Регулирование земельных отношений

Конституционное право имеет основополагающее значение для земельного права. В ряде случаев конституционное право регулирует отношения, возникающие по поводу земли, земельных территорий, но это – отношения по государственному и общественному устройству РФ, а предметом земельного права являются отношения по поводу земли, земельного ресурса, имеющие экономический характер.

Конституция Российской Федерации устанавливает руководящие, исходные начала земельной политики государства и его образований. В соответствии со ст. 9 Конституции РФ земля используется и охраняется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории.

В Конституции РФ закреплено многообразие форм собственности: земля может находиться в частной, муниципальной, государственной и иных формах.

Административное право является «управленческим» правом, поэтому наиболее тесно земельное и административное право соприкасаются в части регулирования общественных отношений, складывающихся в сфере управления земельными ресурсами Российской Федерации, и которым свойственен императивный метод правового воздействия.

Гражданское право. Наибольшее соприкосновение земельное право и гражданское право имеют в части регулирования имущественных отношений, возникающих в сфере использования земли (отношения собственности и иных вещных прав на землю, обязательственные отношения). В то же время в основе гражданского и земельного права лежит различный подход к земле. Объектом ряда гражданских правоотношений является земля, а точнее – земельные участки как недвижимость. Земельное право учитывает социальную значимость земли, ее объективную ограниченность и иные природные свойства.

Центральным и основным законодательным актом гражданского права является Гражданский кодекс РФ, который содержит достаточно много норм, касающихся земли (ст. 130, 131, ч. 3 ст. 209, ст. 216, гл. 16, гл. 17).

Неразрывная связь земельного права с экологическим правом проявляется в том, что земельные отношения регулируются с учетом экологических требований, так же как одной из целей правового регулирования общественных отношений нормами экологического права является обеспечение охраны экосвязей природных объектов (включая землю).

Земельное законодательство находится в теснейшей связи с другими отраслями законодательства, регулирующими использование и охрану иных природных объектов (лесов, вод, недр).

В соответствии со ст. 3 ЗК РФ к земельным отношениям нормы законодательства о недрах, лесное, водное законодательство, законодательство о животном мире, об охране окружающей природной среды, об охране атмосферного воздуха, об особо охраняемых территориях и объектах, об охране объектов культурного наследия народов РФ применяются, если эти отношения не урегулированы земельным законодательством.

1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации.

Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать настоящему Кодексу.

Земельные отношения могут регулироваться также указами Президента Российской Федерации, которые не должны противоречить настоящему Кодексу, федеральным законам.

2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.

3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

4. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов и иных нормативных правовых актов субъектов Российской Федерации органы местного самоуправления в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.

См. все связанные документы >>>

1. Земельное законодательство как самостоятельная отрасль российского законодательства имеет определенную систему. Основой ее является Конституция Российской Федерации, которая в ст. 72 установила совместное ведение Российской Федерации и субъектов РФ в области регулирования земельных отношений. Таким образом, земельное законодательство состоит из настоящего Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов РФ, должны соответствовать Земельному кодексу РФ.

Поскольку вопросы владения, пользования и распоряжения земельными и другими природными ресурсами, как предусмотрено ст. 72 Конституции, находятся в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, субъекты Федерации могут, не ожидая издания федерального закона, издавать свои собственные земельные законы. Поэтому субъекты РФ часто, восполняя пробелы федерального законодательства, действуют в порядке так называемого опережающего правотворчества, т.е. принимают законодательные и иные нормативные правовые акты по вопросам, по которым федеральный закон еще не разработан или находится в стадии разработки.

Но если в дальнейшем будет издан по этим же вопросам федеральный закон, то закон субъекта Федерации приводится в соответствие с федеральным законом. Иными словами, в случае противоречия между федеральным законом и иным нормативным актом, изданным в Российской Федерации, действует федеральный закон (ст. 76 Конституции).

К вопросам, решаемым при совместном ведении Российской Федерации и субъектов Федерации, ст. 72 Конституции РФ относит: регулирование отношений владения, пользования и распоряжения землей, недрами, водными и другими природными ресурсами; природопользование, охрану окружающей среды и обеспечение экологической безопасности; режим особо охраняемых природных территорий; охрану памятников истории и культуры. В совместном ведении находятся также вопросы разграничения государственной собственности, в том числе на природные ресурсы.

Решение других вопросов в области рационального использования и охраны природных ресурсов Конституция РФ передает на усмотрение субъектов Российской Федерации. Поэтому в ст. 73 Конституции записано: «Вне пределов ведения Российской Федерации и полномочий Российской Федерации по предметам совместного ведения Российской Федерации и субъектов Российской Федерации субъекты Российской Федерации обладают всей полнотой государственной власти».

Следующим важным актом в системе нормативных правовых актов Российской Федерации в области регулирования земельных отношений, отношений природопользования и охраны окружающей среды являются указы Президента Российской Федерации. Особенность их обусловлена высоким положением Президента как главы государства, что провозглашено в ст. 80 Конституции РФ. На основании Конституции Президент принимает меры по охране суверенитета Российской Федерации, ее независимости и государственной целостности. В соответствии с высоким статусом в государственном устройстве страны Президент определяет основные направления внутренней и внешней политики государства, обеспечивает согласованное функционирование и взаимодействие органов государственной власти по важнейшим вопросам политики, экономики и экологического и продовольственного благополучия населения страны.

Президент РФ по вопросам, отнесенным к его компетенции, издает указы и распоряжения, которые обязательны для исполнения на всей территории Российской Федерации. Нормативные правовые акты Президента не должны противоречить Конституции РФ и федеральным законам (т.е. они являются подзаконными актами).

По конкретным, текущим и перспективным проблемам земельного и экологического права Президентом были приняты Указы: от 1 апреля 1996 г. «О Концепции перехода Российской Федерации к устойчивому развитию»; от 4 февраля 1994 г. «О государственной стратегии Российской Федерации по охране окружающей среды и обеспечению устойчивого развития» и др.

Президент издал также ряд указов, имеющих важное значение для успешного проведения земельной реформы. В их числе можно выделить Указы от 7 марта 1996 г. N 337 «О реализации конституционных прав граждан на землю»; от 27 октября 1993 г. N 1767 «О регулировании земельных отношений и развитии аграрной реформы в России» и др.

Выполнив свою организующую роль в деле проведения в стране земельной реформы, они утратили силу в соответствии с Указом Президента РФ от 25 февраля 2003 г. N 250 «Об изменении и признании утратившими силу некоторых актов Президента РСФСР и Президента Российской Федерации <1>.

<1> СЗ РФ. 2003. N 9. Ст. 851.

2. В соответствии с Федеральным конституционным законом от 17 декабря 1997 г. N 2-ФКЗ «О Правительстве Российской Федерации» <1> Правительство РФ издает акты, имеющие нормативный характер, — в форме постановлений; акты по оперативным и другим текущим вопросам, не имеющие нормативного характера, — в форме распоряжений Правительства РФ.

<1> СЗ РФ. 1997. N 51. Ст. 5712.

Постановления, в отличие от распоряжений, носят общий характер, являясь нормативными актами. Распоряжения обычно принимаются по частным, конкретным вопросам и потому являются правовыми актами индивидуального значения, т.е. не имеющими нормативного характера.

Правительство решает практически все те вопросы, которые необходимы для успешного исполнения федеральных законов и указов Президента РФ об организации рационального использования и охраны земель и других природных ресурсов, осуществлении мер по обеспечению законности, соблюдению прав и свобод граждан, охране собственности и общественного порядка, борьбе с преступностью. Постановления и распоряжения Правительства РФ обязательны к исполнению всеми, кому они адресованы.

В форме положений или правил издаются сложные по содержанию и структуре нормативные акты. Например, Постановлениями Правительства РФ: от 2 октября 2002 г. N 830 <1> утверждено Положение о порядке консервации земель с изъятием их из оборота; от 28 ноября 2002 г. N 846 — Положение об осуществлении государственного мониторинга земель; от 11 августа 2003 г. N 486 — Правила определения размеров земельных участков для размещения воздушных линий электропередачи и опор линий связи, обслуживающих электрические сети. Когда для решения тех или иных вопросов не требуется издания положения или правил, принимаются обычные постановления Правительства, например от 23 февраля 1994 г. N 140 «О рекультивации земель, снятии, сохранении и рациональном использовании плодородного слоя почвы» <2>.

<1> СЗ РФ. 2002. N 8. Ст. 505.

<2> САПП РФ. 1994. N 10. Ст. 779.

3. Подзаконные правовые акты субъектов РФ издаются на основании и во исполнение законов РФ, указов Президента РФ, нормативных правовых актов Правительства, других исполнительных органов РФ, а также законов субъектов РФ.

Согласно Земельному кодексу РФ решение многих вопросов регулирования земельных отношений на местах отнесено к ведению государственных органов субъектов РФ. К полномочиям субъектов РФ относятся изъятие, в том числе путем выкупа, земель для нужд субъекта РФ; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов РФ; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления.

4. По вопросам местного самоуправления в области использования и охраны земель подзаконные правовые акты могут издавать органы местного самоуправления (местные администрации). В них определяется порядок использования и охраны земель с учетом местных условий (ст. 11 ЗК РФ).

Статья 12 Конституции РФ признает и гарантирует местное самоуправление, которое в пределах своих полномочий является самостоятельным. Органы местного самоуправления не входят в систему органов государственной власти. Структура их определяется местным населением самостоятельно. В городах и сельских населенных пунктах их граждане осуществляют самоуправление путем референдумов, выборов, других форм прямого волеизъявления через выборные и другие органы местного самоуправления, формируемые выборными органами. Органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе и собственностью на землю.

УДК 349.41

КОНСТИТУЦИОННЫЕ ОСНОВЫ И СОВРЕМЕННЫЕ ПРОБЛЕМЫ ПРАВОВОГО РЕГУЛИРОВАНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ ОТНОШЕНИЙ В РОССИИ

л

© В.Т. Григоров1

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Представлены результаты исследования современной нормативно-правовой базы Российской Федерации в сфере землепользования. Выделены основные проблемы, которые сводятся к нехватке земель поселений, нецелевому использованию земель сельскохозяйственного назначения, необходимости их переучета, а также к вопросам, связанным с оформлением права собственности и права пользования земельными участками, с оборотом земельных участков и охраной земель от деградации и загрязнения. Приведены конкретные правовые положения, регулирующие земельные отношения. Библиогр. 16 назв.

Ключевые слова: земельные отношения; землепользование; правовые положения; проблемы; регулирование.

CONSTITUTIONAL BASES AND MODERN PROBLEMS OF LEGAL REGULATION OF LAND RELATIONS IN RUSSIA V.T. Grigorov

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, Russia, 664074.

Key words: land relations; land tenure; legal regulations; problems; control.

Конституция Российской Федерации выступает в качестве основополагающего правового акта, регулирующего как земельные отношения, так и отношения других отраслей права. Известно, что Конституция РФ имеет высшую юридическую силу и прямое действие на всей территории страны, а наряду с ней в пределах России действуют конституции республик и приравненные к ним по юридической силе уставы других субъектов Российской Федерации.

Конституция РФ содержит ряд статей (8, 9 и 36), прямо или косвенно определяющих основы земельного строя России — формы собственности на землю и основы землепользования. В части 2 ст. 8 Конституции РФ утверждается, что «В Российской Федерации признаются и защищаются равным образом частная, государственная, муниципальная и иные формы собственности». С положениями этой статьи прямо связана часть 2 ст. 9, которая распространяет перечень форм собственности на землю и другие природные ресурсы: «Земля и другие природные ресурсы могут находиться в частной, государственной, муниципальной и иных формах собственности».

Конституция не уточняет перечень иных форм собственности на землю, они дополняются другими правовыми актами Российской Федерации. Так,

например, собственность общественных организаций, создаваемых в соответствии с Федеральным законом «Об общественных объединениях» , определяется при их регистрации как общественная.

Ст. 36 Конституции РФ указывает на право граждан России и их объединений иметь в частной собственности землю: «Граждане и их объединения вправе иметь в частной собственности землю». На этом основании правомочно утверждать о наличии в России двух видов частной собственности — собственности физических и юридических лиц. В части 2 ст. 36 Конституции РФ провозглашено: «Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются их собственниками свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде и не нарушает прав и законных интересов иных лиц». Эти положения дополняются диспозицией части 3 ст. 36, которая гласит: «Условия и порядок пользования землей определяются на основе федерального закона». Этим законом является Земельный кодекс Российской Федерации (ЗК РФ) .

Согласно ст. 72 Конституции РФ земельное законодательство отнесено к совместному ведению Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Субъекты РФ принимают законы о земле на ос-

1Григоров Владимир Тихонович, кандидат геолого-минералогических наук, доцент кафедры гражданско-правовых дисциплин, тел. 89149151929, e-mail: vtgrigorov@jmail.com

нове Конституции РФ и федеральных законов с учетом местных условий и сложившихся традиций землепользования. Так, основы землепользования устанавливаются Конституцией РФ и федеральными законами, а предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков и право бесплатного предоставления земельных участков отдельным категориям граждан устанавливаются законодательством субъектов РФ.

Основными правовыми проблемами, связанными с применением современного земельного законодательства, являются: целевое назначение земель; право собственности и оформление прав собственности; права пользования земельными участками; оборот земельных участков и охрана земель от деградации и загрязнения.

Согласно ст. 7 ЗК РФ земли в Российской Федерации по целевому назначению подразделяются на следующие категории:

1) земли сельскохозяйственного назначения;

2) земли населенных пунктов;

3) земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики; земли для обеспечения космической деятельности; земли обороны, безопасности; земли иного специального назначения;

4) земли особо охраняемых территорий и объектов;

5) земли лесного фонда;

6) земли водного фонда;

7) земли запаса.

Земли в Российской Федерации должны использоваться строго в соответствии с установленным для них целевым назначением. Однако из-за роста населенных пунктов (в том числе в связи с индивидуальным строительством) повсеместно наблюдается нецелевое использование земель, «наступление» земель поселений на лесные и особенно земли сельскохозяйственного назначения.

Правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий населенных пунктов, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов. Любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

В местах традиционного проживания и хозяйственной деятельности коренных малочисленных народов Российской Федерации и этнических общностей в случаях, предусмотренных федеральными законами, законами и иными нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, нормативными правовыми актами органов местного самоуправления, может быть установлен особый правовой режим использования земель указанных категорий.

Отнесение земель к категориям, перевод их из одной категории в другую производится в соответствии со ст. 8 ЗК РФ. Категория земель обязательно

указывается в:

1) актах федеральных органов исполнительной власти, актах органов исполнительной власти субъектов Российской Федерации и актах органов местного самоуправления о предоставлении земельных участков;

2) договорах, предметом которых являются земельные участки;

3) документах государственного кадастра недвижимости;

4) документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним;

5) иных документах в случаях, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации.

Одна из проблем современного землепользования — это отсутствие юридического определения понятия земельный участок и его соотношения с понятием земля. До настоящего времени нет полного четкого юридического определения понятия земельный участок, отвечающего требованиям земельного и гражданского законодательства одновременно.

Согласно ст. 11.1 ЗК РФ земельным участком является часть земной поверхности, границы которой определены в соответствии с федеральными законами. Земельному участку для его индивидуализации присваивается кадастровый номер при его государственной регистрации.

Согласно гражданскому законодательству (ст. 128 Гражданского кодекса РФ — ГК РФ) земельный участок — это недвижимая вещь, и он может выступать в качестве объекта гражданских прав и быть предметом гражданско-правовых и земельных правоотношений. Это создает определенные проблемы при обороте земельных участков. Проблемы возникают и при образовании новых земельных участков. В соответствии со ст. 11.2 ЗК РФ земельные участки образуются при разделе, объединении, перераспределении земельных участков или выделе из земельных участков, а также из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Значительные проблемы землепользования возникают в связи с оформлением права собственности и права пользования земельными участками гражданами и юридическими лицами.

Приватизация земель как одна из основных задач земельной реформы 1990-х годов на сегодняшний день не завершена. По некоторым данным до 40 млн земельных участков, находящихся в пользовании граждан, не получили юридического оформления в соответствии с действующим законодательством. Это касается, прежде всего, земельных участков, находящихся на праве постоянного бессрочного пользования.

Большинство земельных участков, находящихся в пользовании граждан, было предоставлено им до начала земельной реформы по правилам Земельного кодекса РСФСР от 01.07.1970 г. , когда в законодательстве еще не было предусмотрено право частной собственности на землю. Эти участки были предоставлены гражданам на праве постоянного (бессроч-

ного) пользования и, частично, на праве пожизненного наследуемого владения до принятия действующего Земельного кодекса. Многие из этих земельных участков до настоящего времени не поставлены на государственный кадастровый учет в соответствии с требованиями Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» .

С принятием в 2001 г. ЗК РФ земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование и пожизненное наследуемое владение гражданам не предоставляются. Данные права на землю, как не предусмотренные соответствующими статьями Земельного кодекса (ст. 20 и 21 ЗК РФ), подлежат переоформлению или в собственность, или в аренду.

Федеральный закон РФ «О введении в действие Земельного кодекса РФ» признал, что государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введение в действие Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП).

В ходе земельной реформы многие граждане на основании указанных документов получили решения органов местного самоуправления о переоформлении ранее предоставленных им земельных участков в собственность и имеют на руках соответствующие свидетельства о правах на землю. Однако эти свидетельства хотя и признаются государством, но не дают гражданам права на совершение сделок с земельными участками до их регистрации в ЕГРП. Кроме того, многие граждане до сих пор не получили документы на земельные участки, находящиеся в их пользовании.

На втором месте проблем с точки зрения государственного учета и оформления права собственности стоит проблема с земельными участками — земельными долями, полученными гражданами при передаче земель в собственность реорганизуемых колхозов и совхозов в новые организационно-правовые формы в соответствии с гражданским законодательством. Длительное время земельные доли не получали юридического оформления. Довольно часто собственники земельных долей менялись без соответствующего правового оформления и на сегодняшний день требуется их перерегистрация.

Требования к образуемым и измененным земельным участкам устанавливаются Земельным кодексом Российской Федерации (ст. 11,9 ЗК РФ). Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков населенных пунктов (поселений), в отношении которых в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности устанавливаются градостроительные регламенты, определяются такими градостроительными регламентами.

Предельные (максимальные и минимальные) размеры земельных участков, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется

или в отношении которых градостроительные регламенты не устанавливаются, определяются в соответствии с Земельным и Градостроительным кодексами РФ . Границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов.

Не допускается образование земельных участков, если их образование приводит к невозможности разрешенного использования расположенных на таких земельных участках объектов недвижимости. Не допускается раздел, перераспределение или выдел земельных участков, если сохраняемые в отношении образуемых земельных участков обременения (ограничения) не позволяют использовать указанные земельные участки в соответствии с разрешенным использованием.

Запрещается приватизация земельных участков в пределах береговой полосы, установленной в соответствии с Водным кодексом Российской Федерации . Приобретение прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, установлены ст. 28 ЗК РФ.

Земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставляются гражданам и юридическим лицам в собственность или в аренду, а также предоставляются юридическим лицам в постоянное (бессрочное) пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 20 ЗК РФ, и гражданам и юридическим лицам в безвозмездное срочное пользование в случаях, предусмотренных п. 1 ст. 24 ЗК РФ.

Особо стоит вопрос о частной собственности применительно к землям сельскохозяйственного назначения. Несмотря на создание института частной собственности на землю, до сих пор не принят и даже не обсуждается федеральный закон «О частной собственности на землю», и все возникающие проблемы с частной собственностью на землю решаются в регионах исходя из имеющихся условий и сложившихся традиций.

Переоформление прав на земельные участки граждан — членов садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, осуществляется в соответствии со ст. 28 Федерального закона «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан» с учетом положений Федерального закона «О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» и в порядке, предусмотренном ст. 36 ЗК РФ.

Значительные проблемы при обороте земельных участков возникают, прежде всего, при сделках купли-продажи земельных участков. Земельные участки могут свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом, если они не изъяты из оборота или не ограничены в обороте (п. 1 ст. 129 ГК РФ).

Содержание ограничений права собственности и

права пользования земельными участками устанавливается ЗК РФ (п. 3 ст. 27) и федеральными законами. Виды объектов гражданских прав, нахождение которых в обороте не допускается, должны быть прямо указаны в законе (п. 2 ст. 129 ГК РФ). Изъятие из оборота земельных участков Земельным кодексом РФ предусмотрено в отношении земель, находящихся в федеральной собственности, и обусловлено спецификой объектов, расположенных на этих участках. В ЗК РФ (п. 4 ст. 27) установлен полный перечень изъятых из оборота земельных участков.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Согласно земельному и гражданскому законодательству субъектами оборота земельных участков являются только собственники земельных участков, а землевладельцами — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками на праве пожизненного наследуемого владения. Арендаторы земельных участков — лица, владеющие и пользующиеся земельными участками по договору аренды, и обладатели сервитута — лица, имеющие право ограниченного пользования чужими земельными участками, субъектами оборота земельных участков не являются.

Проблемы изъятия тех или иных земель из гражданского оборота и ограничение оборота определенных земельных участков предполагают установление особого правового режима соответствующих земель, определяемого ЗК РФ (п. 2 ст. 27). Земельные участки, отнесенные к землям, изъятым из оборота, не могут предоставляться в частную собственность, а также быть объектами сделок, предусмотренных гражданским законодательством.

Земельные участки, отнесенные к землям, ограниченным в обороте, не предоставляются в частную собственность. Изъятие земельного участка из оборота означает лишь, что по поводу такого земельного участка невозможны гражданско-правовые сделки, а его судьбу определяют административные акты соответствующих органов государственной власти и органов местного самоуправления. Государство и муниципальные образования как собственники изъятых из оборота земельных участков не вправе передавать такие земельные участки в частную собственность и совершать по поводу них гражданско-правовые сделки: продавать, сдавать в аренду и тому подобное.

Оборот земельных участков осуществляется в соответствии с земельным и гражданским законодательством (п. 1 ст. 27 ЗК РФ). Земельный кодекс Российской Федерации, исходя из специфики объекта, определяет пределы использования земельных участков в гражданском обороте и, следовательно, возможности приобретения вещных и иных прав на такие участки. Гражданский кодекс РФ определяет общие принципы оборота земельных участков, правила совершения конкретных сделок, предметом которых могут быть земельные участки. В случае коллизии норм права земельного и гражданского законодательств приоритет принадлежит нормам земельного законодательства, что не всегда учитывается при совершении сделок с земельными участками.

Особая проблема землепользования — это проблема использования и охраны земель сельскохозяй-

ственного назначения.

В соответствии с п. 6 ст. 27 ЗК РФ оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в особом режиме, определяемом Федеральным законом РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» . Данный закон:

— регулирует отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения;

— устанавливает правила и ограничения, применяемые к обороту земельных участков и долей в праве общей собственности на земельные участки из земель сельскохозяйственного назначения;

— определяет условия предоставления земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в государственной или муниципальной собственности, а также изъятия их в государственную или муниципальную собственность.

Эти положения не распространяются на земельные участки, предоставленные из земель сельскохозяйственного назначения гражданам для индивидуального жилищного, гаражного строительства, ведения личного подсобного и дачного хозяйства, садоводства, животноводства и огородничества, а также на земельные участки, занятые зданиями, строениями, сооружениями.

Из оборота изъяты земельные участки, занятые находящимися в федеральной собственности объектами и, прежде всего, государственными природными заповедниками и национальными парками, за исключением случаев, предусмотренных ст. 95 ЗК РФ.

Ограничение в пользовании земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, заключается, главным образом, в установлении особого порядка предоставления участков и временном характере землепользования лиц, которым эти участки передаются либо на возмездных началах (договор аренды), либо безвозмездно (договор безвозмездного пользования).

Определенные проблемы в оформлении прав граждан на землю возникли с принятием Указа Президента РФ «О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии» , вызвавшего реорганизацию названных служб и создание нового органа исполнительной власти — Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра) с передачей ей полномочий и функций упраздненных Федерального агентства кадастра объектов недвижимости и Федерального агентства геодезии и картографии. Создание новой структуры позволит реализовать поставленную законодателем задачу по оформлению прав граждан на земельные участки в упрощенном порядке.

Особо остро стоят проблемы землепользования, связанные с охраной земель и ростом экологических правонарушений и преступлений земельного характера. Любое экологическое правонарушение и преступление, совершенное «субъектом хозяйственной и иной деятельности» в сфере незаконного землепользования и загрязнения земель, сопровождается ущербом, причиненным природной среде в целом. Эконо-

мическая оценка ущерба осуществляется в денежном выражении «в соответствии с утвержденными в установленном порядке таксами и методиками исчисления размера вреда окружающей среде, а при их отсутствии исходя из фактических затрат на восстановление нарушенного состояния окружающей среды, с учетом понесенных убытков, в том числе упущенной выгоды» (ст. 77 ФЗ «Об охране окружающей среды» ).

Причин и условий, побуждающих возникновение административных и уголовных, но по характеру экологических правонарушений, сопровождающихся значительным экономическим ущербом из-за нарушений земельного законодательства, несколько. Среди них в первую очередь следует назвать не столько недостатки действующего законодательства об охране земли, сколько явную недостаточность практики осуществления правосудия. Очень часто причиненный ущерб занижается из-за не применения такс и утвержденных экономических методик причиненного ущерба.

Недостатки действующего законодательства в отношении землепользования заключаются в неполном соответствии правовых норм Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях (Ко-АП РФ) и Уголовного кодекса РФ .

Действующее административное законодательство предусматривает ответственность только за самовольное, то есть незаконное занятие земли (ст. 7.1 КоАП РФ), а соответствующей статьи с данной диспозицией в Уголовном кодексе нет. И это при наличии Конституции РФ, предусматривающей, что все формы собственности на землю — частная, государственная и муниципальная, защищаются государством равным образом (ст. 8 и 9 Конституции РФ).

Юридическая практика изобилует фактами незаконного занятия, даже захвата земель, в том числе с применением насилия. В административном законодательстве есть только нормы, предусматривающие, как сказано выше, ответственность только за самовольное занятие земли и ответственность за уничтожение межевых знаков (ст. 7.2 КоАП РФ), но нет правовой нормы в уголовном праве, защищающей право собственности на землю и предусматривающей ответственность за неправомочное занятие (захват) земель, которое порождает значительный экономический ущерб одних и незаконное обогащение других физических или юридических лиц. Таким образом, мы

констатируем отсутствие единства законодательной политики государства в таком важном вопросе, как охрана собственности земли при незаконном занятии (захвате) земли.

С другой стороны, статья «Порча земель», имеющаяся в Кодексе РФ об административных правонарушениях (ст. 8.6 КоАП РФ), соответствует статье «Порча земли» Уголовного кодекса РФ (ст. 254 УК РФ), что позволяет более квалифицированно подходить к оценке совершенного правонарушения при негативном характере воздействия на землю, дифференцируя его как административное или уголовное.

Итак, несмотря на то, что основной массив норм в области земельного законодательства принят, многие нормы оцениваются экспертами критически. Не согласован ряд норм Градостроительного и Земельного кодексов. Несогласованности есть и в самом Земельном кодексе. Например, в ЗК закреплен «принцип единой судьбы двух объектов недвижимости — земельного участка и находящегося на нем объекта». При этом вопрос о том, какая вещь является главной, а какая второстепенной, в самом Кодексе решается по-разному.

Россия располагает огромными земельными ресурсами, но это национальное богатство страны используется крайне не эффективно. Начатая в 1991 году земельная реформа не доведена до конца. Земельный ранок и его инфраструктура требуют совершенствования. Существующие механизмы распоряжения, владения, пользования землей ограничивают доступ к земельным ресурсам и не позволяют осуществлять перераспределение земли и передачу ее эффективным хозяйствующим субъектам. Существующая система гарантий прав на земельные участки приводит к снижению интереса инвесторов. Размеры и механизм начисления земельных платежей несовершенны. Десятки миллионов гектаров земли выведены из хозяйственного использования, идет деградация и снижение плодородия почв, при этом финансирование мероприятий в сфере землепользования осуществляется по остаточному принципу. Земельные отношения порой политизированы.

Исходя из сказанного, требуется определение основных направлений государственной земельной политики и разработка системы стратегических и тактических мероприятий по развитию и совершенствованию земельных отношений в Российской Федерации.

ческии список

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

8. Градостроительный кодекс Российской Федерации от

11. О внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества: федер. закон от 30.06.2006 г. № 93-ФЗ // Российская газета. 2006. 07 июля. Федеральный выпуск № 4112. RG.RU. Российская газета. Документы . URL:

12. Об обороте земель сельскохозяйственного назначения:

13. О Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии; указ Президента РФ от 25.12.2008 г. № 1847 // Российская газета. 2008. 30 декабря. Федеральный выпуск № 4823. RG.RU. Российская газета. Документы . URL:

http ://www.rg. ru/2008/12/30/slujba-kadastr-dok.html

УДК 711.7

ТЬЮТОРСКОЕ СОПРОВОЖДЕНИЕ В УСЛОВИЯХ УРБАНИЗИРОВАННЫХ ТЕРРИТОРИЙ КАК ЭЛЕМЕНТ МЕТОДИКИ ПРЕПОДАВАНИЯ АНГЛИЙСКОГО ЯЗЫКА (НА ПРИМЕРЕ ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ПРОГРАММНОГО ПРОДУКТА DYNED)

1 9

© Е.В. Дворак1, Е.П. Игнатьева2

Иркутский государственный технический университет, 664074, Россия, г. Иркутск, ул. Лермонтова, 83.

Рассмотрены особенности тьюторского сопровождения и роль педагога, осуществляющего это сопровождение в учебном процессе с применением программы DynEd. Изучен и описан инновационный метод обучения английскому языку, позволяющий использовать тьюторское сопровождение в условиях урбанизированных и малонаселённых территорий. Доказано положительное влияние мультимедийных технологий на развитие мыслительных процессов человека: памяти, внимания, воображения, восприятия, а также логического мышления и творческого потенциала обучающихся. Ил. 1. Библиогр. 8 назв.

Ключевые слова: тьюторское сопровождение; фасилитация; личность педагога; инновационный метод; мультимедийные технологии; урбанизированные территории.

Irkutsk State Technical University, 83 Lermontov St., Irkutsk, Russia, 664074.

1Дворак Екатерина Валерьевна, доцент кафедры иностранных языков для технических специальностей № 2, тел.: 89148732401, e-mail: k-dvorak@yandex.ru

2Игнатьева Елена Павловна, старший преподаватель кафедры иностранных языков для технических специальностей № 2, тел.: 89086622507, e-mail: ele20334045@yandex.ru

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Введение диссертации (часть автореферата) на тему «Гражданско-правовое регулирование сделок с землей»

Актуальность. Поскольку до начала 80-х годов вся земля в стране находилась в исключительной собственности государства, никто другой не мог владеть, пользоваться землей на праве собственности: граждане и организации могли быть только пользователями1. Никаких гражданско-правовых сделок с землей законодательство не допускало: земля не рассматривалась как имущество, недвижимость. Существовали только административно-командные формы и методы распределения и перераспределения земли, предоставление ее в пользование. Первые экономические преобразования в земельных отношениях произошли в 1987 году с принятием Основ законодательства об аренде (в том числе земли).

Аренда более отвечает рыночным отношениям, так как строится на договорной основе. Она является выгодной как для сторон договора, так и для государства. Собственник земельного участка, не имея возможностей его обрабатывать, сдает участок в аренду и получает доход в виде арендной платы. Работник, не имеющий земельного участка, или имеющий недостаточную площадь, вправе арендовать необходимые для его деятельности угодья.

Арендатор вдвойне заинтересован в эффективности производства. С одной стороны, арендатору необходимо выплачивать арендную плату, а с другой стороны, в случае нерационального или неэффективного производства, арендодатель не согласится заключить с ним договор аренды на новый срок.

В апреле 1990 года были приняты Основы законодательства о земле, которые, хотя и не ввели права частной собственности, но ввели новшество — пожизненное наследуемое владение землей. Права граждан расширялись, было установлено, что земля — имущество, недвижимость;

Действующая Конституция РФ от 12 декабря 1993 года установила множественность форм права на землю, при этом сохранилось право аренды и пожизненное наследуемое владение. Земля впервые была названа имуществом, недвижимостью; разрешены сделки с землей.

Земля как недвижимость включается в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды и других сделок с землей, отношения по поводу земли, оставаясь по существу земельными, приобрели имущественный, гражданско-правовой характер1. Проводимая с начала 90-х годов земельная реформа, как неотъемлемая часть экономической реформы, значительно расширила нормативно-правовую базу и повысила социально-экономическое значение сделок с землей.

25 апреля 1991 года был принят Земельный кодекс РСФСР, в котором урегулированы земельные общественные отношения. Все земли РФ в соответствии с их целевым назначением подразделяются на определенные категории, были установлены правовой режим всех категорий земель и все формы права собственности и других прав на землю. Но он не мог выйти за рамки Конституции РФ, в которой был установлен 10-летний мораторий на продажу земельных участков. Свободно разрешалась только купля-продажа земли государством у граждан и, наоборот, гражданами у государства. Это право существует и в настоящее время, оно вполне законно.

Так, актуальность земельно-правовых проблем проявляется также в неурегулированности разнообразных управленческих отношений, возникающих по поводу сделок с земельными участками, их регистрации, ведение мониторинга земель, осуществления государственного контроля и

Научно-практическую значимость в условиях проводимой земельной реформы приобрели вопросы регулирования сделок с землей (купли-продажи, дарения, мены, завещания, залога земельных участков, ипотеки, ренты земель, а также защиты вещных прав как пожизненного наследуемого владения постоянного (бессрочного) пользования и иных титулов права на землю).

Прежний ЗК РСФСР 1991 года отвечал потребностям тех общественных отношений, более половины его статей были отменены еще в 1993 году при приведении законодательства в соответствие с Конституцией РФ. Значительная часть отношений, связанных с землей, регулировалась подзаконными актами. Отсутствие стабильности в вопросе о земле негативно сказывалось на развитии рыночных отношений.

30 октября 2001 г. опубликован и вступил в юридическую силу ЗК РФ, правовые нормы которого содействуют дальнейшему развитию земельных отношений по пути углубления земельной реформы в стране.1

Принятие нового, действующего ЗК РФ явилось важным событием в жизни нашей страны. Принятый кодекс позволил разрешить многие наболевшие проблемы, хотя и не все.

Таким образом, исходными позициями регулирования является, с одной стороны, учет специфики земли как комплексного природного ресурса, включающего в себя и многие другие виды природных благ, как особого объекта отношений собственности, как средства и предмета труда при производстве сельскохозяйственной продукции. С другой стороны, это не только ресурсный источник, но и необходимая среда обитания и жизнедеятельности общества в целом2.

Последовательная и логичная регламентация земельных отношений является положительным моментом в правоприменительной практике. См.: СЗ РФ. 2001. №44. Ст. 4148.

Содержащиеся в действующем Земельном кодексе РФ правовые нормы, которые регулируют отношения собственности на земельные участки, порядок возникновения, прекращения и ограничения данного права, выгодно отличаются от правовых норм ранее существовавшего земельного законодательства. Достаточно подробно урегулированы особенности сделок с земельными участками, что, безусловно, будет способствовать углубленному развитию рынка земельных участков.

С принятием нового, действующего ЗК РФ, ФЗ РФ «О разграничении государственной собственности на землю»1, ФЗ РФ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»2 и ряда других нормативно-правовых актов возникли объективные условия для дальнейшего развития, укрепления российской государственности и законности, в частности, в сфере регулирования земельных отношений, установления и защиты законных прав и интересов юридических лиц и граждан, совершающих сделки с землей.

Главная задача нового, действующего ЗК РФ — урегулирование земельных отношений в соответствии с новыми экономическими и общественными отношениями в России.

В юридическом плане требуется не только зафиксировать правильное соотношение гражданского, земельного и других отраслей российского права, участвующих в регулировании земельных отношений, в частности, сделок с землей, но и создать условия для дальнейшего развития правового регулирования и практике применения законодательства. Это сделано в ГК РФ, но недостаточно четко.

В настоящее время ставится вопрос о применении конструкции о соотношении общих и специальных законов при определении приоритетов гражданского и земельного законодательства в регулировании однородных отношений. Так, авторы комментария к ЗК РФ (под ред. Г.В. Чубукова и

1 См.: СЗ РФ. 2001. № 30. Ст. 3060.

2 См.: СЗ РФ. 2002. № 30. Ст. 3118.

М.Ю. Тихомирова) на основании ст. 2 ГК РФ приходят к выводу, что имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством. Однако специфика земли как природного объекта обуславливает применение к указанным отношениям конструкции, при которой общее значение имеют нормы гражданского законодательства, а специальное — нормы земельного и иного указанного в п. 3 Ст. 3 ЗК РФ законодательства1.

Между Земельным кодексом РФ и Гражданским кодексом РФ, к сожалению, существуют многочисленные разночтения. Так, например, ГК РФ определяет субъектов и содержание иных вещных прав, кроме права собственности на землю, такие как право постоянного (бессрочного) пользования и право пожизненного наследуемого владения. ЗК РФ право пожизненного наследуемого владения на будущее не допускает, а лишь сохраняет его для граждан, владеющих земельными участками на этом праве.

ГК РФ допускает передачу земельных участков на праве постоянного бессрочного пользования юридическим лицам и гражданам из государственной, муниципальной и частной собственности. Кроме того, ГК РФ разрешает ограниченное распоряжение этими участками, передачу их в аренду и безвозмездное пользование. ЗК РФ содержит противоположное регулирование, то есть он ограничивает субъекта права, допуская, что эти земельные участки могут передаваться только государственным учреждениям, федеральным казенным предприятиям и государственным органам2.

В Земельном кодексе РФ решена очень давняя проблема пожизненного наследуемого владения, которое и не собственность и не пользование, то есть как собственность, только без прав оборота, продажи,

1 См.: Комментарий к ЗК РФ. Под ред. Чубукова Г.В., Тихомирова М.Ю. — М.: Норма, 2002, с. 35.

2 См.: Иконицкая И.А. Новый земельный кодекс РФ: некоторые вопросы теории и практики применения // Государство и право. 2002. № 6, с. 7. обмена и т. д. Введенное еще в начале XX века Столыпиным пожизненное наследуемое владение было востребовано в конце 80-х годов. Большое число граждан-землевладельцев имеют земельные участки на этом вещном праве, и не знали до последнего времени, какова будет судьба их земельных наделов в дальнейшем. ЗК РФ решил эти проблемы: не предоставлять земельные участки тем, кто имеет их на праве пожизненного владения, а предоставить возможность бесплатно переоформить право пожизненного наследуемого владения на полноценное право собственности.

Существует возможность выбора форм собственности и хозяйствования на земле, развиваются институты права частной собственности на землю и аренды земли, государственное управление в сфере использования и охраны земли сочетается с мирской самостоятельностью пользователей земли.

Современное российское законодательство расширяет право всех землепользователей, запрещая вмешательство в их хозяйственную деятельность, в отличие от административно-правовых методов. Применяется метод свободного дозволения, то есть свободного усмотрения землепользователей и принятия ими своих собственных решений.

Ряд норм нового, действующего ЗК РФ направлен на обеспечение сочетания интересов общества и законных интересов граждан, при котором регулирование использования и охраны земель осуществляется, прежде всего, в интересах общества в целом при гарантировании каждому гражданину прав собственности на принадлежащий ему земельный участок.

Государственная политика в сфере защиты прав и законных интересов участников правоотношений, связанных с оборотом земельных участков, выразилась в реализации положений статьи 131 ГК РФ и созданием системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Необходимо отметить, что государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлена в интересах государства и общества, а также в целях охраны прав и законных интересов граждан и юридических лиц.1 Регистрации подлежат следующие права на недвижимость: право собственности, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, право аренды, ипотека, сервитута, а также иные права в случаях, предусмотренных законом. Только после регистрации договора покупатели, меняющиеся, одаряемые приобретают право собственности и, следовательно, получают возможность по своему усмотрению владеть, пользоваться и распоряжаться недвижимостью, а арендаторы — право владеть и пользоваться арендованным земельным участком.

Актуальное значение имеют такие нормы, как обеспечение единства судьбы земельного участка и прочно связанного с ним объекта, который следует судьбе участка, и, наоборот; недопущение отказа в предоставлении участка в собственность для строительства; регламентация процедур предоставления и изъятия земельного участка; защита и гарантирование прав собственников на землю, стимулируется в области земельных отношений. Сохраняются традиции регулирования третейскими судами земельных отношений, и в то же время повышается роль гражданского суда.

ЗК РФ закрепил важнейший принцип разграничения действия требований гражданского и земельного законодательства, а также совершенствуются принципы государственного регулирования приватизации земли, землеустройства, мониторинга земель, земельного контроля и иных аспектов земельных отношений. В настоящее время в Российской Федерации зарегистрированы права граждан и юридических

1 См.: Крашенинников П.В. Вводный комментарий // Законодательство о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. — М.: Спарк, 1999. С. 3-5. лиц на большую часть земельных участков. Введена плата за пользование землей. Ставки земельного налога и арендной платы дифференцированы в зависимости от местоположения и качества земельных участков. Формируются основы земельного рынка и его инфраструктуры1. Количество сделок с землей постоянно возрастает. Сделки являются одним из важнейших и распространенных правовых оснований возникновения и прекращения прав на земельные участки, а также одним из способов включения их в оборот2.

В последние годы в Российской Федерации наряду с подсобным хозяйством получили развитие новые некоммерческие формы организации сельскохозяйственного производства: коллективное и индивидуальное садоводство, огородничество, а также личное подсобное и фермерское хозяйство, основанное на семейном ведении производственных процессов. Наблюдается также постепенная трансформация дачных хозяйств, изначально предназначавшихся для сезонного отдыха, в садоводческие хозяйства.

Таким образом, актуальность настоящего диссертационного исследования объясняется экономической потребностью учета специфики сделок в земельных правоотношениях, несовершенством правового регулирования указанных отношений, отсутствием целостного научного исследования данной темы, а также противоречивой практикой.

Дальнейшее исследование названной проблемы имеет исключительно важное научное и практическое значение.

Степень научной разработанности проблемы исследования.

Тема диссертационной работы носит комплексный, многоплановый характер. Проблемы гражданско-правовых сделок с землей исследовались многими учеными-юристами, которых можно разделить на три группы.

1 См.: Волков Г.А., Голиченков А.К., Козырь О.М. Развитие рынка земли: правовой аспект// Государство и право. 1998, №2. С. 50.

Научная новизна диссертации заключается в том, что она представляет собой по существу первое специальное комплексное монографическое научное исследование правовых проблем сделок с землей на современном этапе, проведенное на основе анализа действующего Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и практики их применения.

Объектом исследования являются гражданско-правовые сделки с землей, а также вся их нормативно-правовая база. Когда говорится о сделках с землей, естественно, имеются в виду именно земельные участки, которые являются объектом права.

Предметом исследования являются система норм, регулирующих сделки с землей; практика применения нормативных правовых актов, направленных на обеспечение управления рациональным и эффективным использованием земель; правоотношения по приобретению прав на земельный участок.

Цель и задачи исследования. Целью настоящего исследования является систематизация и анализ правовых норм действующего законодательства при совершении сделок с землей; анализ института сделок гражданского и земельного права и контроля за соблюдением гражданско-правовых норм, касающихся совершения сделок с землей; осуществления вещных прав на землю; вовлечения земельных участков в экономический оборот; создания в России земельного рынка и его инфраструктуры.

Для реализации данной цели были поставлены следующие теоретические и практические задачи:

— Анализ и определение правовой природы сделок с землей;

— обобщение и анализ действующего земельного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей;

— выявление изменений правового характера земельных отношений и оценка состояния земельного законодательства на современном этапе;

— анализ основных способов приобретения земельного участка в собственность;

— выявление существующих правонарушений в области законодательства о правах на земельные участки и сделок с ними;

— исследование позитивных и негативных аспектов действующего законодательства в области оборота земельных участков;

— формирование и обоснование предложений по совершенствованию правового механизма обеспечения прав и охраняемых законом интересов в области сделок с землей;

— юридический анализ особенностей совершения сделок с землей.

Методологической основой исследования послужили общенаучные методы познания, а также ряд частно-научных методов: логического, исторического, диалектического, сравнительного правоведения, формально-логического, системно-структурного, статистического анализа и другие.

В работе автор опирался на теоретические положения общей теории права, земельного, гражданского и ряда других отраслях права.

Правовая база диссертационного исследования представлена действующими нормативными правовыми актами, регулирующими земельные отношения.

Теоретическую основу исследования составляют положения и выводы крупных названных выше отечественных ученых-юристов в области теории права, гражданского права и земельного права.

Основные выводы и предложения в диссертации базируются на Конституции Российской Федерации, федеральном законодательстве, нормативно-правовых актах государственных органов управления и контроля, актах правоприменения Российской Федерации.

На защиту выносятся следующие основные теоретические положения:

1. Теоретические основы правового регулирования сделок заложены крупными учеными-цивилистами 30-70-х годов. Далее, они были развиты учеными-цивилистами нового поколения и в том числе молодыми учеными. В то время, в период существования исключительно государственной собственности на землю, не существовало гражданско-правовых сделок с землей, регулировались лишь отдельные случаи аренды государственных земель, поэтому исследование данной проблемы является одной из важнейших задач гражданского и земельного права в настоящее время.

2. Представляется, что положения статьи 9 ФЗ РФ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» подлежит дополнению абзацем о праве регистрирующего органа проводить проверку подлинности сведений, вносимых в Единый государственный реестр прав. Лица, приобретающие земельный участок, должны быть уверены, что их земельный участок останется принадлежать им, и если и будет изъят то только по установленным в земельном законодательстве основаниям.

3. Требуется внести изменения в статью 14 Закона «О государственном земельном кадастре», в части внесения обязательственных прав на земельный участок. Внесение таких сведений позволит иметь более полную и объективную картину об отношениях, в которые вовлечен земельный участок. Такая мера позволит в наибольшей степени защитить как право приобретателя, так и лицо, обязательственными правами которого должен быть обременен земельный участок.

4. Целесообразно внести изменения в статью 131 ГК РФ в части расширения видов прав, подлежащих обязательной государственной регистрации. Представляется, что государство наряду с вещными правами на земельный участок, должно регистрировать и обязательственные права на них в Едином государственном реестре прав. Такие сведения должны передаваться учреждением юстиции по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в распоряжение территориального отделения службы Росземкадастра.

5. Необходимо установить более четкие нормы в отношении наследования земельных участков, принадлежащих на праве собственности или праве пожизненного наследуемого владения по завещанию или по закону в соответствии с гражданским законодательством с учетом особенностей, установленных действующим

ЗК РФ применительно к наследованию земельных участков для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства. При этом, законы некоторых субъектов РФ не допускают раздела земельного участка между наследниками, если такой раздел приводит к нарушению установленных минимальных размеров земельных участков данного целевого назначения и разрешенного использования.

6. Целесообразно дополнить статью 356 ГК РФ условием, что замена должника (перевод долга) прекращает отношения долга только в том случае, если залоговый кредитор нотариально удостоверит свой отказ от предмета залога. Гарантии закона о защите прав ипотечного кредитора целесообразно дополнить и в других случаях (при угрозе обесценивания предмета залога).

7. Выделяются некоторые основные направления совершенствования гражданского и земельного законодательства РФ. Среди них:

— закрепление понятия «земельный участок» как объект недвижимости;

— снятие запретов на оборот земли для обеспечения свободного оборота недвижимости (имеются в виду участки, включенные в гражданский оборот);

— разграничение полномочий РФ и субъектов РФ при законодательном регулировании сделок с земельными участками.

8. Целесообразно установить порядок:

— осуществления сделок с земельными участками как законодательно оформленный способ перераспределения земель;

— развития системы правового регулирования государственной регистрации прав на земельные участки и сделок с ними, а также развитие и совершенствование земельного кадастра, как механизмов учета движения земель;

— передачи права собственности на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, собственникам расположенных на них объектов недвижимости;

— определения арендных платежей и выкупных цен за земельные участки с учетом их сопоставимости, необходимости уменьшения размера отвлекаемых собственных средств предприятий на данные цели, в том числе с учетом возможности рассрочки платежей по выкупу земельных участков.

9. Анализ законодательства о земельной реформе и дальнейшего совершенствования правового регулирования земельных отношений. В частности, данный анализ позволяет сделать вывод о том, что имущественные отношения по совершенствованию сделок с земельными участками (купли-продажи, мены, дарения, залога и др.) в настоящее время стали постепенно регулироваться и гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным и иным природно-ресурсным, а также природоохранным законодательством.

Практическая значимость диссертации состоит в том, что содержащиеся в ней теоретические и практические выводы могут использоваться при разработке нового и совершенствовании действующего законодательства, внесении изменений и дополнений в нормативные правовые акты. Ряд положений диссертации могут быть полезными в деятельности правоприменительных органов. Материалы диссертации могут использоваться в процессе преподавания земельного и гражданского права. Теоретические выводы, сформулированные автором, помогут исследователям в дальнейшей разработке правовых проблем ответственности за нарушение земельного и гражданского законодательства в сфере сделок с землей.

Структура диссертации

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и библиографического списка, включая перечень использованных в работе законов и иных нормативных правовых актов, научных трудов, материалов практики.

Апробация результатов исследования

Диссертация выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Современной Гуманитарной Академии г. Москвы.

Основные положения и выводы работы изложены автором в выступлениях на научно-практических конференциях, при чтении лекций, проведении семинарских занятий, а также в публикациях.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *