Рыночная стоимость земельного участка

МИНИСТЕРСТВО  ОБРАЗОВАНИЯ И  НАУКИ РФ

ФИЛИАЛ  ФЕДЕРАЛЬНОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО БЮДЖЕТНОГО ОБРАЗОВАТЕЛЬНОГО УЧРЕЖДЕНИЯ

ВЫСШЕГО ПРОФЕССИОНАЛЬНЛГО  ОБРАЗОВАНИЯ

УДМУРТСКОГО ГОСУДАРСТВЕННОГО УНИВЕРСИТЕТА В г. МОЖГЕ

Реферат

РЫНОЧНАЯ И КАДАСТРОВАЯ СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ.

ОЦЕНКА  ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА.

Выполнила: Бурухина В.А.

Студентка группы ФО (Мж)-080502-21(К)

Год поступления: 2010

Проверил: преподаватель

Хисамутдинова Е.В.

Содержание.

1. Введение………………………………………………………………………………………3

2. Рыночная стоимость земли…………………………………………………………………..4

3. Кадастровая стоимость земли………………………………………………………………..6

4. Различие кадастровой и рыночной стоимости земли……………………………………….7

5.

Понятие и определение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка

Оценка земельного участка…………………………………………………………………..8

6. Отчет об оценке земельной собственности………………………………..…….…………..9

7. Заключение……………………………………………………………………………..…….13

8. Список используемой литературы………………………………………………….………14

Введение.

Кадастровая и рыночная стоимость — разные по своей природе и цели показатели. Кадастровая стоимость земельного участка определяется в целях налогообложения и в иных случаях, предусмотренных федеральными законами. Методики кадастровой оценки едины для всех категорий земель на всей территории Российской Федерации и утверждаются Минэкономразвития. А рыночная стоимость определяется как наиболее вероятная цена, по которой земельный участок может быть отчужден на дату оценки на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на цене сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства. Как видите, цели оценок, а также их методическая база различаются.

Цель  кадастровой оценки — одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам. Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Вместе  с тем законодатель предусмотрел возможность установления кадастровой стоимости участка в процентах от его рыночной стоимости, так что в принципе они могут быть и равны. Действующей методикой кадастровой оценки это, например, уже сделано для таких объектов, как вокзалы, порты, электростанции. По мере совершенствования методической базы и увеличения объема сделок с земельными участками кадастровая и рыночная стоимость будут сближаться.

Рыночная  стоимость земли.

На открытом рынке стоимость является фактором, уравновешивающим силы спроса и предложения. Стоимость не присуща конкретному объекту изначально, а является результатом проявления следующих свойств товаров и услуг:

-Полезность. Объект не может иметь стоимость, если он не обладает полезностью.

-Спрос. Стоимость зависит от спроса и предложения. Если на объект (товар, услугу) нет спроса, то понятие стоимости не реализуется.

-Передаваемость. Условием возникновения стоимости является юридическая возможность передачи прав собственности. Если объект нельзя передать в обмен на какой-либо эквивалент, понятие стоимости не реализуется.

Из анализа  этих факторов следует, что стоимость  является оценкой ценности товара или  услуги в конкретный момент времени  и отражает рыночный взгляд на выгоду, которую имеет обладатель товара или услуги. Обсуждая понятие стоимости, нельзя не упомянуть еще два понятия — цена и затраты. Стоимость и цена могут не совпадать, что часто и наблюдается на практике.

Земельный участок при отсутствии оформленных  на него прав может значительно увеличивать  рыночную стоимость улучшений (зданий, сооружений, помещений и т.п.) в случае если фактически осуществляемое землепользование не запрещено действующим законодательством и соответствует применяемым на практике обычаям делового оборота. Косвенный учет стоимости таких неоформленных прав землепользования производится через поправки на местоположение при рыночном подходе и через дифференциацию величины ставок арендной платы в зависимости от местоположения при доходном подходе.

Так, например, во время кризиса 17 августа, ради срочного получения денег, продавцы охотно шли на 10 – 20 % снижения цены ради скорости продаж. Часто начальная цена сознательно завышается на 15 – 20 %, чтобы потом на эту сумму уступить в процессе торга.

К числу  основных видов стоимости, используемых при оценке недвижимости, относятся:

-рыночная стоимость;

-стоимость на открытом рынке;

-стоимость при существующем использовании;

-расчетная стоимость реализации;

-расчетная стоимость ограниченной реализации;

-остаточная стоимость замещения;

-стоимость аренды на открытом рынке;

-расчетная будущая стоимость аренды;

— утилизационная стоимость;

-стоимость для страхования;

-стоимость для налогообложения;

-инвестиционная  стоимость.

Рыночная  стоимость земли — расчетная денежная сумма, по которой продавец, имеющий полную информацию о стоимости имущества и не обязанный его продавать, согласен был бы продать его, а покупатель, имеющий полную информацию о стоимости земли не обязанный ее приобрести, согласен был бы ее приобрести. То есть, это наиболее вероятная цена, по которой земля может быть продана на открытом рынке в условиях конкуренции.

Существует  и другое определение рыночной стоимости земли, привязывающее ее ко времени:

Рыночная  стоимость – это расчетная  сумма, за которую собственность  следует обменивать на дату оценки между готовым купить покупателем и готовым продать продавцом в коммерческой сделке после должного маркетинга, во время которого каждая из сторон действовала компетентно, расчетливо и без принуждения.

Кадастровая стоимость земли.

Земельный кадастр – систематизированный  свод достоверных сведений о земле  как главном средстве производства в сельской и лесной сфере. В земельном  кадастре указывается имя собственника земли, дается описание общей конфигурации, состав угодий, их качество, доходность, цена земли. Наиболее совершенной принято считать германскую систему земельного кадастра. По этой системе учет ведется по двум видам документов:

-Кадастру  недвижимости, где дается сравнительная  экономическая оценка земли;

-Земельной  книге, в которой учитывается право собственности на землю.

 Рыночной  информационной базой кадастровой  оценки городских земель являются  массовые данные о продажах  земельных участков для индивидуального  жилищного строительства, коллективного  садоводства и приусадебного хозяйства, а также о продаже и аренде квартир, гаражей, и различных объектов коммерческой недвижимости.

 Нормативная  информация включает данные государственного  земельного кадастра, нормативы  затрат на строительство, инженерное  обустройство территории, а также систему коэффициентов.

 Источниками  этих данных являются БТИ, Земельные  комитеты, Государственный фонд  имущества, городские строительные  организации, Комитет по архитектуре,  оценочные и риэлтерские фирмы  и другие организации. Объектом  кадастровой оценки городских земель являются земли в пределах городской черты.

Определение кадастровой стоимости земельных  участков является важным элементом  налогообложения, залога, ипотеки, определения  стартовой цены в сделках купли-продажи  недвижимости, выкупной цены земельных участков под приватизированными объектами, определения стоимости арендной платы, выкупа права аренды и поступлений в бюджеты всех уровней.

Различие  кадастровой и  рыночной стоимости  по определению Верховного суда РФ   05 июля 2010 г.

Определением Верховного суда Российской Федерации от 28 апреля 2010 г. № 67-Г10-7 установлено, что кадастровая стоимость земельного участка, значительно превышающая его рыночную стоимость, не свидетельствует о недостоверности проведения государственной кадастровой оценке, поскольку действующее законодательство не содержит каких-либо положений, устанавливающих обязательность совпадения значений рыночной и кадастровой стоимости земельного участка. В соответствии с пунктом 2 статьи 66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земель устанавливается Правительством РФ.

Методические  указания по государственной кадастровой оценке земель и нормативно-технические документы, необходимые для проведения государственной кадастровой оценки земель, разрабатываются и утверждаются Министерством экономического развития и торговли Российской Федерации по согласованию с заинтересованными федеральными органами исполнительной власти (пункт 11).

В целях  реализации Постановления Правительства  Российской Федерации от 25 августа 1999 года № 945 «О государственной кадастровой оценке земель» и в соответствии с Правилами проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 8 апреля 2000 года № 316, разработана Методика государственной кадастровой оценки земель поселений, утвержденная Приказом Росземкадастра от 17 октября 2002 года № П/337 (далее -Методика), которая позволяет определить удельные показатели кадастровой стоимости земель в целом и кадастровых кварталов в составе поселений по видам функционального использования земель и основана на статистическом анализе рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости.

Оценка  земельного участка.

Оценка  земельного участка начинается с  установления оцениваемых прав и определения правового режима. Правовой режим земельного участка включает:

• целевое назначение;

• форму собственности;

• разрешенное использование.

Отчет об оценке земельной  собственности.

Основные факты  и выводы.

Вся необходимая  информация по объекту оценке содержится в таблице .

Объект  оценки: Земельный участок  общей площадью 400 м^2 с выделением на местности, расположенные по адресу: Россия, г. Новосибирск, ул. Восходная 5
Цель  оценки: Определение рыночной стоимости объекта оценки (Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.06.98г. «Об оценочной деятельности в РФ»).
Задача  оценки: Залоговая стоимость  объекта оценки.
Основание проведения оценки: Договор заказчика  и оценщика
Сведения  о Заказчике: Управляющая организация  «Силуэт»
Сведения об Оценщике: Сертифицированный член РОО, индивидуальный оценщик –  Ильиный А.П.
Сведения  о привлекаемых организациях или  специалистах: ЗАО «Ядро» — измерение  и межевание земельных участков.
Оцениваемые права: право собственности  на земельный участок
Обладатель оцениваемых прав: Директор ООО  «Силуэт» Шмелов Семен Семенович
Дата  оценки: 08.12.2008
Дата  осмотра: 10.12.2008
Дата  составления отчета: 15.12.2008
Описание  земельного участка: кадастровый номер 071545, площадь 0.4 га, адрес: г. Новосибирск  Романова 1, категория земель – земли поселений с выделением на местности.
Описание  улучшений: помещения жилое 5-ти этажное 168 м2. (Свидетельство о  праве собственности № 45-72 от 26.05 1972)
Текущее использование: Использование по назначению
Наиболее  эффективное использование: помещения жилое
Срок  экспозиции, месяцев: 6 месяцев
Рыночная  стоимость объекта:
Результаты  оценки, полученные подходами:
затратный, р.: 15 000 000
доходный, р.: 8 100 000
сравнительный, р.: 26 480 000
Применяемые стандарты оценочной деятельности: МСО

Страницы:12следующая →

Рыночная стоимость земельного участка

В соответствии с п. 1 ст. 66 Земельного кодекса РФ, рыноч­ная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с федеральным законом об оценочной деятельности. Вопросы оценки недвижимости, в том числе и земельных участков, регу­лируются Федеральным законом от 29.07.98 г. № 135-ФЗ «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации».

Закон определяет правовые основы регулирования оценоч­ной деятельности в отношении объектов оценки, принадлежа­щих Российской Федерации, субъектам РФ или муниципальным образованиям, физическим и юридическим лицам, для соверше­ния сделок с объектами оценки (ст. 2 Закона «Об оценочной дея­тельности в Российской Федерации»).

Под оценочной деятельностью понимается деятельность соответствующих субъектов, направленная на установление оценки рыночной или иной стоимости объектов.

Основная задача законодательства об оценочной дея­тельности — определение стоимости объектов оценки, к кото­рым ст. 5 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» относит отдельные материальные объекты (ве­щи); совокупность вещей, составляющих имущество лица, в том числе имущество определенного вида (движимое или не­движимое, в том числе предприятия); право собственности и иные вещные права на имущество или отдельные вещи из со­става имущества и др.

Субъектами оценочной деятельности признаются юри­дические и физические лица (индивидуальные предприни­матели), которые занимаются оценочной деятельностью и ко­торые именуются. Субъектами оценочной деятельности яв­ляются потребители услуг оценщиков, т.е. заказчики.

Статья 6 Закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закрепляет право Российской Федерации, субъек­тов РФ, муниципальных образований, физических лиц и юри­дических лиц на ведение оценщиком оценки любых принадлежащих им объектов оценки на основаниях и условиях, преду­смотренных указанным Законом. Согласно ст. 8 Закона «Об оце­ночной деятельности в Российской Федерации», оценка требу­ется в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадле­жащих полностью или частично Российской Федерации, субъ­ектам РФ либо муниципальным образованиям. Такими основа­ниями являются случаи, когда необходимо определить стои­мость объектов, находящихся в федеральной собственности, собственности субъектов РФ или муниципальной собственно­сти, в целях их приватизации, сдачи в доверительное управле­ние, в аренду; при использовании указанных объектов в качестве предмета залога; при их продаже или ином отчуждении; при переуступке долговых обязательств, связанных с данными объ­ектами. Оценка необходима, когда объекты передаются в каче­стве вклада в уставные капиталы, фонды юридических лиц, а также при возникновении спора о стоимости объекта, в том чис­ле: при национализации имущества, ипотечном кредитовании физических и юридических лиц в случаях споров о величине стоимости предмета ипотеки; при составлении брачных кон­трактов и разделе имущества разводящихся супругов по требо­ванию одной или обеих сторон, если возникает спор о стоимости имущества. Кроме того, оценка обязательна при выкупе или ином предусмотренном законодательством РФ изъятии имуще­ства у собственников для государственных или муниципальных нужд и при оценке в целях контроля за правильностью уплаты налогов в случае возникновения спора об исчислении налогооб­лагаемой базы.

В ст. 3 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» закреплено понятие рыночной стоимости. Под рыночной стоимостью объекта оценки по­нимается наиболее вероятная цена, по которой данный объ­ект оценки может быть отчужден на открытом рынке в усло­виях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные об­стоятельства.

Стоимость имущества является рыночной при соблюде­нии следующих условий:

  • одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оцен­ки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
  • стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
  • объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
  • цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки в от­ношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;
  • платеж за объект оценки выражен в денежной форме.

В соответствии со ст. 7 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», установление рыночной стоимости имущества необходимо, если в нормативном правовом акте, содержащем требование обязательного проведения оценки какого-либо объекта оценки, либо в договоре об оценке объекта оценки не определен конкретный вид стоимости объекта оценки; в этом случае установлению подлежит рыночная стоимость дан­ного объекта. В законодательстве урегулирован также порядок оценочной деятельности. Основанием для оценки объекта явля­ется договор между оценщиком и заказчиком (ст.

Кадастровая и рыночная оценка земли

9 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»). Договором между оценщиком и заказчиком может быть преду­смотрено проведение данным оценщиком оценки конкретного или нескольких объектов либо долговременное обслуживание заказчика по его заявлениям. В случаях, предусмотренных зако­нодательством РФ, оценка объекта, в том числе повторная, может быть проведена оценщиком на основании определения суда, ар­битражного суда, третейского суда, а также по решению уполно­моченного органа.

Кадастровая стоимость земельного участка

В отличие от рыночной стоимости земельных участков, кадастровая стоимость представляет собой нормативно-рассчитываемую стоимость земельных участков. Согласно п. 5 ст. 65 Земельного кодекса РФ, кадастровая стоимость земель­ного участка должна устанавливаться в процентах от рыноч­ной стоимости участка и применяться главным образом в це­лях налогообложения.

Для установления кадастровой стоимости земельных уча­стков проводится государственная кадастровая оценка земель (ст. 66 ЗК РФ). В случаях определения рыночной стоимости зе­мельного участка кадастровая стоимость земельного участка ус­танавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Правила проведения государственной кадастровой оценки земель утверждены постановлением Правительства РФ от 08.04.00 г. № 316. Государственная кадастровая оценка земель проводится Федеральным агентством кадастра объек­тов недвижимости, его территориальными органами, а также находящимися в их ведении предприятиями и организация­ми. К указанным работам могут привлекаться лица, имеющие лицензию на осуществление оценочной деятельности.

Государственная кадастровая оценка земель проводится для определения кадастровой стоимости земельных участков различного целевого назначения. Оценка земель основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования. При оценке земель прини­маются во внимание сервитуты, а также иные ограничения (об­ременения) прав пользования землей, установленные в законо­дательном, административном и судебном порядке. Государст­венная кадастровая оценка земель городских и сельских поселе­ний, садоводческих, огороднических и дачных объединений осуществляется на основании статистического анализа рыноч­ных цен и иной информации об объектах недвижимости, а так­же иных методов массовой оценки недвижимости. Оценка сель­скохозяйственных угодий вне черты городских и сельских посе­лений и земель лесного фонда осуществляется на основе капи­тализации расчетного рентного дохода. Оценка иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений осуществляет­ся на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) со­хранения и поддержания ценности их природного потенциала.

Органы исполнительной власти субъектов Федерации по представлению территориальных органов Федерального агентства кадастра объектов недвижимости утверждают ре­зультаты государственной кадастровой оценки земель. Мето­дические и нормативно-технические документы, необходи­мые для государственной кадастровой оценки земель, разра­батываются и утверждаются федеральным органом исполни­тельной государственного управления земельными ресурсами по согласованию с уполномоченным органом контроля за оценочной деятельностью в Российской Федерации и заинте­ресованными федеральными органами исполнительной вла­сти. Споры, возникающие при государственной кадастровой оценке земель, рассматриваются в судебном порядке.

Нормативная цена земли

Нормативная цена земли представляет собой фиксирован­ную, законодательно устанавливаемую цену на землю, приме­няемую в установленных законодательством случаях с целью обеспечения государственных интересов. Так, в соответствии со ст. ст. 25 Закона РФ «О плате за землю» (ныне утратил силу), она при­меняется в качестве стартовой цены земли при выкупе земельных участков в связи с приватизацией объектов государственной и муниципальной собственности, при продаже участков для инди­видуального предпринимательства, передаче земли по наследст­ву, дарении и получении банковского кредита под залог земель­ного участка и др.

Согласно постановления Правительства РФ от 15.03.97 г. № 319 «О порядке определения нормативной цены земли», нор­мативная цена земли применяется в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, и ежегодно определя­ется органами исполнительной власти субъектов Российской Фе­дерации для земель различного целевого назначения по оценоч­ным зонам, административным районам, поселениям или их группам.

Органам исполнительной власти субъектов Российской Федерации предоставлено право вводить повышающие ко­эффициенты к установленному законом размеру норматив­ной цены земли в зависимости от уровня рыночных цен на землю в данном регионе, с учетом региональных условий. Ус­тановленная таким образом региональная нормативная цена земли не должна превышать 75% от уровня рыночных цен на землю соответствующей ценовой зоны в данном регионе.

Региональная нормативная цена земли может, в свою очередь, корректироваться органами местного самоуправле­ния путем введения повышающих или понижающих коэф­фициентов, но не более, чем на 25%.

Контрольныевопросы

  1. Назовите основные формы платы за землю.
  2. Что является целью платы за землю?
  3. Кто признается налогоплательщиками земельного налога?
  4. Что понимают под налоговой базой при исчислении зе­мельного налога?
  5. Дайте   определение   рыночной   стоимости   земельного участка.

Кадастровая и рыночная стоимость земли. Порядок определения.

Юр. консультации по тел.
+7 (499) 677-15-69 (бесплатно для МСК)

Юр. консультации по тел.
+7 (812) 244-93-17 (бесплатно для СПБ)

Определение кадастровой и рыночной стоимости земли, а также другие вопросы, связанные с пользованием землей и кадастром, регулируется федеральным Земельным кодексом. Статья 65 этого кодекса четко устанавливает, что использование земля является платным. Закон предусматривает также, что в целях определения размера налогов, предусмотренных Земельным и Налоговыми кодексами, может начисляться кадастровая стоимость земли. Если в результате вы не согласны с результатом, то можно поробовать снизить кадастровую стоимость, как это сделать, читайте тут — https://kadastr.ktotam.pro/article/shansy-osporit-

Статья 66 Земельного кодекса устанавливает, что для определения кадастровой стоимости земли проводится государственная кадастровая оценка.

Как определить стоимость земельного участка

Она не проводится только тогда, когда государственными органами уже сделана рыночная оценка земли.

В законодательстве не установлено четкого определения сущности кадастровой стоимости земли. Однако анализ нормативно-правовых актов в этой отрасли дает основания полагать, что кадастровая стоимость земель устанавливается путем математического анализа рыночных ведомостей о состоянии тех или иных земель. Она является альтернативой рыночной стоимости земли.

Порядок определения кадастровой стоимости земли. Оценка земли (как и других объектов) регулируется Законом об оценочной деятельности. С помощью кадастровой оценки земли можно добиться установления денежной стоимости земли. Отличие кадастровой оценки земли от других видов такой деятельности состоит в том, что ее результаты используются в целях налогообложения.

Согласно ст. 8 Закона о государственной оценочной деятельности, оценка земли является обязательной в таких случаях:

· Вовлечение в сделку с землей субъектов, которые полностью или частично принадлежат РФ, а также муниципальным образованиям.

· Приватизация земли, а также передача ее в аренду.

· Использование земли в качестве залога.

· Продажа земли или же другой способ ее отчуждения.

· Возникновение спора о стоимости земли.

· В случае ипотечного кредитования.

· Во время выкупа земельного участка.

· В других случаях, предусмотренных статьей 8 этого закона.

Порядок проведения процедуры кадастровой оценки земля определяется Правительством Российской Федерации. На данный момент остаются в силе Методические рекомендации по кадастровой оценке земли от 14 июня 1999 г. Согласно установленным правилам, кадастровая стоимость определяется как наиболее возможная цена продажи земельного участка, которая является свободной от улучшений.

Порядок определения рыночной стоимости земли. Становление рыночных взаимоотношений способствовало возникновению в России реальной потребности в рыночной оценке земли. Потребность в такой оценке определяется появлением таких юридических действий:

· Операции, связанные с покупкой или продажей земли.

· Операции, связанные с арендой земли.

· Покупка леса (на корню).

· Обладание права использовать полезные ископаемые.

· Приобретение квоты на вылов рыбы.

Все такие права, согласно законодательству, продаются или же приобретаются государством. При этом определяются уполномоченные органы, которые могут вести такую деятельность. В некоторых случаях продажа таких прав может осуществляться путем аукционов, публичных конкурсов. Все это формирует рынок таких торгов и требует тщательного определения стоимости земель. Земельный кодекс РФ устанавливает кадастровую стоимость земель с целью определения базы налогообложения. Но она устанавливается не в соответствии с ситуацией, сложившейся на рынке, а согласно расчетных моделей. Такой показатель во многом является субъективным. Так же законодательство предусматривает, что кадастровая стоимость земли может устанавливаться, исходя из процентного соотношения от рыночной стоимости таких объектов.

Для того чтобы избежать подобного рода недоразумений, определяется рыночная стоимость земли.

Оценка рыночной стоимости земли проводится согласно Федеральному закону "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Закон предусматривает федеральные стандарты оценки земель, которые являются обязательными к исполнению.

Согласно этому закону, существуют такие факторы определения рыночной стоимости земельного участка.

· Право собственности на недвижимость.

· Условия финансирования. Здесь учитываются такие факторы, как способ оплаты, взаимоотношение между собственными и заемными средствами, а также использование возможностей ипотечного кредитования.

· Условия продажи земельного участка.

· Время продажи участка. Здесь также учитываются рыночные условия, которые существовали во время проведения операции.

· Расположение земельного участка. Учитываются такие важные факторы, как плотность застройки, окружение, степень развития транспортных коммуникаций и др.

· Характеристики рельефа, типа почвы, а также уровня продуктивности земли. Для рыночной стоимости также важно рекреационная способность земельного участка.

· Экономические характеристики земельного участка. Эти показатели влияют на величину дохода, который может быть от использования участка земли.

· Способ пользования земельным участком, который подлежит оценке.

Какие должны представляться документы для оценки земельного участка. Для совершения оценки земли заказчику необходимо представить такие документы.

1. Документы, которые устанавливают право владения участком.

2. Физические лица в обязательном порядке предоставляют паспортные данные.

3. Юридические лица обязаны предоставлять свои реквизиты.

4. Заказчик также обязан предоставить оригиналы или же копии таких документов, как:

· Документы, определяющие границу земельного участка.

· Документы об обременении.

· Кадастровая справка на оцениваемый участок земли.

· Кадастровый план земельного участка в двух формах.

· Разрешение на использование участка. Оно не является обязательным, но все, же желательно.

· Сервитуты.

· Финансовая информация о заказчике.

· Выписки из договора об аренде.

Когда рыночная оценка земель является обязательной. Существует ряд случаев, когда нужно производить только рыночную, а не кадастровую оценку стоимости земли. Их регулирует Приказ Федерального агентства кадастра объектов недвижимости, принятый 29.06.2007 г.

· Пункты 3.2.5.2 и 3.2.6.3 обязывают проводить рыночную оценку в тех случаях, когда нет возможности собрать объективную информацию о земельном участке.

· Когда нет возможности выстроить математическую модель для вычисления кадастровой стоимости земельного участка. Это правило обусловливают Методические рекомендации по кадастровой оценке земли, подпункты 1.2.11-1.2.12. Другие случаи формирования стоимости регулируются федеральным законодательством.

· Если используются различные источники информации о стоимости оцениваемых земельных участков. К этим случаям относятся сведения об арендной плате, плате за пользование зданием, участком.

· Во всех случаях, когда невозможно сразу определить стоимость участка, согласно пункту 3.2.5.2. Методических рекомендаций.

· Когда обнаруживается, что кадастровая и рыночная стоимость земли заведомо отличаются.

Статьи

Оставить комментарий | Читать комментарии

Как определить стоимость земельного участка

В зависимости от того, какое основание положить в основу определения стоимости земельного участка, можно выделить три следующих метода (способа) оценки земли.

1. Цена выкупа земельного участка.
2. Кадастровая стоимость земельного участка.
3. Рыночная стоимость земельного участка.

Поговорим о каждом способе оценки земельного участка.

Цена выкупа земельного участка

Расчет цены производится из ставки земельного налога. Однако прямая зависимость цены земли от земельного налога не очень выгодно для покупателя, т.к. земельный налог растет, а пропорционально ему и растет цена земельного участка.

Согласно п. 7 ст. 28 Закона о приватизации, цена выкупа земельного участка устанавливается субъектами Российской Федерации в поселениях с численностью населения:
свыше 3 млн человек в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
от 500 тыс. до 3 млн человек в размере от пяти- до семнадцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка;
до 500 тыс. человек, а также за пределами черты поселений в размере от трех- до десятикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (на начало текущего календарного года).

До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Федеральный закон "О ведении в действие Земельного кодекса РФ" в п. 2. ст. 2 предусматривает аналогичный порядок определения выкупной цены земельного участка.

При продаже земельного участка к его стоимости применяется поправочный коэффициент, учитывающий основной вид использования расположенных на земельном участке здания, строения, сооружения.

Поправочные коэффициенты, учитывающие основные виды использования, утверждаются правительством Российской Федерации в размере от 0,7 до 1,3.

На сегодняшний день коэффициенты не утверждены и не уплачиваются. Согласно ст. 33 Закона г. Москвы, оценка стоимости объектов приватизации осуществляется в соответствии с законодательством Российской Федерации и города Москвы по федеральным стандартам, утвержденным правительством Российской Федерации.

Кадастровая стоимость земельного участка

Согласно п.2 ст.66 Земельного кодекса РФ для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государственная кадастровая оценка земель. Порядок проведения государственной кадастровой оценки земли регулируется постановлением правительства РФ от 08.04.2000 г. № 316 "Об утверждении Правил проведения государственной кадастровой оценки земель", Федеральным законом от 02.01.2000 г. № 28-ФЗ "О государственном земельном кадастре".

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). Однако в случае, когда рыночная стоимость земельного участка определена, кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентном отношении от рыночной стоимости земельного участка.

Государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в пять лет и не чаще одного раза в три года и основывается на классификации земель по целевому назначению и виду функционального использования.

Государственная кадастровая оценка земель осуществляется:

1. В отношении городских и сельских поселений, садоводческих, огороднических и дачных объединений на основании статистического анализа рыночных цен и иной информации об объектах недвижимости, а также иных методов массовой оценки недвижимости.

2. В отношении сельскохозяйственных угодий вне черты городских и сельских поселений и земель лесного фонда на основе капитализации расчетного рентного дохода.

3. В отношении иных категорий земель вне черты городских и сельских поселений на основе капитализации расчетного рентного дохода или исходя из затрат, необходимых для воспроизводства и (или) сохранения и поддержания ценности их природного потенциала.

В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории.

Оценочная зона – это часть земель, однородных по целевому назначению, виду функционального использования и близких по значению кадастровой стоимости земельных участков.

Кадастровая и рыночная оценка земли

В зависимости от территориальной величины оценочных зон их границы совмещаются с границами земельных участков с учетом сложившейся застройки и землепользования, размещения линейных объектов (улиц, дорог, рек, водотоков, путепроводов, железных дорог и др.), а также границами кадастровых районов или кадастровых кварталов.

Результатом оценочного зонирования является карта (схема) оценочных зон и кадастровая стоимость единицы площади в границах этих зон. Государственная кадастровая оценка земель проводится с учетом данных земельного, градостроительного, лесного, водного и других кадастров. Результаты государственной кадастровой оценки земель вносятся в государственный земельный кадастр.

Согласно ст. 70 Земельного кодекса РФ, государственный земельный кадастр представляет собой систематизированный свод документированных сведений об объектах государственного кадастрового учета, о правовом режиме земель в Российской Федерации, о кадастровой стоимости, местоположении, размерах земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимого имущества.

Земельный кадастр включает в себя сведения о субъектах права на земельные участки.
При проведении государственного кадастрового учета вновь образуемых земельных участков, а также текущих изменений, связанных с изменением категории земель, вида разрешенного использования или уточнением площади земельных участков, определение их кадастровой стоимости осуществляется на основе результатов государственной кадастровой оценки земель.

Рыночная стоимость земли

Рыночная стоимость участка согласно статье 66 ЗК РФ устанавливается в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" по договору между заказчиком и оценщиком.

Автор Фирсова М.
Июнь 2006

Поделиться ссылкой в социальных сетях:

Комментарии к материалу: (пока комментариев нет)

Пример расчета рыночной стоимости земельного участка

  1   2   3   4

Пример расчета рыночной стоимости земельного участка

Задание на выполнение оценки
Объект оценки:

Право собственности на земельный участок площадью 448,0 кв. м с кадастровым номером 34:34:060019:219, расположенный по адресу г. Волгоград, ул. Краснорядская, 32.

Цель оценки:

Определение рыночной стоимости объекта недвижимости.

Назначение оценки:

Оформление сделки купли продажи.

^

Рыночная стоимость.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие-либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:

1) одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;

2) стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;

3) объект оценки представлен на открытом рынке посредством публичной оферты, типичной для аналогичных объектов оценки;

4) цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки и принуждения к совершению сделки в отношении сторон сделки с чьей-либо стороны не было;

5) платеж за объект оценки выражен в денежной форме.
1. Процедура оценки
Процедура оценки включала в себя:

  • установление количественных и качественных характеристик объекта оценки;
  • исследование рынка продаж аналогичных объектов в г. Волгограде;
  • сравнительный анализ аналогов;
  • рассмотрение трех традиционных подходов оценки для определения стоимости объекта;
  • обобщение результатов, полученных в рамках каждого из подходов к оценке, и определение итоговой величины рыночной стоимости объекта оценки;
  • составление и передача Заказчику отчета об оценке.

Процесс оценки начинается с общего осмотра месторасположения объектов, а также описания самих объектов, их состояния и выделения особенностей оцениваемой собственности. Далее анализируются возможные варианты использования объекта с целью нахождения оптимального.

Следующий этап оценки – определение стоимости. Определение стоимости осуществляется с учётом всех факторов, существенно влияющих как на рынок недвижимости в целом, так и непосредственно на ценность рассматриваемой собственности.

При определении стоимости недвижимости обычно используют три основных подхода:

  • затратный подход;
  • сравнительный подход;
  • доходный подход.

Каждый из этих подходов приводит к получению различных ценовых характеристик объекта. Дальнейший сравнительный анализ позволяет взвесить достоинства и недостатки каждого из использованных подходов и установить окончательную оценку объекта собственности на основании данных того подхода или подходов, которые расценены как наиболее надёжные.

^
Земельный участок расположен в северной части Советского района г. Волгограда, к югу от балки Ельшанской и к востоку от проспекта Университетского.

Рисунок 1. Местоположение объекта оценки на плане города (источник: Яндекс. Карты).

Рисунок 2. Местоположение объекта оценки на публичной кадастровой карте (источник: http://maps.rosreestr.ru)

Основные характеристики оцениваемого объекта приведены в таблице 1.
Таблица 1. Описание объекта оценки

Характеристика Значение Источник
1 Кадастровый номер 34:34:060019:219 Публичная кадастровая карта
2 Статус в ГКН Учтенный  “ 
3 Дата постановки на учет 24.12.2009  “ 
4 Адрес г. Волгоград, ул. Краснорядская, 32  “ 
5 Уточненная площадь 448.00 кв.

Из чего складывается кадастровая стоимость земельного участка и сколько стоит 1 сотка земли

м

 “ 
6 Кадастровая стоимость 994 576.14 руб.  “ 
7 Категория земель Земли населенных пунктов  “ 
8 Вид разрешенного использования Для индивидуальной жилой застройки  “ 
9 Форма собственности частная по заданию
10 Ограничения, обременения права отсутствуют  “ 
11 Вид объекта капитального строительства индивидуальный жилой дом  “ 
12 Материал наружных стен кирпич силикатный по выбору студента
13 Этажность 1  “ 
14 Год завершения строительства 1987  “ 
15 Инженерные коммуникации имеются водопровод питьевой, газопровод, электроснабжение;

централизованная канализация отсутствует.

 “ 
16 Хозяйственные постройки сарай деревянный, туалет деревянный  “ 
17 Многолетние насаждения 3 яблони сорта «Северный синап», 2 абрикоса, 1 груша, 1 вишня.  “ 

В пределах пешеходной доступности расположена остановка маршрутного такси и автобусов, школа, детский сад и поликлиника.
В плане земельный участок имеет форму, близкую к прямоугольной.

Рисунок 3. План земельного участка (источник: http://maps.rosreestr.ru)

Рисунок 4. Фотография жилого дома, расположенного на оцениваемом

земельном участке.

^
Недвижимость – это имущество, которое может использоваться не одним, а несколькими способами. Поскольку каждому способу использования объекта недвижимости соответствует определенная величина его стоимости, то перед проведением оценки выбирается один способ использования, называемый наилучшим и наиболее эффективным.

Заключение о наилучшем использовании отражает мнение Оценщика в отношении наилучшего использования собственности, исходя из анализа состояния рынка. Понятие «наилучшего и оптимального использования», применяемое в настоящем отчёте, определяется как вероятное и разрешённое законом использование объекта с наилучшей отдачей, при чём непременны условия физической возможности, должного обеспечения и финансовой оправданности такого рода действий. Данное понятие подразумевает наряду с выгодами для собственника недвижимости, особую общественную пользу и увязывается с задачами развития общества. В практике оценки недвижимости положение о наилучшем и оптимальном использовании представляет собой посылку для дальнейшей оценки стоимости объекта.

Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования выполняется путем проверки соответствия рассматриваемых вариантов использования следующим критериям:

Потенциал местоположения – характеризуется транспортной доступностью, наличием подъездных путей.

Допустимость с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положений зонирования.

Физическая возможность – физическая возможность возведения сооружения с целью наилучшего и оптимального использования на рассматриваемом участке.

Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта должен обеспечить чистый доход собственнику объекта.

Максимальная эффективность – кроме получения чистого дохода как такового, наилучшее и оптимальное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
По данным факторам проведем анализ вариантов использования данного объекта.

Таблица 2. Анализ наилучшего и наиболее эффективного использования объекта оценки.

Фактор Вариант использования
для эксплуатации жилого дома для строительства автомастерской
1. Потенциал местоположения + +
2. Правовая обоснованность + +
3. Физическая возможность + +
4. Финансовая оправданность + +
5. Максимальная эффективность +
Итого 5 4

  1   2   3   4

Похожие:

Виды стоимости, отличные от рыночной стоимости
В постановлении Правительства РФ от 6 июля 2001 г. №519 «Об утверждении стандартов оценки» приведены следующие формулировки видов…
По первоначальной стоимости
По текущей (восстановительной) стоимости: стоимость воспроизводства объектов учета, приближенная к текущей рыночной стоимости (предполагает…
Лекция 2 акции вопрос 3 Понятие номинальной, эмиссионной, рыночной и балансовой стоимости акций
Программа дисциплины Стандарт пд-дс
Изучение методологических и методических основ оценки стоимости бизнесас целью обеспечения внешних и внутренних пользователей достовреной…
Лекция №12. «Искусственные земельные участки, созданные на водных объектах»
Отношения, связанные с созданием искусственного земельного участка на водном объекте
Экзаменационные вопросы по земельному праву
Принцип единства судьбы земельного участка и прочно связанных с ним объектов и его реализация в законодательстве
Родовое Поместье: почему один гектар?
Научное обоснование приусадебного участка размером в 1 га как оптимального земельного надела в сельской местности
Техническое задание на разработку проектной документации для строительства зоопарка Положения
В границах земельного участка ул. Подлесная, шоссе Космонавтов, ул. Малкова, Дзержинского района г. Перми
Лекція тема: історія розвитку земельного права в україні
Постановка питань: Земельне законодавство І право в Україні до 1917 року. Стан розвитку земельного права в радянський період. Розвиток…
Зміст вступ розділ предмет, метод, принципи І система земельного права
Конституційні основи земельного права І їх значення для розвитку земельного законодавства

Вы можете разместить ссылку на наш сайт:

Школьные материалы

www.userdocs.ru

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *