец сам приобрел квартиру (а 3 года не прошли). Последствия те же.

Невозможно предусмотреть все варианты. Но уменьшить риск можно, обратившись к юристам или риэлторам перед началом сделки. Они проверят всю историю квартиры и ее владельцев. Застрахуют от недобросовестности продовца и подскажут пути решения возникшей проблемы.

Можно прибегнуть к страхованию квартиры на случай признания сделки недействительной не по вине покупателя. Но походы по судам обеспечены.

Способ №1 — деньги для оплаты долга можно взять с задатка

Например, долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель и продавец оформляют между собой соглашение о задатке. В соглашении указывают, что покупатель передал продавцу в качестве задатка 200 тыс.руб. и эти деньги пойдут на оплату долга. После оплаты продавец предоставляет покупателю справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Остальные 4,8 млн. продавец получит во время сделки купли-продажи. Задаток всегда входит в цену квартиры — п. 1 ст. 380 ГК.

Плюс способа — он подходит для покупателей с ипотекой. Большинство банков требуют от продавцов квартиры справку об отсутствии долгов по ЖКХ. Иначе они не дадут покупателю деньги в кредит. Поэтому покупатели могут передать деньги от первоначального взноса продавцу в качестве задатка. Эти деньги и пойдут на оплату долгов по ЖКХ.

Минус способа — зависит от суммы долга по коммуналке. Обычно размер задатка — от 30 до 100 тыс.руб. После подписания соглашения о задатке нельзя просто так отказаться от сделки. Если продавцы откажутся продавать квартиру по своей вине, то они обязаны вернуть покупателям сумму задатка в двойном размере. С другой стороны, если откажутся покупатели, то деньги остаются у продавцов. Это называется обеспечительная функция задатка — п. 2 ст. 381 ГК.

Поэтому продавцу нужно решить — готов ли он взять задатком такую большую сумму. И вернуть вдвое больше, если потом откажется от продажи.

Способ №2 — покупатель расплачивается после сделки купли-продажи, часть денег пойдет на оплату долга

Такой же пример: долг собственника за коммуналку — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Покупатель с продавцом в день сделки купли-продажи идут в банк и арендуют две банковские ячейки. Обычно на месяц. В первую ячейку покупатель кладет наличными 4,8 млн.руб., а во вторую 200 тыс.руб. В первом договоре аренды указывают, что продавец сможет забрать деньги с первой ячейки только после регистрации сделки, а со второй — после оплаты долгов по коммуналке.

Потом стороны подают договор купли-продажи в МЦФ или Рег.палату. Примерно через неделю продавец получит договор уже с отметкой о регистрации. Этот договор он относит в банк и забирает деньги с первой ячейки — 4,8 млн.руб. С этих денег он расплачивается за коммуналку и везде берет справки об отсутствии задолженностей. Приносит эти справки в банк и забирает остальные 200 тыс.руб. со второй ячейки.

Вместо банковской ячейки можно воспользоваться аккредитивом. На покупателя оформляется сберегательный счет. Деньги на счет продавца будут переведены по безналичному расчету. Счета могут быть оформлены в разных банках.

Плюс способа — покупатели охотнее соглашаются так рассчитываться с продавцом, потому что для них это более безопасно и лучше защищает их интересы. Также риэлторы часто используют этот способ.

Минусы:

  • Если покупатель с ипотекой. Многие банки требуют, чтобы никаких долгов по ЖКХ не было. Службе безопасности банка проще отказать в оформлении кредита на такую квартиру. Но в любом случае, покупателю стоит заранее все уточнить у своего ипотечного менеджера.
  • Больше бумажной волокиты, беготни и затрат для продавца. Ведь в самом договоре купле-продажи обязательно нужно указывать точную сумму долга, способ и этапы расчетов. Аренда ячейки или аккредитив стоят около 2 тыс.руб. Обычно их оплачивает продавец, ведь это ему идут на уступки в связи с долгом.

Способ №3 — перевести долг на покупателя

Опять пример для наглядности: долг продавца по ЖКХ — 200 тыс.руб., цена квартиры — 5 млн.руб.

Долг можно перевести на основании п. 1 и 2 ст. 391 ГК. Сумму долга можно списать с цены за квартиру, но сделать это все нужно документально. В самом договоре купли-продажи нужно обязательно указать:

  • Цена квартиры — 4,8 млн.руб.
  • Подробные данные о переводе долга. Например, покупатель принимает на себя обязанность по уплате долгов, числящихся за квартирой по адресу …, в размере 150 тыс.руб. перед ООО «ЖЭУ-3» и 50 тыс.руб. перед ООО «Газпром Межрегионгаз».
  • Максимальную дату оплаты. Например, покупатель обязуется оплатить долги до 1 февраля 2019 года. Или в течении 30 дней после подписания договора и т.д.

Или про перевод можно указать отдельным письменным соглашением, которое прилагается к договору купли-продажи. Все обязательно подробно указывать документально, я почему.

Плюсы способа: 1) продавцу меньше беготни по оплате долга ЖКХ и сбору справок. 2) деньги по сделке продавцов получает сразу, а не частями как в способе №2.

Минусы:

  • Если покупатели с ипотекой, то большинство ипотечных банков не пропустят договор купли-продажи с такими условиями. Они просто отказываются выдавать кредит.
  • Если для регистрации сделки потребуется нотариально заверенный договор купли-продажи, то нотариусы обычно отказываются заверять договора с переводом долга (как узнать обязательно ли в моем случае заверять договор купли-продажи квартиры). В п. 2 ст. 391 ГК написано — перевод долга возможен только с согласия кредитора, в нашем случае Управляющей компании и других организаций. Без их согласия перевод долга ничтожен. Поэтому или придется брать письменное согласие с этих организаций или искать другого нотариуса.

    Так было на моей практике. Два нотариуса отказались заверить договор, третий согласился. В итоге сделку купли-продажи зарегистрировали и без согласия Управляющей компании.

Как не нужно продавать квартиру с долгами

Один мой знакомый рассказал как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах за коммуналку нигде в документах не указали.

Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — долг действительно был закрыт. Но все могло обернутся по-другому. Долг мог бы так и остаться на моем знакомом, ведь долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому. Долг висит на человеке, а не на квартире. Новые собственники должны платить за коммуналку только с даты регистрации квартиры в их собственность — п. 5 ст. 153 ЖК и п. 2 ст. 223 ГК. На квартиру оформлен только лицевой счет, но за коммунальные услуги должен платить только тот, кто этими услугами пользовался. Поэтому и долги прикреплены к человеку, а не за квартирой. Исключение — долг по кап.ремонту всегда переходит на нового собственника (п. 3 ст. 158 ЖК).

После сделки новые собственники могут потребовать в Управляющей компании убрать с лицевого счета долг предыдущего собственника и сделать перерасчет. Управляющая компания конечно чаще всего отказываются это делать — ей проще требовать оплатить долги с нынешних собственников, чем искать предыдущих и взыскивать долги с них. В этом случае собственники могут подать в суд и они бы его точно выиграли. Ведь нигде не было написано об обязанности платить долг за предыдущего собственника, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить моему знакомому, хоть он их и вычел с цены за квартиру.

Если у Вас есть вопросы, бесплатно проконсультируйтесь у юриста ↓.

Задайте свой вопрос в форму ниже или в окошко онлайн-консультанта справа внизу экрана. Или позвоните по номерам (круглосуточно и без выходных): 8 (499) 938-45-06 — Москва и обл.; 8 (812) 425-64-92 — Санкт-Петербург и обл.; 8 (800) 350-29-86 — все регионы РФ.

Реализация жилой недвижимости — процесс длительный, часто сопровождающийся проблемами, решить которые может исключительно профессиональный нотариус. Нередки случаи, когда во время продажи квартиры её владелец при сборе документов узнаёт, что за ним числятся незначительные долги по квартплате и это мешает получить необходимые справки из ЖКХ, которые являются обязательными для составления и подписания договора купли-продажи.

Обычно о наличии неоплаченных долгов хозяева квартир знают заранее, из-за чего оттягивают начало реализации жилья, так как не до конца осведомлены, что в таких случаях нужно делать и можно ли продать квартиру с долгом по квартплате.

В основном это относится к задолженности по коммунальным услугам и что необходимо знать, так это то, что они всегда числятся не за самой недвижимостью, а за её владельцем. Поэтому купив квартиру с долгом, следует знать, что коммунальщики не будут иметь законного права требовать долги от новых хозяев.

Продать жилье с долгами по коммуналке вполне реально, но в некоторых случаях весьма затруднительно. По закону неоплаченные счета можно передать новому владельцу, но только если он согласен взять на себя такое обременение.

Процесс купли-продажи недвижимости при наличии просрочек по квартплате имеет много подводных камней, наличие которых зависит от типа жилья, суммы долга и прочих нюансов.

Образец ИНН гражданина РФ

Главные замечания

Долги по коммуналке могут возникнуть у любого владельца квартиры и обычно этому есть оправданные причины. Но нередки случаи, когда задолженность скапливается из-за банальной халатности хозяев, которые пользуясь услугами ЖКХ, считают, что могут не платить по счетам.

Наличие больших долгов по квартплате значительно затрудняет продажу жилья. Ведь не все потенциальные покупатели готовы взять на себя такие обременения, а продать квартиру, не уведомив о наличии задолженности, получается не всегда.

Особенности процедуры

При покупке квартиры, чтобы избежать неприятностей, связанных с долгами, лучше всего заранее до подписания договора купли-продажи узнать об их наличии.

Так, потенциальным покупателям необходимо:

  • запросить от продавца выписки по каждой коммунальной услуге в отдельности;
  • ознакомиться с документами на собственность;
  • затребовать выписку из ЕГРП, чтобы исключить наличие долговых обременений и возможных наложенных судебных арестов на саму квартиру;
  • посетить управляющую компанию для получения выписки о текущих долгах по квартире (при себе лучше иметь разрешение собственника жилья);
  • при выявлении долгов потребовать внести в договор дополнительный пункт о сохранении обременений за старым владельцем.

Если на все запросы потенциального покупателя продавец отвечает отказом и не предоставляет никаких справок по коммунальным счётам, то от покупки такой квартиры лучше воздержаться.

Образец свидетельства о государственной регистрации права

Правовые детали

Бывают случаи, когда после совершения покупки жилья уже после подписания договора купли-продажи и оформления всех документов новые собственники квартиры узнают о наличии неоплаченных долгов по коммуналке.

Такое встречается при покупке приватизированной жилплощади, так как по закону долги по квартплате не могут помешать в продаже недвижимости. Запрет на продажу квартиры до полного погашения всех долгов поставщики услуг могут получить только через суд и лишь в таком случае реализация жилья будет незаконной.

Часто управляющая компания пытается истребовать задолженность из новых собственников. Они хитростью убеждают тех, что долг после покупки квартиры полностью переходит на них, но это совсем не так. В 2019 году ЖК РФ гласит, что все долговые обременения числятся не за квартирой, а за их владельцами, которые не платили за использование коммунальных услуг.

Новые владельцы квартиры не обязаны платить по старым счетам и любые попытки сбить с них деньги будут рассматриваться, как незаконные.

Срок давности таких дел составляет три года. За это время поставщики услуг вправе требовать возврат средств из бывших собственников, даже если те продали квартиру. По окончании 36 месяцев все неоплаченные счета аннулируются, и дело уходит в архив.

Если же квартира коммунальная, то её в принципе нельзя продать, так как она является собственностью не квартиросъёмщика, а государства. Процесс продажи можно начинать исключительно после того, как жильё будет приватизированным.

Образец свидетельства о браке

Документация собственников

Любая сделка с недвижимостью сопровождается предоставлением определённых документов, среди которых основными являются бумаги на собственность и документы, подтверждающие личность владельца.

При продаже приватизированной квартиры необходимо собрать следующие бумаги:

  • паспорт собственника и всех сособственников;
  • ИНН;
  • личный банковский счёт;
  • свидетельства о рождении все зарегистрированных в квартире детей;
  • документы на права собственности;
  • письменное разрешение попечительского совета;
  • техпаспорт жилой недвижимости;
  • свидетельство о браке (для супругов);
  • справка из БТИ и о семейном составе;
  • выписка о наличии либо отсутствии долгов по коммунальным платежам;
  • акт о проведении независимой оценки жилья.

Кроме того, обязательно понадобится разрешение от супруга/супруги, если квартиру продаёт один из них. Также письменно составленное согласие необходимо от каждого долевого владельца.

Если сделка будет осуществлена без этих бумаг, то в дальнейшем её будет легко оспорить, вернув жильё за ту же сумму, что была получена от покупателя при подписании договора.

При реализации части жилья, находящегося в долевом владении, также необходимо брать разрешение у всех имеющихся собственников. Если за квартирой числятся долги, то дополнительно следует предоставить справку об отсутствии судебного ареста на жильё и распечатку по общей сумме обременения.

Образец справки о составе семьи

На кого переходят обязанности

Вне зависимости от смены владельца компания-поставщик услуг в любом случае стремится получить свои деньги. Так как после продажи квартиры коммунальщики не знают, куда переехал законный должник и где его искать, средства начинают требовать с нового собственника.

Следует помнить, что любые действия, связанные с долгами по старым счетам, являются неправомерными.

Купив квартиру, владелец обязан платить исключительно с момента, когда:

  • стал полноправным собственником;
  • зарегистрировал право на собственность;
  • вселился и начал пользоваться услугами ЖКХ и коммунальных служб.

Взыскать старые долги из владельца, который к ним непричастен, не вправе даже суд. Неоплаченные счета прежнего собственника остаются за ним.

Чтобы вернуть свои деньги, управляющей службе необходимо найти новый адрес проживания должника и подать на него исковое заявление о невыполнение обременений.

Если при покупке жилья покупатель согласился самостоятельно выплатить долги, о чём говориться в договоре купли-продажи, то все обременения переходят на него. Избежать оплаты старых счетов в этом случае не получится.

Любые требования коммунальных служб будут законными. Компания-поставщик будет иметь право не только отключить услугу, но и подать на владельца в суд.

Льготы на квартплату выдаются малоимущим семьям, инвалидам, ветеранам труда и другим незащищенным категориям граждан.

Узнайте , куда обращаться при неправильном начислении квартплаты.

Условия, как продать квартиру с долгом по квартплате

Если говорить о продаже квартиры без погашения задолженности по коммунальным платежам, то этот процесс является затруднительным, но всё же возможным.

Есть несколько способов реализовать недвижимость с долговым обременением, каждый из которых наиболее подойдёт в том или ином случае. Так как продать квартиру с долгом по квартплате, не нарушив при этом закон.

Общепризнанный порядок

При большой сумме задолженности проблему с продажей можно решить в следующем порядке:

  • добиться реструктуризации долга;
  • взять целевой займ под залог недвижимости (на оплату коммунальных услуг);
  • погасить долг из полученного от покупателя квартиры аванса;
  • попытаться продать квартиру, не погасив задолженность, и пр.

Что касательно реструктуризации, то для её оформления следует обращаться в саму компанию, поставляющую услуги, по которым возникли долги. Если, к примеру, неоплаченными остаются квитанции по электроэнергии и водоснабжению, то и пересчитывать задолженность необходимо в каждой из организации в отдельности.

Благодаря реструктуризации можно выплатить все средства до того, как найдутся покупатели на квартиру. В противном случае придётся обращаться за целевым займом на погашение коммуналки, который не так выгоден из-за наличия процентной ставки.

Самым выгодным и удобным для обеих сторон способом является погашение долга из денег, полученных в качестве аванса. К такому методу чаще всего прибегают в случае срочной продажи жилья, связанной с семейными обстоятельствами, и обязательно привлекают в процесс сделки нотариуса.

Можно также попытаться реализовать жильё без предварительного погашения долгов. Сделать это можно, передав обременения покупателю, но исключительно с его согласия. Этот способ подходит в том случае, если у продавца нет средств для расчёта с ЖКХ, а покупатель не готов давать аванс.

Образец справки об отсутствии задолженности по квартплате

Пункт договора

Договор купли-продажи при реализации жилья отражает в себе все нюансы, связанные с объектом недвижимости, в том числе наличие долговых обязательств.

Составляя данный документ нотариус обязательно вносит информацию касательно того, за кем остаётся скопившаяся ранее задолженность. Обычно в документе указывается, что долг не передаётся покупателю и ответственным лицом по-прежнему остаётся бывший владелец.

Весь долг по квартплате после реализации недвижимости будет числиться за старым собственником 3 года, по истечении которых выбить из него деньги будет невозможно, даже при обращении в суд.

Если покупатель согласен самостоятельно расплатиться по всем счетам, то об этом следует указать в договоре. При этом необходимо оговорить размер скидки от стоимости жилья и внести данную сумму в документацию отдельным пунктом.

При соблюдении этих правил в случае оспаривания сделки бывший владелец не сможет вернуть себе квартиру, не выплатив деньги, которые были потрачены на оплату его коммунальных долгов.

Лучше всего при наличии обременений составлять акт передачи долга по обоюдному желанию. Этот документ необходимо нотариально заверять и вносить в него последние показатели всех счётчиков. Цифры по счётчикам следует заверять в управляющей компании подписью в самом акте.

Прочие нюансы

Собственник квартиры должен знать свои права и обязанности перед коммунальщиками, чтобы не допустить неправомерных действий с их стороны.

Владелец жилья имеет право Распоряжаться своей собственностью так, как посчитает нужным: продать, подарить, завещать и пр. При этом наличие долга по квартплате не может быть причиной отказа в заключении перечисленных действий.
Долги по коммуналке Срок давности задолженности составляет 3 года. После она списывается. Попытка вернуть средства после 36 месяцев и в большем размере — нарушение закона.
Арест на жильё по судебному производству Передача квартиру какому-нибудь риелтору или попытка самостоятельной продажи — незаконна. Любые сделки до снятия ареста запрещены.
Новый владелец квартиры Не несёт никакой ответственности за предыдущего хозяина жилья. ЖКХ не может требовать с него долги, если только он не принял их при покупке квартиры, о чём указано в документах.
Управляющие компании-поставщики Не вправе передавать должника третьим лицам, к примеру, коллекторам.
Неоплаченные счета старого владельца за взносы на капитальный ремонт В любом случае переходят на нового собственника на основании ст. 158 ЖК РФ.

Статья 158. Расходы собственников помещений в многоквартирном доме

Часто задаваемые вопросы

Можно ли продать жилье при наличии долга перед приставами? По закону продать арестованную квартиру невозможно. Приступать к реализации можно только после снятия ареста, но на этот случай нужно быть готовым к тому, что приставы потребуют немедленного и полного погашения задолженности после получения средств за недвижимость.
Как продать квартиру, имея банковские долги? Наличие займов не может повлиять на процесс продажи жилья. Если же квартира является залоговым имуществом, то реализовать её без согласия кредитора невозможно.
Можно ли продать ипотечную квартиру? Потребуется разрешение банка, с которым был подписан договор по предоставлению ипотеки.

В этом случае есть два варианта решения вопроса:

  • подписать договор с кредитором о досрочном погашении ипотеки, а с покупателем договориться о получении аванса в счёт стоимости жилья;
  • с разрешения всех трёх сторон передать ипотечный долг покупателю, подписав соответствующие бумаги.

При этом следует помнить, что цена недвижимости с обременением всегда ниже рыночной.

Как продать квартиру, находящуюся в ипотеке под материнский капитал? Схема продажи такая же, как и при обычной ипотеке, но для реализации такой квартиры необходимо дополнительно получить разрешение органов опеки и попечительства. Для этого нужно предъявить доказательство того, что ребёнок, на которого был выплачен маткапитал, будет жить в надлежащих условиях, и получит долю в новом жилье. При этом часть его собственности не должна быть меньшей за предыдущую.

Дотация на квартплату выдается, если человек не может оплатить полностью квартплату по объективным причинам.

Читайте также, каким образом начисляется пеня за неуплату квартплаты.

Мы расскажем , что такое ВКГО в квитанции на квартплату.

Собственников недвижимости часто волнует вопрос о том, можно ли продать квартиру с долгами за ЖКХ.

Подобная реализация жилого помещения не противоречит действующему законодательству и вполне осуществима.

Однако нужно изучить нюансы этой процедуры, чтобы в дальнейшем у сторон сделки не возникло вопросов.

Законодательный регламент

Для управляющей компании нет принципиальной разницы, с кого в итоге будет списан долг, накопленный в процессе не оплаты.

Его может оплатить новый владелец жилья после вселения.

Однако в пользу нового владельца можно привести несколько фактов:

  • он обязан оплачивать услуги только с того момента как приобрел квартиру в собственность;
  • только после регистрации права собственности на жилье.

Если УК заявит исковое обращение в суд, тогда высока вероятность, что закон будет только на стороне нового собственника.

Если покупатель приобретал квартиру с обременением и соответствующим переводом долга на нового хозяина, тогда согласно 391 ГК РФ после того как права собственности будут зарегистрированы, все существующие задолженности перейдут к нему.

Важно отметить, что долг будет переведен только в случае, если будет согласна УК и новый собственник помещения.

Переуступка требований должна оформляться в соответствии со статьей 389 ГК РФ. Этот документ представляет собой письменное обязательство, с заверением у нотариуса.

Могут ли собственника выселить за долги по КУ? Читайте в нашей статье.

Правила продажи квартиры с долгом

Осуществить действия по продаже жилья с долговыми обязательствами можно.

Однако следует запомнить, что долг выставлен не квартире, а ее собственнику.

Поэтому вместе с передачей жилого помещения долг останется за предыдущим владельцем. Поэтому подобная продажа во многих случаях сопровождается проблемами с получением документации для сделки.

При согласии покупателя

Если покупатель знает о наличии долгов, тогда продажа возможна. Однако для того чтобы новый владелец заплатил долг по имеющимся квитанциям, следует прописать этот момент в договоре.

При этом решается вопрос о скидке на жилье и итоговой сумме по продаже недвижимого имущества. Это обезопасит предыдущего владельца от искового заявления в суд, где будет решен вопрос о не оплате долга.

Продавец скрыл долги

Закон не запрещает реализацию жилья с наличием долгов.

Однако при получении права собственности, потребуется выписка с лицевого счета, после которой факт долгов будет полностью раскрыт.

В ней будут указаны суммы по имеющимся коммунальным задолженностям.

Новый владелец получит массу неприятностей, поскольку он будет получать не только новый счет, но и квитанции с коммунальными задолженностями за прошлые месяцы.

Как проверить квартиру на юридическую чистоту перед покупкой? Узнайте из статьи.

Кто платит?

Если обратиться к статье 210 ГК РФ, можно выяснить, что за новым владельцем не закреплено право платить по долгам за купленную квартиру.

Поэтому любое предъявление требований со стороны УК будут считаться неправомерными в отношении покупателя.

Исключением является лишь взнос за проведение капитального ремонта, что закреплено п.3 статьи 158 ЖК РФ.

Обязанность по уплате возникнет только на основании статьи 391 ГК РФ, если будет осуществлен перевод задолженностей.

Сумму задолженности можно узнать по квитанциям, присылаемым по адресу проживания владельца или дистанционно.

Получение информации можно осуществить в терминалах и отделениях банка. Для этого применяют один из способов:

  1. Обращение в управляющую компанию. Этот способ неудобен тем, что в организацию придется ехать лично;
  2. Через терминал оплаты. Для того чтобы воспользоваться такой возможностью потребуется квитанция для оплаты в пользу поставщика услуг. В поля вводят название услуги и месяц, за который нужно получить информацию;
  3. Звонок напрямую к поставщику услуги. Для того чтобы получить информацию нужно сказать адрес и ФИО собственника жилья;
  4. В банковском отделении. Получить сведения по долгам можно через кассира-операциониста, работающего в банке и принимающего платежи.

Помимо перечисленных выше способов разработаны мобильные сервисы для определения долгов по реквизитам поставщика услуги.

При необходимости получения справки, подтверждающей отсутствии или наличие долговых обязательств нужно обратиться в следующие организации:

  • в бухгалтерию ТСЖ или управляющей компании;
  • в ИРЦ, то есть информационно-расчетный центр.

Ее может получить владелец жилья или гражданин с пропиской в этом помещении. Права на нее также имеют органы опеки, судебные органы и законные представители собственника квартиры.

Как узнать, правильно ли вам начисляют коммунальные платежи? Читайте .

Условия продажи квартиры с долгами

Для того чтобы осуществить сделку с продажей квартиры, где присутствуют долги, нужно соблюсти некоторые условия, которые являются обязательными.

К ним относят уведомление потенциального покупателя о подобной ситуации, при которой требуется внесение средств за оплату ЖКХ.

Иначе если он узнает об этом позднее, последует обращение в судебный орган и аннулирование сделки с потерей части средств, так как возможно постановление об уменьшении суммы для продажи.

Гражданский кодекс и закон в целом в этом случае на стороне покупателя.

Когда можно продавать?

Продажа квартиры с долгом возможна лишь тогда, когда ситуация не дошла до судебного разбирательства.

Если суд постановил, что собственник жилья должен внести определенную сумму по долгам за ЖКХ и квартплату, тогда судебные приставы на основе судебного решения могут наложить обременение на жилое помещение.

Тогда продать его будет уже невозможно.

Наличие неоплаченных счетов не препятствует продаже. При этом не имеет значение, кто будет их оплачивать.

Чаще всего подобные сделки связаны с иными причинами, по которым они не могут быть подписаны:

  1. на квартиру наложено обременение, то есть она находится в залоге у банка;
  2. на помещение наложен арест со стороны судебных приставов;
  3. помещение относится к не приватизированному;
  4. третьи лица выставляют собственные права на жилое помещение;
  5. нет согласия от иных собственников жилья.

Способы погашения

Урегулировать вопрос до начала сделки можно даже с наличием большой задолженности за услуги коммунального характера.

Однако нужно соблюдать определенные условия в зависимости от того кто будет оплачивать долги: продавец или покупатель помещения.

О том, как оплачивать коммунальные платежи без комиссии, читайте .

Продавцом

Для того чтобы избежать проблем с УК в дальнейшем, собственник может самостоятельно погасить большой долг.

Для этого ему нужно обратиться к поставщику услуг. Следует объяснить ситуацию и постараться не доводить дело до суда, поскольку в таком случае продажа жилья будет невозможна.

Если предоставить доказательства не оплаты по уважительным причинам УК может пойти на уступки и предложить оплату частями, то есть в рассрочку.

Реструктуризация долга возможна лишь в исключительных случаях.

У продавца есть несколько вариантов для решения вопроса:

  • использование аванса за квартиру в качестве погашения долга;
  • оформление потребительского кредита;
  • займ у родственников или друзей.

Переуступка долга

При переуступке долга все платежи, которые ранее были предназначены для предыдущего владельца, переходят к новому хозяину.

В подобном случае при продаже часто делается скидка на жилое помещение, чтобы новый владелец мог оплатить услуги ЖКХ.

Договор купли-продажи с наличием долговых обязательств

При проведении продажи жилья с долгом следует составить договор по установленным правилам.

В нем должен присутствовать пункт, что обязательства по оплате коммунальных услуг, относящихся к предыдущим месяцам, передаются новому владельцу жилья.

Образец договора имеет типовую форму при составлении, но лишь с единственным отличием в пункте о переводе долга к новому владельцу.

Образец договора купли-продажи квартиры с долгами.

Написание письменного обязательства

Обязательство об уплате долгов, которое подписывается сторонами, составляется в письменном виде. В соответствии с ним новый собственник будет оплачивать долг вместо предыдущего собственника.

Важно пройти нотариальное заверение документа.

Уведомление УК

Новый собственник квартиры с долгами должен послать уведомление в управляющую компанию, где сообщает о смене собственника помещения.

Оно составляется в письменной форме и к нему следует приложить два документа:

  1. договор на покупку жилья;
  2. правоустанавливающий документ.

Образец уведомления в УК о смене собственника квартиры.

О том, как законно продать квартиру с долгами по коммунальным платежам, смотрите в видеоролике:

Необязательными, но все же рекомендуемыми бумагами, являются записи приборов учета на момент приобретения собственности.

Острые вопросы

При продаже и покупке подобного вида жилья, где присутствуют долговые обязательства, следует выяснить ряд вопросов, которые возникают у сторон сделки.

А это не опасно?

Покупка жилья с долгом по КУ не представляет опасности, однако следует решить вопрос о том, кто будет вносить платеж за услуги перед заключением сделки.

Это обезопасит покупателя от проблем и претензий от управляющей компании.

Обязан ли новый владелец жилья платить по чужим долгам без своего согласия?

Ответ отрицательный, поскольку новый собственник может проявить инициативу и подписать документы по переводу долга на себя, тогда он будет обязан платить за них.

Если эти действия не воспроизводились долги принадлежат предыдущему владельцу помещения.

Срок исковой давности

На долги по КУ установлен срок исковой давности. Он составляет три года.

По истечении этого времени предъявить претензии не сможет ни управляющая компания, ни суд.

Если купили квартиру с долгом по капремонту?

При наличии долга по капремонту его придется оплачивать новому владельцу жилья. Поскольку это правило установлено ч.3 статьи 158 ЖК РФ.

Не каждый покупатель готов приобрести квартиру с наличием долгов, но иногда люди, которые знают о правильном оформлении, соглашаются на сделку. При этом должны быть соблюдены требования, касающиеся порядка уплаты по обязательствам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *