Продажа квартиры несовершеннолетнего собственника

Реализация недвижимости с участием несовершеннолетнего ребенка – довольно распространенная ситуация, в которой есть множество рисков и нюансов. Чтобы избежать всевозможных разногласий и судебных тяжб – лучше разобраться в ситуации еще до того, как вы подпишите соглашение.

Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетним ребенком возьмется составлять далеко не каждый риелтор или юрист. Причина здесь «на поверхности» – различные «звенья цепи», будь то финансовые организации или страховые компании не захотят связываться со сложными ситуациями. Согласитесь, далеко не каждый банк возьмется за оформление сделки с 16-летним гражданином, что уж говорить о ситуациях, когда ребенку нет даже 16 лет?

К тому же, договор купли-продажи квартиры с несовершеннолетним ребенком попадает сразу под несколько законодательных норм, но совершенства в этой сфере все еще нет. Есть множество пробелов и недоработок, которые могут повлечь за собой серьезные проблемы для покупателя.

Содержание

Договор купли продажи квартиры: продавец несовершеннолетний – что делать покупателю?

Сделки с недвижимостью, в которых принимают прямое или косвенное участие несовершеннолетние, регулируются Конституцией РФ, статьями ГК РФ, СК РФ, ЖК РФ и другими актами и нормами.

Главные особенности:

1. Договор купли-продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку, образец которого есть на нашем сайте, может заключаться только в присутствии родителей. Также эту роль могут занять представители органов опеки. Ситуация выглядит аналогично, если подросток выступает в роли продавца;

2. Одобрение на любые действия с недвижимостью покупатель обязательно должен получить у органов опеки. Любые обходные пути в ходе судебных разбирательств будут обозначены, а сделка признана недействительной. Основная задача государства заключается в том, чтобы защитить имущественные права несовершеннолетнего;

3. Возраст играет ключевую роль. Согласно ст. 60 Конституции РФ дееспособным считается подросток, достигший 18 лет. В этом возрасте юноша или девушка могут самостоятельно заключать любые виды сделок. Если подростку от 14 до 18 лет – он считается недееспособным или частично дееспособным (с 16 до 18), следовательно, договор купли продажи квартиры несовершеннолетнему ребенку (образец можно скачать прямо сейчас) может быть заключен только при наличии письменного согласия родителей, а также после одобрения органов опеки.

Если договор купли-продажи квартиры (продавец несовершеннолетний) заключить без учета письменного согласия законных представителей – сделку признают недействительной.

Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности сделки

Причем сделать это может сам подросток при достижении им 18 лет. Для покупателя это слишком рискованное мероприятие.

Обратите внимание – согласие органов опеки на реализацию недвижимости не требуется только в том случае, если подросток будет официально признан дееспособным даже в 16 лет. Законодатель предусмотрел всего 2 возможности для этого:

• Вступление в брак;

• Эмансипация.

С первым случаем все очевидно – вступление в брак и даже его последующее расторжение фактически наделяют 16-летнего подростка статусом полностью дееспособного гражданина. Эмансипация означает, что юноша или девушка работают официально по трудовому договору или занимаются предпринимательской деятельностью (согласно с. 27 ГК РФ).

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему: разбираемся в деталях

Договор купли продажи доли квартиры несовершеннолетнему ничем не отличается от сделок по приобретению/реализации недвижимости целиком. Только в соглашении, в разделе «Предмет договора» помимо адреса, этажа и других деталей будет указана площадь, подлежащая покупке/продаже.

Чтобы получить разрешение опекунского совета, необходимо собрать полный пакет документов + выполнить ряд действий, включая:

• Оформление справки о зарегистрированных лицах (получает опекун или один из родителей в паспортном столе);

• Посещение органов опеки всей семьей (даже в случае, если родители состоят в разводе), включая подростка, при себе важно иметь свидетельство о праве собственности и техпаспорт;

• Продавцам недвижимости предстоит написать заявление о покупке новой и продаже старой недвижимости;

• В течение 14 дней будет принято решение.

Положительный результат (разрешение на продажу) может быть получено только в том случае, если имущественные права ребенка никак не нарушены (т.е. – он должен получить равные условия проживания).

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) должен учитывать формальные детали, например, прежде чем подписывать соглашение, следует определить, является ли подросток собственником или только имеет право пользоваться недвижимостью. В первом случае речь идет о праве собственности в рамках договора дарения или купли-продажи, или наследования. Во втором – о регистрации в реализуемой недвижимости без права владения ею.

Договор купли продажи квартиры (покупатель несовершеннолетний) может быть заключен без разрешения органов опеки только в том случае, если подросток только прописан в ней, но не является собственником. Казалось бы, идеальный вариант. Но и здесь есть свои недоработки. Прописанного несовершеннолетнего невозможно выписать «в никуда», обязательно его нужно зарегистрировать в другом месте. Разумеется, покупателю приобретать такую «проблемную» квартиру вряд ли захочется даже при условии привлекательной стоимости.

Образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему: важные дополнения и рекомендации

Нюансы по проживанию подростка и рекомендации для покупателей:

• Следите за тем, чтобы несовершеннолетний получил прописку в другой квартире (согласно ст. 20 ГК РФ дети, не достигшие 14 лет, автоматически прописываются по месту регистрации одного из родителей);

• Приобретение новой квартиры – обязательное условие для продажи уже имеющейся. Без этого органы опеки не выдадут разрешение;

• Покупка нового жилья для подростка не требуется только в нескольких случаях, среди которых переезд в другую страну или город;

• Если родственники ребенка обещают самостоятельно и как-нибудь в другой раз уладить все вопросы в органах опеки – лучше не доверять им.

Также прежде чем приступить к оформлению сделки, узнайте сами в органах опеки, не состоит ли семья у них на учете и не собираются ли лишить взрослых родительских прав. Мошенники могут использовать это в свою пользу. У вас на руках будет полный пакет документов, включая письменное согласие родителей, а по факту квартира не будет принадлежать вам, ведь в качестве опекуна ребенку назначен другой человек и согласие биологических родителей не имеет никакой юридической значимости.

На нашем сайте вы можете заполнить и скачать образец договора купли продажи квартиры несовершеннолетнему. Составление документа едва ли отнимет у вас больше 5 минут. Вам нужно отвечать на вопросы, а система сама распределит информацию по соответствующим разделам. Оцените преимущества нашего сервиса!

Если несовершеннолетний ребенок становится собственником квартиры

В нашем законодательстве нет ограничений по возрасту для оформления собственности на недвижимость, и эта процедура для детей будет производиться точно так же, как производилась бы для взрослых. Однако, недвижимостью, оформленной на ребенка, гораздо сложнее распоряжаться. Тогда возникает вопрос: 

Для чего это делают?

Причины разные.  Во-первых, это благое желание обеспечить ребенка собственным жильем.  Во-вторых, таким образом в случае развода родители могут вывести эту жилплощадь из списка совместно нажитого имущества в случае развода. И в-третьих,  на такую собственность не могут притязать кредиторы, если родители или опекуны детей являются заемщиками банков и не могут выполнять свои обязательства перед кредитными организациями (за исключением ипотечных кредитов, когда приобретаемое жилье распределяется на всех членов семьи, включая несовершеннолетних, в равных долях). Есть и другие причины, побуждающие оформить недвижимость на ребенка.  Например, желание получить льготу по налогообложению. Однако в данном случае сэкономить на налогах вряд ли удастся — только в том случае, если ребенок имеет инвалидность, у него есть право на льготы по налогу на имущество физических лиц.

Как это делают?

Оформление на ребенка права собственности на недвижимость происходит    согласно законодательству нашего государства. Есть несколько способов сделать несовершеннолетнего гражданина собственником жилой недвижимости. Одним из них является приватизация жилья, где проживает семья. Таким образом ребенок может стать как собственником части жилой недвижимости, так и ее полноправным владельцем. Во втором случае родители или опекуны при процедуре приватизации недвижимости отказываются от своей части в пользу ребенка. Собственником квартиры несовершеннолетний гражданин может стать и при наследовании по закону. В этом случае несовершеннолетние выступают наследниками первой линии, и процесс передачи имущества в их собственность может быть достаточно сложен, поскольку такими же наследниками являются супруг(а) и родители умершего. Гораздо легче происходит процесс, если ребенок становится единственным наследником в результате составления завещания. При этом завещателю стоит учесть, есть ли другие родственники, которые могут оспорить документ. Если есть такая вероятность, то лучше найти другой способ передачи имущества, например, дарение. При этом ребенок становится полноправным владельцем недвижимости.  В качестве варианта есть способ, когда один из родителей  (или попечитель) покупает жилую недвижимость на свое имя, а потом дарит эту собственность ребенку. Еще одним способом оформления жилой площади на несовершеннолетних детей является его покупка. Покупателем квартиры будет выступать ребенок, а один из родителей (или опекун) будет являться его законным представителем, действующим от его имени.

Несовершеннолетний собственник и процесс продажи квартиры: к прочтению обязательно!

Сделка должна быть одобрена органами опеки, которые должны проверить  всю документацию по ней в целях исключения возможных рисков для несовершеннолетнего. Вариант, когда ребенок при покупке становится совладельцем, встречается тоже довольно часто — он возможен, например, при оформлении сделки на материнский капитал (это даже является обязательным условием покупки жилья).

Кто распоряжается имуществом?

Конечно, до достижения совершеннолетия ребенок не имеет возможности полным образом распоряжаться своим имуществом, каким бы образом оно ни было им приобретено. Пока ребенку не исполнится 14 лет, управлять его собственностью будут родители или опекуны. А когда несовершеннолетний ребенок достигает этого возраста, он уже может заключать сделки со своей недвижимостью, но ребенку до 18 лет придется заручаться для этого согласием родителей или опекунов. Однако несовершеннолетний может и самостоятельно распоряжаться имуществом, если ему исполнилось 16 лет и он к тому времени вступил в брак, работает, занимается предпринимательством и т. п. Это — так называемый случай эмансипации, когда ребенок признается судом или органами опеки полностью дееспособным.

С чем можно столкнуться?

Самое большое неудобство сделок с недвижимостью, когда собственником становится несовершеннолетний гражданин, — это необходимость согласовывать с органами опеки любое действие с собственностью ребенка. Родителям или попечителям нельзя только по собственному желанию продать, сдать, подарить или обменять жилье — на все требуется разрешение.  А чтобы получить это разрешение, ребенок — собственник квартиры должен быть обеспечен другим жильем не меньшей, а то и большей площади. Кроме того, специалистами органами опеки будет рассматриваться и ценовая категория нового жилья, и окружающая его инфраструктура. Решения, принимаемые специалистами, субъективны и, к тому же, могут затянуться на месяц, т. к. процесс их принятия довольно трудоемкий. Нет и единых требований к пакету документов, подаваемых в органы опеки — в разных регионах нашей страны он разный. Многие, отчаявшись решить вопрос с продажей такого жилья, прибегают к незаконным сделкам, что может привести к плачевным результатам. Учитывая все эти сложности и возможные последствия, специалисты нашего агентства не рекомендуют оформлять недвижимость на детей, а если все-таки очень нужно как-то обеспечить их права, то лучше оформить завещание в их пользу.

СХОЖАЯ ТЕМАТИКА:

Какие подводные камни могут возникнуть после приобретения квартиры?

Что не получиться сделать без согласия соседей?

Собираем документы для регистрации в квартире

Такие квартиры мы не советуем покупать

Власти планируют запретить выписывать детей из квартир без новой регистрации

Очень часто при приобретении жилья можно столкнуться с тем, что одним из собственников квартиры является несовершеннолетний ребенок. Многих это пугает, и сделка срывается. Давайте попробуем разобраться, обоснованно ли это.

Если ребенок имеет долю в квартире, то нельзя просто продать эту квартиру, надо обязательно купить другую. Никто не разрешит вам оставлять несовершеннолетнего без жилья. И это правильно. Закон на стороне детей.

Взрослым нужно просто немного вспомнить арифметику и собрать ряд бумаг.

Давайте попробуем разобраться в этом.

Возьмите свидетельство собственности на квартиру и внимательно прочитайте, какая доля в доля принадлежит ребенку. Предположим, что 1/4. Теперь посмотрите общую площадь квартиры. Предположим, у вас двухкомнатная квартира общей площадью 44 кв.м. Значит, вашему ребенку принадлежит 44:4=11 кв. м. Далее вы должны цену, по которой вы продаете свою квартиру тоже разделить на 4. Предположим, ваша квартира продается по цене 2000000 руб. 2000000:4=500000.

Значит, в приобретаемой вами квартире доля ребенка должна быть не меньше 11 кв.м. и ее стоимость не менее 500000 руб.

Если по каким-то причинам вы не укладываетесь в эти цифры, будьте готовы поделиться своей долей. Т.е., если в вашей квартире у вас была 1/4, то в приобретаемой выделите ребенку, например, 1/2. Запомните главное правило: в приобретаемом жилье у ребенка не может иметься меньше квадратных метров в собственности, чем в продаваемом и их стоимость также не должна идти на уменьшение.

Теперь перейдем к жилищным условиям. Вам никто никогда не разрешить переселить ребенка из квартиры со всеми удобствами в квартиру без удобств. А вот если приобретаемое жилье имеет большую площадь, ребенок становится собственником большего количества квадратных метров. Но состояние квартиры не ах – попробуйте убедить комиссию, что вы в состоянии создать ребенку достойные условия жизни – у вас есть средства и возможности в сжатые сроки сделать в новой квартире ремонт, на период ремонта вашему ребенку есть, где жить. Большим плюсом будет то, что в продаваемой квартире у ребенка были достойные условия жизни.

Ну и последнее, что надо сделать – собрать все необходимые документы на приобретаемое жилье: свидетельство о собственности, договор-основание, выписку из лицевого счета об отсутствии задолженности, выписку из домовой книги, оценку квартиры, сделанную сертифицированными оценщиками специально для органов опеки, кадастровый и технический паспорта, выписку из ЕГРП.

Договор продажи квартиры с несовершеннолетними детьми образец

Договоритесь с собственником приобретаемой квартиры и вдвоем идите в комиссию по опеке и попечительству над несовершеннолетними при местной администрации. Обязательно возьмите с собой паспорта. Со всех документов предварительно снимите копии.

Личное присутствие собственника с оригиналами документов обязательно. Это прямое доказательство того, что вы не пытаетесь обмануть органы опеки.

Еще один момент – на сдаче документов обязательно должны присутствовать лично оба родителя ребенка, даже если они уже давно в разводе или вообще никогда не жили вместе. Родители, записанные в свидетельстве о рождении ребенка должны собственноручно в присутствии инспектора написать заявление.

Если вы, таким образом, подготовитесь к прохождению детской комиссии, то у вас не возникнет проблем. Просто сделку нельзя будет совершить сразу, а надо будет настроиться, что 2-3 недели придется подождать решения.

Агентство недвижимости »»» Продать квартиру »»» Опека 2018

Квартиры с опекой

Прежде чем купить или продать квартиру, в которой прописан несовершеннолетний, сначала потребуется согласовать этот вопрос с органами опеки и попечительства. И, хотя в большинстве случаев намерения родителей направлены исключительно на благо их детей, все же при оформлении разрешения на продажу нередко возникают некоторые осложнения, а уж о том, что практически всегда решения органов опеки приходится ждать не один день, можно и не упоминать. Продажа квартир чс несовершеннолетними владельцами представляют собой сложные сделки, требующие контроля.

Разрешение органов опеки

Достаточно долго в течение последних лет для совершения любой сделки, где так или иначе затрагивались интересы несовершеннолетних, требовалось разрешение органов попечительства. Позже законодательство немного изменилось и теперь разрешение требуется лишь тогда, когда недвижимость приватизирована и ребенок входит в число собственников.

В случае отсутствия разрешения органов попечительства на продажу, в которой проживал или проживает несовершеннолетний, государственная регистрация договора купли-продажи невозможна. Покупателю в обязательном порядке следует получить согласие, для получения которого требуется предоставить подтверждение того, что права несовершеннолетнего не нарушаются. В противном случае органы опеки и попечительства могут отказать.

Продажа квартир с опекой

В случае продажи объекта недвижимости с последующей покупкой нового, при помощи альтернативного подбора, несовершеннолетнему необходимо предоставить условия, не уступающие нынешним.

Таким образом, продажа квартиры через опеку, которой владеет несовершеннолетний, сделка несколько более сложная и требует не только знания законов, но и хорошей организации всего процесса.

Нередко потенциальный покупатель, услышав о необходимости согласования продажи с органами опеки, отказывается от такого варианта, даже если все остальные условия его вполне устраивают. А между тем уладить эти формальности не долго, особенно если за плечами имеется опыт совершения подобных сделок. Поэтому если вам необходимо быстро и без долгих ожиданий продать недвижимость, обращение к специалистам поможет сберечь ваше время и нервы.

Если вы собираетесь покупать недвижимость, в которой прописаны несовершеннолетние, необходимо убедиться в том, что все вопросы урегулированы должным образом. Иначе сделка может отмениться в любой момент. Сопровождение агентства в таких сделках осуществляется по вполне разумной стоимости, и экономия времени, а также уверенность в окончательности и абсолютной законности сделки, вполне покрывают расходы.

Что мы можем предложить:

  1. Бесплатные консультации по любым вопросам
  2. Полная защита интересов
  3. Безопасность и законность сделки
  4. Бесплатные и оперативные консультации по телефону +7 (495) 504-86-79 или +7 (916) 469-02-30

    И самое важное: спокойствие

    Эмоциональная составляющая — очень важный момент при покупке жилья.

    Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми: особенности сделки

    Ведь это очень важное событие в жизни, связанное с грандиозными переменами. А перемены это всегда стресс, напряжение, эмоциональная нестабильность.

    Часто на принятие важного решения влияет не здравый смысл, а настроение в данный момент. В этой ситуации нужен человек, адекватно оценивающий ситуацию, способный без эмоций посмотреть на положение вещей со стороны.

Нужна консультация, но не сейчас?

Сохраните сайт в закладках (Ctrl+D), чтобы долго не искать, когда понадобится быстрая консультация риэлтора

Важная информация и полезные статьи

Обмен квартиры с несовершеннолетним собственником

Многие родители при покупке оформляют недвижимость на своих детей. Они делают это по разным причинам: например, чтобы обеспечить ребенка жильем. А если недвижимость была куплена на материнский капитал, то родители и вовсе обязаны выделить долю своему ребенку. Но наличие несовершеннолетнего собственника влияет на возможность продажи или обмена недвижимости.

Как обменять квартиру с несовершеннолетним

Обменять недвижимость с ребенком-собственником можно, но, как и любая другая сделка с участием несовершеннолетнего, обмен невозможен без участия органов опеки. 

Порядок действий при обмене квартиры несовершеннолетнего:

  1. Если вы еще не нашли квартиру, то начать нужно именно отсюда: процесс подбора недвижимости для обмена может быть самым времязатратным этапом. Ускорить его можно с помощью нашего сервиса. «Мой вариант» предназначен для того, чтобы владельцы объектов, заинтересованные в обмене, могли найти друг друга и совершить сделку без лишних проблем. Читайте подробнее о сервисе «Мой вариант».
  2. После подбора жилья озаботьтесь получением разрешения на сделку от органов опеки. Для этого подайте пакет документов в территориальный орган и дождитесь ответа.
  3. Документы рассматриваются комиссией, после чего выносится решение. В нем указывается, может ли быть совершена сделка и на каких условиях.

Какие потребуются документы

Перечень необходимых документов может отличаться в зависимости от обстоятельств сделки или требований инспекторов опеки. Перечислим документы, которые потребуются в любом случае:

  • свидетельство о рождении или паспорт несовершеннолетнего, если ему уже исполнилось 14 лет;
  • заявление от родителей ребенка;
  • паспорта обоих родителей;
  • правоустанавливающие документы обеих квартир;
  • технические или кадастровые паспорта;
  • выписка из домовой книги.

Обязательно присутствие несовершеннолетнего, если он старше 14 лет. 

Возможные проблемы

Органы опеки могут отказать в разрешении на обмен квартиры с детьми, если посчитают, что их жилищные условия при этом ухудшатся.

Тогда вам придется искать другую недвижимость и тратить время и деньги. Чтобы этого не допустить, продумайте заранее, не ущемляет ли сделка права ребенка. 

Например, в собственности у несовершеннолетнего ¼ квартиры. Соответственно, в новой недвижимости он тоже должен получить четвертую долю.

Особенности покупки квартиры с несовершеннолетним собственником

Но во внимание принимается не только соразмерность доли, но и ее стоимость и жилая площадь. Чтобы у инспекторов не возникало вопросов, проследите, что новая доля ребенка по всем параметрам была лучше прежней.

Ребенок только прописан в квартире

Если ребенок прописан в квартире, но не является собственником, ее можно продать или обменять без разрешения органов опеки. В этом случае понадобится выписать несовершеннолетнего из жилья и временно зарегистрировать в другом месте. Ребенок не может проживать один, поэтому прописать его придется вместе с одним из родителей. После этого можно смело совершать сделку.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *