Сделки с недвижимостью

Б-35. Понятие и виды сделки с недвижимостью, их характеристика.

Отношения собственности и вещные права субъектов рынка недвижимости реализуются с помощью различного рода сделок, участники которых должны обладать правоспособностью и дееспособностью. Правоспособность – это способность иметь гражданские права и нести обязанности, а дееспособность – это способность своими действиями приобретать и осуществлять права, создавать обязанности и исполнять их (ст. 21 ГК РФ). Правоспособность юридического лица возникает в момент его создания (п. 2 ст.

Виды сделок с недвижимостью и их характеристика

51 ГК РФ) и прекращается в момент завершения его ликвидации (п. 8 ст. 63). Правоспособность граждан возникает в момент их рождения и прекращается со смертью, а дееспособность, позволяющая совершать различные сделки с недвижимостью, наступает в полном объёме в день совершеннолетия, т. е. достижения 18-летнего возраста. При ограничении дееспособности граждан по закону или по суду ГК РФ (ст. 32, 33) чётко определяет статус опекуна и попечителя. Опека устанавливается над малолетними, а также над гражданами, признанными судом недееспособными вследствие психического расстройства. Попечительство устанавливается над несовершеннолетними в возрасте от четырнадцати до восемнадцати лет, а также над гражданами, ограниченными судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами. Опекун полностью замещает подопечного в силу закона и совершает от его имени и в его интересах необходимые сделки. Попечитель же только контролирует действия подопечных, даёт согласие на их совершение, а сделки они совершают сами – от своего имени. В соответствии со ст. 153 ГК РФ, сделками признаются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Цель любой сделки – приобретение права собственности или права пользования имуществом. Сделка считается действительной при соблюдении четырех условий: − содержание и правовые последствия ее не противоречат закону и иным нормативным актам; − совершена она дееспособным и правоспособным лицом; − волеизъявление лиц соответствует их действительной воле; − форма сделки письменная, нотариально удостоверенная в установленных законом случаях и зарегистрированная в Едином государственном реестре прав. Единственным доказательством существования зарегистрированного права является государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с Действительные сделки порождают желаемые последствия Виды сделок Условия действительности Купля-продажа Хозяйственное ведение и оперативное управление Обмен, мена Страхование Аренда, лизинг Пожизненное наследуемое владение земельным участком Постоянное бессрочное) пользование земельным участком Приватизация Рента Доверительное управление имуществом Иные Содержание не противоречит закону, подзаконным актам или положениям Совершение правоспособными юридическими лицами и дееспособными гражданами Лицензирование профессиональных посредников Соответствие волеизъявления и воли Соблюдение единственно возможной формы сделки и государственной регистрации Несоблюдение даже одного условия влечет недействительность сделки с момента совершения Недействительность части сделки не влечет недействительность других ее частей Дарение, наследование Залог недвижимости (ипотека) Наём жилого помещения Рассмотрим более подробно некоторые виды сделок с недвижимостью. Приватизация. Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества. Приватизация жилья осуществляется на основании Закона «О приватизации жилищного фонда в РФ» от 04.07.91 г. № 1541-1. В соответствии со ст. 1 вышеназванного закона, приватизация жилых помещений – бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, а для граждан Российской Федерации, забронировавших занимаемые жилые помещения, – по месту бронирования жилых помещений. Не подлежат приватизации: − жилые помещения, предоставленные гражданам по договорам социального найма после 1 марта 2005 г.; − жилые помещения, находящиеся в аварийном состоянии; − жилые помещения в общежитиях; − жилые помещения в домах закрытых военных городков; − служебные жилые помещения, за исключением жилищного фонда совхозов и других сельскохозяйственных предприятий, к ним приравненных; − находящийся в сельской местности жилищный фонд стационарных учреждений социальной защиты населенияКупля-продажа. Сделка купли-продажи регулируется нормами ГК РФ (главой 30 «Купля-продажа») и иными нормативными актами. В соответствии со ст. 454 ГК РФ, по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму. Обмен. Обмен – это сделка, при которой наниматель жилого помещения в домах государственных, муниципальных жилищных фондов обменивает его на другое жильё. Процедура оформления обмена жилыми помещениями, предоставленными по договорам социального найма, регулируется ст. 72–75 Жилищного кодекса. В соответствии со ст. 72 ЖК РФ, наниматель жилого помещения по договору социального найма с согласия в письменной форме наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи, в том числе временно отсутствующих членов его семьи, вправе осуществить обмен занимаемого ими жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями между нанимателями жилых помещений по договорам социального найма не допускается в случаях, если: − к нанимателю обмениваемого жилого помещения предъявлен иск о расторжении или об изменении договора социального найма жилого помещения; − право пользования обмениваемым жилым помещением оспаривается в судебном порядке; − обмениваемое жилое помещение признано в установленном порядке непригодным для проживания; − принято решение о сносе соответствующего дома или его переоборудовании для использования в других целях; − принято решение о капитальном ремонте соответствующего дома с переустройством и (или) перепланировкой жилых помещений в этом доме; − в результате обмена в коммунальную квартиру вселяется гражданин, страдающий одной из тяжелых форм хронических заболеваний. Мена. Сделка мены регулируется нормами ГК РФ (главой 31 «Мена») и иными нормативными актами. По договору мены, каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. Иными словами, мена – обмен собственности на собственность. При этом права собственности на объекты недвижимости передаются сторонам одновременно, при выполнении обеими сторонами передачи недвижимого имущества. К договору мены применяются правила о купле-продаже. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, ипокупателем товара, который она обязуется принять в обмен. При мене товары, подлежащие обмену предполагаются равноценными, а расходы на их передачу и принятие осуществляются в каждом случае той стороной, которая несет соответствующие обязанности. Если цена одного товара ниже цены другого товара, то сторона, предоставляющая дешёвый товар, должна оплатить разницу в цене до или после исполнения обязанности передать товар. Дарение. Сделка дарения регулируется нормами ГК РФ (главой 32 «Дарение») и иными нормативными актами. В соответствии со ст. 572 ГК РФ, по договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность либо имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить ее от имущественной обязанности перед собой или перед третьим лицом.. Наследование. Наследственное право регулируется нормами III части ГК РФ (разделом V «Наследственное право»), которая вступила в силу с 1 марта 2002 г., и иными правовыми актами. Наследование – это переход после смерти гражданина (наследодателя) принадлежащего ему имущества к другим лицам, что возможно по завещанию или законом. Завещать имущество могут только дееспособные граждане. Днём открытия наследства является день смерти наследодателя. Местом открытия наследства является последнее место жительства наследодателя или место нахождения имущества. Наследство может быть принято в течение шести месяцев со дня открытия наследства. Наследование может осуществляться по закону и по завещанию. Наследование по закону имеет место: − если наследодатель не составил завещание или если его завещание в определённой части признано недействительным; − если завещана только часть имущества или завещание в определённой части признано недействительным (в этом случае неохваченная завещанием часть наследственного имущества переходит в порядке наследования по закону); − если наследники по завещанию умерли ранее наследодателя или не приняли наследства. Для таких случаев закон устанавливает круг наследников и порядок признания. Завещатель вправе совершить завещание, не предоставляя при этом другим лицам, в том числе нотариусу, возможности ознакомиться с его содержанием. Оно должно быть собственноручно написано и подписано завещателем. Несоблюдение этих правил влечет за собой недействительность завещания. Закрытое завещание в заклеенном конверте передается завещателем нотариусу в присутствии двух свидетелей, которые ставят на конверте свои подписи. Конверт, подписанный свидетелями, запечатывается в их присутствии нотариусом в другой конверт, на котором нотариус делает надпись, содержащую сведения о завещателе, от которого нотариусом принято закрытое завещание, месте и дате его принятия, фамилии, об имени, отчестве и о месте жительства каждого свидетеля в соответствии с документом, удостоверяющим личность. По представлении свидетельства о смерти лица, совершившего закрытое завещание, нотариус не позднее чем через пятнадцать дней со дня представления свидетельства вскрывает конверт с завещанием в присутствии не менее чем двух свидетелей и пожелавших при этом присутствовать заинтересованных лиц из числа наследников по закону. После вскрытия конверта текст содержащегося в нем завещания сразу же оглашается нотариусом, после чего нотариус составляет и вместе со свидетелями подписывает протокол, удостоверяющий вскрытие конверта с завещанием исодержащий полный текст завещания. Подлинник завещания хранится у нотариуса. Наследникам выдается нотариально удостоверенная копия протокола. В ст. 1127 ГК РФ содержится перечень завещаний, приравниваемых к нотариально удостоверенным завещаниям. Приравниваются к нотариально удостоверенным завещаниям: 1) завещания граждан, находящихся на излечении в больницах, госпиталях, других стационарных лечебных учреждениях или проживающих в домах для престарелых и инвалидов, удостоверенные главными врачами, их заместителями по медицинской части или дежурными врачами этих больниц, госпиталей и других стационарных лечебных учреждений, а также начальниками госпиталей, директорами или главными врачами домов для престарелых и инвалидов; 2) завещания граждан, находящихся во время плавания на судах, плавающих под Государственным флагом Российской Федерации, удостоверенные капитанами этих судов; 3) завещания граждан, находящихся в разведочных, арктических или других подобных экспедициях, удостоверенные начальниками этих экспедиций; 4) завещания военнослужащих, а в пунктах дислокации воинских частей, где нет нотариусов, также завещания работающих в этих частях гражданских лиц, членов их семей и членов семей военнослужащих, удостоверенные командирами воинских частей; 5) завещания граждан, находящихся в местах лишения свободы, удостоверенные начальниками мест лишения свободы. Завещание, приравненное к нотариально удостоверенному завещанию, должно быть подписано завещателем в присутствии лица, удостоверяющего завещание, и свидетеля, также подписывающего завещание. Появилась ещё одна форма завещания. Оно может быть не удостоверено ни нотариусом, ни иным уполномоченным лицом и, тем не менее, иметь законную силу. Это составление завещания в чрезвычайных обстоятельствах, угрожающих жизни, когда не было возможности удостоверить завещание надлежащим образом. Для того чтобы «листок бумаги» был признан завещанием, необходимо соблюдение следующих условий: − собственноручное составление и подпись; − наличие двух свидетелей; − чтобы из содержания было ясно, что это завещание; − чтобы по заявлению заинтересованных лиц суд подтвердил факт совершения завещания в чрезвычайных обстоятельствах. Но если в течение месяца после прекращения чрезвычайных обстоятельств завещатель не воспользуется возможностью совершить завещание в надлежащей форме, составленное завещание утрачивает силу. Для того, чтобы вступить в наследство, необходимо его принять. Принять наследство можно, либо обратившись в нотариальную контору с заявлением о принятии наследства и получив при этом свидетельство о праве на наследство (в течении шести месяцев после смерти наследодателя нотариус принимаетзаявления на принятие наследства от возможных наследников), либо путём фактического вступления во владение наследственным имуществом. Для недвижимости наиболее характерными действиями, считающимися фактическим вступлением во владение наследственным имуществом, являются проживание наследника после смерти наследодателя в наследуемом жилом помещении, уплата налогов и иных платежей за недвижимость, обработка земельного участка, использование нежилого помещения в предпринимательских целях и т.

д. Ипотека. Ипотека – это залог недвижимого имущества для получения кредита. По договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона – залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны – залогодателя – преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом. Залогодателем может быть сам должник по обязательству, обеспеченному ипотекой, или лицо, не участвующее в этом обязательстве (третье лицо). Более подробно особенности сделки ипотеки рассматриваются в разделе 9.1 данного учебного пособия. Рента. Основные положения о ренте рассмотрены в главе 33 «Рента и пожизненное содержание с иждивением» ГК РФ. В соответствии со ст. 583 ГК РФ, по договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме. Передача прав собственности на жильё может быть как возмездной – по правилам купли-продажи, так и безвозмездной – в форме дарения. Получатель ренты в обеспечение обязательства приобретает право залога на переданное недвижимое имущество. Договор ренты подлежит обязательному нотариальному удостоверению, а переход прав на жилое помещение и сделка с ним – государственной регистрации. Субъектами договора ренты являются: − получатель – граждане и некоммерческие организации, если это соответствует целям их деятельности (для постоянной ренты); − плательщик – граждане и юридические лица. − Существуют три вида ренты: − постоянная (установление обязанности выплачивать ренту бессрочно); − пожизненная (установление обязанности выплачивать ренту на срок жизни получателя ренты); − пожизненное содержание с иждивением (обеспечение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, а если это требует состояние здоровья гражданина, также и уход за ним; в договоре может быть предусмотрена и оплата плательщиком ренты ритуальных услуг). Страхование. Страхование осуществляется на основании договора имущественного или личного страхования, заключаемых гражданином или юридическим лицом (страхователем) со страховой организацией (страховщиком). В соответствии с договором имущественного страхования, одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить другой стороне (страхователю) или иному лицу, в пользу которого заключён договор (выгодоприобретателю), причинённые вследствие этого события убытки в застрахованном имуществе либо убытки в связи с иными имущественными интересами страхователя (выплатить страховое возмещение) в пределах определенной договором суммы (страховой суммы). По договору имущественного страхования могут быть, в частности, застрахованы следующие имущественные интересы: 1) риск утраты (гибели), недостачи или повреждения определённого имущества; 2) риск ответственности по обязательствам, возникающим вследствие причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других лиц, а в случаях, предусмотренных законом, также ответственности по договорам – риск гражданской ответственности; 3) риск убытков от предпринимательской деятельности из-за нарушения своих обязательств контрагентами предпринимателя или изменения условий этой деятельности по независящим от предпринимателя обстоятельствам, в том числе риск неполучения ожидаемых доходов – предпринимательский риск.. Сделки с имуществом доверительный управляющий совершает от своего имени, указывая при этом, что он действует в качестве такого управляющего. Процедура передачи имущества в доверительное управление регулируется нормами ГК РФ (главой 53 «Доверительное управление имуществом») и иными нормативными актами.

Данная страница нарушает авторские права?

Главная » Юристу » Сделки с имуществом

Сделки с имуществом

Вернуться назад на Сделка

Статья 160. Письменная форма сделки:

1. Сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами. Двусторонние (многосторонние) сделки могут совершаться способами, установленными пунктами 2 и 3 статьи 434 настоящего Кодекса. Законом, иными правовыми актами и соглашением сторон могут устанавливаться дополнительные требования, которым должна соответствовать форма сделки (совершение на бланке определенной формы, скрепление печатью и т.п.), и предусматриваться последствия несоблюдения этих требований. Если такие последствия не предусмотрены, применяются последствия несоблюдения простой письменной формы сделки (пункт 1 статьи 162).
2. Использование при совершении сделок факсимильного воспроизведения подписи с помощью средств механического или иного копирования, электронно-цифровой подписи либо иного аналога собственноручной подписи допускается в случаях и в порядке, предусмотренных законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.
3. Если гражданин вследствие физического недостатка, болезни или неграмотности не может собственноручно подписаться, то по его просьбе сделку может подписать другой гражданин. Подпись последнего должна быть засвидетельствована нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, с указанием причин, в силу которых совершающий сделку не мог подписать ее собственноручно.
Однако при совершении сделок, указанных в пункте 4 статьи 185 настоящего Кодекса, и доверенностей на их совершение подпись того, кто подписывает сделку, может быть удостоверена также организацией, где работает гражданин, который не может собственноручно подписаться, или администрацией стационарного лечебного учреждения, в котором он находится на излечении.

Статья 161. Сделки, совершаемые в простой письменной форме:

1. Должны совершаться в простой письменной форме, за исключением сделок, требующих нотариального удостоверения:

1) сделки юридических лиц между собой и с гражданами;
2) сделки граждан между собой на сумму, превышающую не менее чем в десять раз установленный законом минимальный размер оплаты труда, а в случаях, предусмотренных законом, — независимо от суммы сделки.

2. Соблюдение простой письменной формы не требуется для сделок, которые в соответствии со статьей 159 настоящего Кодекса могут быть совершены устно.

Статья 162. Последствия несоблюдения простой письменной формы сделки:

1. Несоблюдение простой письменной формы сделки лишает стороны права в случае спора ссылаться в подтверждение сделки и ее условий на свидетельские показания, но не лишает их права приводить письменные и другие доказательства.
2. В случаях, прямо указанных в законе или в соглашении сторон, несоблюдение простой письменной формы сделки влечет ее недействительность.
3. Несоблюдение простой письменной формы внешнеэкономической сделки влечет недействительность сделки.

Статья 163. Нотариально удостоверенные сделки:

1. Нотариальное удостоверение сделки осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям статьи 160 настоящего Кодекса, удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Понятия и виды сделок с недвижимостью.

2. Нотариальное удостоверение сделок обязательно:

1) в случаях, указанных в законе;

2) в случаях, предусмотренных соглашением сторон, хотя бы по закону для сделок данного вида эта форма не требовалась.

Статья 164. Государственная регистрация сделок:

1. Сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных статьей 131 настоящего Кодекса и законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
2. Законом может быть установлена государственная регистрация сделок с движимым имуществом определенных видов.

Статья 165. Последствия несоблюдения нотариальной формы сделки и требования о ее регистрации:

1. Несоблюдение нотариальной формы, а в случаях, установленных законом, — требования о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной.
2. Если одна из сторон полностью или частично исполнила сделку, требующую нотариального удостоверения, а другая сторона уклоняется от такого удостоверения сделки, суд вправе по требованию исполнившей сделку стороны признать сделку действительной. В этом случае последующее нотариальное удостоверение сделки не требуется.
3. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
4. В случаях, предусмотренных пунктами 2 и 3 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.


Понятия и виды сделок с недвижимостью.

В процессе использования и управления объектами недвижимости её собственники и пользователи, как физические, так и юридические лица, в целях наиболее полного удовлетворения социальных потребностей, повышения коммерческой эффективности от недвижимости, вложения инвестиций в приобретение новых объектов и решения других задач прибегают к различным сделкам с недвижимостью.

Сделкой называются осознанные действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение их прав и обязательств по отношению к объекту недвижимости.

Сделку характеризуют следующие признаки: волевые действия людей, правомерные действия, специальная направленность на возникновение, прекращение или изменение гражданских правоотношений.

Для заключения сделки необходимо, чтобы воля всех её сторон совпадала и была выражена (закреплена) в определённой форме. Каждой сделке соответствует своя правовая цель, которая называется основанием (каузой). Основание должно быть законным и осуществимым (ст.153-181 ГК РФ).

Основные виды сделок с недвижимостью, разрешённые законодательством РФ:

— безвозмездное пользование (ст. 700 ГК РФ);

— купля-продажа (ст. 454, 549-566 ГК РФ);

— аренда и субаренда (ст. 606-625, 650-664 ГК РФ);

— залог (ст. 334-357 ГК РФ);

— хозяйственное ведение (ст. 294, 295 ГК РФ);

— оперативное управление (ст. 296 ГК РФ);

— доверительное управление (ст. 1012 -1026 ГК РФ);

— приватизация (закон РСФСР о приватизации от 3.07.1991 г.);

— лизинг (665-670 ГК РФ);

— взнос в уставной капитал ОАО, ООО и др. организационно-правовых форм (ст. 90, 114, 115 ГК РФ);

— мена (ст. 567-571 ГК РФ);

— рента (ст. 583-605 ГК РФ);

— концессия (ст. 1027-1040 ГК РФ);

— наследование (ст. 1110-1184 ГК РФ);

— страхование (ст. 927-970 ГК РФ) и другие разрешённые законом.

Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью изображены на рисунке 5.1.

При совершении сделок стороны должны строго руководствоваться законодательством, чтобы приобретённые объекты недвижимости беспрепятственно можно было зарегистрировать в регистрационной службе по регистрации прав на недвижимость и сделок с ней постоянно удовлетворяли как социальным, так и экономическим запросам пользователей и собственников, не повлекли впоследствии моральных и материальных затрат.

Для более обоснованного подхода к совершению сделок, используемых при управлении недвижимостью, приведём краткое содержание основных видов сделок.

Купля-продажа — эта сделка, в которой продавец обязуется передать объект недвижимости в собственность покупателя, а покупатель обязуется принять этот объект и уплатить за него определенную цену. Специфические качества недвижимости как объекта сделки недвижимости диктуют жесткие требования к форме договора продажи, специальный порядок её регистрации и др. особые условия.

Рисунок 5.1 — Основные виды и условия действительных сделок с недвижимостью

Приватизация – это продажа государственного или муниципального имущества в установленном законом порядке в частную (корпоративную) собственность.

Аренда, найм или договор на передачу имущества (в т.ч. недвижимости) собственником во владение и пользование другому лицу на определённых условиях. Аренда не предполагает передачу объекта недвижимости в собственность. При аренде арендодатель (собственник) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) объект недвижимости во временное пользование за определенную плату для самостоятельного осуществления предпринимательской деятельности или иных целей.

4. Понятие и виды сделок с недвижимостью

Аренда может применяться в отношении имущества всех форм и видов собственности.

Субаренда – передача арендатором, с согласия арендодателя, своих прав и обязанностей по договору аренды недвижимости другому юридическому или физическому лицу.

Залог (ипотека) недвижимости – это кредит, полученный под залог недвижимости (предприятия, строения, здания или иного объекта) вместе с земельным участком или правом пользования им.

Право хозяйственного ведения – установленный законом порядок передачи и использования государственного (муниципального) имущества (в т.ч. недвижимости) унитарным предприятиям, создаваемых собственником имущества, для выполнения определённых задач. Унитарное предприятие, которому имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения, владеет, используется и распоряжается этим имуществом в пределах установленного Гражданским кодексом РФ. Собственник имущества имеет право на получение части прибыли от имущества, находящегося в хозяйственном ведении предприятия.

Право оперативного управления– установленный законом порядок передачи и использования государственного (муниципального) имущества (в т.ч. недвижимости) казённым (государственным) предприятиям или учреждениям, с целями их деятельности и заданиями собственника. Учреждение не вправе отчуждать или иным способом распоряжаться закреплённым за ним имуществом.

Доверительное управление – передача государственного (муниципального) имущества (акции) управляющему, без перехода права собственности на него доверительному управляющему. Доверительное управление является возмездным договором, в результате которого управляющему причитается вознаграждение, а также возмещение необходимых расходов, произведённых им при доверительном управлении.

Лизинг (финансовая аренда) – это договор, по которому одна сторона – арендодатель обязуется передать арендатору специально приобретаемое в целях сдачи в аренду имущество другой стороне, а другая сторона, арендатор обязуется вносить плату за используемое имущество, либо выкупить это имущество.

Взнос в уставной капитал — передача собственником объектов недвижимости в уставной капитал предприятий (ОАО, ООО, МУП, ГУП и др.) на основании учредительного договора, по согласованной цене.

Мена– сделка, в силу которой между сторонами производится обмен одного имущества на другое. В этой сделке каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороне объект недвижимости в обмен на другой. Эти отношения регулируются правилами Гражданского Кодекса РФ о купле-продаже, т.к. по существу мены каждая из сторон признается продавцом объекта, который она обязуется передать и покупателем объекта, который обязуется принять в обмен.

Концессия (лат. разрешение, уступка) – это сделка на сдачу в эксплуатацию на определённых условиях природных богатств, предприятий, объектов недвижимости. В дополнении к договору с инвестором заключается соглашение о разделе продукции.

Наследование – переход права собственности на объекты недвижимости физических лиц в случае смерти гражданина по наследству к другим лицам в соответствии с завещанием или законом.

Дарение– это безвозмездная передача (или обязательство передачи) объектов недвижимости в собственность одаряемому. Субъектами сделками могут быть граждане или юридические лица; для последних предусмотрены специальные требования, установленные законом.

Страхование – это форма отношений, когда одна сторона (страховщик) обязуется за обусловленную договором плату (страховую премию) при наступлении предусмотренного в договоре события (страхового случая) возместить страхователю (или выгодоприобретателю), причиненные вследствие этого события, убытки застрахованному объекту недвижимости.

Договор ренты – заключается в передаче получателем (он же собственник объекта недвижимости) ренты другой стороне – плательщику ренты – в собственность недвижимость, в обмен на периодические выплаты денежных сумм или в представлении средств на содержание получателя ренты.

Виды ренты следующие:

— постоянная рента;

— пожизненная рента;

— пожизненное содержание с иждивением.

В случае установления пожизненной ренты она выплачивается до смерти получателя ренты.

 

Операции с недвижимостью — это взаимоотношения между физическими лицами и (или) юридическими, в результате которых происходит появление, изменение или расторжение каких-либо имущественных прав и обязанностей. Результатом проведенной операции с недвижимостью должно стать изменение, появление или расторжение каких-либо имущественных обязанностей и прав. Основанием для проведения каки-либо операций с недвижимым имуществом является заключение договора волеизъявления физического или юридического лица, направленное на достижение той или иной цели.

Сделки с недвижимостью в настоящее время являются одной из наиболее востребованных, но в то же время одной из наиболее сложных областей права. Без должного опыта и соответствующих знаний в данной области достаточно сложно самостоятельно ориентироваться.

Все выполняемые операции с недвижимостью четко регламентируются законодательством Российской Федерации. Каждая операция имеет свое четкое определение и структуру ее проведения. Все действия совершаемые с недвижимым имуществом регулируются Гражданским кодексом РФ и ФЗ "О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

На сегодняшний день существуют односторонние и двухсторонние виды операций с недвижимостью. К односторонним операциям относятся такие, при которых в заключении сделки участвует только одна сторона. Самым показательным примером такой сделки можно считать процедуру завещания недвижимости одним субъектом права.

Все остальные, наиболее часто выполняемые операции с недвижимостью относятся к разряду двухсторонних сделок. Наиболее часто используемые варианты операций с недвижимостью это: купля-продажа недвижимого имущества, сдача его в аренду другому лицу, процедура дарения, а также ренты и обмена. Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

 

Действительность сделки с недвижимостью определяется через совокупность следующих условий:
– законность содержания;
– правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершающих сделку;
– соответствие воли и волеизъявления участников сделки;
– соблюдение формы проведения сделки.

При операциях выполняемых с недвижимым имуществом наиболее часто используемым основанием для заключения сделок с является договор (дарения, купли-продажи и так далее). В большинстве случае для заключения подобного договора необходима свободная письменная форма договора (нотариально составленный договор требуется только в одном случае — при оформлении ренты).

Все совершаемые сделки на рынке недвижимости подлежат обязательной государственной регистрации (исключения в данном случае составляют краткосрочные договоры аренды, заключаемые между несколькими физическими лицами без нотариального заверения). Регистрация сделок осуществляется в Управлении Росреестра (Федеральной регистрационной службы (ФРС, ГБР).

Основный виды операций с недвижимостью:

Дарение

Согласно условиям этой сделки происходит безвозмездная передача недвижимого имущества одной стороны другой стороне. Отличительной особенностью данного вида сделки является отсутствие оплаты, в том числе денег или каких-либо услуг. До того момента, как будет зарегистрировано государственное право на недвижимость, даритель имеет возможность согласно условиям договора отозвать свое дарение.

Аренда

Соответственно с условиями договора аренды недвижимость передается одним лицом другому лицу в пользование с получением за это определенных благ (денежную компенсацию или дополнительные услуги). В некоторых случаях договор допускается составление договора аренды на безвозмездной основе, но тогда он будет договором бесплатного пользования.

Виды операций с недвижимостью. Виды сделок и операций выполняемых с недвижимостью

Обмен

Обмен — осуществляется между нанимателем (собственником) и нанимателем, фиксируется договором обмена. Мена — обмен собственности на собственность (договоры мены — имеют те же правила составления и государственной регистрации, что и при сделке покупки-продажи).

Купля-продажа

Согласно условиям договора купли-продажи продавец берет на себя обязанность передать покупателю объект недвижимости в собственность, а покупатель обязан принять этот объект и заплатить за него определенную стоимость. Необходимо сказать, что в сегодняшнее время наиболее популярные и часто применяемы такие виды операций с недвижимостью: купля-продажа жилья, в том числе и в рассрочку; купля-продажа земельного пая или участка; купля-продажа нежилых зданий, помещений и сооружений, имущественных комплексов.

Наследование

Согласно юридической терминологии под наследованием имущества предполагается переход имущественных и не имущественных прав на частную собственность от умершего физического лица другому физическому лицу в том порядке, в котором это установлено законом.

Ипотека

Ипотека жилья — особый вид кредитования населения. Гарантией оплаты процентов и долга выступает имущество, находящееся в собственности заемщика.

Приватизация

Бесплатная передача в собственность граждан Российской Федерации на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищном фонде, включая жилищный фонд, находящийся в хозяйственном ведении предприятий или оперативном управлении учреждений (ведомственный фонд).
 

Также есть такие виды операций с недвижимостью, как:

— хозяйственное ведение и оперативное управление – владение, пользование и распоряжение государственным или муниципальным имуществом;
— траст (доверительное управление) – передача на определенный срок имущества с обязательством осуществлять управление этим имуществом в интересах выгодоприобретателя;
— лизинг – приобретение имущества с последующей передачей в аренду;
— залог – использование имущества в качестве обеспечения обязательств;
— вклад в уставный капитал, или в качестве пая.
— страхование – обязанность за страховую премию при наступлении страхового случая возместить выгодоприобретателю убытки в пределах страховой суммы;

Ложные сделки с недвижимостью – сделки, предметом договора которых выступает предварительная (частичная или полная) оплата создаваемого объекта недвижимости:
— купля-продажа строящегося жилья;
— подряд на строительство объекта;
— купля-продажа неиндивидуализированного участка земли;
— кредитование застройщика.

Мы перечислили все основные виды операций с недвижимостью, однако в каждом виде операций существует множество нюансов, на которые необходимо обращать внимание при каждой проводимой сделке.

Если Вам требуется грамотное и недорогое проведение или сопровождение операций с недвижимостью в Балашихинском районе Московской области — +7-495-941-62-10

Особенности сделок с недвижимостью

При сделках с недвижимостью у большинства компаний возникают проблемы. Причем, как показывает практика, их немало. Поэтому прислушаться к рекомендациям специалистов не помешает.

Довольно любопытный семинар по сделкам с недвижимостью недавно провел Международный центр финансово-экономического развития (МЦФЭР). Тематика встречи была обозначена так: "Оборот недвижимости: правовое регулирование, судебно-арбитражная практика". Обсудить эти актуальные вопросы собрались представители правовых и экономических служб компаний из разных регионов России.

Государственная регистрация

Открыл семинар Сергей Феногенович Савкин, судья, Председатель судебного состава Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. В своем выступлении он раскрыл вопросы, касающиеся порядка заключения, изменения и расторжения договоров по сделкам с недвижимостью, которые подлежат государственной регистрации.

В своем выступлении он особо подчеркнул, что совершать сделку с недвижимостью может исключительно титульный собственник. При этом права на такие объекты обязательно должны быть зафиксированы в государственном реестре прав на недвижимость. Ведь согласно ст.2 Федерального закона от 21 июля 1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее — Закон о регистрации), государственная регистрация является единственным доказательством того, что право на недвижимость существует.

Что же касается договора купли-продажи недвижимости, то он также подлежит обязательной государственной регистрации (ст.551 ГК РФ). На ее дату право собственности переходит к новому владельцу. Лектор напомнил, что в настоящее время вопросы регистрации решает Федеральная регистрационная служба.

Как отметил Сергей Феногенович, на сегодняшний день достаточно распространена следующая ситуация. Организация приобретает здание, право собственности на него не регистрирует, но в своей деятельности использует. Спустя некоторое время фирма решает здание продать. Однако в регистрации нового договора, как правило, отказывают, причем на вполне законных основаниях. Ведь организация не может подтвердить свое право на продаваемую недвижимость.

Также встречаются ситуации, когда продавец, получив деньги, уже не хочет связываться с бумажной волокитой. Ведь в том, чтобы зарегистрировать договор, заинтересован исключительно покупатель. Тогда он оказывается в сложной ситуации, поскольку регистрация осуществляется по заявлению обеих сторон (ст.16 Закона о регистрации).

К сожалению, в подобной ситуации, если не удается договориться с продавцом, покупателю остается только обратиться в суд. Как заметил г-н Савкин, пока арбитражная практика по такому вопросу не сложилась. Тем не менее, он придерживается мнения, что понудить продавца к регистрации вполне возможно. В обоснование лектор сослался на ст.551 Гражданского кодекса. В ней указано, что покупатель имеет право требовать реализации своих прав на собственность. При судебном разбирательстве судьи в первую очередь проверят: имеет ли продавец титульное право собственности на объект, и легальна ли была сделка приобретения. Сделка может быть квалифицирована как нелегальная, если, например, объект недвижимости был возведен на самовольно захваченном месте (ст.222 ГК РФ). Если сложилась именно такая ситуация, то сооружение подлежит сносу. Чтобы этого не допустить, собственник должен получить соответствующее разрешение на землепользование.

Как оспорить сделку

Далее Сергей Феногенович разъяснил, в каком порядке компании, которые полагают, что их права нарушены, могут себя защитить. Для этого он рассмотрел судебную практику по вопросам регистрации прав.

Лектор привел пример, что некоторые организации подают в суд иски, в которых требуют обжаловать запись, внесенную в Единый государственный реестр. Обычно это происходит, если они считают, что их права при заключении сделки нарушены, и хотят запись о регистрации аннулировать.

Такую просьбу компании направляют в Федеральную регистрационную службу. При этом г-н Савкин с сожалением заметил, что были случаи, когда суды такие иски удовлетворяли. Однако, когда дело доходило до Президиума Высшего Арбитражного Суда, он расставлял все точки над "i". Ход разъяснений был следующим: по сути, сама запись не наделяет организацию правами и обязанностями. Она лишь констатирует их наличие. Такой же вывод следует и из ст.2 Закона о регистрации. В этой норме указано, что оспорить можно только право на государственную регистрацию, а не запись о том, что предприятие существует.

На практике возникали такие случаи, когда покупатель, приобретя имущество, узнавал, что продавец не имел права его отчуждать. Например, если у него не были соответствующим образом оформлены права на собственность. Гражданский кодекс предусматривает, что добросовестный приобретатель может отказаться от приобретенного объекта. Но это только в том случае, если будет доказано, что продавец не имел права отчуждать недвижимость.

Было разъяснено, что в рассматриваемом контексте добросовестным приобретателем является лицо, которое было введено в заблуждение. Здесь судьи учитывают определенные факты, наличие которых относит компании в категорию недобросовестных покупателей. В частности, действия покупателя недобросовестны, если он не счел нужным поинтересоваться сомнительными моментами сделки и наличием всех достоверных документов, несмотря на то, что имел такую возможность. Спорными условиями сделки являются положения, если продавец:

  • на момент сделки оспаривает свой титул собственности (если его по результатам разбирательства отнимут, будет признано, что продавец не имел права отчуждать недвижимость);
  • имеет титул собственности, но на те объекты, которые изначально не были предназначены для титульного владения (например, приватизированное муниципальное имущество).

Проблемы аренды недвижимости

В следующей части семинара выступила Александра Владимировна Ерш, к. ю. н., помощник заместителя Председателя Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. Она осветила вопросы, которые возникают у организаций при аренде недвижимости.

Прежде всего лектор напомнила, что договор аренды — это гражданско-правовой договор. По нему арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение или пользование.

В ст.607 Гражданского кодекса предусмотрено, что в аренду, в частности, могут быть переданы земельные участки, предприятия и другие имущественные комплексы, здания и сооружения. При этом в договоре аренды должны быть указаны определенные характеристики имущества, которое арендатор передает в качестве объекта аренды.

Александра Владимировна пояснила, что, если договор аренды составлен на срок более года, он должен быть оформлен исключительно в письменной форме. Кроме того, в этом случае он подлежит обязательной государственной регистрации. Также она отметила следующий момент. Подобный договор начинает действовать не с даты его заключения и подписания, а с момента его государственной регистрации.

Если же срок договора аренды менее года, регистрировать его необязательно. То же самое относится и к договорам, которые стороны заключили на 11 месяцев, а в дальнейшем пролонгировали. В этом случае регистрация не требуется по той причине, что продленным считается изначальный договор. Также не нужно регистрировать договора аренды без указания срока действия и предварительные договора, так как законодательство напрямую не обязывает это делать.

Особое внимание Александра Владимировна обратила на сделки с объектами незавершенного строительства.

В п.16 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда от 25 февраля 1998 г. N 8 указано, что не завершенные строительством объекты относятся к недвижимому имуществу. Такой вывод следует из смысла ст.130 Гражданского кодекса и ст.25 Закона Российской Федерации "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

То есть при разрешении споров о праве собственности на такие объекты суды руководствуются правилами, которые действуют в отношении недвижимого имущества. Однако при этом они учитывают специфические особенности, которые возникают при сделках с не завершенными строительством объектами.

Как объяснила лектор, компания может совершать с данным объектом те или иные операции только с момента внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним. До этого времени сдать недостроенные объекты в аренду она не имеет права. Также стоит отметить, что после заключения договора аренды арендатор может использовать недвижимость исключительно в тех целях, которые в нем указаны.

Нежилое пространство

В заключение своего выступления Александра Владимировна рассмотрела особенности аренды нежилых помещений.

Прежде всего она напомнила, что нежилое помещение по своей правовой природе представляет самостоятельный объект гражданских прав.

В Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда от 1 июня 2000 г. N 53 указано, что нежилые помещения относятся к недвижимому имуществу. Соответственно, право собственности на них подлежит обязательной государственной регистрации.

В ч.2 п.6 ст.12 Закона о регистрации законодатель говорит, что нежилое помещение представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений". Лектор пояснила, что это пространство, ограниченное стенами здания.

Было также подчеркнуто, что организация может одновременно арендовать как часть здания, так и отдельное нежилое помещение в другой части этого здания. При этом отношения могут быть оформлены разными договорами.

О.Харитонова

Эксперт "Консультанта"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *