Срок действия оценки квартиры

Этот вопрос нам часто задают не только частные клиенты, но и бухгалтера предприятий и даже юристы. А связано это с тем, что в законодательстве нет четкого ответа на вопрос о том, какой срок действия отчета об экспертной оценке.

Содержание

Экспертная оценка для нотариуса

Наиболее распространенным случаем проведением оценки недвижимости является её предъявление у нотариуса при совершении сделок купли-продажи, дарения и тому подобное. Пункт 2 Постановления Кабинета Министров Украины №358 от 21.08.2014 «О проведении оценки для целей налогообложения и начисления и уплаты других обязательных платежей, взимаемых в соответствии с законодательством» говорит в частности о том, что срок действия отчета об оценке для целей налогообложения составляет не более шести месяцев от даты оценки.

Срок отчета об оценке

Этот срок действия оценщик обязан указывать в своём отчете.

Оценка имущества для суда

Что касается проведения экспертной оценки имущества для целей предъявления в суде, то однозначного ответа на вопрос о сроке действия не существует. С одной стороны, сложилась практика о том, что рыночная стоимость, которую определил оценщик, по аналогии с оценкой для нотариуса действует в течение шести месяцев. Однако принятие окончательного решения является прерогативой судьи и может зависеть в частности от того, были ли за прошедшие месяцы существенные изменения конъюнктуры рынка или колебания курсов валют. В Национальном стандарте №1 написано, что в случае отсутствия четких требований законодательства к сроку действия отчета в том или ином конкретном случае, он принимается на усмотрения пользователя оценки.

Оценка коммунального имущества для аренды

Здесь тоже есть свои особенности, связанные с тем, что рецензирование (то есть проверка правильности) отчетов Департаментом коммунальной собственности Киева в некоторых случаях затягивается на несколько месяцев. Не смотря на то, что внутренними распоряжениями по Департаменту срок действия оценок иногда меняется от шести месяцев до года, мы рекомендует подавать туда документы без задержек. Как известно, определение стоимости коммунального имущества проводится на последнее число месяца. То есть, если документы сделаны по состоянию на 31 мая, чтобы процедура прошла без ненужных проблем, пакет нужно подать в течение июня.

Прочие случаи проведения оценки

Если Вы не удовлетворены ответом на вопрос о сроке действия отчета об экспертной оценке (не описан Ваш случай или ответ не достаточно юридически обоснован), советуем дополнительно прочитать статью аналогичной тематики на сайте Всеукраинской общественной организации «Ассоциация Специалистов Оценки». Также рекомендуем посмотреть видео о том, что из себя представляет и как выглядит отчет об оценке недвижимости.

Предусмотренный законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности срок действия отчета об оценке представляется экономически оправданным.

Об этом Письмо Минэкономразвития РФ от 27.06.2011 N Д06-3135.

Согласно п.

Как происходит оценка квартиры при ипотеке?

26 Федерального стандарта оценки »Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО N 1)», утвержденного Приказом Минэкономразвития России от 20.07.2007 N 256 (далее — ФСО N 1), итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей совершения сделки с объектами оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.

Таким образом, в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности отчет об оценке должен быть актуален либо на дату совершения сделки с объектом оценки, либо на дату представления публичной оферты.

Дополнительно специалисты Минэкономразвития сообщают, что согласно п. 6 разд. II и разд. III ФСО N 1 оценщик определяет итоговую стоимость путем расчета стоимости объекта оценки при использовании подходов к оценке и обоснованного оценщиком согласования (обобщения) результатов, полученных в рамках применения различных подходов к оценке.

При подготовке отчета об оценке оценщик изучает количественные и качественные характеристики объекта оценки, собирает информацию, существенную для определения стоимости объекта оценки теми подходами и методами, которые на основании его суждения должны быть применены при проведении оценки, в том числе: информацию о политических, экономических, социальных и экологических и прочих факторах, оказывающих влияние на стоимость объекта оценки, и информацию о спросе и предложении на рынке, к которому относится объект оценки, включая информацию о факторах, влияющих на спрос и предложение, количественных и качественных характеристиках данных факторов.

Информация, представленная в отчете об оценке, должна позволить пользователю отчета об оценке сделать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принять базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Следует отметить, что как после даты оценки, так и после даты составления отчета могут происходить события, оказывающие существенное влияние на итоговую величину рыночной стоимости объекта оценки, а увеличение срока использования отчета об оценке ведет к повышению рисков принятия необоснованных решений, в частности, у государства.

Независимая оценка имущества включает в себя собственно определение стоимости определенных объектов, а также подготовку таких документов, как отчет об оценке и заключение об оценке. Независимая оценка имущества может осуществляться для самых различных целей.

Цели оценки имущества

  1. Продажа объекта на аукционе либо по конкурсу;
  2. Продажа объекта без проведения торгов;

Пункты 1 и 2 также включают продажу имущества экономически несостоятельного лица (банкрота).

  1. Внесение в уставной фонд юр. лица;
  2. Передача имущества в залог;
  3. Безвозмездное отчуждение или безвозмездная передача имущества — в том числе передача в аренду;
  4. Мена (обмен объектами имущества);
  5. Передача имущества по наследству. Имущественные споры, которые возникают в связи с передачей имущества по наследству;
  6. Возмещение материального ущерба;
  7. Постановка на баланс излишков активов, а также активов, которые были получены на безвозмездной основе;
  8.  Разделение первоначальной стоимости объекта;
  9.  Залог, ипотека;
  10.  Определение суммы налога на недвижимость, подоходного налога (для физ.лиц и ИП);
  11.  Прочие цели, которые не противоречат действующему законодательству РБ.

Результаты оценки разрешается использовать только в соответствии с целями. В случае, если оценка имущества понадобится для других целей, ее необходимо проводить заново, в том числе если предыдущее заключение действительно.

Рыночная оценка имущества: основания

Оценка стоимости объекта может быть проведена, если имеет под собой документальные основания.

Срок действия оценки недвижимости

Необходимо оформить договор на оказание оценочных услуг: заказчиком выступает собственник имущества, которое нуждается в процедуре независимой оценки, а исполнителем — компания-оценщик. Кроме этого, процедура оценки не может быть начата без соответствующей заявки от заказчика оценки.

Независимая оценка имущества: результаты

Результатами процедуры оценки имущества считаются оформленные должным образом документы оценки. Это заключение об оценке и обязательно прилагаемый к нему отчет об оценке.

Заключение об оценке представляет собой документ, в котором указываются следующие данные:

  • Исполнитель процедуры оценки (его полное наименование), а также ФИО специалиста по оценке имущества, отвечавшего за проведение оценки в данном конкретном случае. К этому же прилагается указанный номер и срок действия свидетельства об аттестации оценщика, непосредственно работавшего с заказчиком.
  • Дата заключения договора, номер договора об оказании услуг. Дата подписания исполнителя.
  • Полное наименование объекта, подвергавшегося оценке.
  • Цель проведения процедуры независимой оценки.
  • Методы, в соответствии с которыми осуществлялась оценка имущества и расчёт стоимости. Валюта, в которой производилась оценка.
  • Дата оценки и её результат.

Кроме того, заключение может включать в себя и иную информацию, которую посчитает важной исполнитель оценки, предварительно согласовав свои действия с заказчиком.

Отчет об оценке включает в себя все данные, которые использовались при оценке, сведения об их анализе. Описывается процесс оценки в соответствии с выбранными методами и обосновывается применение методов. Подробно описывается процедура определения стоимости объекта.

Заключение об оценке: сроки действия

В течение какого времени действительно заключение оценки стоимости имущества? Это зависит от целей оценки.  Для большинства целей срок составляет 12 месяцев с даты оценки, указанной в заключении. Исключение составляют следующие ситуации:

  1. Оценка проводится в целях наследования имущества, а также в целях исчисления подоходного налога с физ.лиц. В таком случае заключение действует 12 месяцев с даты заявления об оценке, а не окончания оценки.
  2. Оценка имущества в целях продажи (не с торгов), в целях передачи имущества в залог действительна на протяжении 6 месяцев с даты оценки. То же справедливо и для продаваемого/передаваемого в залог имущества несостоятельного лица (банкрота).

Ипотечный кредит – популярный способ приобретения жилья и довольно востребованная банковская услуга, суть которой заключается в следующем: банк выдает заемщику денежные средства на покупку недвижимости. Приобретенным таким способом жильем заемщик может владеть и пользоваться, однако до полного погашения займа оно остается у банка в залоге.

Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит

Вот почему, принимая решение о выдаче кредита на покупку квартиры, банк всегда учитывает ее объективную стоимость. Определяется она путем оценки данной квартиры для целей ипотеки, выполняемой независимыми оценочными организациями и специалистами. Результаты оценки оформляются в виде отчета.

Выбор оценщика

Закон № 102-ФЗ “Об ипотеке (залоге недвижимости)” рассматривает оценку жилья как обязательное условие оформления ипотеки. В оценке, прежде всего, заинтересован кредитор: он должен быть уверен, что в случае неплатежеспособности заемщика квартиру можно будет реализовать за сумму, выданную в кредит.

Как правило, банк работает с несколькими аккредитованными партнерами-оценщиками. Можно сказать, что это компании, которые проверил сам банк и которым он полностью доверяет.

Можно ли представить отчет стороннего оценщика? Можно: законодательство не устанавливает необходимости обращаться только к фирмам, аккредитованным банком. Главное, чтобы отчет об оценке составлялся в соответствии с требованиями законодательства. Однако аккредитованная оценочная компания знает все тонкости, касающиеся требований банка к оформлению отчета. Поэтому, если отчет будет составляться не аккредитованным оценщиком, стоит заранее узнать у банковских сотрудников точные требования к его оформлению.

Очень удобен вариант, когда оценщик сотрудничает с несколькими банками: в случае отказа в ипотечном кредите одним из них, с тем же отчетом можно обратиться в другие.

Стоимость ликвидационная и рыночная

Одной из особенностей оценки квартиры для ипотеки является необходимость определения не только рыночной, но и ликвидационной стоимости, под которой понимают цену возможной продажи заложенной квартиры в короткие сроки. Сжатые временные рамки реализации объекта обусловливают его меньшую цену (по сравнению с рыночной), поэтому стоимость ликвидационная всегда бывает ниже (как правило, на 15-30%). Так, например, оценив квартиру в 6 млн. руб., банк может выдать кредит на 1-2 млн. руб. меньше. Кроме того, беря в расчет ликвидационную стоимость, банк пытается обезопасить себя от потенциального снижения рыночной цены.

Оценка для ипотеки на этапе строительства

Оценка квартир для ипотеки происходит так же, как оценка любой другой недвижимости. Исключение составляет случай, когда ипотечный кредит был выдан на приобретение строящегося жилья. Специфика этого варианта в том, что такие объекты на дату проведения оценки не пригодны к эксплуатации. Да и перспектива завершения их строительства может быть не определенной. Каким же образом производится оценка квартиры для ипотеки в этом случае?

Когда речь идет о строящейся недвижимости, оценивают не сам объект, а стоимость прав на него. Оценка в этом случае производится по следующему принципу: недостроенная квартира оценивается по параметрам аналогичной квартиры, но расположенной в уже готовом доме. При этом вводятся поправки, которые учитывают репутацию застройщика, планируемый срок готовности дома, а также различные риски (например, банкротство инвестора/застройщика, возникновение дополнительных расходов, задержку сроков строительства и т.д.)

C помощью этих поправок рассчитывается отклонение от стоимости готовой квартиры, размер которого составляет в среднем от 15 до 30%. Если же оценивается квартира в строящемся доме с неопределенным сроком завершения строительства, дисконт может доходить и до 40%.

Особые случаи

Бывает так, что стоимость квартиры по отчету оценщика не совпадает с ценой квартиры, указанной в договоре купли-продажи. Если оценочная стоимость выше договорной, а ее отклонение составляет не более 5%, такая ситуация считается нормальной. Действительно, продавец квартиры не всегда может самостоятельно объективно учесть все факторы, влияющие на ее цену. Кроме того эту разницу может составлять сумма торга или стоимость услуг агента по недвижимости.

Распространен также случай, когда владелец квартиры, находящейся в собственности меньше 3-х лет, при продаже не хочет указывать ее реальную цену, не желая платить НДФЛ. При этом в договоре указывается стоимость менее 1 млн. руб. или инвентаризационная. Часто банки идут навстречу таким клиентам и выдают ипотечный кредит, ориентируясь не на договорную цену, а на рыночную.

Если же стоимость в отчете оценщика ниже договорной, это может привести к тому, что заемщик не получит средств в той сумме, которые ему необходимы для покупки квартиры по ипотеке. В этом случае необходимо разобраться с причинами такого занижения или обратиться в другую оценочную компанию.

Приобретение недвижимости при ее оплате средствами ипотечного займа связано со сбором достаточно большого количества документов, одним из которых является оценка квартиры для ипотеки. Обязательна ли эта процедура и как она проводится, рассмотрим в статье.

Требование проводить оценочные мероприятия в отношении недвижимости, приобретение которой планируется в ипотеку, исходит из ФЗ №102 «Об ипотеке». В законе прописано, что договор на предоставление банком заемных денежных средств должен в обязательном порядке иметь сведения об объекте, на покупку которого они идут.

Вопрос, для чего нужна оценка квартиры при ипотеке, имеет также второй ответ. В ней заинтересован сам банк. Приобретаемое жилье до момента полного расчета покупателя с банком по займу остается у банковской организации под залогом. Если гражданин не исполняет обязательства и не погашает взятую у банка сумму, то кредитная организация для погашения собственных расходов может реализовать недвижимость. Если цена покупки была по каким-то причинам завышена, то банк может остаться в убытке.

  • Москва и МО:
  • Санкт-Петербург и ЛО:
  • Вся Россия:
  • независимой оценке недвижимости сторонними организациями;
  • выявлению обоснованной цены квартиры, на основании которой будет выдан заемный капитал;
  • предупреждению мошеннических схем с целью получения от банка большей суммы под залог менее ценного жилья.

На что влияет данное мероприятие:

  • на решение банка о выдаче денег на покупку конкретной недвижимости;
  • сумму займа.

Методика оценивания

Рассмотрим, как происходит оценка квартиры при ипотеке. Мероприятие заключается в комплексном рассмотрении недвижимости с нескольких точек зрения и формирования на основании сделанных выводов основной оценки.

Существует три метода первичной оценки:

  1. Сравнительный анализ. Оценщик производит выборку иных похожих случаев реализации недвижимости, произведенной в подобных условиях. В анализ включаются цены, метраж, состояние квартир. Составляется общая картина ценообразования на подобный сегмент недвижимости.
  2. Анализ доходности.

    Недвижимость

    На основании данных о росте рыночной цены делаются перспективные наблюдения касательно того, на сколько вырастет данная недвижимость в цене в годы, на которые рассчитан ипотечный займ.

  3. Анализ затратности. Оценщик подсчитывает, какие затраты будут понесены, если в текущее время будет возведен подобный объект. Это фигурирует в оценке как ликвидная стоимость недвижимости – одна из основных целей проведения оценочных действий.

Следующие мероприятия охватывают непосредственно саму квартиру. Принимаются во внимание:

  1. Инфраструктура вокруг дома: наличие социальных, образовательных, культурных учреждений, близость к остановкам общественного транспорта и крупным автоузлам города, наличие в округе промышленных организаций.
  2. Состояние дома, в котором располагается объект. Учитываются:
    • год возведения;
    • тип;
    • материалы наружных стен, внутренних перегородок, перекрытий;
    • техническое оснащение здания;
    • текущее состояние.
    • Состояние квартиры. Имеет значение:
      • площадь;
      • количество комнат;
      • факт проведения перепланировок и их законность и безопасность;
      • состояние коммуникаций;
      • остекление балконов;
      • наличие видимых дефектов.

      Важно! Наличие в квартире высококачественного косметического ремонта имеет влияние только на рыночную стоимость объекта, то есть ту цену, за которую ее хочет продать текущий владелец.

      Миссия оценочной компании состоит в определении ликвидной цены недвижимости. Например, две квартиры одинаковой площади в «хрущевке» будут иметь приблизительно одну ликвидную стоимость, несмотря на то, что одна из них с дорогим ремонтом будет продаваться значительно дороже.

      Чем грозит покупателю большая разница между рыночной и ликвидной ценами? Банки выдают сумму займа на основании оценки и ориентируются на меньшую из них. Если покупатель желает приобрести в ипотеку жилье со значительной разницей между этими двумя стоимостями, то ему придется изыскивать собственные средства для расчета с продавцом.

      Порядок проведения оценки

      Большее значение имеет вопрос: кто делает оценку недвижимости? Это специализированные компании, которые имеют членство в СРО. Каждый банк имеет свой список одобренных оценщиков, отчетам которых он доверяет. Покупатель вправе как выбрать компанию из данного списка, так и найти стороннюю организацию. Во втором случае рекомендуется до проведения оценки получить от банка одобрение выбранной кандидатуры.

      На что необходимо обратить внимание при выборе оценщика:

      • компания является членом СРО (саморегулируемая организация). Это можно проверить по специализированным базам данных в сети Интернет;
      • имеется полис страхования гражданской ответственности, сумма которого не менее 300 тысяч рублей.

      Заказать оценку недвижимости должен покупатель. Порядок действий следующий:

      1. Поиск оценщика и заключение с ним договора. В договоре прописывается комплекс предоставляемых услуг, сроки и цена.

        Кто оплачивает оценку квартиры при ипотеке? Эта миссия лежит на покупателе. Стоимость оценки квартиры для ипотеки варьируется в пределах 3-4 тысяч рублей.

      2. Предоставить оценщику документы для оценки квартиры для ипотеки:
        • документ о праве собственности на квартиру (купли-продажи, ДДУ);
        • кадастровый план помещения (берется в БТИ);
        • экспликация квартиры;
        • паспорт

          заказчика оценки.

        • Осмотр недвижимости. Обязательно обеспечить возможность прохода в квартиру для специалиста и условия для фотосъемки (дневное время, хорошая освещенность).
        • Подготовка документации и ее передача заказчику или непосредственно в банк.

        Оценка недвижимости предстает в виде достаточно внушительного по объему документа (до 30 страниц) с фотографиями, аналитическими данными и выводами относительно ликвидной стоимости рассматриваемого объекта. Отчет должен подтверждаться необходимыми печатями и подписями, содержать данные о специалисте, проводившим ее.

        Срок подготовки отчета после осмотра составляет, как правило, не более 2 дней. В крайних случаях может быть продлен до 5. Сроки работы оговариваются в договоре с компанией и важно обращать на это внимание еще на моменте подписания документа.

        Что делать, если сделанный отчет не удовлетворяет заказчика? Работа оценочных компаний регулируется ФЗ №135 «Об оценочной деятельности», согласно которому оценщик материально и уголовно ответственен за ошибки, допущенные при расчете.

        Оспаривание может быть произведено:

        1. Путем личной договоренности сторон и проведению повторных исследований.
        2. Через суд.

        Оценка квартиры при долевом строительстве

        Оценивание недвижимости, которая на момент приобретения находится в стадии строительства, имеет ряд определенных нюансов:

        • по сути приобретается не квартира, а право на нее;
        • договор долевого участия в строительстве должен быть в обязательном порядке зарегистрирован в ЕГРП (согласно ФЗ №214);
        • при оценке прогнозируется срок сдачи объекта, и вычисляются риски в связи с возможными нарушениями срока. Это влияет на стоимость, разброс которой может достигать до 40%.

        В подобном случае осмотра квартиры, естественно, не производится. Все сведения о ней получаются из договора долевого участия. Далее принимаются во внимания сведения о подобных объектах, но в завершенных домах и поблизости.

        Нарушения при оценке

        Какие ошибки и нарушения могут быть совершены во время оценочной работы:

        1. Формальные и арифметические. Как правило, быстро обнаруживаются и без проблем устраняются.
        2. Оценщик может завысить оценочную стоимость квартиры вследствие неправильно выбранных аналитических данных и выборки. Это несет проблемы для банка в ситуации, когда получатель займа не рассчитался с долгом и квартира реализуется для покрытия убытков. Существенная разница между рассчитанной и реальной ценами является поводом для обращения в суд.
        3. Занижение стоимости объекта невыгодно для покупателя. Банк выдаст меньшую сумму и покупателю придется искать сторонние средства для расчета с продавцом.

        Пример по оценке квартиры

        Семья Антоновых получила одобрение на ипотечный займ в размере не более 2,5 млн рублей первоначальным взносом в виде средств материнского капитала. Михаил Антонов находит подходящий вариант покупки и заказывает его оценку одной из компаний, указанных в перечне банка.

        Продавец просит за трехкомнатную квартиру площадью 84 кв. м. 2,4 млн рублей. На основании произведенной оценки ее рыночная стоимость оценивается в 2,1 млн, а ликвидная в 2 млн. Последнее связывается с тем, что квартира расположена в достаточно старом доме, требующем капитального ремонта.

        На словах оценщик сообщает Михаилу о том, что цена на объект явна завышена и связывает это с недавним ремонтом квартиры и сменой всех окон на новые пластиковые.

        На основании проведенной оценки банк решает одобрить сумму только в 2 млн рублей. Семья не имеет возможности найти дополнительных денег и отказывается от данного варианта покупки.

        Заключение

        1. Оценочные мероприятия являются важнейшей частью ипотечного кредитования и служат основой для вынесения решения об одобрении покупки и конечной суммы займа;
        2. Применяются несколько методик оценки, которые анализируют рыночную, ликвидную стоимость жилья и прогнозируют их рост или упадок на время уплаты займа;
        3. Оценку проводят специализированные компании;
        4. Оценочным действиям могут быть подвергнуты объекты в стадии строительства;
        5. Ряд нарушений в процессе произведения оценивающих действий могут негативно сказаться на покупателе или банке, что дает им право подать на оценщика в суд.

        Наиболее популярные вопросы и ответы на них по оценке квартиры

        Вопрос: Получили одобрение в банке на ипотеку. Сделали оценку понравившейся недвижимости. Банк на основе оценки отказался давать деньги на эту покупку. Недавно получили одобрение на ипотечный займ из другого банка. Квартира та все еще в продаже. Прошло 4 месяца со времени оценки. Сколько она действительна и можем ли мы предоставить документы в другой банк?

        Ответ: Срок действия оценки составляетполгода. Рекомендуем узнать, сотрудничает ли выбранный банк с данной компанией или согласен ли принять оценочное заключение от этой организации.

        Вам будут полезны следующие статьи

        Получите консультацию по телефонам горячих линий:

        • Москва и МО:
        • Санкт-Петербург и ЛО:
        • Вся Россия:

        Заявки и звонки принимаютсякруглосуточноибез выходных дней .

        Category: Кредиты

        Similar articles:

        Сколько времени и при каких условиях действительна копия трудовой книжки

        За какой период подтвердить доход и сколько действительна справка 2 НДФЛ для ипотеки?

        Может ли пенсионер взять ипотеку для покупки квартиры и на каких условиях?

        Какие документы нужны для покупки квартиры в ипотеку?

        Страхование квартиры по ипотеке: стоимость, условия и документы

        Оценка недвижимости для ипотеки и сколько она стоит

        Приветствуем! Сегодня вы узнаете, что такое оценка квартиры для ипотеки, зачем она нужна, сколько стоит оценка квартиры для ипотеки и где её заказывать. В этом посте мы собрали для вас информацию от наших экспертов по этому важному вопросу и готовы ответить на оставшиеся вопросы в комментариях.

        Для чего нужна оценка квартиры при ипотеке

        Неотъемлемой частью оформления ипотечного договора является оценка стоимости квартиры. Это требование федерального закона «Об ипотеке». Банк, выдавая кредит в довольно большом размере, требует залог по стоимости равный или превышающий сумму займа. В случае заключения договора кредитования для покупки недвижимости, предметом залога является приобретаемая квартира. В этой связи и проводится оценка недвижимости при ипотечном кредитовании.

        Банк определяет размер суммы кредита, исходя из ликвидной и рыночной стоимости жилья. Причем учитывается наименьшая указанная цена. Таким образом финансовая организация подстраховывает себя на случай грубых нарушений договора кредитования со стороны заемщика, тем самым, имея возможность продать недвижимость, находящуюся в залоге, по той цене, которая возместит все убытки по займу.

        Также оценка объектов недвижимости при ипотечном кредитовании важна и для самого заемщика. Во-первых, это поможет ему оценить адекватность цены на жилье, которую установил продавец. Во-вторых, заемщик может быть уверен, что при отсутствии возможности дальнейшего своевременного погашения платежей, ипотечный договор может быть закрыт, посредством продажи квартиры по реальной рыночной стоимости.

        С одной стороны, в интересах банка, чтобы стоимость жилья не была искусственно завышена, иначе, при продаже объекта залога не покроются издержки по договору ипотеки. С другой стороны, заемщик, а особенно его риэлтор, заинтересованы в большей сумме займа и большей сумме сделки соответственно. Поэтому, для соблюдения интересов всех сторон, необходимо получить независимую экспертную оценку.

        Как происходит оценка квартиры при ипотеке

        Прежде всего стоит учесть, что оценка квартиры производится, когда жилье выбрано окончательно и имеется договоренность с продавцом. Чтобы оценка недвижимости для ипотеки была произведена, заемщик должен собрать необходимый пакет документов.

        В него входят:

        1. Правоустанавливающие документы. Чаще всего это копия свидетельства о праве собственности на квартиру, либо копия договора купли-продажи. Если ипотека оформляется на часть жилплощади, то предоставляется копия договора долевого участия.
        2. Планы БТИ, включающие экспликацию квартиры — документ, имеющий детальное описание всей площади, с указанием точных размеров и поэтажный план. Согласно имеющимся схемам, оценщик сверяет идентичность реального и задокументированного плана недвижимости. Если во время сверки будет обнаружен факт перепланировки жилья, то потребуется его регистрация в обязательном порядке. Иначе банк откажет в выдаче ссуды.
        3. Копия кадастрового паспорта. Данный документ выдается в БТИ собственнику объекта недвижимости.
        4. Справка о том, что дом не фигурирует в планах на снос (не нужно для новостройки).
        5. Если ипотека оформляется на жилплощадь в доме годом постройки до 1960, потребуется справка о перекрытиях.

          Срок действия оценки недвижиости в суде

          Дело в том, что старые дома имеют перекрытия из дерева, которые подвержены большей пожароопасности. Из-за этого страховые компании отказывают в сотрудничестве банку, опасаясь повышенных рисков в наступлении страхового случая. В связи с чем ипотека не может быть оформлена, т. к. отсутствует договор страхования.

        6. Копия своего паспорта и контактные данные.

        Когда все необходимые документы будут собраны, заемщик должен обратиться в оценочную компанию и договориться о месте и времени проведения экспертизы. В назначенный день оценщик выезжает на объект, где и проводит определенную последовательность действий, результатом которых становится отчет — оценка предмета ипотеки.

        Методы оценки

        Занимаясь экспертизой, оценщик может использовать в своей работе несколько методов для определения ликвидной и рыночной стоимости жилья. Наиболее распространенный метод — сравнительный. В этом случае объект оценивается с точки зрения закрытых сделок на рынке подобного жилья.

        Правда оценочные суждения выносятся с учетом определения поправочных коэффициентов. Они рассчитываются исходя из разницы различных существенных показателей жилья: новизна дома, размер жилой площади, качество отделки, удаленность постройки от значимых объектов городской инфраструктуры и т. д. Этот метод также называют рыночным.

        Второй по популярности способ, который оценщик использует в своей работе — затратный. В данном случае производится подсчет расходов для постройки идентичного объекта.

        Третий, наименее применимый метод (когда причина оценки квартиры — ипотека) — доходный. В этом случае предполагается какой потенциальный доход принес бы объект недвижимости, если бы, например, использовался для съема или с другими назначениями, целью которых является выручка.

        При использовании сравнительного метода определяется рыночная стоимость жилья, а при затратном — ликвидная. Обычно рыночная и ликвидная цена отличаются не значительно, но бывают случаи, когда разница ощутима. Например, в квартире сделан очень дорогой ремонт из высококачественных стройматериалов, но при этом дом, в котором она находится, относится к старому фонду и расположен в отдаленном от центра районе города. В этом случае рыночная стоимость будет намного превышать ликвидную.

        Выезжая на осмотр объекта, оценщик не только осматривает жилье и делает сверку с планами БТИ, но и фотографирует помещение.

        Также обязательно учитываются следующие факторы:

        • престижность и экологичность района;
        • наличие поблизости остановок, школ, дет. садов, поликлиник, торговых центров и прочей инфраструктуры;
        • новизна дома, состояние отделки, подъездов, перекрытий;
        • из каких материалов построено здание;
        • количество этажей в доме;
        • обустроенность и облагороженность двора.

        Касаемо самой квартиры берется во внимание следующее:

        • площадь;
        • количество комнат и их месторасположение (планировка);
        • состояние отделки и коммуникаций;
        • этаж;
        • отсутствие или наличие видимых и скрытых дефектов или поломок.

        Готовый отчет

        На основании вышеперечисленных данных оценщик составляет отчет, который содержит в себе следующую информацию:

        1. В первую очередь указываются данные фирмы-оценщика и данные заказчика.
        2. Далее следуют данные о том, с помощью каких методов была произведена оценка.
        3. Приводится полная информация об оцениваемой квартире.
        4. Сравнительный анализ рынка недвижимости.
        5. Ликвидная и рыночная стоимость жилплощади.
        6. Приложение.

        Кредитными специалистами банка прежде всего будет изучена заключительная часть, которую содержит отчет. Именно в приложении будут находится документы и фотографии объекта недвижимости, дублироваться информация о цене жилья, и что самое важное, данные о том, сколько банк сможет выручить от продажи квартиры, в случае расторжения ипотечного договора.

        Сам отчет представляет из себя печатный документ, объемом 25-30 листов формата А4, прошнурованный, пронумерованный и заверенный печатью и подписью ответственного сотрудника компании-оценщика.

        Срок действия отчета об оценке — 6 месяцев. По истечении этого периода, если по каким-то причинам ипотечный договор еще не заключен, банк запросит новый, актуальный документ.

        Срок подготовки отчета в среднем составляет от 2 до 5 рабочих дней.

        Сколько стоит

        Стоимость оценки квартиры для ипотеки будет зависеть в первую очередь от региона в котором будет производиться оценка.

        В Москве за проведение оценки и составление отчета придется заплатить от 3500 до 5000 рублей. В Санкт-Петербурге заказать услуги оценщика будет стоить 3000-4000 рублей.

        Если ипотека оформляется в регионах, то заказывающий услугу платит в среднем 2000-3000 рублей.

        Чтобы сэкономить на услугах оценщиков, в первую очередь позаботьтесь о своевременной подаче заявки на оценку. За срочное изготовление отчета компания потребует дополнительную плату в размере 2-3 тысяч рублей.

        Делая выбор у кого заказывать оценку, изучите предложения фирм и выберите самое выгодное. Тем не менее обращайте внимание на стаж работы организации и ее репутацию. Ведь отчет, подготовленный фирмой-однодневкой за небольшую плату может быть попросту не принят банком, т. к. не будет выполнен в соответствии со всеми необходимыми требованиями.

        Кто оплачивает оценку квартиры? Тот, кто приобретает квартиру и заказывает услугу — заемщик. Кому выдается кредит, тот и заинтересован в сборе всех документов, а значит платит за оценку.

        Где заказать оценку квартиры для ипотеки

        Кто делает оценку недвижимости? Обычно это или компания, занимающаяся данным видом деятельности или частный оценщик. Тем не менее ко всем лицам (физическим и юридическим), занимающимся оценкой объектов недвижимости предъявляются следующие требования:

        1. Деятельность оценщика должна быть застрахована на срок от 1 года.
        2. Фирма или частное лицо должно состоять в СРО (объединение саморегулируемых организаций), а также на постоянной основе делать взносы в общий фонд.
        3. Оценщик должен иметь полис гражданской ответственности на сумму от 300000 рублей.

        Это главные правила. Но есть еще одно, которое может повлиять на независимость результата — представитель компании или частный оценщик не должен быть родственником лица, заказывающим услугу оценки.

        Как правило, при оформлении ипотеки у заемщика не возникают затруднения с поиском оценщика. Обычно банк предоставляет своему клиенту список аккредитованных организаций, у которых можно заказать данную услугу.

        Почему лучше выбрать оценщика из перечня, предоставленного банком? Потому что, все компании из этого списка являются постоянными партнерами финансовой организации, зарекомендовали себя на этом рынке, и готовят документы в соответствии со всеми требованиями Ассоциации российских банков и Ассоциации ипотечного жилищного кредитования.

        Закажите отчет в проверенной компании, которой доверяет банк — получите документ в кратчайшие сроки, выполненный по всем требованиям. Зачем рисковать, и обращаться к неаккредитованным банком фирмам, которые возьмут за свою работу возможно меньше денег, но итоговый документ не пройдет проверку у кредитных специалистов, и оценку недвижимости придется заказывать повторно, при этом непредвиденные, лишние расходы никто, кроме заемщика не оплатит.

        Выбирая оценщика из списка, полученного в банке обратите внимание на то, как давно компания существует на рынке, успела ли себя зарекомендовать, ознакомьтесь с отзывами в интернете.

        Осуществив выбор, нужно обратиться к оценщику и подать заявку. После этого можно начинать собирать необходимые документы.

        Что делать, если оценочная стоимость квартиры отличается от суммы ипотечного кредита

        Исходя из стоимости, на которую будет оценена квартира, банк определит размер выдаваемой ссуды. Если оценочная стоимость равна или несколько превышает цену, установленную продавцом, то ипотечный кредит покроет все расходы по приобретению нового жилья. Но нередки случаи, когда оценочная стоимость ниже той суммы, которая необходима для покупки квартиры и, соответственно, банк не может предоставить кредит на сумму свыше, указанной в отчете оценочной компании. Что делать в таком случае?

        В первую очередь можно за свой счет заказать повторную оценку у другого специалиста. Возможно, что при первичной оценке не были учтены все факторы, влияющие на правильное ценообразование.

        Если и при повторной оценке цена определена в тех же пределах, то возможно предоставить по ипотеке дополнительный залог на недостающую сумму.

        Также не стоит пренебрегать возможностью просить скидку у продавца. Возможно, видя реального покупателя, он пойдет на уступки.

        Если дополнительной недвижимости нет, а продавец не согласен понизить цену значительно, можно на недостающую сумму оформить кредит наличными. Правда процентная ставка будет значительно превышать ставку по ипотеке.

        Ни одна сделка по ипотеке не обходится без оценки квартиры. Это не просто формальность, требующая дополнительных расходов. Грамотно проведенная оценка дает подтверждение того, что в случае возникновения ситуаций, ведущих к расторжению договора по ипотеке, жилье действительно может быть продано одним из участников сторон, тем самым, покрыв все убытки. Главное и для банка, и для клиента, чтобы оценка была объективная, профессиональная и независимая.

        Если у вас остались вопросы по этой тем, то ждем их в комментариях.

        Также вам будет интересно и важно узнать о том, что такое закладная по ипотеке, как его правильно оформить и зачем она нужна.

        Если вам нужна поддержка юриста, то рекомендуем записаться на бесплатную консультацию в специальной форме на нашем сайте.

        Будем признательный за репост, лайк и оценку статьи.

        Как узнать номер участника нис

        Добавить комментарий

        Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *