Регистрация нежилого помещения

Покупка нежилое помещение у юридического лица

Понятие недвижимых вещей (недвижимое имущество, недвижимость) дано в ст.130 ГК РФ ч.I (1). К недвижимости относятся вещи, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (например, земельные участки, здания, сооружения и т.п.).

Бухгалтерский учет у организации-продавца помещения.

Как правило, передача объекта недвижимости по передаточному акту происходит ранее государственной регистрации сделки; в этот момент переход права собственности от продавца к покупателю не происходит, следовательно, в учете продавца не отражается реализация актива. При наличии на балансе продавца большого количества объектов основных средств и, в частности, объектов недвижимости, для удобства осуществления аналитического учета активов можно открыть к счету 01 «Основные средства» субсчет «Основные средства, переданные по передаточному акту».

Для целей бухгалтерского учета до момента перехода права собственности на недвижимое имущество от продавца к покупателю продавец продолжает начислять амортизацию по данному имуществу до списания актива с баланса, то есть до момента его реализации (п. 21, 22 ПБУ 6/01 (33)).

Для целей налогового учета в соответствии со ст. 256 НК РФ (2) продавец начисляет амортизацию по амортизируемому объекту недвижимости, переданному покупателю, до момента перехода права собственности на имущество к покупателю.

При определении облагаемой базы по налогу на имущество организация-продавец включает в среднегодовую стоимость переданное недвижимое имущество по остаточной стоимости.

В соответствии с п.12 ПБУ 9/99 (36) одним из условий признания выручки в бухгалтерском учете является переход права собственности на имущество от продавца к покупателю (получение покупателем свидетельства о праве собственности).

Для целей налогового учета недвижимое имущество является товаром (ст. 38 НК РФ (2)).

В соответствии со ст. 39 НК РФ (2) реализацией товаров, работ или услуг организацией признается соответственно передача на возмездной основе (в том числе обмен товарами, работами или услугами) права собственности на товары, результатов выполненных работ одним лицом для другого лица, возмездное оказание услуг одним лицом другому лицу.

Соответственно, в момент перехода покупателю права собственности на недвижимое имущество организация-продавец отражает доходы от реализации для целей исчисления налога на прибыль, а также начисляет НДС (в случае, если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере отгрузки (передачи) товара покупателю). В случае если в целях налогообложения выручка от реализации учитывается продавцом по мере ее оплаты, обязательство по уплате НДС в бюджет возникает в момент оплаты недвижимого имущества, право собственности, на которое перешло к покупателю в соответствии с законодательно установленным порядком.

Кроме того, не позднее 5 дней с момента реализации (даты получения покупателем свидетельства о праве собственности на имущество) продавцом должен быть оформлен счет-фактура на имя покупателя.

Если оплата за имущество произведена покупателем до момента реализации имущества (перехода на него права собственности к покупателю), то поступившие суммы отражаются в учете продавца до момента реализации в составе авансов на отдельном субсчете счета 62 «Расчеты по авансам полученным».

В том случае, если по сделке от реализации объекта недвижимости, являющегося амортизируемым имуществом, организацией-продавцом получен убыток, то в соответствии с п. 3 ст. 268 НК РФ (2) полученный по сделке убыток включается в состав прочих расходов равными долями в течение срока, определяемого как разница между сроком полезного использования этого имущества и фактическим сроком его эксплуатации до момента реализации.

В бухгалтерском учете организации-продавца операция по передаче и реализации недвижимого имущества отразится следующими бухгалтерскими записями:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Передано недвижимое имущество покупателю по передаточному акту 01 с/с «Основные средства, переданные по передаточному акту» 01 с/с «Основные средства в эксплуатации»
2 Списана первоначальная стоимость основного средства при их выбытии (переходе права собственности) 01 с/с «Выбытие основного средства 01 с/с «Основные средства, переданные по передаточному акту»
3 Списана сумма начисленной амортизации 02 01 с/с «Выбытие основного средства
4 Отражена реализация недвижимого имущества в момент перехода права собственности покупателю 62 91/1
5 Списана остаточная стоимость основного средства 91-2 01 с/с «Выбытие основного средства»
6 Начислен НДС с реализации 91-2 68 (76)

Если организация-продавец понесла определенные расходы (госпошлина, комиссионные сборы и т.п.), связанные с реализацией помещения, то их необходимо учитывать на счете 44 «Расходы на продажу». Сальдо, сформированное на этом счете, списывается в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» на дату отражения в бухгалтерском учете сделки по продаже помещения.

Бухгалтерский учет у покупателя, когда помещение покупается для размещения в нем офиса или цеха по производству продукции. В этом случае возможны два варианта бухгалтерского учета.

Первый вариант: акт приемки-передачи здания исполнен после государственной регистрации права собственности на недвижимость. В этом случае бухгалтерские записи у покупателя помещения следующие:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Отражена покупная стоимость недвижимости без НДС на дату перехода права собственности 08 «Вложения во внеоборотные активы» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
2 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 Учтена стоимость недвижимости в составе основных средств на дату акта приемки-передачи 01 «Основные средства» 08 «Вложения во внеоборотные активы»

Организации сами выбирают, на каком счете учитывать основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации. Принятое решение не повлияет на начисление амортизации, зато от него зависит величина налога на имущество.

Согласно п. 52 Приказа Минфина РФ № 91н (46) организациям, предоставлено право самим выбирать вариант учета. Так, «допускается принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств» объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные документы по приемке-передаче, объекты фактически эксплуатируются, а документы переданы на государственную регистрацию (п. 52). Такие основные средства, учитываются на отдельном субсчете к счету 01 «Основные средства». На этом основании организации решают либо «держать» подобные объекты на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы» или же перевести их на счет 01 «Основные средства». Выбранный вариант нужно закрепить в бухгалтерской учетной политике. От принятого решения напрямую зависят величина налога на имущество и момент применения вычета по НДС.

Второй вариант: акт приемки-передачи основного средства подписан до даты государственной регистрации права собственности на недвижимость.

В случае приобретения, создания недвижимого имущества подрядным или хозяйственным способом право собственности на недвижимое имущество переходит к покупателю (заказчику-застройщику) с момента государственной регистрации этого права (п.1 ст.564 ГК РФ ч.II (1)).

В составе основных средств учитываются находящиеся в собственности организации земельные участки, объекты природопользования, объекты недвижимого имущества и др.

До принятия объекта к учету в качестве основного средства (на счет 01 «Основные средства) в бухгалтерском учете амортизация по объектам, не прошедшим государственную регистрацию, не отражается.

Приобретение объекта недвижимости имеет свои особенности по ряду налогов.

Налог на прибыль.

Для целей налогового учета согласно п.8 ст.258 НК РФ (2) основные средства, права на которые подлежат государственной регистрации в соответствии с законодательством Российской Федерации, включаются в состав соответствующей амортизационной группы с момента документально подтвержденного факта подачи документов на регистрацию указанных прав. Соответственно, начисление амортизации для целей налогового учета начинается с 1-го числа месяца, следующего за месяцем, в котором этот объект был введен в эксплуатацию (включения в соответствующую амортизационную группу).

Налог на добавленную стоимость.

Принятие к вычету перед бюджетом предъявленного (исчисленного) налога на добавленную стоимость зависит от основания, по которому недвижимое имущество «возникает» на балансе организации, а именно: при покупке готового к эксплуатации объекта по договору купли-продажи; при приобретении объекта незавершенного капитального строительства; при строительстве объекта подрядным или хозяйственным способом.

Сумму предъявленного НДС покупатель имеет право принять к вычету перед бюджетом с учетом следующих особенностей:

  • в случае приобретения недвижимого имущества по договору купли-продажи.

    Сумму НДС, предъявленную продавцом, организация на основании пп.1 п.2 ст. 171 и п.1 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету при наличии счета — фактуры и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцу, после принятия на учет объекта ОС. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

  • в случае приобретения работ подрядных организаций при проведении ими капитального строительства, сборке (монтаже) основных средств; товаров (работ, услуг) для выполнения строительно-монтажных работ; объектов незавершенного капитального строительства.

    Суммы НДС, предъявленные продавцами, покупатель на основании п.6 ст.

    171 и п.5 ст. 172 НК РФ (2) имеет право принять к вычету перед бюджетом при наличии счетов-фактур и документов, подтверждающих фактическую оплату продавцам, по мере постановки соответствующих объектов на налоговый учет в качестве амортизируемого имущества, с первого месяца начисления амортизации по соответствующему объекту для целей налогового учета. То есть со следующего месяца после подачи документов на государственную регистрацию права собственности на недвижимое имущество.

  • в случае выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления, стоимость которых включается в расходы, принимаемые к вычету при исчислении налога на прибыль.

Право на вычет в виде сумм налога, исчисленного налогоплательщиком в соответствии со ст. 166 НК РФ (2) при выполнении СМР для собственного потребления, возникает в том налоговом периоде, в котором им была произведена уплата в бюджет сумм налога, исчисленных в соответствии со ст. 173 НК РФ (2) по выполненным строительно-монтажных работ для собственного потребления.

При выполнении строительно-монтажных работ для собственного потребления налоговая база определяется как стоимость выполненных работ, исчисленная исходя из всех фактических расходов налогоплательщика на их выполнение.

Дата выполнения строительно-монтажных работ для собственного потребления определяется как день принятия на учет соответствующего объекта, завершенного капитальным строительством. То есть с момента принятия объекта недвижимости на счет 01 «Основные средства» при получении свидетельства, подтверждающего государственную регистрацию права собственности.

Налог на имущество.

Согласно п. 1 ст. 374 НК РФ (2) объектом налогообложения для российских организаций признается движимое и недвижимое имущество (включая имущество, переданное во временное владение, пользование, распоряжение или доверительное управление, внесенное в совместную деятельность), учитываемое на балансе в качестве объектов основных средств в соответствии с установленным порядком ведения бухгалтерского учета. Таким образом, если приобретаемое недвижимое имущество учтено по дебету счета 08 «Вложения во внеоборотные активы» согласно учетной политике организации, его стоимость не включается в облагаемую базу по налогу на имущество.

Теперь рассмотрим ситуацию, когда помещение приобретается для дальнейшей перепродажи. В этом случае недвижимость не относится к основным средствам на основании пп. «в» п.4 ПБУ 6/01 (33) (актив не является основным средством, если предполагается его перепродажа) и порядок ее учета регулируется ПБУ 5/01 (32). В данном документе не определен момент признания оборотных активов в бухгалтерском учете организации, следовательно, можно руководствоваться общим правилом: одним из основных критериев для признания оборотного актива в бухгалтерском учете является момент перехода права собственности на основании ст. 223 ГК РФ ч.I (1). Помещение, предназначенное для продажи, будет учитываться на счете 41 «Товары».

В бухгалтерском учете необходимо сделать следующие записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Отражена покупная стоимость помещения без НДС на дату государственной регистрации перехода права собственности 41 «Товары» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
2 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 Оплата продавцу за приобретенное помещение 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
4 Сумма «входного» НДС учтен в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
5 Отражена продажная стоимость купленного для перепродажи помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 90-1 «Выручка»
6 Начислен НДС 90-3 «НДС» 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС»
7 Списана покупная стоимость помещения 90-2 «Себестоимость продаж» 41 «Товары»
8 Финансовый результат от сделки списан на счет прибылей и убытков последними оборотами месяца 90-9 «Прибыль убыток от продаж» 99 "Прибыли и убытки"
9 Поступили денежные средства от покупателя здания 51 «Расчетный счет» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

Обычно помещение, купленное для перепродажи, требует ремонта или даже реконструкции. В этом случае в фактическую себестоимость здания на основании п.6 ПБУ 5/01 (32) включаются затраты по доведению активов до состояния, в котором они пригодны к использованию в запланированных целях, а также затраты, связанные с улучшением технических характеристик полученных активов.

Для отражения на счетах бухгалтерского учета покупной стоимости помещения, которое перед продажей будет ремонтироваться или реконструироваться, необходимо, по нашему мнению, использовать субсчет 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали». На данном субсчете учитываются наличие и движение покупных полуфабрикатов, готовых комплектующих изделий (в том числе строительных конструкций и деталей — у подрядных организаций), приобретаемых для комплектования выпускаемой продукции (строительства), которые требуют затрат по их обработке или сборке.

Хотя купленное здание к «полуфабрикатам» можно отнести с большой натяжкой, другие счета выбрать, на наш взгляд, не представляется возможным. Если организация захочет ввести новый синтетический счет для отражения покупной стоимости недвижимости, то это сделать можно, но с разрешения Минфина России.

При покупке, ремонте и продаже помещения производятся записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Отражена покупная стоимость помещения без НДС на дату государственной регистрации перехода права собственности 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
2 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
3 Оплата продавцу за приобретенное помещение 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
4 Сумма «входного» НДС учтена в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
5 Отражена стоимость ремонта помещения, проведенного подрядной организацией, без НДС 20 «Основное производство» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
6 Отражена сумма «входного» НДС по подрядным работам 19 «НДС по приобретенным ценностям» 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками»
7 Стоимость ремонта включена в покупную цену помещения 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали» 20 «Основное производство»
8 Оплата подрядчику за ремонт 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками» 51 «Расчетный счет»
9 Сумма «входного» НДС по подрядным работам учтен в качестве вычетов учтена в качестве вычетов 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС» 19 «НДС по приобретенным ценностям»
10 Отражена продажная стоимость купленного и отремонтированного помещения на дату государственной регистрации права собственности новым владельцем независимо от даты акта приемки-передачи 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками» 91-1 «Прочие доходы»
11 Начислен НДС на продажную цену 91-2 «Прочие расходы» 68 «Расчеты по налогам и сборам» с/с «Расчеты по НДС»
12 Списана фактическая себестоимость помещения 91-2 «Прочие расходы» 10-2 «Покупные полуфабрикаты и комплектующие изделия, конструкции и детали»
13 Финансовый результат от сделки списан на счет прибылей и убытков последними оборотами месяца 91-9 «Сальдо прочих доходов и расходов» 99 "Прибыли и убытки"
14 Поступили денежные средства от покупателя помещения 51 «Расчетный счет» 62 «Расчеты с покупателями и заказчиками»

Акт о приеме-передаче здания (сооружения) № ОС-1а, утвержденный Постановлением ГКС РФ N 7 (24), используется как единый первичный документ во всех случаях отчуждения недвижимости.

Чтобы избежать непреднамеренных искажений балансовых остатков внеоборотных активов, а также двойного налогообложения приобретаемого здания, можно заключить договор аренды приобретаемой недвижимости сроком менее одного года с даты акта приемки-передачи. В этом случае можно обойтись без государственной регистрации договора аренды на основании ст.651 ГК РФ ч.II (1).

В данном договоре арендатором будет выступать покупатель недвижимости, а арендодателем — продавец. Когда органы юстиции зарегистрируют право собственности на покупателя, договор аренды на основании ст.413 ГК РФ ч.I (1) автоматически прекращается, так как должник-арендатор становится собственником здания.

При этом варианте будут сделаны следующие бухгалтерские записи:

№ п/п Содержание хозяйственной операции Корреспонденция счетов
Дебет Кредит
1 Оприходована за балансом стоимость полученных основных средств в оценке, указанной в договоре аренды на дату акта приемки-передачи 001
2 Списаны со счета основные средства на дату государственной регистрации права собственности 001
3 Отражена покупная стоимость здания без НДС на дату государственной регистрации права собственности 08 60
4 Отражена сумма «входного» НДС по сделке 19 60
5 Учтена стоимость здания в составе основных средств на дату государственной регистрации права собственности 01 08

1.Документ, удостоверяющий личность заявителя либо его представителя.

2.Нотариально удостоверенная доверенность, если действует представитель.

3.Платежный документ, подтверждающий оплату госпошлины.

4.Договор купли-продажи нежилого здания (помещения).

5.Правоустанавливающий документ продавца, подтверждающий право собственности на объект недвижимого имущества.

6.Справка  ФГУП КК «Крайтехинвентаризация» по г.

Какие документы нужны для продажи нежилого помещения

Краснодару, содержащую сведения о зарегистрированных правах на вышеуказанный объект с полным описанием недвижимого имущества (номер помещений, литер, площадь), а также содержащую сведения об арестах, запретах или их отсутствии (если право на данное  помещение возникло у продавца до момента введения в действие Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и запись о нем отсутствует в Едином государственном реестре прав).

7.Нотариально удостоверенное согласие супруга дарителя для совершения одним из супругов сделки по распоряжению совместно нажитым недвижимым имуществом и сделки, подлежащей государственной регистрации. В случае отсутствия супруга дарителя заявление об отсутствии супруга, нотариально удостоверенное, либо подписанное в присутствии сотрудника Службы.

8.Разрешение органов опеки и попечительства на совершение сделки с имуществом несовершеннолетнего или лица, находящегося под опекой и попечительством.

9.Документы, подтверждающие соблюдение порядка, предусмотренного при продаже находящегося в общей долевой собственности и отчуждении на возмездной основе постороннему лицу (отказы от преимущественного права покупки от остальных участников общей долевой собственности либо извещения остальных участников в порядке, предусмотренном ст. 250 Гражданского Кодекса РФ).

10.Письменное согласие залогодержателя (если объект находится в залоге). Представляется если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

11.Отказ остальных участников долевой собственности от покупки доли в праве общей собственности, или нотариально удостоверенное извещение о продаже доли с указанием условий, на которых она продается (в случае отчуждения доли в праве общей собственности).

12.Технический паспорт недвижимого имущества.

13.Кадастровый паспорт на объект недвижимого имущества (не требуется, если представлен технический паспорт, выданный до 01.03.2008г.).

14.Акт приема-передачи, если он предусмотрен договором купли-продажи.

15.Документ, подтверждающий исполнение обязательств покупателя по оплате имущества, приобретаемого по договору.

16.В случае если объект недвижимого имущества является памятником, то порядок и условия использования объекта культурного наследия устанавливается краевым органом охраны объектов культурного наследия и определяется соответствующим охранным документом: охранным обязательством, охранным договором, договором аренды объекта культурного наследия (охранно-арендным договором), договором безвозмездного пользования объектом культурного наследия. 

Бухгалтерский и налоговый учет

Мы рассмотрели ситуацию с многоквартирными жилыми домами, вопрос о которых специально урегулирован законом. Но может быть в отношении других объектов возможен иной подход, при котором одновременно будет зарегистрировано право собственности различных лиц и на здание, и на помещение в нем?

 О необходимости применения к зданиям и помещениям нежилого назначения по аналогии ст. 289, 290 ГК РФ автор уже высказывался с подробным обоснованием своей позиции *(312). Поэтому здесь лишь подчеркнем еще раз невозможность одновременного существования права одного или нескольких лиц на здание с одновременной регистрацией прав нескольких лиц на помещения в нем.

 Однако следует остановиться и на другой возможной структуре собственности в здании. В принципе, не исключен вариант, когда здание целиком как объект недвижимости будет зарегистрировано в общую долевую собственность участников его создания с определением за каждым права пользования конкретным помещением (помещениями). Возможно возникновение такой ситуации и в результате первоначальной регистрации права на здание за одним лицом с последующим отчуждением им долей в праве собственности на здание. Однако в этом случае объектом регистрации является не право на помещение, а доля в праве собственности на здание, которая носит идеальный характер.

 Возникает вопрос, возможна ли такая же ситуация в многоквартирном жилом доме, или в силу уже упоминавшихся положений ст. 289, 290 ГК РФ она исключена?

Список документов для продажи нежилого помещения

Представляется, что до тех пор, пока указанные нормы существуют в данной редакции, установление долевой собственности на многоквартирный дом с определением права собственности на квартиры невозможно, поскольку эти нормы решают вопрос о структуре собственности в многоквартирном доме однозначно, не позволяя изменять эту структуру даже по волеизъявлению участников данных отношений.

 Следовательно, в настоящее время такая возможность сохраняется только для тех зданий, которые не относятся к многоквартирным домам. При этом надо иметь в виду, что обе системы организации собственности в одном здании не могут существовать одновременно. Если предоставить единоличному собственнику здания возможность по выбору одному лицу отчуждать конкретное помещение, а другому — долю в праве собственности, то в здании будет создана такая структура собственности, которую невозможно будет описать, а отношения между собственниками — урегулировать.

 Таким образом, в рамках одного здания может существовать только одна система организации собственности — либо долевая на здание в целом (с определением или без определения прав пользования конкретными помещениями), либо установление права собственности на отдельные помещения с общей долевой собственностью на общее имущество дома. Изменение же системы организации собственности в таком доме будет возможно исключительно путем заключения особой сделки между всеми участниками данных отношений.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *