Расторжение договора социального найма по инициативе наймодателя

18 Воеводин Л. Д. Конституционные права и обязанности советских граждан. С. 13-14.

19 Алексеев С.С. Социальная ценность права в советском обществе. С. 149.

20 См.: Алексеев С.С. Теория права М., 1995. С. 227.

21 См.: Протасов В.Н. Указ соч. С. 5.

22 Кечекьян С.Ф. Правоотношения в социалистическом обществе. С. 60.

23 См.: Керимов Д.А. Философские проблемы права. М., 1972. С. 416.

24 Федеральный закон «О порядке разрешения коллективных трудовых споров». П. 3. ст. 15 // СЗ РФ. №№48. 1995. Ст. 4557.

25 Стальгевич А.К. Некоторые вопросы теории социалистических правоотношений // Сов. государство и право. 1957. № 2. С. 24-25.

26 Толстой Ю.К. К теории правоотношения Л., 1959. С. 3.

27 Алексеев С.С. Проблемы теории права. Свердловск, 1972. Т. 1. С. 261.

28 Явич Л.С. Диалектика формы и содержания в праве // Философские проблемы государства и права: (Ленинские идеи и вопросы методологии в юридической науке). Л., 1970. С. 37.

29 См.: Явич Л.С. Проблемы правового регулирования … С. 17.

30 Скобелкин В.Н. Трудовые правоотношения. М., 1999. С. 249.

31 Протасов В.Н. Указ. соч. С. 23.

А.В.Залан

ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА СОЦИАЛЬНОГО НАЙМА ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Действующее жилищное законодательство, опираясь на конституционно-правовые принципы, не создает гарантии заключения договора социального найма для всех граждан Российской Федерации. Однако и заключение договора социального найма, несмотря на его бессрочный характер, не предполагает безусловного сохранения данных отношений с собственником жилого помещения. Проблема анализа оснований прекращения договора социального найма становится особо актуальной в настоящее время на фоне растущего числа случаев невыполнения сторонами договора социального найма своих обязательств, вытекающих из требований жилищного и гражданского законодательства.

Согласно ст. 450 ГК РФ расторжение договора социального найма возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено законом или договором. В свою очередь жилищное законодательство предоставляет право нанимателю жилого помещения с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма. В тех случаях, когда наниматель и члены его семьи выехали на постоянное жительство в другое место, договор считается расторгнутым со дня выезда (ст. 89 ЖК РСФСР). Это право вытекает из существа жилищной потребности гражданина: при отпадении надобности в данном жилом помещении расторгается и договор найма жилого помещения. Тем самым закон предоставляет нанимателю и членам его семьи возможность односторонними действиями отказаться от своего права на пользование жилым помещением, причем без предварительного предупреждения об этом наймодателя и без оформления намерения расторгнуть договор каким-либо образом.

Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе нанимателя не влечет никаких неблагоприятных для него правовых последствий. Иногда наниматели,

переезжая на новое место жительства, оставляют ранее занимаемое жилое помещение в состоянии, не пригодном для проживания без предварительного ремонта данного помещения. Для недопущения таких случаев закон (ст. 142 ЖК РСФСР) установил, что наниматель обязан при освобождении помещения сдать его в надлежащем состоянии, т.е. произвести необходимый ремонт, устранить причиненные им повреждения помещений и таким образом обеспечить исправное состояние занимаемого помещения и его оборудования. Другие обязанности нанимателя прекращаются с момента расторжения договора найма. Так, после выезда наниматель и члены семьи не несут никаких обязанностей по договору, они не обязаны, например, вносить квартплату, если наймодатель своевременно не вселил в освободившееся помещение других лиц. Но наниматель и члены семьи утрачивают право пользования жилым помещением, если даже они вносят квартплату1.

Пленум Верховного Суда СССР в постановлении от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (в ред. постановления Пленума Верховного Суда СССР от 30 ноября 1990 г. №14) разъяснил (п. 9), что при разрешении споров о расторжении договора найма ввиду выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное жительство в другое место суд обязан истребовать доказательства, свидетельствующие о том, что наниматель поселился в другом населенном пункте или в другом жилом помещении данного населенного пункта. Такими доказательствами могут быть документы о выписке из жилого помещения, об увольнении с работы и устройстве на работу по месту нового жительства, обеспечении жильем по новому месту работы и др. В силу ст. 89 ЖК договор найма жилого помещения считается в таком случае расторгнутым со дня выезда нанимателя и членов его семьи2.

Вместе с тем, при рассмотрении споров о признании права на жилую площадь у судов возникает вопрос, сохраняет ли право на эту площадь супруг нанимателя или члены его семьи, если он прописан на ней, но фактически не проживает.

Ряд авторов считают, что одним из случаев прекращения жилищных правоотношений по инициативе нанимателя является обмен жилыми помещениями. Действительно, при обмене у гражданина возникает право на новое жилое помещение с одновременным прекращением права на ранее занимаемое помещение. П.И. Седугин вместе с тем проводит между ними различия: «… правовое регулирование отношений, связанных с обменом, существенно отличается от случаев расторжения договора найма по инициативе нанимателя: во-первых, прекращение пользования прежним жилым помещением при обмене возможно не в любое время, а лишь при наличии согласия другой стороны и после получения обменных ордеров; во-вторых, такое прекращение пользования с заменой прежнего нанимателя новым в домах предприятий, учреждений, организаций допускается с их согласия и, в-третьих, если для расторжения договора найма в соответствии со ст. 89 ЖК РСФСР требуется простое согласие членов семьи нанимателя, то при обмене необходимо письменное согласие членов семьи нанимателя»3.

Обеспечивая устойчивое, стабильное пользование гражданами предоставленными им жилыми помещениями, Жилищный кодекс регулирует отношения, связанные с расторжением договора найма жилого помещения, выселением из жилых помещений, исходя из всемерной защиты жилищных интересов граждан. Нормой ст. 10 ЖК РСФСР закреплен принцип, согласно которому никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренном законом.

Однако расторжение договора найма жилого помещения не всегда связано с выселением из жилого помещения. Например, при выезде нанимателя из жилого помещения, его смерти, действие договора найма прекращается без необходимости выселения нанимателя. Вместе с тем, выселение лица из жилого помещения, в которое он самовольно вселился, не связано с расторжением договора найма жилого помещения, т.к. в данном случае этот договор не заключался. Расторжение договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя и выселения из занимаемого жилого помещения в доме государственного или муниципального жилищного фонда допускается лишь по основаниям, установленным законом (ч.1 ст. 90 ЖК).

Выселение, по каким бы основаниям и в каком бы порядке оно ни проводилось, во всех случаях относится к принудительным мерам государственно-правового воз-действия4.

Выселение производится либо по решению суда (судебное выселение), либо с санкции прокурора (административное выселение). В то же время выселение далеко не всегда можно квалифицировать как санкцию и как меру правовой ответственности. Если дом, в котором проживает гражданин, подлежит сносу, но гражданин не освобождает его, считая, что предоставленное ему другое помещение не является благоустроенным, возникший спор подлежит разрешению в судебном порядке. В случае удовлетворения иска о выселении гражданина нельзя говорить о применении к нему ни санкции, ни тем более меры ответственности. Нельзя говорить о применении к гражданину санкции и при выселении его в административном порядке из аварийного дома, хотя выселение и производится с санкции, т.е. с разрешения прокурора. Меры ответственности не применяются к гражданину и тогда, когда он подлежит выселению в административном порядке из самоуправно занятого жилого помещения. В данном случае прав на помещение гражданина не лишают, поскольку в результате самоуправного занятия помещения он никаких прав на него не приобрел. А вот если гражданин выселяется по решению суда за порчу или разрушение жилого помещения, или за невозможностью совместного проживания, то к нему применяются меры гражданс-ко -правовой ответственности.

Выселение в административном порядке (с санкции прокурора) как исключение из общего правила допускается федеральным законодательством лишь в единственном случае — в отношении лиц, самоуправно занявших жилое помещение (ч. 2 ст. 90 ЖК РСФСР).

В случае самоуправного занятия жилого помещения отсутствие договора найма как бы само собой исключает проведение судебных процедур по расторжению договора.

Вместе с тем, «лица, самоуправно занявшие жилые помещения, выселяются в административном порядке … лишь из домов государственного и общественного жилищного фонда… Лица, самовольно занявшие жилые помещения в домах… принадлежавших гражданам на праве личной собственности … выселяются в судебном порядке»5.

Итак, при самоуправном занятии жилого помещения, принадлежащего гражданину на праве частной собственности, по мнению Д. Потяркина, должна применяться ст. 301 ГК РФ об истребовании имущества из незаконного владения. Реализация этой статьи на практике, безусловно, должна означать выселение гражданина из самоуправно занятого жилого помещения, несмотря на отсутствие в соответствующем жи-

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

лищном законодательстве подобного общего правила о выселении из самоуправно занятых жилых помещений в частном жилищном фонде.

Развивая вышеуказанную мысль, Д. Потяркин делает следующий вывод: » .учитывая равенство всех субъектов права собственности, ГК РФ (п. 4 ст. 212) в принципе позволяет распространить положения ст. 301 и на случай самоуправного занятия жилых помещений, находящихся в государственной или муниципальной собственнос-ти»6. Однако данная точка зрения в условиях действующего законодательства не может рассматриваться в качестве общепринятой.

«Под самоуправным занятием жилого помещения понимается вселение в помещение без предоставления его в установленном порядке (т.е. без ордера) и без заключения договора найма,» — говорится в постановлении Конституционного Суда РФ от 5 апреля 1993 г. №°2-П «По делу о проверке конституционности правоприменительной практики, связанной со спорами о предоставлении жилых помещений; о проверке конституционности административного порядка выселения граждан из самоуправно занятых жилых помещений с санкции прокурора, о проверке конституционности отказа в возбуждении уголовного дела». С позиции приведенного определения логичным выглядит и другое утверждение Конституционного Суда о том, что судебное решение не может считаться законным основанием для «самоуправного» вселения гражданина, поскольку «судебное решение … без выдачи ордера не может породить субъективного права на жилое помещение».

В то время, когда и ст. 4 ГК РСФСР 1964 г. и ст. 3 Основ гражданского законодательства СССР 1991 г. имели юридическую силу и утверждали перечни оснований возникновения гражданских прав и обязанностей, они вполне отвечали сути вывода Конституционного Суда РФ. Обе статьи не содержали указаний на судебные решения как одно из этих оснований. В ст. 8 действующего ГК, напротив, прямо указывается, что судебное решение является юридическим фактом.

Вселение граждан, проводимое не на основании ордера, П.И. Седугин предлагает квалифицировать как незаконное вселение7, поскольку решение принято органом, не компетентным в области управления государственным и муниципальным жилищным фондом. Таким образом, если ордер считать единственно правильным «инструментом» вселения в жилое помещение (или заключения договора найма), то все иные формы, в том числе и судебное решение, как нарушающие законный порядок вселения, по логике Конституционного Суда РФ, являются самоуправными. В то же самое время нарушение установленного порядка вселения (т.е. посредством оформления ордера) можно было бы охарактеризовать и как незаконное вселение.

До принятия Конституционным Судом постановления от 05.02.1993 г. второй возможностью для применения административного выселения служило признание угрозы обвала жилого здания.

Конституционный Суд отметил, что «договор найма жилого помещения при отсутствии согласия нанимателя может быть расторгнут только судом (ч. 1 ст. 90). Следовательно, исключена возможность административного порядка расторжения договора найма жилого помещения и выселения лиц, проживающих в домах, грозящих обвалом с санкции прокурора»8.

Гарантией соблюдения прав и интересов граждан, подвергающихся выселению в судебном порядке, служит исчерпывающий перечень случаев такого выселения.

Предусматривая возможность выселения граждан из занимаемых ими по договору найма жилых помещений, закон непосредственно устанавливает два варианта его осуществления: с предоставлением другого жилого помещения и без предоставления.

Выселение без предоставления другого благоустроенного жилого помещения является исключением из общего правила.

Выселение граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возможно в следующих указанных ЖК РСФСР случаях:

во-первых, если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с отводом земельного участка для государственных или общественных нужд; либо дом (жилое помещение) подлежит переоборудованию в нежилой, выселяемым из него гражданам другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой отводится земельный участок, либо предназначается подлежащий переоборудованию дом (жилое помещение). В иных случаях сноса дома гражданам, выселяемым из этого дома, другое благоустроенное жилое помещение предоставляется организацией, которой принадлежит дом, либо органом местного самоуправления (ст.92);

во-вторых, если дом (жилое помещение) грозит обвалом, то гражданам, выселяемым из этого дома (жилого помещения), другое благоустроенное жилое помещение предоставляется по решению органа местного самоуправления за счет жилищного фонда соответствующей организации (ст. 93).

Кроме того, согласно ст. 94 ЖК РСФСР, офицеры, прапорщики и мичманы, военнослужащие сверхсрочной службы Вооруженных Сил и приравненные к ним лица, уволенные с действительной военной службы в отставку или в запас, и проживающие совместно с ними лица, а также другие лица, утратившие связь с Вооруженными Силами, могут быть выселены из занимаемых ими жилых помещений в военных городках с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения.

Предоставляемое гражданам в связи с выселением другое благоустроенное жилое помещение должно отвечать установленным санитарным и техническим требованиям, находиться в черте данного населенного пункта и быть по размеру не менее ранее занимаемого. При этом если наниматель занимал отдельную квартиру или более одной комнаты, ему соответственно должна быть предоставлена отдельная квартира или жилое помещение, состоящее из того же числа комнат; если же наниматель имел излишнюю жилую площадь, жилое помещение предоставляется в размере не менее 12 кв. м. жилой площади на одного человека, а нанимателю или членам его семьи, имеющим право на дополнительную жилую площадь и фактически пользовавшимся ею, — с учетом нормы дополнительной площади. Помещение, предоставляемое выселяемому, должно быть указано в решении суда о выселении нанимателя (ст. 96 ЖК РСФСР).

В постановлении Пленума Верховного Суда СССР от 3 апреля 1987 г. № 2 «О практике применения судами жилищного законодательства» (в ред. постановления Пленума Верховного суда СССР от 30 ноября 1990 г. № 14), в частности, отмечено, что в случаях, когда выселение граждан в судебном порядке допускается только с предоставлением им другого благоустроенного жилого помещения, суд обязан проверить, отвечает ли предоставляемое помещение степени благоустройства применительно к условиям данного населенного пункта; при этом учитывается благоустроенность лишь в домах государственного и общественного жилищного фонда. Предоставляемое по-

мещение должно находиться в черте данного населенного пункта в доме капитального типа. При выселении из жилого помещения, размер которого меньше нормы предоставления, действующей в данном населенном пункте, выселяемому предоставляется жилое помещение с учетом этой нормы. Решая вопрос о количестве предоставляемых комнат, необходимо иметь в виду, что не допускается заселение одной комнаты лицами разного пола старше девяти лет кроме супругов. Следует также учитывать состояние здоровья выселяемых граждан и другие заслуживающие внимания обстоятельства, затрудняющие пользование предоставленным жилым помещением (п.15)9.

Кроме того, в постановлении Пленума Верховного Суда РСФСР от 26 декабря 1984 г. N° 5 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике о применении Жилищного кодекса РСФСР» (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29 августа 1989 г. №2 5; от 21 декабря 1993 г. №2 11; от 25 октября 1996 г. №2 10) обращено внимание, что при выселении с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения суду необходимо тщательно проверить, отвечает ли оно требованиям ст. 96 ЖК РФ, имея в виду, что отсутствие коммунальных удобств и неблагоустроенность того жилого помещения, из которого выселяется наниматель, не является основанием для предоставления жилого помещения, не соответствующего требованиям указанной нормы закона10.

В соответствии с ч. 6 ст. 15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики», если оплата жилья и коммунальных услуг по договору найма не производится в течение шести месяцев, граждане подлежат выселению в судебном порядке с предоставлением жилого помещения, отвечающего санитарным и техническим требованиям по нормам общежития. На рассматриваемый договор распространяется также действие п. 2 ст. 687 ГК РФ с учетом особенностей, установленных ст. 15 Закона «Об основах федеральной жилищной политики».

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда РФ, обобщая судебную практику рассмотрения дел о расторжении договора социального найма жилого помещения в связи с невнесением нанимателем платы за жилье и коммунальные услуги в течение шести месяцев, разъяснил некоторые вопросы о применении действующего законодательства и привел некоторые примеры из практики.

Во-первых, в исковом заявлении должно быть названо конкретное жилое помещение, удовлетворяющее перечисленным в п. 6 ст. 15 Закона требованиям. В случае, если данное обстоятельство истцом не указано и исковое заявление на основании ст. 130 ГПК РСФСР подлежит оставлению без движения, истцу предоставляется срок для исправления недостатка. Если во время судебного заседания будет установлено, что исковое заявление, ошибочно принятое судом, не содержит указания на предоставляемое выселяемым жилое помещение и истец не может исправить данный недостаток либо указанное истцом помещение не отвечает перечисленным требованиям, в иске должно быть отказано. По некоторым делам суда г. Москвы, руководствуясь названной нормой, отказали в удовлетворении исков о расторжении договора социального найма, ссылаясь на то, что истцом не было указано конкретное жилое помещение, куда в случае удовлетворения иска должны были быть выселены ответчики.

Во-вторых, установив, что наниматель имеет задолженность свыше шести месяцев по уважительной причине, суды отказывали в удовлетворении иска о расторжении договора найма, при этом требования о погашении задолженности удовлетворяли.

Вместе с тем, при обобщении судебной практики не затрагиваются вопросы о

причинах образования задолженности в случаях, когда ответчики длительное время не проживали в жилых помещениях и не оплачивали жилье и коммунальные услуги, были надлежащим образом извещены о времени и месте судебного заседания по последнему известному месту жительства, но на судебное заседание не являлись, о причинах неявки суд не уведомляли, письменные объяснения и доказательства не представляли.

В-третьих, предоставление срока для погашения взыскиваемой суммы задолженности в случае отказа в удовлетворении иска о расторжении договора найма жилого помещения в связи с уважительностью причин невнесения квартирной платы и коммунальных платежей и удовлетворения требования о взыскании долга позволяет учитывать материальное положение ответчиков, предотвращает заявление ходатайств об отсрочке, рассрочке исполнения решений. Так, по Тюменской области из группы дел, поступивших на обобщение, срок для погашения задолженности устанавливался судами крайне редко.

В-четвертых, согласно п. 2 ст. 687 ГК РФ, если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение по расторжению договора найма жилого помещения.

В соответствии со ст. 98 ЖК РСФСР без предоставления другого жилого помещения граждане выселяются, если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица:

— систематически разрушают или портят жилое помещение;

— используют его не по назначению;

— систематическим нарушением правил общежития делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или одном доме, а меры предупреждения или общественного воздействия оказались безрезультатными.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Лишение гражданина права на пользование жилым помещением в связи с грубым нарушением им определенных обязанностей в жилищном правоотношении следует оценивать как форму гражданско-правовой ответственности. Хотя главным признаком гражданско-правовой ответственности считается ее компенсационный, восстановительный характер, тем не менее для отдельных правоотношений законом установлена иная ответственность. Неблагоприятные имущественные последствия могут состоять в лишении правонарушителя принадлежащего ему права. Именно в этой форме наступает ответственность пользователей жилым помещением в случаях совершения такого правонарушения, за которое законом предусмотрено в качестве санкции выселение без предоставления другого жилого помещения.

Особенность жилищного законодательства в вопросе выселения граждан из занимаемых ими по договору социального найма помещений с предоставлением другого жилого помещения проявляется в том, что наряду с применением негативных последствий (расторжение договора и выселение, как следствие этого) при нарушении договорного обязательства (например, невнесение платы за наем жилого помещения) законодателем проводится идея социальной защиты и приданию права на жилище «абсолютного характера». Даже при описанных выше обстоятельствах выселяемому гражданину предоставляется жилое помещение, но уже по нормам общежития (ч.6 ст.15 Закона РФ «Об основах федеральной жилищной политики»).

Лица, подлежащие выселению без предоставления другого жилого помещения за невозможностью совместного проживания, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого помещения на другое жилое помещение, ука-

занное заинтересованной в обмене стороной (ч. 2 ст. 98 ЖК РСФСР). Эта законодательная норма имеет весьма важное значение для решения жилищных конфликтов, возникающих в связи с нарушением правил общежития и невозможностью совместного проживания, т.к. позволяет судам в определенных случаях прибегать к такой крайней мере, как выселение.

Принудительный обмен возможен с соблюдением общего порядка обмена, установленного законом.

При отказе лица, виновного в создании обстановки невозможности совместного проживания от обмена, оно может быть выселено без предоставления другого жилого помещения (п. 13 постановления Пленума Верховного Суда СССР от 25 марта 1964 г.).

В случае признания ордера на жилое помещение недействительным вследствие неправомерных действий получивших ордер лиц они подлежат выселению без предоставления другого жилого помещения (ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР). Такая строгая мера предусмотрена законом потому, что в указанном случае имеются виновные, (т.е. получившие ордер лица, совершившие недобросовестные действия с целью незаконного получения жилья).

При этом имеются в виду как случаи предоставления гражданами несоответствующих действительности сведений о нуждаемости в улучшении жилищных условий, так и случаи совершения лицом, получившим ордер, иных неправомерных действий (например, дача взятки должностному лицу и т.д.).

Как отмечает Ю.К. Толстой, если выселение производится без предоставления другого жилого помещения, в случае признания ордера на жилое помещение недействительным, то выселение нельзя отнести к мерам гражданско-правовой ответственности, поскольку выселяемый прав на выселяемое помещение не лишается, так как они и не могли у него возникнуть. Между тем лишение права является необходимым атрибутом юридической ответственности11.

О. С. Иоффе полагает, что в тех случаях, когда выселение производится вследствие признания ордера на жилое помещение недействительным, такое выселение может и не сопровождаться прекращением жилищного правоотношения. Если ордер выдан за взятку, то его следует отнести к ничтожным юридическим актам, не порождающим юридических последствий, на достижение которых была рассчитана его выдача. Жилищное правоотношение здесь вообще не возникает, а потому выселение лица, получившего ордер (независимо от того, производится ли выселение с предоставлением или без предоставления другого помещения), прекращения жилищного правоотношения не влечет. Если же ордер может быть отнесен к оспоримым юридическим актам, то при выселении получившего ордер лица имеет место и прекращение жилищного правоотношения12.

Ч. 1 ст. 100 ЖК РСФСР предусматривается, что если граждане, указанные в ордере, ранее пользовались жилым помещением в доме государственного или муниципального жилищного фонда, им должно быть предоставлено жилое помещение, которое они занимали, или другое жилое помещение.

В случае признания ордера недействительным по иным основаниям граждане, указанные в ордере, подлежат выселению с предоставлением другого жилого помещения или помещения, которое они ранее занимали (ч. 2 ст. 100 ЖК РСФСР).

Данное правило исходит из того, что в этих случаях невозможно обвинить получателя в неправомерном действии с целью получения ордера. В то же время недействительный ордер не может служить основанием для использования гражданином

жилого помещения, поэтому гражданин подлежит переселению в другое жилое помещение, которое он ранее занимал.

Пленум Верховного Суда РФ в своем постановлении «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении Жилищного кодекса РСФСР» от 26 декабря 1984 г. № 5 (в ред. постановлений Пленума Верховного Суда РФ от 29августа 1989 г. № 5; от 21 декабря 1993 г. № 11; от 25 октября 1996 г. № 10) разъяснил, что при решении вопроса о принятии заявления о выселении с предоставлением другого жилого помещения по основаниям, предусмотренным ст. 10 ЖК РСФСР, т.е. в связи с признанием ордера недействительным, следует иметь в виду, что истец должен указать в заявлении конкретное жилое помещение, предоставленное выселяемым, только в том случае, когда на нем самом лежит обязанность по его предоставлению. Если же предоставить жилое помещение выселяемым должно другое лицо, например, когда предъявляется иск о признании ордера недействительным по мотиву выдачи его на жилое помещение, право пользования которым принадлежит другому гражданину, либо когда в суд с заявлением о признании ордера недействительным обращается прокурор в интересах другого лица, то судья не в праве требовать указания в заявлении конкретного жилого помещения для предоставления выселяемым гражданам; в таких случаях судья привлекает к участию в деле исполком местного Совета народных депутатов или предприятие, учреждение, организацию, на которых, в случае удовлетворения иска, должна быть возложена обязанность предоставить выселяемым другое жилое помещение13.

Таким образом, состояние нормативной базы регулирования отношений по прекращению договора социального найма жилого помещения свидетельствует о необходимости приведения жилищного законодательства в соответствие с законодательством гражданским, несмотря на специфику договора социального найма жилого помещения.

Примечания

1 См.: Андрианов И.И. Жилищное законодательство: Практические вопросы. М., 1988. С. 240.

2 См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 15.

3 Седугин П.И. Жилищное право. М., 1998. С. 146.

4 См.: Гражданское право: Учеб. Ч. II / Под ред. А.П. Сергеева, Ю.К. Толстого. М., 1997. С. 279.

5 Жилищное законодательство: Коммент. / Под ред. В.Ф. Яковлева, П.И. Седу-гина. М., 1991.

6 Потяркин Д. Выселение из жилого помещения // Законность. 1999. № 3. С. 39.

7 См.: Седугин П.И. Указ. соч. С. 155.

8 Вестник Конституционного Суда РФ. 1994. № 1. С.4-10.

9 См.: Бюллетень Верховного Суда СССР. 1987. № 3. С. 40.

10 См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 83; 1989. № 11; Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. №3; 1997. № 1.

11 См.: Гражданское право. С. 289.

12 См.: Иоффе О.С. Ответственность по советскому гражданскому праву. Л., 1955. С. 32.

13 См.: Бюллетень Верховного Суда РСФСР. 1985. № 3; 1989. № 11; Бюллетень Верховного Суда РФ. 1994. № 3; 1997. № 1.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Юриспруденция / Правовое обеспечение социальной работы / 9.3. Основания пользования жилыми помещениями. Договор социального найма

Право пользования жилым помещением может возникнуть по несколь­ким основаниям:

· договору социального найма;

· договору коммерческого найма;

· приобретению жилья в собственность по сделкам;

· приобретению права собственности на жилье в силу судебного акта;

· приобретению права собственности на жилье в результате членства в жилищных кооперативах (ЖК) или жилищно-строительных кооперативах (ЖСК).

В соответствии со ст. 288 Гражданского кодекса РФ жилые помещения предназначены для проживания граждан.

Жилые помещения могут сдаваться их собственниками для проживания на основании договора. Таким договором является договор найма. По договору найма жилого помещения одна сторона – собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) – обя­зуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. Юридическим лицам жилое помещение может быть предоставлено во владение и (или) пользование на основе договора аренды или иного договора. При этом юридическое лицо может использовать жилое поме­щение только для проживания граждан.

Таким образом, нанимателем по договору найма может быть только гражданин – физическое лицо. Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма только лишь в качестве наймодателя.

По своей правовой природе договор найма является двусторонним, кон-сенсуальным и возмездным договором.

Действующее законодательство различает две разновидности договора найма: социальный и коммерческий.

Договор социального найма заключается на пользование жилыми поме­щениями, находящимся в государственном или муниципальном жи­лищном фонде (ст.49 ЖК РФ).

Предоставление жилого помещения на условиях договора социального найма означает бесплатное выделение жилья гражданам, нуждающим­ся в улучшении жилищных условий, малоимущим и иным указанным в нормативных актах лицам в пределах нормы жилой площади, установлен­ной законодательством.

В основании договора социального найма лежат административный акт органа исполнительной власти о предоставлении жилья в пользо­вание и ордер, выданный на основе этого акта. Жилищный фонд социального использования формируется с обеспе­чением гласности и открытости.

Договору социального найма присущи следующие признаки:

· существует объект социального найма – жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда;

· основание социального найма – административный акт;

· жилые помещения предоставляются в пользование бесплатно;

· жилые помещения предоставляются в пределах норм жилой или общей площади, установленной законодательством;

· договор социального найма является бессрочным;

· лимитируется (ограничивается) максимальный размер квартирной платы и оплаты коммунальных услуг.

Важной предпосылкой для получения жилого помещения по договору со­циального найма является нуждаемость в улучшении жилищных условий.

Согласно ст. 51 Жилищного кодекса РФ гражданами, нуждающимися в жилых помещениях, предоставляемых по договору социального найма, признаются граждане:

1) не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения;

2) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и обеспеченные общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы;

3) проживающие в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям;

4) являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма, членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма или собственниками жилых помещений, членами семьи собственника жилого помещения, проживающими в квартире, занятой несколькими семьями, если в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно, и не имеющими иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления (далее – орган, осуществляющий принятие на учет) на основании заявлений данных граждан (далее – заявления о принятии на учет), поданных ими в указанный орган по месту своего жительства. В случаях и в порядке, которые установлены законодательством, граждане могут подать заявления о принятии на учет не по месту своего жительства. Принятие на указанный учет недееспособных граждан осуществляется на основании заявлений о принятии на учет, поданных их законными представителями.

С заявлениями о принятии на учет должны быть представлены документы, подтверждающие право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях. Гражданину, подавшему заявление о принятии на учет, выдается расписка в получении этих документов с указанием их перечня и даты их получения органом, осуществляющим принятие на учет (ст.52 ЖК РФ).

Вне очереди жилое помещение предоставляется:

1) гражданам, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и не подлежат ремонту или реконструкции;

2) детям-сиротам и детям, оставшимся без попечения родителей, лицам из числа детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родите­лей, по окончании их пребывания в государственных или муниципаль­ных образовательных учреждениях, учреждениях здравоохранения, стационарных учреждениях социального обслуживания и других учреж­дениях независимо от форм собственности для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, в приемных семьях, детских до­мах семейного типа, у родственников, при прекращении опеки (попе­чительства), а также по окончании службы в Вооруженных Силах Рос­сийской Федерации либо по возвращении из учреждений, исполняющих наказание в виде лишения свободы, – если им не могут быть возвраще­ны жилые помещения, которые они ранее занимали;

1) гражданам, страдающим тяжелыми формами хронических заболеваний (ст.57 ЖК РФ).

В соответствии со ст.

672 Гражданского кодекса РФ в государственном и муниципальном жилищном фондах социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального най­ма жилого помещения.

Договор социального найма заключается в письменной форме на осно­вании ордера на жилое помещение между наймодателем – жилищно-эксплуатационной организацией и нанимателем – гражданином, на имя которого был выдан ордер.

Предпосылками для заключения договора социального найма являются решение соответствующего органа исполнительной власти о предоставлении жилого помещения (административный акт) и выданный на ос­нове этого решения ордер.

Ордер является единственным основанием для вселения в жилое поме­щение по договору найма.

Выдача ордера на заселение жилых помещений производится в точном соответствии с решением о предоставлении жилого помещения отде­лом по учету и распределению жилой площади или специально назна­ченным должностным лицом. Ордер может быть выдан только на фак­тически свободное жилое помещение.

Ордер выдается непосредственно гражданину, которому предоставля­ется жилое помещение или, в исключительных случаях, другому лицу по доверенности, удостоверенной в установленном порядке. При получении ордера должны быть представлены паспорта (свидетель­ства о рождении) на всех членов семьи, подлежащих включению в ор­дер, а также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи на переселение в предоставленное жилое помещение. Выдача ордера на жилое помещение может быть приостановлена в слу­чаях, когда фактический состав семьи не соответствует указанному в решении о предоставлении жилого помещения или при выявлении дру­гих обстоятельств, которые могли повлиять на решение вопроса о пре­доставлении жилого помещения.

При вселении в предоставленное жилое помещение ордер должен быть сдан в жилищно-эксплуатационную организацию, где он хранится как документ строгой отчетности.

Получив ордер, гражданин вправе требовать от жилищно-эксплуатационной или иной организации, в ве­дении которой находится жилой фонд, заключения с ним договора най­ма, а указанная организация обязана этот договор с ним заключить.

Договор социального найма должен быть заключен в письменной форме (ст. 63 ЖК РФ, ст. 674 ГК РФ). Ордер не является документом, подтверждающим, что договор заклю­чен в письменной форме, поскольку он является односторонним адми­нистративным актом. В договоре должны быть указаны наймодатель и наниматель, предмет договора, права и обязанности сторон. Договор должен быть подписан как наймодателем, так и нанимателем.

Предметом (объектом) договора социального найма может быть только изолированное жилое помещение, состоящее из квартиры либо одной или нескольких комнат (ст.62 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по пользованию жилыми помещениями дол­жны быть определены в договоре социального найма. Члены семьи нанимателя, проживающие по договору социального най­ма жилого помещения совместно с нанимателем, пользуются всеми правами и несут все обязанности по договору найма жилого помещения наравне с нанимателем.

К членам семьи нанимателя относятся супруг нанимателя, их дети и ро­дители. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы, а в исклю­чительных случаях и иные лица могут быть признаны членами семьи на­нимателя, если они проживают совместно с нанимателем и ведут с ним общее хозяйство. Если граждане перестали быть членами семьи нанима­теля, но продолжают проживать в занимаемом жилом помещении, они имеют такие же права и обязанности, как наниматель и члены его семьи (ст.69 ЖК РФ).

Наниматель, занимающий жилое помещение в домах государственного или муниципального жилищного фонда, вправе с согласия всех совме­стно проживающих совершеннолетних членов семьи приобрести эти помещения в собственность в порядке приватизации. Порядок и условия приватизации жилых помещений установлены в законе РСФСР «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации» от 4 июля 1991 года № 1541-1.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма имеет право в установленном порядке:

1) вселять в занимаемое жилое помещение иных лиц;

2) сдавать жилое помещение в поднаем;

3) разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов;

4) осуществлять обмен или замену занимаемого жилого помещения;

5) требовать от наймодателя своевременного проведения капитального ремонта жилого помещения, надлежащего участия в содержании общего имущества в многоквартирном доме, а также предоставления коммунальных услуг.

Наниматель обязан:

· использовать жилое помещение только для проживания;

· обеспечивать сохранность жилого помещения и поддерживать его в над­лежащем состоянии;

· самостоятельно проводить текущий ремонт занимаемого им помещения; своевременно вносить плату за жилое помещение и своевременно оплачивать коммунальные услуги;

· информировать наймодателя в установленные договором сроки об изменении оснований и условий, дающих право пользования жилым помещением по договору социального найма (ст.67 ЖК РФ)

Наймодатель обязан передать нанимателю свободное от прав иных лиц жилое помещение в состоянии, пригодном для проживания. Наймодатель также обязан:

· осуществлять надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором нахо­дится сданное в наем жилое помещение;

· предоставлять или обеспечивать предоставление нанимателю необходи­мых коммунальных услуг;

· обеспечивать своевременное проведение капитального ремонта (в отно­шении жилого дома – также и текущий);

В соответствии со ст. 83 Жилищного кодекса РФ наниматель вправе с согласия членов семьи в любое время расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи на постоянное житель­ство в другое место договор найма считается расторгнутым со дня выезда. При освобождении помещения наниматель обязан сдать его наймодателю в надлежащем состоянии.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

1) невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

2) разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

3) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

4) использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

Согласно ст. 83 Жилищного кодекса Российской Федерации договор социального найма жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.

Наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма.

В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается в судебном порядке в случае:

— невнесения нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

— разрушения или повреждения жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

— систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

— использования жилого помещения не по назначению.

Договор социального найма жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя.

1. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут по соглашению сторон.

2. Наниматель жилого помещения вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в любое время в соответствии с настоящим Кодексом после исполнения своих обязательств перед наймодателем. При выезде нанимателя жилого помещения и проживающих совместно с ним членов его семьи на место жительства в другое жилое помещение договор найма жилого помещения считается расторгнутым со дня их выезда.

При расторжении договора найма жилого помещения по соглашению сторон или по инициативе нанимателя жилого помещения один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия остальных проживающих совместно с нанимателем совершеннолетних членов его семьи вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя жилого помещения.

3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут при нарушении существенных условий договора нанимателем жилого помещения и (или) проживающими совместно с ним членами его семьи, а также в случае, если наниматель жилого помещения и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи, граждане, которым нанимателем предоставлено право владения и пользования жилым помещением на основании договора поднайма жилого помещения, систематически (три и более раза в течение календарного года со дня применения первого административного воздействия) разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематически допускают нарушение требований настоящего Кодекса, что делает невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном жилом доме.

Если члены семьи нанимателя жилого помещения, проживающие совместно с ним, не допускали нарушений, предусмотренных частью первой настоящего пункта, один из проживающих совместно с ним совершеннолетних членов его семьи с письменного согласия других проживающих в жилом помещении совершеннолетних членов семьи нанимателя вправе требовать признания его нанимателем по ранее заключенному договору найма жилого помещения вместо первоначального нанимателя.

4. Договор найма жилого помещения частного жилищного фонда, заключенный до заключения договора об ипотеке, при обращении взыскания и реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда сохраняет силу. Решение о расторжении договора найма жилого помещения частного жилищного фонда после реализации заложенного жилого помещения частного жилищного фонда может быть принято в порядке, установленном пунктом 1 статьи 62 настоящего Кодекса.

5. При расторжении договора найма жилого помещения по инициативе наймодателя предварительно за один месяц наймодатель должен направить нанимателю соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора.

Требование о расторжении договора найма жилого помещения может быть заявлено в суд только по истечении установленного частью первой настоящего пункта срока в случае отказа нанимателя от расторжения договора либо неполучения ответа нанимателя на письменное предупреждение.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *