Продажа квартиры с перепланировкой

Незаконная перепланировка квартиры. Чем грозит?

Незаконной признается перепланировка, которая совершена без предварительного проекта и разрешения жилищной инспекции или администрации города.

Чем грозит незаконная перепланировка квартиры

За несанкционированную перепланировку ответственное за нарушение лицо (как правило собственник) может быть привлечен к административной ответственности со штрафными санкциями. При этом уплата штрафа не снимает с виновника обязанности либо вернуть помещение в соответствие с проектом либо согласовать выполненную перепланировку. Сроки на приведение помещения к изначальному виду могут быть довольно сжатые и зависят от риска, который таит в себе несанкционированная перепланировка. 

В случае, если нарушитель игнорирует предписание по устранению незаконной перепланировки, решением суда он может быть лишен права собственности на эту недвижимость, а она будет продана с торгов.

В любом случае, продать квартиру с незаконной перепланировкой или провести любое другое юридически значимое действие довольно сложно и лучше заранее решить проблему. 

Ответственность и риски продавца квартиры с незаконной перепланировкой

При продаже квартиры владелец может не сообщить о наличии несанкционированной перепланировки, а при наличии свежего технического паспорта, выезд специалиста БТИ (бюро технической инвентаризации) не требуется.

Как это было у меня. Узаконивание перепланировки.

В таком случае покупатель может ничего не знать про перепланировку. При необходимости покупатель сможет через суд доказать нелегитимность подписанного договора и то, что он был введен в заблуждение при покупке квартиры. Соответственно продавец обязан будет вернуть деньги покупателю и по требованию покупателя оплатить проценты за пользование деньгами. 

В том случае, когда покупатель правильным образом уведомлен о наличии несогласованной перепланировки, он подписывает уведомление и обязуется согласовать выполненную перепланировку, либо вернуть помещение в изначальный вид. 

Смотрите статьи по теме:

Самовольная перепланировка

Сколько стоит узаконивание перепланировки

Незаконная перепланировка: штраф. Как узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Есть мнение, что продажа квартиры с незаконной перепланировкой невозможна. Однако, если действовать строго по закону, то всех неблагоприятных последствий в виде возврата средств покупателю и возвращения квартиры в прежнее состояние, можно избежать.

Порядок такой сделки, как продажа квартиры с несогласованной перепланировкой, осуществляется согласно закону «О защите прав потребителей». Недвижимость, в которой незаконно выполнена перепланировка, относится к некачественному товару.

Любую сделку такого плана может быть оспорена и признана незаконной. Поэтому если вы решили продать квартиру с несогласованной перепланировкой, нужно действовать по закону, не отступая ни на шаг. Тогда проблем и последствий не возникнет.

Как увидеть перепланировку

Большинство продавцов продают свои квартиры с незаконной перепланировкой через риэлторов, которые, в свою очередь, просто не рассказывают и не показывают потенциальным клиентам, где и как выполнено переустройство.

Чтобы не купить квартиру с проблемами, покупатели должны увидеть кадастровую документацию.

Как самостоятельно узаконить перепланировку?

Именно ее параметры можно сверить с тем, что есть по факту. Таким образом, легко установить наличие или отсутствие незаконных изменений в квартире.

Как продать квартиру

Что же делать продавцу, чтобы провести сделку законно? Во-первых, вопрос цены. Как правило, узаконенная перепланировка в квартире прибавляет к ее стоимости 10%. Если же в документах факт изменений не зафиксирован, то стоимость квартиры падает на 10%, а то и больше.

Стоит отметить, что законодательство не дает запретов на проведение таких сделок, однако контролирующие органы вправе считать подобные сделки купли-продажи недействительными.

Покупатель при регистрации такой квартиры на себя получит свидетельство с указанием факта несогласованной перепланировки.

Не получится выполнить перепланировку в квартире, которая куплена в кредит. Ее владельцем на весь период выплат является банк, поэтому получать разрешение на перепланировку, можно только у него. Должен быть подготовлен проект, согласованный во всех необходимых инстанциях. Проект также согласовывается у специалистов банка.

Оценка перепланировки специалистами

Чтобы правильно выполнить всю предпродажную подготовку, необходимо вызвать сотрудника БТИ для оценки квартиры. Можно обратиться и в независимую организацию.

Специалист должен обследовать и обмерить всю квартиру и проверить, сходятся ли данные в технической документации. Если план с фактическими замерами различается, то сотрудник БТИ составляет акт, в котором все прописывается.

Затем в БТИ нужно получить новый технический паспорт на квартиру, а также выполнить перерасчет оценочной стоимости. В нем и будут учтены новые изменения. Они важны особенно, если поменялась площадь или квадратура квартиры.

Как действовать при продаже квартиры с незаконной перепланировкой

Давайте разберем по этапам, как действовать продавцу квартиры:

  1. Чтобы сделку не признали незаконной и не заставили продавца возвращать деньги покупателю, перепланировка должна быть согласована и узаконена. Итак, необходимо обратиться в БТИ и взять выписку о планировке, получить копию кадастрового плана и справку с техническими параметрами квартиры.
  2. Весь пакет документов нужно снести в районный отдел градостроительства. Там составят проект вашей перепланировки. Его необходимо представить в местную администрацию для согласования. Далее согласования проведут СЭС, ЖЭУ и, как правило, пожарные.
  3. Будьте готовы к тому, что вам придется заплатить штраф за незаконно выполненную перепланировку.
  4. После всех согласований пакет документов и новый план квартиры передается в БТИ, где обновят вашу кадастровую документацию и внесут все изменения.
  5. Далее вы можете проводить уже самую обычную сделку купли-продажи своей квартиры, имея узаконенную и оформленную должным образом перепланировку. А значит, к цене можно добавить 10% за нее.

Какие нужны документы для продажи квартиры с перепланировкой

Чтобы продать квартиру, где была произведена перепланировка, собственник должен собрать определенный пакет документов:

  • свидетельство о праве собственности;
  • свой гражданский паспорт;
  • документ, подтверждающий уплаты госпошлины;
  • паспорт покупателя;
  • акт приемки-передачи;
  • и другие необходимые документы.

Последствия незаконной перепланировки

На самом деле проблем с незаконной перепланировкой может возникнуть много. И штраф – самая меньшая из них.

О вашей самовольно выполненной перепланировке могут узнать не только соседи, но и контролирующие органы. Они, в свою очередь, обяжут вас вернуть первоначальный вид квартире.

Если вы откажитесь это сделать, на вас подадут в суд и уже в судебном порядке вас обяжут исправить перепланировку.

Что касается штрафа, то он составляет 2000-2500 рублей, согласно статье 7.21 Кодекса об административных правонарушениях.

Итак, подведем итог. По закону все собственники обязаны согласовывать перепланировку. Однако продать квартиру с незаконной перепланировкой все же можно. Если техническая документация была разработана менее 5 лет назад, то вызывать техника для обмеров и заказывать справку в БТИ не придется.

Покупатель должен быть в курсе того, что в приобретаемом жилье есть незаконная перепланировка. Трудности могут возникнуть с поиском покупателя, так как далеко не каждый согласится покупать недвижимость, в которой имеются незаконные изменения. Ведь после регистрации прав разбираться с перепланировкой будет новый хозяин, и ответственность будет на нем.

«Студия ТМ» — согласование любых перепланировок!

Телефон для связи: 8 (812) 777-12-07

Вопрос:Как быть, если перепланировка не узаконена, и мы уже купили квартиру и оформили документы? Не получится ли так, что у нас эту квартиру отберут? Можем ли мы сами узаконить перепланировку?

Ответ: Начнем с того, как могут наказать владельца недвижимости за несанкционированную реконструкцию квартиры. За самовольную перепланировку в квартире он будет вынужден заплатить штраф в размере от 2 тысяч до 2,5 тысяч рублей. По всем нормам эти суммы должен уплачивать виновники перестройки. Однако чаще всего штраф вносят новые собственники. В противном случае им просто не утвердят новый техпаспорт на квартиру.

Что делать, если вы не знали о прошедшей перепланировке?

Продавать недвижимость с незарегистрированной реконструкцией законом не запрещено. Но, приобретя переделанную квартиру, новые владельцы должны будут решить:

  • Пытаться через суд признавать сделку недействительной и возвращать свои деньги.
  • Самим провести согласование уже произведенных изменений и зарегистрировать новый техпаспорт.

Можно попробовать промолчать о перепланировке, но затем при следующем переоформлении все это всплывет, и неприятности не заставят себя ждать. Кроме того, местное законодательство в различных регионах может отличаться, но чаще всего при регистрации права собственности просят оформить новые документы и в БТИ. То есть все изменения обнаружатся.

Разберем каждый пункт.

1) Первый путь следует выбрать, если вы понимаете, что вам не узаконить произведенную реконструкцию и вы не получите новый техпаспорт на квартиру. То есть в дальнейшем не сможете ее переоформить.

О том, что изменения произведены, новые владельцы могут убедиться сами, сравнив имеющийся техпаспорт с реальной обстановкой. Но вот, насколько они серьезны может сказать специалист из архитектурного департамента местной администрации.

Собственник и сам должен ориентироваться в этих вопросах, в этом ему помогут материалы на нашем сайте.

По каким причинам может произойти отказ в регистрации перепланировки, вы можете ознакомиться на нашем сайте в статье: «Перепланировка – как получить разрешение, пошаговая инструкция».

В таком случае владельцу надлежит обойти все инстанции, получить заключения и писать исковое заявление в суд на расторжение сделки.

Способы узаконить уже сделанную перепланировку квартиры

Шансы на благополучный исход дела существенно возрастут, если обратиться к квалифицированным юристам. Необходимую помощь вы можете получить и от наших специалистов.

2) Второй путь предпочтителен, если перепланировка не носила капитального характера, и вы сами способны зарегистрировать коррективы. В таком случае собирается пакет документов и начинается обход инстанций.

Какие документы требуются для согласования уже произведенных изменений, читайте в статье «Что делать, если перепланировка уже сделана».

На этом пути тоже возможны два пути решения: через местную администрацию или, если она не даст разрешения, через суд.
На всех этапах рекомендуем вам собирать платежные документы, которые выдают органы экспертизы, БТИ, контрольных органов и проч. Это потребуется для того, чтобы подать еще один иск в суд: на бывшего владельца с требованием возместить все материальные расходы по регистрации перепланировки.

Впрочем, если новые владельцы знали на что шли и согласились с необходимостью дополнительных расходов на согласительные процедуры, то необходимость в таком суде отпадает. Остается только самим пройти всю процедуру.

Какую перепланировку можно делать без разрешения

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *