Сравнительный подход

РЕФЕРАТ

Тема:

Оценка недвижимости сравнительным подходом

План

1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода.

2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом.

3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Литература

1. Общие положения и сфера применения сравнительного подхода

Сравнительный подход предусматривает анализ цен продаж и предложений подобного имущества с соответствующим корректированием отличий между объектами сравнения и объектом оценки (НСО № 1).

Сравнительный подход основывается на учете принципов замещения и спроса и предложения.

Достоинства и преимущества сравнительного подхода:

— Наиболее простой и статистически обоснованный, так как ориентирован на фактические цены купли-продажи аналогичных объектов;

— базой является ретроинформация, которая отражает фактически достигнутые результаты производственно-финансовой деятельности предприятия;

Недостатки сравнительного подхода, ограничивающие его использование в оценочной практике:

— требует активного рынка подобной недвижимости;

— основан на прошлых событиях и поэтому не принимает в расчет будущие ожидания;

— возможен только при наличии разносторонней информации о проданных объектах-аналогах;

— основан на использовании сложных корректировок, требующих серьезного обоснования.

В условиях Украины сравнительный подход наиболее часто используется в следующих случаях:

— для целей приватизации;

— при кредитовании (оценка залогового имущества);

— для определения ставки арендной платы за пользование объектами недвижимости;

— для целей купли-продажи.

2. Последовательность оценочных процедур сравнительным подходом

В соответствии с НСО № 2 сравнительный подход предусматривает следующую последовательность оценочных процедур.

Этап 1. Сбор и проведение анализа информации о продажах и предложений подобного недвижимого имущества и выбор объектов сравнения.

В соответствии с НСО №1 информация о подобном имуществе должна отвечать следующим критериям:

— условия сделок купли-продажи или условия предложений к составлению таких сделок не отличаются от условий, которые соответствуют требованиям, предъявляемым к определению рыночной стоимости;

— продажи подобного имущества произошли с соблюдением типовых условий оплаты;

— условия на рынке подобного имущества, которые определяли формирование цен продаж или предложения, на дату оценки существенного не изменились или изменения, которые произошли, могут быть учтены.

Источниками информации о недавних продажах могут быть:

— собственный архив (банк данных) оценщика;

— данные риэлтерских фирм и брокеров по недвижимости;

— данные нотариальных контор;

— данные страховых компаний;

— банк данных Фонда Государственного Имущества Украины;

— публикации в периодической печати о состоявшихся сделках купли-продажи и предложениях на рынке недвижимости.

На данном этапе, большое значение имеет проверка информации о сделках.

Данные, подлежащие проверке:

— мотивация сделки;

— были ли стороны сделки независимыми друг от друга;

— имели ли покупатель или продавец исчерпывающую информацию недвижимости и рынке, на котором состоялась сделка;

— имел ли продавец достаточно времени для продажи, а покупатель для покупки;

— имелись ли какие-либо специальные условия продажи.

Этап 2. Выбор метода расчета стоимости объекта оценки с учетом объема и достоверности имеющейся информации.

В зависимости от целей, объекта оценки и конкретных условий сравнительный подход предполагает использование трех основных методов:

— Метод сделок, или метод продаж;

— Метод отраслевых коэффициентов, или метод отраслевых соотношений.

— Метод компании аналога, или метод рынка капитала;

Этап 3. Сопоставление объекта оценки с объектами сравнения с последующим корректированием цены продажи или цены предложения объектов сравнения.

Процесс сравнения оцениваемого имущества с подобными объектами включает два компонента:

— Элементы сравнения

— Единицы сравнения

Элементы сравнения (классификация Харрисона).

1. Условия финансирования.

2. Условия продажи.

3. Рыночные условия (временной фактор).

Различают сезонную и цикличную активность рынка.

Сезонная активность обычно связана с временами года, в которые рыночная активность затухает.

Цикличная активность связана с циклами жизни самих объектов недвижимости, а также районов (городов) отраслей и т.д.

— Зарождение (проектирование, строительство объекта, формирование отрасли района города и т.д.);

— Рост (рост доходов от функционирования объекта, быстрое развитие района города, рост доходов населения и т.д.);

— Стабильность или период равновесия (стабильные доходы, сформировавшиеся вкусы покупателей, сформировавшаяся инфраструктура района и т.д.);

— Упадок (период уменьшения спроса на недвижимость, спад производства, снижение доходов и т.д.).

4. Местонахождение.

Различают следующие виды различий по местоположению:

— Экологическая привлекательность;

— Развитость инфраструктуры;

— Наличие коммуникаций;

— Престижность и др.

Post navigation

Физические характеристики.

— Физические параметры;

— Качество строительства и эксплуатации;

— Удобства;

— Функциональная пригодность.

Единицы сравнения – это единицы измерения сопоставимого и оцениваемого объектов недвижимости.

— Объемно-планировочные единицы – 1 м2 , 1 м3 , 1 квартира, 1 сотка и т.д.

— Рыночные единицы – рыночный мультипликатор, курсы валют и .д.

Этап 4.

Определение стоимости объекта оценки путем учета величины корректирующих поправок к стоимости объекта сравнения.

Определение стоимости может производится следующими путями:

— По величинам стоимостей наиболее встречаемых объектов сравнения.

— На основе определения средневзвешенной стоимости.

— По стоимости объекта сравнения, которая подверглась наименьшей корректировке.

— На основе стоимостей объектов сравнения, информация о ценах продаж или предложения и характеристики которых наиболее достоверны.

— С применением других оценочных процедур оговоренных в отчете об оценке имущества.

Этап 5. Согласование полученных результатов расчета.

Согласование производится с учетом цели и принципов оценки и других соображений оценщика.

3. Методы оценки недвижимости сравнительным подходом.

Сравнительный подход к оценке предприятий включает следующие методы:

— Метод сделок (продаж).

— Метод отраслевых соотношений;

— Метод рынка капитала;

Метод сделок (продаж) основан на сравнении цен продаж сопоставимых объектов путем внесения поправок на отличие объекта оценки от сопоставимого объекта.

Способы определения поправок:

— Анализ парных продаж.

— Расчет стоимости элемента, для которого необходима поправка.

— Регрессионный анализ.

Определение поправок методом «Анализ парных продаж» базируется на сравнении двух почти идентичных объектов недвижимости, за исключением одной характеристики (которую и определяет оценщик и использует в качестве поправки к фактической цене сопоставимого объекта).

Теория, на которой базируется этот способ, состоит в том, что если между двумя сопоставимыми объектами имеется единственное различие, то разница в продажной цене можно приписать этому элементу.

Пример № 1

Сравнение продаж двух дач на берегу реки в районе Климентово (зона отдыха).

Все характеристики сопоставимы. Единственное отличие — наличие сауны в объекте 2, которую рынок оценивает в 4,0 тыс. дол. США.

Однако между двумя продажами гораздо больше различий. В Таких случаях поправки должны вносится по каждом из различий.

Последняя оставшаяся разница цен продаж после внесения всех остальных поправок соотносится с элементом, для которого определяется величина поправки.

Пример № 2

Сравнение продаж однокомнатных квартир расположенных в одном районе города.

— Сравним Объекты № 1 и № 2. Квартиры по метражу и качеству сопоставимы. Разницу в размере кухонь можно считать несущественной.

Получается, что разница в цене продаж – 0,5 тыс. дол. связана с фактором – наличие телефона.

— Сравним № 1 и № 3. Разница в цене 1,5 тыс. дол. связана с отсутствием лоджии в Объекте № 3. (Телефона нет в обеих квартирах). Таким образом, поправка на наличие лоджии – 1,5 тыс. дол.

— Сравнивая объекты № 2 и № 3 имеем разницу в цене 2 тыс. долл., из которой:

— 0,5 – поправка на наличие телефона;

— 1,5 – поправка на наличие лоджии.

Определение поправок методом «Расчета стоимости элемента, для которого необходима поправка».

Данный способ применяется оценщиками в условиях недостатка рыночной информации о сделках купли-продажи сопоставимой недвижимости.

Пример № 3.

Объект оценки – дача с сауной. Данные о продажах сопоставимых объектах отсутствуют.

1. Сравнительный подход к оценке стоимости предприятия (бизнеса): процедура и условия применения 

Сравнительный (рыночный) подход в наибольшей степени основан на принципе замещения, согласно которому за объект заплатят не больше, чем стоит приобретение заменителя, обладающего эквивалентной полезностью. Следовательно, стоимость объекта сравнительным подходом определяется на основе цен, которые были уплачены за схожие объекты на соответствующем рынке.

Сравнительный подход в оценке недвижимости

В этой связи главным условием использования сравнительного подхода является развитый рынок сделок по купле-продаже аналогичных объектов.

Процедура применения сравнительного подхода для оценки стоимости предприятия начинается с выбора предприятия, аналогичного оцениваемому, которое было недавно продано. Затем рассчитываются оценочные мультипликаторы — соотношения между ценой продажи и каким-либо финансовым показателем по предприятию-аналогу. Умножив величину мультипликатора на тот же финансовый показатель оцениваемого предприятия, получим его стоимость. При этом в оценке бизнеса по возможности используют несколько видов мультипликаторов с последующим согласованием полученных величин стоимости в процессе выведения итоговой величины стоимости предприятия по сравнительному подходу.

При наличии развитого рынка сделок по купле-продаже аналогичных предприятий процедура применения сравнительного подхода близка к процедуре применения метода капитализации доходов в оценке бизнеса. В обоих случаях оценщик определяет стоимость компании, опираясь на величину дохода кампании. Основное отличие заключается в способе преобразования величины дохода в стоимость компании. Метод капитализации предполагает деление величины дохода на коэффициент капитализации, рассчитанный по методу рыночной экстракции. Сравнительный подход также оперирует рыночной ценовой информацией в сопоставлении с достигнутым доходом; однако в данном случае доход умножается на величину соотношения (мультипликатора).

2. Преимущества и недостатки сравнительного подхода к оценке бизнеса

Основные преимущества сравнительного подхода к оценке бизнеса:

  • цена фактически совершенной сделки в условиях развитого рынка максимально учитывает рыночную ситуацию, является реальным отражением спроса и предложения и является наилучшей базой оценки рыночной стоимости;
  • влияние субъективных факторов на процедуру оценки невелико:
  • — во-первых, оценка основана на ретроспективной информации и, следовательно, отражает фактические результаты производственно-финансовой деятельности предприятий (как аналогов, так и объекта оценки);
  • — во-вторых, роль оценщика, использующего фактические цены купли-продажи аналогичных предприятий, сводится к сбору информации по аналогам и согласованию полученных результатов.

Недостатки сравнительного подхода к оценке бизнеса:

  • перспективы развития оцениваемого предприятия в будущем учитываются лишь в той мере, насколько они соответствуют общеотраслевым тенденциям и отражены в ценах сделок с аналогичными компаниями;
  • доступ к необходимой финансовой информации компаний-аналогов часто ограничен, отсутствует достоверная информация о ценах и условиях сделок по купле-продаже аналогов на рынке слияний-поглощений:
  • сложности поиска полностью аналогичных компаний определяют большой разброс величин стоимости, полученных в результате использования различных мультипликаторов, по различным компаниям-аналогам; при этом отсутствуют четко разработанные методические подходы к согласованию множества полученных величин стоимости в процессе выведения итоговой величины по сравнительному подходу.

3.

Методы сравнительного подхода в оценке бизнеса

В зависимости от целей, объекта и конкретных условий оценки сравнительный подход предполагает использование трех основных методов: метода рынка капитала, метода сделок и метода отраслевых коэффициентов. В отдельных источниках также предлагается использование четвертого метода — метода статистического моделирования стоимости.

Метод рынка капитала (метод компании-аналога) основан на использовании цен, сформированных открытым фондовым рынком в отношении аналогичных компаний.

Метод сделок (метод продаж) как частный случай метода рынка капитала основан на анализе цен купли-продажи (предложения) аналогичных предприятий в целом или их контрольных пакетов – прежде всего на рынке слияний — поглощений.

Основными методами сравнительного подхода к оценке бизнеса являются метод рынка капитала и метод сделок, этапы применения которых схожи и охарактеризованы по указанной активной ссылке.

Метод отраслевых коэффициентов предполагает использование специальных формул, или показателей, которые отражают существующие на рынке соотношения между ценой компании и определенными финансовыми показателями. Для определения стоимости компании соответствующее значение финансового показателя необходимо умножить на конкретное значение определенного отраслевого коэффициента, сложившееся на рынке. Отраслевые коэффициенты рассчитываются специальными исследовательскими институтами на основе длительных статистических наблюдений за ценой продажи предприятия и его важнейшими производственно-финансовыми характеристиками. В частности, опыт западных оценочных фирм свидетельствует о том, что рекламные агентства и бухгалтерские фирмы продаются, соответственно, за 0,7 и 0,5 от годовой выручки; заправочные станции – 12-2,0 от месячной выручки; предприятия розничной торговли – 0,75-1,5 от величины чистого дохода плюс стоимость оборудования и запасов.

Метод отраслевых коэффициентов используется за рубежом для экспресс-оценки, для предварительной оценки малых компаний. В отечественной практике этот метод не получил широкого распространения в связи с отсутствием необходимой информации, требующей длительного периода наблюдения.

Метод статистического моделирования стоимости, содержание которого охарактеризовано по указанной активной ссылке,основан на использовании регрессионных моделей. Эти модели позволяют на основе открытых рыночных данных построить формализованную зависимость рыночной стоимости компании от одного или нескольких ценообразующих параметров и оценить стоимость бизнеса без применения оценочных мультипликаторов.

Главная / Анализ, оценка и аудит / Оценка стоимости недвижимости

Практика применения сравнительного подхода к оценке недвижимости

Пример. Объектом оценки является квартира. Дом расположен в центре города, на улице, в жилом массиве 80х годов застройки. Рядом находятся магазины. Троллейбусная остановка в 5ти минутах от дома. Во дворе дома имеются зеленые насаждения. Рядом с домом находятся два дошкольных учреждения, школа.

Описание здания:

Квартира расположена в 5ти этажном, кирпичном, пятиподъезд ном доме 1979 года постройки. Квартира неугловая . Перекрытия между этажами бетонные.

Тема 8. Практика оценки недвижимости сравнительным подходом

Подъезд дома в нормальном состоянии: оборудован металлической дверью. Лестничная клетка в нормальном состоянии.

Описание квартиры:

Квартира расположена на 2ом этаже.

Квартира имеет общую площадь – 31,10 кв.м.;

Жилую площадь – 16,9 кв.м.;

Площадь кухни – 7,0 кв.м.

Санузел совмещенный, в хорошем состоянии. Имеется застеклен ный балкон, телефон. Окна выходят во двор на югозапад . Пол – линолеум. Потолки высотой 2,50 метра. В прихожей имеется встроенный шкаф. Дополнительно к входной двери установлена вторая, металлическая дверь. Состояние квартиры – хороший ремонт.

 

Расчет поправки на время продажи: В данном сегменте цены на квартиры растут на 20% в год.

Обучение Форекс- — это блестящая для вас подготовиться к удачной работе на Форекс!

П 1ан = (1+0,2)0,25 = 1,047 П 3ан = (1+0,2)0,5 = 1,095 П 4ан = (1+0,2)1 = 1,2

Расчет поправки по местоположению: Используем метод парных продаж:

Ц Центр = 10000 р./м 2

Ц Малеева = 9500 р./м 2

Ц Муромская = 9000 р./м2 П 2ан = 10000/9000 = 1,11 П 3ан = 10000/9500 = 1,053 П 4ан = 10000/9500 = 1,053

Расчет поправки на этаж:

Используем метод парных продаж:

Ц 2этаж /5эт = 10800 р./м 2

Ц 5этаж /5эт = 10000 р./м2 П 2ан = 10800/10000 = 1,08 П 5ан = 10800/10000 = 1,08 Расчет поправки на состояние помещения: Используем метод парных продаж:

Ц отл ..сост . = 10000 р./м2

Ц хор . с ост . = 9800 р./м2

Ц уд .сост . = 9100 р./м2 П 1ан = 10000/98000 = 1,02 П 3ан = 10000/98000 = 1,02 П 4ан = 10000/93000 = 1,075 П 5ан = 10000/93000 = 1,075

Средневзвешенная цена 1м2 объекта оценки, рассчитываемая в рамках сравнительного подхода равна:

11747*0,225+12587*0,225+11879*0,1+12089*0,225+12771*0,225=1 2256 руб.

Стоимость оцениваемого объекта равна 12256*31,1 = 380000 руб.

Стоимость объекта оценки, полученная сравнительным подходом, составляет 380000 руб.

Читать далее: ЗАТРАТНЫЙ ПОДХОД К ОЦЕНКЕ НЕДВИЖИМОСТИ
Общая характеристика затратного подхода

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *