Способы формирования фонда капитального ремонта многоквартирных домов

Износ основных фондов жилищно-коммунального хозяйства в России, по оценкам правительства, уже превышает 60%. В том числе, требует капитального ремонта и состояние многих многоквартирных домов. По сведениям Росстата, на конец 2013 года удельный вес ветхого и аварийного жилищного фонда в стране составил 2,8%. И даже сравнительно новые жилые дома постепенно устаревают и требуют капитального ремонта: например, капремонт загрузочных устройств мусоропроводов следует проводить каждые 10 лет, а сетей питания лифтовых установок – каждые 15 лет (Ведомственные строительные нормы ВСН 58-88 (р) «Положение об организации и проведении реконструкции, ремонта и технического обслуживания зданий, объектов коммунального и социально-культурного назначения»).

Расходы по содержанию общего имущества в многоквартирных домах должны оплачиваться собственниками расположенных в них помещений, в том числе и квартир (ч. 1 ст. 39 Жилищного кодекса РФ). И если в советские годы основным собственником жилых помещений являлось государство, которое и оплачивало расходы по содержанию и ремонту своей собственности, то теперь, в результате массовой приватизации, квартиры перешли в частную собственность. Но вместе с правом на квадратные метры к новым собственникам перешла и обязанность по их содержанию и ремонту, как текущему, так и капитальному – за исключением домов, которые на момент приватизации уже требовали капитального ремонта (ст. 16 Закона РФ от 4 июля 1991 г. № 1541-I «О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации»).

Изначально владельцы помещений в многоквартирных домах самостоятельно в добровольном порядке определяли размеры оплаты за капитальный ремонт общего имущества. Эта плата включалась в платежи за коммунальные услуги. Но стремление собственников недвижимости к снижению расходов на оплату этих услуг приводило к тому, что управляющие компании и ТСЖ не могли аккумулировать достаточно средств для финансирования капитального ремонта дома и эти расходы часто перекладывались на муниципальные бюджеты в форме финансирования аварийно-восстановительных работ.

Однако в конце 2012 года Жилищный кодекс РФ был дополнен разделом IX «Организация проведения капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах», который предусматривает обязательное перечисление средств собственниками помещений в многоквартирных домах в фонд капитального ремонта (Федеральный закон от 25 декабря 2012 г. № 271-ФЗ). При этом минимальный размер таких взносов должен был устанавливаться отдельно регионами. Но длительное время закон фактически не действовал из-за отсутствия необходимых подзаконных актов, поскольку субъекты РФ должны были при установлении минимальных размеров взносов на капремонт опираться на методические рекомендации, утвержденные уполномоченным Правительством РФ органом (ч. 8.1. ст. 156 Жилищного кодекса РФ). План мероприятий по реализации указанного закона был утвержден распоряжением Правительства РФ от 30 апреля 2013 г. № 720-р, а соответствующие методические рекомендации были введены 10 июля 2013 года (приказ Минрегиона России от 10 июля 2013 г. № 288 «Об утверждении методических рекомендаций по установлению минимального размера взноса на капитальный ремонт»). Только после этого субъекты РФ смогли принять необходимые региональные законы, и первые квитанции с требованием оплаты взноса в фонд капитального ремонта стали поступать владельцам квартир уже в 2014 году.

Что такое фонд капитального ремонта?

Фонд капитального ремонта представляет собой «копилку», в которой аккумулируются денежные средства для проведения в будущем капитального ремонта многоквартирного дома. Для каждого отдельного дома создается собственный фонд, формируемый из:

  • взносов на капитальный ремонт, уплаченных собственниками помещений;
  • процентов за несвоевременную уплату таких взносов;
  • доходов от передачи в пользование объектов общего имущества в многоквартирном доме;
  • средств товарищества собственников жилья, в том числе доходов от его хозяйственной деятельности;
  • процентов, начисленных банком по денежным средствам, находящимися на счете дома.

Следует отличать фонды капитального ремонта как «копилки», формируемые для каждого многоквартирного дома в отдельности, от Фондов капитального ремонта как юридических лиц, учреждаемых субъектами РФ в качестве региональных операторов для управления фондами капитального ремонта отдельных домов. К примеру, в столице такой Фонд создан постановлением Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 834-ПП «Об учреждении Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы».

Какие существуют способы формирования фонда капитального ремонта?

Формирование фонда капитального ремонта жилого дома может производиться одним из двух возможных способов:

  • на специальном счете;
  • на счете регионального оператора – так называемый «общий котел» (ст. 170 Жилищного кодекса РФ).

    ФОРМЫ

    Образец протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (на специальном счете)

    Образец протокола общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе способа формирования фонда капитального ремонта (на счете регионального оператора)

    Другие формы

При этом по умолчанию фонды капитального ремонта формируются на счетах региональных операторов и никаких действий для этого производить не требуется, а для выбора способа накопления на специальном счете необходимо принятие решения общего собрания собственников помещений многоквартирного дома. Решение считается принятым, если за него отдано не менее 2/3 голосов от общего количества собственников помещений в многоквартирном доме (п. 1.1 ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ).

ВНИМАНИЕ!

Пока ваш дом не включен в региональную программу (и до истечения восьми месяцев с момента включения), вы не обязаны уплачивать взносы на капитальный ремонт (ч. 3 ст. 169 Жилищного кодекса РФ). Ознакомиться с региональной программой можно на сайте регионального Фонда капитального ремонта.

Такое решение должно быть принято не позднее, чем в течение шести месяцев (срок может быть снижен по решению отдельных регионов) с момента опубликования региональной программы капитального ремонта, в которую включен данный дом. Такая программа формируется на срок, необходимый для проведения капитального ремонта общего имущества во всех многоквартирных домах, расположенных на территории субъекта Российской Федерации и подлежит ежегодной актуализации.

В течение этого же срока необходимо направить копию протокола общего собрания в адрес регионального оператора. Решением общего собрания в обязательном порядке должны быть определены:

  • размер ежемесячного взноса на капитальный ремонт;
  • перечень услуг и (или) работ по капремонту;
  • сроки его проведения;
  • владелец специального счета;
  • кредитная организация, в которой будет открыт специальный счет (ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ).

При этом размер ежемесячного взноса не может быть ниже установленного региональным законодательством. Перечень ремонтных работ не может быть меньше, а сроки проведения капремонта – позже, чем предусмотрено региональной программой.

Владельцем специального счета может быть назначена управляющая компания, либо ТСЖ, жилищный или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющий управление многоквартирным домом, а также региональный оператор. Кредитная организация, в которой может быть открыт специальный счет, должна иметь уставной капитал в размере не менее 20 млрд руб. Информацию о банках, которые соответствуют этому условию, можно узнать на сайте Банка России.

ФОРМА

Образец договора специального банковского счета для формирования фонда капитального ремонта

Другие формы

Если же в установленный срок такое решение общим собранием принято не было, орган местного самоуправления принимает решение о формировании фонда капремонта в отношении такого дома на счете регионального оператора. Какие-либо извещения о принятии такого решения жильцам не направляются, и они узнают об этом из квитанций об оплате.

Следует отметить, что формирование фондов на специальных счетах имеет ряд особенностей, отличающих этот способ от ведения счета в рамках «общего котла»:

  • на хранящиеся в банке деньги могут начисляться проценты, что позволит несколько снизить потерю покупательной способности накоплений за период их хранения. Стоимость обслуживания счета и размер начисляемых процентов могут различаться в зависимости от банка. Например, одно из кредитных учреждений предлагает банковское обслуживание специального счета за 4,8 тыс. руб. в год, при этом процентная ставка может варьироваться от 0,2% до 3,5% годовых в зависимости от суммы, находящейся на счету. Следует отметить, что Жилищный кодекс РФ также не содержит и запрета начислять проценты на денежные средства, хранящиеся в банках на счетах регионального оператора;
  • любой собственник имеет возможность получить информацию о сумме денежных средств на специальном счете и операциях по нему. Собирать общее собрание для этого не требуется (ч. 7 ст. 177 Жилищного кодекса РФ);
  • региональным законодательством может быть установлен минимальный размер фондов капремонта, формирующихся на специальных счетах, по достижении которого общее собрание собственников может принять решение о приостановлении обязанности по уплате взносов на капитальный ремонт – за исключением тех, кто задолжал по таким взносам (ч. 8 ст. 170 Жилищного кодекса РФ);
  • отсутствует предусмотренное для региональных операторов ограничение на уплату аванса в размере, превышающем 30% от стоимости работ по капитальному ремонту, что позволит требовать более выгодных условий договоров с подрядчиками (ч. 3 ст. 190 Жилищного кодекса РФ).

При этом средства фонда капитального ремонта, хранящиеся на специальном счете, в полной мере защищены законодательно, за исключением случаев банкротства самого банка (но этот риск существует и для средств, хранящихся в банках региональными операторами). Так, банк осуществляет контроль за расходованием денежных средств со специального счета (ч. 3 ст. 177 Жилищного кодекса РФ), в связи с чем проведение незаконных операций с этими средствами затруднено. К тому же на денежные средства, находящиеся на специальном счете, не может быть обращено взыскание по обязательствам владельца этого счета, если эти обязательства не связаны с капремонтом (ч. 6 ст. 175 Жилищного кодекса РФ). Также такие денежные средства не включаются в конкурсную массу при банкротстве владельца счета (ч. 7 ст. 175 Жилищного кодекса РФ).

Как изменить способ формирования фонда капитального ремонта?

Если собственников помещений в многоквартирном доме не устраивает выбранный способ формирования фонда капитального ремонта или они пропустили шестимесячный срок принятия решения о его выборе, то изменить эту ситуацию можно в любое время на основании решения общего собрания собственников.

Если решением общего собрания фонд изымается из управления регионального оператора и будет в дальнейшем формироваться на специальном счете, такое решение должно содержать сведения, предусмотренные ч. 4 ст. 170 Жилищного кодекса РФ, как и при первоначальном выборе спецсчета для формирования фонда. Данное решение следует в течение пяти дней направить региональному оператору, однако в силу оно вступит лишь через два года с этого момента (срок может быть снижен региональным законодательством) и при отсутствии задолженности по оплате работ по капитальному ремонту или предоставленным на эти цели кредитам (ч. 5 ст. 173 Жилищного кодекса РФ). В течение этого периода платежи по прежнему будут перечисляться региональному оператору.

В случае же принятия решения о передаче фонда региональному оператору, оно вступает в силу через один месяц после направления владельцу специального счета решения общего собрания. Отсутствие задолженностей по выполненным работам и предоставленным кредитам в данном случае также является обязательным условием для вступления решения в силу (ч. 6 ст. 173 Жилищного кодекса РФ).

Размер взноса в фонд капитального ремонта

Минимальный размер взносов на капитальный ремонт устанавливается нормативными актами субъектов РФ и ежегодно индексируется с учетом изменения индекса потребительских цен (п. 1 ч. 1 ст. 167 Жилищного кодекса РФ, п. 6.1 Методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, утв. приказом Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр). Так, размер этого взноса в 2015 году в Москве составляет 15 руб. в месяц за каждый квадратный метр общей площади жилого (нежилого) помещения в многоквартирном доме (постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 года № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году»). Для сравнения, в Санкт-Петербурге размер взноса дифференцирован от 2 до 3 руб. в зависимости от типа строения, на территории Московской области в 2015 году размер взноса равен 7,8 руб., а в Самарской области он варьируется от 5,07 руб. до 5,84 руб. в зависимости от этажности жилого дома (во всех регионах эти суммы также начисляются ежемесячно за каждый квадратный метр общей площади помещения).

Размер взноса не зависит от количества лиц, зарегистрированных в жилом помещении или его расположения. Сумма платежа определяется лишь по характеристикам здания жилого дома (год постройки, этажность, тип материалов), если в данном регионе предусмотрена такая дифференциация размера взноса, и по количеству квадратных метров помещения.

Окончательный размер взноса может быть изменен в сторону увеличения решением общего собрания собственников, а накопленную за счет такого повышения сумму можно использовать на виды капитального ремонта, не предусмотренные ст. 166 Жилищного кодекса РФ (например, на разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам), либо для ускорения выполнения срочных работ (ч. 3 ст. 166 Жилищного кодекса РФ).

Цели расходования средств из фонда капитального ремонта

Средства из фонда капитального ремонта можно потратить исключительно на определенные в ст. 166 Жилищного кодекса РФ цели:

  • ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;
  • ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;
  • ремонт крыши;
  • ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме;
  • ремонт фасада;
  • ремонт фундамента многоквартирного дома.

Однако дополнительно субъекты РФ могут разрешать расходовать средства фонда на другие виды ремонтных работ, в том числе:

  • утепление фасада;
  • переустройство невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;
  • устройство выходов на кровлю;
  • установку коллективных (общедомовых) счетчиков и узлов управления и регулирования потребления коммунальных ресурсов.

Этот список является открытым, регионы никак не ограничены в праве определять направления расходования средств фондов капремонта (ч. 2 ст. 166 Жилищного кодекса РФ).

Кроме того, эти средства можно потратить на:

  • разработку проектной документации для проведения капитального ремонта;
  • оплату услуг по строительному контролю;
  • погашение кредитов и займов (а также процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ по капитальному ремонту;
  • оплату расходов на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам (ст. 174 Жилищного кодекса РФ). К примеру, ставка платы за выдачу банковской гарантии по государственным контрактам в настоящее время варьируется от 1% до 5%. Вероятно, банковские гарантии по кредитам для капитального ремонта будут оцениваться в таких же рамках.

При этом за счет суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт, могут финансироваться только работы, предусмотренные ст. 166 Жилищного кодекса РФ, а также погашение кредитов, займов (и процентов по ним), полученных и использованных в целях оплаты данных работ (ст. 174 Жилищного кодекса РФ).

Из этого следует, что финансировать разработку проектной документации, оплату услуг по строительному контролю и расходов на получение гарантий и поручительств по кредитам и займам можно лишь из процентов за несвоевременную уплату взносов и процентов, начисленных за пользование денежными средствами, находящимися на специальном счете, а также за счет суммы взносов, превышающей их минимальный размер.

Сроки расходования средств из фонда капитального ремонта

Субъекты Российской Федерации обязаны принять ежегодно актуализируемые региональные программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах (ст. 168 Жилищного кодекса РФ). В этих документах устанавливаются предельные сроки проведения капитального ремонта таких домов, независимо от способа формирования фонда капремонта. Ознакомиться с ними можно на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.

Следует отметить, что законом предусмотрено проведение капремонта в первоочередном порядке в тех домах, которые нуждались в проведении капитального ремонта на дату приватизации первого жилого помещения в них, если с того момента капремонт так и не был произведен (ч. 3 ст. 168 Жилищного кодекса РФ).

Однако в региональных программах закрепляется лишь предельный срок проведения капитального ремонта. Согласно ч. 2 ст. 189 Жилищного кодекса РФ, владельцы недвижимости в многоквартирных домах имеют право в любое время принять решение о проведении капитального ремонта общего имущества независимо от способа формирования фонда капремонта. Выносить этот вопрос на повестку дня общего собрания могут как сами собственники, так и управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор.

Решение общего собрания собственников о проведении капитального ремонта должно содержать следующие обязательные сведения:

  • перечень работ по капитальному ремонту;
  • смета расходов;
  • сроки проведения капитального ремонта;
  • источники его финансирования (специальный счет или счет регионального оператора);
  • данные лица, которое уполномочено участвовать в приемке выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Если досрочный капитальный ремонт не производился, то управляющая компания, ТСЖ или региональный оператор обязаны направить собственникам предложения о сроке начала капитального ремонта, необходимом перечне услуг и (или) работ и их объеме и стоимости, о порядке и об источниках финансирования капитального ремонта общего имущества. Это должно быть сделано не позднее, чем за шесть месяцев (иные сроки могут быть установлены региональным законодательством) до наступления года, в котором согласно региональной программы запланировано выполнение капитального ремонта. Решение по такому предложению собственники обязаны принять в течение трех месяцев с момента получения такого предложения, в противном случае это решение принимается органом местного самоуправления.

Контроль за формированием фонда капитального ремонта осуществляет орган государственного жилищного надзора (ст. 172 Жилищного кодекса РФ). Контроль за соответствием деятельности регионального оператора установленным требованиям осуществляется Росфиннадзором (постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. № 1092 «О порядке осуществления Федеральной службой финансово-бюджетного надзора полномочий по контролю в финансово-бюджетной сфере»). Также в рамках своих полномочий надзор осуществляют органы прокуратуры и МВД России.

Таким образом, в случае нарушения порядка формирования фондов капитального ремонта, сроков и порядка проведения капитального ремонта, собственники помещений в многоквартирных домах имеют право обратиться в указанные организации или суд согласно их компетенции, как в индивидуальном порядке, так и коллективно.

Следует отметить, что надлежащее исполнение региональным оператором своих обязательств гарантируется субъектом Российской Федерации, который выполнит капремонт за счет регионального бюджета в случае, если региональный оператор нарушит свои обязательства перед собственниками помещений в многоквартирных домах (ст. 188 Жилищного кодекса РФ).

Если у вас остались вопросы, ждем их на нашу электронную почту editor@garant.ru – ответы на наиболее интересные мы включим в материал. Также с ответами на часто возникающие вопросы можно ознакомиться на сайтах региональных Фондов капитального ремонта.

Последняя актуализация: 19 апреля 2016 г.

Документы по теме: Новости по теме:
  • Жилищный кодекс РФ
  • Постановление Правительства РФ от 14 июня 2013 г. № 505 «О федеральном органе исполнительной власти, уполномоченном на осуществление мониторинга использования жилищного фонда и обеспечения его сохранности»
  • Постановление Правительства РФ от 28 ноября 2013 г. № 1092 «О порядке осуществления Федеральной службой финансово-бюджетного надзора полномочий по контролю в финансово-бюджетной сфере»
  • Приказ Минстроя России от 10 февраля 2014 г. № 43/пр «Об утверждении методических рекомендаций по созданию региональных операторов и обеспечению их деятельности»
  • Приказ Минстроя России от 7 февраля 2014 г. № 41/пр «Об утверждении методических рекомендаций по установлению субъектом Российской Федерации минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах»
  • Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 833-ПП «Об установлении минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах на территории города Москвы в 2015 году»
  • Постановление Правительства Москвы от 29 декабря 2014 г. № 834-ПП «Об учреждении Фонда капитального ремонта многоквартирных домов города Москвы»
  • Постановление Правительства Самарской области от 17 декабря 2014 г. № 784 «Об установлении на 2015 год минимального размера взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме на территории Самарской области»
  • Постановление Правительства Московской области от 28 октября 2014 г. № 902/41 «О минимальном размере взноса на капитальный ремонт общего имущества многоквартирных домов, расположенных на территории Московской области, на 2015 год»
  • Постановление Правительства Санкт-Петербурга от 22 декабря 2014 г. № 1205 «О минимальном размере взноса на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах в Санкт-Петербурге в 2015 году»
  • Разработан порядок замены владельца специального счета капитального ремонта – ГАРАНТ.РУ, 13 апреля 2015 г.
  • Систему страхования вкладов физических лиц могут распространить на денежные средства специального счета – ГАРАНТ.РУ, 4 марта 2015 г.
  • В России могут создать Ассоциацию региональных операторов капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах – ГАРАНТ.РУ, 15 августа 2014 г.
  • Из Жилищного кодекса РФ устранят противоречия, связанные с капремонтом – ГАРАНТ.РУ, 7 августа 2014 г.
  • Процесс заключения договора о капремонте многоквартирного дома может быть упрощен – ИА «ГАРАНТ», 11 июля 2014 г.
  • Советам многоквартирных домов могут разрешить приостанавливать капремонт при выявлении нарушений – ИА «ГАРАНТ», 20 июня 2014 г.
  • Управляющим организациям могут разрешить владеть специальным счетом для формирования фонда капремонта – ИА «ГАРАНТ», 25 апреля 2014 г.
  • Запущены «горячая линия» и специальный портал по вопросам капитального ремонта – ИА «ГАРАНТ», 11 апреля 2014 г.

Мнение:

Капремонт многоквартирных домов: старый долг государства в новом свете

Введение платы за капитальный ремонт многоквартирных домов вызвало волну недовольства собственников помещений в этих домах, хотя эту плату необходимо было ввести сразу же после того, как многие граждане в начале 90-х годов приватизировали квартиры. Правда, не стоит забывать о том, что до начала приватизации государство не выполнило в полном объеме свои обязательства по ремонту некоторых многоквартирных домов. Этот факт следует учитывать при возложении на собственников квартир аналогичной обязанности. Подробнее о сложившейся ситуации – в материале.

Смирнов Александр,
Депутат Госдумы, член комитета Госдумы по жилищной политике и жилищно-коммунальному хозяйству, член фракции «ЛДПР»

– В чем разница между взносом на капремонт и взносом на содержание и ремонт общего имущества дома? И там и там проставлены квадратные метры.

Rawpixel/Dеpositphotos

Отвечает директор департамента комфорта Sminex Анатолий Кошурников:

Взнос на капитальный ремонт – это не оплата самих работ, а аккумулирование денег на будущий ремонт. Под капитальным ремонтом понимается ремонт здания для устранения неисправностей его конструкций и систем инженерного оборудования, а также поддержания эксплуатационных показателей дома и его функционального назначения. В капитальный ремонт многоквартирного дома (МКД) входит ремонт крыш, фундамента, фасада, лифтов, внутридомовых инженерных сетей с приборами учета и подвалов, относящихся в общему имуществу.

Куда уходят взносы на капремонт?

Входит ли капитальный ремонт в число коммунальных услуг?

Есть два способа сформировать фонд капитального ремонта дома: аккумулировать взносы на специальном банковском счете многоквартирного дома и накапливать взносы у регионального оператора капитального ремонта.

Плата за содержание и текущий ремонт общего имущества дома включает в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, а также содержание и текущий ремонт общего имущества.

Правительство РФ утвердило минимальный перечень таких услуг и работ для многоквартирного дома (ПП РФ №290 от 03.04.2013):

  • работы, необходимые для надлежащего содержания оборудования и систем инженерно-технического обеспечения, входящих в состав общего имущества в МКД;
  • работы, необходимые для надлежащего содержания несущих конструкций (фундаментов, стен, колонн и столбов, перекрытий и покрытий, балок, ригелей, лестниц, несущих элементов крыш) и ненесущих конструкций (перегородок, внутренней отделки, полов) МКД;
  • работы и услуги по содержанию иного общего имущества в МКД.

Отвечает директор офиса продаж вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

За капитальный ремонт Вы перечисляете деньги региональному оператору, за исключением случаев, если у Вас нет ТСЖ или не оформлен спецсчет для формирования и накопления данных денежных средств.

За содержание и ремонт общего имущества денежные средства начисляются в управляющую компанию для текущего ремонта дома.

Как доказать, что Фонд капремонта не выполняет обязательств?

Может ли собрание собственников отменить взносы на капремонт?

Отвечает начальник отдела АО «Фонд имущества Санкт-Петербурга» Николай Яблоков:

Разница в том, что, в соответствии с принципами управления недвижимостью, управляющий должен заботиться не только о текущем моменте, но и о долгосрочной перспективе содержания имущества.

Таким образом, «содержание» – это текущий мелкий ремонт, а также уборка и проч. А взносы на капитальный ремонт должны аккумулироваться на специальных счетах для действительно капитального ремонта дома после того, как выйдет его срок эксплуатации. При этом начисляются проценты.

Отвечает директор агентства недвижимости «PROобмен» Екатерина Никитина:

Капитальный ремонт включает замену и ремонт коммуникаций, технических узлов, оборудования, ремонт самого здания.

Содержание и ремонт общего имущества дома включает в себя осмотр, содержание и текущий ремонт общедомового имущества, уборку подъездов, очистку кровли от наледи, покраску стен подъезда, освещение в подъезде, работу домофона и прочее.

Отвечает руководитель юридического департамента АН «Бон Тон» Дмитрий Логинов:

Эти две статьи расходов различаются довольно серьезно. Плата за содержание и ремонт относится к эксплуатации МКД (многоквартирного дома) и выполнению текущих ремонтных работ. В эту плату входит большой комплекс работ: от уборки помещений общего пользования до подготовки МКД к отопительному сезону. Таким образом, включены все текущие и плановые ремонтные работы, необходимые для эксплуатации дома.

Как узнать, был ли в доме капремонт?

Почему растут тарифы на обслуживание дома?

Плата за капитальный ремонт носит накопительный характер и предназначена для постепенного сбора средств (на специальном счете или в региональном фонде), которые могут быть потрачены через несколько лет или даже десятилетий на капремонт здания.

Отвечает частнопрактикующий юрист компании «Суворовъ и партнеры» Виктория Суворова (Пятигорск):

Это совершенно разные направления. Взносы на капитальный ремонт Вы платите в Фонд капитального ремонта или на специальный счет. И за счет этих денег Вам в доме будут делать именно капитальный ремонт. За счет оплаты «на содержание и ремонт общего имущества дома» производится текущий ремонт и содержание дома. То есть это разные направления расходования денег. Оба показателя рассчитываются исходя из площади квартиры.

Текст подготовила Мария Гуреева

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Кто может не платить за капремонт?

Можно ли упростить систему капремонта в России?

Должен ли я платить за капремонт, если не являюсь собственником квартиры?

2. В случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции средства фонда капитального ремонта используются на цели сноса или реконструкции этого многоквартирного дома в соответствии с частями 10 и 11 статьи 32 настоящего Кодекса по решению собственников помещений в этом многоквартирном доме. В случае сноса многоквартирного дома средства фонда капитального ремонта за вычетом израсходованных средств на цели сноса и оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме до принятия в установленном Правительством Российской Федерации порядке решения о признании такого дома аварийным распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений. В случае принятия нормативного правового акта субъекта Российской Федерации, в соответствии с которым из региональной программы капитального ремонта исключаются многоквартирные дома, в которых имеется менее чем пять квартир, и в случае изъятия для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором расположен этот многоквартирный дом, и, соответственно, изъятия каждого жилого помещения в этом многоквартирном доме, за исключением жилых помещений, принадлежащих на праве собственности Российской Федерации, субъекту Российской Федерации или муниципальному образованию, средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме. В случае принятия решений о закрытии населенного пункта и об исключении многоквартирных домов, расположенных на его территории, из региональной программы капитального ремонта средства фонда капитального ремонта распределяются между собственниками помещений в этом многоквартирном доме пропорционально размеру уплаченных ими взносов на капитальный ремонт и взносов на капитальный ремонт, уплаченных предшествующими собственниками соответствующих помещений, за вычетом израсходованных средств на ранее оказанные услуги и (или) выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества в этом многоквартирном доме.

Капитальный ремонт многоквартирного дома – это восстановление изношенных конструкций и систем коммуникаций дома, чтобы дом соответствовал современным стандартам жилья. В капремонт входит немало видов работ, пока не все знают, какие именно. Но знать это нужно, потому что капремонт затронет буквально всех жильцов дома.

Куда идут взносы на капремонт

С 2015 года в коммунальных платежках россиян появилась новая строчка – капремонт. В дополнение к дорогим услугам ЖКХ, налогу с недвижимости и другим обязательным платежам прибавился еще один побор.

Ощутимая часть населения страны игнорирует этот платеж, другие платят. Но важно помнить, что обязательность таких взносов устанавливается Жилищным кодексом РФ, а многочисленные суды (в том числе рассмотрение в Конституционном суде) признали законность этих сборов.

Не все понимают, что это вообще за платеж. Людей путает система начисления – с площади квартиры. Кажется, что деньги собирают на полный восстановительный ремонт всего дома.

В действительности это не так. За своими квартирами должны следить владельцы, а деньги собирают на ремонт общего имущества всех владельцев. Другими словами, деньги собирают на ремонт фасада, крыши, подъездов, лифтов, инженерных коммуникаций и другого общего имущества.

При этом деньги собираются пропорционально площади квартир, так проще всего определить долю каждого владельца в общем имуществе. Поэтому тариф в 6, 10 или 15 рублей с квадратного метра идет не на ремонт этих метров в самой квартире, а на ремонт некоторой доли общего имущества.

Взносы на капремонт разные в разных регионах. Есть тарифы в 4-5 рублей (Санкт-Петербург), а есть 18 рублей (Москва). В любом случае за год денег на это уходит достаточно, а если собственник не платит с самого старта программы, то долги уже внушительные.

К сожалению для владельцев, уже есть судебная практика о взыскании долгов за капремонт, суди практически всегда встают на сторону регионального фонда.

В каждом регионе есть свой нормативный акт касательно региональной программы капительного ремонта общего имущества в многоквартирных домах (речь идет о домах, которые решили не создавать спецсчет). Найти его можно на сайте регионального фонда капремонта, в разделе «законодательство».

По программе устанавливается перечень домов, а также сроки проведения капитального ремонта в них. Сначала ремонтируют самые изношенные дома, для более «свежих» ожидание в очереди может растянуться на 15 и более лет.

Каждый год, или чаще, региональную программу актуализируют – включают новые дома, меняют очередность ремонта, минимальный тариф и т.д.

Что немаловажно, в региональной программе указывается перечень работ по капитальному ремонту. Об этом дальше.

Какие работы включены в программу

Так как капремонт общего имущества многоквартирного дома регулируется государством, есть определенный минимальный стандарт капремонта. Это набор работ, которые обязательны для всех регионов и непременно будут выполнены, когда подойдет очередь.

Перечень установлен законом и его не может изменить региональный оператор (только расширить). Сюда включаются такие пункты:

  1. ремонт внутридомовых инженерных систем. Это системы электро-, тепло-, газо-, водоснабжения и водоотведения;
  2. ремонт крыши, в том числе замена невентилируемой крыши на вентилируемую;
  3. ремонт подвала (если он относится к общему имуществу);
  4. ремонт фасада с утеплением;
  5. ремонт или замена лифтов с оборудованием, ремонт лифтовых шахт (если лифты есть);
  6. установка общедомовых счетчиков на теплоснабжение, горячую и холодную воду, электричество и газ);
  7. ремонт фундамента.

Из этого перечня для конкретного дома может отсутствовать только ремонт лифта, если его нет. Для домов с лифтами обычно устанавливают более высокие взносы на капремонт.

Помимо указанных целей, законодательство дает право направить средства фонда капитального ремонта на такие цели:

  • разработка проектной документации (без проекта нельзя качественно провести капремонт);
  • оплата услуг по строительному контролю;
  • погашение кредитов и процентов по ним.

Очевидно, что если за капремонт платят не все, а программа ремонта утверждена, фонду приходится брать недостающее в кредит.

Помимо обязательного минимального набора услуг, в каждом регионе можно добавить еще и другие работы. Так как это зависит от решения регионов, такое есть лишь в «состоятельных» субъектах РФ.

Например, в Москве (при тарифе в 18,19 рублей за квадратный метр) фонд капремонта обещает провести такие работы:

  • ремонт пожарного водопровода, систем дымоудаления и противопожарного оборудования;
  • ремонт или замена мусоропроводов (ставят нержавеющие трубы и обеззараживающие устройства);
  • ремонт, замена и вынос из квартир труб внутреннего водостока;
  • оценка соответствие лифтов требованиям безопасности по техническому регламенту.

На практике все обязательные работы выполняются (конечно, исключая вопрос о качестве). В частности, меняют трубы водопровода и канализации (кроме разводки по квартире), систему отопления (включая радиаторы), в подъезде приводят в порядок освещение, проводку, меняют окна и двери. Фасад ремонтируют и утепляют.

Стоимость капремонта дома различается в зависимости от города, типа дома, этажности и количества подъездов.

В 2015 году журналисты привели ориентировочный порядок расчета тарифа на капремонт в Москве (который сначала составлял 15 рублей за метр). Вышло, что отремонтировать дом серии П-44Т, на 17 этажей и 3 подъезда (общая площадь 11 433 квадратных метров) будет стоит 59,5 миллионов рублей.

Поделив эту сумму на количество квадратных метров, выйдет примерно 5 200 рублей с метра. Так как период времени между ремонтами установили в 30 лет, в месяц вышел тариф в 14,47 рублей с метра, который затем округлили до 15 рублей.

В дальнейшем из-за инфляции работы стали дороже, и при тех же условиях власти Москвы повысили тариф до 18 рублей.

В других регионах суммы будут другими, так как стоимость рабочей силы может быть как ниже, так и выше московской (например, на Севере). Но примерный порядок расчета суммы остается везде одинаковым.

Процесс капремонта дома

Капитальный ремонт многоквартирного дома – дело небыстрое, и каждый пункт в этом процессе важен. Изначально дом попадает в региональную программу капремонта, где для него определяется год проведения этого самого ремонта.

Вне зависимости от того, платят ли жильцы этого дома за капремонт, если дом включен в программу на конкретный год, ремонт произойдет.

Далее, не позже, чем за полгода до начала региональный фонд должен уведомить собственников квартир о том, что скоро будет проводиться ремонт. На собрании собственников утверждается перечень работ и смета ремонта, а также выбирается один представитель, который впоследствии будет участвовать в приемке работ.

Это очень важный момент, так чаще всего собственники квартир узнают о ремонте только когда он уже начинается.

Заказчиком капремонта может выступать региональный фонд, управляющая компания, ТСЖ или другое объединение собственников. Всю работу по составлению сметы ремонта, заключению договоров, контролю процесса и приемке осуществляет именно заказчик.

На момент ремонта собственников квартир никуда не отселяют, но они, конечно, столкнутся с неудобствами. Регулярно могут выключать электричество, воду, в квартире будут вести работы. Но собственник или его представитель обязательно должен присутствовать при проведении работ в квартире.

Рабочие должны вести себя с собственниками квартир корректно, а строительный мусор обязаны убирать каждый день после окончания работы.

После того, как все этапы ремонта будут окончены (а это часто не один месяц), проходит приемка. Ее осуществляет специальная комиссия, состоящая из представителей фонда капремонта (включая инженера технического надзора), компании-подрядчика ремонта, уполномоченный представитель собственника, управляющей компании, а также муниципальный депутат.

Если при капремонте работы касались систем газоснабжения или лифтов, в комиссию включают и представителей обслуживающих организаций.

При приемке учитываются все проблемы и замечания собственников к подрядчику. Если есть претензии из-за порчи имущества во время ремонта, на них обязан отвечать подрядчик.

Когда все недостатки устранены, работы принимаются. С этого момента начинает действовать пятилетний срок гарантии на капремонт. Если у жильцов возникнут проблемы из-за недочетов при ремонте, подрядчик обязан приступить к их решению в течение 2 дней.

Реальные отзывы о капремонте

По состоянию на прошлый год в программу капремонта по всей России было включено 737 тысяч многоквартирных домов. В 117 тысячах из них ремонт уже был проведен. Соответственно, сотни тысяч россиян стали очевидцами капитального ремонта.

Учесть все мнения будет невозможно, но в сети в принципе редко публикуются положительные отзывы. В соцсетях и на форумах можно найти преимущественно негативную реакцию на качество проведенных работ.

Среди плюсов отмечают такие моменты:

  • замена стояков водоснабжения и водоотведения, змеевиков, батарей и других сетей на новые;
  • попытки «облагородить» подъезд – новые входные двери, освещение, электропроводка, покраска; замена окон; замена радиаторов отопления;
  • все услуги бесплатны (имеется в виду, что кроме взносов за капремонт за минимальный набор работ платить не приходится).

Отрицательных отзывов в разы больше. Самые частые нарекания – непрофессионализм и некомпетентность рабочих. Причина этого – региональные фонды ограничены в средствах и заключают контракт с фирмой, предложившей наименьшую цену на работы.

Отсюда можно выделить такие жалобы:

  • замена труб: не касается разводки по квартире; новые трубы оказываются меньше в диаметре, а щели никто не заделывает; иногда могут случайно повредить плитку и другие элементы отделки;
  • отопление: не всем нравится, какие радиаторы выбирают для замены; часто работы проводятся некачественно и при первой же проверке все трубы начинают течь;
  • электрика: множество нареканий, часто приходится нанимать «нормальных» электриков для исправления ошибок;
  • фасады: дешевые материалы и некачественная работа; есть случаи, когда весь слой утеплителя срывало порывом ветра;
  • подъезды: неаккуратный ремонт, ошибки с разводкой электрики; неправильно установленные двери и неработающие домофоны (даже если ставят дорогой видеодомофон);
  • крыша: есть случаи, когда подрядчик снимал существующую кровлю и исчезал на несколько месяцев (в том числе зимой);
  • общий уровень работ: постоянные отключения электричества, воды и канализации; испорченный ремонт; некоторые работы могут вести месяцами.

Как результат, капремонт многие вспоминают как один сплошной негатив, а мелкие и не очень недостатки приходится устранять еще долгое время.

Кому жаловаться на рабочих и качество работ

Капремонт проводится фактически за деньги собственников квартир, которые те годами собирают через фонд. Поэтому владельцы имеют полное право требовать нормальное качество проводимых работ.

Первая инстанция, куда следует жаловаться на качество работ – это заказчик капремонта. В зависимости от формы сбора денег на ремонт, это может быть региональный Фонд, управляющая компания или ТСЖ. Соответственно, заказчик имеет право и обязанность контролировать качество работы подрядчика.

Заявление с требованием исправить имеющиеся дефекты можно подавать как лично, так и коллективно (так больше шансов, что заказчик отреагирует на жалобу). Заявление составляется в свободной форме, но к нему нужно приложить побольше доказательств выявленных дефектов.

Заказчик капремонта обязан ответить на такое заявление в течение 10 дней. Если ответ в назначенный срок не поступил, переходим к следующей инстанции.

Следующая инстанция – Государственная жилищная инспекция (создается в каждом регионе). Туда нужно будет также направить заявление, в котором указать: была жалоба в фонд капитального ремонта или УК, ответа не последовало, или ответ был без решения проблемы.

К заявлению прикладываются доказательства дефекта капремонта, копии отправленных ранее заявлений и копии ответа на них. Госжилинспекция должна будет отреагировать в течение 30 дней.

Если жилищная инспекция тоже не смогла решить проблему или вообще проигнорировала ее, идем дальше – в Роспотребнадзор. Аналогично пишут заявление, в котором указывают, какие жалобы и кому были отправлены и что проблема не была решена. В Роспотребнадзор следует обращаться и при выявлении дефектов в 5-летний гарантийный срок (если подрядчик не хочет их устранять добровольно).

В случае, когда и Роспотребнадзор не решил проблему, остается обращаться в прокуратуру с заявлением. Прокурор проведет проверку информации из заявления, и при необходимости примет меры: направит подрядчику предписание устранить нарушения или инициирует привлечение его к ответственности.

После прокуратуры остается обжалование решения в Генеральной прокуратуре, а также обращение в суд. Однако если в сложившейся ситуации действительно вина исполнителя капремонта, проблема обычно решается начальными инстанциями и до суда дело не доходит.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *