Раздел здания на помещения

Об учете при разделении объекта основных средств

И.А. Лазарева, В.Н. Горностаев, эксперты службы Правового консалтинга ГАРАНТ Каким образом в бухгалтерском и налоговом учете отразить операции по разделению объекта недвижимости (здания) на два самостоятельных нежилых помещения (получено свидетельство о государственной регистрации права собственности на каждый отдельный объект недвижимости)? Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ). Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлен Федеральным законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон № 122-ФЗ).
Основанием для осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав на объекты недвижимости, образуемые в результате объединения объектов недвижимости или перераспределения объектов недвижимости, находящихся в собственности одного лица, раздела объекта недвижимости, находящегося в собственности одного лица, выдела земельного участка в счет земельной доли на основании решения собственника земельной доли является соответствующее заявление такого лица о государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав, а также документы, перечисленные в части 8 настоящей статьи. 11.
По мнению Минфина России, изложенному в письме от 06.10.2011 № 03-03-06/1/632, для целей налогового учета стоимость помещений, на которые оформлены права собственности взамен права собственности на все здание, определяется исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади нового помещения за вычетом сумм начисленной амортизации по зданию, рассчитанной пропорционально площади вновь образованного помещения. При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания. Учитывая изложенное, в налоговом учете у организации происходит выбытие здания как объекта амортизируемого имущества и возникает два новых объекта амортизируемого имущества.

При этом на общий финансовый результат деятельности налогоплательщика указанные операции влияния не окажут, поскольку суммы внереализационного расхода и внереализационного дохода в общем случае совпадают. НДС Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (подп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Согласно пункту 1 статьи 39 НК РФ, реализацией признаются передача на возмездной (или в отдельных случаях на безвозмездной) основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.
Таким образом, в рассматриваемой ситуации объекта налогообложения не возникает. Случаи, в которых суммы НДС, ранее принятые к вычету налогоплательщиком по основным средствам, подлежат восстановлению, определены пунктом 3 статьи 170 НК РФ.

Разделение объекта недвижимости на самостоятельные объекты в 2017 году

Права на недвижимое имущество и сделки с ним подлежат государственной регистрации в Едином государственном реестре прав (ЕГРП), который содержит информацию о существующих и прекращенных правах на объекты недвижимого имущества, данные об указанных объектах и сведения о правообладателях (пункты 1, 2 ст. 12 Закона № 122-ФЗ). В свою очередь, прекращение права собственности возможно при отчуждении собственником своего имущества другим лицам, отказе собственника от права собственности, гибели или уничтожении имущества и при утрате права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом (п. 1 ст. 235 ГК РФ).

3 июня 2016

Определение Высшего Арбитражного Суда РФ от 10 октября 2012 г. N ВАС-13123/12
«Об отказе в передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации»

Коллегия судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в составе председательствующего судьи Медведевой А.М., судей Борисовой Е.Е. и Куликовой В.Б. рассмотрела в судебном заседании заявление Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области о пересмотре в порядке надзора решения Арбитражного суда Воронежской области от 16.11.2011 по делу N А14-7954/2011, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2012 по тому же делу

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2012

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Среди цветов — Воронеж» (г. Воронеж, далее — общество) о признании незаконным отказа Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (г. Воронеж, далее — регистрирующий орган) в государственной регистрации прекращения права собственности на нежилое встроенное помещение III в литере А площадью 143,6 кв.м и нежилое встроенное помещение IIIа в литере А площадью 94,2 кв.м, а также в государственной регистрации права собственности на нежилое встроенное помещение III в литере А площадью 239,7 кв.м, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Южно-Моравская, д. 8, и обязании зарегистрировать право собственности на указанное нежилое помещение.

СУД УСТАНОВИЛ:

решением Арбитражного суда Воронежской области от 16.11.2011, оставленным без изменения постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 и постановлением Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2012, заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с указанными судебными актами, регистрирующий орган подал заявление о пересмотре их в порядке надзора.

В соответствии с частью 4 статьи 299 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации определение о передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра оспариваемого судебного акта в порядке надзора может быть вынесено лишь при наличии оснований, предусмотренных статьей 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев доводы заявителя и материалы надзорного производства, коллегиальный состав судей Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации не находит оснований, определенных указанной статьей Кодекса, для пересмотра оспариваемых судебных актов в порядке надзора в связи со следующим.

Как установлено судом, по договорам купли-продажи от 29.07.2004 и от 05.10.2007 общество приобрело в собственность нежилое встроенное помещение III в литере А площадью 143,6 кв.м и нежилое встроенное помещение IIIа в литере А площадью 94,2 кв.м, расположенные по адресу: г. Воронеж, ул. Южно-Моравская, д. 8. Право собственности общества на данное имущество зарегистрировано.

Общим собранием учредителей общества (протокол от 01.02.2011 N 1) принято решение об объединении указанных объектов недвижимости в одно нежилое помещение — магазин непродовольственных товаров.

Предварительно, 19.08.2010, обществом получено положительное экспертное заключение по проектной документации перепланировки нежилых помещений под магазин непродовольственных товаров (товаров и изделий для сада и огорода) по названному выше адресу, утвержденное ФГУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Воронежской области».

Департамент общественной безопасности управления по охране окружающей среды администрации городского округа город Воронеж в свою очередь 10.09.2010 выдал заключение о соответствии проекта перепланировки нежилых помещений под магазин непродовольственных товаров (товаров и изделий для сада и огорода) природоохранным требованиям.

Администрация городского округа город Воронеж на основании указанных выше заключений согласовала обществу перепланировку (реконструкцию) нежилых встроенных помещений под магазин непродовольственных товаров без образования входных групп и изменения существующего фасада здания (заключение от 16.11.2010 N 153).

Согласно данному заключению проект реконструкции не нарушает прочности и устойчивости несущих и ограждающих конструкций жилого здания. Этот проект выполнен с учетом технологических требований к магазину непродовольственных товаров (цветы). Вход в помещение предусмотрен через две существующие входные группы, расположенные со стороны улицы Южно-Моравская. Прилегающая территория спланирована и благоустроена.

В результате объединения нежилого встроенного помещения III в литере А площадью 143,6 кв.м и нежилого встроенного помещения IIIа в литере А площадью 94,2 кв.м, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Южно-Моравская, д. 8, внутренней перепланировки, уточнения размеров и перерасчета площадей образовалось встроенное помещение III в литере А общей площадью 239,7 кв.м, что отражено в кадастровым паспорте помещения от 27.01.2011, выданном ФГУП «Ростехинвентаризация — Федеральное БТИ».

Общество 02.03.2011 обратилось в регистрирующий орган с заявлением о государственной регистрации права собственности на нежилое встроенное помещение III в литере А общей площадью 239,7 кв.м, образованное в процессе объединения двух смежных нежилых встроенных помещений, принадлежащих ему на праве собственности.

Сообщением от 29.06.2011 N 01/2/2011-280, 281, 282 регистрирующий орган отказал обществу в регистрации права собственности на вышеупомянутое нежилое встроенное помещение на основании абзаца 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон о государственной регистрации), так как обществом не представлены документы, необходимые для государственной регистрации, а именно: акт приемочной комиссии, выданный компетентным органом и подтверждающий объединение двух существовавших помещений в одно помещение.

Общество, считая данный отказ незаконным, оспорило его в арбитражном суде.

Статья 20 Закона о государственной регистрации содержит перечень оснований для отказа в государственной регистрации прав.

В частности, в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным законом для государственной регистрации прав (абзац 10 пункта 1 статьи 20).

Поскольку нормами Градостроительного кодекса Российской Федерации не урегулирован вопрос о процедуре реконструкции (объединении) нежилых помещений, находящихся в многоквартирном доме, суд руководствовался нормами жилищного законодательства при разрешении данного спора.

В соответствии с частью 1 статьи 40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — Жилищный кодекс) собственник помещения в многоквартирном доме при приобретении в собственность помещения, смежного с принадлежащим ему на праве собственности помещением в многоквартирном доме, вправе объединить эти помещения в одно помещение в порядке, установленном главой 4 названного кодекса. Границы между смежными помещениями могут быть изменены без согласия собственников других помещений в случае, если подобное изменение не влечет за собой изменение границ других помещений, границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме.

Суд указал, что законодатель в указанной норме не разделил такие понятия как жилое помещение и нежилое, указав общее понятие — «помещение в многоквартирном доме».

В силу части 1 статьи 26 Жилищного кодекса переустройство и (или) перепланировка помещения проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее — орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения.

Орган, осуществляющий согласование, не позднее чем через три рабочих дня со дня принятия решения о согласовании выдает или направляет по адресу, указанному в заявлении, заявителю документ, подтверждающий принятие такого решения (часть 5 статьи 26 Жилищного кодекса).

Этот документ (согласование) является основанием проведения переустройства и (или) перепланировки помещения (часть 6 статьи 26 Жилищного кодекса).

Статьей 28 Жилищного кодекса определено, что завершение переустройства и (или) перепланировки помещения подтверждается актом приемочной комиссии, который должен быть направлен органом, осуществляющим согласование, в орган или организацию, осуществляющие государственный учет объектов недвижимого имущества в соответствии с Федеральным законом «О государственном кадастре недвижимости».

Суд указал, что заключение администрации городского округа город Воронеж от 16.11.2010 N 153 является решением по согласованию проведения реконструкции (объединении) нежилых помещений, расположенных по адресу: г. Воронеж, ул. Южно-Моравская, 8, принадлежащих заявителю на праве собственности.

Проанализировав представленные на регистрацию документы с учетом приведенных выше норм, суд пришел к выводу об отсутствии у общества обязанности по предоставлению в регистрирующий орган акта приемочной комиссии, поскольку статьей 28 Жилищного кодекса установлена обязанность именно органа местного самоуправления, осуществляющего согласование переустройства и (или) перепланировки жилого помещения, направить акт приемочной комиссии в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества.

Суд указал, что отсутствие данного акта в пакете документов, представленных обществом в регистрирующий орган, не может являться основанием для отказа в государственной регистрации права, поскольку право заявителя на государственную регистрацию не может быть поставлена в зависимость от действий (бездействий) органов, на которые возложена обязанность по направлению в орган, осуществляющий учет объектов недвижимого имущества, соответствующего акта.

Суд установил, что в результате объединения встроенного помещения III и IIIа, внутренней перепланировки, уточнения размеров и пересчета площадей образовалось нежилое помещение общей площадью 239,7 кв.м, что подтверждается кадастровым паспортом помещения от 27.01.2011 N 2883. Объединение нежилых помещений не повлекло за собой изменение границ и размера общего имущества в многоквартирном доме или изменение долей в праве общей собственности на общее имущество в этом доме. Представленный кадастровый паспорт по форме соответствует форме, утвержденной Приказом Минюста от 18.02.2008 N 32.

На основании изложенного суд сделал вывод о том, что на государственную регистрацию права заявителем были представлены все необходимые документы, подтверждающие выполнение работ, в результате которых был образован спорный объект, и у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в государственной регистрации права собственности на нежилое встроенное помещение III в литере А общей площадью 239,7 кв.м, образованное в процессе объединения двух смежных нежилых встроенных помещений, принадлежащих обществу на праве собственности.

Руководствуясь статьями 299, 301, 304 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ОПРЕДЕЛИЛ:

в передаче дела N А14-7954/2011 Арбитражного суда Воронежской области в Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации для пересмотра в порядке надзора решения Арбитражного суда Воронежской области от 16.11.2011, постановления Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.02.2011 и постановления Федерального арбитражного суда Центрального округа от 25.06.2012 отказать.

Председательствующий судья

А.М. Медведева

Судьи

Е.Е. Борисова
В.Б. Куликова

Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:

У Л Ь Я Н О В С К И Й О Б Л А С Т Н О Й С У Д

Судья Гаврилова Е.И. Дело № 33-4572/2015

А П Е Л Л Я Ц И О Н Н О Е О П Р Е Д Е Л Е Н И Е

Судебная коллегия по гражданским делам Ульяновского областного суда в составе:

председательствующего Колобковой О.Б.,

судей Коротковой Ю.Ю., Аладина П.К.,

при секретаре Лавренко Ю.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании дело по апелляционной жалобе Шитова С*** Л*** на решение Барышского городского суда Ульяновской области от 03 августа 2015 года, по которому постановлено:

Произвести раздел в натуре нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Барыш, ул.*** д.***, исходя из варианта № 1 заключения эксперта №*** от 29.07.2015, являющегося неотъемлемой частью настоящего решения, выделив в собственность:

Пильщикову И*** В*** – вход в подвал (литер а), крыльцо (литер к1), помещения, расположенные на первом этаже здания №№ 8 (цех), 9 (склад — литер А), 10 (цех), 11 (склад), 12 (склад), 13 (подсобная), 16 (раздевалка), 17 (туалет), 20 (склад — литер А4), 21 (склад), 22 (гараж -литер А3); помещения, расположенные на втором этаже здания №№ 2 (подсобная — литеры А-А2), 3 (подсобная);

Шитову С*** Л*** — помещения, расположенные на первом этаже здания №№ 1 (торговая — литер А2), 2 (коридор), 3 (склад — литер А), 4 (подсобная), 5 (подсобная), 6 (склад), 7 (цех), 23 (гараж — литер А3); помещение, расположенное на втором этаже здания 4 (подсобная — литеры А-А2);

в общую долевую собственность Пильщикову И*** В*** и Шитову С*** Л*** — крыльцо (литер к) и помещения, расположенные на первом этаже здания №№ 14 (склад — литер А), 15 (коридор), 18 (котельная), 19 (проходная — литер А1).

Взыскать с Пильщикова И*** В*** в пользу Шитова С*** Л*** денежную компенсацию за неравноценную долю в размере *** руб. *** коп., а также в счет возмещения расходов по оплате государственной пошлины *** руб.

Взыскать с Пильщикова И*** В*** в доход местного бюджета государственную пошлину в размере *** руб. *** коп.

Взыскать в пользу ООО «Многопрофильный деловой центр» расходы по проведению экспертизы: с Шитова С*** Л*** *** руб., с Пильщикова И*** В*** *** руб.

Заслушав доклад судьи Коротковой Ю.Ю., объяснения истца Шитова С.Л., его представителя Муллова С.С., поддержавших доводы апелляционной жалобы, представителя ответчика Пильщикова И.В. — Мясникова В.И., полагавшего решение суда законным и обоснованным, судебная коллегия,

У С Т А Н О В И Л А:

Шитов С.Л. обратился в суд с иском, уточненным в ходе судебного разбирательства, к Пильщикову И.В. о выделении доли нежилого помещения в натуре.

В обоснование заявленного иска указал, что ему и ответчику на праве общей долевой собственности (по ½ доли каждому) принадлежит недвижимое имущество: двухэтажное здание торгового центра с пекарней общей площадью 819,4 кв.м и земельный участок (разрешенное использование: для столовой, реконструкция здания столовой под торговый центр) общей площадью 1 044 кв.м, расположенные по адресу: Ульяновская область, г. Барыш, ул. ***

Поскольку дальнейшее использование имущества в общей долевой собственности невозможно, истец направил в адрес ответчика соглашение о разделе долей в праве общей долевой собственности. Однако ответчик предлагает иной вариант раздела, условия которого для него неприемлемы.

С учетом результатов проведенной по делу экспертизы истец уточнил исковые требования и просил произвести раздел по варианту № 3 экспертного заключения №*** от 29.07.2015, выделив ему в натуре ½ доли в праве общей долевой собственности на двухэтажное здание, а именно, помещения №№ 2 — 9 на первом этаже, ½ часть помещения № 1 на первом этаже и ½ часть помещения второго этажа, а помещения №№ 18, 19 на первом этаже оставить в общей долевой собственности сторон.

Кроме того, просил взыскать с ответчика компенсацию за неравноценную долю в размере *** руб. *** коп. и расходы по оплате госпошлины в размере *** руб.

Рассмотрев спор по существу, суд принял приведенное выше решение.

В апелляционной жалобе Шитов С.С. просит отменить решение суда и принять новое, удовлетворив исковые требования в полном объеме.

Считает, что решение вынесено без учета фактических обстоятельств дела. Предложенный им вариант раздела предполагает раздел здания наполовину с учетом особенностей перегородок и конструктивных особенностей мансардного помещения, а также передачу в общую долевую собственность помещений, в которых имеются инженерные коммуникации. Однако эксперт вышел за рамки поставленных вопросов и сделал вывод о возможности использования здания как пекарни, сославшись на ВНТП 02-92, без указания конкретных правил, которые нарушает его вариант раздела.

Считает, что предложенный экспертом вариант №1 раздела исследован формально. Не учтено, что он не сможет использовать гараж по назначению, так как въезд в него осуществляется с одной стороны здания, отведенной в собственность ответчика, а с другой стороны расположена трансформаторная подстанция. При этом экспертом выделены в общую долевую собственность сторон склад и коридор, что приведет к новым судебным спорам.

Выводы эксперта о том, что по предложенному им варианту раздела здания необходимость в переоборудовании здания, изменении инженерных сетей и коммуникаций отсутствует, являются несостоятельными. Раздел мансардного помещения произведен криволинейно без учета особенностей его конструкции и дальнейшего использования. Однако возможно прямолинейное деление. При этом взысканной в его пользу денежной компенсации недостаточно для приведения в надлежащее состояние выделенных помещений.

По мнению автора жалобы, ссылка на целевое назначение спорного здания в качестве пекарни нарушает баланс интересов сторон. Прежний собственник здания, осуществлявший производство хлебобулочных изделий, ограничивался меньшим объемом помещения, чем выделенный ответчику.

В возражениях на апелляционную жалобу Пильщиков И.В. просит решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Судебная коллегия полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц, участвующих в деле, которые надлежащим образом извещены о месте и времени судебного разбирательства.

В соответствии со ст. 327.1 ГПК РФ судебная коллегия проверяет законность и обоснованность решения суда первой инстанции в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе и возражениях относительно жалобы.

Рассмотрев доводы жалобы, возражений на нее, изучив материалы дела, проверив соответствие выводов суда имеющимся в деле доказательствам и правильность применения судом норм материального и процессуального права при вынесении решения, апелляционная инстанция не находит его подлежащим отмене.

В силу п. 1 ст. 252 ГК РФ имущество, находящееся в долевой собственности, может быть разделено между ее участниками по соглашению между ними. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ).

При недостижении участниками долевой собственности соглашения о способе и условиях раздела общего имущества или выдела доли одного из них участник долевой собственности вправе в судебном порядке требовать выдела в натуре своей доли из общего имущества. Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

По смыслу указанной нормы закона выдел участнику общей собственности принадлежащей ему доли означает передачу в собственность истцу определенной изолированной части строения, соответствующих его доле, а также утрату им права на эту долю в общем имуществе.

Отношения собственников помещений, расположенных в нежилом здании, возникающие по поводу общего имущества в таком здании, прямо законом не урегулированы. Поэтому в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ к указанным отношениям подлежат применению нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности статьи 249, 289, 290 ГК РФ.

Исходя из существа указанных отношений соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений.

К общему имуществу здания относятся, в частности, помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, а также лестничные площадки, лестницы, холлы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном здании оборудование (технические подвалы), крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции этого здания, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения.

Если общим имуществом владеют собственники помещений в здании (например, владение общими лестницами, коридорами, холлами, доступ к использованию которых имеют собственники помещений в здании), они вправе требовать признания за собой права общей долевой собственности на общее имущество.

Кроме того, в отсутствие специальных правил следует руководствоваться общими положениями гражданского законодательства о делимости вещей. Выдел доли в праве общей долевой собственности в натуре возможен лишь без соразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности. Образующиеся части здания (помещения) должны соответствовать исходному назначению здания, а вновь образованные помещения – требованиям СНиП и другой нормативно – технической документации.

Как установлено в ходе судебного разбирательства, истцу Шитову С.Л. и ответчику Пильщикову И.В. на праве общей долевой собственности (по ½ доли каждому) принадлежит нежилое помещение – двухэтажное здание торгового центра с пекарней общей площадью 819,4 кв.м, расположенное по адресу: Ульяновская область, г. Барыш, ул. *** д.***.

Таким образом, площадь помещений, соответствующая идеальной доле в праве, составляет 409, 7 кв.м.

Указанное здание расположено на земельном участке площадью 1 044 кв.м, принадлежащем сторонам в размере ½ доли каждому. Право собственности на спорный объект недвижимости возникло у сторон на основании договора купли — продажи от 10.04.2010.

Согласно техническому паспорту, составленному органом технической инвентаризации по состоянию на 03.04.2015, спорный объект является зданием торгового центра с пекарней, имеет помещения №№ 1-23 на первом этаже и №№1, 2 на втором этаже. Незастроенная площадь участка 325, 43 кв.м.

В настоящее время Шитов С.Л. спорным зданием не пользуется, часть помещений используется ответчиком Пильщиковым И.В. для пекарного производства, в связи с чем им произведено оборудование цехов, установка тестомесильных машин, вентиляции и дымоходов, получены технические условия по выпечке хлеба, технические условия на водоснабжение, присоединение к газораспределительной сети объекта газоснабжения пекарни и гаража, приобретено газовое хозяйство для технологических нужд, заключены договоры с ресурсоснабжающими организациями, оборудована канализация, приобретена трансформаторная подстанция и др.

Размещение ответчиком пекарного оборудования, инженерных сетей, производство капитального и косметического ремонта и ведение им предпринимательской деятельности в спорном здании было согласовано с истцом, что подтверждается его согласием от 10.07.2010.

В настоящее время между сторонами возник спор по владению и пользованию имуществом, находящимся в долевой собственности.

Для решения вопроса о технической возможности раздела в натуре нежилого здания судом была назначена судебная строительно-техническая экспертиза.

Заключением строительно-технической экспертизы № *** от 29.07.2015 установлена возможность реального раздела между совладельцами спорного объекта недвижимости в соответствии с их идеальными долями.

Суд, проанализировав предложенные экспертом варианты раздела, учитывая конкретные обстоятельства дела, наличие сложившегося порядка пользования указанным нежилым зданием, а также исходя из баланса интересов участников общей собственности, пришел к обоснованному выводу о том, что вариант № 1 в наибольшей степени отвечает интересам обеих сторон.

В этом случае выделяемые в натуре помещения приближены к идеальным долям сторон, истцу производится денежная компенсация за неравноценную долю, линии раздела этажей здания совпадают, имея незначительные отклонения.

Данный вариант в наибольшей степени соответствует существующему порядку пользования, назначению здания в соответствии с техническим паспортом и его отдельных помещений, оборудованных ответчиком с согласия истца.

В общую долевую собственность сторон переданы помещения, предназначенные для обслуживания более одного помещения в здании, в которых имеются инженерные коммуникации, в частности котельная и электрощитовая (помещения №№ 18, 14), а также коридоры, обеспечивающие проход к ним (помещения №№ 19, 15).

Данный вариант раздела здания, как указано в заключении судебной экспертизы, не предполагает нарушение существующих технических характеристик здания, изменение целевого назначения здания.

Эксперт С*** Е.А., будучи допрошенной в судебном заседании апелляционной инстанции, подтвердила, что предлагаемый вариант раздела № 1 разработан с учетом назначения здания, его конструктивных особенностей, строительных норм и правил. Второй этаж представляет собой мансардное помещение без перегородок, не требует возведения капитальных стен и перегородок непосредственно на несущей стене первого этажа. Расчет линий раздела первого этажа производился посередине несущих стен, что повлекло разницу с длиной линий раздела второго этажа. Между тем данная разница обусловлена поставленными задачами исследования о разделе здания в соответствии с идеальным долями сторон, является незначительной и не влияет на несущую способность конструкций. Помещения №№ 8 и 9 выделены Пильщикову И.В. с учетом размещения в них 5 единиц тестомесильного оборудования. В соответствии с п. 2.6 ВНТП 02 — 92 часть 2 «Пекарни» и Приложением к нему необходимая минимальная площадь для размещения такого оборудования составляет 10-14 кв.м.

Вопреки доводам жалобы, у судебной коллегии не имеется оснований сомневаться в объективности и достоверности выводов эксперта. Само заключение эксперта в полной мере отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, содержит четкие ответы на поставленные вопросы, подробное описание проведенного исследования, указание на примененные методы. Экспертиза проведена лицом, обладающим специальными познаниями, необходимой квалификацией, опытом работы в экспертной деятельности, и предупрежденным об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Экспертом непосредственно осмотрен спорный объект недвижимости, что отражено в экспертном заключении, и проанализированы правоустанавливающие и технические документы на него.

При этом заключение экспертизы не имело преимущественного значения и оценивалось судом в совокупности с другими доказательствами, получившими надлежащую оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ.

Доводы жалобы относительно раздела спорного здания по варианту № 3 являлись предметом исследования суда первой инстанции и обоснованно признаны несостоятельными. Такой выдел ведет к нерациональному использованию площадей, поскольку помещение 24, передаваемое Пильщикову И.В., отделено от остальной части передаваемых ему помещений, фактически вклинивается в помещения истца и требует устройства отдельного входа, перегородок.

Более того, как указал эксперт, выдел помещений №№ 8, 9 на первом этаже здания в собственность Шитова С.Л. приведет к невозможности использования оставшейся части здания для существующего пекарного производства, поскольку вновь образованные помещения не будут соответствовать требованиям ВНТП 02-92 Часть 2 Пекарни.

Вопреки доводам жалобы, расположение трансформаторной подстанции около помещения № 23 (гараж), выделяемого Шитову С.Л. не исключает возможности использовать данное помещение и не влияет на правильность выводов суда. Земельный участок между сторонами не разделен. Каких — либо препятствий в пользовании данным помещением не установлено.

Рассмотрев заявленный иск в пределах требований истца, настаивавшего исключительно на варианте № 3, суд на основании исследованных доказательств пришел к верному выводу о несостоятельности данного варианта и произвел раздел в соответствии с вариантом № 1, который в наибольшей степени соблюдает баланс сторон.

Доводы, изложенные истцом в жалобе и в судебном заседании апелляционной инстанции, не ставят под сомнение правильность принятого решения.

Оснований к переоценке установленных судом обстоятельств и доказательств, принятых в основу решения, у судебной коллегии не имеется.

Судебное разбирательство проведено всестороннее, полно и объективно. Судом созданы необходимые условия для реализации принципа состязательности сторон. Нарушений процессуального закона, влекущих отмену либо изменение решения суда, не установлено.

Таким образом, решение суда по настоящему делу принято с учетом фактических обстоятельств, материалов дела и действующих норм материального права. Оснований для удовлетворения жалобы не имеется.

Руководствуясь статьей 328 ГПК РФ, судебная коллегия

Протокол
общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: …
о предоставлении в пользование или ограниченное пользование
части общего имущества в многоквартирном доме

г. ___________

«__»___________ ____ г.

Место проведения собрания: … (адрес)
Время проведения собрания: …

Общая площадь жилых и нежилых помещений многоквартирного дома составляет ____ (_____________) кв. м.

Присутствуют, согласно журналу регистрации (Приложение N 1), собственники помещений общей площадью … кв. м, что составляет ________% площади жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.

Кворум имеется. Собрание правомочно принимать решения по вопросам повестки дня.

Поступило предложение избрать председателем собрания — … ФИО, секретарем собрания — ФИО. Установить регламент для выступающих — 5 мин.
Вопрос поставлен на голосование:
Голосовали:

ЗА — голосов; Против – голосов; Воздержались — голосов.
Постановлено: избрать председателем собрания — … ФИО, секретарем собрания — ФИО

Повестка дня собрания:

1. Предоставление в пользование/ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме по адресу: …

2. Определение лиц, уполномоченных на заключение договора о предоставлении во временное пользование части общего имущества в многоквартирном доме № … на условиях, определенных решением общего собрания, от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

По первому вопросу повестки дня:

Слушали: ФИО собственника, который вынес следующее предложение на голосование:

Предоставить … (наименование организации или Ф.И.О. физ. лица) в пользование/ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме, а именно (например, фасад жилого дома для целей размещения рекламной конструкции; нежилое помещение, являющееся общей собственностью всех собственников помещений дома, расположенное в подвале/цоколе здания/… этаже… для использования под офис/магазин/склад/иное… часть земельного участка, являющегося общей собственностью для целей…)

Указанное имущество предоставить на следующих условиях: цена договора составляет … рублей за 1 метр … в месяц/твердая сумма в месяц; срок договора — … иные условия…

В голосовании принимало участие _____ бюллетеней, что составляет ______ голосов, из них признано недействительными _____ бюллетеней, что составляет _____ голосов.

При подведении итогов голоса распределились следующим образом:
— «ЗА» подано _____ голосов, что составляет _____% от общего количества голосов принимавших участие в голосовании собственников помещений многоквартирного дома;
— «ПРОТИВ» подано ___ голосов, что составляет ___% от общего количества голосов принимавших участие в голосовании собственников помещений многоквартирного дома;
— «ВОЗДЕРЖАЛСЯ» подано ______ голосов, что составляет ______% от общего количества голосов принимавших участие в голосовании собственников помещений многоквартирного дома.

По результатам голосования принято решение по вопросу повестки дня:
Предоставить … (наименование организации или Ф.И.О. физ. лица) в пользование/ограниченное пользование части общего имущества в многоквартирном доме, а именно … для … (цели, для которых предоставляется имущество) на следующих условиях:

По второму вопросу повестки дня собрания:

Слушали: ФИО собственника, который вынес следующее предложение на голосование:
Определить лиц, уполномоченных на заключение договора о предоставлении во временное пользование части общего имущества в многоквартирном доме № … на условиях, определенных решением общего собрания, от имени собственников помещений в многоквартирном доме.
Предложены ФИО кандидатов

1. ФИО … собственник квартиры №…
2. ФИО … собственник квартиры №…
3. ФИО … собственник квартиры №…
4. ФИО … собственник квартиры №…

В голосовании принимало участие _____ бюллетеней, что составляет ______ голосов, из них признано недействительными _____ бюллетеней, что составляет _____ голосов.

При подведении итогов голоса распределились следующим образом:

ФИО кандидата за против воздержался

1. ФИО … собственник квартиры №…
2. ФИО … собственник квартиры №…
3. ФИО … собственник квартиры №…
4. ФИО … собственник квартиры №…

Постановили избрать:
1. ФИО, собственник квартиры № …..
2. ФИО, собственник квартиры № …..

Председатель собрания ___________________ (ФИО)

Секретарь собрания ___________________ (ФИО)

Примечание:

Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным пунктами 1 — 3.1 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации, принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ)

На балансе предприятия имелся объект недвижимости площадью 30 тыс. кв. на сумму 30 млн. руб, который был принят к бухгалтерскому учету в январе 2013 года. После реконструкции было принято решение о разделении объекта на 4 помещения, в связи с чем будут получены 4 свидетельства о праве собственности на эти объекты. При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания. Как отразить в налоговом и бухгалтерском учете разделение объекта основных средств?

Право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации (ст. 219 ГК РФ).

Возникновение права собственности на недвижимое имущество, государственная регистрация которого удостоверяется свидетельством, идентифицируется в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество (далее — ЕГРП) новым кадастровым номером объекта недвижимого имущества, не повторяющимся во времени и на территории РФ, а каждая запись о праве идентифицируется номером регистрации, который возникает при приеме документов на государственную регистрацию прав (п. 3 и п. 7 ст. 12, п. 1 ст. 14 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее — Закон N 122-ФЗ)).

В соответствии с п. 9 ст. 12 Закона N 122-ФЗ в случае раздела, выдела доли в натуре или других соответствующих законодательству РФ действий с объектами недвижимого имущества записи об объектах, образованных в результате этих действий, вносятся в новые разделы ЕГРП и открываются новые дела правоустанавливающих документов с новыми кадастровыми номерами. При этом в новых разделах ЕГРП и в новых делах правоустанавливающих документов делаются ссылки на разделы и дела, относящиеся к объектам недвижимого имущества, в результате действий с которыми внесены эти записи.

Вместе с тем Закон N 212-ФЗ не возлагает на собственника недвижимого имущества обязанности повторно регистрировать свое право на отдельные части объекта недвижимости, в связи с чем предоставлять заявления о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости, регистрации права собственности на выделенную, оставшуюся часть данного объекта для внесения сведений в ЕГРП. В силу п. 4 ст. 18 Закона N 212-ФЗ уточненные данные об объекте недвижимости вносятся в ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним без повторной регистрации (определения ВАС РФ от 23.09.2009 N 12228/09, от 10.07.2008 N 8722/08, постановления ФАС Московского округа от 10.02.2011 N Ф05-16045/10 по делу N А40-70387/2010, Уральского округа от 20.03.2008 N Ф09-1715/08-С6, решение Арбитражного суда Свердловской области от 17.02.2012 N А60-43387/2011).

То есть действующее законодательство не предусматривает в качестве основания прекращения права собственности на недвижимость ее раздел на отдельные самостоятельные части с последующей постановкой на кадастровый и технический учет (определение СК по административным делам ВС РФ от 11.05.2011 N 67-В11-2).

Бухгалтерский учет

Бухгалтерский учет объектов недвижимости, являющихся собственностью организации, определяют ПБУ 6/01 «Учет основных средств» (далее — ПБУ 6/01) и Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденные приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н (далее — Методические указания N 91н).

Следует заметить, что ни ПБУ 6/01, ни Методические указания N 91н не предусматривают порядок отражения операций по разделению объектов основных средств.

В связи с этим считаем необходимым отметить следующее.

Стоимость объекта основных средств подлежит списанию с бухгалтерского учета в случае его выбытия, в частности вследствие продажи или частичной ликвидации при выполнении работ по реконструкции (п. 29 ПБУ 6/01, п. 76 Методических указаний N 91н). При этом с первого числа месяца, следующего за месяцем выбытия объекта основных средств, прекращается начисление амортизационных отчислений по этому объекту (п. 22 ПБУ 6/01, п. 62 Методических указаний N 91н).

Как нами уже отмечено, факт регистрации новых объектов недвижимости, возникших после раздела единого нежилого помещения, не влечет прекращения права собственности на это имущество (письма Минфина России от 29.11.2011 N 03-05-06-03/91, от 09.11.2007 N 03-05-06-03/87, от 24.05.2007 N 03-05-06-03/26). Тем не менее, при разделе объекта недвижимости новые помещения регистрируются под самостоятельными кадастровыми номерами, что, по сути, означает выбытие первоначального объекта недвижимости и появления четырех новых объектов, на которые организацией получены новые правоустанавливающие документы.

Перечень оснований выбытия объекта основных средств не является закрытым.

По нашему мнению, применительно к рассматриваемой ситуации отражение в бухгалтерском учете операций по выбытию недвижимости, как первичного объекта учета, и принятие к учету новых помещений в качестве основных средств, могут быть следующими:

Первый вариант

Дебет 01, (новое основное средство) Кредит 01, (старый объект основных средств)

— сформирована первоначальная стоимость нового объекта недвижимости — Помещение 1;
Дебет 02, (старый объект основных средств) Кредит 02, (новый объект основных средств)
— перенесена сумма начисленной амортизации относящейся к новому объекту основных средств — Помещение 1.
Аналогичные проводки следует отразить при отражении принятия к учету Помещений 2, 3, 4.

При этом первоначальная стоимость основного средства и сумма начисленной по нему амортизации распределяется организацией между новыми объектами учета в зависимости от выделяемых объектов, т.е. либо пропорционально общей площади (если стоимость каждого квадратного метра является примерно одинаковой), либо исходя из других критериев, установленных организацией.

Однако существует и иной вариант отражения раздела объекта основных средств в бухгалтерском учете.

Второй вариант

Он основан на предположении, что новые объекты недвижимости регистрируются под самостоятельными кадастровыми номерами, что, по сути, означает выбытие первоначального объекта недвижимости и появление двух новых, на которые организацией получены новые правоустанавливающие документы. На это также ссылается и Минфин России (письма от 29.11.2011 N 03-05-06-03/91, от 09.11.2007 N 03-05-06-03/87, от 24.05.2007 N 03-05-06-03/26).

При этом доходы и расходы от списания с бухгалтерского учета объектов основных средств отражаются в бухгалтерском учете в отчетном периоде, к которому они относятся, и подлежат зачислению на счет прибылей и убытков в качестве прочих доходов и расходов (п. 31 ПБУ 6/01, п. 86 Методических указаний N 91н).

При таком варианте учета оформляются следующие бухгалтерские проводки:

Дебет 01, субсчет «Выбытие основных средств» Кредит 01, субсчет «Собственные основные средства»
— списана первоначальная стоимость старого объекта основных средств;
Дебет 02 Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»
— списана сумма накопленной амортизации по старому объекту основных средств;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы», Кредит 01, субсчет «Выбытие основных средств»
— списана остаточная стоимость старого объекта основных средств.

И одновременно: Дебет 08 Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— отражено возникновение нового объекта недвижимости — Помещение 1;
Дебет 01, субсчет «Собственные основные средства» Кредит 08
— Помещение 1 включено в состав объектов ОС.

Аналогичные проводки следует отразить при отражении принятия к учету новых объектов недвижимости (Помещений 2, 3, 4).

В связи с тем, что нормативно-правовыми актами по бухгалтерскому учету порядок отражения операций по разделению объектов основных средств не определен, выбранный вариант учета рекомендуем закрепить в учетной политике организации.

При этом, учитывая, что форма первичного учетного документа, предназначенного для разделения инвентарного номера объекта основных средств, нормативно-правовыми актами не утверждена, рекомендуем в учетной политике организации либо утвердить форму N ОС-4 как используемую при оформлении указанных операций, либо самостоятельно разработать и утвердить свою форму. Напомним, что обязанность применять в учете унифицированные формы первичных документов, за исключением тех, которые установлены уполномоченными органами в соответствии и на основании федеральных законов (например, кассовых документов), упразднена с 1 января 2013 г. (смотрите информацию Минфина России от 04.12.2012 N ПЗ-10/2012, ст. 9 Закона N 402-ФЗ). С указанной даты каждая организация разрабатывает и утверждает формы первичных учетных документов самостоятельно. Также в качестве первичных можно утвердить формы первичных документов федеральных органов исполнительной власти, которыми организации пользовались ранее.

Обратите внимание, что в основе рассматриваемой хозяйственной операции должен лежать приказ руководителя (или уполномоченного им лица), которым определяется цель и порядок проведения данной операции.

Налог на прибыль

Амортизируемым имуществом (основными средствами) в целях налогового учета признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 40 000 рублей, которое находится у налогоплательщика на праве собственности, используется для извлечения дохода и стоимость которого погашается путем начисления амортизации (п. 1 ст. 256, п. 1 ст. 257 НК РФ).

Особенности организации и ведения налогового учета операций с амортизируемым имуществом определены в ст.ст. 322 и 323 НК РФ. Налогоплательщик определяет прибыль (убыток) от выбытия амортизируемого имущества на основании аналитического учета по каждому объекту на дату признания дохода (расхода). Аналитический учет должен содержать, в частности, информацию о первоначальной и остаточной стоимости выбывшего в отчетном (налоговом) периоде имущества, о сумме начисленной амортизации, о датах приобретения и выбытия имущества.

Вместе с тем гл. 25 НК РФ не предусмотрено вариантов отражения операций при возникновении объектов основных средств вследствие разделения находящегося в собственности налогоплательщика амортизируемого имущества. По сути, разделение здания в рассматриваемой ситуации сложно признать проведением его реконструкции, модернизации, технического перевооружения и прочих, влияющих на изменение первоначальной стоимости существующего объекта амортизируемого имущества (п. 2 ст. 257 НК РФ). В данном случае возникает несколько самостоятельных объектов основных средств, по каждому из которых должен осуществляться аналитический учет.

По нашему мнению, поскольку в рассматриваемой ситуации выбытие основного средства не связано с его реализацией, расходы, включая суммы недоначисленной в соответствии с установленным сроком полезного использования амортизации, включаются в состав внереализационных расходов (пп. 8 п. 1 ст. 265 НК РФ).

В свою очередь, стоимость новых помещений, принимаемых к учету как амортизируемое имущество, включается во внереализационные доходы налогоплательщика на основании п. 8 ст. 250 НК РФ. Оценка доходов в данном случае осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 105.3 НК РФ, но не ниже остаточной стоимости амортизируемого имущества, определяемой в соответствии с гл. 25 НК РФ. При этом информация о ценах должна быть подтверждена налогоплательщиком документально, что в рассматриваемой ситуации не представляет затруднений.

Напомним, что в силу п. 1 ст. 257 НК РФ остаточная стоимость основных средств (введенных в эксплуатацию после вступления в силу гл. 25 НК РФ) определяется как разница между их первоначальной стоимостью и суммой начисленной за период эксплуатации амортизации.

По мнению Минфина России, изложенному в письме от 06.10.2011 N 03-03-06/1/632, для целей налогового учета стоимость помещений, на которые оформлены права собственности взамен права собственности на все здание, определяется исходя из первоначальной стоимости здания и доли площади нового помещения за вычетом сумм начисленной амортизации по зданию, рассчитанной пропорционально площади вновь образованного помещения. При этом срок полезного использования каждого нового помещения остается неизменным и соответствует установленному ранее сроку службы здания.

Учитывая изложенное, в налоговом учете у организации происходит выбытие недвижимости, как объекта амортизируемого имущества, и возникает четыре новых объекта амортизируемого имущества. При этом на общий финансовый результат деятельности налогоплательщика указанные операции влияния не окажут, поскольку суммы внереализационного расхода и внереализационного дохода в общем случае совпадают.

НДС

Объектом обложения НДС признаются операции по реализации товаров (работ, услуг) на территории РФ (пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ). Согласно п. 1 ст. 39 НК РФ реализацией признаются передача на возмездной (или в отдельных случаях на безвозмездной) основе права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу. Таким образом, в рассматриваемой ситуации объекта налогообложения не возникает.

Случаи, в которых суммы НДС, ранее принятые к вычету налогоплательщиком по основным средствам, подлежат восстановлению, определены п. 3 ст. 170 НК РФ. Указанным пунктом случай разделения (или иного преобразования) объекта недвижимости не предусмотрен.

С текстами документов, упомянутых в ответе экспертов, можно ознакомиться в справочной правовой системе ГАРАНТ.

Практическая энциклопедия бухгалтера

Все изменения 2019 года уже внесены в бератор экспертами. В ответе на любой вопрос у вас есть всё необходимое: точный алгоритм действий, актуальные примеры из реальной бухгалтерской практики, проводки и образцы заполнения документов.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *