Сделка по продаже квартиры

Как оформить сделку купли-продажи

Для оформления сделки купли-продажи недвижимости обе стороны должны подготовить пакет документов. Также нужно подготовить договор. К последнему документу необходимо отнестись крайне внимательно, поскольку даже незначительное несоответствие установленной законом форме может послужить причиной того, что документ будет считаться недействительным.

Регистрацией занимается Управление Федеральной регистрационной службы.

Чтобы не было недоразумений, подписывать договор купли-продажи необходимо в присутствии нотариуса. В основном расходы на оплату нотариальных услуг берет на себя покупатель, но возможен и вариант раздела стоимости пополам.

Оплату госпошлины тоже можно поделить, но в основном эти траты ложатся на плечи покупателя.

Оформление сделки со стороны покупателя

Покупатель может заняться оформлением сделки самостоятельно, но для этого необходимо разбираться в тонкостях составления документов. Если есть возможность, лучше доверить это проверенным специалистам, риелторам, сотрудникам агентств недвижимости. В таком случае необходимо составить доверенность и заверить ее у нотариуса. Конечно, такой вариант требует большего вложения денег. Агентства берут за услуги до 3% стоимости жилья, треть они тратят непосредственно на оформление сделки в безопасном правовом поле.

Документы покупателя

  • Выписка по недвижимости из ЕГРП – это документ, в котором обозначено кто и на каких основаниях владеет жильем. Чтобы получить выписку, не нужно иметь согласие собственника, документ выдается по запросу заинтересованного лица. Выписку может предоставить и продавец, но в большинстве случаев – это дело покупателя.
  • Свидетельство о регистрации брака, если покупатель имеет семью
  • Если единственным собственником квартиры или дома будет один супруг, то необходимо также иметь письменное согласие второго супруга на сделку (обязательно заверенное нотариально).

Для покупателей, которые берут кредит для покупки жилья, необходимо также иметь:

  • Кредитный договор.
  • Справку о том, что покупатель не числится на учете психоневрологического или наркологического диспансера.
  • Закладную (документ, в котором отражены кредитные отношения).

Это основной перечень документов, которые необходимо иметь покупателю. Могут также понадобиться другие документы, но это зависит от каждого конкретного случая.

Документы продавца для оформления сделки продажи недвижимости

  • Техпаспорт. Получить его можно в БТИ. Срок выдачи документа зависит от пожеланий продавца. Можно получить в течении двух недель или даже на следующий день – но тогда нужно будет самостоятельно довезти специалиста для оценки жилья туда и обратно. От срока получение техпаспорта также зависит тариф, по которому продавец будет оплачивать данную услугу.
  • Тем, кто проводил перепланировку жилища необходимо иметь административное разрешение на это.

    Оформление покупки квартиры от А до Я

    Если такого разрешения нет, нужно согласовать это дело в БТИ, иначе выдача техпаспорта невозможна.

  • Выписка всех жителей квартиры. Если в квартире прописаны несовершеннолетние, то необходимо получить разрешение на выписку. Такое разрешение выдают органы опеки. Выписывать жильцов из продаваемого жилья нужно только по личному заявлению выписываемого члена семьи непосредственно в паспортном столе.
  • Квитанции об оплате коммунальных услуг (сюда входят также оплата света, Интернета, телефона и так далее).
  • Выписка из домовой книги.

Последние два документа можно заказать в телефонном режиме в паспортном столе. Срок их изготовления – до двух недель.

По времени подготовка и оформление сделки купли-продажи (если покупатель найден) занимают минимум две-три недели.

 

Нужно ли предварительное соглашение о проведении сделки

Договор аванса, как еще называется этот документ, не является обязательным. С одной стороны, он дает определенные гарантии того, что сделка будет проведена, с другой – сопряжен с рядом трудностей, в первую очередь, для покупателя. Если документ подписан, аванс уплачен, то не факт, что продавец не исчезнет вместе с деньгами.

К тому же довольно часто покупатели снисходительно относятся к самому договору, не читают внимательно его условий и не проверяют, насколько законно он составлен.

А меж тем условия предварительного договора могут быть заведомо невыгодными для одной из сторон или составление документа является неверным. По незаконному договору вернуть деньги довольно сложно, доказать свою правоту тоже не всегда удается.

Следовательно, если сделка включает авансовый договор, покупателю необходимо внимательно изучить документ перед подписанием.

Итак, можно сделать вывод, что оформление сделки купли-продажи имеет ряд тонкостей, которые необходимо внимательно просчитывать.

Вам также может быть интересно:

Выставки как инструмент PR

Каждая фирма или компания, предлагающая какие-либо товары и услуги, желает найти как можно больше клиентов. Использовать выставки как инструмент PR очень выгодно, по

Как быстро оформить куплю-продажу недвижимости: алгоритм сделки

Зачастую роль таких консультантов выполняют агенты по недвижимости. Однако есть ряд НО, которые сдерживают участников сделки от полного доверия к агентам. Агент получает вознаграждение от сделки — следовательно, он заинтересован в продаже или покупки недвижимости, а не в гарантии интересов сторон. При этом вопрос о юридической чистоте, прозрачности сделки играет далеко не первостепенную роль.

Обращаясь к агенту необходимо обращать внимание на те предложения, которые делаются агентством о продаже или аренде недвижимого имущества. В условиях жесточайшей конкуренции на данном рынке услуг, размещаемые объявления о покупке, продажи, аренде жилья по заманчивым ценам являются, как правило, утками, целью которых является звонок клиента в агентство. В дальнейшем все зависит от способности агента завлечь клиента в офис, подписать договор на эксклюзивную продажу  или покупку недвижимости.

Как правило Агентство требует от клиента оригиналы всех правоустанавливающих документов на свое хранение до завершения сделки, тем самым привязывая  клиента к своей компании. Подобные действия должны вызвать опасения клиента за качество и прозрачность работы такого агентства.

Пошаговая инструкция по выбору, покупке квартиры и оформлению ее в собственность

Необходимо также помнить и о высокой текучести кадров в агентствах недвижимости. Причиной  текучки являются специфика условий оплаты труда агентов. Агент получает от 25 до 50 % вознаграждения агентства от проведенной сделки. Соответственно отсутствие клиентов вынуждает агентов идти на уловки в работе с клиентами либо увольняться.

Правовые услуги адвоката имеют изначально иные цели. Обращаясь к адвокату, клиент получает стороннего консультанта, интересы которого не связаны непосредственно с проведением  сделки. Целью работы адвоката является профессиональная оценка рисков предлагаемой клиенту сделки и подготовка квалифицированного заключения по данным рискам.

Наше адвокатское бюро оказывает комплексные услуги по вопросам сопровождения сделок  с недвижимым имуществом с 2003 года.  Бюро осуществляет:

оценку юридических рисков приобретения квартир, домов, земельных участков (due diligence недвижимости);

подготовку  договоров:  купли-продажи, аренды, дарения, ренты в отношении объектов недвижимого имущества;

сопровождение заключения договоров и различного рода соглашений, в том числе предварительного договора, соглашения о задатке, договора на аренду банковской ячейки при совершении сделок в отношении объектов недвижимого имущества;

подачу правоустанавливающих документов в Федеральную регистрационную службу в целях регистрации договоров, перехода прав на недвижимое имущества, обременений и снятия обременений;

сопровождение оформления наследства в целях получения свидетельство гос.регистрации прав на недвижимое имущество, оспаривание завещаний:

судебное представительство по дела о расторжении, признании недействительными договор в отношении объектов недвижимости;

представительство в суде по искам, связанным с признанием права собственности на недвижимость, оспариваем решений и действий Федеральной регистрационной службы.

Справка о бюро:

Наше адвокатское бюро специализируется на оказании юридических услуг по представительству интересов компаний, предпринимателей в арбитражном и третейском судах, в ФАС России и  территориальных УФАС, а также граждан в судах общей юрисдикции с 2003 года. Адвокаты нашего бюро также осуществляют защиту по уголовным делам.

С некоторыми делами из нашей судебной и административной практики Вы можете ознакомиться в разделе "Наша практика".

Адвокатское бюро осуществляет защиту интересов доверителей в арбитражном суде по хозяйственным и корпоративным спорам. Мы сопровождаем процедуру банкротства как на стороне конкурсного кредитора, так и должника. Бюро представляет интересы клиентов по вопросам защиты прав на товарный знак и доменное имя, а также мы осуществляем представительство клиентов по налоговым, таможенным и иным административным спорам.  

Бюро оказывает услуги по юридическому сопровождению бизнеса, как на абонентской основе, так и услуги разового характера, в том числе мы осуществляем сопровождение проектов, связанных со строительством объектов недвижимого имущества и инфраструктуры. Бюро проводит due diligence материальных и нематериальных активов и сопровождает сделки по их приобретению.

Мы оказываем помощь в вопросах сопровождения сделок с недвижимостью, регистрации товарных знаков, получении разрешительной документации и необходимых лицензий.

Адвокаты нашего бюро оказывают консультационные услуги физическим лицам по вопросам в сфере семейного, трудового, наследственного, жилищного и других отраслей права и ведут их дела в суде.

География наших клиентов охватывает всю Российскую Федерацию. В числе клиентов адвокатского бюро американская фармацевтическая корпорация Unipharm.Inc (бренды Витрум, Артра, Эланс) — лидер российского рынка поливитаминов, 4C Diamond (Бельгия) — международный трейдер золота и бриллиантов, ОАО "Телеком Московской области" (гос.компания Московской области), Институт проблем химической физики РАН, телекомпания "Черта", компания HBS Global — дистрибьютор услуг международного роуминга -ГлобалСИМ, ГК "Астероид" — крупный оператор эфирного ТВ в Ростовской области, Российско-Малазийская бизнес ассоциация, ОАО "Калибр", ОАО "Красногорский завод им. С.А. Зверева" (завод "Зенит" ) Московский горный государственный университет, телекомпании регионального вещания, операторы связи и ИТ компании и многие другие российские и иностранные компании.

Покупка квартиры всегда рискованное дело. Без специальных юридических знаний оформить квартиру в собственность не так уж и просто. Множество нюансов открывается в процессе переоформления. В нашей статье попробуем подробно описать пошаговую процедуру покупки квартиры.

 На что обратить внимание при оформлении договора 

Юридическая чистота объекта недвижимости – это его проверка на наличие или отсутствие обстоятельств, препятствующих законному оформлению сделки по отчуждению.

В первую очередь нужно проверить историю квартиры – всех ее собственников, которые были за весь период существования объекта. Такие сведения содержатся в реестре недвижимого имущества. Информацию из реестра может получить собственник или любое заинтересованное лицо. Заявителю выдается выписка по адресу объекта, в которой можно увидеть, кто является владельцем на данный момент, в каком году была оформлена собственность на квартиру, кто владел данным имуществом ранее.

Сразу хотелось бы отметить, если выяснится, что собственником или одним из совладельцев является ребенок, то купля-продажа возможна, но при определенных обстоятельствах.

Сделки при участии несовершеннолетних лиц проводятся только с письменного одобрения органов опеки. Процесс купли-продажи в таком случае может затянуться.

Поэтому рекомендуется сразу уточнить круг лиц, являющихся владельцами недвижимости, чтобы при подписании договора не было неожиданностей.

Если совладельцев несколько человек, нужно уточнить, нет ли между ними спора относительно квартиры. Ведь для законной продажи должно быть получено согласие всех совладельцев. Если кто-либо из них откажется продавать свою долю, купля-продажа просто не состоится.

Далее следует проверить, кто прописан в квартире. Зарегистрированные лица имеют право проживания квартире. Рекомендуется выписаться гражданам до продажи квартиры. Если граждане этого не сделает, то в последствие покупателям будет сложно выписать жильцов, разве, что в судебном порядке.

Немаловажно убедиться в том, что в квартире не производились перепланировки, переоборудования, требующие получения разрешительной документации. Необходимо посмотреть технический паспорт помещения. Планировка квартиры должна соответствовать технической документации.

В противном случае, если покупатель приобретет квартиру, переоборудованную незаконно, у него могут возникнуть проблемы с БТИ и другими государственными инспекциями.

Квартира, которая выставлена на продажу, не должна быть под арестом, в ипотеке, залоге или под другим запретом на отчуждение. Часто собственники, зная, что жилье имеет обременения, хотят избавиться от такого имущества.

Во избежание подобных неприятностей следует провести проверки по объектам. Самостоятельно это сделать невозможно, поскольку граждане не имеют доступа к специальным базам данным имущества.

Оформление сделки: алгоритм профессионалов

С этим вопросом лучше обратиться к нотариусу, который до оформления сделки имеет возможность проверить объект.

Сам собственник квартиры должен быть полностью дееспособным лицом, понимать и осознавать свои действия. Продажа квартиры не должна происходить под физическим или психическим давлением. Участники сделки в момент ее совершения не должны находиться под влиянием алкоголя или наркотических средств.

 Подписываем договор: как оформить все правильно 

Покупка квартиры должна быть документально оформлена: в виде письменного договора с последующей регистрацией прав собственника на квартиру в Росреестре. По желанию сторон они могут выбрать форму договора: простую письменную либо нотариальную.

Вот еще некоторые нюансы, которые нужно знать об оформлении купли-продажи:

  1. Сделка оформляется при наличии оригиналов правоустанавливающих документов.
  2. Присутствие продавца и покупателя строго обязательно для заключения договора. Если кто-либо из них не имеет возможности подписать договор лично, сделка может происходить при участии доверенного лица.
  3. Сделки от имени несовершеннолетних детей оформляют их законные представители (родители, опекуны).
  4. На продавце лежит обязательство уплаты налоги от продажи, если жилье пребывало в его владении менее трех лет.
  5. Право собственности переходит новому владельцу после гос. регистрации в регистрационной палате.

 Регистрация договора в Росреестре 

Процедура регистрации прав на жилье является обязательной по закону. Хотя по договору купли-продажи все права на квартиру переходят новому обладателю в момент ее передачи, но распоряжаться квартирой полноправно возможно будет только после того, как сведения будут внесены в единый реестр недвижимости.

Регистрация недвижимости – это платная процедура, гражданин обязан будет внести госпошлину. Государственный регистратор после проведения регистрации выдаст выписку из ЕГРН, подтверждающую право собственности гражданина.

Как мы видим, переоформление недвижимости – довольно сложный процесс. Единого алгоритма оформления недвижимого имущества в собственность не существует: в каждой отдельной ситуации процедура может отличаться.

Видео: регистрация ипотеки

22 НОЯБ 2017

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *