Сдача аренды помещения

Организация вправе передать нежилые помещения в аренду физическому лицу

Первый Столичный Юридический Центр

г. Москва, Георгиевский пер., д.1, стр.1, 2 этаж

(985) 763-90-66;(495) 776-13-39

 

Организация вправе передать нежилые помещения в аренду физическому лицу

 

ООО является собственником здания и сдает в аренду нежилые помещения под офисы.

Вопрос:Имеет ли общество право передать нежилые помещения в аренду физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:

Организация вправе передать нежилые помещения в аренду физическому лицу, не являющемуся индивидуальным предпринимателем.

Обоснование вывода:

Специальных норм, регулирующих правоотношения в рамках договора аренды нежилого помещения, ГК РФ не содержит, а общие положения об аренде(параграф первый гл. 34 ГК РФ) никаких ограничений по субъектному составу договора не устанавливают. Отсюда следует, что арендатором нежилого помещения может выступать любое дееспособное физическое лицо.

В соответствии со ст. 615 ГК РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены — в соответствии с назначением имущества.

Сдача помещений в аренду физическим лицом

Сразу отметим, что использование нежилых помещений для проживания граждан законом не допускается.

Тот факт, что физическое лицо, не являющееся индивидуальным предпринимателем(арендатор), будет использовать арендованные нежилые помещения в целях осуществления предпринимательской деятельности, не является основанием для признания договора аренды недействительным или незаключенным(смотрите также постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 9 марта 2004 г. N А33-3839/03-С2-Ф02-744/04-С2).

Кроме того, очевидно, что заключение договора аренды порождает лишь право арендатора требовать передачи ему вещи в пользование(во владение и пользование)(ст. 606 ГК РФ). Само по себе заключение такого договора не свидетельствует о ведении арендатором предпринимательской деятельности(п. 1 ст. 2 ГК РФ). Статус же индивидуального предпринимателя может быть приобретен арендатором и после заключения договора, например тогда, когда он фактически начнет использовать это имущество для предпринимательской деятельности.

Таким образом, законом не запрещено передавать нежилые помещения в аренду физическим лицам, не являющимся индивидуальными предпринимателями. Для арендодателя заключение договора с таким лицом негативных правовых последствий не влечет.

Что же касается правовых последствий использования нежилых помещений в целях ведения предпринимательской деятельности для арендатора, то следует учитывать, что занятие предпринимательской деятельностью без государственной регистрации в качестве индивидуального предпринимателя является незаконным и может повлечь привлечение такого лица к административной(ч. 1 ст. 14.1 КоАП РФ) или уголовной(ст. 171 УК РФ) ответственности. Кроме того, гражданин, осуществляющий предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, не зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя, не вправе ссылаться в отношении заключенных им сделок на то, что он не является предпринимателем. Суд может применить к таким сделкам правила ГК РФ об обязательствах, связанных с осуществлением предпринимательской деятельности(ст. 23 ГК РФ).

Автор: Бахтина Анастасия, Александров Алексей

Специалисты нашего Центра окажут Вам юридическую помощь по следующим категориям судебных дел, вытекающим из договора аренды недвижимости:

  • О признании договора аренды недвижимости недействительным.
  • Об обязании заключить договор аренды недвижимости.
  • О переводе на себя прав и обязанностей по заключенному договору.
  • О взыскании задолженности по арендной плате(ст. ст. 309, 614 ГК) и санкций за неуплату или просрочку уплаты арендных платежей.
  • О возмещении убытков.

Первый Столичный Юридический Центр.

Наш e-mail: 6494149@bk.ru

Наши телефоны:

1. 8(985) 763-90-66

2. 8(495) 776-13-39

3. 8(985) 776 13 39

Наш адрес: Москва, Георгиевский переулок, дом 1, строение1, 2-3 этаж

Договор аренды, Договор аренды помещения, Заключение договора, Заключение договора аренды, Условия аренды, Условия договора аренды

07.02.2012, 1629 просмотров.

Главная » Предпринимателю » Правила аренды помещения

Правила аренды помещения

Немногие предприниматели и организации могут похвастаться тем, что имеют в собственности помещение, здание, сооружение и т.д. Большинству все- таки приходится пользоваться «чужой» недвижимостью. А ведь офис имеет большое значение для осуществления предпринимательской деятельности, и любой «переезд» требует регистрации в официальных органах. О том, как при аренде коммерческой недвижимости защитить свои права и избежать разных неожиданностей в дальнейшем, читайте в статье правила аренды помещения.

Итак, согласно ГК РФ предметом аренды коммерческой недвижимости может быть любой объект недвижимости, который служит для получения прибыли – это торговые помещения, офисы, развлекательные комплексы, склады и многое другое. Таким образом, если Вы хотите арендовать помещение под магазин, офис или склад, Вам необходимо будет заключить договор коммерческой аренды, который имеет некоторые отличия от любого другого договора аренды. Теперь обо всем по — порядку.

В первую очередь Вам необходимо будет проверить документы:

Во-первых, удостовериться в том, что арендодатель является собственником данной недвижимости. Для этого потребуйте у арендодателя документы (подлинники), подтверждающие право распоряжения этим имуществом.

Отказ от предоставления таких документов может означать, что на эту недвижимость наложен арест или она находится под залогом, и у этого лица нет никаких прав на то, чтобы распоряжаться ею.

Во-вторых, проверить полномочия лица на заключение сделки. Необходимо удостовериться, что лицо, представляющее арендодателя (генеральный директор, коммерческий директор, председатель совета директоров, президент, председатель правления) имеет право подписывать договор. Для этого Вам нужно будет попросить выписку из устава, в котором должны быть отражены их полномочия при заключении договора аренды, или доверенность.

Если же документы сомнений не вызывают, можно переходить к заключению договора.

Составление договора аренды

В договоре необходимо наиболее точно указать объект недвижимости: его полный адрес, этаж, общую площадь, а также его регистрационные данные, прописанные в свидетельстве о праве собственности. Также целесообразно будет попросить предоставить БТИ и экспликацию (планировку) на офисное помещение, т.к. если эти данные не соответствуют реальности, Вас могут обязать заплатить штраф в случае проверки.

Договор аренды коммерческой недвижимости заключается только в письменной форме. В каких бы отношениях Вы не состояли с арендодателем (собственником недвижимости), если Вы заключите устное соглашение о передаче права пользования помещением, такой договор будет недействительным.

Помимо этого, если Вы заключаете договор аренды на срок более 1 года, это потребует от Вас его государственной регистрации, только после которой договор будет считаться заключенным. Регистрации подлежат и все дополнительные соглашения к договору.

Если в договоре не указан срок, на который Вы арендуете помещение, это будет воспринято как заключение договора на неопределенный срок. Также договор будет считаться заключенным на неопределенный срок и в том случае, когда срок аренды, указанный в договоре, истек, но стороны не заявляют о намерении прекратить его действие. При этом условия, на которых будет продлен договор, будут теми же, что и при заключении первоначального договора.

Однако если при истечении срока договора Вы заключаете с арендодателем новое соглашение, то условия прежнего договора перестают быть для вас обязательными. Это значит, что как арендатор (Вы), так и арендодатель можете предусмотреть новые условия пользования помещением. Но здесь важно помнить о том, что, если Вы не принимаете новые условия, поставленные арендодателем, Вы теряете преимущественное право на заключение договора.

Обязательным условием заключения договора аренды коммерческой недвижимости является размер арендной платы. Если в договоре отсутствует условие о таком размере, то договор считается незаключенным. При этом расчет с арендодателем Вы можете осуществлять как с помощью денег, так и с помощью другого имущества. Также допускается производить расчет в виде продукции и доходов от использования арендованного имущества или в виде каких-либо услуг самого арендатора. Размер арендной платы может изменяться в сроки, установленные в договоре, но не чаще одного раза в год.

Безвозмездная аренда нежилого помещения у физического лица

Важным пунктом любого договора аренды является условие о распределении расходов на содержание арендованного имущества. По общему правилу арендатор оплачивает расходы на текущий ремонт и содержание арендованного здания. Сюда входят коммунальные платежи, расходы на уборку и вывоз мусора, обеспечение помещений обязательной пожарной и охранной сигнализацией, расходы на телекоммуникации и т.д. Арендодатель осуществляет лишь капитальный ремонт. Бывают ситуации, когда сложно определить к какому «виду» ремонта относятся те или иные работы, и кто их должен оплачивать. Поэтому рекомендуем Вам как можно подробнее указывать в договоре кто и какие расходы должен оплачивать.

Теперь, когда все «бумажные» формальности Вы учли, можно «принимать» само помещение, так как именно с этого дня и начинает «работать» договор, а у Вас и арендодателя появляются права и обязанности.

Передача помещения арендатору

Передача здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляются по передаточному акту, который они подписывают.

Прежде чем подписать такой акт, проверьте фактическое состояние помещения: от наличия дверных ручек до исправности сантехники. Не поленитесь описать в акте каждый недостаток помещения. Это не только сбережет ваши средства, но и поможет в дальнейшем избежать разногласий с арендодателем.

Если Вы обнаружили такие недостатки, Вы имеете право:

— потребовать безвозмездно устранить недостатки, соразмерно уменьшить арендную плату, возместить расходы на устранение недостатков;

— непосредственно удержать сумму понесенных Вами расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя;

— потребовать досрочного расторжения договора.

Также акт приема — передачи помещения будет играть важную роль при «возврате» помещения, так как в нем будет зафиксировано состояние помещения, в котором оно получено. Если будут зафиксированы «негативные» изменения, Вы должны будете исправить их или оплатить ремонт. В случае «позитивных» изменений (так называемые, «неотделимые улучшения») право на возмещение их стоимости возникает у Вас.

Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать недвижимое имущество в субаренду, однако срок договора субаренды не может превышать времени действия договора аренды.

В силу того, что аренда является определенным ограничением прав собственника, изменение собственника имущества само по себе не влечет изменение или расторжение договора аренды, за исключением указания наименования арендодателя и его реквизитов.

Расторжение договора аренды

Расторжение договора аренды возможно по соглашению сторон или по решению суда. В первом случае такое расторжение требует государственной регистрации, если сам договор заключен на срок более 1 года.

Помимо оснований, которые указаны в законе, Вы можете предусмотреть и иные обстоятельства, влекущие расторжение договора.

В случае возникновения таких обязательств, арендодатель может потребовать от Вас их устранения, о чем обязан будет предупредить Вас в письменной форме. Если же Вы не устраните нарушения договора в разумный срок и откажетесь изменить или расторгнуть договор, у арендодателя возникает право обратиться в суд для расторжения договора.

Если договор аренды был заключен на неопределенный срок, то для прекращения его действия необходимо направить уведомление другой стороне, но не позднее, чем за три месяца до предполагаемой даты прекращения аренды (если иной срок не установлен законом или договором). Вы также можете предусмотреть в договоре иной срок, который может быть как больше, так и меньше трех месяцев.

Возврат арендованного имущества производится на основании акта о приеме — передаче помещения. За каждый день просрочки возврата имущества, Вы будете должны заплатить арендную плату.

Многие арендодатели включают в договор аренды дополнительные условия, которые не предусмотрены законом, возлагая на себя контролирующие функции. Суды рассматривают такие условия как установление препятствий в использовании арендованного помещения. Поэтому Ваша внимательность, бдительность и знание своих прав помогут Вам избежать многих негативных последствий и не попасться на удочку недобросовестных арендодателей.

Назад | | Вверх


Дельта-информ, № 10(162), май, 2008

Вопрос:

Физическое лицо сдает в аренду помещение, принадлежащее ему на праве собственности, фирма-арендатор платит арендную плату за минусом подоходного налога, налог фирма уплачивает в бюджет. По итогам года фирма сдает форму 2-НДФЛ, где указывает данное лицо. Надо ли физическому лицу тоже сдавать какие-нибудь сведения?

Ответ:

В соответствии с Налоговым кодексом РФ (п.1,2 ст. 207), налогоплательщиками налога на доходы физических лиц признаются физические лица, являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, а также физические лица, получающие доходы от источников, в Российской Федерации, не являющиеся налоговыми резидентами Российской Федерации, при этом налоговыми резидентами признаются физические лица, фактически находящиеся в Российской Федерации не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев.

Доходы физических лиц, полученные от сдачи в аренду или иного использования имущества, признаются объектом налогообложения и подлежат обложению налогом на доходы физических лиц по налоговой ставке 13 процентов, установленной п. 1 ст. 224 Кодекса, вне зависимости от вида договора аренды.

В соответствии с п. 1 ст. 226 Кодекса российские организации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в п. 2 ст. 226 Кодекса, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить исчисленную в соответствии со ст. 224 Кодекса сумму налога на доходы физических лиц.

Физическое лицо может сдавать помещение юридическому лицу, индивидуальному предпринимателю без образования юридического лица или иностранной организации, ведущей деятельность на территории России через постоянное представительство. Такие арендаторы по отношению к гражданину — собственнику помещения выступают налоговыми агентами.

При выплате физическому лицу вознаграждения налоговые агенты должны удержать сумму налога и перечислить ее в бюджет (п. 4 ст.

Сдача помещений в аренду

226 НК РФ). Они исчисляют НДФЛ в отношении вознаграждения, которое выплачивается арендодателю, нарастающим итогом с начала года после окончания каждого месяца. По истечении налогового периода (календарного года) налоговые агенты представляют в налоговую инспекцию сведения о доходах физического лица и начисленной и удержанной сумме налога. Подать такие сведения надо не позднее 1 апреля года, следующего за налоговым периодом. При этом сам арендодатель никаких действий, связанных с исчислением и уплатой налога, не производит и не представляет налоговую декларацию по этим доходам.

В п. 3 ст. 230 НК РФ установлено, что налоговый агент обязан выдать физическому лицу по его заявлению справку о полученных доходах и удержанных суммах налога.

Обращаем ваше внимание, что, в соответствии со ст.229 НК РФ, налоговая декларация самостоятельно представляется в налоговые органы только следующей категорией налогоплательщиков:

— физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица, — по суммам доходов, полученных от осуществления такой деятельности;

— частные нотариусы и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой, — по суммам доходов, полученных от такой деятельности;

— физические лица — исходя из сумм вознаграждений, полученных от физических лиц и организаций, не являющихся налоговыми агентами, на основе заключенных трудовых договоров и договоров гражданско-правового характера, включая доходы по договорам найма или договорам аренды любого имущества;

— физические лица — исходя из сумм, полученных от продажи имущества, принадлежащего этим лицам на праве собственности;

— физические лица — налоговые резиденты Российской Федерации, за исключением российских военнослужащих, указанных в пункте 3 статьи 207 настоящего Кодекса, получающие доходы от источников, находящихся за пределами Российской Федерации, — исходя из сумм таких доходов;

— физические лица, получающие другие доходы, при получении которых не был удержан налог налоговыми агентами, — исходя из сумм таких доходов;

— физические лица, получающие выигрыши, выплачиваемые организаторами лотерей, тотализаторов и других основанных на риске игр (в том числе с использованием игровых автоматов), — исходя из сумм таких выигрышей;

— физические лица, получающие доходы в виде вознаграждения, выплачиваемого им как наследникам (правопреемникам) авторов произведений науки, литературы, искусства, а также авторов изобретений, полезных моделей и промышленных образцов;

— физические лица, получающие доходы в денежной и натуральной формах в порядке дарения.

Гудзь А.В., бухгалтер-эксперт

ЗАО АФ «Бизнес-Аудит»

тел. 8 (446) 225-69-58

Главная » Недвижимость » Право аренды помещения

Право аренды помещения

Вернуться назад на Право аренды

Переуступка прав аренды в коммерческой недвижимости сейчас довольно частое явление, в основном, применяется как «вариант продажи бизнеса». Арендатор переступает свои права на аренду другому лицу по договору переуступки прав. По данным экспертов, около 25% всех договоров аренды торговых объектов были заключены по договору переуступки прав на помещение.

Конечно, уступка права аренды позволяет развивать бизнес, но такая сделка сопряжена и с некоторыми сложностями. Во-первых, условия и цена аренды, согласованные с прошлым арендатором, остаются неизменными.

Во-вторых, с ремонтом, перепланировкой и перепрофилированием арендуемого вновь помещения могут возникнуть трудности. В-третьих, от нового арендатора требуется внимательно изучать все документы на аренду, все условия, права и обязанности сторон, потому что после заключение договора внести какие-либо изменения будет практически невозможно.

Чтобы правильно юридически оформить переуступку прав аренды, нужно собрать и оформить множество документов:

— заявление; копия доверенности (заверенная нотариусом);

— платеж;

— протокол назначения руководителя, подписавшего договор и выдавшего доверенность (подается копия и оригинал, заверенные подписью и печатью руководителя);

— копия и подлинник учредительных документов арендатора;

— свидетельство ОГРН;

— свидетельство ИНН;

— устав;

— если учредительные документы имеют изменения – свидетельство на эти изменения;

— учредительный договор, если заключался;

— подлинники БТИ (менее годичной давности);

— план каждого этажа;

— экспликация;

— выписка по форме 1-а из технического паспорта;

— решения, принятые уполномоченными органами о начале процесса переуступки;

— протокол собрания совета директоров, акционеров;

— копия и подлинник зарегистрированного договора аренды;

— подлинник протокола соглашения переуступки.

Самое главное — нужно правильно оформить договор о переуступке прав, который является дополнением к договору аренды. В договоре должны быть указаны обязанности сторон по переуступке помещения и ряд дополнительных условий. Например, таких как: арендатор не должен действовать от имени арендодателя, и давать от его имени какие-либо обязательства, также арендатор обязуется оградить арендодателя от любых издержек, потерь и обязательств, в случае издержек или неуплаты взносов.

В наши дни аренда площадей нежилых помещений уже действующего бизнеса довольно популярна. Конечно, это связано исключительно с выгодой для всех сторон сделки. Обычно договор аренды в очень доходном месте заключаются на срок более 5 лет.

Налог с аренды помещения для ИП и для физ.лица

Далее, в случае необходимости, происходит переуступка права аренды новому арендатору за оговоренную сумму. Таким образом, первый арендатор получает доход за сделку по переуступке, а второй арендатор получает себе в распоряжение доходную площадь для собственного бизнеса.

Продажа прав аренды осуществляется прямым арендатором муниципальной собственности, лицо, арендующее недвижимость у города, переуступает право аренды нежилого помещения у местных органов самоуправления.

Брать в аренду помещения у муниципалитета выгодно, в связи с тем, что арендные ставки здесь не так высоки. Покупателю прав аренды передаются все права и обязанности по договору аренды помещения, однако, нужно помнить, что город оставляет за собой право изменить условия аренды.

Оценка прав аренды зависит от нескольких факторов: площадь арендуемого помещения, возможность использования данного объекта в различных целях, расположение объекта, предполагаемые доходы, расходы на содержание объекта, объем получаемых прав, стоимость объекта оценки прав аренды.

Оценка прав аренды понадобится при передаче прав временного пользования помещением от одного арендатора к другому. В этом случае стоимость, проведенная оценщиком, является главным критерием при определении справедливой величины платежа за переход права аренды в заключаемом договоре купли-продажи прав аренды на рассматриваемый объект недвижимости.

Оценка права аренды недвижимости является защитой от несанкционированных действий должностных лиц, уполномоченных рассматривать вопросы, связанные с имуществом, а самое главное, повышает прозрачность процедуры заключения договора аренды.


Аренда нежилой недвижимости: советы сдающим

Аренда офиса. Сегодня ситуация на рынке купли-продажи, а также аренды коммерческой недвижимости складывается не самым благоприятным образом. Это способствует появлению массе сомнительных организаций и недобропорядочных лиц, проще говоря, аферистов, чья деятельность причиняет большой ущерб множеству предприятий. Для того, чтобы не попасть в подобную ситуацию, перед заключением договора аренды офиса или другой коммерческой недвижимости, внимательно изучите юридические тонкости данного документа.

Сдача нежилого помещения в аренду

Опасности подстерегают не только компании, желающие арендовать коммерческую недвижимость, но и арендодателей.

Зачастую, в рекламном объявлении по аренде помещения предоставляется заведомо неправдивая и искаженная информация о предлагаемых складских, производственных, офисных и торговых площадях, многих из которых не существует в реальности. Исходя из информации рекламных проспектов, можно, за относительно небольшие деньги, найти, практически любую, коммерческую недвижимость в привлекательном месте и арендовать офис. В большинстве случаев, это просто рекламный трюк, служащий для привлечения большего количества клиентов. Дефицит коммерческой недвижимости, существующий на сегодняшний день, создает такие условия, что некоторые арендодатели начинают безосновательно увеличивать арендную плату, а при отказе угрожают арендаторам выселением.

Вы хотите арендовать офис?  на что обратить внимание? При аренде офиса особое внимание необходимо уделить самому договору, так как многие арендодатели включают в него, несоответствующие действующему законодательству, дополнительные пункты. В случае подписания такого договора, арендатор может не иметь доступ к арендованным площадям, либо каждое свое действие будет согласовывать с арендодателем.

При решении спорных вопросов между арендатором и арендодателем в судебном порядке, договор аренды играет приоритетную роль. Перед началом сотрудничества с агентством недвижимости, постарайтесь собрать информации о нем, найдите клиентов, ранее обращались в данное агентство, узнайте их отзывы. Изучите информацию агентства, размещенную в сети Internet, и проконсультируйтесь на форумах посвященных аренде коммерческой недвижимости.

Только следуя данным рекомендациям, имея правильно составленный договор аренды и акт приемки-сдачи имущества, вы сможете максимально оградить себя и свой бизнес от неприятностей.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *