Продажа квартир через аукцион отзывы

Банчак А. В. Опубликовано: 16.06.20

Одной из возможных форм продажи недвижимости, находящейся в собственности физических лиц, является реализация ее государству, осуществляемая через электронные площадки. На сегодняшний день такие сделки пользуются малой популярностью у граждан: большинство россиян просто не знает о тендерных закупках квартир, а агентства недвижимости и риэлторы не проявляют особого желания изучать особенности и специфику торгов.

Из нашего обзора вы узнаете, какими преимуществами обладает этот способ продажи. С помощью нашей пошаговой инструкции «Как продать квартиру государству самостоятельно» вы сможете правильно рассчитать стоимость своего жилья и успешно реализовать недвижимость через госзакупку.

Что представляет продажа квартиры государству

Многие российские государственные и муниципальные организации и учреждения испытывают постоянную потребность в приобретении жилых квартиры. Вторичная недвижимость востребована:

  • бюджетными организациями социальной направленности (детские дома, социальные службы, объединения ветеранов и т.д.);
  • администрациями городских районов;
  • муниципалитетами города.

Чаще всего квартиры приобретают для передачи их детям-сиротам, жителям ветхого жилого фонда или расселяемых коммунальных квартир города, пострадавшим от пожаров, природных катастроф, военных действий и т.д.

Процесс покупки квартиры государством осуществляется через единую систему государственных закупок — Госзакупки. Она представляет бесплатную электронную площадку, для доступа к которой не требуется специальных разрешений и регистрации.

Процесс продажи проходит в формате электронных торгов, осуществляемых по принципу аукциона:

  1. покупатель обозначает максимальную цену (НМЦК), по которой он готов приобрести квартиру желаемых характеристик;
  2. поставщики (владельцы соответствующего требованиям жилья) предлагают свою стоимость;
  3. победа достаётся тому продавцу, чья цена окажется наиболее низкой.

Преимущества и недостатки продажи недвижимости через госзакупки

Среди россиян распространено мнение, что сделка с государством — сложный и длительный процесс, сопряженный с бюрократическими преградами, длительными согласованиями и проверками. Также многие считают, что усилия не оправданы: город купит жилье по низкой стоимости, не оправдывающей потраченного времени и средств.

Как и любая другая сделка, продажа квартиры государству имеет свои слабые и сильные стороны.

Плюсы

Минусы

1. определение цены по закрепленным в законодательстве принципам;

2. независимость от рыночной стоимости кв.м.;

3. нет необходимости самостоятельно искать потенциальных покупателей;

4. государственные службы не обманут: цена не поменяется, сделка не сорвется (при условии соответствия квартиры заранее обозначенным требованиям);

5. возможность заранее учесть продолжительность продажи — сроки заключения договора прописаны в заявке;

6. дистанционная форма продажи: продавец может находиться в другом городе, его присутствие для покупки жилья не требуется.

1. невозможность повышения стоимости недвижимости: цена квартиры не зависит от качества ремонта, расположения в городе, года сдачи дома и других факторов;

2. необходимость освоения правил работы на электронной площадке — все взаимодействие с покупателем происходит через госзакупки;

3. продавцу нужно оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП);

4. жесткие требования к документам: в случае ошибки или предоставления неполной информации заявка участника отклоняется без права повторного рассмотрения;

5. у продавца должны быть свободные денежные средства, необходимые для оплаты обеспечительных платежей на площадке.

Как следует из таблицы, такой вариант сделки хорошо подает тем, кто ищет способ, как можно срочно продать квартиру по выгодной цене.

Как продать, самому или через посредника

Процесс реализации квартиры через тендеры существенно отличается от сделки с частным лицом. Решая, как быстро продать квартиру, важно правильно оценить свои силы и возможности: ошибки на площадке недопустимы, это приведет к отклонению вашего участия.

Параметр

Самостоятельно

Через риэлтора или агентство недвижимости

Финансовый

Нет дополнительных расходов, возможны траты при несоблюдении сроков или требований закупки

Оплата комиссии посреднику

Опыт работы на электронной площадке

Нужен

Не нужен

Наличие ЭЦП

Обязательно

Не требуется

Юридические навыки

Желательны

Не требуются

Время

Большие расходы времени

Все задачи можно делегировать посреднику, не отвлекаясь на процесс продажи

Помощь профессиональных риэлторов пригодится при первом участии в торгах: они отлично знают, как быстро продать квартиру, не совершив при этом распространенных ошибок.

Требования государственных покупателей к жилью

Единой системы критериев, предъявляемых муниципалитетами, администрациями города и социальными службами к недвижимости, нет. Требования зависят от потребностей конкретного учреждения.

В ряде случаев квартира не может быть продана государству, даже если она соответствует всем остальным заявленным требованиям:

  • Наличие ремонта с несогласованными перепланировками помещения.
  • Жилье выступает залогом кредита (ипотечного, потребительского и т.д.).
  • Недвижимость арестована.
  • Квартира в долевой собственности: в данном случае необходимо согласие всех владельцев, а при наличии среди них несовершеннолетних детей – согласие органов опеки по каждому ребенку.
  • Дом признан ветхим и подлежит плановому сносу.

Пошаговая инструкция, как продать квартиру без риэлтора

В современном законодательстве, регулирующем процесс тендерных покупок недвижимости, отсутствует подробная и структурированная схема действий покупателя. Мы собрали советы и рекомендации профессионалов и подготовили для вам пошаговую инструкцию, как продать квартиру государству без риэлтора.

Этап 1. Расчет стоимости жилья

Торги начинаются от той цены, которую предложит покупатель в тендерной заявке. Эта сумма является максимальной, именно от нее идет снижение стоимости.
Для определения этой максимальной цены государственные организации ориентируются на метод кадастровой оценки, осуществляемой «Росреестом». Зная особенности и специфику расчета цены жилья, вы сможете быстро и дорого продать квартиру через госзакупки.

Способ оценки квартиры осуществляется по двум параметрам:
1. площадь помещения;
2. утвержденные в регионе тарифы за 1 кв.м.

Советы, как быстро и дорого продать квартиру на электронной площадке:

• при выборе торгов учитывайте не только желаемую прибыль от сделки, но и сопутствующие затраты (оформление ЭЦП, оплата работы на площадке, услуги экспертов и т.д.);
• помните о том, что в процессе аукциона стоимость придется снижать: выбирайте предложения, которые на 7-10% выше желаемой суммы.

Этап 2. Поиск предложения на площадке

Все тендеры по покупке квартиры размещаются на бесплатной государственной площадке – Госзакупки. Поиск предложений на ней доступен любому пользователю без регистрации.

При выборе подходящего тендера обращайте внимание на следующие параметры:

  1. Сроки торгов – с учетом их, вы сможете спланировать завершение сделки и получение суммы на свой расчетный счет. Этот параметр и позволяет продать квартиру быстро и дорого, в желаемые сроки.
  2. Техническая документация – в ней представлены требования к жилью, соответствие которым – обязательное условие подписания госконтракта.
  3. Размер обеспечения заявки, требования к обеспечению контракта – эти суммы необходимо внести на счет покупателя как гарантию вашей благонадежности, после завершения соответствующего ¬этапа они будут возвращены вам. Суммы должны быть у вас на руках, в наличной или безналичной форме.

Этап 3. Регистрация на площадке

Принять участие в аукционе могут только зарегистрированные на Гозакупках пользователи.

Для регистрации необходимо:

1. Оформить электронную цифровую подпись или найти посредника, обладающего ей – тогда все действия на Госзакупках будут осуществляться им.
2. Пройти регистрацию на портале – процедура осуществляется через аккаунт на Госуслугах. Стандартная процедура – бесплатна, срочная – 10 тысяч рублей.

Этап 4. Подача заявки

После успешной регистрации на Госзакупках приступайте к подаче заявки на тендер:

1. Подготовьте необходимые для аукциона документы (сами или с помощью юриста):

  • Паспорт владельца жилья;
  • Справку о всех прописанных в квартире жильцах;
  • Справку о тем, у скольких человек находится в собственности квартира (при долевой собственности);
  • Документ об отсутствии задолженности по коммунальным платежам;
  • Выписку из Росреестра;
  • Если у одного из супругов есть несовершеннолетний ребенок – согласие на сделку от органов опеки;
  • Заверенную у нотариуса доверенность на посредника (при его наличии);
  • Заполненную форму заявки (2 части).

2. Загрузите собранный пакет документов на Госзакупки (в виде сканов).

3. Перечислите сумму обеспечения заявки (0,5% от заявленной цены контракта).

Этап 5. Электронные торги

Конкурс проходит на самой площадке. Чтобы пройти в аукционный зал, достаточно зайти в личный кабинет на портале.

Принципы аукциона:
1. Если в торгах участвует один продавец, его ценовое предложение автоматически признается победным.
2. Если кандидатов на заключение контракта несколько, побеждает тот, кто предложит самую низкую ставку.

Этап 6. Подписание контракта

После завершения аукциона всем участникам возвращается оплаченное ими обеспечение, оглашается победитель.
Дальнейшие действия успешного поставщика:

1. Перечисление на счет покупателя размера обеспечения контракта (для расчета воспользуйтесь формулой из технической документации).
2. Согласование комиссии. Процесс осмотра квартиры представителем государственного покупателя происходит после определения победителя, на этой стадии оценивается соответствие жилья заранее обозначенным требованиям. После этого подписывается акт приемки-передачи.
3. Подписание государственного контракта: в электронной форме – на площадке (с помощью ЭЦП), бумажный вариант – отправляется почтой России.
4. Визит в МФЦ для регистрации процесса передачи права собственности на жилье в Росресстре.
5. Получение оплаты по госконтракту на указанный в договоре расчетный счет.

Используя наши советы, как продать квартиру быстро и выгодно, вы сможете подобрать на Госзакупках подходящего вам по срокам и цене потенциального покупателя, успешно пройти через все этапы сделки.

Если у вас нет опыта работы на электронных площадках и юридического образования, рекомендуем воспользоваться помощью экспертов. При желании вы можете поручить им не весь процесс продажи, а определенную его часть: подготовку документов, участие в аукционе, оформление необходимого оборудования.

Так вы сможете обезопасить себя от потенциальных ошибок новичков и победить в торгах с первой же попытки.

Каждая десятая квартира в России скоро будет продаваться вместе с жильцами, такой прогноз дают некоторые эксперты рынка недвижимости. Уже сейчас доля сделок с обременением достигла 2%. Как правило, это жилье разорившихся ипотечников. Кто и зачем покупает такие квартиры? Как поступают новые собственники с прежними жильцами? И как самому не оказаться проданным вместе с квадратными метрами? Выясняла Светлана Белова.

Трехкомнатная квартира на ВДНХ за 12 млн при рыночной в 18 млн. В чем уловка? Продается с жильцами, зато и цена падает чуть ли не каждую неделю. Еще чуть-чуть и эти квадратные метры почти в центре столицы можно будет купить по цене дальнего Подмосковья, рассказывает агент компании Century 21 Victory Светлана Харитонова: «Имущество выставляется на торги, делается скидка, например 10 % от рыночной стоимости. Обычно первые два торга идут с повышением цены, то есть кто больше даст. Если первый и второй раз не продалось, то на третий по закону выставляют на аукцион с понижением. Это называется публичное предложение, то есть делается дополнительная скидка от начальной стоимости. Допустим, сегодня квартира выставилась на публичное предложение, через неделю она стоит уже на 0,5 млн дешевле, через две еще на 0,5 млн дешевле. И здесь уже кто раньше ее заберет: дисконт может спокойно дойти до 50%».

Откуда такая щедрость? Все очевидно. Квартиру недостаточно купить, из нее еще надо выселить жильцов.

Чаще всего это ипотечные заемщики, которые не могут платить, но и съезжать не хотят. Банки пытаются вернуть свои деньги и их не разжалобить ни потерей работы, ни малыми детьми, которые останутся без дома. Впрочем, еще не известно, кому больше нужно сочувствовать, описала портрет типичного должника управляющий партнер агентства Dream Realty Надежда Телеш: «Те самые проблемные заемщики, которые дотянули до того, что им уже неоднократно прислали оповещение о просрочке, о выставлении квартиры на торги, когда банк уже понес немалые потери, чтобы организовать всю эту процедуру, — это недобросовестные заемщики. Есть закон, который не должен защищать их интересы, потому что вариантов, чтобы решить вопрос — договориться с банком, рефинансироваться, взять рассрочку и так далее — очень много. По закону они обязаны освободить квартиру, им дается срок, чтобы выехать оттуда, а дальше судебные приставы придут и скажут: освобождайте квартиру».

Но сказать — еще не значит сделать: просто выгнать бывших владельцев приставы не могут, вопрос приходится решать покупателям. Например, подселяя «профессиональных соседей» — так называют крайне неприятных граждан, которые делают жизнь в квартире невыносимой. Некоторые категории жильцов закон вообще запрещает выселять, так что для них придется покупать отдельную квартиру. В общем, без армии юристов с такой недвижимостью лучше не связываться, говорит вице-президент Международной академии ипотеки и недвижимости Ирина Радченко: «Если вы обычный простой покупатель, обходите такие квартиры десятой дорогой, потому что есть много случаев, когда люди попадали в такую ловушку жлобства — сэкономить на квартире, а потом годами не могли выселить жильцов и, соответственно, собственники платили налог на имущество и коммунальные услуги, а должники там жили, плодились, размножались и не собирались выезжать. Чаще всего такие квартиры выкупают коллекторские агентства, у которых технология отлажена».

Тем не менее сделки с обременением все более популярны. Появилась даже новая профессия — аукционный брокер — это и риэлтор, и кредитный менеджер, и юрист в одном лице. Кто-то скажет, эти люди и их клиенты наживаются на чужой беде, скупая жилье разорившихся ипотечников, но ведь не они придумали эти правила игры.

В последнее время многие заговорили о покупке недвижимости на специальных аукционах. Там есть шанс получить неплохое жилье по цене значительно ниже рыночной.

«Российская газета» вместе с адвокатом в сфере недвижимости Олегом Суховым рассмотрела основные особенности и риски, связанные с такими сделками.

Олег Владимирович, для начала, давайте расскажем, что же представляют собой эти торги и доступны ли они для простых граждан?

Сухов: Торги проводятся в форме аукциона. Это предусмотрено Гражданским кодексом РФ, ч.4 ст.447. Он открыт по составу участников, по способу подачи предложений и по цене.

Итоги торгов подводит комиссия. Оформляются протокол о результатах. Если организатор смог продать квартиру, то заключается договор купли-продажи, стороны рассчитываются между собой, и в Единый государственный реестр недвижимости вносят новые сведения.

А кто организует все это?

Сухов: Такие торги могут организовать как частные компании, так и государственные структуры. Они информируют об аукционах на сайте в интернете, в районных и городских газетах, а также в сборниках.

Например, в Москве — это бюллетень оперативной информации «Московские торги». Сведения об аукционах и конкурсах, на которых реализуется арестованное и изъятое имущество, можно узнать на официальном сайте РФ о проведении торгов.

Так что если хотите принять участие в аукционе, надо покупать и просматривать местные газеты и бюллетени, посещать в интернете страницы организаторов торгов и государственных органов.

Хорошо, выбрал я аукцион. А как потом действовать?

Сухов: Надо заранее оформить электронную цифровую подпись (ЭЦП). Потом зарегистрироваться на электронной площадке, заполнить пакет документов и получить навыки участия в аукционе.

Какие обычно квартиры участвуют в таких торгах?

Сухов: На торгах продают разные квартиры. Большинство из них — это ипотечное жилье, находящееся в залоге у банка, арестованное судебными приставами и выставленное на реализацию в ходе исполнительного производства.

Квартир, принадлежащих гражданам-банкротам почти нет. Банкротство физического лица не предполагает изъятие единственного жилья, если оно не находится в залоге. В России зафиксирован только один подобный случай, да и то с элитным жилищем.

Другое дело, когда гражданин-банкрот и при этом квартира находится в ипотеке. В этом случае она будет арестована и выставлена на торги. Но опять же в рамках исполнительного производства и в соответствии с законом об ипотеке.

Кроме того, в аукционе участвует жилье, выставленное на продажу банком по договоренности с должником, квартиры, принадлежащие фирмам-банкротам, а также жилые помещения, находящиеся в собственности государственных или муниципальных органов, ведомств, частных компаний и предпринимателей.

А могу я выставить на этих аукционах свое личное жилье?

Сухов: На популярных и посещаемых электронных площадках простой человек, как физлицо, квартиру не продаст. Они не предусматривают такую возможность. Гражданин не сможет реализовать помещение на таких крупнейших площадках, как Сбербанк АСТ, Аукционы Сибири, Единая электронная торговая площадка и так далее.

Поэтому, если физлицо хочет продать квартиру на аукционе, то ему придется искать других организаторов. Например, в последние 5-6 лет на рынке недвижимости появился так называемый «аукционный метод продаж». Его применяют риелторы.

Но это уже не совсем аукцион, ведь так?

Сухов: Совершенно верно. Это не имеет ничего общего с торгами на электронной площадке или классическим аукционом, когда участники торгов выкрикивают суммы, а аукционист молотком фиксирует «шаги».

Как правило, мероприятие проходит по следующей схеме. Агентство недвижимости выставляет квартиру на торги по цене 30-60 процентов от ее рыночной стоимости. На эту стоимость «слетаются» покупатели, смотрят помещение и называют сумму, за которую его купят. Затем между покупателями, предложившими самые большие цены, проводится торг на повышение.

По идее, обладателем квартиры должен стать тот, кто озвучит самую большую цену. Однако на практике даже самое лучшее предложение не дотягивает до рыночной и кадастровой стоимости. Поэтому собственник объекта отказывается от сделки. Тем не менее, говорят, что удачливые риелторы закрывают до 30 процентов подобных сделок.

Если же собственник желает продать квартиру на реальном аукционе, то ему все-таки придется обратиться в фирму, занимающуюся организацией торгов, которые можно найти в интернете. Подобные организации, как я уже говорил, есть в каждом российском регионе.

Правовые аспекты сделок с жильем эксперты «РГ» разбирают в рубрике «Юрконсультация»

И это все? Больше вариантов нет?

Сухов: Есть еще один вариант. Можно продать квартиру государству, субъекту федерации, муниципальным властям или ведомству. Они размещают запросы на покупку квартир на сайте Единой информационной системы в сфере закупок.

И вполне вероятно, что в вашем городе или даже районе, какой-нибудь департамент или министерство желает купить квартиру. Чтобы узнать об этом, надо заполнить строки поиска на сайте Единой информационной системы в сфере закупок. И система выдаст сведения о закупках жилья. Некоторые собственники таким образом успешно продают квартиры.

Другой вопрос, что для работы на сайте госзакупок опять же надо иметь электронную цифровую подпись, зарегистрироваться на площадке и подготовить пакет документов. В торгах могут участвовать несколько продавцов.

Но вернемся к покупке жилья. Говорят, на аукционах можно купить квартиру в центре Москвы почти за бесценок, где-то до миллиона рублей. Стоит ли этому верить?

Сухов: Скажу сразу, что «халявы» на рынке недвижимости Москвы нет. В столице суды по ходатайству банка-кредитора определяют начальную цену торгов с дисконтом в 5-8 процентов от рыночной или кадастровой стоимости жилья.

И здесь два варианта развития событий. Если помещение находится в хорошем районе и у него нет изъянов, то цена быстро дойдет до рыночной. И люди, не имеющие денег, утратят к нему интерес. А если помещение, когда-то горело, заливалось, и в нем прописаны несовершеннолетние или граждане, имеющие право бессрочного проживания, то дисконт составит и 30 процентов. Однако покупка такой квартиры сродни лотерее. И, тем не менее, никто не продаст ее за полцены. Кредиторам нужны деньги. Они не занимаются благотворительностью.

Другое дело, когда жилье продает город Москва. В этом случае можно приобрести квартиру по цене ниже рыночной. Но все равно не стоит ждать существенной экономии.

Но могут быть и прямо противоположные варианты. Недавно город продавал однокомнатную квартиру. Ее рыночная и кадастровая цена была 3,7 миллиона рублей, а стартовая — 2,5 миллиона. Это привлекло внимание покупателей. В результате торгов квартиру реализовали за 4,7 миллиона рублей. То есть кто-то явно увлекся и переплатил.

Главные преимущества такого аукциона для продавца и покупателя квартиры?

Сухов: У гражданина, который хочет продать квартиру с аукциона, преимуществ нет. Он не выставит ее на площадках, так как они не предусматривают подобного сервиса. Если же собственник заключит договор поручения с организатором торгов, который оказывает такую услугу, то, наверное, он сэкономит время. Ведь продажей квартиры будет заниматься организатор. Но за все надо платить.

Если торги закончатся неудачей, то владелец потеряет деньги, которые он заплатил организатору за работу. Хотя, честно говоря, я не понимаю, зачем в этом случае требовать проведения аукциона. Гораздо проще заключить тот же договор поручения. А как уж поверенный продаст квартиру — это его дело. Главное, чтобы цена устроила собственника.

Что же касается покупателя, то он может купить квартиру с дисконтом. Скидка бывает, как я уже говорил, 5-10 процентов, а в редких случаях 20-30 процентов от кадастровой или рыночной стоимости. Тут уж как повезет. И опять же, приобретатель сэкономит время.

О каких рисках должен знать человек, который придет на аукцион?

Сухов: Покупатель приобретает на электронных торгах «кота в мешке». Особенно это касается арестованного имущества. Приставы не показывают квартиры. Человек не может заранее приехать и посмотреть помещение, побеседовать с соседями, собрать дополнительную информацию.

В его распоряжении только документы судебного пристава, выписки из Единого госреестра недвижимости, фотографии объекта, планы, да сканы бумаг организатора торгов. Поэтому можно купить горевшую или затопленную квартиру с негодным оборудованием и коммуникациями. При этом организатор торгов, Федеральное агентство по управлению государственным имуществом, и все госорганы не несут ответственности за качество квартиры и за ущерб в случае отмены торгов.

Кроме того, должник вправе обжаловать, решение суда о конфискации, действия судебного пристава, а также итоги аукциона. В результате покупатель может погрязнуть в судебных тяжбах.

Следующая проблема состоит в жильцах, зарегистрированных на проданной жилплощади. Покупатель залоговой квартиры рискует получить ее вместе с бывшим владельцем и членами семьи. Процесс выселения занимает много времени. А иногда он просто невозможен. Особенно, когда в квартире живет человек, отказавшийся от приватизации.

Ну, и наконец, существует риск признания недействительности первоначальной сделки, в результате которой квартира попала на аукцион. Этот риск повышается, если правоохранительные органы возбудили уголовное дело.

Не секрет, что различные микрофинансовые организации и мошенники обманным путем лишают людей жилья, отбирают квартиры и продают их. В последние годы полиция все чаще возбуждает по данным фактам уголовные дела. И в случае, если расследование закончится приговором, то суды признают недействительными все сделки с квартирой и вернут ее потерпевшему.

8 июля 2019 года министерством социальной политики Нижегородской области объявлены аукционы на приобретение 14 жилых помещений на вторичном рынке жилья в черте города Нижнего Новгорода. Начальная максимальная цена контракта составляет 1 900 000 рублей. Заявки на участие принимаются до 08.00 ч. 18 июля 2019 года.

«Помещения должны отвечать всем требованиям благоустроенного жилья. Площадь квартиры без учета лоджий и балконов должна составлять не менее 30 квадратных метров», — пояснили в министерстве.

Закупка жилых помещений осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 5 апреля 2013 г. �№ 44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» путем проведения электронных аукционов. Участвовать в аукционах могут физические и юридические лица.

Подробная информация о требованиях, предъявляемых к приобретаемым квартирам, об условиях проведения аукциона, проект государственного контракта размещается в единой информационной системе в сфере закупок (zakupki.qov.ru �→ раздел «Закупки» �→ министерство социальной политики Нижегородской области). Контактное лицо министерства социальной политики Нижегородской области: Егикян Ася Вазгеновна, тел. 8(831)422-29-97

С начала 2019 года приобретено 47 квартир, до конца года запланировано приобрести еще 80. По сравнению с 2018 годом это на 83 квартиры больше.

Отметим, национальные проекты, которые реализуются сегодня в стране в соответствии с Указом президента РФ Владимира Путина, направлены в первую очередь на улучшение качества жизни россиян. Именно эта задача является приоритетной и в Стратегии развития Нижегородской области.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *