Риски при покупке квартиры

Итак, если вы решили купить недвижимость, придерживайтесь следующих правил:

  1. Если продаваемая квартира намного дешевле рыночной стоимости, не спешите сразу покупать ее. Возможно, это не совсем легальное жилье. Часто мошенники таким образом скидывают цену, чтобы как можно быстрей избавиться от квартиры. Поэтому отнеситесь к такой покупке очень серьезно.

    Содержание

    Как безопасно купить квартиру

    К сожалению, нередки случаи, когда покупатели приобретали квартиру на 20% ниже рыночной стоимости, а впоследствии оказывалось, что квартира находится под арестом. Не составляет большого труда на время снять квартиру с ареста в целях продажи. Также широкое распространение получили продажи квартир по поддельным документам. Изготовить нелегальное свидетельство о смерти, завещание, договоры теперь не составляет большого труда. В дальнейшем, когда обман раскроется, вы не будете иметь на такую квартиру никаких прав.

  2. При продаже квартиры от вас могут утаивать информацию о собственнике, предлагать взамен доверенность на право ведения всех дел и прочие отговорки. Внимательно отнеситесь к такой ситуации. Возможно, такая сделка приведет к плачевным результатам. Конечно, ситуации бывают всякие, например, собственник уехал на ПМЖ за границу. Главное тщательно проверить подлинность доверенности и историю квартиры в плане собственников и прочее.
  3. Внимательно присмотритесь к собственнику. Если у него психически нездоровый или болезненный вид, то лучше перестраховаться и попросить справку о состоянии здоровья. Возможно, даже потребуется выписка из психоневрологического или наркологического диспансера. Ведь если у владельца квартиры какое-либо онкологическое заболевание, проблемы с сердцем, то при ухудшении здоровья или смерти сделка может оказаться недействительной. Также серьезно отнеситесь к ситуации, когда в квартире прописан бывший собственник, который по каким-то причинам передал жилье в безвозмездное владение. Очень часто суды рассматривают гражданские споры по поводу возврата собственности бывшему владельцу.
  4. Еще одна ситуация, которая должна насторожить вас: в продаваемой квартире очень часто менялись собственники за короткий промежуток времени. Такую информацию можно получить, ознакомившись с домовой книгой.
  5. Очень часто собственники, чтобы избежать лишней уплаты налогов, в договоре купли-продажи указывают стоимость квартиры в разы меньше реальной цены. В принципе, ситуация распространенная. В этом случае вы просто должны быть готовы, что если вдруг ваша сделка будет подлежать расторжению, то официально вернется к вам только та сумма, которая указана в договоре. Здесь очень важно производить передачу денег со всеми грамотно составленными расписками.
  6. Запросите документы о квартире с БТИ. Бывают случаи, когда в квартире производилась незаконная перепланировка, и после ее покупки вы, не имея документов с БТИ, будете нести ответственность за все несогласованные ремонтные работы.
  7. Ознакомьтесь со свидетельством о браке или о расторжении брака, если собственник разведен. Ведь если жилплощадь приобреталась во время брака, то супруг(а) собственника имеет такое же право на квартиру, как и сам собственник. Поэтому для осуществления сделки необходимо нотариально заверенное разрешение супруга(и) продавца на продажу квартиры.
  8. Важный момент при покупке квартиры – наличие или отсутствие несовершеннолетних детей, прописанных в ней. Внимательно ознакомьтесь, куда выбыл несовершеннолетний ребенок. А если в квартире прописан ребенок-сирота, то такая сделка и вовсе недействительна, т.к. органы опеки оставляют за ребенком права пользованием квартиры.
  9. Если квартира передавалась собственнику по наследству, то здесь также следует быть предельно внимательными. Ознакомьтесь с документами и выясните, на каком основании жилье передано в наследство – на основании завещания или наследования по закону. Это делается во избежание появления после покупки вами квартиры других наследников, которые будут требовать аннулирования сделки. Чтобы обезопасить себя, оформите вместе с продавцом квартиры соглашение, где он обязуется в случае появления других наследников, передать им положенную им по закону сумму денег, вырученную за продажу квартиры.
  10. Обратите внимание, имелись ли в этой квартире выписанные после 1995 года жильцы в связи с заключением в местах лишения свободы. По закону человек, вернувшись из мест лишения свободы, в праве снова прописаться в эту квартиру и проживать там.
  11. Узнайте, имеются ли какие-либо сложности с этой квартирой, связанные со спорами на приобретаемое жилье между заинтересованными лицами. Такие данные предоставляет Росреестр в течение 5 дней с момента подачи запроса. Также эту информацию можно получить в канцелярии по гражданским делам.

При покупке квартиры на вторичном рынке жилья учитывайте все вышеперечисленные нюансы, тщательно проверяйте все документы, проводите сделку только через проверенное риэлтерское агентство, и тогда вы обезопасите себя от всевозможных рисков.

Все статьи

Покупка всегда сопряжена с риском

Под "" при приобретении недвижимости принято понимать вероятность (угрозу) потери времени, денежных средств или появления дополнительных расходов.

И такие риски присутствуют при любой покупке недвижимости. Ниже рассмотрены самые распространенные угрозы интересам покупателей недвижимости. Приведена оценка риска, и раскрыты обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.

Продавец – не продавец

Ситуация: продавец квартиры тянет с показами, переговорами, внесением аванса. Возможно продавец желает выставлять, но не продавать его. Или же у продавца сложности с пакетом документов для сделки.

Риск: покупатель может потерять много времени, пока ждет, что «продавец созреет».

Риэлтор минимизирует риск тем, что работает сразу по нескольким объектам.

Риски при покупке квартиры.

В случае если переговоры с продавцами привлекательного объекта затруднены, то есть несколько подготовленных альтернативных объектов.

Длительные неудачные переговоры

Ситуация: продавец выставил квартиру по низкой цене, организовал показы, и ведет активные переговоры сразу с несколькими покупателями. Продавец манипулирует словами и ждет, когда ему предложат максимальную цену. Это «аукцион» в понимании некоторых риэлторов, хотя эта технология продаж не дотягивает до настоящего аукциона по ключевым характеристикам.

Риск: в этом случае покупатель может потерять не только время, но и множество сил, может «устать» еще до нахождения своей квартиры.

Я исключаю манипуляционные техники продаж в своей работе. Нестандартные способы продаж недвижимости оправданы только для нестандартных объектов. Для массового рынка есть отлаженные технологии, устоявшиеся термины и отработанные ситуации, которые позволяют обеспечить надежность, безопасность и комфорт покупки.

Риэлтор оценивает вероятность выхода на сделку с привлекательной ценой, и ограждает своих заказчиков от манипуляционных техник других риэлторов.

Невыход на сделку

Ситуация: Аванс внесен, но продавцы могут . Это означает, что продавцы не явились в полном составе с паспортами и другими документами, необходимыми для совершения сделки, в установленное время и место. Если правильных путей единицы, то неправильных путей подготовки сделки у продавцов может быть очень много:

  • не смогли собрать вовремя необходимые справки и документы;
  • не появился или убыл один из собственников из-за изменений в рабочем графике;
  • разногласия между собственниками по документам, разделу денег, межличностные конфликты;
  • выявленные при проверке квартиры проблемы с дееспособностью продавцов, зарегистрированными по адресу лицами, задолженностями по коммунальным услугам;
  • конфликтные переговоры между продавцами и покупателем;
  • изменения предварительно оговоренных условий: цена, освобождение и др.

Риск: покупатель может потерять не только время на поиск другого объекта, но и утратить внесенный аванс. Аванс должен возвращаться покупателю в случае, если отказ от сделки происходит по желанию или вине продавца. Но не все продавцы легко расстаются с полученным авансом, и конфликт может дойти до суда.

Что делает риэлтор для минимизации риска: до внесения аванса уже обсуждаются ключевые моменты предстоящей подготовки и проведения сделки, максимально точно описываются условия в авансовом соглашении, при наличии известных межличностных конфликтах компромиссные решения определяются до внесения аванса.

С целью минимизации потерь денежных средств риэлтор не вносит значительные авансы и не вносит авансы без строго определенных условий возврата.

Ошибки при организации взаиморасчетов на сделке

Ситуация: в Москве общеприняты расчеты через банковские ячейки. Но никто не отменяет важные моменты: верные условия доступа к ячейкам, проверка купюр, согласованные тексты расписок. Эти действия планируются задолго до сделки. На сделке стороны реализуют договоренности.

Риск: на этом этапе обычно не случается серьезных проблем. Ошибки в доступах к ячейкам исправляются в присутствии обеих сторон. Непредусмотренные ранее ситуации на сделках решаются незамедлительно, для чего на сделке всегда есть риэлтор со достаточным опытом.

Что делает риэлтор: заранее определяет и извещает условия аренды банковских ячеек, залога за ключ и проверки купюр в банке, разъясняет условия банковских ячеек сторонам, тщательно проверяет адреса и паспортные данные в банковских договорах.

Малоопытных риэлторов на сделках сопровождает опытный наставник или руководитель отдела.

Отмена регистрации в Росреестре

Ситуация: совсем редкий случай, когда сделка отменяется после подачи пакета на регистрацию в Росреестр. Например, это может произойти по причине конфликта между участниками сделки.

Риск: возврат к первоначальному состоянию «до сделки». Конфликтная ситуация сопровождается необходимостью извлечь денежные средства из ячейки, и возвращения авансированных денежных средств.

Обычно риэлтор бессилен противостоять действиям какой-либо стороны на этом этапе, так как он оказывает услуги, но не является стороной по договору купли-продажи.

Для уменьшения рисков должны быть качественно проведены предварительные этапы. Этим достигается отсутствие рисков по основной сумме денежных средств, заложенной в ячейку. Риэлтор профессионально консультирует и участвует в переговорах по возвращению в русло договоренностей или возврату к первоначальному состоянию «до сделки».

Невыполнение условий по освобождению и передачи квартиры

Ситуация: Также редкий случай, но всё же вероятный. Продавец должен освободить и передать квартиру по условиям договора. Причем передача квартиры осуществляется в оговоренном состоянии – например, наличие оборудования и мебели. В случае нарушения сроков выписки зарегистрированных лиц, срока передачи квартиры, сохранения оговоренного состояния и неразрешимом конфликте с продавцом покупатель может обратиться только в суд.

Риск: уменьшение рыночной привлекательности купленной квартиры.

Что делает риэлтор: на предыдущих этапах риэлтор создает условия, чтобы освобождение и передача квартиры была наименее сложным этапом для сторон. Все что можно сделать до сделки, делается до сделки (например, выписка зарегистрированных лиц), состояние передаваемого имущества описано в авансовом соглашении и договоре купли-продажи. И риэлтор прилагает усилия, чтобы между участниками договора создались хорошие личные отношения, когда нарушение условий продавцом будет влиять не только на потерю денежных средств, но и к «потере лица».

Потеря права собственности на приобретенную квартиру

Ситуация: Никто не может гарантировать покупателю, что продавец или «третье лицо» не оспорит право собственности по купленную квартиру в судебном порядке. И суд может принять решение в какую-то сторону по своему усмотрению. Такая неопределенность может парализовать некоторых особо впечатлительных покупателей.

Тут следует помнить, что для оспаривания права покупки недостаточно только желания судиться. Нужны реальные основания: подложная сделка, ущемление интересов стороны, предоставление подложных документов, недееспособность сторон сделки.

Что делает риэлтор: именно эти риски ограничения прав покупателя проверяются риэлтором или юристом (с обязательным опытом в недвижимости) на этапе подготовки сделки. В спорных моментах требуется дополнительные консультации у практикующих юристов, имеющих высокую квалификацию.

При любых проблемах в документах объекта риэлтор извещает покупателя вместе со своей экспертной оценкой и путями минимизации риска: перенос даты сделки для устранения недостатков, усложнение сделки через альтернативу, проведение медицинского освидетельствования и так далее. Покупатель знакомится с альтернативами и принимает своё решение.

Сделка может быть совершена, когда риск незначителен, часто риэлторы берут дополнительные обязательства продавцов в нотариальной форме. Это не влияет на свободу действий сторон, но является серьезным аргументом в случае, если конфликт дойдет до судебного разбирательства.

Банкротство продавца ПОСЛЕ продажи квартиры

Это новый риск, который появился после октября 2015 года со вступлением в силу Закона «О банкротстве физических лиц». Подробно вопрос уже освещался в прессе. Например, статья в «Коммерсанте».

В общем случае риск в том, что если на момент продажи имущества продавец имеет кредиты, и его платежеспособность резко ухудшилась в течение 1-3 лет ПОСЛЕ сделки, то продавец может быть признан банкротом, а уже завершившиеся сделки могут быть рассмотрены на предмет сокрытия имущества от кредиторов.

Что делает риэлтор: к обычной юридической проверке объекта недвижимости риэлтор оценивает финансовую состоятельность, наличие кредитов и просрочек. Значительно рискованными стали покупки недвижимости по заниженной стоимости.

Титульное страхование при покупке квартиры

— это единственный надежный инструмент возврата денежных средств в объеме всей покупки в случае, когда договор может быть признан ничтожным. Ни риэлтор, ни продавец, ни государство не гарантируют возврат покупателю денег в полном объеме или в разумные сроки.

Покупатель может застраховать покупку на "смену титульного собственника" на срок 1-3 года на всю сумму сделки. Это может составить от 0,2% от стоимости объекта недвижимости, когда правоустанавливающие документы не предполагают "приключений", до 5% от стоимости, если присутствуют риски оспаривания права или валютные риски.

Покупателю следует выбирать страховую компанию с безупречной репутацией, так как известны случаи, что страховая компания отказывается от своих обязательств при наступлении страхового случая.

Задачей риэлтора является не только подбор страховой компании, но и предоставление страховщику необходимых документов.

Карточка страницы для поисковиков:

Риски при покупке квартиры и их минимизация.
Оценка рисков при покупке недвижимости, и обычные действия риэлтора для минимизации рисков покупателя.
Виктор Куприянов, +7 (963) 680-03-48, Москва.

5 рисков покупателя при покупке-продаже недвижимости

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *