Продать квартиру с прописанными

Содержание

Кто имеет право на прописку в жилплощади

В Российской Федерации обязательна регистрация для всех граждан. Она бывает двух видов:

  • временная;

  • постоянная.

Первая действует от трех месяцев до пяти лет, она не ставится в паспорт, а выдается на отдельном бланке. Проживающие таким образом не могут претендовать на жилое помещение, продавать его, сдавать в аренду или дарить. Этот тип позволяет жить на месте определенное время, пользоваться различными государственными услугами (делать загранпаспорт по месту обращения, прикрепляться к поликлинике и т.д.)

Вторая же представляет собой штамп в документе, удостоверяющем личность. Она бессрочна и дает права на наследование и распоряжение недвижимостью. Без разрешения прописанного человека не происходят никакие сделки с квартирой.

Если жилище муниципальное, то оформление регистрации займет долгое время. Потребуется собрать согласия со всех жильцов и муниципалитета. Чаще всего прописываются в приватизированное жилье – там нужно лишь подтверждение от собственника.

По адресу могут быть зарегистрированы:

  • родственники хозяина;

  • муж/жена;

  • дети;

  • те, кому завещаны доли или все жилище;

  • посторонние, но только в немуниципальные жилплощади.

При этом все вышеперечисленные категории должны быть гражданами РФ.

Кого можно выписать, не нарушая закон

Чтобы совершать сделки с жилплощадью, придется постараться и запастись терпением. Продажа квартиры с прописанными людьми может длиться очень долго, покупателей, желающих приобрести подобную недвижимость непросто. Именно поэтому рекомендуется своевременно выписать всех, кроме собственника.

Бывшие супруги и их родственники

Если жилье было муниципальным, то лишить кого-либо прописки можно только после решения суда. В случае если была приватизация до брака, то тут проблем меньше. По закону устанавливается прекращение права пользования в момент развода. Родственники также не имеют прав претендовать на дом. Когда жилище куплено уже после официального бракосочетания, то тогда претендовать на жилплощадь может бывший муж или жена. Выхода всего два — обращаться в суд или выкупать доли.

Человека выписывают, если он дебоширит, не помогает в оплате услуг ЖКХ, был осужден либо же живет не по месту регистрации. Все это придется доказывать в судебном разбирательстве.

Лица старше 18 лет, но вписанные после приватизации

Если жилье было приватизировано до вставания на учет, то можно легко выписать постороннего без его согласия.

Граждане имеющие прописку, но не живущие в этом жилище

Эту категорию лиц можно снять с учета по адресу, если доказать в суде, что они не помогали оплачивать счета. Не забывайте, что у выписываемого должно быть другое место для жительства.

«Бесправные» родители

Бывают и такие случаи, когда возникает проблема, как продать квартиру с обременением — прописан человек, который является мамой или папой детей, но не имеет род.прав? В этой ситуации не требуется даже наличие другой – гражданина выписывают сразу же.

Трудности с лишением регистрации лиц до 18 лет встают при отдельном жилье ребенка. Например, сын или дочь живет только с папой или мамой. При этом прописка в одном месте, а живет он в другом. В случае муниципальной недвижимости все решается с помощью заявления в суд.

Если же он в приватизированном жилом помещении, то сложностей не избежать. Выписать его будет непросто, особенно, если он претендует на долю. Органы опеки нередко отказывают в выписке, аргументируя это ущемлением прав (в случае, когда вы хотите переписать ребенка в меньшую по площади квартиру).

Зарегистрированные посторонние

Новый хозяин согласно закону может выписать всех, кто там жил. Это работает и при покупке, и при дарении или завещании. Однако все равно придется обратиться в орган судебной власти.

Кого не получится “переоформить” по принуждению

Однако закон защищает категории людей – их нельзя выписать без согласия. Тогда будет продажа квартиры с обременением, если в ней прописан человек, подходящий под нижеприведенные характеристики.

Обязательно обратите на них внимание, чтобы не попасть в трудное положение.

Право собственности

Если гражданин претендует на владение частью или всей площадью жилья, то его будет невозможно лишить регистрации без его официального разрешения.

Завещательный отказ

Тот, кому недвижимость перешла по наследству, должен в течение трех лет предоставлять третьим лицам право пользования этим помещением. Однако срок действия и прочие нюансы прописаны в завещании.

Приватизация

Если жилье было во владении нескольких граждан до процесса приватизирования, то оформляя ее на одного человека, все остальные также гарантировано получают гарантированную возможность жить в нем пожизненно. При этом необязательно иметь документ о собственности.

Участие в жилищных кооперативах

Когда лицо оплатило взнос (или даже его часть), его не лишат прописки.

Рента

Во время заключения договора такого типа гражданин получает право проживания до конца жизни.

Брачный договор

Перед заключением брака многие пары заверяют такой документ у нотариуса – с этого момента указанные в нем пункты оспорить нельзя. Если в такой бумаге записано, что супруг или супруга может пользоваться недвижимостью в течение определенного срока, то ничего поделать с этим будет нельзя даже после развода.

Дети до 18 лет

В случае если несовершеннолетний ребенок не имеет родителей или опекунов, то выписать его возможно только, предоставив ему аналогичное по площади и условиям жилье. Понадобится разбираться с органами опеки, возможно привлечение суда. Почти всегда в лишении регистрации в этих ситуациях отказывают.

Правовой статус прописанных лиц

Приобретение квартиры необходимо оформлять после проверки недвижимости на наличие обременений. Среди таковых выделяют официальные и скрытые. Официальные регистрируются в результате определенных сделок, к примеру, залоговое обеспечение при оформлении кредита.

Прописанные в квартире жильцы относятся к скрытым обременениям. Подразумевается, что передача права собственности новому владельцу не считается существенным основанием для выписки проживающих граждан.

В данном контексте выделяют два правовых статуса прописанных лиц:

  • временная прописка — оформляется на определенный срок, в течение которого граждане могут пользоваться жильем;
  • постоянная прописка дает неограниченный период для использования квартиры.

Именно вторая ситуация и создает проблемы для покупателя. Прописанные на постоянной основе граждане имеют право проживать по указанному адресу. Выписать их не всегда можно даже через суд.

Отдельно выделяют ситуацию, когда граждане имеют постоянную прописку, но временно отсутствуют в документах. К таким случаям относят:

  • пребывание в местах лишения свободы;
  • отсутствие при прохождении военной службы;
  • стационарное лечение в больнице или санатории;
  • пребывание в психиатрической больнице.

Такие граждане по возвращении могут восстановить постоянную прописку и право проживания по указанному адресу. Во избежание таких ситуаций проверяют архивные выписки из домовой книги.

Порядок выписки прописанных граждан

По закону каждый человек должен иметь временную или постоянную регистрацию по месту жительства. Соответствующее право делает выписку граждан достаточно сложной процедурой. Продавец не всегда может принудительно выписать жильцов даже через суд.

Оптимальным вариантом считается добровольное обращение самих жильцов в миграционную службу для своей выписки. В этом случае процедура оформления может производиться и до, и после продажи квартиры.

При отказе от добровольной выписки собственник квартиры может обратиться в суд. Однако некоторые категории граждан не могут быть выписаны без их согласия. К таковым относят:

  • лица, отказавшиеся от приватизации, но сохранившие право пользования квартирой — по сути они считаются совладельцами приватизированного жилья;
  • граждане, получившие пожизненное право пользования на основании завещания умершего родственника;
  • лица, оформившие сделку с правом пожизненного содержания;
  • граждане, полностью или частично заплатившие за корпоративное жилье;
  • несовершеннолетние без родителей или опекуна.

Данные категории граждан могут быть выписаны через суд только при следующих условиях:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг или иных обязательных платежей;
  • регулярная порча недвижимости, разрушение, использование не по назначению;
  • нарушение прав иных лиц, проживающих в данной квартире.

Без указанных оснований через суд можно выписать и граждан, не имеющих право пожизненного пользования квартирой. Кроме них в судебном порядке можно выписать без вести пропавших жильцов.

Отдельно выделяют ситуацию с супругом после развода. Если у него нет жилья, куда он мог бы съехать, и средств для его аренды, выписать его сразу нельзя. Лицо вправе требовать у суда отсрочку на выселение, таковая предоставляется на год. После истечения данного срока допускается принудительная выписка.

Особенности оформления сделки

Если при проверке квартиры обнаруживается наличие прописанных в ней лиц, покупатель может:

  • отказаться от сделки — такой вариант актуален, если прописка постоянная и жильцы имеют право пожизненного пользования жильем;
  • требовать выписки указанных лиц от продавца;
  • не предпринимать никаких действий.

Для покупателя последний вариант приемлем в случае временной прописки граждан. В этом случае достаточно дождаться окончания срока действия регистрации.

Если прописка постоянная, при оформлении предварительного договора купли-продажи указывается обязательство продавца выписать соответствующих граждан. На момент оформления основного договора прописанные граждане должны отсутствовать.

Другой вариант оформления — выписка после продажи. В этом случае в договор купли-продажи включается обязательство продавца выписать указанных граждан. В обязательном порядке прописываются сроки и ответственность за нарушение.

Второй способ оформления не рекомендован для покупателя. Обязательство после заключения сделки не всегда может быть выполнено. Даже в случае получения неустойки новому владельцу придется решать проблему выписки посторонних лиц.

Риски продажи квартиры с обременением

Покупка квартиры с прописанным человеком сопряжена с определенными рисками для покупателя. Гражданин не всегда может быть выписан через суд и при этом может полноценно использовать квартиру в качестве своего основного жилья.

Именно данный аспект и делает наличие прописки посторонних лиц скрытым обременением. Даже если указанный гражданин не проживает в квартире, новый владелец сталкивается со следующими проблемами:

  • невозможность прописать своих родственников из-за ограничений по жилой площади;
  • увеличение платы за коммунальные услуги при отсутствии счетчиков;
  • сложность дальнейшей продажи квартиры из-за наличия обременения.

Несмотря на подобные факторы многие покупатели соглашаются на приобретение квартиры с пожизненно проживающими лицами. Обусловлено это снижением стоимости жилья. Однако в данном вопросе следует учитывать и сопутствующие риски.

Для продавца риск продажи квартиры с прописанными в ней жильцами связан с аннулированием сделки. Если в договоре не будет соответствующей информации о согласии покупателя приобретать квартиру с обременением, продавцу придется заплатить существенную компенсацию за предоставление недостоверных сведений.

Подписывайтесь
на наш канал Яндекс.Дзен

Что сказано в законе про продажу квартиры с прописанным человеком

Важно знать действия по данной проблеме заранее. Еще на стадии заключения договора нужно уточнить насчет домовой книги. Оформив выписку из нее, Вы будете знать, какие лица еще прописаны в квартире.

Юридические организации советуют заказывать данную выписку расширенного варианта. Она дает сведения о лицах, приписанных на определенных обстоятельствах. К примеру, лица на срочной военной службе, отбывающие наказание по судимости, направленные в социальное учреждение.

По закону временно прописанные граждане должны быть выписаны из квартиры после совершения сделки.

Интересно, что добровольная выписка человека из квартиры осуществляется строго по желанию. Но при отказе нужно подавать иск в суд. Гражданский кодекс Российской Федерации информацию по заключению договоров данной категории регулирует в статьях с 549 по 558. Регистрация права собственности на недвижимость установлена Федеральным законом от 21.01.1997 года.

2016 года выписывать людей без их согласия запрещено. Эта проблема решается судебным путем.

Подача иска подробно описана в статьях от 131 по 134 ГПК РФ.

К сведению продавцов и покупателей:

  • Прописанные в договоре купли-продажи условия по выписке из квартиры в назначенный срок могут быть нарушены ответственным лицом.
  • Часто жильцы без права собственности, но с пропиской и не знают о сделке. Далее они пытаются вернуть право на проживание, также обращаясь за помощью в суд.

Как быть с прописанным несовершеннолетним человеком при продаже квартиры?

Существуют правила, утвержденные Гражданским кодексом, относительно прописанных жильцов в квартире. Но каждое правило имеет исключения.

Выписать из квартиры в судебном порядке нельзя:

  • Человека, унаследовавшего право на пользование жилплощадью;
  • Лиц, отказавшихся от части квартиры в пользу других;
  • Несовершеннолетнего.

Возраст несовершеннолетнего разбивается на категории:

  • До 14 лет;
  • От 14 и до 18 лет.

Важно знать данные исключения. Дело в том, что абсолютно любая квартира, выставленная на продажу с прописанным в ней ребенком, не должна рассматриваться как вариант даже в теории. Такие предложения обходят стороной.

Случается, что дети или подростки имеют право собственности на часть недвижимости. Продавать квартиру с долей ребенка можно при участии органов опеки. Однако несовершеннолетнему необходимо предоставить жилье, аналогичное предыдущему.

Если при продаже не выполнять данное законное требование, то ребенок или подросток будет жить с вами по закону.

Как правильно заниматься покупкой и продажей

Обращайте внимание на документы. Это самое важное! Помните, что покупателю квартиры нужно обязательно самому сверять паспортные данные у владельца. Федеральная миграционная служба имеет интернет-сервис, благодаря которому можно за несколько минут сверить документы через сеть.

Опытные юристы и риэлторы рекомендуют узнать насчет психического здоровья собственника, стоит ли он на учете в психоневрологии. Иначе, так сказать, «больной» хозяин по документам может значиться недееспособным. Сделку могут сорвать его родственники. Хорошо, если это произойдет до передачи денежных средств и задатков.

Подозрительный вариант при продаже – это лицо, действующее по доверенности. Достоверность и законность доверенности можно узнать только в нотариальной конторе.

Занимаясь продажей, важно знать, что больше прав всегда у покупателя. Гражданский кодекс на его стороне. Собственнику и продавцу в одном лице нужно понимать, что все прописанные в квартире обязаны освободить жилплощадь после завершения сделки.

Выписывать судебным решением не разрешено детей, пенсионеров и инвалидов. К тому же, суды длятся очень долго, ведь лишать человека официальной прописки нет желания даже у органов правопорядка. Принудительная выписка на практике длится год, иногда и полтора года.

Можно ли продать жилье с прописанным человеком?

Перед покупкой или продажей квартиры с прописанным человеком нужно выяснить обязательства, которые согласуются с покупателем до сделки. Обязательства фиксируют на бумаге в договорной форме. В документе должны быть четкие сроки на выписку граждан, также все нюансы, которые касаются каждого из проживающих.

К сведению покупателя:

Данный вид сделки с недвижимостью имеет долю риска. Разберем несколько ситуаций:

  1. Стандарт. У бывшего владельца нет варианта для смены постоянной регистраци2и до закрытия сделки. Он подтверждает в письменном виде этот факт и обязуется закрыть регистрацию в конкретный период времени.
  2. Судебное решение. Выписать людей из квартиры можно только через суд без согласия.
  3. Обременение. В квартире прописаны люди, но не проживают по данному адресу. Выписать без согласия нельзя.

Для понимания ситуации, нужно знать конечный результат продажи. Проще говоря, как цель интересует собственника.

К примеру, его интересует максимальная стоимость не обремененной квартиры. Или же заниженная стоимость из-за граждан, выписать которых нельзя моментально, потому что за ними сохраняется право на прописку независимо от желания хозяина квартиры.

Что делать в случае покупки квартиры с прописанным жильцом?

Ни один благоразумный человек не хочет тратить время, деньги и нервы на разбирательства из-за купленного жилья с «постояльцем» в качестве прописанного человека. По закону продавец квартиры обязан извещать обо всех прописанных и проживающих лицах в его квартире до заключения договора.

В случае если не было заявлено обо всех проживающих, то договор можно считать неправомерным и неподписанным. Новый владелец имеет право на возврат жилья старому собственнику, и вернуть свои деньги.

Без суда данная процедура невозможна. Иск на недобропорядочного продавца должен содержать требование возврата суммы в полном размере из-за не заключенного договора.

Важно знать, что договор на покупку квартиры составляется между покупателем и собственником квадратных метров. Если в нем описаны конкретные сроки по выписке всех зарегистрированных, то подпись ставится только собственником. Все те, кто имеет прописку в объекте продажи, не несут ответственность перед покупателем. Продавец отвечает за их действия.

Кого нельзя выписать перед продажей или покупкой. Как обременение скажется на цене

В данных вопросах можно полагаться на статистику от юристов и риелторов. Из-за сложностей с выпиской части граждан из продаваемой квартиры, цены снижаются на 15-20%. Такие сведения только из официальных данных, а ведь возможны более суровые уценки обремененного вторичного жилья.

Очень часто в квартирах перед покупкой и продажей невозможно выписать бывшую супругу или супруга, а также близких и дальних родственников. Реже встречаются друзья владельца. И крайне редко граждане, получившие регистрацию за финансовое вознаграждение.

Интересно то, что большая часть квартир с уценкой и обременением возникает из-за семейных разногласий, разводов. Очень часто супруги не могут договориться мирно и переходят на крайние меры, себе в убыток.

Сносный вариант для проблемной квартиры — это прописанный дееспособный человек. Однако он не желает или не имеет возможности отказаться от своей регистрации. А именно:

  1. Прописанный бывший супруг, не претендовавший на квартиру до заключения брака.
  2. Лицо, не отказывавшееся от приватизации по данной жилплощади.
  3. Не состоит в родстве с хозяином и не претендует на квартиру.
  4. Вовсе не проживает по данному адресу и не приносит затрат.

Как правильно выселить жильца из приобретенной жилплощади

Снимать с регистрации можно как досудебным, так и судебным порядком. Иногда конфликтующие с хозяином лица, без претензий и требований меняли место жительства при продаже. Но чаще для ускорения процесса необходима скромная взятка для гражданина с «претензией». Данные проблемы зависят от конкретных житейских обстоятельств.

Интересно, что менее эмоциональные разбирательства переходят в досудебную стадию. В этих случаях каждый из участников конфликта претендует на лучшую долю.

Судебное решение, как говорилось ранее, может длиться от 4 месяцев и до 3 лет. Все зависит от дополнительных факторов. К примеру, привлечения общественности или дополнительных исков. Иногда случаются и апелляции.

Наиболее популярные вопросы, возникшие при продаже жилплощади с зарегистрированными лицами

Подарили квартиру, а в ней прописан человек, являющийся родственником. Родственник не проживает. Имею ли я право его выписывать для продажи жилья?

Согласно статье 292 ГК РФ, смена права собственности не является поводом для прекращения права пользования. В случае если родственник не имеет возможности прописаться где-либо еще, законных оснований нет. Но даже подаренная квартира является собственностью, соответственно, можно составлять иск в суд на выселение.

Развелись с мужем. Бывший супруг зарегистрирован в квартире. Можно ли его выписывать?

Можно в случае, если ваша квартира приобретена до регистрации брака. Можно выписать без согласия бывшего супруга. Нужно составлять иск о выселении.

Разрешена ли продажа с прописанными жильцами по закону

Регистрация по определенному адресу и имущественные права относятся к разным категориям. По этой причине, закон не устанавливает запрета на совершение сделок, когда в квартире остаются прописанные лица. Особенности таких сделок указаны в положениях жилищного и семейного законодательства. Гражданский Кодекс (ст. 292) разъясняет, что продажа квартиры с прописанным человеком является законной.

Аналогичная норма приводится в ЖК РФ (ст. 31), где говорится о допустимости отчуждения недвижимости с обременением.

В силу данных положений закона сделка с квартирой, не освобожденной от жильцов, считается законной. Однако этот факт накладывает определенные сложности по дальнейшему распоряжению жильем новым собственником, поэтому продать такое жилье крайне сложно. Продавцу, не выписавшему других жильцов, приходится снижать цену.

С другой стороны, покупатель, вознамерившийся купить жилье с прописанными лицами, рискует попасть в ситуацию, когда даже суд не поможет освободить жилье. Есть некоторые категории граждан, для которых допускается только добровольная выписка. Перед тем, как решать, можно ли продать квартиру с прописанным человеком, необходимо сразу оговорить момент прекращения регистрации или оценить шансы на принудительную выписку через суд.

Перед тем, как передавать задаток и договариваться о сделке, стороны должны договориться о сроках освобождения жилья физически и юридически. Это значит, что все прописанные лица к моменту сделки должны покинуть квартиру и сняться с регистрационного учета. Таким образом, продать квартиру без согласия прописанных владелец может, однако предстоит решить вопрос их выписки – добровольной или принудительной.

Если покупатель решит, что сможет заняться выпиской самостоятельно, следует помнить, что пока действует регистрация, человек вправе использовать жилье по указанному адресу.

При несогласии взрослых дееспособных граждан, их выписывают в судебном порядке, получив необходимое предписание. Сложность в том, что не всегда на момент сделки очевиден риск того, что жильцы входят в категории граждан, которых невозможно выписать по принуждению.

Принудительная выписка

Самый простой вариант – согласовать с несобственником сроки и условия освобождения жилья. Если мирный вариант урегулирования невозможен, собственнику недвижимости приходится обращаться в суд и далее инициировать процесс выписки на основании полученного постановления.

Несмотря на отсутствие законодательного запрета оформлять сделки по договорам, в которых нет указания граждан, зарегистрированных по адресу, в документе купчей рекомендуется указывать пункт, предписывающий всем зарегистрированным жильцам к указанной дате освободить занимаемые метры и сняться с учета.

Но и включение подобного условия в договор не избавляет от риска, так как не всегда выписка допустима.

Если добровольная выписка не состоялась, остается лишь один способ решения проблемы – через подачу заявления в суд. В большинстве ситуаций суд удовлетворяет требования истца и предписывает освободить жилье.

Однако положительный вердикт нуждается в обоснованиях со стороны истца:

  • о наличии иного жилья, куда мог бы прописаться человек;
  • об отсутствии оплат по ЖКХ;
  • создание семьи и проживание по другому адресу;
  • переезд на другое место жительство на длительный срок.

Голословных утверждений для принудительной выписки недостаточно. От собственника требуется представить на суде подтверждающие бумаги по вышеуказанным пунктам, при необходимости – привлечь свидетелей. Если ответчик заявляет о наличии сложных обстоятельств, суд предоставляет время для решения проблемы с выпиской. И все же иногда прекращение регистрации невозможно даже по суду.

Невозможность принудительной выписки для отдельных категорий

Есть определенные категории граждан, выписать которых не удастся без наличия на то их согласия. Защитой от принудительного выселения вправе воспользоваться лица, относимые к несовершеннолетним, отказавшимся от приватизации, проживающим в кооперативах и т.д.

Остановимся подробнее на обстоятельствах, наличие которых исключает принудительность выписки:

  1. Наличие прав собственника не дает прав принудительно снимать человека с регистрации. Более того, если оформляется сделка, без его согласия на нее не обойтись.
  2. Завещательный отказ допускает сохранение прописки за определенными гражданами, выписать которых наследник не вправе. Длительность обязательств составляет три года, либо в завещании указывают на бессрочность обязательства на протяжении всей жизни. Указанные граждане сохраняют право на регистрацию и пользование квартирой в течение всего указанного срока.
  3. Приватизация с отказом жильцов в пользу одного собственника подразумевает пожизненный характер найма помещения. Отказавшись вступать в собственность, граждане сохраняют право аренды, вне зависимости от наличия или отсутствия документа на недвижимости. Продажа приватизированной квартиры с прописанными жильцами, отказавшимися от принятия собственности в пользу другого жильца, возможна, однако выселить без согласия и снять с регистрации не получится, в силу сохранения за ними прав нанимателей. (См. дополнительно: как узнать приватизирована квартира или нет.)
  4. Членство в кооперативе. Выплата пая в жилищном кооперативе дает право на регистрацию в нем. Отсутствие выписки о праве собственности не повод на принудительную выписку.
  5. Рента наделяет правом пожизненно использовать жилье, если заключен подобный договор.
  6. Заключение брачного контракта дает возможность оговорить право на использование жилья супругом, независимо от имущественных прав. В договор супруги вносят сроки действия права проживания – пожизненно или в течение ограниченного периода времени.
  7. Несовершеннолетние, не имеющие родителей или опекунов, не могут быть выписаны, пока им не предоставить аналогичную жилплощадь. Если у прописанного ребенка есть законные представители, они занимаются решением того же вопроса. При продаже помещений, в которых зарегистрированы несовершеннолетние жильцы, придется получать одобрение опекунского совета. Главное условие сделки – чтобы интересы ребенка не пострадали.

Как оформляется сделка

За исключением важного обстоятельства, связанного с наличием прописанных граждан, сделка по возмездному отчуждению квартиры проходит по стандартному алгоритму.

Основным документом, подтверждающим переход прав от одного собственника другому, служит договор купли-продажи квартиры с прописанными в ней лицами (купчая). Его оформляют в письменном виде и, при желании, заверяют у нотариуса.

К договору прилагают приемопередаточный акт, где устанавливают срок передачи собственности в распоряжение новому собственнику (передают ключи и освобождают жилье).

Часто при продаже требуется зафиксировать достигнутые с покупателем договоренности. В соответствие со ст. 429 ГК РФ, устное соглашение подтверждают договором о задатке или предварительным договором.

В предварительном соглашении отдельным пунктом указывают, кто прописан на жилплощади, и устанавливают сроки выписки.

После подписания основной купчей переход права собственника другому лицу надлежит оформить в Росреестре. Чтобы зарегистрировать нового владельца, к договору о покупке квартиры прилагают:

  • техническую документацию (техпаспорт с планом);
  • кадастровый паспорт;
  • выписку из домовой книги.

Регистрационные действия Росреестра входят в список платных государственных услуг, поэтому перед подачей бумаг на регистрацию оплачивают госпошлину. Если заявитель не может представить оригиналы документов, допускается подача нотариально заверенных бумаг.

По рассмотрении представленных документов, Росреестр принимает решение о регистрации перехода права собственности. Если препятствий для проведения сделки не установлено, спустя несколько дней (в пределах 15 дней) выдается новая выписка, подтверждающая смену владельца.

Возможные риски

Отсутствие ограничений в процедуре проведения сделки, с одной стороны, облегчает процесс передачи собственности покупателю, с другой стороны, повышает риски, связанные с наличием прописанных жильцов в купленной квартире.

Прежде всего, покупатель должен убедиться, что никаких законных ограничений для выписки зарегистрированных граждан не установлено, и в случае отказа добровольно сняться с регистрации, новый владелец сможет сделать это в принудительном порядке, через судебное постановление.

Есть еще одна сложность, связанная с выпиской граждан по адресу временной регистрации. Не исключено, что через некоторое время прописанные граждане захотят вернуться и прописаться по прежнему адресу постоянной регистрации и продолжить пользоваться жилплощадью. Подобная ситуация возможна, когда прописан человек, который осужден. После освобождения он имеет право на восстановление прописки по адресу.

Во избежание серьезных проблем с дальнейшим распоряжением имущества, покупателю не стоит доверять устным обещаниям о том, что бывший собственник выпишет себя и других жильцов до или после сделки. Если на момент сделки остались прописанные граждане, в договор включают пункт о сроках прекращения регистрации всех прописанных граждан.

Если новый собственник, покупающий жилье по сниженной цене, берется за самостоятельную выписку жильцов, он серьезно рискует попасть в ситуацию, когда квартира после сделки оказывается занятой прописанными жильцами, а суд отказывает в выписке, ссылаясь на невозможность принудительного прекращения регистрации. Принимая решение о покупке, необходимо учитывать, насколько дешевле она продается, и каковы шансы на урегулирование проблемы выписки.

В то же время, важно помнить, что подобные проблемы ждут только в случае, когда продавец не скрывал наличия жильцов на момент сделки. Если бывший собственник скрыл проблемы с выпиской, покупатель сможет аннулировать сделку, основываясь на недобросовестности продавца. В таком случае остается шанс вернуть деньги, уплаченные за квартиру, отказавшись от покупки. Когда собственники решают вопрос, могут ли продать квартиру без согласия прописанных, необходимо учитывать, что вопрос освобождения жилплощади является важным моментом, и без добровольной выписки до сделки на хорошую цену за жилье можно не рассчитывать.

Как продать квартиру с прописанным человеком и можно ли это сделать

Многие собственники задают вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Жилищное и гражданское законодательство говорит о том, что заключение соглашения по передаче прав собственности на подобный недвижимый объект не противоречит закону и признается действительным, то есть порождает взаимные права и обязанности сторон.

В случае, когда собственник хочет продать объект, в котором прописаны члены его семьи или иные лица, то он должен об этом сообщить покупателю.

Поскольку многие не хотят приобретать такого рода объекты недвижимости, собственникам приходится снижать стоимость. Необходимость такого информирования заключается в том, что предполагается, что эта квартира с обременением. Вся информация об обременении должна быть сообщена стороной, обладающей правом собственности до заключения соглашения.

Собственник может продать квартиру без согласия прописанных в ней лиц, поскольку эти лица обладают правом только пользования имуществом.

Продажа квартиры собственником без согласия прописанных лиц осуществляется посредством заключения соглашения купли – продажи.

Стороны в этом соглашении должны указать, что собственник берет на себя обязательство после регистрации соглашения в уполномоченном органе обязательство выписать из купленной квартиры покупателем, всех жильцов.

В случае, когда бывший собственник не исполняет, предусмотренное соглашением обязательство, покупатель имеет право обратиться в судебный орган.

Пакет документов при продаже квартиры с обременением – особенности

Для того, что бы покупка квартиры с прописанным человеком состоялась, владелец жилого помещения должен представить следующий пакет документов:

  1. Документ, содержащий данные о том, какие права имеет продавец в отношении этого жилого объекта;
  2. Национальный паспорт гражданина;
  3. Документ, содержащий данные об основании возникновения у собственника прав на объект недвижимости (соглашение о купле – продаже, решение судебного органа, свидетельство о вступлении в наследство);
  4. Выписка из органа регистрационного учета о всех лицах, которые зарегистрированы по месту расположения недвижимого объекта;
  5. Техническая документация на квартиру (план, кадастровый паспорт, выдаваемый органами БТИ).

Помимо стандартного пакета сведений, продавец должен представить:

  1. Ордер о вселении в квартиру;
  2. Свидетельство, содержащее сведения о приватизации объекта, а также о лицах, которые участвовали в этой процедуре;
  3. Документ, подтверждающий внесение всех паевых платежей (когда квартира является кооперативной);
  4. Если продавец состоит в брачных отношениях, то можно потребовать брачный договор при наличии такового.

Покупка квартиры с прописанным человеком, риски и проблемы покупателя

Не смотря на то, что законом не запрещается продажа жилых объектов с зарегистрированными в них людьми, покупателю стоит как можно внимательнее подходить к заключению сделки.

Самой большой проблемой, с которой может столкнуться новый собственник – невозможность снять с учета прописанных лиц даже при обращении в судебную инстанцию.

Поэтом, чтобы купить квартиру с прописанным человеком и не иметь дополнительных проблем, следует обратить внимание:

  • На стоимость, когда она более чем на 20 % ниже, чем та, что установлена на аналогичные объекты на рынке недвижимости.
  • На лиц, которые зарегистрированы в помещении. Рекомендуется требовать получения информации не только о тех, кто состоит на регистрационном учете на момент совершения сделки, но и тех, кто бы зарегистрирован до этого. Для получения таких данных рекомендуется требовать архивной выписки из домовой книги.
  • Если собственник находится в браке, зарегистрированном в предусмотренном законом порядке, необходимо требовать предоставления брачного соглашения, если супруги его заключали.

Продавец квартиры не выписывается что делать

На практике случается так, что купили квартиру, а бывшие хозяева не выписываются. Возникает вопрос, как выписать бывшего собственника из купленной квартиры?

В первую очередь рекомендуется до подписания соглашения о передачи прав на жилой объект в документе указать период времени в течение, которого, собственник обязуется выписаться.

Если человек продал квартиру и не выписался по истечению предусмотренного договором периода времени, то новому владельцу рекомендуется направить письменное уведомление о необходимости снятия с регистрационного учета, с указанием на то, что новым владельцем осуществляется оплата коммунальных платежей, в том числе и за него, что в соответствии с гражданским законодательством является неосновательным обогащением.

Уведомление рекомендуется направить с помощью почтовой связи с описью вложенного документа в конверт.

Если продавец квартиры не выписывается после получения уведомления, то новый владелец должен подать исковое требование в судебную инстанцию.

К исковому заявлению необходимо приложить:

  • Документ, свидетельствующий о наличии права на объект;
  • Договор о приобретении жилого объекта;
  • Выписку, предоставленную уполномоченным органом о зарегистрированных лицах;
  • Чек о внесении обязательного государственного сбора.

Вынесенное решение будет являться основанием для снятия лица с учета, без согласия собственника.

Продажа недвижимого объекта с прописанными людьми допускается законодательством РФ, однако для соблюдения прав обеих сторон соглашения необходимо как можно тщательнее проверить всю информацию о сделке или обратиться к лицам, обладающим специальными знаниями.

В процессе реализации жилья значительным осложняющим обстоятельством часто становится наличие прописанных в квартире лиц.

В данном материале рассмотрим, можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком в 2019 году, каким образом можно выписать таких граждан и как решить вопрос добровольно или в принудительном порядке.

В ситуации, когда есть прописанные лица в квартире, это осложняет оформление сделки для собственника. Однако выход из ситуации есть, и мы сейчас поговорим о способах решения данного вопроса.

Теоретически возможно продать квартиру, если там прописан человек. Однако на практике это вызывает массу трудностей и судебных разбирательств. Ведь по факту очень мало желающих приобретать квартиру с таким обременением, как наличие прописанных в ней граждан.

Ведь большинство предпочитает покупать чистую квартиру с юридической точки зрения.

Определения

Прописка Документальное подтверждение государственной регистрации места проживания и пребывания гражданина на территории РФ. Основной ее целью является привязка человека к определенному адресу в городе или населенном пункте
Собственник Гражданин, который на основании правоустанавливающей документации владеет жилплощадью и может распоряжаться ею на свое усмотрение

Кто может быть зарегистрирован по адресу

В процессе продажи квартиры могут возникнуть трудности с выпиской родственников или других граждан, которые были прописаны в данном жилье, но на данный момент отказываются из него выписываться по различным причинам.

К таким категориям, которые могут быть прописаны, относятся супруги и несовершеннолетние граждане, другие родственники, третьи лица, которые были прописаны в жилплощадь на временной основе, но теперь отказываются выписываться из нее.

Часто недобросовестные продавцы пытаются утаить факт того, что в квартире есть прописанные лица. Однако в основном такие договора расторгаются в судебном порядке и признаются недействительными.

Некоторые агентства недвижимости выкупают такие проблемные квартиры, чтобы затем их реализовать по заниженной стоимости, однако такие сделки являются рискованными.

Бывают ситуации, когда прописанные граждане выписываются добровольно при первой просьбе. Тогда проблем нет.

Однако все же в большинстве случаев граждане отказываются покидать жилье и оформлять выписку. Разберемся далее, как быть в ситуации без согласия супруга или ребенка, создавшего свою семью и отказывающегося выписываться.

Правовые аспекты

Законодательство РФ не может дать однозначного ответа на вопрос, законно ли продавать квартиру с прописанными в ней лицами. Здесь существует правовая коллизия.

Ведь ст. 304 Гражданского Кодекса РФ предполагает, что собственник жилья имеет нераздельное право на оформление сделок с личным жильем на свое усмотрение, для этого не требуется согласие граждан, прописанных и проживающих в данной квартире.

Однако в иных статьях Гражданского кодекса и в Жилищном Кодексе РФ, а также в Конституции указано право каждого гражданина на использование жилья.

То есть каждый человек должен иметь место регистрации и жительства в обязательном порядке.

Тогда получается, что реализовать и оформить сделку купли-продажи на квартиру с прописанными гражданами можно, однако трудность состоит именно в невозможности последующей выписки таких лиц из жилья.

Поскольку ст. 292 ГК РФ предусматривает, что переход права владения на недвижимость не является значительным основанием для выписки граждан и прекращения их права пользования жильем.

Еще на этапе оформления документов для покупки квартиры покупателю желательно проверить все данные о жилье, в том числе запросить выписку из домовой книги о количестве и списке всех зарегистрированных в квартире гражданах.

В соответствии с законодательством временно прописанные граждане должны быть выписаны из жилплощади, как только она будет продана и право собственности переоформлено.

Реализация жилья с прописанными в ней совладельцами должна осуществляться в соответствии с определенными правилами.

Порядок проведения таких сделок регулируется статьями ГК РФ, которые устанавливают порядок владения и использования объекта недвижимости, который пребывает в долевом владении.

Права и обязательства граждан, которые проживают вместе с владельцем в его жилплощади, регулируются Жилищным кодексом РФ.

Продажу квартиры с прописанными гражданами осуществить сложно, если они категорически возражают против выписки из данного жилья.

Однако собственник имеет право выселить их в принудительном порядке, или же обратиться в суд и решить проблему в судебном порядке. Как правило, такие дела решаются в пользу собственника квартиры.

Как продать квартиру с прописанным человеком

Продажа и покупка объекта недвижимости с прописанными в нем гражданами вызывает массу проблем, особенно если сделка осуществляется в спешке, и не проводится должная проверка всех нюансов.

В дальнейшем для покупателя прописанные в квартире жильцы, которые не желают выписываться, могут принести значительные проблемы. Также рассмотрим, как поступить с человеком, отказавшимся от приватизации.

В случае отказа человека от добровольной выписки необходимо обратиться в суд. Рассмотрим, как продать приватизированную квартиру с прописанным человеком.

Законодательно не установлена обязанность продавца квартиры указать всех прописанных лиц в договоре, которые не сохраняют право на проживание в данной квартире.

В договоре купли-продажи рекомендуется прописать условие, что прописанные граждане обязуются выписаться из квартиры до определенной даты.

Однако такой прописанный пункт не означает, что данные граждане обязательно выпишутся из жилья.

Выписка граждан возможна по двум сценариям:

Прописанные граждане в добровольном порядке обращаются в миграционную службу И самостоятельно пишут заявление на снятие с места регистрации и жительства. В течение трех дней орган власти рассматривает заявку и выписывает человека
В случае отказа от добровольной выписки Владелец квартиры может это осуществить исключительно на базе решения судебного учреждения. На основании судебного решения гражданин признается утратившим право на пользование квартирой и выписывается из нее в принудительном порядке

В суде необходимо доказать, что у человека имеется другая жилплощадь, он не принимает участие в оплате затрат на обеспечение и обслуживание квартиры, оплату коммунальных услуг, живет с другой семьей или переехал в другой населенный пункт для работы или обучения на длительный срок.

Порядок снятия с регистрации

Снятие граждан с регистрации возможно осуществить в судебном или досудебном порядке.
Иногда прописанные лица по первому требованию собственника выписываются из квартиры.

В таком случае они самостоятельно пишут заявление на выписку и в течение трех дней орган власти оформляет выписку гражданина из данной квартиры.

Иногда случается, что такой человек просит у собственника некоторые денежные средства в качестве компенсации.

Образец ситуационного плана земельного участка для газификации смотрите в статье: ситуационный план земельного участка для газификации.

Как составить образец предварительного договора купли-продажи квартиры, .

В таком случае лучше согласиться на такое требование, чтобы избежать в дальнейшем проблем с продажей жилья и не добиваться выписки в судебном порядке, что может значительно затянуться по времени.

Судебные разбирательства касательно выписки граждан могут длиться от 4 месяцев до нескольких лет, в зависимости от обстоятельств и желаний сторон.

Часто случаются апелляции, поэтому необходимо рассматривать каждый случай в индивидуальном порядке.

Кто не подлежит процедуре

Законодательством предусмотрено общее правило при реализации жилья, предполагающее обязательную выписку граждан из квартиры после передачи права собственности на нее другому человеку.

Видео: покупка квартиры с прописанными в ней людьми
После государственной регистрации перехода права собственности в Росреестре все зарегистрированные в квартире родственники бывшего собственника и другие прописанные лица теряют право пользования квартирой.

Новый собственник вправе требовать выписки данных лиц. Однако есть категории граждан, выписка которых невозможна:

Если гражданин в процессе приватизации был прописан в жилье То при отказе от приватизации Верховным Судом РФ установлено, что невозможно выписать человека, который был полноправным пользователем жилья аналогично собственнику, которому квартира принадлежала на основании ордера. Такие основания, как наличие у человека другого жилья или собственности, не станут значимыми в суде
Если лицо получило право пользования квартирой на основании завещания умершего родственника Человек в таком случае имеет право пожизненно пользоваться и проживать в данной квартире, его невозможно выселить даже через суд
Гражданин, который получает содержание на основании сделки пожизненного содержания с иждивением В таком случае человек может проживать на территории жилой площади пожизненно
В вопросе, как продать квартиру с прописанным человеком если он безвести пропавший При наличии соответствующего решения суда человека можно выписать из квартиры
Бывшие супруги после развода Если у супруга нет другого жилья и нет возможности переехать в другое место жительства по причине отсутствия средств. Такое лицо вправе просить у суда отсрочку выписки и выселения. Судебным решением ему может быть позволено пребывать в квартире до года, затем его можно выселить
Граждане, которые полностью или частично внесли плату за кооперативное жилье Не подлежат выселению. Они считаются законными собственниками, даже в случае, если нет документа об официальной регистрации
Несовершеннолетние дети, у которых нет родителей и официального опекуна Продать квартиру возможно, если несовершеннолетнему будет предоставлена квартира с условиями, не хуже прежних, или с улучшенными условиями для проживания. В орган попечительства нужно предъявить документы об обеспечении ребенка другим жильем

Оформление сделки купли-продажи недвижимости

Собственник квартиры имеет право в любое время ее продать. Алгоритм действий по заключению договора купли-продажи предполагает следующие действия:

  • составление предварительного текста договора потенциальной сделки купли-продажи;
  • оформление основного договора;
  • оформление акта приема-передачи объекта недвижимости;
  • совершение действий по взаиморасчетам;
  • государственная регистрация права собственности на приобретенную квартиру в органе Росреестра и получение правоустанавливающего документа.

Новый собственник должен подать требуемый пакет документов в управление государственной регистрации, кадастра и картографии.

Договор купли-продажи должен в обязательном порядке быть заверен нотариусом в нотариальной конторе. Без этого он не имеет законной и юридической силы.

Должен также быть оформлен акт приема-передачи квартиры, где должна быть указана конкретная дата передачи данного жилья покупателю, передачи ключей от квартиры.

В процессе составления договора купли-продажи обязательно указать срок, до которого прописанному гражданину необходимо выписаться из квартиры и покинуть жилье.

Если же гражданин прописан в квартире, однако по различным причинам не проживает на ее площади, собственник перед продажей квартиры должен его снять с регистрации перед подписанием договора.

Сколько действует согласие супруга на продажу недвижимости узнайте из статьи: согласие супруга на продажу недвижимости.

Как оспорить кадастровую стоимость нескольких земельных участков, .

Порядок возврата подоходного налога при покупке квартиры пенсионером, .

Образец договора купли-продажи можно получить в органе Росреестра или в нотариальной конторе.

Договор должен содержать следующие пункты:

Персональные сведения участников договора Включая их паспортные данные, место постоянного проживания и регистрации
Данные о продаваемой квартире с указанием ее общей квадратуры Технического состояния, наличия ремонта, наличие или отсутствие вопросов с арестом или с обременением, ограничений на пользование ею
Личные сведение прописанных в квартире лиц И дата их снятия с учета
Стоимость продажи квартиры И способ передачи средств
Договоренность сторон касательно оплаты государственных услуг По регистрации перехода права собственности

На договоре должна быть обязательно проставлена дата, также он подписывается людьми, которые являются покупателем и продавцом.

Продажа квартиры с прописанными в ней лицами возможна, однако каждый случай рассматривается индивидуально.

Также наличие прописанных людей значительно снижает цену продажи и продлевает срок продажи.

В любом случае, перед продажей квартиры собственник должен позаботиться о том, чтобы оформить выписку всех прописанных лиц с целью избежания проблем в дальнейшем.

Можно ли продать квартиру с прописанным человеком?

Продажа квартиры с прописанным человеком является распространенным случаем совершения сделок с объектами жилой недвижимости. В таких ситуациях юридическое значение будет иметь не только сам факт прописки, но и наличие прав у зарегистрированных граждан на жилое помещение.

На стадии согласования условий сделки покупатель проводит проверку юридической чистоты квартиры. В эту процедуру входит установление официальных и скрытых обременений на жилое помещение. Если зарегистрированный залог на квартиру будет являться официальным обременением, то наличие в квартире прописанных лиц может рассматриваться как скрытое обременение.

Правовой статус прописанных лиц определяется с учетом следующих особенностей:

  • временная регистрация по месту пребывания не порождает никаких прав на недвижимость, за исключением возможности пользования жилплощадью на протяжении определенного срока;
  • постоянная регистрация по месту жительства дает возможность прописанному гражданину проживать в квартире неограниченный период времени, т.е. порождает возникновение постоянного права пользования.

Наличие временно прописанных лиц не создает сложностей для совершения сделок, так как их регистрация автоматически утрачивает силу по истечении определенного срока.

В отношении граждан, обладающих постоянной пропиской, ситуация намного сложнее. Регистрация по месту жительства граждан, не являющихся собственником квартиры, может возникать в следующих случаях:

  1. проживание в квартире после ее приватизации человеком, оформившим отказ от приватизационной сделки в пользу других лиц;
  2. постоянное пользование жильем на праве завещательного отказа;
  3. члены семьи собственника, не обладающие долей в праве собственности;
  4. несовершеннолетние граждане, родившиеся после регистрации права собственности.

Указанные лица имеют право постоянного пользования жилым помещений, которое не может быть прекращено или ограничено в произвольном порядке. Например, для случаев приватизации такое право обусловлено фактом, что отказавшийся гражданин являлся законным нанимателем квартиры.

Помимо этого, собственнику принадлежит право прописать в свое жилье кого угодно, в том числе на постоянной основе. При этом, собственник может отдельного оговаривать условия проживания и пределы права пользования жильем, так как регистрация напрямую не порождает возникновение такого права.

Что делать с прописанными гражданами при продаже квартиры

Установив, что в квартире прописаны граждане, покупатель имеет право отказаться от совершения сделки, так как закон провозглашает свободу договорных отношений. Если принято решение продолжить куплю-продажу, новый собственник может столкнуться с необходимостью решать судьбу зарегистрированных граждан.

Как правило, при фактической передаче жилья продавец должен полностью освободить квартиру и передать ее свободной от любых притязаний третьих лиц. Это подразумевает и снятие с учета всех зарегистрированных граждан, о чем предусматривается условие в договоре купли-продажи. В ряде случаев контрагенты могут устанавливать в договоре срок, в течение которого все граждане обязаны сняться с регистрационного учета.

Если в квартире прописаны граждане, имеющие постоянное право пользования, продавец не имеет права требовать от них снятия с регистрационного учета. В таком случае, если продавец принял решение купить жилье с учетом такого обременения, в договоре предусматриваются следующие условия:

  • перечисляется состав лиц, прописанных в квартире на момент совершения сделки купли-продажи;
  • указывает на сохранение за ними права постоянного пользования даже после оформления недвижимости на покупателя.

Необходимо учитывать, что приобретение жилья не позволит выписать даже в принудительном порядке следующие категории граждан:

  1. несовершеннолетних детей или граждан, признанных недееспособными;
  2. лиц, отказавшихся от участия в приватизации, но сохранивших право пользования;
  3. членов семьи предыдущего владельца объекта;
  4. лиц, проживающих в квартире в рамках договора пожизненной ренты.

Установить полный состав таких лиц можно путем изучения справок о составе семьи, поквартирных карточек или выписок из домой книги. Помимо этого, необходимо сравнить состав членов семьи собственника с количеством лиц, принимавших участие в приватизации.

По общему правилу, дети прописываются по месту проживания одного или обоих родителей. За соблюдением такого принципа следят органы опеки и попечительства. По этой причине приобретение жилья, в котором остаются прописанными только несовершеннолетние граждане, редко встречается на практике.

Если после покупки квартиры остались прописанные лица, не подпадающие под указанный выше перечень, они могут быть выселены новым собственником, в том числе в принудительном порядке.

В чем состоит целесообразность покупки квартир с прописанными гражданами? Как правило, такая недвижимость существенно дешевле аналогичных объектов без прописанных лиц. Например, если правом постоянного проживания обладает пожилой гражданин по договору пожизненной ренты, приобретение жилья можно признать целесообразным.

Как выписать граждан после продажи квартиры

Если продавец не исполнил обязанность по освобождению квартиры от всех прописанных лиц, либо не имел права на принудительное снятие с учета, у покупателя возникает резонное желание освободить приобретенное жилье от прав третьих лиц. Даже если прописанный гражданин фактически не проживание в квартире и не собирается вселяться в жилое помещение, факт его регистрации существенно увеличивает размер коммунальных платежей.

Если в состав зарегистрированных лиц входят граждане, сохранившие право постоянного пользования, их выселение будет практически невозможно. Исключением из этого правила могут являться случаи нарушения условий проживания:

  • отказ от оплаты коммунальных услуг и иных видов обязательных платежей;
  • систематическое повреждение или порча жилого объекта, ведущая к его разрушению;
  • систематическое нарушение прав иных лиц, проживающих в жилом помещении.

В этих случаях допускается выселение без предоставления другого жилья, в том числе путем подачи иска в суд.

Если прописанные граждане не обладают правом пользования квартирой, новый собственник имеет законное право выселить их с жилплощади, а также снять с регистрационного учета в принудительном порядке.

Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. предложить прописанным гражданам добровольно сняться с регистрационного учета, в том числе путем предоставления разумного срока для совершения таких действий;
  2. направить предупреждение о возможности принудительного выселения в судебном порядке;
  3. обратиться в суд за защитой прав собственника.

Если прописанные граждане фактически проживают в квартире, они должны осознавать возможность принудительного выселения через суд, поэтому шанс на добровольную выписку достаточно большой. Иная ситуация складывается в случаях, когда зарегистрированные лица не проживают в квартире, а место их жительства неизвестно.

В этом случае существует возможность выписать их по решению суда. При подаче иска в суд необходимо указать последнее известное место жительства такого гражданина, которое, как правило, будет совпадать с адресом приобретенной квартиры.

В ходе судебного разбирательства будет проводиться проверка наличия или отсутствия у зарегистрированного лица права постоянного пользования. Если такой факт не будет подтвержден, суд примет заочное решение о выселении и снятии с учета прописанного гражданина. После предъявления судебного акта в регистрационный орган будет проводиться выписка в строгом соответствии с резолютивной частью решения суда.

Таким образом, при продаже квартиры с приписанными гражданами покупателю предстоит определить наличие у них права постоянного пользования на жилье. Если такое право имеется, освободить квартиру будет крайне затруднительно. Выселение в судебном порядке допускается только в случаях, когда прописанные граждане не сохранили право постоянного проживания при оформлении сделки.

Можно ли продать квартиру без согласия прописанных в ней людей?

Начнем с того, что действующие законодательные нормы разрешают продавать квартиры или прочие объекты, где зарегистрированы третьи лица, не являющиеся собственниками жилья. Перед продажей жилплощади необходимо постараться найти с прописанными гражданами общий язык, иначе сложно будет отыскать покупателя на такую недвижимость. Отсутствие договоренностей между заинтересованными лицами часто негативно сказывается на стоимости жилья – цена проблемного объекта может рухнуть на 30-50%.

На заметку! Запретить собственнику продавать квадратные метры с обременением – зарегистрированными в квартире родственниками невозможно. Право распоряжения жильем принадлежит только его законному владельцу или владельцам, если таковых несколько.

С другой стороны, желающих покупать проблемные объекты, а квартира с прописанными в ней сторонними жильцами как раз и является таковой, немного. К тому же, далеко не всех зарегистрированных можно выписать без их согласия.

Почему у людей, которые прописаны в доме, не спрашивают согласие? Дело в том, что факт прописки к определенному адресу не порождает каких-либо прав, а тем более имущественных, чтобы влиять на решения владельца. Например, когда у жилья 1 собственник, но прописаны в квартире 4 человека, по закону согласие зарегистрированных граждан не требуется.

Кому обязательно выписываться, а кому нет?

Обязательство покинуть жилое помещение подписывает только бывший собственник. Если квартирой владеют в долях несколько человек, все они должны сняться с учета через паспортный стол в назначенный срок.

Теперь рассмотрим следующий вопрос: можно ли продать квартиру без согласия прописанных в ней лиц, если они имеют долю? Продать жилье, находящееся во владении нескольких собственников, без согласия одного из них нельзя. Однако у прописанных в помещении, но не владеющих его частью, получать одобрение совсем необязательно.

Важно! Когда продавец решил осуществить сделку с объектом недвижимости, где прописаны третьи лица, он обязан уведомить покупателя. Если он попробует утаить сведения, сделку можно признать недействительной, а продавца обвинить в мошенничестве. Количество людей, проживающих в квартире, легко узнать из выписки в домовой книге.

Какие права имеет покупатель при покупке жилья с обременением?

Преимущества выбора всегда на стороне покупателя. Если объект проблемный, лучше от него отказаться. Когда же квартира очень понравилась, можно прописать условия выселения в договоре.

Покупатель вправе потребовать:

  • Вставить в договор особый пункт, в котором указать сроки освобождения квартиры текущим владельцем.
  • Обязать собственника снять с регистрации в паспортном столе прописанных в помещении лиц.
  • Потребовать снижения стоимости жилья из-за обременения. Разница от выставленной цены может достигать 5-50%.
  • Устанавливать сроки, в течение которых продавец обязан покинуть жилье и выписаться из него.

Однако на практике реализовать права приобретателя не так уж и просто. Причина проста – действующее законодательство не всегда позволяет выписать всех жильцов, даже если инициировать судебное разбирательство.

Поэтому, если люди, прописанные в доме, не являются его собственниками, продать жилье без их согласия можно без проблем. По стандартным условиям договора выписаться должен лишь собственник или несколько владельцев, если им выделены доли.

Как выселить прописанных жильцов по закону?

Когда сделка завершена, собственность переходит к покупателю. На правах нового владельца он получает все возможности для выселения прописанных лиц. Добиться результата можно двумя способами:

  • По-хорошему через просьбы и уговоры. Если сторонам удастся договориться, зарегистрированный гражданин самостоятельно обращается в паспортный стол, выписывается из старого жилья и прописывается в новом.
  • Принудительно через жалобы в правоохранительные органы. Чтобы добиться выселения, необходимо действовать строго в рамках законодательства.

Если с зарегистрированными в квартире гражданами возникают проблемы, их нужно решать в судебном порядке. Собирайте документальные подтверждения следующих фактов:

  • Прописанный в доме гражданин не платит коммуналку более 6 месяцев.
  • Человек уже лишен права на проживания, например, после расторжения брака.
  • Зарегистрированный жилец устраивает пожары, затапливает соседей, разводит десятки питомцев, т.е. ухудшает состояние жилплощади.
  • Использует недвижимость для ведения бизнеса, производства, хранения опасных веществ, т.е. не по целевому назначению.
  • Становится угрозой для окружающих благодаря аморальному поведению.
  • Не появляется в месте регистрации длительный период времени.

Когда решение принято и нужно выписывать нежелательного жильца, отправляйтесь в суд. Для этого составьте заявление, где подробно изложите свою просьбу. Приложите копии всех документов о собственности и укажите, что готовы предоставить оригиналы непосредственно на судебное заседание.

Совет! Во время процесса постарайтесь доказать, что у гражданина есть другое жилье, где ему несложно прописаться. Если у ответчика такой недвижимости нет, суд вправе выделить ему несколько месяцев на решение вопроса с пропиской в другом месте. В итоге процесс может затянуться.

Если суд примет решение в пользу нового владельца жилья, необходимо получить исполнительный лист. Выписка будет произведена с участием службы судебных приставов.

Можно ли продать приватизированную квартиру без согласия прописанных?

Решение с продажей приватизированного жилья более тонкое. Собственник вправе потребовать выселения проживающего, даже если он прописался, по результатам судебного решения. Однако если гражданин в свое время написал официальный отказ от доли в пользу собственника при проведении приватизации, он получает право пожизненно использовать недвижимость для личных и семейных нужд.

Важно! Будьте внимательны при покупке жилых объектов, перешедших предыдущему собственнику через приватизацию. Если один родственник отказался от своей части в пользу другого, такого жильца выписать невозможно! Снятие с регистрации допустимо только в добровольном порядке, когда гражданин приобретет свое жилье или захочет прописаться в другом месте.

Выиграть суд в этом случае крайне сложно. В процессе заседания судья будет учитывать право гражданина на проживание, а уже потом смену собственников. Единственный шанс выиграть процесс – это доказать аморальное поведение жильца, когда нарушаются права собственника. Факт приобретения гражданином другой недвижимости не является аргументом для судьи.

Если анализировать тему, можно ли продать квартиру без согласия прописанных, результат однозначный – такое допускается. Однако с выпиской жильцов могут возникнуть сложности, даже если эти граждане не имеют долевой собственности. Ни в коем случае не стоит приобретать квартиру, где прописан человек, отказавшийся от доли при приватизации – выписать его законно не удастся.

Законодательная база

Для того, чтобы избавиться от опасений приобрести квартиру с не выписанным из нее человеком, необходимо внимательно изучить возможность сделать это после приобретения жилища. Фото № 1

Ситуация, когда нужно продать квартиру с зарегистрированным в ней человеком, ставит собственника в неприятное положение. Не зная правовых норм, некоторые граждане отказываются от попыток реализовать недвижимость. Однако, законодательство, на вопрос: можно ли продать квартиру с прописанным в ней человеком, отвечает утвердительно.

Этот случай регулируется кодексами России: Гражданским, Жилищным, Семейным.
Статья 292 ГК России однозначно фиксирует возможность реализации имущества с зарегистрированными лицами. Согласно норме, смена собственника, прекращает действие прав пользования зарегистрированных в объекте недвижимости членов его семьи. 31 статья ЖК России дублирует право собственника продавать жилье с обременением.

Опираясь на эти статьи закона, юридических препятствий к совершению сделки нет. Однако покупатели недвижимости приобретают такую собственность неохотно. Сумма сделки может быть существенно занижена.

Связано это не только с волокитой по выписке формальных жильцов. В законодательной базе есть исключения для некоторых категорий граждан. Покупатель боится стать обладателем имущества, из которого он не сможет выселить посторонних лиц ни юридически, ни физически.

Первое, что порекомендуют собственнику добросовестные специалисты по продаже недвижимости в подобной ситуации – договориться с прописанными лицами. В случае отказа последних от добровольного снятия с регистрационного учета, владельцу недвижимости предложат выписать их через суд.

Принудительное снятие с регистрации

Как реализуется процедура принудительной выписки нежелательного жильца, прописанного в купленной квартире? Фото № 2

Закон позволяет хозяевам самостоятельно выписать из квартиры лиц, которые правом собственности не обладают. Это не касается категорий граждан, защищенных государством или получивших исключительную возможность права пользования жильем.

Кого можно выписать из квартиры законно?

Без труда можно прекратить регистрацию по месту пребывания. С регистрацией по месту жительства все гораздо сложнее. Законный владелец может самостоятельно или по суду выписать зарегистрированных лиц, которые не обладают правами собственности.

Бывшие супруги и члены их семьи

Если взять за основу пункты 4 и 5 статьи 31 ЖК России, официально закончившиеся семейные отношения ведут к потере прав на использование жилплощади бывшим супругом собственника. Также права теряют его родственники. Применяется статья, если недвижимость приобретена одним из супругов до брака и юридические претензии на владение имуществом второго супруга законодательно не возможны. Для оформления снятия с учета указанных лиц достаточно заявления от собственника.

Совершеннолетние, прописанные после приватизации жилого помещения

Без согласия возможна выписка посторонних граждан, если процедура регистрации проведена после приватизации. Такая необходимость часто возникает при прекращении гражданского брака.

Граждане зарегистрированные, но не проживающие в спорном помещении

Доказав, что прописанное лицо не платит налогов и коммунальных платежей, не проживает на спорной жилплощади, можно выписать его по суду. В этом случае, выписываемый гражданин должен иметь помещение, пригодное для проживания.

Родители, лишенные прав на ребенка

Родители, которые лишились своих прав на воспитание ребенка, должны быть выписаны из квартиры. Наличие другого жилья при этом, судом не учитывается.

Вопрос о выписке несовершеннолетнего довольно сложный, и решить его можно только с помощью органов опеки и попечительства. Фото № 3

Существовали прецеденты, при которых дети до 18 лет признавались бывшими членами семьи одного из родителей при их разводе. Изменение редакции Семейного кодекса гарантировало им более полную защиту прав. Теперь несовершеннолетние собственники могут быть выписаны из квартиры только с разрешения органов опеки и попечительства.

Посторонние, оставшиеся прописанными в помещении, которое было приобретено или законно получено в собственность

Новый собственник объекта недвижимости имеет полное право прекратить регистрацию граждан, прописанных при бывшем владельце. Эта норма используется в случае покупки квартиры, получении по завещанию или на основании договора дарения. Утраты права на использование помещения необходимо устанавливать через суд.

Законодательство защищает покупателя: граждане, не обладающие собственностью и исключительными правами, обязаны сняться с регистрационного учета при смене собственника объекта недвижимости.

При отказе исполнить требование закона, придется обращаться в суд. Следует подготовить документы и подать в арбитражный суд по месту проживания исковое заявление. Обязательно приложить документы, подтверждающие законность снятия жильца с учета. Желательно заручиться поддержкой свидетелей.

В отношении вышеперечисленных категорий граждан решение чаще всего принимается в пользу покупателя. В некоторых случаях суд может продлить им право пользования объектом недвижимости на ограниченный период времени.

Существуют случаи, при которых выписать родственника и даже постороннего человека из квартиры невозможно.

Кого нельзя снять с регистрации принудительно?

Однако имеется ряд категорий граждан, которых невозможно выписать из квартиры без их согласия (или согласия лиц, действующих в их интересах), и это необходимо учитывать прежде чем подписывать договор купли-продажи квартиры. Фото № 4

Государство защищает некоторые категории граждан и предоставляет им право проживать в помещении даже при отсутствии собственности.
На существование такого преимущества влияют: право собственности, завещательный отказ, приватизация, участие в жилищных кооперативах, рента, брачный договор, детский возраст до 18 лет.

Невозможно выписать гражданина, который обладает правом собственности на часть жилого помещения без его согласия.

Наследник, которому квартира достается по завещанию может быть обременен условиями. Таким обязательством является предоставление права пользоваться жилым помещением третьим лицам. По умолчанию, срок действия обязательств равен трем годам. Но чаще всего сроки прописываются в тексте завещания, и право предоставляется пожизненно. В этом случае, даже многократная перепродажа недвижимости не повлияет на гарантию права пользования жильем третьих лиц.

Квартира, принадлежавшая до приватизации нескольким гражданам, но оформленная в собственность на одного, имеет пожизненных нанимателей. Отказ членов семьи от приватизации в пользу одного из них гарантирует проживание всем до конца жизни. Отсутствие документа о собственности в этом случае значения не имеет.

Если гражданами оплачен пай или его часть за кооперативную недвижимость, они не могут быть сняты с регистрационного учета. Собственность считается гарантированной, даже без наличия свидетельства о праве собственности.

При заключении договора ренты иждивенец обладает правом пожизненного проживания.

Гарантировать проживание в квартире одного из супругов, не зависимо от наличия у него прав собственности, может брачный договор. Для этого при составлении документа необходимо зафиксировать пожизненное или временное право пользования объектом недвижимости. Такое право будет неоспоримо.

Если в квартире прописаны дети, не имеющие ни родителей, ни опекунов, несовершеннолетних можно выписать, только предоставив аналогичное жилое помещение. Сделка купли-продажи должна быть одобрена опекунскими органами, перед которыми необходимо отчитаться по обеспечению малолетних новой жилплощадью.

Эти категории граждан могут стать серьезным препятствием для покупателей. Даже с таким обременением продажа квартиры возможна

Как же все таки продать квартиру с прописанным в ней человеком? Фото № 5

Логика продажи квартиры с прописанным человеком может развиваться в четырех направлениях. Три из них законны, четвертое рассчитано на «авось».

Варианты продажи квартиры собственником

  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов собственником;
  • продажа с принятием обязательств по выписке жильцов покупателем;
  • продажа с оформлением пожизненного или временного проживания;
  • утаивание информации о прописанных лицах.

Если собственник берет на себя обязательства по выписке всех жильцов, квартиру можно продать по справедливой рыночной цене. Предоставление большой скидки может не потребоваться. Основные проблемы покупателя связаны с правильным оформлением договоренностей.

Перекладывая на покупателя нагрузку по снятию с учета посторонних лиц, придется существенно занизить стоимость объекта недвижимости.

Ещё сильнее «уронит» цену квартиры продажа с жильцами, имеющими пожизненные или долгосрочные права на жилплощадь. В этом случае для покупателя важно проживает зарегистрированный человек в помещении или нет. Чем меньше у прописанного возможностей претендовать на жилплощадь, тем легче заключить сделку.

Сокрытие информации о прописанных лицах может иметь серьезные последствия. Возможен отказ в регистрации сделки государственными органами или признание договора ничтожным.

Нотариальный документ, дающий право совершать сделки от лица владельца недвижимости предоставляет указанному человеку право на продажу квартиры. Покупателю стоит убедиться, что в документе прописана сумма сделки.

Принять на себя обязательства по снятию с учета граждан, прописанных в жилом помещении, доверенное лицо не может. В случае продажи квартиры с обременением покупателю лучше заключать договор с самим собственником.

Согласие прописанных лиц

Если в квартире один законный хозяин, он вправе распоряжаться имуществом без чьего-либо согласия.

Долевое владение предполагает согласие на продажу всех собственников. Часто возникают случаи, когда один из них отказывается от сделки. Остальным собственникам следует предложить ему купить свои доли в официальном порядке. Например, в виде почтового уведомления. Нотариально заверенный отказ от покупки или отсутствие ответа в течение месяца расцениваются так же как и согласие на продажу.

Если жилплощадь супруги приобрели в период брака, согласие на сделку требуется от обоих. Тот, кто является собственником, объявляет о желании продать жилплощадь, подписывая договор. Второй должен оформить свое согласие у нотариуса.

Оформление договора

Особенности составления договора купли-продажи квартиры с прописанным в ней человеком. Фото № 6

Чтобы продать квартиру с обременением необходимо заключать договор. Как только он пройдет процедуру государственной регистрации, новый собственник вступит в свои права.

Пакет документов

Стандартный пакет документов включает:

  • свидетельство о регистрации права собственности;
  • паспорта граждан, участвующих в сделке;
  • документ – основание возникновения права собственности (завещание, договор дарения и т. д);
  • справка о прописанных;
  • технический паспорт помещения.

Существует ещё ряд документов, которые могут потребоваться при определенных условиях, например, отказ от покупки доли, согласие других собственников и т.д.

К стандартному пакету документов следует заказывать расширенную выписку из домовой книги. В ней указаны все зарегистрированные в помещении граждане, учитывая выбывших временно.

Если все жильцы согласны выписаться, требуется нотариально заверенное обязательство.

Доказать покупателю, что прописанный человек не имеет исключительных прав на проживание помогут:

  • ордер на квартиру;
  • документ о приватизации;
  • для кооперативного жилья — документ о выплате паев;
  • брачный договор, если таковой имеется.

При оформлении договора с фиксированием права проживания указанных лиц необходимо приложить документ, дающий на это основание.

Внимательно изучите документы и все нюансы сделки, прежде чем подписать договор купли-продажи. Фото № 7

Чтобы снять несовершеннолетнего с регистрации необходимо выполнение ряда условий.

Если ребенок является собственником жилья обязательно получить разрешение на продажу квартиры от органа опеки и попечительства. Придется собрать обширный пакет документов.

Несовершеннолетнему необходимо предоставить собственность на другую жилплощадь: не меньше, чем он имел ранее. К качеству недвижимости предъявляются повышенные требования.

Для совершения сделки необходимо письменное согласие законных представителей ребенка: родителей, попечителей, опекунов.

Зарегистрированного в квартире несовершеннолетнего удобнее всего выписать до регистрации сделки. Процедуру может произвести законный представитель, одновременно прописав ребенка на другой жилплощади. Причем сначала в этом объекте недвижимости должен зарегистрироваться сам представитель несовершеннолетнего.

Если регистрация остается после смены собственника, выписка ребенка до 18 лет возможна только по суду. Покупатель должен будет доказать, что фактически ребенок на его жилплощади не проживает: живет с родственниками, опекуном или имеет другую жилплощадь.

Возможные риски и правовые последствия

Какие риски могут ожидать покупателя после приобретения квартиры с прописанным в ней человеком? Фото № 8

Основные последствия при совершении сделки с недвижимостью, в которой остались прописанные лица, касаются покупателя. Но и у продавца могут возникнуть неприятности.

Самый главный риск, купить квартиру с таким обременением, которое невозможно снять законным способом. Поэтому перед покупкой документы следует изучать внимательно.

  • важно убедиться, что на желанных метрах отсутствует регистрация у лиц, имеющих исключительные права;
  • не следует забывать о лицах, снятых с учета на временной основе: они могут вернуться и восстановить свои права на пользование помещением.

Зная, что в квартире есть прописанные лица необходимо заранее обговорить возможность их выписки, учесть все нюансы.

Устные обещания продавца выписать всех после сделки могут быть безосновательными. Бывает, что жильцы узнают о продаже квартиры от покупателя уже после регистрации сделки. Поэтому договоренности следует оформлять документально.

Желательно, чтобы все зарегистрированные на жилплощади граждане выписались до подписания договора купли-продажи. Если на это требуется время, можно стимулировать бывших жильцов частичной оплатой по сделке. При этом часть денег передается только после подтверждения выписки. Другой вариант, жестко зафиксировать в договоре сроки, предоставленные на исполнение обязательств.

Принимая на себя ответственность за выписку граждан, покупатель должен быть готов к сложностям. Случаи, описываемые в законодательстве и разрешаемые при участии суда, гарантированного результата не дают. Зарегистрированные в квартире лица могут оспорить утрату своего права пользования, привести весомые доказательства и выиграть дело

Последствия могут наступить не только от претензий покупателя после заключения сделки. Если скрыть наличие прописанных в квартире граждан, сделка может быть аннулирована. Квартиру вернут тому, кто был ущемлен в правах, а покупателю назначат компенсационную выплату.

Юридически продать квартиру с прописанным человеком не сложно. Практически преодолеть боязнь покупателя нажить неприятности достаточно тяжело, но возможно.

Дополнительно о покупке квартиры с прописанными в ней жильцами можно узнать, посмотрев видео:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *