Регистрация по месту жительства на даче

ЗАРЕГИСТРИРОВАННЫЙ САДОВЫЙ ДОМИК СТАНЕТ МЕСТОМ «ВРЕМЕННОЙ ПРОПИСКИ»

В Беларуси с 1 января 2008 года упраздняется институт прописки и вводится единый порядок регистрации. А вместе с этим исчезает нарушающее конституционные права граждан ограничение на прописку в домах, подлежащих сносу. Одновременно повышается статус дачных и садовых домиков.
Указ № 413 «О совершенствовании системы учета граждан по месту жительства и месту пребывания» подписан Президентом Беларуси 7 сентября и вступает в силу с начала следующего года.
Согласно Указу с 1 января 2008 года упраздняется институт прописки, отличающийся множественностью правовых актов на уровне актов Совета Министров СССР, Министерства внутренних дел, местных исполнительных и распорядительных органов. Взамен этого института вводится единый на всей территории Беларуси порядок регистрации граждан Республики Беларусь, а также иностранных граждан и лиц без гражданства, постоянно проживающих в Республике Беларусь, по месту жительства и месту пребывания. За регистрацию по месту жительства (примерно, как постоянная прописка) или месту пребывания (временная прописка) взимается государственная пошлина в размере 0,2 базовой величины. Определены случаи, когда пошлину платить не придется — например, за регистрацию по месту пребывания в помещениях для временного проживания. При этом права и обязанности, возникшие у гражданина в связи с постоянной или временной пропиской, произведенной до 1 января 2008 года, сохраняются, перерегистрация по месту жительства или месту пребывания не предусматривается.
Место жительства — местонахождение (адрес) жилого помещения, право владения, распоряжения и (или) пользования которым возникло у гражданина по основаниям, установленным законодательными актами, и в котором он постоянно либо преимущественно проживает. Место пребывания — местонахождение (адрес) жилого помещения или помещения для временного проживания, право владения, распоряжения и (или) пользования которым возникло у гражданина по основаниям, установленным законодательными актами, и в котором он временно пребывает. Помещение для временного проживания — садовый домик, дача.
По новым правилам, регистрация по месту жительства (постоянного) является обязанностью граждан, а регистрация по месту пребывания (временного) — правом (за исключением, в частности, граждан, прибывших из другого населенного пункта для обучения в учреждениях образования, научных организациях, которые обязаны зарегистрироваться на срок обучения).
В Указе определен порядок регистрации, в котором учтена также необходимость дебюрократизации этого процесса. Во-первых, гражданин для регистрации по месту жительства или месту пребывания должен обратиться к лицу, ответственному за регистрацию (например, руководителю ЖЭСа или уполномоченному им лицу), два раза: чтобы подать документы, необходимые для регистрации, и чтобы получить паспорт со штампом о регистрации по месту жительства либо свидетельство о регистрации по месту пребывания.
Во-вторых, упраздняется обязанность гражданина сниматься с регистрационного учета перед выбытием на другое место жительства (как это имеет место при системе прописки-выписки). Согласно Указу орган регистрации (орган внутренних дел) по новому месту жительства гражданина обязан сообщить о его регистрации органу регистрации по прежнему месту жительства, который на основании этого сообщения самостоятельно снимает гражданина с регистрационного учета. Аналогичный механизм планируется внедрить в правоотношения в области воинского учета. В документе содержится поручение правительству обеспечить принятие соответствующего нормативного правового акта, согласно которому снятие военнообязанных (призывников) с воинского учета осуществлялось бы без обращения таких граждан в военные комиссариаты.
В-третьих, установлен исчерпывающий перечень документов, представляемых для регистрации. При этом документы, имеющиеся в государственных организациях, по просьбе гражданина запрашиваются лицом, ответственным за регистрацию. Правда, в переходный период (до 2011 года) правительством могут быть определены иные документы, которые подтверждают права граждан на жилое помещение, в котором они регистрируются. Необходимость этой нормы обусловлена тем, что до настоящего времени многие граждане не оформили в собственность жилые помещения, в том числе в соответствии с требованиями законодательства о регистрации прав на недвижимое имущество.
Согласно Указу регистрация граждан по месту жительства (примерно, как постоянная прописка) носит уведомительный характер с определенными ограничениями. Для Минска — одни ограничения, для всех остальных населенных пунктов Беларуси — другие. Так, в регистрации по месту жительства будет отказано, если после регистрации гражданина обеспеченность общей площадью такого жилого помещения станет менее15 кв. метровна одного человека (в г.Минске — менее20 кв. метров), а обеспеченность жилой площадью жилого помещения в общежитии — менее6 кв. метровна одного человека. Данные ограничения не распространяются на регистрацию близких родственников. При этом в проекте предусмотрены особенности для регистрации близких родственников по месту жительства в г.Минске, учитывая статус столицы.
Например, во всех населенных пунктах, за исключением Минска, без учета площади квартиры можно регистрировать по месту жительства (на постоянно) совершеннолетних братьев и сестер, а также деда и бабку и соответственно внуков. Тогда как в столице для регистрации родственников этой категории нужно на каждого не менее20 кв. метровобщей площади квартиры. Кстати, напомним, что согласно все еще действующему (до 31 декабря 2007 года) положению граждане могут прописываться и перепрописываться в Минске, если в результате их вселения размер жилой площади, приходящейся на каждого проживающего, не будет меньше12 кв. метров, а с момента последней выписки нанимателей и поднанимателей прошло не менее 3-х лет.
Кроме того, в целях соблюдения конституционных прав граждан исключается такое существующее ограничение, как регистрация в домах, в отношении которых принято решение о сносе. В то же время, регистрация граждан по месту жительства в жилом помещении, приобретенном ими на основании гражданско-правового договора (купли-продажи, обмена (мены), дарения, ренты), а также по наследству, осуществляется после снятия с регистрационного учета бывших собственников этого помещения с членами семьи, если они не остаются проживать в ранее занимаемом жилом помещении на правах членов семьи нового собственника либо за ними не сохраняется право пользования жилым помещением в соответствии с законодательными актами или договором.
Регистрация граждан по месту пребывания (временная регистрация) осуществляется на срок до одного года и без снятия их с регистрационного учета по месту жительства.
Между прочим, для граждан отдельных категорий установлены некоторые особенности регистрации по месту жительства и месту пребывания, которые не предусматривались институтом прописки. Например, по новому положению граждане, проживающие в помещениях, принадлежащих или переданных в пользование религиозным организациям, регистрируются по месту жительства в этих помещениях в общем порядке на основании ходатайств руководителей религиозных организаций, направленных в орган регистрации.
Новшеством является и то, что граждане без определенного места жительства (попросту — бомжи) получают право на временную регистрацию по месту нахождения пункта регистрации и учета лиц без определенного места жительства путем внесения сведений о них в книгу регистрации лиц без определенного места жительства. Порядок такой регистрации и нахождение пункта регистрации поручено устанавливать местным исполнительным и распорядительным органам. Вероятно, такие граждане смогут получать, например, пенсию и еще какие-то социальные блага после регистрации по месту пребывания. А там, гляди, появится норма, позволяющая нарушителей правил проживания в жилых помещениях и злостных неплательщиков коммунальных услуг выселять без предоставления другого жилого помещения. Впрочем, это лишь предположение, хотя и не беспочвенное.
Временная регистрация оформляется сроком до одного года, штамп в паспорт не ставится, выдается свидетельство(вкладыш в паспорт).
Эта регистрация как в г.Минске, так и в Минском районе даёт право:
— на работу;
— обслуживание в поликлинике;
— для устройства детей в дет.сад (школу).
С этой регистрацией нельзя:
— стать на учёт нуждающихся;
— обменять(заменить,восстановить) паспорт;
— поставить(снять) машину на учёт;
— взять кредит;
— и многое другое, что можно сделать с постоянной регистрацией(пропиской);
Регистрация на улице не оформляется! Только в расчетно-справочных центрах и отделе гражданства и миграции, либо поселковых сельских советах.

Садоводам и огородникам хотят разрешить возводить на своих земельных участках капитальные жилые дома с последующей их регистрацией и получением прописки. При этом хозяева смогут рассчитывать на налоговые льготы не только в отношении жилых строений, но и садовых домов для временного проживания. Проект закона, разработанный группой депутатов во главе с председателем Комитета Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям Николаем Николаевым, палата намерена рассмотреть в первом чтении в мае. Изменения предлагается внести в Налоговый кодекс.

Будет дом и будут льготы

По данным Союза садоводов России, в стране сегодня существует около 100 тысяч садоводческих объединений, а собственниками участков числятся порядка 20 миллионов россиян. Последним серьёзным нововведением, которое их коснулось в полной мере, стал закон, упраздняющий дачные товарищества. С 1 января 2019 года в стране функционируют только огороднические и садоводческие некоммерческие товарищества. Документ исключил такое понятие, как «жилое строение», предусмотрев, что на садовом участке могут размещаться хозяйственные постройки, гаражи, жилые дома и садовые домики, предназначенные только для бытовых нужд.

В соответствии с Градостроительным кодексом, жилым домом, возводимым на садовом участке, считается отдельно стоящее здание с количеством надземных этажей не более трёх и высотой не более 20 метров. Жилой дом состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для проживания людей. Важный признак жилого дома — его непредназначенность для раздела на самостоятельные объекты недвижимости, то есть квартиры, части жилого дома.

Садовый дом, согласно принятому дачному закону, означает здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их временным пребыванием в таком доме. То есть садовый дом — это объект нежилого назначения.

При этом право на налоговые льготы и пониженные ставки, по закону, имеют только жилые дома. Чтобы исключить неоднозначное толкование положений Налогового кодекса, предлагается распространить эти преференции и в отношении садовых домов. После применения нормы кадастровая стоимость садового дома будет уменьшена на величину кадастровой стоимости 50 квадратных метров общей площади строения. Налоговая база будет рассчитываться именно из этого показателя.

Новый законопроект также уточняет понятие объекта недвижимости, который относится к жилому дому. По оценкам депутатов-разработчиков документа, он является «серьёзным шагом на пути улучшения жилищного обеспечения граждан, в том числе проживающих в сельской местности».

«Люди получат право иметь на своём участке полноценное жилье, прописку. А в целом предлагаемые нормы позволят навести порядок в сфере дачного строительства», — пояснил «Парламентской газете» один из авторов законопроекта зампред Комитета Госдумы по охране здоровья Николай Говорин.

Регионы уже включились в дачную повестку

Законопроект, кроме того, приводит положения Налогового кодекса в соответствие с терминологией, установленной законом о садоводстве. Авторы предлагают исключить в кодексе такие понятия, как «дача», «дачный дом», «дачное строительство», «дачное некоммерческое объединение граждан», «ведение дачного хозяйства», а также упразднённые организационно-правовые формы юрлиц — садоводческие и огороднические некоммерческие кооперативы и партнёрства.

По мнению Говорина, новация поможет привести в чувство дачников, которые отстраивают на своих участках дворцы без соблюдения всяких норм безопасности,

«Безусловно, нововведение позволит контролировать и вовремя пресекать злоупотребления по части строительства многоэтажек на садовых участках. Ведь сейчас здесь строят и пятиэтажные дома. Люди заселяются и не могут получить прописку… Поэтому нормативное регулирование этой сферы можно назвать закономерным и последовательным продолжением политики государства по защите прав граждан», — подчеркнул депутат.

В свою очередь, член Комитета Госдумы по бюджету и налогам Марина Беспалова отметила, что многие регионы сегодня уже проводят к огородническим товариществам все необходимые коммуникации, строят дороги, магазины, аптечные пункты и точки общепита.

Нормативное регулирование сферы можно назвать закономерным и последовательным продолжением политики государства по защите прав граждан.

«К примеру, у нас в Ульяновской области есть даже программа газификации дачных комплексов. Каждый летний сезон благоустраиваются территории садоводческих объединений, выделяется финансирование на уличное освещение. И многие регионы идут по этому пути, направляя деньги в обустройство садовых территорий с тем, чтобы создать комфортные условия не только для отдыха, но и для проживания здесь, в том числе и круглогодичного», — сказала она.

Ранее «Парламентская газета» сообщала, что из Кодекса об административных правонарушениях (КоАП) понятие «дачный дом» было исключено 12 апреля.

Как можно прописаться в доме на дачном участке

  1. Гражданин не должен иметь прописки в другом месте.
  2. Если человек прописан, то должен выписаться из предыдущего места жительства.
  3. Земельный участок и возведённые на нём дома должны принадлежать лично этому человеку по документам.
  4. Земельный участок должен быть расположен в любом населённом пункте, а не среди земель для сельского хозяйства.
  5. Сам дом должен быть пригоден для постоянного круглогодичного проживания в нём и соответствовать установленным нормам к такому жилью.

Слово «прописка» давно не используется в законодательных актах. Сегодня ее заменило понятие «регистрация по месту жительства». Но суть осталась прежней. Без «прописки» трудно найти работу, прикрепиться к поликлинике, получать пенсию, пособие, устроить ребенка в сад или в школу и многое другое. Хотя Конституция и гарантирует свободу передвижения и выбора места жительства.

Почему прежде не регистрировали на дачных участках?

По закону зарегистрировать человека по месту жительства можно только в жилом помещении. В соответствии с Жилищным кодексом РФ таковым признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства).

К жилым помещениям относятся:

  1. — жилой дом, часть жилого дома;
  2. — квартира, часть квартиры;
  3. — комната.

Но ведь вроде бы есть участок, на котором построили добротный дом, где есть вода, канализация, отопление и т. д. В общем, жить в таком доме можно круглогодично. Почему же не регистрируют? Проблема может заключаться в том, что земельный участок, на котором стоит строение, не предполагает строительство на нем жилого дома.

Как правило, дачи располагаются на садовых, дачных участках или участках для огородничества. А для каждого из таких участков свои правила застройки.

Существуют несколько категорий земельных участков:

  • — огородный земельный участок – это участок, на котором гражданин вправе выращивать различные овощи-фрукты, но построить на нем можно только некапитальное жилое строение или иные хозяйственные сооружения. Само понятие «некапитальное жилое строение» подразумевает, что жить в нем постоянно, например, зимой, невозможно. Некапитальное жилое строение – это здание, у которого отсутствует хотя бы один из конструктивных элементов, влияющих на определение его капитальности (глубокий фундамент, усиление стен и т.д.), а также его инженерное обеспечение. То есть получить регистрацию в помещении, расположенном на огородном земельном участке, никак не получится.
  • — садовый земельный участок – участок, предоставленный гражданину или приобретенный им для выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур, а также для отдыха. Владелец такого участка имеет право возвести жилое строение (но не жилое помещение!). Законом четко обозначено, что зарегистрироваться в жилом строении на таком участке невозможно.
  • — дачный земельный участок – участок, предоставленный гражданину или приобретенный им в целях отдыха, с правом возведения жилого строения без права регистрации проживания в нем или жилого дома с правом регистрации проживания в нем и хозяйственных строений и сооружений, а также с правом выращивания плодовых, ягодных, овощных, бахчевых или иных сельскохозяйственных культур и картофеля.

То есть, закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» и раньше разрешал «прописку» на дачах. Но только в том случае, если на участке построен именно жилой дом. Запрет регистрации касался только строений, которые не имели такого статуса.

Получается, когда гражданину предоставляли землю, то в документах значилось разрешенное использование – с правом возведения жилого дома или с правом возведения жилого строения.

Те, кто получил или приобрел землю с правом возведения только лишь жилого строения, не смогли соответственно зарегистрироваться в них. Хотя живут в таком строении круглогодично, оно имеет все, стоит на крепком и надежном фундаменте. Некоторые такие «жилые строения» по техническим и градостроительным нормам значительно превосходят полуразрушенные, старые жилые дома в деревеньках, в которых все же прописывают граждан.

Возникает вопрос: ждать или не ждать, когда разрешат «прописаться» на дачном участке или уже сейчас начать «прописываться» на своих законных сотках?

После вынесения Постановления Конституционного суда, у «дачников» появилась возможность «прописаться» на своих сотках на ПМЖ. Но автоматически воспользоваться этим «дарованным» правом – большая проблема.

Существует два возможных варианта для прописки. И надо сказать, оба они нелегкие.

  • Вариант первый. Дождаться, когда будут внесены изменения в законодательство. До этого момента органы Федеральной миграционной службы будут в регистрации отказывать, и эти отказы жителям придется обжаловать в суде. Дело в том, что решение Конституционного Суда – не норма прямого действия. Предстоит еще внесение поправок в действующее законодательство. В частности, в закон «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан», согласно которым постоянная регистрация по месту жительства возможна только в жилых помещениях, но не в жилых строениях.
  • Вариант второй. Если вы не намерены ждать, когда законодатели внесут соответствующие поправки в законодательные акты, или местные власти сделают это раньше, можно воспользоваться другим способом – через суд.

Если на вашем садовом или дачном участке расположено жилое строение, вы вправе зарегистрироваться в нем, если только это строение будет признано жилым домом.

Ранее действовал Закон РФ «Об основах федеральной жилищной политики», который предусматривал право граждан, имеющих в собственности жилые строения, расположенные на садовых земельных участках и отвечающих требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, переоформить их в качестве жилых домов с приусадебными участками на праве частной собственности.

Но это положение утратило силу с 1 марта 2005 года, то есть с момента вступления в силу Жилищного кодекса РФ. А вот нового документа, регулирующего порядок переоформления жилого строения в жилой дом, так и не приняли. Нет таких законов и на уровне субъектов РФ и муниципальных образований.

Как добиться признания дома строением, пригодным для жизни круглый год?

Нужно обратиться в суд общей юрисдикции с заявлением об установлении юридического факта признания вашего дачного дома пригодным для постоянного проживания. Данное заявление подается в соответствии главой 28 Гражданского процессуального кодекса РФ.

В суд необходимо представить следующие документы: 1. Документы на право собственности на землю и на дом. 2. Техпаспорт БТИ, в котором даны технические характеристики дома – какой фундамент, капитальные ли стены или нет и т. д. Если ваши интересы будет защищать третье лицо, то потребуется доверенность. Представленные документы должны подтвердить, что данное строение пригодно для постоянного проживания, чтобы жить в нем постоянно.

На судебном заседании будет рассмотрен вопрос о возможности признать жилое строение жилым домом. От этого решения будет зависеть ваша регистрация. Если суд признает, что жилое строение отвечает всем санитарным, техническим нормам и правилам, то его признают жилым домом. В таком доме можно регистрироваться. Если же суд придет к выводу, что в нем невозможно проживать круглогодично, и дом не отвечает установленным нормам, то рассчитывать на «прописку» не приходится.

Жилищный кодекс признает дом жилым, если в нем можно жить круглый год.

Однозначно можно сказать, что не может быть признано жилым домом строение, в котором нет электричества, отопления. То же самое относится к временным постройкам, не имеющим фундамента.

Но отсутствие системы централизованной канализации и горячего водоснабжения в одно– и двухэтажном жилом доме не может служить основанием для признания жилого помещения непригодным для круглогодичного проживания.

Не стоит бояться потратиться на судебные расходы, в частности на государственную пошлину, без уплаты которой суд не станет рассматривать ваше заявление.

Непригодными для проживания признают жилые помещения, расположенные в опасных зонах схода оползней, селевых потоков, снежных лавин, а также на территориях, которые ежегодно затапливаются паводковыми водами и на которых невозможно при помощи инженерных и проектных решений предотвратить подтопление.

Словом, не стоит тратить время и обращаться в суд, чтобы вашу хибару из жестяных листов и других подручных материалов признали домом.

Итак, для того, чтобы «победить» в суде, помещение, в котором вы намереваетесь «прописаться», должно быть добротным и иметь все условия для постоянного проживания в нем. Ваша цель – доказать в суде, что это именно так, что ваш домик на садовом или дачном участке отвечает всем нормативам. И что здесь у вас не будет проблем ни с водой, ни со светом, ни с отоплением зимой, ни с другими благами цивилизации.

Еще один важный момент: построенный на участке дом должен находиться в границах населенного пункта, в зоне транспортной доступности, подключен к инженерным сетям.

После того, как суд вынесет решение в пользу признания строения жилым домом, следующий шаг – с этим документом необходимо обратиться в органы Федеральной миграционной службы для регистрации постоянно проживающих там лиц.

Несомненно, что принятие решения в пользу регистрации на садовом участке будет расценено положительно россиянами. Сегодня многие строят на дачных и садовых участках не то что домики, а целые дворцы, в которых можно жить круглый год.

Так почему же столь проблематично регистрироваться в таких хоромах?

  1. По мнению чиновников, «прописка», т.е «регистрация» на садовых участках повлечет за собой появление новых населенных пунктов. А если в районе «прописаны», т.е. «зарегистрированы» и проживают люди, им необходимы поликлиники, школы, детские сады, общественный транспорт, дороги и прочая инфраструктура. А на все это потребуются дополнительные денежные средства.
  2. Сегодня домик с садовым участком стоит дешевле индивидуального жилого дома на земле для ИЖС (индивидуального жилищного строительства). Но с появлением возможности быть зарегистрированным на дачном или садовом участке, поднимется стоимость и участка. Ведь в таком случае садовый участок не будет отличаться от участка для ИЖС практически ничем.
  3. По заявлениям чиновников Федеральной миграционной службы, регистрация на садовом земельном участке не приведет к наплыву гастарбайтеров. Но если человек (хозяин дома) прописан в жилом помещении, расположенном на садовом земельном участке, и к нему приезжает погостить родственник из стран ближнего (или дальнего) зарубежья, то в соответствии с законом человек должен уведомить о своем приезде ФМС. Естественно, собственник помещения поставит его на учет по месту своей «прописки».

Тем временем 04.07.2013 г. Правительство одобрило законопроект Минрегиона России, снимающий ограничения на регистрацию людей в домах на садовых и дачных участках. Об этом сообщает пресс-служба ведомства. Документ предлагает исключить из закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» ограничения на регистрацию людей по месту жительства в пригодных для постоянного проживания жилых домах, расположенных на садовых или дачных земельных участках, которые относятся к землям населенных пунктов или землям сельскохозяйственного назначения.

Кроме того, гражданам будет предоставлено право переоформлять жилые строения, признанные пригодными для постоянного проживания, в качестве индивидуальных жилых домов.

Принятие законопроекта позволит реализовать нормы конституционного права граждан на выбор места жительства в пределах России. При этом регистрация по месту жительства в индивидуальном жилом доме не будет приводить к приобретению соответствующей территорией статуса населенного пункта и, следовательно, возлагать на органы публичной власти обязанности по ее благоустройству, созданию и поддержанию коммунальной, транспортной и иных инфраструктур. Право регистрироваться на дачных участках будет распространяться только на граждан России.

В Государственной Думе готовится законопроект, призванный создать условия для регистрации граждан по месту жительства в индивидуальных жилых домах на садовых и дачных участках. Что позволит этот законопроект? Он позволит гражданам переоформить свои дома, которые расположены на садовых и дачных участках, превратить их в индивидуальные дома и зарегистрироваться в них по месту жительства, то есть получить регистрацию в этих садовых и дачных домах, Разумеется, это будет делаться на определенных условиях: строение должно быть нормальным, отвечать требованиям, которые предъявляются к жилым помещениям, и подходить для того, чтобы в нем жить круглый год.

Необходимость такого закона назрела уже давно, поскольку многие граждане предпочитают жить на даче либо потому, что им это просто нравится, либо в силу жизненных обстоятельств. В связи с этим государство должно обеспечить возможность регистрации в этих домах на законных основаниях. Очень важно, чтобы те, кто собирается прописаться и уйти из городской квартиры, зарегистрироваться на даче, сохранили за собой право на социальное обеспечение – это, конечно, и пенсии, и льготы, и медицинское обслуживание, транспорт.

ИТОГ:

  • Земельный участок должен быть предназначен для садоводства и дачного хозяйства, выращивания плодовых, овощных культур и картофеля и находиться в границах населенного пункта.
  • Регистрация возможна в жилом доме, построенном на дачном земельном участке.
  • Если садовый домик расположен за границами населенного пункта, то есть в пригородной зоне, признать его жилым и прописаться в нем невозможно.
  • Прописаться можно в жилых помещениях (жилых домах), а не в жилых строениях.
  • Признать строение (садовый дом) жилым домом может только суд в результате проведения экспертизы на соответствие требованиям нормативов, предъявляемых к жилым помещениям, и признав, что данное строение пригодно для постоянного проживания. Не может быть признано жилым домом строение, в котором нет электричества и отопления, а также временные постройки, не имеющие фундамента.
  • Обращаться в орган технической инвентаризации для замены технического паспорта, выданного на садовый/дачный дом, не имеет смысла, так как у БТИ нет данных полномочий.
  • С принятием норм правового регулирования данной проблемы в муниципальных образованиях возможно этот вопрос будет решаться в административном порядке.

Запись на консультацию юриста: 8 (925) 091-39-01.

ООО «БизнесКонсалт»

>>редактироватьСтроительство на разной стадии готовности

Квартиры в новых домах продаются на любой стадии строительства. Чем раньше покупатель задумается о приобретении жилья, тем дешевле оно ему обойдется, но тем выше будут его риски никогда не заселиться в новую квартиру. По мере готовности строящегося объекта растет уверенность в том, что он будет введен в эксплуатацию. Но также растут и цены за 1 кв.м площади. Что же предпочесть: низкую стоимость жилья или уверенность в том, что вы не пополните ряды обманутых дольщиков?

Рассмотрим выгоды и риски приобретения квартиры на разных этапах строительства дома.

Коротко об этапах строительства объекта

Возведение многоквартирного дома занимает, в среднем, от 3 до 5 лет и состоит из нескольких этапов. Сначала застройщик приобретает участок: в собственность или в аренду на городских торгах. Чтобы построить на земле многоквартирный дом, необходимо согласовать проект застройки и подготовить пакет документации для получения разрешения на строительство.

В зависимости от того, приобретается участок у собственника или на торгах Фонда имущества, количество согласований, которые требуется получить застройщику, меняется. Земля, приобретенная у города, уже имеет пакет согласований и технических условий для подключение будущего объекта к инженерным сетям. При покупке участка у собственника, застройщику приходится собирать документацию самостоятельно. Получив пакет согласований, на территории будущего строительства производят изыскания, а проект застройки согласуют в профильных комитетах и контролирующих органах. Перечень ведомств, которые должны дать «добро», зависит от сложности проекта.

Согласовав проект в городских комитетах, застройщик отправляет его на экспертизу. В течение 40 дней ведомства должны одобрить проект или отправить его на доработку (по статистике, лишь 70% проектов получают положительное заключение экспертизы). Только после одобрения проекта экспертами, застройщик обращается в службу Государственного строительного надзора для оформления разрешения на строительство многоквартирного дома. В Госстройнадзоре рассматривают пакет документов в течение 10 календарных дней, после чего ведомство либо выдает разрешение, либо отказывает по каким-то причинам (неполный перечень документов, неверное оформление, т.д.).

До получения разрешения застройщик не имеет право начинать строительство. Правда, на практике все выходит иначе: по статистике, до четверти новостроек Петербурга возводятся без разрешительной документации.

Устройство котлована

После оформления всех необходимых документов, начинается нулевая стадия строительства здания, так называемый, «этап котлована», на котором производится подготовка фундамента. Следующая стадия — строительно-монтажные работы, включающие возведение стен, перекрытий, установку окон, т.д. Когда коробка готова, дом подключают к инженерным коммуникациям, выполняют внутреннюю и наружную отделку объекта. По завершении строительства остается лишь выполнить благоустройство территории. Реализация проекта может считаться законченной после того, как застройщик получит разрешение на ввод здания в эксплуатацию и оформит право собственности — сначала на себя, а затем на дольщиков.

Преимущества и риски покупки жилья на разных этапах строительства

Согласно положениям Федерального закона №214, застройщик имеет право продавать квартиры в строящемся доме сразу после оформления разрешения на строительство. Однако, некоторые строительные компании открывают продажи жилья гораздо раньше, например, после приобретения участка, гарантируя покупателям скидку на квартиру от 5 до 15%. С покупателями подписывается договор о бронировании жилья или предварительный договор купли-продажи. Для дольщика это наиболее дешевый, но и наиболее рискованный путь покупки квартиры. Следует учитывать, что подобные договоры не подлежат обязательной государственной регистрации в Росреестре, а значит, недобросовестный застройщик может заключить таких договоров сколько угодно. То есть, покупатель имеет большой шанс стать жертвой двойной и тройной продажи жилья.

Чуть менее рискованно приобретать квартиру на «этапе котлована», после официального открытия продаж. Покупатель имеет возможность заплатить за будущую квартиру цену, которая будет на 30-40% ниже той, которую назначит продавец после ввода дома в эксплуатацию. Несомненным преимуществом «этапа котлована» также является большой выбор квартир любого метража и планировки, на любом этаже.

Минусы заключения сделки на начальном этапе строительства очевидны:

  • покупателю придется дожидаться своей квартиры еще несколько лет:
  • велик шанс, что возведение объекта может затянуться на неопределенный срок.

После кризиса 2009 года, когда огромное количество дольщиков обожглось при покупке жилья на нулевом цикле строительства, спрос на квартиры, еще не существующие в природе, заметно упал.

Еще менее рискованно приобретать квартиру на этапе, когда готовность дома достигает 70-80%. Ценник на квартиры в это время возрастает примерно на 30%, однако, и шансы покупателя пополнить ряды обманутых дольщиков становятся ничтожно малы. Впрочем, процесс сдачи объекта в эксплуатацию тоже может затянуться на несколько месяцев. Как правило, в почти готовом доме все квартиры бывают уже раскуплены, и приобрести жилье можно лишь по договору переуступки. Чем ближе срок ввода объекта в эксплуатацию, тем больше появляется предложений от частных соинвесторов, рискнувших вложить средства в жилье, пока проект проходил «этап котлована».

Безопаснее всего покупать квартиру в уже сданном доме. Но это наиболее дорогостоящий вариант. Даже по-сравнению с соседними домами, заселенными несколько лет назад, стоимость квартиры в новостройке, готовой к сдаче, будет выше примерно на 10%.

На каком этапе лучше покупать квартиру?

Эксперты рекомендуют руководствоваться правилом золотой середины в вопросе выбора этапа строительства дома и приобретения в нем жилья. Торопиться с покупкой квартиры, пока дом находится в состоянии проекта, не стоит. Но и ждать, пока объект введут в эксплуатацию, и цены на жилье в нем вырастут на 30-40%, тоже не обязательно.

О заключении договора долевого участия можно задуматься, когда готовность объекта составляет примерно 40-50%. На этом этапе уже можно оценить динамику строительства и перспективы достройки. В доме, возведенном только наполовину, еще сохраняется большое количество нераспроданных квартир, среди которых можно выбрать подходящую по метражу и планировке. Причем цены на жилье сохраняются в это время на приемлемом уровне.

Что касается приобретения квартиры на этапе котлована, то эксперты рекомендуют соблюдать определенные правила, которые помогут свести к минимуму риски. Обращаться стоит только в проверенные строительные компании, с заслуженной репутацией. Если в наличие у застройщика имеется вся исходно-разрешительная документация, и продажа квартир производится по Федеральному закону №214, можно рассматривать вариант покупки жилья (точнее, права требования) на ранних этапах строительства.

Что думают покупатели?

Большиство покупателей выступает за жилья в доме, который уже построен

Данные опроса, проведенного на аналитическом портале «Индикаторы рынка недвижимости», показали следующие результаты: в основном покупатели жилья не готовы вкладывать свои деньги в объекты, которые существуют только в проекте. Около 55% респондентов высказались за покупку жилья в доме, который уже построен. Еще 10% согласились бы вложить деньги в объект, находящийся на этапе строительства. Причем часть опрошенных готова пойти на риск и сэкономить финансы, приобретя жилье на нулевом цикле. Категорически против покупки жилья в новостройках высказались всего 4% респондентов.

Таким образом, приобретение жилья на первичном рынке в России — это всегда лотерея. Большие или меньшие риски присутствуют на любом этапе строительства жилья. Покупателю квартиры в строящемся доме, остается лишь положиться на добросовестность застройщика и то, что объект будет введен в эксплуатацию, пусть даже с небольшой задержкой. Человеку, решившемуся стать частным соинвестором строящегося объекта, стоит тщательно проанализировать репутацию застройщика, обратить внимание на наличие полного пакета документации и условий работы, отвечающим положениям ФЗ-214.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *