Продажа квартиры самостоятельно пошаговая инструкция

Содержание

Как продать квартиру самому: пошаговая инструкция 2019 года

Итак, вы решили продать свою квартиру либо столкнулись с необходимостью помочь с продажей сторонней квартиры.

Первый шаг

Не хочется быть капитаном «Очевидность», но квартиру нужно привести в порядок. Любая покупка совершается под неумолимым влиянием эмоциональных факторов. Естественно, наряду с остальными. Но эмоции и переживания, которые человек испытывает при осмотре объекта так или иначе незримо влияют на него. Поэтому важно позаботиться тем, чтобы эти переживания были привлекательными.

Возможно, многих удивит это обстоятельство: для того, чтобы квартиру привести в порядок совершенно не нужно много денег. В некоторых случаях деньги для этого вообще не требуются, а иногда достаточно нескольких сотен российских рублей. Дело в том, что человек сразу реагирует на общую ухоженность помещения, его чистоту, опрятность, запахи. И даже, если вы очень стеснены в финансах, то от вас не потребуются вложения, чтобы:

  • Влажным куском мыла приклеить оторвавшиеся обои
  • Отмыть входные и межкомнатные двери, дверные наличники и плинтуса
  • Вымыть до блеска газовую плиту и ванну
  • Вымыть полы
  • Пропылесосить ковролин, коврики, половики
  • Помыть окна, которые дадут больше света в помещении и одним этим фактом поднимут настроение вам и визитеру

Если вы располагаете более солидным бюджетом, в 20-30 тысяч рублей, то для подготовки недвижимости к продаже этого уже более, чем достаточно. Критично оцените состояние обоев и напольного покрытия. Там, где оно требует замены либо его никогда не было, нужно постелить новое. Стоит это недорого: переклейка обоев и укладка линолеума обходится в диапазоне от 50 до 150 рублей за квадратный метр. Использовать более дорогостоящие материалы, как правило, не оправдано, если речь не идет об элитной столичной недвижимости.

Более того, отмечено на практике, что в отдельных случаях продавец квартиры ограничивался приобретением недорогой краски и самостоятельно выкрашивал износившиеся предметы интерьера и оборудования. После чего следовала мгновенная продажа на 100 и даже 200 тысяч рублей выше первоначально ожидаемого ценового ориентира…

Аромамаркетинг

Постороннему человеку должно быть комфортно и уютно осматривать жилье, поэтому будет уместным приготовить или приобрести вкусную выпечку, сварить кофе перед визитом клиентов. Можно поставить вазочку с конфетами и предложить угоститься во время беседы с потенциальным покупателем. У человека заякорятся положительные эмоции, связанные с обстановкой. В продажах доказано не раз, что это работает.

Сколько стоит ваша квартира?

Выясняем какова стоимость наших жилых метров. Неприятность ситуации в том, что этого вы никогда точно не узнаете до тех пор, пока продажа не состоится и деньги будут получены. Безусловно, вам следует открыть сайты:

  • Авито avito.ru
  • Из рук в руки irr.ru
  • Юлаio
  • Сайты агентств недвижимости
  • Приобрести местные газеты платных и бесплатных объявлений

Изучите опубликованные объявления о продаже квартир схожих с вашей и находящимися в том же районе города. Однако, это вам даст лишь приблизительную оценку будущей стоимости вашего объекта, поскольку цена сделки практически всегда отличается от желаемой. Как правило, в меньшую сторону, причем порою очень значительно.

Хотя бывают случаи, когда недвижимость продается дороже: это результат продажи, по методу так называемого, «скрытого аукциона» (его подробности на видео ниже).

В ходе торга итоговая сумма продажи может опуститься на 10, 15 и даже 20%, в зависимости от изначальной позиции, срочности операции и талантов покупателя. Следует иметь это в виду.

Не стоит также обращаться к профессиональным оценщикам. Их профессиональные навыки хороши для формальных многостраничных отчетов и калькуляции промышленных объектов. В вашем случае они не помогут, поскольку вы ступаете на зыбкую почву очень живого и каждодневно меняющегося рынка жилой недвижимости. Одна и та же квартира может в течение недели покупаться и продаваться по ценам, отличающимся на десяток процентов.

На втором этапе необходимо выяснить:

  • Насколько востребована ваша квартира
  • Сколько она может стоить реально
  • По какой предпочтительной схеме она может быть приобретена
  • В какие сроки

В психологии есть очень полезный раздел, который называется контактная коммуникация. Его ключевая мысль – любая человеческая деятельность, в которой принимают участие два и более человек сложна в предсказаниях и главный помощник здесь это множество встреч, взаимодействий с людьми на предмет интересующего вас вопроса и получение обратной связи.

В нашем, конкретном прагматичном случае – это встречи с потенциальными покупателями. Основная задача данного этапа – сделать так, чтобы вашу недвижимость увидело максимальное количество потенциальных покупателей. От них вы получите очень ценную обратную связь, которая и позволит реализовать жилье выше рынка или, как минимум, не ниже средней цены. Кого-то из посетителей не устроит планировка, кого этаж, соседи, подъезд, лифт, наличие/отсутствие магазинов, кафе, пивных и прочего. Выслушивая их и обращая внимание на их реальные эмоции, а как известно «мысль изреченная – есть ложь», вам станет более понятно, что необходимо изменить в продаже, обстановке, презентации объекта и на какую примерно цену вы можете рассчитывать. В ходе диалогов можно смело просить интересанта высказать свое предложение о цене. Кроме того, важным нюансом является схема приобретения:

  • за наличные денежные средства,
  • безналичное перечисление,
  • ипотека,
  • материнский капитал,
  • рассрочка и т.д.

В ходе этих встреч необходимо выработать приемлемые для себя варианты продаж и выяснить, какие из них возможны, а какие в принципе не реализуемы по причине имеющихся ограничений. Если вы, к примеру, продаете долю в квартире, то человек не сможет приобрести такое жилье в ипотеку или с частичной оплатой материнским капиталом.

О покупке с использованием материнского капитала

Устранение замечаний

Выяснив отношение потенциальных покупателей к вашему жилью, есть прекрасная возможность устранить замечания. Разумеется, если это возможно и оправданно: этаж, соседей заменить вряд ли удастся.

Теперь вы можете уделить больше внимания презентации квартиры на сайтах, публикующих объявления о продаже недвижимости и бумажных изданиях. Лидером по эффективности таких публикаций на сегодняшний день является сайт avito.ru. Конечно, если время позволяет, воспользуйтесь возможностью донести информацию о продаже по всем возможным рекламным каналам, но правило Паретто здесь говорит нам об исчерпывающей пользе Авито, Юлы и, возможно, публикациях на сайтах местных раскрученных агентств недвижимости.

Объявление о продаже квартиры

Огромная часть продавцов не осознает влияние умело составленного объявления о продаже. Значительная часть объявлений имеют нелепое сокращенное описание из двух строк, в котором сплошные шифры: 2/12п., ком. изол., с/у разд., б/б, б/з, в/у, в/п, г/о, АОГВ, ДПКП … Иногда, даже опытные риелторы не в силах расшифровать эту аббревиатуру. Если вы намерены продать квартиру быстро и дорого, то не стоит прибегать к этим «паролям» либо пользоваться ими как можно меньше.

Описание квартиры должно быть оформлено в «продающем стиле». Это означает, что важно подчеркнуть и умело упомянуть в объявлении все преимущества, заретушировав возможные недостатки объекта. Не нужно придумывать и врать. Достаточно всего лишь изложить те выгоды и удобства, которые получит новый владелец от проживания в этом месте. В каждом случае их всегда можно отыскать:

  • Близость квартиры к промышленной зоне и производствам – возможность не тратить на дорогу к работе много времени
  • Жилье в уединенном доме точечной застройки – тишину, гармонию и созерцание природы
  • Квартира в центре – наличие любого транспорта в шаговой доступности, и т.д.

Фото

Отдельное внимание нужно уделить фотографиям недвижимости, обстановке внутри и всего дома, если продаваемая площадь расположена в многоквартирном доме. Желательно пригласить для этого профессионального фотографа, но это потребует дополнительного бюджета.

Это можно сделать своими руками. Для этого необходимо выполнение следующих условий:

  • Фотосъемку проводить при естественном ярком дневном освещении
  • Фотографии должны иметь достаточную четкость и разрешение
  • Каждый снимок нужно тщательно скадрировать: создать в снимке достаточную перспективу, убрать личные вещи, которые не относятся к объекту и продаже, тщательно очистить и привести в порядок светоотражающие поверхности стен, дверей, окон, пола и т.д.
  • Из общего множества рабочих фото выбрать от 5 до 10 фото с максимальным раскрытием достоинств помещения

В кадре не должно быть простыней, засаленных полотенец, неухоженной сантехники, электрических ламп и искусственного освещения, грязных конфорок и прочих следов безалаберного коммунального быта.

Метод скрытого аукциона по увеличению цены:

Как правильно продать квартиру, чтобы не обманули?

Далее вас ожидают технические и законодательные нюансы продажи недвижимости. Ваша цель, как продавца, – получить на руки или свой банковский счет ту сумму денежных средств, за которую вы согласны продать свою квартиру. Поэтому чистота сделки, порядок с документами — это в первую очередь головная боль клиента. Однако, и с вашей стороны понадобятся определенные действия связанные с документальной подготовкой:

  • Обеспечить выписку всех жильцов и членов семьи по адресу продажи;
  • Проверить на соответствие справки или плана реальной планировке. Если ранее была предпринята пристройка или перепланировка помещения, то от вас потребуется узаконить изменения. В противном случае, продажа такого объекта может сопровождаться ощутимой уступкой в цене;
  • Будьте готовы своевременно погасить все имеющиеся задолженности по коммунальным платежам и получить справки об их отсутствии в ТСЖ, управляющей компании и прочих коммунальных службах;
  • Убедитесь, что для продажи не требуется согласие соседей. К примеру, в случае продажи комнаты в коммунальной квартире это обычно необходимо;
  • Объект должен быть свободен от ограничений, обременений, залогов и арестов;
  • Вы, как продавец, не ограничены в правах, не состоите на психиатрическом учете либо под опекой;
  • Будучи в браке, ваша вторая половина не возражает против реализации квартиры и готова подписать соответствующее разрешение у нотариуса.

Если все вышеперечисленные требования удовлетворяются, можете делать выбор в пользу выгодного вам покупателя и переходить к оформлению задатка или аванса.

Подготовка документов

Риелторы постоянно пугают нас опасностью этого этапа. Якобы это очень сложно, муторно и долго, можно что-то забыть и тогда наступит крах всей операции. В действительно это не так сложно, как говорят нам риелторы и не очень долго, поскольку большая часть документов всегда находится при вас и уже готова.

Здесь исчерпывающий перечень документов, которые потребуются вам для продажи и регистрации недвижимости на нового владельца:

  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Не торопитесь с ее получением, так как к моменту регистрации ее срок не должен превышать 15 дней. Получить вы ее сможете в территориальном органе Росреестра, Многофункциональном центр, Бюро технической экспертизы, Государственном портале предоставления услуг либо официальном сайте Росреестра;
  • Паспорта и свидетельства о рождении детей. Вероятно, они хранятся у вас дома;
  • Домовая книга и справка с выпиской из нее, подтверждающая отсутствие зарегистрированных либо свидетельствующая об их составе. Если домовая книга не оформлялась, то потребуется получить аналогичную справку из паспортного стола;
  • Кадастровый паспорт или план квартиры из БТИ;
  • Согласие супруга на продажу заверенное нотариусом;
  • Разрешение органа опеки, если собственником является несовершеннолетний;
  • Доверенность на продажу, если планируется сделка по доверенности владельца.

    Задаток или аванс

Обычно этот шаг сопровождается оформлением предварительного договора купли-продажи, но приемлемо ограничиться рукописной распиской о получении задатка или авансового платежа.

Понятие аванса и задатка имеют очень существенное отличие. Нет желания увеличивать и без того большой объем этой статьи, поэтому поясню коротко: если вы уверены в том, что не откажитесь от сделки и не хотите упускать случайно попавшегося выгодного покупателя, то оформляйте задаток. Причем склоняйте вторую сторону к как можно большей сумме задатка. Если же не уверены, что доведете сделку на финиша и хотите оставить себе путь к отступлению на тот случай, если вдруг появится купец с большей суммой, то берите аванс.

Факт получения средств удостоверяют распиской. Однако, если оплата производится безналично или с привлечением финансовых организаций, как описано ниже, то подтверждающие документы будут оформлены автоматически.

Договор и оплата

Когда стороны успешно миновали этап задатка или аванса, наступает ответственный шаг заключения основного договора купли-продажи и его регистрации в Росреестре. Сам договор может включать в себя различные нюансы: покупка с одновременным выделением долей на нескольких приобретателей, покупка с оплатой материнским капиталом, продажа с обременением и т.д. собраны различные варианты договоров, можете выбрать бланк, который наиболее полно соответствует вашим условиям.

Либо обратитесь к специалисту за разработкой договора купли-продажи, который удовлетворяет вашим специфичным условиям.

Когда договор составлен, его необходимо подать для регистрации в Росреестр либо Многофункциональный центр услуг (МФЦ). Для этого от вас потребуется распечатать договор в трех экземплярах и иметь при себе весь перечень документов, указанных выше. В среднем в течение месяца ваша сделка и право собственности нового владельца будут зарегистрированы.

Оплата

Самый волнующий для продавца момент – это получение денег за свою квартиру. Зачастую его опасения оправданы, потому что на этом этапе неприятности случаются и продавцов порою обманывают.

Как себя обезопасить при различных вариантах продажи?

Продажа квартиры может выполняться по нескольким схемам, которые во многом определяют степень риска.

Ипотека

В этом случае большую часть денег вы получите от банка, который кредитует покупателя. Это одна из самых безопасных схем, поскольку гарантом предоставления ипотечного кредита и перечисления денежных средств на ваш счет являются штатные работники банка и сама финансово-кредитная организация. В ряде случаев оплата происходит наличными в самом учреждении.

До осуществления сделки сотрудники тщательно изучают документы, иногда выезжают на объект, убеждаются, что сделка реальна и проверяют документы на отсутствие расхождений и ошибок. Приобретаемые жилые метры будут находиться в залоге у банка до тех самых пор, пока новоиспеченный обладатель не внесет свой последний ипотечный платеж. По этим причинам банк очень скрупулезно относится к проверке документов, жилья и покупателя. Здесь ваш риск невелик.

Покупка с оплатой материнским капиталом

Здесь также идет проверка объекта недвижимости. Однако, проверка самого покупателя не производится, так как Пенсионный фонд интересует прежде всего целевое использование средств и отсутствие мошеннических схем, связанных с обналичиванием сертификатов. Поэтому здесь необходимо проявить большую бдительность. Чтобы защитить себя финансово, вы прежде всего можете настаивать на получении всей недостающей суммы оплаты наличными при подписании договора купли-продажи.

Кроме того, отчасти, можно застраховать себя и снизить риски посредством нотариального заверения сделки: в этом случае служащие нотариата озаботятся содержанием договора, хотя вы можете сделать это самостоятельно не менее успешно. Однако, другим аргументом в пользу нотариальной сделки является то, что вы можете спокойно получить и пересчитать требуемую сумму.

Недостаток этого варианта — необходимость оплаты услуг нотариуса. Если же вам удастся переложить эти расходы на покупателя, то вы ничего не потеряете.

Еще один положительный фактор этого варианта – жилье останется у вас в залоге до зачисления средств материнского капитала на ваш банковский счет.

Покупка недвижимости за счет собственных средств

Это способ, при котором ни одна из сторон не привлекает сторонних экспертов или финансовых организаций для проведения или контроля сделки. Вся ответственность за сделку и ее последствия целиком ложится на продавца и покупателя. Любые меры здесь не будут лишними, ибо на руки вы должны получить полную стоимость квартиры в самом ликвидном и желаемом виде – наличных деньгах. Стоит озаботиться подготовкой к этому этапу заранее:

  • Договориться с доверенными близкими людьми, родственниками, друзьями о помощи в сопровождении или, как минимум, присутствии при сделке;
  • Заранее согласуйте место, где будет происходить сделка. Это может быть солидный банк с охраной и службой безопасности, городской многофункциональный центр, помещение Госреестра с охраной и т.д.;
  • Выработайте план обращения с полученной суммой и спланируйте свой маршрут по городу до тех пор, пока вам не удастся безопасно и грамотно ею распорядиться: внести на личный счет, положить в банковскую ячейку, оплатить покупку другой квартиры и т.д.
Покупка в рассрочку

Этот вариант отличается от предыдущего тем, что покупатель будет оплачивать недвижимость частями по графику платежей, который вы согласовали с ним заранее. На первый взгляд это схема более рискованная, поскольку полная оплата растянута во времени, а с покупателем может случиться любая неприятность, которая нарушит график оплат и приведет к задержке с расчетом или даже отмене сделке. Но есть и положительные моменты:

  1. Вы получаете в разы меньшие суммы, а значит представляете менее лакомый кусок для криминалитета
  2. Достаточно включить в текст договора купли-продажи условие о залоге квартиры до полного расчета и переходе права собственности по факту проведения последнего платежа согласно графику, чтобы подстраховаться на случай задержек с оплатой.
Банковская ячейка

Последним хочу рекомендовать самый надежный и безопасный способ получения платежа – банковская ячейка. Для этого достаточно обратиться в банк и получить соответствующую услугу. Операционист сопроводит вас в ходе расчетов, упакует наличные средства в специальный пакет, который будет заверен подписями обеих сторон, после чего деньги будут помещены в банковскую ячейку.

Вы можете согласовать с банком и покупателем различные условия о моменте перехода к вам содержимого ячейки: сразу, после подписания договора; после регистрации права собственности на нового владельца и т.д. Другими словами, банк действительно может существенно помочь, обезопасить продажу и уменьшить волнения.

Однако, есть и минусы:

  • Эти услуги не бесплатны, хотя и сравнительно недороги;
  • В случае привлечения к операции сомнительного банка и отзыва лицензии в ходе сделки, могут быть проблемы с получением средств: при отзыве лицензии или проведении санации регулятор блокирует доступ не только к личным счетам вкладчиков, но и банковским ячейкам.

По этим причинам следует очень придирчиво выбирать банковские учреждения, желательно из первой пятерки. Либо полагаться по-прежнему на себя и свои силы.

Важное дополнение:

Пока готовилась эта статья стала известна любопытная информация о пропажах наличных денежных средств из банковских ячеек ряда банков:

  • 24 ноября – пропало 300 млн. рублей в банке «Европейский стандарт»;
  • 22 ноября – 22 млн. рублей. из банка «Bankhaus Erbe» и 22,8 млн. рублей из банка «ВТБ»;
  • 2 ноября – 400 тысяч евро из банка «Славия»;
  • 1 ноября – 22 млн. рублей из банка «ВТБ»

Отмечены еще несколько пропаж в финансовых организациях, названия которых установить не удалось. Эти обстоятельства также убеждают в необходимости полагаться на свои силы и невозможности в нынешнее время полностью довериться банковской системе.

Освобождение жилища

Этот процесс обычно не представляет большой сложности и происходит, как правило, после регистрации прав собственности на нового собственника. Хотя, вы можете договориться о любых других сроках освобождения квартиры:

  • В момент подписания договора
  • В течение некоего времени после заключения
  • После регистрации сделки
  • В течение некоего продолжительного времени после перехода права собственности

Это все зависит от ситуации и позиции сторон. В некоторых случаях стороны соглашаются на дальнейшее проживание продавца на условиях аренды этого помещения. Договориться можно обо всем.

Как продать квартиру быстро:

Риелтору не нужно дороже

Наблюдая за работой агентов, я сделал пару обескураживающих выводов.

Во-первых, по-большому счету агент не заинтересован в продаже вашей квартиры по максимальной цене: ему придется долго ждать свою комиссию, поскольку процесс может затянуться во времени. А люди этой профессии привыкли к быстрым и легким деньгам. Именно по этой причине агент быстро теряет интерес к тем объектам, которые имеют недостатки, неудобное расположение или завышенную, по его мнению, стоимость.

Кроме того, на поверку многие риелторы, которые так себя называют, имеют очень поверхностное представление о тонкостях безопасной покупки или продажи. Часть из них даже не представляет, чем отличается задаток от аванса…

В отличии от них, вы теперь уверенно владеете темой и, дочитав эту статью до конца, хорошо понимаете очередность своих действий, способы продажи и получения оплату за квартиру, поскольку изучили все сложные этапы того, как продать квартиру самому в пошаговой инструкции с учетом изменений этого года.

Желаю удачи!

>
Как продать квартиру: подробная инструкция

Как продать квартиру без посредников

1. Как оценить недвижимость

Правильная оценка позволит продать квартиру быстро и при этом не потерять в деньгах. По словам Дениса Румянцева, средние цены можно узнать на сайте Федеральной службы государственной статистики. Но этот портал не является истиной в последней инстанции, так как стоимость конкретной квартиры складывается из нескольких факторов. На цену влияет:

  1. Количество комнат.
  2. Площадь квартиры.
  3. Планировка: изолированные комнаты ценятся выше, чем смежные.
  4. Прилегающая территория, инфраструктура: парковка и детская площадка во дворе или рядом, продуктовые магазины, школы и детсады в шаговой доступности позволят продать квартиру дороже.
  5. Этаж, на котором находится квартира: чем выше, тем лучше.
  6. Наличие балкона или лоджии.
  7. Район: учитываются близость к центру и остановкам общественного транспорта, наличие рядом парков и зон отдыха и так далее.
  8. Размер коммунальных платежей.

Чтобы самостоятельно установить цену квартиры, надо найти на рынке максимально похожие объекты. Используйте все доступные источники: сайты с объявлениями, журналы о продаже недвижимости и так далее.

Средняя цена за аналогичную квартиру и будет той, что вы ищете. Её можно немного повысить, если вы готовы ждать сделки продолжительное время, или чуть уменьшить, если продать недвижимость нужно срочно.

На объект, стоимость которого выше рыночной на 15%, приходится до 10% всех возможных покупателей, на 10% — треть. Правильно оценённая недвижимость привлечёт 60% потенциальных клиентов.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

2. Какие документы нужны для продажи квартиры

Для заключения сделки о купле-продаже недвижимости продавец должен иметь на руках:

  • паспорт;
  • свидетельство о праве собственности;
  • кадастровый паспорт на квартиру из БТИ;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости (брать нужно в территориальном отделении Росреестра, или на сайте ведомства, или в МФЦ);
  • выписку из домовой книги о числе зарегистрированных в квартире лиц (отправляйтесь в УК, ТСЖ, ЖСК или МФЦ);
  • справку об отсутствии долгов по коммунальным платежам (ТСЖ, ЖСК, УК, ЖЭК или Единый информационно-расчётный центр);
  • справку о законности перепланировки, если она была проведена (БТИ);
  • нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости, если она была куплена в браке;
  • разрешение органов опеки на продажу квартиры, если её собственником является несовершеннолетний.

3. Как рекламировать квартиру

Чтобы привлечь потенциальных покупателей, нужно грамотно составить и разместить объявление о продаже квартиры.

Сделайте качественные фотографии

Недостаточно походя сфотографировать квартиру на телефон. Подготовьте свою жилплощадь к съёмке. Уберите из кадра всё лишнее, ветхое, слишком бытовое, неприятное глазу. Вытрите пыль, отмойте сантехнику, аккуратно поставьте обувь у порога, разберите тюбики и баночки на открытых полках. Добавьте элементы уюта: букет цветов на кухонный стол, декоративные подушки на диван.

10 способов преобразить квартиру, не покупая новых вещей →

Съёмку лучше провести в солнечный день.

Напишите привлекающий внимание текст

Составьте подробное объявление с указанием всех достоинств квартиры. Первая часть текста должна содержать технические характеристики: этажность дома, количество комнат, наличие лоджии и так далее.

Подумайте о преимуществах квартиры, которые не имеют значения для вас, но могут быть интересны покупателю. Например, бездетным не важно наличие рядом детских садов и школ, но близость к учреждениям образования — преимущество для большой семьи.

Разместите объявление

Подберите площадки для рекламы своей квартиры. Среди универсальных сайтов для продажи недвижимости в России — Avito, Domofond, «Яндекс.Недвижимость». В вашем городе могут существовать локальные площадки для размещения объявлений.

Не игнорируйте социальные сети. Разместите объявление о продаже квартиры на своей странице и попросите знакомых поделиться им.

4. Как показывать квартиру и вести переговоры с покупателем

Подготовьтесь к встрече

Перед демонстрацией объекта недвижимости потенциальным покупателям нужно привести в порядок не только квартиру, но и подъезд. Вкрутите яркие лампочки на лестничной клетке, помойте или хотя бы подметите её.

Дома подклейте отошедшие от стены обои, вымойте окна, прочистите сливы, чтобы не было неприятного запаха, приберитесь. Можно перед встречей с покупателем испечь пирог: есть его не обязательно, но запах свежей выпечки создаст приятное ощущение у посетителя.

Ваша задача — создать вау-эффект при любом контакте потенциального покупателя с вами и вашим объектом.

Денис Румянцев, управляющий партнёр агентства недвижимости Goodman Estate

Правильно разговаривайте с покупателями

Вы хорошо знаете не только достоинства, но и недостатки квартиры. Посмотрите на неё глазами покупателя и подумайте, какие вопросы он может задать, что вызовет его недовольство. Составьте список аргументов, которые склонят пришедшего на вашу сторону.

Потенциальный покупатель, скорее всего, будет торговаться. Особенно если на встречу пришёл перекупщик, который заинтересован в том, чтобы максимально сбить цену. Определитесь заранее, до какой стоимости вы готовы опуститься. Покупатель может приводить различные (в том числе и несуществующие) аргументы, почему вы должны продать квартиру дешевле. Не поддавайтесь психологическому давлению, смотрите на ситуацию трезво, отстаивайте свою цену.

5. Как заключать договоры задатка и купли-продажи

Договор задатка

Это документ, который подтверждает серьёзность намерений обеих сторон. Покупатель заявляет о желании купить объект недвижимости и передаёт продавцу определённую сумму (обычно 2–5% от итоговой стоимости квартиры). Владелец квартиры, в свою очередь, обязуется продать её именно этому клиенту по оговорённой цене.

Договор предусматривает санкции в случае отказа от сделки для обоих участников. Если покупатель передумает, продавец оставляет деньги себе. Если владелец недвижимости не захочет продавать квартиру, он возмещает задаток в двойном размере.

Договор купли-продажи

Перед сделкой продавец должен подготовить пакет документов на недвижимость и выписать всех зарегистрированных в квартире жильцов.

Договор купли-продажи обычно оформляется у нотариуса. Подписывается он после того, как вы получите деньги за квартиру и напишете расписку, что покупатель рассчитался с вами.

После подписания договора нужно сдать документы на регистрацию перехода права собственности на недвижимость в территориальный орган Росреестра. Госпошлина за фиксацию сделки составит 2 000 рублей.

6. Как передавать деньги

Через банковские ячейки

Покупатель арендует сейф в депозитарии банка и заключает с учреждением договор, в котором прописываются условия доступа к ячейке бывшего владельца квартиры. Например, наличие договора купли-продажи.

Продавец, в свою очередь, арендует сейф, куда кладёт расписку о получении денег. Покупатель сможет забрать её после заключения сделки на условиях, прописанных в договоре аренды ячейки. Например, опять же при наличии договора купли-продажи.

При заполнении ячеек должны присутствовать оба участника сделки. Так продавец сможет пересчитать деньги, а покупатель — убедиться, что расписка на месте.

Через депозит нотариуса

Нотариус может провести сделку через свой счёт: забрать деньги у покупателя и передать их продавцу. Но в услугу, скорее всего, будет включена комиссия банка, размер которой зависит исключительно от аппетитов учреждения.

Передача наличными

Можно без фокусов обменять деньги на расписку об их получении. В этом случае стоит пересчитать их, рассмотрев каждую купюру на предмет подлинности. Сделку лучше проводить под камерами или при свидетелях (например, в кабинете нотариуса).

Разумеется, не стоит распространяться о том, где и когда вы получите крупную сумму денег, чтобы безопасно донести её до дома или банка.

7. Как передать квартиру новому владельцу

В день сдачи документов в Росреестр продавец передаёт покупателю ключи от квартиры. Стороны подписывают акт приёма-передачи объекта недвижимости, который подтверждает, что покупатель оставил квартиру в надлежащем виде.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ

Последнее обновление: 18.04.2019

Проект «Секреты Риэлтора» – начало:

Это подробная ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для самостоятельной организации сделки купли-продажи квартиры. Создана она в формате интерактивной онлайн-методички. В ней показан порядок действий (шагов) по проведению сделки и даны законодательные комментарии к ним. В увлекательной форме рассказано, как проверять и оформлять документы для сделки, и показаны образцы этих документов.

Методичка одинаково полезна как для Покупателя квартиры, так и для Продавца, и имеет отдельные разделы для каждого:

  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для покупки квартиры
  • ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ для продажи квартиры

Отдельно рассматриваются действия по оформлению сделки на первичном и на вторичном рынках жилья.

Это полноценное методическое руководство разработано на базе многолетнего опыта работы риэлторов и юристов, участвующих в сделках с недвижимостью Москвы и Московской области. Информация здесь регулярно актуализируется с учетом изменений в законодательстве и в практике рынка (см. даты публикаций).

Внимательно пройдя все шаги ИНСТРУКЦИИ, Пользователь будет обладать знаниями, как минимум, среднестатистического московского риэлтора. А возможно, даже и больше (не все риэлторы знают ряд тонкостей, описанных далее).

ИНСТРУКЦИЯ рассчитана на новичков в риэлтерских вопросах, но может быть полезна и знатокам. Последовательность действий в ней строго структурирована – шаг за шагом показано, как опытный риэлтор строит сделку покупки и продажи квартиры.

Каждый шаг сопровождается ссылками на дополнительные подсказки и законодательные обоснования. Все тексты максимально адаптированы под бытовой сленг (т.е. переведены с сухого юридического лексикона на понятный «кухонный» язык).

В дополнение к методичке прилагается набор СЕРВИСОВ (платных и бесплатных), которые облегчают и ускоряют сбор необходимой информации и решение отдельных вопросов при подготовке сделки купли-продажи квартиры.

Схематическое дерево ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ представлено в КАРТЕ ИНСТРУКЦИИ (+ кнопка вверху страницы)

Как самостоятельно купить или продать квартиру без риэлтора?

Можно идти последовательно по шагам ИНСТРУКЦИИ (рекомендуется), а можно произвольно выбирать отдельные темы-шаги на схематической «Карте ИНСТРУКЦИИ», попутно используя подсказки и справочные материалы из других разделов сайта.

Тем не менее, для того, чтобы самостоятельно и без посредников купить или продать квартиру, рекомендуется строго следовать шагам ИНСТРУКЦИИ, нажимая на кнопку «Следующий шаг» внизу страницы. Именно эти кнопки являются шагами-вехами на пути проведения сделки. Они не дадут сбиться с пути, и не позволят пропустить что-либо важное.

ПОШАГОВАЯ ИНСТРУКЦИЯ позволяет выбрать различные пути действий, в зависимости от ситуации. Например, в одном случае в сделке участвует несовершеннолетний ребенок, а в другом – нет; в одном случае мы имеем дело с приватизированной квартирой, в другом – с купленной или полученной по праву наследования, и т.п. Изучать все варианты развития сделки необязательно, а вот пройти «свой путь» по шагам ИНСТРУКЦИИ крайне желательно. Особенно, для Покупателя квартиры, так как его риски в сделке всегда выше, чем у Продавца.

Все необходимые для сделки ОБРАЗЦЫ ДОКУМЕНТОВ можно увидеть в специальном разделе по ссылке.

Особенно хорошо наша методичка зарекомендовала себя в «альтернативных сделках» – когда одновременно происходит продажа одной квартиры и покупка другой. В такие «цепочки» может выстраиваться от двух до пяти-шести квартир сразу, а количество участников такой сделки возрастает пропорционально. И если все участники пользуются одним руководством к действию, то общий язык находится гораздо быстрее, а согласованность действий существенно возрастает.

Как самому организовать альтернативную сделку с квартирой – см. по ссылке.

Изучение этой методички требует усилий и некоторого времени (как минимум, 5-7 дней на чтение и усвоение материала). Но в результате Пользователь получит серьезные преимущества:

  1. узнает правила купли-продажи квартир, принятые на рынке недвижимости России;
  2. научится распознавать риски сделки и грамотно защищаться от них;
  3. будет хорошо ориентироваться в тех законах, которые непосредственно относятся к покупке и продаже жилья (об этом – справочный раздел «Глоссарий Риэлтора»);
  4. наглядно представит себе вид и состав необходимых для сделки документов, узнает, как правильно их оформлять;
  5. разберется в налогообложении сделок с жильем (в том числе – получении налоговых вычетов);
  6. сэкономит значительную сумму на услугах посредников и агентов;
  7. при желании, сможет сам работать риэлтором (агентом по недвижимости).

При этом, нужно учесть следующее. Данное руководство содержит порядка 90% той информации, которая необходима для грамотной организации сделки купли-продажи квартиры. Но очевидно, что у каждой сделки могут быть собственные нюансы и нестандартные ситуации (те самые оставшиеся 10%), которые невозможно описать в одном руководстве. В таких случаях мы рекомендуем обращаться за разъяснениями к специализированным юристам. Такие места, где может потребоваться дополнительная консультация юриста, отмечены в ИНСТРУКЦИИ красным цветом.

Типовая сделка купли-продажи квартиры укладывается в 12-18 шагов, в зависимости от выбранного пути. Для решения отдельных вопросов по сделке можно использовать специализированные СЕРВИСЫ.

Купить квартиру всегда сложнее, чем ее продать. Это обусловлено самой природой права собственности (получить, оформить и сохранить право сложнее, чем избавиться от него). Поэтому Покупателю квартиры придется изучить раза в три больше материалов ПОШАГОВОЙ ИНСТРУКЦИИ, чем Продавцу.

Запомнить все с первого раза довольно сложно, да это и не требуется. Подобные сделки не строятся за один день. Можно пользоваться ИНСТРУКЦИЕЙ по мере надобности – в процессе поиска квартиры, в процессе анализа ситуации, сбора и проверки документов, подготовки взаиморасчетов и т.д.

А ответы на отдельные вопросы можно найти через поиск по сайту.

Выгоды и риски самостоятельных действий

Главное, чем привлекает продажа квартиры без участия риэлтора, — это отсутствие необходимости платить ему 2-5% от стоимости квартиры. Учитывая современные цены на недвижимость, сумма выходит немалая. Кроме того, совершение сделки без посредников позволяет контролировать ее ход на каждом этапе и быстро реагировать на изменение обстоятельств.

Но обязательно надо просчитать и возможные риски такого решения. Назовем некоторые из них:

  • самостоятельный поиск покупателя займет больше времени, чем при обращении в агентство или к частному риэлтору, у которых есть собственная клиентская база;
  • цена продаваемой квартиры может отказаться ниже или выше рыночной, что одинаково невыгодно для продавца;
  • есть большая вероятность упустить какой-нибудь важный аспект, что способно поставить под сомнение юридическую чистоту сделки в дальнейшем.

Если же трудности предстоящей процедуры не пугают, то необходимо предварительно ознакомиться с тем, что нужно знать, приступая к продаже собственной квартиры. Это касается не только правовых основ сделок с недвижимостью, но и некоторых закономерностей рыночных отношений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *