Срок передачи квартиры после ввода в эксплуатацию

Сообщить о неточности

×

Спасибо, что помогаете сделать наш портал лучше. Мы обязательно свяжемся с вами и сообщим о всех изменениях.

Если вы хотите добавить строительную компанию в рейтинг застройщиков или новостройку в нашу базу, в форме ниже укажите ссылку на сайт (и/или на декларацию) и мы внесем все сами. Или пишите на адрес редакции.

Отправить

Такие разные даты: Ввод в эксплуатацию и передача ключей

Категория: Полезное

Сообщить о неточности

Прописанные в договорах на строительства «Срок ввода объекта в эксплуатацию» (или «Срок сдачи») и «Срок передачи ключей» (или «Срок передачи объекта долевого строительства») — это совершенно разные понятия. Именно поэтому эти даты очень сильно разнятся между собой, и в договорах они чаще всего не совпадают, более того — могут иметь разницу в полгода и больше. В чем же разница этих дат?

Срок сдачи (Срок ввода объекта в эксплуатацию) — это дата, которая прописана в разрешении на строительство объекта. Именно в этот срок застройщик планирует завершить работы, после чего получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию. Для этого должны быть закончены работы по отделке квартир, благоустройству прилегающей территории, обеспечена безопасность объекта, а также должны быть проведены инвентаризации объекта для кадастрового учета, присвоение милицейского номера дому и пр. Все это проверяется комиссией. Отметим, что этот срок может быть продлен, если строительная компания подаст заявление в Комитет по строительству.

После того, как строительство завершено в указанные даты сдачи объекта, передача ключей дольщикам, как правило, происходит далеко не сразу. Разрыв между датой сдачи и датой выдачи ключей обычно 4-7 месяцев. Все потому, что после сдачи дома застройщику нужно в обязательном порядке завершает отделку квартир, если это предусмотрено проектом, и сезонных работ. Также нужно провести работы для нормального функционирования коммунальных служб, заключить договор с управляющей компанией и прочее.

Срок передачи ключей (Срок передачи объекта долевого строительства) — это срок, указываемый в договорах долевого участия. Он един для всех участников долевого строительства. Важно, что прописанная дата означает, что не позднее, чем в этот срок последняя квартира в доме должна быть передана. При этом должен быть заключен акту приема-передачи недвижимости.
О готовности дома и возможности передачи ключей дольщика обязаны уведомить не позднее, чем за месяц до наступления срока передачи объекта долевого строительства. Эта процедура происходит путем отправки уведомление заказным письмом с описью.

Срок передачи ключей может быть изменен, но только после согласования между застройщиком и всеми участниками долевого строительства, дольщиками. Нарушение этого срока грозит штрафами застройщику и компенсациями дольщикам, как прописано в действующем 214-ФЗ.

Именно поэтому очень важно внимательно читать договор на долевое строительство, обращая внимание в первую очередь на прописанный срок передачи ключей — он означает крайний срок, в который вам должны передать ключи от квартиры. Также необходимо обратить внимание на строки в договоре о уведомлении дольщика об изменении даты передачи ключей.

Случаи из жизни

Например, компания «Арсенал Недвижимость» в ДДУ на 2ой корпус ЖК Девяткино указывала срок сдачи — 2 квартал 2012 года, а передачу ключей в период с ноября 2012 по июнь 2014. То есть компания имела право легально почти два года после сдачи дома ГК не передавать ключи дольщикам.

При покупке квартиры в ЖК Море от строительной компании Setl City в 4 очереди — будьте готовы ждать ключи от квартиры до 3 кварталов после сдачи в эксплуатацию.

Как правило, срок между сдачей объекта и передачей ключей дольщику в договоре редко бывает меньше 6 месяцев (2 кварталов), например, у ПетроСтрой в ЖК Ласточка прописан именно такой срок.

Обновления закона о передаче ключей дольщикам

К 2018 году практика покупки квартиры по ДДУ перестала быть диковинной. За последние годы предпринято много усилий сделать покупку на первичном рынке безопасной. Например, у дольщиков появилась возможность взыскать с застройщика неустойку за задержку передачу ключей после сдачи дома. Теперь по закону между сдачей ГК и получением ключей может пройти срок не более того, что указан в ДДУ. Это прописано в 214 ФЗ. Теперь срок передачи ключей дольщикам не абстрактный период, а точная фиксированная дата, после которой можно требовать неустойку.

Стоит отметить, что никакие поправки к ДДУ проблему обманутых дольщиков не решили. Случаи обмана только множатся.

Читайте ДДУ внимательнее — это сохранит нервы и время!

28.12.2017

По теме:

Аж бесит: что больше всего людям не нравится в новостройках

Праздник «Дети на районе: посмотрите на меня!»

Группа «Эталон» приняла участие в открытии Лицея имени Пьера де Кубертена

Успеть по самой выгодной цене: «Группа ЛСР» вывела в продажу три новых дома

Акции в III корпусе ЖК iD Мурино и спецпредложения по военной ипотеке

Школа в ЖК NEWПИТЕР признана лучшим социальным объектом в Ленинградской области

В Центр защиты прав потребителей обратилось несколько дольщиков в связи с тем, что согласно условиям их Договоров участия в долевом строительстве, Застройщик обязался ввести дом в эксплуатацию во II полугодии 2019 года и передать квартиры в течение 1 месяца со дня сдачи дома в эксплуатацию. При этом в договоре было указано, что сроки строительства могут корректироваться в пределах одного квартала.

Застройщик не уложился в первоначальный срок и направил дольщикам уведомление, что переносит конец стройки на март 2020 года. В итоге дольщики получили квартиры только в апреле 2020 года.

В этой связи, участников долевого строительства беспокоят вопросы:

«Мог ли застройщик в этом случае в одностороннем порядке изменить срок передачи квартир дольщикам? И имеют ли дольщики право на предусмотренную законом неустойку?».

Разберемся с этим далее по тексту.

Согласно части 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» при невозможности завершить строительство в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за 2 месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение договора осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.

В силу пункта 1 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное.

Таким образом, если участники долевого строительства принимают предложение от застройщика перенести срок, то такие изменения подлежат оформлению как дополнительное соглашение к договору долевого участия и подлежат государственной регистрации.

Застройщик не может самостоятельно менять условия в Договоре участия в долевом строительстве о сроке передаче жилья дольщикам. Указание в договоре на право компании корректировать даты строительства в пределах одного квартала не отменяет необходимость соблюдения вышеуказанных положений закона.

Аналогичный вывод содержится и в пункте 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости Верховного суда от 19 июля 2017 года.

Что касается права дольщиков на получение с застройщика неустойки за нарушение срока передачи им квартир, то, безусловно, в вышеописанной ситуации оно сохраняется.

Фраза о возможности корректировать сроки строительства в пределах одного квартала по своему буквальному толкованию не отменяет обозначенное в договоре обязательство застройщика ввести дом в эксплуатацию во II полугодии 2019 года, то есть не позднее 31 декабря 2019 года, и передать квартиры дольщикам в течение 1 месяца со дня сдачи дома в эксплуатацию, то есть не позднее 31 января 2020 года.

В соответствии с частью 3 статьи 6 Закона № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

В данном случае днём, с которого будет рассчитываться неустойка будет являться 1 февраля 2020 года.

МОО «ЦЗПП» БЕСПЛАТНО оказывает юридическую помощь дольщикам и покупателям квартир в новостройках с использованием гранта Президента Российской Федерации на развитие гражданского общества, предоставленного Фондом президентских грантов.

В период действия ограничительных мер, связанных с распространением коронавирусной инфекции и установленных Указом Президента № 239 «О мерах по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения на территории Российской Федерации в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19)», мы работаем удаленно и находимся на связи посредством:

— телефона Центра: 633-499,

Действующие правовые нормы закона 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве…» указывают на обязанность компании-застройщика передать в собственность дольщика приобретенную на правах договора долевого участия квартиру в срок, установленный договорными отношениями.

Если застройщик продлевает сроки строительства многоквартирного дома, вы можете обратиться на горячую линию для того, чтобы сформировать правильную линию поведения в вашем конкретном случае:

Телефон горячей линии:

+7(812) 603-49-78

или Подайте жалобу онлайн

Важно знать: в законодательном поле РФ нет правовой нормы, которая позволяла бы компании-застройщику переносить срок передачи квартир в одностороннем порядке.

Законодательство о переносе срока строительства

Порядок изменения сроков передачи квартир участникам долевого строительства компанией-застройщиком определяется правовыми нормами:

  • Гражданского Кодекса РФ (ст. 310 исключает одностороннее продление сроков строительства многоэтажного дома на условиях ДДУ, помимо специально оговоренных законом случаев).
  • Закона №214-ФЗ (ст. 6 устанавливает порядок изменения срока передачи объекта долевого строительства);
  • ФЗ №2300-1 «О защите прав потребителей» (применяется к отношениям между сторонам ДДУ согласно 214-ФЗ, ст. 4, в случае, если собственность дольщика предназначена только для проживания, личных или семейных потребностей.

Ст. 450 ГК РФ указывает на то, что изменение условий договора возможно только по соглашению сторон, если иное не предусмотрено самим договором или другими законами.

Ответственность за незаконное продление сроков строительства

Согласно ст. 6 закона №214-ФЗ, застройщик обязан уведомить дольщиков о нарушении срока сдачи объекта долевого строительства минимум за 2 месяца до срока, указанного в ДДУ; уведомление направляется в письменном виде и содержит предложение об изменении условий договора.

В этой же статье закона содержатся нормы ответственности за незаконное продление сроков: согласно п.2, за каждый день просрочки застройщик-нарушитель обязан выплатить участникам долевого строительства неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования Центробанка РФ на день выплаты (для дольщиков-физлиц размер неустойки удваивается).

Особенности судебной практики

Опираясь на приведенные правовые нормы, можно сказать, что изменение условий выполнения ДДУ в одностороннем порядке не может признаваться юридически обоснованным. Тем не менее, в судебной практике есть случаи игнорирования этих правовых норм и признание за застройщиком возможности продлевать срок в одностороннем порядке.

Это, в частности, относится к случаям, когда срок передачи жилья дольщикам по договору привязан к сроку сдачи дома в эксплуатацию (что нельзя считать неизбежно наступающим событием). Как правило, такие решения отменяются судебными органами более высокой инстанции.

Уважаемые граждане! Обращайтесь по всем вопросам незаконного продления сроков строительства на горячую линию:

«Задержки по вводу в эксплуатацию уже происходят, — говорит управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. — Компании не могут вовремя получить разрешение на ввод, даже имея на руках заключение о соответствии, которое означает, что объект полностью построен, соответствует техническим требованиям и проектной документации». Дело в том, что график работы различных инстанций изменился, большинство организаций перешли на удаленный режим, однако этот формат несовершенен, и в процессе документооборота возникают задержки, отмечает Литинецкая. «Мы знаем случаи, когда строительство велось даже с опережением графика, комплекс был возведен вовремя. Проблемы начались, когда проект уже вышел на финишную прямую. Девелопер получил заключение о соответствии и в электронной форме подал заявление на получение разрешения на ввод в эксплуатацию, однако из-за задержек ранее заявленный срок сдачи соблюсти не удалось».

Просрочки провоцирует также заморозка строительства в некоторых регионах и снижение спроса на недвижимость. «В целом средний период отсрочки ввода здания в эксплуатацию по России сейчас составляет 8,4 месяца, — отмечают в «Метриум». — Этот показатель устойчиво нарастает как минимум последние три года. В апреле 2019 года он составлял 6,4 месяца, в апреле 2018 года — 4,8 месяца, в сентябре 2017 года — 3,4 месяца». Самый высокий в России показатель переноса ввода — в Ингушетии (35,2 месяца), а самый низкий — в Севастополе (менее одного месяца). В Москве этот показатель составляет 5 месяцев, в Московской области — 11,6 месяцев, в Санкт-Петербурге — 4,7 месяца.

От задержек ввода страдают и сами застройщики — те, кто возводит здания по новым правилам, через эскроу счета. Хранящиеся на таких счетах средства становятся доступны девелоперу лишь при соблюдении одновременно трех условий: дом введен в эксплуатацию, как минимум один из участников долевого строительства получил ключи и оформил право собственности на квартиру.

Вероятнее всего, задержки сдачи объектов будут на 1-2 месяца, если до этого работы велись в плановом режиме, считает директор департамента городской недвижимости Knight Frank Андрей Соловьев.

«Ряд застройщиков уже заключают дополнительные соглашения с дольщиками о сдвиге сроков в связи с запретом на ведение строительных работ», — добавляет он. Задержку строек и банкротства участников рынка должны, по мнению Соловьева, в значительной мере предотвратить меры господдержки строительной отрасли. «Более того, в элитном сегменте я не вижу предпосылок для задержек строительства, наоборот, многие объекты строятся опережающими сроками. Иногда ключи начинают выдаваться дольщикам за полгода до официального ввода объекта», — отмечает Соловьев.

«У нас нет информации о том, что начались просрочки со сдачей домов, — отмечают в НОСТРОЙ. — Но опросы застройщиков показывают, что многие обеспокоены постепенным ростом таких рисков. Некоторые фиксируют отставание от внутренних планов строительства (которые, как правило, составляются с запасом и завершаются минимум за полгода до сдачи домов в эксплуатацию)».

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *