Специализированный жилищный фонд

В.Т. Батычко
Жилищное право
Конспект лекций. Таганрог: ТТИ ЮФУ, 2009.

Предыдущая

9.1. Жилые помещения специализированного жилищного фонда: понятие и виды

В соответствии с целевой классификацией видов жилищного фонда, установленной в ст. 19 ЖК РФ, специализированный жилищный фонд — это совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса РФ жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах. Поэтому жилые помещения частного жилищного фонда, ни при каких обстоятельствах не могут быть отнесены к специализированному жилищному фонду.

Статья 92 ЖК РФ установила перечень видов объектов специализированного жилищного фонда (специализированных жилых помещений). Данный перечень сформулирован как исчерпывающий. Целевое назначение указанных в комментируемой статье жилых помещений определяется в ст. 93-98 ЖК РФ.

Согласно ст. 92 ЖК РФ к жилым помещениям специализированного жилищного фонда (далее — специализированные жилые помещения) относятся:

1) служебные жилые помещения;

2) жилые помещения в общежитиях;

3) жилые помещения маневренного фонда;

4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов. Использование жилого помещения в качестве специализированного жилого помещения допускается только после отнесения такого помещения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством Российской Федерации. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

Для специализированных жилых помещений установлен ограничительный правовой режим: такие помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, наем (кроме договоров найма специализированных жилых помещений, предусмотренных статьями гл. 10 ЖК РФ). Это объясняется строго целевым назначением указанных помещений, установленным в императивных нормах ст. 93-98 ЖК РФ. Поэтому названные сделки не могут быть совершены даже при условии, что наймодатель дал на это свое согласие: в таком случае будут нарушены императивные нормы закона, что влечет недействительность сделок по правилам ст. 166-168 ГК РФ. Признание подобных сделок недействительными осуществляется судом по правилам процессуального законодательства Российской Федерации. Последствия недействительности сделок предусмотрены в ст. 167 ГК РФ.

Предыдущая

  • 1. Возникновение права на специализированный жилищный фонд
  • 2. Основания предоставления специализированных жилых помещений
  • ЛЕКЦИЯ № 3. Специализированный жилищный фонд

    1. Возникновение права на специализированный жилищный фонд

    Легальное определение жилищного фонда, его виды и порядок учета определяются в ст. 19 ЖК РФ, согласно которой специализированный жилищный фонд – совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам ЖК РФ жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов.

    В зависимости от целей назначения жилых помещений в ч. 1 ст. 92 ЖК РФ определен перечень видов помещений, относящихся к жилым помещениям специализированного жилищного фонда:

    1) служебные жилые помещения;

    2) жилые помещения в общежитиях;

    3) жилые помещения маневренного фонда;

    4) жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;

    5) жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;

    6) жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;

    7) жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

    Часть 2 ст. 92 ЖК РФ определяет условия, при которых жилые помещения могут быть использованы в качестве специализированных жилых помещений. К таким условиям относятся:

    1) относимость жилого помещения к государственному или муниципальному жилому фонду. Предоставление жилых помещений частного жилищного фонда в качестве специализированных не допускается. К государственному жилищному фонду ЖК РФ (ч. 2 ст. 19 ЖК РФ) относит совокупность жилых помещений, принадлежащих на праве собственности РФ (жилищный фонд РФ), и жилых помещений, принадлежащих на праве собственности субъектам РФ (жилищный фонд субъектов РФ). Муниципальный жилищный фонд объединяет все те жилые помещения, которые принадлежат гражданам на праве собственности;

    2) прохождение жилым помещением процедуры отнесения его к специализированному жилищному фонду.

    В статье 92 ЖК РФ определены следующие процессуальные условия отнесения помещения к специализированному жилищному фонду: включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд и исключение такого помещения из указанного фонда осуществляются на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищными фондами. Решения вышеуказанных органов должны содержать положения об отнесении жилого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений.

    Правомочие пользования жилыми помещениями специализированного жилищного фонда является ограниченным. Так, государство или муниципальное образование может предоставлять указанные помещения только по договорам социального найма, не может их отчуждать по договорам купли-продажи.

    Статья 93 ЖК РФ определяет цели использования жилых помещений специализированного жилого фонда.

    Эти жилые помещения предназначены для проживания граждан, связанных определенными отношениями с перечисленными в статье государственными органами и организациями. Такого рода отношения возникают при приеме на работу на государственные унитарные предприятия, прохождении государственной гражданской или муниципальной службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную должность субъекта РФ, а также в случаях избрания на выборные должности. Такие отношения регулируются Трудовым кодексом Российской Федерации от 30 декабря 2001 г. № 197-ФЗ (ТК РФ) и другими специальными федеральными законами.

    К таким организациям относятся:

    1) органы государственной власти;

    2) органы местного самоуправления;

    3) государственные унитарные предприятия;

    4) муниципальные учреждения.

    2. Основания предоставления специализированных жилых помещений

    Предоставление жилого помещения из специализированного жилищного фонда происходит в следующем порядке.

    1. Принятие решения собственников таких жилых помещений. Собственника в данном случае законно представляют органы государственной власти или органы местного самоуправления, поскольку публичные образования самостоятельно не принимают решения (ст. 125 ГК РФ).

    2. Заключение с гражданами договора найма такого помещения. Жилое помещение из специализированного жилого фонда предоставляется только тем гражданам, которые в нем нуждаются, т. е. не имеют жилого помещения в соответствующем населенном пункте. Раздел ЖК РФ, посвященный специализированному жилищному фонду, определяет назначение жилых помещений указанного фонда: временное проживание граждан, не обеспеченных жилыми помещениями в данном населенном пункте, в связи с определенными обстоятельствами.

    Жилищный кодекс РФ устанавливает определенные требования к договору найма жилого помещения. Договор найма специализированного жилого помещения не заключается с гражданами, которым помещение из государственного или муниципального жилищного фонда предоставляется в порядке социальной защиты.

    Жилищный кодекс РФ закрепляет общие условия договора найма специализированного жилого помещения. Конкретные положения такого договора зависят от статуса избранного помещения и нанимателя. Сторонами договора найма помещения специализированного жилого фонда являются наймодатель (действующий от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лиц) и наниматель (гражданин, которому предоставляется указанное жилое помещение (п. 1 ст. 60 ЖК РФ)).

    Указанный договор является срочным и возмездным. Жилое помещение предоставляется за определенную плату и временно, как правило, на срок, совпадающий с временем работы гражданина или иными обстоятельствами, в связи с которыми у гражданина возникло право заключать такой договор.

    Договор найма специализированного жилого помещения заключается только на основании решения о предоставлении такого жилого помещения. Действующие от имени собственника специализированного жилого помещения уполномоченный орган государственной власти, уполномоченный орган местного самоуправления или уполномоченное им лицо вправе заключить вышеуказанный договор только после принятия решения о предоставлении такого жилого помещения соответствующими органами или уполномоченными на то лицами.

    Предметом договора найма специализированного жилого помещения может быть изолированное жилое помещение (дом, часть дома, квартира, часть квартиры). Однако из этого правила есть исключение – предоставление жилья в общежитиях, где жилые помещения предоставляются из расчета не менее 6 м? жилой площади на одного человека (ч. 1 ст. 105 ЖК РФ). Поселение в общежитии допускает вселение в одну комнату нескольких лиц, не связанных родственными отношениями.

    По сравнению с другими договорами найма жилых помещений данный договор налагает на нанимателя определенные ограничения. Так, наниматель не вправе передавать жилое помещение специализированного жилого фонда в поднаем и осуществлять с ним сделки мены. Правилами пользования специализированным жилым помещением являются следующие: права и обязанности наймодателя, за исключением приведенного выше, повторяют права и обязанности наймодателя по обычному договору социального найма.

    По договору социального найма жилого помещения наймодатель имеет право требовать своевременного внесения платы за пользование жилым помещением.

    Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет такие обязанности, как:

    1) передача нанимателю свободного от любых прав иных лиц (например, права аренды) жилого помещения;

    2) обеспечение и непосредственное участие в надлежащем содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, в котором находится сданное внаем жилое помещение;

    3) производство капитального ремонта жилого помещения;

    4) содействие предоставлению нанимателю коммунальных услуг в достаточном количестве и надлежащем качестве (ч.1 ст. 60 ЖК РФ).

    Одним из условий договора найма специализированного жилого помещения является указание в этом договоре членов семьи нанимателя специализированного жилого помещения. И, соответственно, они несут права и обязанности совместно с нанимателем по правилам, установленным разделом IV ЖК РФ.

    Согласно ст. 69 ЖК РФ к членам семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители. Иные лица (другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы) признаются членами семьи нанимателя специализированного жилого помещения по договору найма, если они вселены в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство.

    Договор найма специализированного жилого помещения заключается в простой письменной форме. Правительство РФ вправе утвердить типовые договоры найма жилого помещения специализированного жилищного фонда для отдельных категорий нанимателей.

    Расторжение договора найма специализированного жилого помещения может быть произведено по соглашению сторон в любое время. Согласно ч. 1 ст. 101 ЖК РФ стороны такого договора найма вправе по соглашению расторгнуть заключенный между ними договор найма специализированного жилого помещения в любое время. По смыслу комментируемой статьи без соглашения этим правом может воспользоваться только наниматель. Наймодатель вправе лишь обратиться с таким предложением к нанимателю, который может принять решение о расторжении заключенного между ними договора или отказаться от такого предложения. В случае отказа наймодатель может расторгнуть договор только в судебном порядке.

    Частью 2 ст. 101 ЖК РФ установлено право нанимателя в любое время расторгнуть договор найма занимаемого специализированного жилого помещения. Соответственно о таком решении наниматель обязан сообщить наймодателю.

    Существуют особый порядок и условия расторжения договора найма специализированного жилого помещения по инициативе наймодателя. Они закреплены в ч. 3 ст. 101 ЖК РФ. Наймодатель может требовать расторжения указанного договора исключительно в судебном порядке.

    Основанием такого требования является неисполнение нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения (п. 4 ст. 79 ЖК РФ):

    1) невнесение нанимателем платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;

    2) разрушение или повреждение жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;

    3) систематическое нарушение прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;

    4) использование жилого помещения не по назначению;

    5) иные случаи, предусмотренные ст. 83 ЖК РФ (ст. 83 ЖК РФ).

    По требованию наймодателя договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в случае, когда наниматель самовольно произвел переустройство или перепланировку занимаемого помещения, если после предупреждения это жилое помещение не будет приведено в прежнее состояние.

    Основания прекращения договора найма специализированного жилого помещения:

    1) утрата жилого помещения специализированного жилищного фонда. Под утратой понимается разрушение жилого помещения. Жилой дом может быть разрушен в результате его сноса, обвала, стихийного бедствия или другой чрезвычайной ситуации, т. е. речь идет об уничтожении объекта договора найма, причем не по воле нанимателя. Разумеется, что в случае прекращения договора найма специализированного жилого помещения в связи с разрушением жилого дома нанимателю и членам его семьи предоставляется другое специализированное жилое помещение с заключением аналогичного договора найма (ч. 1 ст. 102 ЖК РФ);

    2) прекращение трудовых отношений или пребывания на выборной должности, а также увольнение со службы является основанием для прекращения договора найма служебного жилого помещения. Прекращение трудовых отношений, прохождения службы или обучения является основанием для прекращения договора найма жилого помещения в общежитии (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);

    3) истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда. Поскольку договор найма жилого помещения для вынужденных переселенцев и беженцев заключается на определенный срок, то соответственно его окончание является основанием для прекращения такого договора (ч. 1 ст. 103 ЖК РФ);

    4) переход права собственности на служебные жилые помещения или помещения в общежитии, передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или управление другому юридическому лицу. Исключение составляют случаи, когда у нанимателя этого жилого помещения имеются трудовые отношения с новым собственником или юридическим лицом, которому передано такое жилое помещение (п. 2 ст. 102 ЖК РФ).

    Закон особо регламентирует процесс выселения граждан из специализированных жилых помещений.

    Само по себе произвольное лишение жилища противоречит ч. 1 ст. 40 Конституции РФ, поэтому принудить гражданина покинуть жилое помещение может только суд.

    Однако ч. 1 ст. 103 ЖК РФ предусматривает обязанность гражданина покинуть занимаемое им специализированное жилое помещение в случае расторжения договора найма по предусмотренным им основаниям.

    Что касается отношений, возникших до введения в действие нового ЖК РФ, в ст. 13 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» говорится, что «граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие Жилищного кодекса РФ, состоят на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие Жилищного кодекса РФ».

    Закон различает выселение с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения и без предоставления такового.

    Согласно ч. 2 ст. 103 ЖК РФ не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

    1) члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю над оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;

    2) пенсионеры по старости;

    3) члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;

    4) инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I или II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I или II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением обязанностей военной службы.

    Выселение этих граждан с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения возлагается на прежнего собственника жилого помещения.

    Указанным лицам предоставляется другое жилое помещение, отвечающее следующим характеристикам:

    1) соответствие жилого помещения санитарным нормам;

    2) соответствие жилого помещения техническим нормам;

    3) жилое помещение должно быть расположено в черте того же населенного пункта.

    В расчет могут не приниматься такие характеристики помещений, как благоустроенность и размер жилого помещения, в случае выселения граждан из общежития.

    Законом закреплены особенности предоставления служебного жилого помещения.

    1. Служебные жилые помещения предоставляются гражданам в связи с характером их работы в органе государственной власти, органе местного самоуправления, государственном унитарном предприятии, государственном или муниципальном учреждении или в связи с прохождением государственной службы или нахождением в выборной должности органа государственной власти или местного самоуправления.

    2. Указанным категориям лиц предоставляются только отдельные квартиры, предоставление им комнаты в общежитии не допускается. В соответствии с ч. 3 ст. 16 ЖК РФ квартирой признается структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, обеспечивающее возможность прямого доступа к помещениям общего пользования в таком доме и состоящее из одной или нескольких комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком обособленном помещении.

    3. Прекращение трудовых отношений, служебных отношений, истечение срока, на который гражданин был избран на должность, служат основаниями для расторжения договора найма служебного помещения.

    Предоставление жилых помещений в общежитиях производится из расчета минимальной площади в 6 м? на одного человека.

    Для того чтобы иметь право на предоставление жилого помещения в общежитии, гражданин должен состоять в трудовых отношениях или обучаться в организации (учебном заведении), на чьем балансе находится данное учебное заведение. Соответственно решение о предоставлении гражданину жилого помещения в общежитии служит основанием для заключения договора найма.

    Указанный договор заключается на срок, в течение которого между сторонами указанного договора имеются трудовые отношения, отношения по прохождению службы или обучения. Подтверждением этих отношений соответственно является трудовой договор, служебный контракт, договор (контракт) или соответствующий акт о предоставлении услуг в сфере образования.

    Окончание вышеуказанных отношений служит основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

    Органы государственной власти или органы местного самоуправления вправе в составе соответственно государственного или муниципального жилищного фонда выделить так называемый маневренный фонд. Он служит для временного предоставленио жилых помещений гражданам в следующих случаях:

    1) если происходит капитальный ремонт дома, помещение в котором предоставлено гражданину на основании договора социального найма;

    2) если гражданин утратил единственное жилое помещение в результате обращения взыскания на такое помещение;

    3) если в результате чрезвычайных обстоятельств, действия стихийных сил природы гражданин утратил единственное жилое помещение;

    4) иным категориям граждан, если это предусмотрено законом (ст. 95 ЖК РФ).

    Нормой предоставления жилых помещений в домах маневренного фонда является 6 м? на человека. Целевым назначением указанных жилых помещений является размещение граждан для временного проживания.

    Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:

    1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома;

    2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание;

    3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, либо до предоставления им иных жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда;

    4) иной установленный законодательством срок (ст. 105 ЖК РФ).

    Истечение периода, на который заключен договор найма жилого помещения маневренного фонда, является основанием прекращения данного договора.

    Предоставление жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения предусмотрено законом в случае, если граждане, претендующие на такие помещения, нуждаются в социальной защите. Порядок, условия предоставления и пользования вышеуказанными жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ.

    Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК РФ).

    Согласно ст. 109 ЖК РФ для социальной защиты отдельных категорий граждан могут предоставляться жилые помещения в соответствии со специальным федеральным законодательством или законодательством субъектов.

    Супружеская пара сделала в своей квартире большой ремонт с полной перепланировкой внутри. Коммунальщики попросили хозяев показать, что же те сделали, но получили отказ. Городской суд посчитал, что коммунальщики действовали правомерно, однако областной суд решил, что их коллеги не правы. Спор дошел до Верховного суда…

    А началось с того, что в Красногорский городской суд Московской области обратилась управляющая компания, которую собственники одной из квартир не пустили через порог. В иске коммунальщики просили обязать ответчиков — мужа и жену — «предоставить доступ в жилое помещение». Управляющая компания по почте отправила требование предоставить документы о том, что их перепланировка согласована. В ответ — тишина. Спустя несколько месяцев коммунальщики отправили по тому же адресу второе письмо с требованием пустить их в квартиру «для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования в целях обеспечения надлежащего обслуживания инженерных сетей многоквартирного дома». Но собственники их не пустили. Остался единственный выход — идти в суд.

    Решение городского суда гласило: иск удовлетворить, собственников обязать предоставить коммунальщикам доступ в жилище. Ответчиков суд еще и наказал рублем, взыскав с них компенсацию госпошлины — 6 тысяч рублей. Решение супруги обжаловали. Московский областной суд вердикт коллег отменил и принял новое решение — в иске коммунальщикам отказать. Тогда уже управляющая компания пошла дальше и выше — в Верховный суд РФ. Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда изучила спор и посчитала, что апелляция была не права, и ее решение отменила. Вот аргументы высокой судебной инстанции. В Жилищном кодексе есть статья 30. В ней перечислены обязанности собственника квартиры — содержать жилье в «надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйного обращения с ним». Список обязанностей собственника немаленький. В частности, он должен соблюдать права соседей и правила содержания общего имущества дома. Из материалов дела видно, что документы о перепланировке хозяева квартиры отказались показывать, пустили коммунальщиков на свою территорию после их требований лишь «частично». То есть не пустили на кухню, в одну из комнат и в лоджию.

    По материалам дела видно, что горсуд, соглашаясь с иском управляющей компании, сослался на Жилищный кодекс (статьи 31 и 161) и на документ под названием Правила предоставления коммунальных услуг. Эти правила были утверждены постановлением правительства (N354 от 6 мая 2011 года). Исходя из этого суд решил, что коммунальщики имеют право осматривать внутриквартирное оборудование «для предотвращения аварийных ситуаций».

    Спор начался с того, что собственники одной из квартир не пустили управляющую компанию через порог

    Областной суд это решение отменил. Он сказал, что оснований для доступа коммунальщиков в комнаты и кухню — нет. Потому как никакого технического и санитарного внутриквартирного оборудования в комнатах, куда коммунальщиков не пустили, — не установлено. А у истцов нет жалоб соседей из-за сделанной перепланировки. Значит, ничьи права не нарушены.

    Верховный суд назвал такие выводы областных коллег неправильным толкованием и применением норм закона. Он напомнил про Жилищный кодекс (статья 17), в котором говорится, что пользоваться жильем можно, только соблюдая права тех, кто живет в нем и рядом, а также всяких требований — от противопожарных до экологических. И при этом еще надо учитывать Правила пользования жилыми помещениями. В последних сказано, что надо «немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей». А если такие неисправности появятся, сразу ставить в известность управляющую компанию. А еще гражданин-собственник обязан «пускать в заранее согласованное время» представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра оборудования и ремонта. Тот же кодекс предписывает собственнику поддерживать жилье в хорошем состоянии.

    В 161-й статье ЖК говорится, что управление многоквартирным домом должно делать его безопасным и благоприятным для тех, кто там живет. Правительство страны устанавливает стандарты и правила работы по управлению многоквартирным домом.

    В Градостроительном кодексе (статья 55.24) сказано, что «в целях обеспечения надлежащего содержания общего имущества собственников» коммунальщики должны обеспечить и санитарное благополучие, и техническое обслуживание и еще много чего, включая текущий ремонт. Там же расписано, что такое техническое обслуживание зданий и эксплуатация многоквартирных домов.

    Верховный суд подчеркнул: состав минимального перечня необходимых для содержания общего имущества многоквартирного дома, порядок таких работ и услуг устанавливаются правительством РФ. В Правилах содержания общего имущества многоквартирного дома сказано, что осмотры этого общего имущества проводятся собственниками помещений, должностными лицами органов управления ТСЖ или управляющей компании, там же сказано, что исполнитель имеет право требовать допуска «в заранее согласованное с потребителем время, но не чаще одного раза в три месяца в жилое или нежилое помещение, которое он занимает». Приходить управляющая компания может «по мере необходимости, а для ликвидации аварий — в любое время»..

    В пункте 34 Правил предоставления услуг сказано, что потребитель обязан допускать представителей аварийных служб, госорганов и прочих в свое жилье для осмотра технического и санитарного состояния внутриквартирного оборудования. Верховный суд подчеркнул: эти требования носят обязательный характер и относятся как к самому зданию, так и к его инженерным системам. Техническое состояние внутриквартирного оборудования должно соответствовать требованиям, и это обязательное условие для предоставления коммунальных услуг всем жильцам .

    Эти нормы, сказал Верховный суд, определяют порядок обслуживания и ремонта жилищного фонда. Так что периодические осмотры (не чаще одного раза в 3 месяца) это обязанность исполнителя, и он имеет право требовать допуск в помещения. Эти требования закона областной суд проигнорировал, решив, что в помещение можно пускать только при аварии или из-за жалоб соседей. Поэтому решение Красногорского горсуда оставлено в силе, а областное отменено.

    Виды жилых помещений специализированного жилищного фонда и их предоставление

    Особый правовой режим законодательством установлен для специализированного жилищного фонда, который представляет собой совокупность жилых помещений, предоставляемых отдельным категориям граждан временно: на период выполнения временной или сезонной работы или учебы, несовершеннолетним детям, детям-инвалидам, сиротам, детям, оставшимся без попечения родителей, лицам пожилого возраста – в домах органов социальной защиты, а также в случаях неотложного расселения в результате пожаров, аварий, стихийных бедствий до получения нового жилого помещения либо ремонта ранее занимаемого и в иных случаях.

    В соответствии со ст. 92 ЖК к жилым помещениям специализированного жилищного фонда относятся:

    1. служебные жилые помещения;
    2. жилые помещения в общежитиях;
    3. жилые помещения маневренного фонда;
    4. жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения;
    5. жилые помещения фонда для временного поселения вынужденных переселенцев;
    6. жилые помещения фонда для временного поселения лиц, признанных беженцами;
    7. жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан.

    Как видно из приведенного выше перечня, в отличие от ранее действовавшего жилищного законодательства, в ЖК служебные жилые помещения не признаются отдельным видом жилых помещений, наряду со специализированными жилыми помещениями, а включаются в число последних.

    В качестве специализированных жилых помещений используются жилые помещения государственного и муниципального жилищных фондов.

    Использование жилого помещения в качестве специализированного допускается только после его отнесения к специализированному жилищному фонду с соблюдением требований и в порядке, которые установлены Правительством РФ. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда производятся на основании решений органа, осуществляющего управление государственным или муниципальным жилищным фондом.

    Как предусматривает ч. 3 ст. 92 ЖК, специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным разд. IV ЖК.

    В соответствии со ст. 99 ЖК специализированные жилые помещения предоставляются на основании решений собственников таких помещений (действующих от их имени уполномоченных органов государственной власти или уполномоченных органов местного самоуправления) или уполномоченных ими лиц по договорам найма специализированных жилых помещений, за исключением жилых помещений для социальной защиты отдельных категорий граждан, которые предоставляются по договорам безвозмездного пользования.

    Специализированные жилые помещения предоставляются по установленным ЖК основаниям гражданам, не обеспеченным жилыми помещениями в соответствующем населенном пункте.

    Служебные жилые помещения — это жилые помещения, предназначенные для проживания граждан в связи с характером их трудовых отношений с органом государственной власти, органом местного самоуправления, государственным унитарным предприятием, государственным или муниципальным учреждением, в связи с прохождением службы, в связи с назначением на государственную должность РФ или государственную службу субъекта РФ либо в связи с избранием на выборные должности в органы государственной власти или органы местного самоуправления (ст. 93 ЖК).

    Согласно ст. 104 ЖК служебные жилые помещения предоставляются гражданам только в виде отдельной квартиры.

    Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, устанавливаются:

    1. органом государственной власти РФ – в жилищном фонде РФ;
    2. органом государственной власти субъекта РФ – в жилищном фонде субъекта РФ;
    3. органом местного самоуправления – в муниципальном жилищном фонде.

    Договор найма служебного жилого помещения заключается на период трудовых отношений, прохождения службы либо нахождения на государственной должности РФ, государственной должности субъекта РФ или на выборной должности. Прекращение трудовых отношений либо пребывания на указанных должностях, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма служебного жилого помещения.

    Жилые помещения в общежитиях предназначены для временного проживания граждан в период их работы, службы или обучения. Под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома или части домов. Особенность жилых помещений в общежитиях заключается в том, что они должны быть укомплектованы мебелью и другими необходимыми для проживания граждан предметами (ст. 94 ЖК).

    В соответствии со ст. 105 ЖК жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее шести квадратных метров жилой площади на одного человека.

    Договор найма жилого помещения в общежитиях заключается на период трудовых отношений, прохождения службы или обучения. Прекращение трудовых отношений, учебы, а также увольнение со службы является основанием прекращения договора найма жилого помещения в общежитии.

    Согласно действующему жилищному законодательству жилые помещения в общежитиях во всех случаях, а не лишь при наличии определенных условий, как это предусматривалось ранее, заселяются на основании договора найма.

    К жилым помещениям маневренного фонда относятся жилые помещения, предназначенные для временного проживания:

    1. граждан в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
    2. граждан, утративших жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
    3. граждан, у которых единственные жилые помещения стали непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
    4. иных граждан в случаях, предусмотренных законодательством (ст. 95 ЖК).

    Как предусмотрено ст. 106 ЖК, жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем шесть квадратных метров жилой площади на одного человека.

    Данные жилые помещения предоставляются на период:

    1. до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 1 ст. 95 ЖК);
    2. до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 2 ст. 95 ЖК);
    3. до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств, в порядке, предусмотренном ЖК, другими федеральными законами, либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены ЖК (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 3 ст. 95 ЖК);
    4. установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в п. 4 ст. 95 ЖК).

    По истечении периода, на который по договору найма предоставлялось жилое помещение маневренного фонда, данный договор прекращается.

    К числу специализированных жилых помещений относятся жилые помещения в домах системы социального обслуживания населения. Эти жилые помещения предназначаются для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены к числу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите с предоставлением им медицинских и социально-бытовых услуг (ст. 96 ЖК).

    Порядок, условия предоставления жилых помещений в домах системы социального обслуживания населения и пользование такими жилыми помещениями устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ (ст. 107 ЖК).

    Как указано в ст. 97 ЖК, жилые помещения фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, предназначены для временного проживания граждан, признанных в установленном федеральным законом порядке соответственно вынужденными переселенцами и беженцами.

    Порядок предоставления жилых помещений фондов для временного поселения вынужденных переселенцев и лиц, признанных беженцами, устанавливается федеральными законами (ст. 108 ЖК).

    Жилые помещения для социальной защиты отдельных категорий граждан предназначены для проживания граждан, которые в соответствии с законодательством отнесены кчислу граждан, нуждающихся в специальной социальной защите. Категории таких граждан, порядок и условия, на которых предоставляются жилые помещения данного вида, устанавливаются федеральным законодательством, законодательством субъектов РФ. Особенность этих жилых помещений, как отмечалось выше, состоит в том, что они предоставляются по договорам безвозмездного пользования (ст. 98, 109 ЖК).

    Договор найма специализированного жилого помещения

    По договору найма специализированного жилого помещения одна сторона – собственник специализированного жилого помещения (действующий от его имени уполномоченный орган государственной власти или уполномоченный орган местного самоуправления) или уполномоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне – гражданину (нанимателю) данное жилое помещение за плату во владение и пользование для временного проживания в нем (ч. 1 ст. 100 ЖК).

    Договор найма специализированного жилого помещения заключается на основании решения о предоставлении такого помещения.

    В нем определяются предмет договора, права и обязанности сторон по пользованию специализированным жилым помещением.

    К пользованию специализированными жилыми помещениями по договорам найма таких жилых помещений применяются правила, предусмотренные ст. 65, ч. 3 и 4 ст. 67 и ст. 69 ЖК, за исключением пользования служебными жилыми помещениями (здесь применяются правила, предусмотренные ч. 2—4 ст. 31, ст. 65 и ч. 3 и 4 ст. 67 ЖК).

    В договоре найма специализированного жилого помещения указываются члены семьи нанимателя.

    Этот договор заключается в письменной форме.

    Типовые договоры найма специализированных жилых помещений утверждаются Правительством РФ.

    В соответствии со ст. 101 ЖК договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель специализированного жилого помещения может в любое время расторгнуть указанный договор. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя при неисполнении нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору, а также в иных предусмотренных ст. 83 ЖК случаях.

    Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным ЖК основаниям.

    Как исключение из общего правила, переход права собственности на служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии, а также передача такого жилого помещения в хозяйственное ведение или оперативное управление другому юридическому лицу влечет за собой прекращение договора найма такого жилого помещения, кроме случаев, когда его новый собственник или юридическое лицо, которому оно передано, является стороной трудового договора с работником – нанимателем данного жилого помещения (ч. 2 ст. 102 ЖК).

    Выселение граждан из специализированных жилых помещений регламентируется ст. 103 ЖК, согласно которой в случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных ч. 2 ст. 102 и ч. 2 ст. 103 ЖК.

    Не могут быть выселены из служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях без предоставления других жилых помещений не являющиеся нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или членами семьи нанимателя жилого помещения по такому договору либо собственниками жилых помещений или членами семьи собственника жилого помещения и состоящие на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях:

    1. члены семьи военнослужащих, должностных лиц, сотрудников органов внутренних дел, органов федеральной службы безопасности, таможенных органов РФ, органов государственной противопожарной службы, органов по контролю за оборотом наркотических средств и психотропных веществ, учреждений и органов уголовно-исполнительной системы, погибших (умерших) или пропавших без вести при исполнении обязанностей военной службы или служебных обязанностей;
    2. пенсионеры по старости;
    3. члены семьи работника, которому было предоставлено служебное жилое помещение или жилое помещение в общежитии и который умер;
    4. инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие трудового увечья по вине работодателя, инвалиды I и II групп, инвалидность которых наступила вследствие профессионального заболевания в связи с исполнением трудовых обязанностей, инвалиды из числа военнослужащих, ставших инвалидами I и II групп вследствие ранения, контузии или увечья, полученных при исполнении обязанностей военной службы либо вследствие заболевания, связанного с исполнением этих обязанностей (ч. 2 ст. 103 ЖК).

    Указанным выше гражданам предоставляются другие жилые помещения, которые должны находиться в черте соответствующего населенного пункта.

    Выселение граждан из служебных жилых помещений или жилых помещений в общежитиях с предоставлением других жилых помещений в случае, предусмотренном ч. 2 ст. 102 ЖК, осуществляется прежним собственником или юридическим лицом, передающими соответствующие жилые помещения.

    В соответствии со ст. 13 Закона о введении ЖК граждане, которые проживают в служебных жилых помещениях и жилых помещениях в общежитиях, предоставленных им до введения в действие ЖК, состоят в соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 51 ЖК на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, предоставляемых по договорам социального найма, или имеют право состоять на данном учете, не могут быть выселены из указанных жилых помещений без предоставления других жилых помещений, если их выселение не допускалось законом до введения в действие ЖК.

    Следует обратить внимание на то, что наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, а также передавать его в поднаем (ч. 4 ст. 100 ЖК).

    ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДАХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА КРАСНОЯРСКА

    КРАСНОЯРСКИЙ ГОРОДСКОЙ СОВЕТ ДЕПУТАТОВ

    РЕШЕНИЕ

    от 25 июня 2013 года N В-379

    ОБ УТВЕРЖДЕНИИ ПОЛОЖЕНИЯ ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДАХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА КРАСНОЯРСКА

    В соответствии со статьей 14 Жилищного кодекса Российской Федерации, статьей 16 Федерального закона от 06.10.2003 N 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации», руководствуясь статьей 28 Устава города Красноярска, Красноярский городской Совет депутатов решил:
    1. Утвердить Положение об отдельных видах жилых помещений специализированного жилищного фонда города Красноярска согласно приложению.
    2. Настоящее Решение вступает в силу со дня, следующего за днем его официального опубликования.
    3. Контроль за исполнением настоящего Решения возложить на постоянную комиссию по городскому хозяйству и экологии.

    Председатель
    Красноярского городского
    Совета депутатов
    В.Ф.ЧАЩИН

    Глава
    города Красноярска
    Э.Ш.АКБУЛАТОВ

    Приложение. ПОЛОЖЕНИЕ ОБ ОТДЕЛЬНЫХ ВИДАХ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ СПЕЦИАЛИЗИРОВАННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА ГОРОДА КРАСНОЯРСКА

    Приложение
    к Решению
    Красноярского городского
    Совета депутатов
    от 25 июня 2013 года N В-379

    Настоящее Положение устанавливает порядок предоставления жилых помещений отдельных видов жилых помещений специализированного жилищного фонда города Красноярска (далее — специализированные жилые помещения).

    Статья 1. Основные положения

    1. Специализированный жилищный фонд города Красноярска (далее — специализированный жилищный фонд) — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности города Красноярска, предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV Жилищного кодекса Российской Федерации.
    2. Включение жилого помещения в специализированный жилищный фонд с отнесением такого помещения к определенному виду специализированных жилых помещений и исключение жилого помещения из указанного фонда осуществляются администрацией города Красноярска (далее — администрация города) с соблюдением требований и в порядке, которые установлены жилищным законодательством.
    3. Отнесение жилых помещений к специализированному жилищному фонду не допускается, если жилые помещения заняты по договорам социального найма, найма жилого помещения, находящегося в государственной или муниципальной собственности жилищного фонда коммерческого использования, аренды, а также если имеются обременения прав на это имущество.
    4. Жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям города Красноярска.
    5. Специализированные жилые помещения подлежат учету в реестре муниципального жилищного фонда города Красноярска.
    6. Специализированные жилые помещения не подлежат отчуждению, передаче в аренду, внаем, за исключением передачи таких помещений по договорам найма, предусмотренным жилищным законодательством.
    7. Наниматель специализированного жилого помещения не вправе осуществлять обмен занимаемого жилого помещения, передавать в поднаем, иным образом самостоятельно распоряжаться им, а также самовольно осуществлять его переустройство или перепланировку.
    8. Граждане, допустившие самовольные перепланировку и переустройство специализированного жилого помещения, обязаны привести его в прежнее состояние.
    9. Самовольное заселение специализированного жилого помещения не допускается.

    Статья 2. Служебные жилые помещения

    1. Служебные жилые помещения, находящиеся в собственности города Красноярска (далее — служебные жилые помещения), предоставляются гражданам в виде отдельной квартиры.
    Не допускается выделение под служебное жилое помещение комнат в квартирах, в которых проживает несколько нанимателей и (или) собственников жилых помещений.
    2. Категории граждан, которым предоставляются служебные жилые помещения, а также порядок предоставления служебных жилых помещений устанавливаются правовыми актами администрации города.

    Статья 3. Жилые помещения в общежитиях

    1. Жилые помещения в общежитиях, находящиеся в собственности города Красноярска (далее — муниципальные жилые помещения в общежитиях), предназначаются для временного проживания граждан в период их работы (службы) в органах местного самоуправления, в муниципальных учреждениях и на муниципальных предприятиях.
    2. Муниципальные жилые помещения в общежитиях предоставляются из расчета не менее 6,0 кв. м на одного человека.
    3. Порядок предоставления муниципальных жилых помещений в общежитиях устанавливается правовым актом администрации города.

    Статья 4. Жилые помещения маневренного фонда

    1. Жилые помещения маневренного фонда, находящиеся в собственности города Красноярска (далее — жилые помещения маневренного фонда), предоставляются для временного проживания:
    1) гражданам в связи с капитальным ремонтом или реконструкцией дома, в котором находятся жилые помещения, занимаемые ими по договорам социального найма;
    2) гражданам, утратившим жилые помещения в результате обращения взыскания на эти жилые помещения, которые были приобретены за счет кредита банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного юридическим лицом на приобретение жилого помещения, и заложены в обеспечение возврата кредита или целевого займа, если на момент обращения взыскания такие жилые помещения являются для них единственными;
    3) гражданам, у которых единственные жилые помещения признаны непригодными для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств;
    4) иным гражданам в случаях, предусмотренных законодательством.
    2. Жилые помещения маневренного фонда предоставляются из расчета не менее чем 6,0 кв. м жилой площади на одного человека.
    3. Договор найма жилого помещения маневренного фонда заключается на период:
    1) до завершения капитального ремонта или реконструкции дома (при заключении такого договора с гражданами, указанными в подпункте 1 пункта 1 настоящей статьи);
    2) до завершения расчетов с гражданами, утратившими жилые помещения в результате обращения взыскания на них, после продажи жилых помещений, на которые было обращено взыскание (при заключении такого договора с гражданами, указанными в подпункте 2 пункта 1 настоящей статьи);
    3) до завершения расчетов с гражданами, единственное жилое помещение которых стало непригодным для проживания в результате чрезвычайных обстоятельств либо до предоставления им жилых помещений государственного или муниципального жилищного фонда в случаях и в порядке, которые предусмотрены жилищным законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в подпункте 3 пункта 1 настоящей статьи);
    4) установленный законодательством (при заключении такого договора с гражданами, указанными в подпункте 4 пункта 1 настоящей статьи).
    4. Порядок предоставления жилых помещений маневренного фонда устанавливается правовым актом администрации города.

    Статья 5. Основания расторжения и прекращения договора найма специализированного жилого помещения

    1. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон.
    2. Наниматель специализированного жилого помещения в любое время вправе расторгнуть договор найма специализированного жилого помещения.
    3. Договор найма специализированного жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
    1) неисполнения нанимателем и проживающими совместно с ним членами его семьи обязательств по договору найма специализированного жилого помещения;
    2) невнесения нанимателем платы за специализированное жилое помещение и (или) коммунальные услуги в течение более шести месяцев;
    3) разрушения или повреждения специализированного жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает;
    4) систематического нарушения прав и законных интересов соседей, которое делает невозможным совместное проживание в одном жилом помещении;
    5) использования специализированного жилого помещения не по назначению.
    4. Договор найма специализированного жилого помещения прекращается в связи с утратой (разрушением) такого жилого помещения или по иным предусмотренным жилищным законодательством основаниям.
    5. В случаях расторжения или прекращения договоров найма специализированных жилых помещений граждане должны освободить жилые помещения, которые они занимали по данным договорам.
    6. В случае отказа освободить такие жилые помещения указанные граждане подлежат выселению в судебном порядке без предоставления других жилых помещений, за исключением случаев, предусмотренных жилищным законодательством.

    Добавить комментарий

    Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *