Служебное жилье для бюджетников

Определенный процент российских граждан не имеет собственной квартиры – некоторые организации предоставляют работникам, помещения для проживания в течение трудовой деятельности. Возникает актуальный вопрос: как приватизировать служебное помещение?

Все начинается с понятий

Служебное жилье – это квартира, которая находится во владении у граждан в связи с рабочей деятельностью. Иными словами, сделки о передаче права собственности здесь не фигурируют. Помещение передается по договору, действие которого не должно превышать срока трудового соглашения. Если трудовая деятельность прекращена, то работник обязан освободить жилье.

Интересно: в народе ходит слух, что служебным жильем являются не только квартиры, но и комнаты в общежитиях. В действительности же это мнение ошибочно: только квартиры могут быть обладать подобным статусом, причем их использование обязательно должно быть связано с трудовой деятельностью. К примеру, студенческая комната таковой не является, так как лицо непосредственно в образовательной организации не работает. Кто имеет право на служебное жилье? Следующие лица:

  • сотрудники ЖКХ и аварийно-спасательных служб;
  • работники налоговых и таможенных органов;
  • работники, занятые в лесном хозяйстве;
  • врачи и учителя;
  • военнослужащие;
  • депутаты;
  • чиновники.

Как правило, жилье находится недалеко от предприятия, на котором наниматель работает. Существуют ситуации, при которых выселение сопровождается обязательным поиском альтернативного жилья. Среди них:

  • военный, пожарный или сотрудник силовых ведомств, пропал без вести при исполнении и у него имеется семья;
  • работник умер, и у него осталась семья;
  • по выходу на пенсию по старости;
  • работник стал инвалидом по вине работодателя;
  • если в помещении живут дети-сироты.

Каждая ситуация имеет свои нюансы, на которых следует остановиться подробнее.

Некоторые особенности

Для бюджетников приватизация зачастую является единственным выходом, благодаря которому они получают собственные квадратные метры. Чтобы это получилось, дом, в котором находится квартира, должен состоять в жилищном фонде муниципалитета. В таком случае никаких премудростей нет: помещение просто сдается в социальный найм. Приватизация служебного жилья бюджетниками – отличная альтернатива ипотеки.

В сельской местности общий запрет на приватизацию не действует. Жилищные фонды совхозов и сельскохозяйственных предприятий могут свободно передаваться нанимателям.

Для военнослужащих многое зависит от места жительства. Если он проживает в ЗАТО, то о никакой передаче в частные руки не может быть и речи: помещение придется освободить после окончания срока военной службы.

Бывших членов семьи работника законодатель также не обделил вниманием: они могу претендовать на свои законные квадратные метры. Ключевой нюанс: если брачные отношения были расторгнуты до приватизации, то экс-супруг не сможет настаивать на свой «кусок пирога», даже если проживет в ней более 10 лет. Дети, наоборот, бывшими не бывают, а потому в течение полугода вправе требовать собственную долю от квартиры.

Часто задаваемый вопрос: как приватизировать служебную квартиру? Ведь имеется риск попросту остаться ни с чем.

Порядок действий

Можно ли приватизировать служебное помещение? Следует сказать сразу: провести подобную процедуру довольно сложно и проблематично. Законодательство содержит запрет на приватизацию подобных объектов. Обращения к местным органам – пустая трата времени, так как непосредственным собственником является предприятие.

Однако государство не говорит строгое «нет» на этот счет: имеется оговорка, в соответствии с которой приватизация служебной квартиры возможна, если на это согласен сам собственник помещения. Иными словами, установлен разрешительный порядок. Гражданин не обладает каким-либо правом, все решает непосредственный владелец.

Говорить о невозможности приватизации жилых помещений, предоставленных нанимателю в связи со службой – значит делать поспешные выводы. Сама организация может иметь специальные программы, которые дают подобную привилегию особо отличившимся сотрудникам (к примеру, отменная квалификация и опыт работы). Помимо этого, само предприятие может быть заинтересовано в передаче квартиры, скажем, из-за убытков, которые сопровождают ее содержание.

Как перевести? Первый шаг на пути к заветной цели – подача заявления в управленческий орган предприятия. Срок рассмотрения – не больше 2 месяцев. После рассмотрения заявления администрация либо соглашается, либо отказывает в просьбе. В случае если предприятие сказало свое «нет», то способов принудить его не имеется и процесс заканчивается.

Частое основание для отказа – банальное отсутствие какой-либо регламентации. На уровне муниципалитета попросту нет нормативных актов, регулирующих подобный вопрос. Проблема также возникает с военнослужащими: загвоздка в том, что жилищные объекты находятся в ведении Минобороны, которое не может заключать какие-либо договоры по отчуждению недвижимости.

Если согласие имеется, то можно двигаться дальше. Жилье в собственность можно получить только тогда, когда с него снят соответствующий обременительный статус.

Служебная квартира… на что можно рассчитывать?

Как узнать статус? Наверняка это знает собственник, то есть предприятие или организация. В противном случае Росреестр – орган, который регистрирует объект. Согласно букве закона, квартира в доме перестает быть служебной только по заявлению самого предприятия. Само помещение после выполнения процедуры переводится в состав государственного либо муниципального жилищного фонда, после чего процедура принимает общий вид: местные власти, в отличие от собственника, не вправе отказывать в предоставлении жилой недвижимости.

Вышеназванный порядок приватизации – внесудебный. На деле есть также возможность «посудиться». Для этого нужно подать иск на имя владельца имущества с требованием обращения к органам местного самоуправления. Обоснование иска – дело другое. Тут не все так просто. Судебная практика свидетельствует, что подавляющее число таких исков заканчиваются отказами. Однако есть и неординарные случаи. Как правило, они касаются военных, имеющих право на жилплощадь, даже если она подпадает под законодательный запрет. В деле о передаче квартиры в частные руки могут помочь следующие советы:

  • проверка основания, по которому жилье приобрело особый статус. Только уполномоченные лица и органы имеют права присваивать подобный статус квартире;
  • необходимо выяснить, когда жилплощадь стала специализированной. Если она приобрела такой статус после вселения – на лицо нарушение закона;
  • недвижимость должна быть зарегистрирована в установленном порядке. Росреестр – место, где можно проверить факт регистрации.

Перечисленные условия – необходимые. Если нет по крайней мере одного из них, то жилье не считается занимаемым по факту службы и можно начинать процедуру приватизации в общем порядке.

Как результат, весь порядок приватизации служебного жилья можно представить в виде следующих шагов:

  1. предприятие осуществляет передачу недвижимости в собственность местным властям;
  2. жилец подает в муниципалитет необходимые документы: копию паспорта, заявление, технический паспорт объекта и ордер;
  3. муниципальная служба рассматривает документы в установленный срок;
  4. выносится решение, а жилье регистрируется в Росреестре.

Но это все в теории. Судебная практика по данной проблеме – лучшее «мерило», позволяющее ответить на вопрос, возможна ли приватизация служебной квартиры.

Что говорят суды?

Как правило, судьи предоставляют собственникам самостоятельно решать данный вопрос. Московские суды в 2016 году отказывают в удовлетворении исков, в которых имеется требование о признании отрицательного решения предприятия недействительным. Верховный суд РФ четко указал на то, что квартира, предоставленная вследствие службы, должна пройти государственную регистрацию в качестве таковой. Если этого не было сделано, то имеет смысл настаивать на приватизации в судебном порядке.

Возможность передачи жилого объекта в частные руки продиктована самой жизнью. Большинство граждан берут ипотечные кредиты, в то время как приватизация служебного жилья является отличной альтернативой, лишенной главных минусов общения с банками. Кажется странным, почему государство прямо запрещает проведение подобной процедуры. Возможно, логика законодателя состоит в том, что если разрешить передачу объекта в собственность нанимателя, то помещений особого статуса как таковых попросту не останется. Не все так плохо, как кажется на первый взгляд: работодатели довольно охотно идут навстречу сотрудникам, заслужившим право быть полноценными собственниками квартиры.

Это вам будет интересно:

Важно: если гражданин когда-либо использовал приватизацию, то повторно провести ее не получится, ведь привилегию можно осуществить лишь однократно в течение жизни.

Интересно: наиболее распространенным основанием для оспаривания статуса выступают нарушения, возникшие при передаче жилой недвижимости из государственных рук в муниципальные.

Последнее слово оставил за собой Конституционный Суд, который подтвердил право владельцев самостоятельно распоряжаться недвижимым имуществом.

Когда речь идет о приватизации служебной квартиры, возникает множество вопросов, по разрешению которых существует достаточно сложная и неоднозначная судебная практика. Однако приватизировать служебную квартиру, которая была передана на баланс муниципальным органам, а часто и оформлялась в качестве служебной с определенными нарушениями норм законодательства, можно путем разрешения судебных споров.

Основания для приватизации служебного жилья

В соответствии с действующим законодательством, указанное жилье (служебное) может приватизироваться, однако правовых оснований, установленных законом, для этого совсем не много.

Закон РФ от 04.07.1991 года № 1541 «О приватизации жилищного фонда в РФ» установил запрет на приватизацию служебных помещений.

Кто и как может получить служебное жилье

Этим законом предоставляется право собственникам жилищного фонда принимать соответствующие решения о предоставлении права приватизации служебных помещений (квартир), которые относятся к жилищному фонду, а также квартир и жилых помещений, которые закреплены за предприятиями или учреждениями на правах оперативного управления или хозяйственного ведения.

В судебной практике достаточно важным является вопрос о том, какие помещения имеют статус служебных, что, как следствие, ограничивает права граждан, проживающих в них, на приватизацию жилья. Верховным Судом дано разъяснение по этому поводу. Согласно Положению о госучете жилищного фонда в РФ (Постановление Правительства РФ от 13.10.97 г. № 1301) госучету подлежат жилые дома, общежития, гостиницы, приюты, служебные жилые помещения и т.д., пригодные для проживания.

Исходя из изложенного следует, что после того, как было принято решение соответствующим органом о том, чтобы включить квартиру или другое жилое помещение в число служебных, оно должно пройти регистрацию в качестве такого (служебного) помещения в органах госрегистрации (Определение ВС России от 23.06.2006 г. № 35-В06-12).

Установленный же запрет на реализацию права приватизации служебного жилья имеет ряд условий для его применения. Эти условия выработаны правоприменительной практикой принятия судебных решений Верховным и Конституционным судами России. Судебные решения этих инстанций предусматривают, что фактическое ограничение реализации прав граждан на приватизацию служебных жилых помещений должно быть законодательно обосновано, в том числе и обстоятельствами дела. В таких случаях суды обладают правовой возможностью в спорах о признании права на приватизацию служебных квартир и других жилых помещений самостоятельно выносить решение о том, обосновано ли ограничение права граждан на приватизацию и при этом должны учитываться как формальные следующие факторы:

  • то, что квартира отнесена в соответствующей документации к категории специализированного жилого фонда;
  • наличие в жилье свойств, которые характерны жилым помещениям специализированного фонда (укомплектованность инвентарем, мебелью, наличие правил внутреннего распорядка и т.д.).

Судебная практика приватизации служебного жилья

Определением Конституционного суда № 119-0 от 18.04.2006 года было определено, что право на приватизацию в Федеральном законе должно быть обеспечено возможностью соблюдения соответствующих гарантий граждан при передаче имущества в собственность открытых акционерных обществ. К таким гарантиям относят закрепленные Конституцией России права на жилье, которые позволяют гражданам по своему усмотрению и в своих интересах приватизировать жилье.

Из всего вышеизложенного и основываясь на существующей судебной практике, можно сделать вывод о том, что при передаче служебного жилья в собственность коммерческих организаций не ограничивается право граждан, проживающих в них, на приватизацию данного жилого помещения (Положение ст. 19 ЖК РФ). А переход права собственности из государственной и муниципальной в собственность коммерческих организации не влечет за собой расторжение или изменение договора найма жилого помещения (квартиры). В этом случае формальный фактор того, что это помещение в документах о регистрации указано как служебное, на практике не ограничивает прав граждан на его приватизацию.

Подтверждением вышеуказанной правовой позиции может служить решение суда по делу № 33-9579 от 26.08.2010 г. Сутью судебного спора является отказ ОАО РЖД предоставить квартиру проживающему в нем гражданину Пархоменко Е.Ю. в собственность в порядке приватизации. В обосновании своего отказа представитель ответчика по делу ОАО заявил, что в данную квартиру истец был вселен как в служебную и поэтому в соответствии с нормами жилищного законодательства у него отсутствует право получить квартиру в собственность в порядке приватизации.

Однако, как заявил истец, квартира была предоставлена ему на условиях социального найма, и он не был уведомлен о том, что квартира имела статус служебного жилья.

Из материалов судебного производства следует, что данное жилое помещение зарегистрировано за ОАО Российские железные дороги, о чем в ЕГР прав на недвижимое имущество внесена соответствующая запись.

В обосновании принятого решения, которым были удовлетворены требования Пархоменко Е.Ю. (истца по делу в суде первой инстанции) о признании незаконным отказа ОАО РЖД в предоставлении в собственность квартиры в порядке приватизации, суд указал на следующее: как следует из свидетельства о госрегистрации прав на спорную квартиру, она не является ни государственным, ни муниципальным жилым фондом. Право собственности на нее принадлежит ОАО РЖД и поэтому истец не может приобрести право собственности на эту квартиру согласно Закону России «О приватизации жилого фонда». Однако данная квартира на момент предоставления истцу находилась в государственной собственности и в последующем перешла в собственность ОАО РЖД и никаким другим документом при переходе права не была признана служебной. С учетом позиции, изложенной Верховным Судом РФ и Конституционным Судом России, переход прав собственности не может повлечь за собой расторжение или изменение договора найма, а новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма. В данном случае судебная коллегия согласилась с выводом суда поднадзорной инстанции о том, что право истца на приватизацию спорного жилья может быть восстановлено путем прекращения права собственности ответчика на спорную квартиру.

Также в судебном заседании было установлено, что в данном случае приобретение права ответчика (ОАО РЖД) было осуществлено с нарушением конституционных прав истца.

Также возможность для приватизации служебного помещения остается и в случаях, описанных в Определении судебной коллегии по гражданским делам Верховного суда РФ от 26.03.2013 г № 5-КГ13-14. В данном определении сказано, что служебные помещения, которые прежде находились в собственности государства, а также те, что были закреплены за организациями на правах хозяйственного ведения или оперативного управления, а в последствии передавались в муниципальную собственность, могут приобретаться гражданами в собственность на правах приватизации.

Исходя из обзора вышеописанной судебной практики по жилищным делам, которая касается приватизации служебного жилья, в том числе и неправомерного требования собственников специализированного жилого фонда о выселении из общежитий граждан при переходе прав собственности к коммерческим организациям, можно сделать вывод, что в большинстве случае, беря за основу правоприменительную практику Верховного и Конституционного судов, суды выносят решения в пользу граждан, желающих приватизировать квартиру.

Совет: данная категория дел требует изучения множества законодательных актов, правоприменительной практики Верховного и Конституционного суда и детального рассмотрения каждой спорной ситуации.

Поэтому чтобы избежать ошибок в формировании своей правовой позиции и линии защиты при подаче искового заявления в суд, лучше доверить защиту своих интересов профессионалам.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *