Продажа земельного участка 2018

Успешное развитие экономики любой страны невозможно без проведения эффективной правовой политики в отношении недвижимости вообще и земельных участков в частности. От состояния нормативно-правовой базы во многом зависят рациональное использование и охрана земельных ресурсов, а также гармоничный учет публичных и частных интересов. Важная роль принадлежит договорам ─ важнейшим юридическим актам, уникальному правовому средству, определяющему содержание правоотношений.

Земельные участки ─ очень специфичный и поэтому непростой для правового регулирования объект недвижимости. Земельный участок ─ не просто товар, это маленькая, но неотъемлемая часть большой земли ─ важнейшего природного ресурса, напрямую определяющего условия жизни населения. Кроме того, каждый отдельный земельный участок абсолютно уникален.

С течением времени регулирующие земельные отношения нормы гражданского и земельного законодательства, изначально не всегда гармоничные и даже порой не в полной мере соответствующие друг другу, постепенно «притираются», взаимодействие между ними становится более слаженным.

Содержание

Что такое договор

Понятие договора дано в одноименной статье 420 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ): «Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей».

Говоря о договоре, необходимо подчеркнуть такой важный аспект, как свобода договора ─ «Граждане и юридические лица свободны в заключении договора» (Статья 421 «Свобода договора» ГК РФ). Понуждение к заключению договора не допускается. Исключение составляют случаи, когда обязанность заключить договор предусмотрена действующим законодательством или добровольно принятым обязательством.

Стороны могут заключать договоры как предусмотренные, так и не предусмотренные законом.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано правовыми актами. В т. ч., если в законе, принятом после заключения договора, установлены иные, чем действовавшие на момент заключения договора обязательные для его сторон правила и положение о том, что действие закона распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

ГК РФ регламентирует «взаимоотношения» договора и закона ─ «Договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами, действующим в момент его заключения» (Статья 422 «Договор и закон»). А также, если речь идет о возмездном договоре, регламентирует цену ─ «Исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон» (Статья 424 «Цена»).

Ограничения и предпосылки заключения договора купли-продажи земельного участка

Как было сказано выше, земельные участки ─ особый вид недвижимости. Вопрос об их оборотоспособности не предполагает однозначного ответа. Это объясняется определяющей ролью земли в решении экологических проблем, организации бизнес-процессов, государственном устройстве и социальной жизни. Даже в самых либеральных экономиках оборот земли ограничивается. А случается, что земля полностью исключается из оборота, о чем российское общество знает из своего собственного опыта.

Неоднозначности в ответе на вопрос об оборотоспособности земельных участков добавляет не всегда одинаковое толкование самого термина «оборотоспособность».

Одни понимают под ним любое обращение имущественных ценностей. Другие ─ переход имущества от одного лица к другому на основе заключаемых участниками гражданского оборота сделок или в силу иных юридических фактов. Третьи рассматривают как совокупность актов обмена, приводящих к смене собственника. Иные считают, что категории «оборот» и «рынок» фактически одно и то же.

В соответствии со статьей 129 «Оборотоспособность объектов гражданских прав» ГК РФ объекты гражданских прав могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не ограничены в обороте. Земля и другие природные ресурсы могут отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах.

Эти положения Гражданского кодекса фактически адресуют к другому кодексу ─ Земельному кодексу Российской Федерации (ЗК РФ), его статье 27 «Ограничения оборотоспособности земельных участков», где эти ограничения установлены.

Предпосылки заключения договора купли-продажи недвижимости можно разделить на организационные и правовые. Пример организационных предпосылок ─ делимость участка или проведение кадастрового учета. Если отсутствует кадастровый номер участка вообще, не приходится говорить об объекте купли-продажи. (Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет ─ сказано в статье 37 ЗК РФ).

Пример правовых предпосылок ─ публичные торги при покупке участков из государственных или муниципальных земель.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

В соответствии со статьей 550 «Форма договора продажи недвижимости» ГК РФ договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность. Правильное оформление избавляет от разного рода злоупотреблений, нередких при совершении сделок с недвижимым имуществом.

Договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям. Существенные условия договора купли-продажи земельного участка ─ это условие, позволяющее идентифицировать земельный участок, и цена его продажи.

Согласно статье 554 «Определение предмета в договоре продажи недвижимости», в договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору. Если таковые отсутствуют, договор не считается заключенным. К специальным идентифицирующим признакам земельного участка относятся его кадастровый номер, местонахождение, границы.

В соответствии со статьей 555 «Цена в договоре продажи недвижимости» ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать ее цену. При отсутствии в договоре согласованном сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости он считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные в п. 3 статьи 424 «Цена» ГК РФ ─ «В случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги» ─ не применяются.

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой. В соответствии со статьей 433 «Момент заключения договора» ГК РФ договор признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта.

Если в соответствии с законом для заключения договора необходима передача имущества (а договор купли-продажи участка ─ именно такой), договор считается заключенным с момента передачи соответствующего имущества.

Об особенностях этого аспекта договора купли-продажи земельного участка говорится в статье 556 «Передача недвижимости» ГК РФ. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче. Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче недвижимости на условиях, предусмотренных договором, считается отказом от предусмотренных договором обязанностей.

Договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом. Согласно статье 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость» ГК РФ государственной регистрации подлежит переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю.

Статья 447 «Заключение договора на торгах» ГК РФ предусматривает заключение договора путем проведения торгов с лицом, выигравшим торги. Торги проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу ─ лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

При заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо помнить, что согласно статье 37 «Особенности купли-продажи земельных участков» ЗК РФ являются недействительными следующие условия договора купли-продажи земельного участка:

  • устанавливающие право продавца выкупить земельный участок обратно по собственному желанию;
  • ограничивающие дальнейшее распоряжение земельным участком, в т. ч. ограничивающие ипотеку, передачу земельного участка в аренду, совершение иных сделок с землей;
  • ограничивающие ответственность продавца в случае предъявления прав на земельные участки третьими лицами.

Договор купли-продажи: образец ─ не значит догма

В июне 1993 г. Роскомземом был утвержден типовой договор купли-продажи (купчая) земельного участка (его бланк можно посмотреть здесь). Документ этот официально до сих пор не отменен, хотя Роскомзема в прежнем виде уже давно нет. (Указом Президента Российской Федерации от 30 апреля 1998 г. «О структуре федеральных органов исполнительной власти» он был преобразован в Министерство РФ по земельной политике, ликвидированное в сентябре того же года. Его функции в области управления земельным фондом были переданы Государственному земельному комитету РФ, который, в свою очередь, был преобразован в Государственный комитет РФ по земельной политике).

Сегодня скачать договор купли продажи земельного участка (примерный договор, в т. ч. с перечислением вариантов условий, включаемых в договор) можно на сайтах некоторых территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии или сайтах компаний, оказывающих юридические услуги. (Обычно по ссылке ─ «договор купли-продажи участка (образец)»).

Обязательными разделами договора купли-продажи земельного участка являются «Предмет договора» и «Плата по договору» («Цена земельного участка и расчеты по договору», «Цена и порядок расчетов» и т. д.).

Договор содержит информацию об обременениях земельного участка. К разделу «Обременения земельного участка» может быть добавлен раздел «Ограничения в использовании земельного участка».

Разделы, отражающие права и обязанности (обязательства) сторон, могут называться «Обязательства сторон», «Права и обязанности сторон», «Ответственность сторон».

В части образцов договора купли-продажи земли присутствуют разделы «Права третьих лиц», «Обстоятельства непреодолимой силы», «Срок действия настоящего договора», «Переход права собственности», «Рассмотрение споров», «Разрешение споров», «Особые условия» и т. д.

Договор купли-продажи земельной доли без выделения земельного участка имеет свои особенности. Юридически заключение соглашения регулируется соответствующими статьями ГК РФ, а также статьей 1 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного значения».

Предметом данного вида договора является земельная доля сельскохозяйственных земельных участков.

Изменение и расторжение договора купли-продажи земельного участка

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено договором или законами РФ.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при его существенном нарушении другой стороной, а также в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор.

Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Односторонний отказ от исполнения договора, осуществляемый в соответствии с законом или договором, является юридическим фактом, ведущим к расторжению договора. Одностороннее расторжение покупателем договора купли-продажи невозможно, если договор был полностью исполнен продавцом.

Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданный земельный участок не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 «Основания изменения и расторжения договора» ГК РФ.

Согласно статье 452 «Порядок изменения и расторжения договора» ГК РФ соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если иное не вытекает из правовых актов, договора или обычаев делового оборота.

В статье 453 «Последствия изменения и расторжения договора» ГК РФ установлено, что при изменении договора обязательства сторон сохраняются в измененном виде, а при расторжении договора ─ прекращаются. Обязательства считаются измененными или прекращенными с момента заключения сторонами соглашения об этом, если иное не вытекает из соглашения или характера изменения договора, а при изменении или расторжении договора в судебном порядке ─ с момента вступления в законную силу решения суда.

Если иное не установлено законом или соглашением, стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора. Однако если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора.

Предварительный договор купли-продажи

Согласно статье 429 «Предварительный договор» ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем основной договор о передаче земельного участка (если предмет договора ─ земельный участок) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Заключение предварительного договора не может повлечь перехода права собственности.

Предварительный договор заключается в письменной форме и должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Заключение предварительного договора обусловливает возникновение у договаривающихся сторон обязанности заключить основной договор на условиях, оговоренных в предварительном соглашении. В предварительном договоре обычно указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора. Предусмотренные предварительным договором обязательства прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он заключен не будет, а также если одна из сторон не направит другой предложение заключить этот договор. Неисполнение обязанности заключить основной договор не является основанием для признания предварительного договора недействительным.

Договор купли-продажи земельного участка является разновидностью гражданско-правового договора продажи недвижимости. Правовым нормам, регулирующим отношения, возникающие при купле-продаже земельных участков, принадлежит очень важная роль в становлении земельного рынка. Рынка, состоянием которого во многом определяется динамика развития экономики страны.

Автор материала: Фокин Артем Романович Юрист по земельному праву, опыт работы — более 2 лет Задать вопрос автору

В декабре 2015 года вступил в силу закон предписывающий оформить права на земельные участки до 1 января 2017 года, несмотря на это, даже в 2019 году более 70% земельных владений в нашей стране не поставлены на кадастровый учет и не внесены в ЕГРН. Это обстоятельство все больше беспокоит власти, которые недополучают астрономические налоговые платежи, поэтому, не далек тот час, когда не оформленные участки станут собственностью шустрого соседа или иного желающего прибрать к рукам неоформленную землю, а замешкавшиеся землевладельцы останутся ни с чем.

У нас две новости: хорошая и плохая

Хорошая новость, если вы компетентны, терпеливы и юридически грамотны оформление земли будет стоить вам от 2 000 до 10 000 рублей, которые вы заплатите государству за проведение регистрационных действий и подготовку необходимых документов.

Плохая новость, заключается в том, что даже юрист, не специализирующийся на земельном праве, не всегда может разобраться в хитросплетениях российского земельного законодательства и оформить землю быстро и без ошибок, а про людей, далеких от юриспруденции и говорить не приходится.

Основные сложности в оформлении земли

Помимо тонкостей российского законодательства массу вопросов вызывает сам порядок оформления земли. Куда идти? Какие документы заполнять? Где искать документы, которые подтвердят наличие права собственности, правильность определения границ участка, а так же отсутствие прав третьих лиц на ваш объект? Сколько ждать запрошенных документов?

И, если с участками, которые продаются по новым документам (права на которые были зарегистрированы после 1992 года), еще можно разобраться, то вот с землями, права на которые появились до введения электронных систем хранения информации, ситуация гораздо сложнее. Без походов в архивы, администрации, а иногда и суды, выяснить, кто является законным собственником невозможно.

Помимо этого, не редки случаи, когда документы выдаются с ошибками, которые порождают целую цепочку проблем, в плоть до того, что приходится проводить экспертизы, опрашивать свидетелей и готовить огромное количество документов.

Оформление прав собственности на земельный участок — от 10 дней, 15 000 руб.

Название Цена Срок
Консультация по телефону 0 руб. Индивидуальный
Подробная консультация с анализом документов в офисе (скайпе и т.д.) от 5 000 руб. 1 час
Оформление прав собственности на земельный участок от 15 000 руб. от 10 дней

Что делать, если времени, желания, нервов, нет, а оформить землю надо

Допустим, вы хотите землю купить или продать, сдать в аренду, передать в дар, оформить завещание, взять под нее залог в банке и так далее, в этих и десятках других случаев, без права собственности не обойтись.

Чтобы не ходить кругами между Росреестром, местной администрацией, управляющей компанией и прочими учреждениями рекомендуем сразу разбирается в нюансах оформления земель различных категорий, а также оценить потенциальные риски, возникающие из прав требования со стороны третьих лиц или имеющихся на объекте недвижимости обременений.

Мы знаем как это сделать и как отыскать и проверить любой документ, необходимый, для оформления права собственности. Нужна помощь в решении сложной проблемы, чиновники грозят судом, звоните и мы найдем решение.

Конечно, наши услуги обойдутся вам дороже, чем государственная пошлина, но с учетом сэкономленного вами времени, а также грамотного анализа рисков, вы будете в ощутимом плюсе.

Что входит в услуги риелтора

За двадцать пять лет рынок недвижимости в стране так и не стал контролируемым, а посредники разработали ряд серых схем, чтобы получать с клиента скрытую комиссию. В итоге услуги риэлтора сводятся к поиску собственника объекта и «прятках» его контактных данных от покупателя. При этом агенты по недвижимость объясняют высокую стоимость услуг огромным объемом работы.

В первую очередь «огромная работа» состоит из мониторинга баз данных. За этим технически сложным, на первый взгляд, процессом скрывается банальный поиск объявлений на сайтах Avito, Domofond и других более мелких интернет-ресурсах. У 90% риэлторов база недвижимости состоит именно из таких бесплатных объявлений.

Продвинутые агентства используют платные базы собственников, такие как WINner. Но даже покупка доступа на три месяца (средний срок продажи) обойдется лишь в 15 тысяч рублей, что на порядок ниже стоимости услуг риэлтора.

В зависимости от аппетита, комиссия агентства недвижимости составляет от 2 до 20 % суммы сделки, но редко бывает менее 50 000 рублей. Стоит отметить, что риэлтор (физ/лицо) получает лишь половину комиссии, второю часть забирает себе агенство недвижимости (юр/лицо). Отсюда можно сделать вывод, что стоимость услуг частного риэлтора (который работает сам на себя), должна быть как минимум в 2 раза ниже чем в агентстве недвижимости. Но и назвать такую услугу юридически правильной тоже нельзя.

За что еще придется платить

Кроме затрат на просмотр новых объявлений (примерно 20 минут в день), в комиссию агентства включены расходы на оформление и юридическую проверку документов. Однако, реальная стоимость таких расходов не превышает 5 тысяч рублей: 3-4 тысячи за консультацию юриста и проверку документов, еще 1-2 тысячи за составление договора купли-продажи.

Аналогичные механики риэлторы используют и при продаже квартир, домов или земельных участков. Поиск покупателя сводится к ответу на звонки от размещенных на выше упомянутых сайтах объявления. Однако услуга подается продавцу как уникальная. Кстати, вы сами можете абсолютно бесплатно разместить одно объявление о продаже недвижимости на Авито. О том, как разместить эффективное объявление, чтобы быстро продать дом, я рассказываю .

Даже с учетом покупки платных баз данных, расходы на поиск покупателя и оформление купли-продажи составят не более 20 тысяч рублей, что в 2.5 раза меньше чем минимальная комиссия агентства.

Выводы

Найти риэлтора для продажи недвижимости просто, но я не рекомендую сотрудничать с агентами, которые:

  1. Предлагают заключить с агентством недвижимости эксклюзивный договор. В случае продажи через другое агентство — вы должны будете выплатить неустойку;
  2. Торопят с принятием решения. Только сегодня, срочная продажа, горячее предложение, покупатель уезжает и другие эмоциональные уловки;
  3. Навязывают свои условия работы. Например, просят снизить цену спустя 2-3 недели после начала продажи;
  4. Обещают быструю продажу;
  5. Неопрятно одеты;
  6. Переспрашивают одно и тоже по несколько раз;
  7. Звонят каждые пять минут, вместо того чтобы задать все вопросы разом;
  8. Скорее всего вы не добьетесь желаемого результата, если риэлтор не понравился вам при первом общении.

Законодательство нашей страны регулирует практически все сферы жизнедеятельности людей.

Чтобы успешно провести сделку купли-продажи земельного участка необходимо знать правовые нормы и иные положения законодательной базы России. Важно также понимать, где оформить сделку и какой способ подойдет вам лучше. Вы можете обратиться за данной услугой в МФЦ или к нотариусу (по ситуации).

В любом случае, при обращении к профессионалам, они смогут детально рассказать о том, как оформить куплю-продажу земельного участка и что для этого понадобится.

Купля-продажа земельного участка через МФЦ

Все сделки, связанные с куплей-продажей имущества, должны быть оформлены посредством регистрации в Росреестр. Операции с землей не исключение. Без этой процедуры любые сделки, связанные с продажей участков, будут признаны недействительными.

Для оформления договора в многофункциональном центре вашего города сначала потребуется собрать весь пакет предоставляемых документов, подписать договор со второй стороной, желающей приобрести землю, и только после всего указанного идти оформлять сделку.

Купля-продажа земельного участка через МФЦ состоит из следующих перечисленных этапов:

  1. совместная явка в центр продавца и покупателя;
  2. предоставление актуальных и корректных документов и справок, включая договор и акт передачи права;
  3. заполнение бланка заявки покупателем;
  4. подтверждение оплаты госпошлины при помощи предоставления платежного поручения или квитанции;
  5. принятие сотрудником МФЦ всех бумаг и их последующая отправка в Росреестр для регистрации.

Купля-продажа земельного участка через нотариуса

Провести сделку продажи земельного участка можно, воспользовавшись услугами нотариуса. А в установленных случаях только через него. Например, если вы продаете свою долю от земельного участка принадлежащего нескольким собственникам, земля оформлена на гражданина не достигшего совершеннолетнего возраста или же владелец земли — человек с ограниченной дееспособностью.

Купля-продажа земельного участка через нотариуса происходит примерно по той же цепочке шагов, что и посредством обращения в МФЦ.

Однако есть и отличия: если в многофункциональном центре услуга регистрации права предоставляется вам на безвозмездной основе (не учитывая госпошлину), то за работу нотариуса придется заплатить определенную сумму. Также дополнительно оплачивается составление договора (при необходимости).

Документы для купли-продажи земельного участка

Получение документов для продажи земельного участка занимает длительное время. Важно собрать все необходимые бумаги, поскольку нехватка даже одной из них может привести к отказу в регистрации.

В большей степени продавцу необходимо уделить внимание кадастровым документам: проверить на их наличие и корректность. Если в них была допущена хоть одна малейшая ошибка — это полностью остановит всю сделку. Так как продать недвижимое имущество вы попросту не сможете. Можно выделить следующие документы для купли-продажи земельного участка:

  1. выписка из ЕГРН обычная и расширенная (для получения информации об отсутствии обременений) либо другая бумага, подтверждающая право собственности на землю;
  2. документ, устанавливающий право владения участком — дарственная, оформленный договор купли-продажи, свидетельство, подтверждающее факт наследства и прочие;
  3. кадастровый паспорт;
  4. план межевания — иными словами определение границ участка;
  5. паспорта обоих участников купли-продажи (продавца и покупателя);
  6. оформленный в 3-х экземплярах договор совершения сделки;
  7. согласие на сделку, полученное от органов опеки (если владельцем участка выступает несовершеннолетний или недееспособный гражданин);
  8. согласие на продажу от супруга/супруги (в случае если продавец в браке);
  9. заявление, заполненное покупателем, на оказание услуги по регистрации права;
  10. документ, подтверждающий оплату госпошлины покупающей стороной.

Данный список не является полным. Для каждой сделки могут потребоваться иные дополнительные документы. Поэтому стоит заранее уточнить о всех требуемых для вашей купли-продажи документов.

Образец договора купли-продажи земельного участка

Подготовить все документы по списку — это половина дела. Необходимо грамотно составить договор, указав в нем все необходимые сведения.

Чтобы не искать долго информацию о том, как корректно составить документ, можно скачать готовый образец договора купли-продажи земельного участка.

Однако, в интернете представлено большое количество шаблонов. Вы можете адаптировать под вашу сделку любой из них. Но все-же будьте предельно аккуратны с внесением данных. Некорректно составленный договор может привести к аннулированию сделки.

Вот небольшой список важных полей:

  1. город и дата составления договора;
  2. предмет — в данном случае земельный участок;
  3. описание объекта — площадь участка, регистрационные данные и кадастровый номер, месторасположение и целевое назначение;
  4. общая стоимость сделки и способ расчетов по ней.

Также вы можете составить предварительный (черновой) вариант договора и обсудить все дополнительные условия с покупателем.

Обращаем ваше внимание на то, что к документу должен быть прикреплен план участка.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка

Для того чтобы покупатель стал законным хозяином участка, необходимо официально провести сделку. Регистрация договора купли-продажи земельного участка производится в Росреестре.

Личное обращение в данный орган для оформления права собственности невозможно с 2013 года. Чтобы избежать дублирования информации.

Поэтому обратиться за такой услугой вы можете через МФЦ или нотариуса. Для регистрации необходимо выполнить все описанные выше шаги, которые зависят от выбранного посредника для оформления сделки.

Государственная пошлина

Услуга регистрации сделки через Росреестр предусматривает оплату госпошлины. Все виды налоговых сборов и пошлин в нашей стране регулируются Налоговым кодексом.

В зависимости от целевого назначения земли, выставленной на продажу, госпошлина за куплю-продажу земельного участка составляет 2000 рублей либо 350. Меньшая сумма уплачивается в пользу государства при условии, что земля будет использоваться в сельскохозяйственных целях или для ведения личного подсобного хозяйства. В иных случаях размер пошлины возрастает до двух тысяч.

Сроки

Общее количество времени, затраченного на продажу участка зависит от многих факторов: наличие всех документов, поиски покупателя, ведение переговоров, показы, заключение сделки и ее регистрация.

Сроки купли-продажи земельного участка для каждого случая индивидуальны. Так, например, кто-то может продать землю за месяц, а кто-то только два месяца будет собирать документы и еще некоторое время искать покупателей.

Однако, есть и конкретные показатели — срок регистрации права. В соответствии с нормами закона регистрация сделки через Росреестр происходит в течение 12 рабочих дней.

Если вы хотите оперативно продать ваш участок, можно обратиться за услугами к риелтору и иным компетентным специалистам.

Приостановка и отказ в регистрации права

Часто из-за невнимательности обеих сторон сделки Росреестр отказывает покупателю в регистрации его права на собственность и признает сделку аннулированной или незаконной.

Наложить определенные меры на регистрацию купли-продажи государственный орган может в следующих случаях:

  1. выявление факта несоответствия информации в предоставленных документах;
  2. наличие ошибок, помарок и каких-либо лишних надписей карандашом или ручкой на бумагах;
  3. отсутствие подписей сторон сделки на договоре и заявлении;
  4. неуплата госпошлины;
  5. невозможность идентифицировать сведения, необходимые для записи в Росреестре;
  6. отсутствие согласия всех собственников на продажу участка (в случаях долевого владения).

Причины приостановки или отказа могут быть самыми разными. Необходимо владеть актуальной информацией о правилах продажи участка и быть внимательным на всех этапах сделки.

Предоставление готовых документов на земельный участок

Готовые документы на земельный участок, подтверждающие факт вступления покупателя в законные права владения имуществом, выдаются по истечению определенного времени.

В зависимости от способа регистрации сделки, по готовности бумаг с вами свяжется специалист и оповестит о том, что право собственности зарегистрировано. Срок регистрации не может составлять более двенадцати рабочих дней.

Налог от сделки: кто и сколько должен заплатить

После осуществления сделки купли-продажи земельного участка продавец получает определенную сумму денег — доход. А в нашей стране, тот кто получает прибыль, платит налог НДФЛ в размере 13 %.

Налог с купли-продажи земельного участка не во всех ситуациях уплачивается. Так, например, продавец не платит НДФЛ в следующих случаях:

  1. земля была получена в пользование по наследству;
  2. срок владения землей 3 или более лет;
  3. владелец получил участок по договору дарения и прочие ситуации.

С более подробной информацией вы можете ознакомиться, изучив статьи НК РФ.

Возможные проблемы, трудности и их решение

Полный цикл оформления сделки купли-продажи земельного участка весьма сложен в своей реализации.

В ходе процесса продажи может возникнуть ряд проблем.

Рассмотрим некоторые из них:

  1. при подготовке земли к продаже выяснилось, что кадастровый паспорт отсутствует, что делать: необходимо в короткие сроки поставить участок на кадастровый учет. Поскольку без паспорта вы не можете распоряжаться землей;
  2. участок не подходит для строительства дома — в данной ситуации необходимо заранее изучить предоставленную продавцом документацию и ознакомиться с целевым назначением участка. Жилье разрешено строить только на 3-х видах земель. Если же вы купили участок не обратив внимание на данный факт, то вам необходимо либо строить то, что разрешено законом, либо согласовать свой вариант постройки. Однако, это вариант не является простым;
  3. несоответствие границ участка — эта проблема может касаться и продавца и покупателя. Что делать: для того чтобы Росреестр не приостановил сделку или вовсе не отказал в регистрации права, продавцу стоит заранее измерить фактическую площадь и сравнить ее с заявленной в документах. Покупателю советуем сделать то же самое, чтобы не попасться на мошенников и не переплатить за несуществующие параметры.

Энциклопедия МИП » Споры по недвижимости » Подготовка проекта строительства » Договор купли-продажи земельного участка

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения данной сделки, а также права и обязанности сторон

Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ — общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.

Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики

Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.

Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земли и разрешенное использование земельного участков;
  • описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
  • качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:

  • об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
  • о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
  • а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.

Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.

Стороны договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:

  • перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
  • корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
  • инвесторы.

Условия и порядок купли — продажи земельных участков

Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.

Продавца также можно попросить предоставить:

  • выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
  • справку об отсутствии арестов и запрещений,
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).

Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:

  1. Находится в долевой собственности.
  2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
  3. На праве бессрочного пользования.
  4. Имеет обременения.
  5. Подпадает под изъятие для нужд государства.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Полноправным собственником земельного участка лицо становится только после государственной регистрации перехода права собственности.

Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает «финальным аккордом» купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:

  • требовать внесение полной платы стоимости земли;
  • осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
  • требовать соблюдения правил использования участков.

Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *