Стоимость приобретения земельных участков отражается на увеличении

Содержание

Как улучшения влияют на стоимость земельного участка?

Стоимость земельного участка зависит от его географического местоположения, целевого назначения, окружающей инфраструктуры, общего состояния, наличия коммуникаций или возможности их проведения, наличия построек. Стоит ли улучшать и облагораживать территорию для увеличения ее стоимости? А также почему корчевание пней — это улучшение, которое влияет на стоимость.

Что такое улучшение земельного участка?

Рыночная цена участка определяется с помощью оценки, которую проводят специализированные организации в соответствии с внутренними методиками и государственными нормативными документами.

Согласно общепринятому обозначению, улучшениями считаются любые работы, которые изменяют качественные характеристики участка. Это могут быть постройки, коммуникации и даже простая очистка территории от мусора и густой растительности. 

Любой труд, вложенный в улучшение земельного участка, в итоге окажет влияние на его рыночную стоимость. 

Способы улучшений участка

Различают несколько основных способов улучшения участка:

  • Прокладка коммуникаций (вода, электричество, газ, канализация). Считается наиболее целесообразным и окупаемым вложением. До 100% затраченных средств войдут в рыночную стоимость при оценке.
  • Строительство недвижимости. Преимущество этого способа в том, что постройки могут быть использованы не только в личных целях, но и коммерческих. Все зависит от географического положения участка и окружающей инфраструктуры.
  • Изменение целевого назначения земельного участка.

    Стоимость приобретения земельных участков отражается на увеличении

    В некоторых случаях есть возможность изменить категорию земли, например, с сельскохозяйственной на коммерческую. Это также повлияет на стоимость участка.

  • Изменение ландшафта и почвенных свойств (выравнивание участка, удаление пней (сюда же относятся дробление пней), внесение удобрений, высадка культурных растений и плодовых деревьев, асфальтирование, установка декоративных элементов). 

Подходы к оценке стоимости улучшений

Оценка земли строится на некоторых базовых принципах (полезности, спроса и предложения, ожидания, внешнего влияния, соответствия, наиболее эффективного использования). Если вкратце, то они сводятся к следующему.

Земельный участок не может стоить больше аналогичных предложений на рынке. Цена будет тем выше, чем больше земля будет соответствовать ее окружению, доходным ожиданиям, показателям эффективности и полезности. 

Исходя из этих принципов, выделены 3 основных подхода:

  • сравнительный (факторы ценообразования);
  • доходный (позиции покупателя);
  • затратный (понесенные затраты).

Затратный подход оценивает землю с точки зрения расходов, понесенных на ее улучшение. Они суммируются к стоимости самого участка. При этом итоговая цена может достигнуть чрезвычайно высокого уровня.

Именно поэтому затратный подход применяется крайне редко. Базовый принцип оценки не позволяет слишком сильно завышать среднерыночную стоимость.
Таким образом, вложение средств в улучшение участка ради увеличения стоимости имеет смысл только до предела, который определен рынком. 

Похожие главы из других работ:

Информация при оценке объектов недвижимости

2. Факторы, влияющие на стоимость предприятия

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Оценка предприятия — это определение рыночной стоимости предприятия, хозяйствующего субъекта, со всей совокупностью лежащих на нем прав и обязательств…

Основные принципы оценки объектов недвижимости и основные факторы, влияющие на ее стоимость

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости. 1. Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос — на рынке жилья. 2…

Особенности операций с нежилыми помещениями в Республике Беларусь

1. Факторы, влияющие на стоимость объекта недвижимости

Стоимость недвижимости подвержена влиянию большого количества разнообразных факторов. Поэтому, когда речь идет о стоимости недвижимости, всегда фиксируется дата оценки. Причем по времени стоимость может изменяться не равномерно…

Особенности функционирования рынка недвижимости Российской Федерации

1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Основными факторами, которые действуют на любом рынке, являются: спрос, предложение и цена. Спрос — это количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос — на рынке жилья…

Оценка жилой недвижимости

1.5 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Как и в любых других механизмах ценообразования, стоимость недвижимой собственности зависит от набора объективных и субъективных факторов, из которых только последние, связаны с поведением конкретного продавца…

Оценка недвижимости на примере офисного здания

2.1 Факторы, влияющие на стоимость офисной недвижимости

С развитием рынка недвижимости и расширением инфраструктуры городов выросло и количество факторов, которые влияют на стоимость офисных помещений. Если всего несколько лет назад, факторов, способных повлиять на стоимость офисных помещений…

Оценка рыночной стоимости недвижимости

1.1 Принцип оценки недвижимости и факторы, влияющие на ее стоимость

Как и любой товар на рынке, объекты недвижимости имеют цену стоимость. Цена объекта недвижимости — это цена конкретной свершившейся сделки купли-продажи объекта недвижимости. Ввиду того…

Повышение рыночной стоимости предприятия

1.1 Понятие и факторы, влияющие на рыночную стоимость предприятия

Оценочная деятельность состоит в получении представления о стоимости объекта или о величине доли собственника на конкретный момент времени. Бизнес в зависимости от целей оценки и обстоятельств может оцениваться по-разному…

Рабочая сила и факторы, определяющие ее стоимость

1.2. Стоимость рабочей силы и факторы, влияющие на ее формирование

Как и каждый товар, рабочая сила имеет потребительскую стоимость и стоимость. Одновременно рабочая сила является специфическим товаром (отличным от большинства других товаров)…

Рынок недвижимости в России

3. Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки. Факторы…

Рыночная оценка пашни АО "Марьевка" Ершовского района Саратовской области

1.2 Объекты оценки и факторы, влияющие на стоимость земель

Рыночная стоимость — это наиболее вероятная цена, по которой объект может быть отчуждён на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией…

Стоимость объектов недвижимости

1.

Как улучшения влияют на стоимость земельного участка?

Стоимость, цена объектов недвижимости и факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Термин «цена» часто используют как синоним стоимости в обмене, хотя это разные понятия. Под ценой понимается определенная денежная сумма, передаваемая покупателем продавцу в обмен на вещь в реальной или предполагаемой сделке. Цена…

Теоретические основы рыночной оценки земли

3. ФАКТОРЫ, ВЛИЯЮЩИЕ НА СТОИМОСТЬ ЗЕМЛИ

На стоимость земли влияет совокупность факторов…

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

3. Факторы, влияющие на стоимость объектов недвижимости

Изменение стоимости любой недвижимости зависит от целого ряда факторов, которые проявляются на различных стадиях процесса оценки; эти факторы могут быть отнесены к трем различным иерархическим уровням…

Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

4. Основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости

В данной главе сделана попытка систематизировать основные факторы, влияющие на стоимость недвижимости. Все факторы были разделены на две группы: социально-экономические и политико-психологические…

Переоценка земельного участка в результате увеличения кадастровой стоимости

Что представляет собой кадастровая стоимость земельного участка? Для чего и кем она устанавливается и каким образом рассчитывается? Возможно, ли изменить ее размер? На эти и другие вопросы мы постараемся ответить в этой статье.

Факторы, влияющие на кадастровую стоимость.

В первую очередь, кадастровая стоимость земельного участка необходима для определения суммы земельного налога, который должен платить собственник участка. Порядок определения кадастровой стоимости регламентирован действующим законодательством достаточно подробно, и его суть сводится к следующему.

Бухгалтерский и налоговый учет земельных участков

Органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации принимают решение о проведении государственной кадастровой оценки земельных участков. Эта процедура должна проходить не реже одного раза в пять лет. Региональное управление Росреестра готовят списки (перечни) всех земельных участков, находящихся на территории субъекта и подлежащих кадастровой оценке. Именно в соответствии с такими списками (перечнями) и производится кадастровая оценка земельных участков.

В основе кадастровой оценки земельных участков лежит принцип их классификации по целевому назначению и виду разрешенного использования.

Для всех земельных участков в составе земель населенных пунктов в соответствии с действующим законодательством установлены 17 видов разрешенного использования. Участки делятся на административно-территориальные единицы. В их составе выделяются кадастровые кварталы в зависимости от размеров и специфики соответствующей территориальной единицы.

Единицей измерения, к которой привязано определение кадастровой стоимости каждого конкретного участка, является удельный показатель кадастровой стоимости одного квадратного метра. Он определяется для каждого кадастрового квартала в разрезе каждого конкретного вида разрешенного использования.

Основными факторами, влияющими на кадастровую стоимость конкретного земельного участка, являются:

• его вид разрешенного использования, определенный в установленном законом порядке;

• размер удельного показателя кадастровой стоимости, определенного для конкретного вида разрешенного использования применительно к кадастровому кварталу;
• площадь земельного участка.
 

Вид разрешенного использования земельного участка устанавливается актами органов государственной власти, местного самоуправления (в распоряжении о предоставлении земель¸ договоре аренды и купли-продажи, актах выбора земельного участка и других документах). 
 

 

Ценообразующие факторы сегмента рынка оцениваемого земельного участка

В качестве основных ценообразующих факторов, влияющих на стоимость земельных участков являются:

— категория земель, к которой относится земельный участок и разрешенное использование. В зависимости от данных характеристик определяется, какой объект может быть построен на земельном участке;

— вид права на земельный участок. В зависимости от вида права на земельный участок в период строительства определяется размер затрат по содержанию участка: оплата арендных платежей за земельный участок или земельный налог;

— совершенная сделка или предложение к продаже земельного участка или права аренды. Фактическая цена сделки обычно отличается от стоимости предложения в меньшую сторону на величину торга. По данным агентств недвижимости «Капитал», «Выбор», «Риконт» по состоянию на март 2008 года скидка на торг составляла от 10% до 20%.

— местоположение.

Бухгалтерский учет и оформление земли

В зависимости от местоположения земельного участка при прочих равных условиях зависит стоимость недвижимости, построенной на нем. Поэтому стоимость земельных участков в разных районах города может значительно отличаться.

VIII ОПИСАНИЕ ПРОЦЕССА ОЦЕНКИ

Обзор и выбор подходов к оценке

В соответствии с п. 20 Федерального стандарта оценки №1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО №1)» оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода. В рамках применения каждого из подходов оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки.

В соответствии с Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости права аренды земельных участков утв. Распоряжением Минимущества России от 10.04.2003г. №1102-р, на сравнительном подходе основаны: метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения. В рамках доходного подхода используются метод капитализации дохода, метод остатка, метод предполагаемого использования. Элементы затратного подхода в части расчета стоимости воспроизводства или замещения улучшений земельного участка используются в методе остатка, методе выделения. Самостоятельными методами оценки затратный подход не выделен.

Методики, выбранные для оценки земельного участка

Условия применения перечисленных методов при оценке земельных участков, а также обоснование их применения / не применения для целей данной оценки приводятся в таблице 11.

Следует отметить, что по состоянию на дату оценки земельный участок не застроен.

Таблица 11 Обоснование выбора методов оценки

Наименование метода Условия применения Обоснование применения / не применения для оценки
Сравнительный подход
Метод сравнения продаж Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Необходимы данные о сделках / предложениях к продаже аналогичных земельных участков Для оценки применяется
Метод выделения Применяется для застроенных земельных участков Не применяется, участок не застроен
Метод распределения Применяется для застроенных земельных участков Не применяется, участок не застроен
Доходный подход    
Метод капитализации дохода Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Необходимы данные о размере рыночной арендной платы за земельный участок Не применяется, т.к. рынок аренды в г. Челябинске не развит. По состоянию на дату оценки не выявлено ни одного предложения о сдаче в аренду земельных участков. Величина арендной платы, определяемая на основании решения Челябинской городской Думы от 26.12.2006 N 18/7 "Об арендной плате за землю на территории города Челябинска" является нормативной.
Метод остатка Применяется для застроенных земельных участков Не применяется, участок не застроен
Метод предполагаемого использования Применяется для застроенных и незастроенных земельных участков. Предполагается прогнозирование потока доходов на период более 1 года. Не применяется, т.к. не представляется возможным осуществить расчет обоснованного потока доходов и расходов, необходимых для реализации метода.
Затратный подход
Не выделен самостоятельными методами Применятся при оценке застроенных земельных участков Не применяется.

Таким образом, в соответствии с данными таблицы №11 для оценки права аренды земельного участка применяется метод сравнения продаж, используемый в рамках применения сравнительного подхода. Согласно приведенных в таблице обоснований, доходный и затратный подходы для целей оценки не применяются.

Дата добавления: 2016-10-22; просмотров: 923 | Нарушение авторских прав

Рекомендуемый контект:


Похожая информация:


Поиск на сайте:


Расходы на приобретение земельных участков

В соответствии с Земельным кодексом РФ <1> (далее — ЗК РФ) юридические лица и граждане имеют право приобретать земельные участки в собственность по основаниям, предусмотренным законодательством РФ (ст. 15 ЗК РФ). Как правильно отразить в бухгалтерском учете расходы на приобретение земельных участков? Уменьшают ли данные расходы налогооблагаемую базу по налогу на прибыль? Как складывается арбитражная практика по этому вопросу? Об этом вы узнаете из данной статьи.

<1> Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 N 136-ФЗ.

В соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" <2>. Таким образом, организация может приобрести в собственность земельный участок у другой организации или физического лица по договорам купли-продажи, мены, дарения. Кроме того, приватизированные предприятия, которые владеют землей на праве бессрочного пользования, обязаны до 1 января 2008 года выкупить или взять в срочную аренду землю, на которой они находятся (п. 2 ст. 3 Федерального закона N 137-ФЗ <3>).

<2> Федеральный закон от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".
<3> Федеральный закон 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Бухгалтерский учет

В соответствии с п. 5 ПБУ 6/01 земельные участки учитываются в составе основных средств. Они принимаются к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости, в которую включаются:

  • суммы, уплачиваемые продавцу в соответствии с договором;
  • суммы, уплачиваемые организациям за информационные и консультационные услуги, связанные с приобретением основных средств;
  • невозмещаемые налоги, государственная пошлина, уплачиваемые в связи с приобретением объекта основных средств;
  • вознаграждения, уплачиваемые посреднической организации, через которую приобретен объект основных средств;
  • иные затраты, непосредственно связанные с приобретением объекта основных средств.

В соответствии с Инструкцией по применению Плана счетов <4> затраты организации по приобретению в собственность земельного участка первоначально собираются на счете 08 "Вложения во внеоборотные активы", субсчет 08-1 "Приобретение земельных участков". Принятие земельного участка к бухгалтерскому учету отражается проводкой:

Дебет счета 01 "Основные средства" Кредит счета 08-1.

<4> Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утв. Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н.

Принятие земельных участков к бухгалтерскому учету в составе объектов основных средств осуществляется на основании утвержденного в установленном порядке акта о приемке-передаче объекта основных средств и документов, подтверждающих их государственную регистрацию в Едином государственном реестре прав с присвоением кадастрового номера органом, осуществляющим деятельность по ведению Государственного земельного кадастра.

Для принятия к бухгалтерскому учету земельных угодий, земельных долей, в том числе во временное пользование, предусмотрены специализированные формы первичной учетной документации для организаций агропромышленного комплекса N 401 АПК, 402 АПК, 403 АПК <5> (см. Письмо Минфина России от 17.02.2006 N 03-03-04/1/126).

<5> Утверждены Приказом Министерства сельского хозяйства РФ от 16.05.2003 N 750.

Так, например, в форме N 401-АПК "Акт на оприходование земельных угодий" отражаются следующие сведения: количество, вид угодий, качество земель, балансовая стоимость принимаемого на учет объекта. Также в ней нужно указать расположение земельного участка, его местное название, номер и дату распоряжения принимающей стороны, на основании которого оприходован объект.

При передаче земельного участка к документу прилагаются ксерокопия экспликации и план границ участка, дается ссылка на них в акте. Акт в двух экземплярах составляет комиссия для принимающей и передающей сторон.

Пример. ООО "Стрела" приобрело в собственность земельный участок, стоимость которого составила 2 000 000 руб. С 1 января 2005 г. операции по реализации земельных участков (долей в них) не признаются объектом обложения НДС (пп. 6 п. 2 ст. 146 НК РФ).

20 апреля 2006 г. подписан договор купли-продажи, и в этот же день участок был оплачен.

24 апреля договор передан на государственную регистрацию, и организация подписала акт приема-передачи земли. При этом в соответствии с пп. 20 п. 1 ст. 333.33 НК РФ организация уплатила госпошлину за государственную регистрацию прав на недвижимое имущество в размере 7500 руб.

15 мая организация получила свидетельство о праве собственности на земельный участок.

В бухгалтерском учете организации сделаны следующие записи.

Содержание операции Дебет Кредит Сумма,
руб.
20 апреля 2006 г.
Внесена плата за землю 60 51 2 000 000
24 апреля 2006 г.
Учтены капитальные вложения в
земельный участок
08-1 60 2 000 000
Уплачена госпошлина за регистрацию
права собственности на земельный
участок
76 51 7 500
Госпошлина отнесена на увеличение
стоимости земельного участка
08-1 76 7 500
15 мая 2006 г.
Принят к учету земельный участок 01 08-1 2 007 500

Обратите внимание: в соответствии с п. 52 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств <6> допускается объекты недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, переданы документы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемые, принимать к бухгалтерскому учету в качестве основных средств с выделением на отдельном субсчете к счету учета основных средств. Таким образом, в нашем примере земельный участок будет включен в состав основных средств не 15 мая, а 24 апреля. Это не отразится на налоге на имущество, поскольку земельные участки не признаются объектом обложения этим налогом (пп. 1 п. 4 ст. 374 НК РФ). Проводки, отражающие принятие к учету земельного участка, будут следующими.

Содержание операции Дебет Кредит Сумма,
руб.
24 апреля 2006 г.
Принят к учету земельный участок,
право собственности на который не
зарегистрировано
01-10 08-1 2 007 500
15 мая 2006 г.
Зарегистрировано право собственности
на земельный участок
01 01-10 2 007 500

<6> Методические указания по бухгалтерскому учету основных средств, утв. Приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н.

В соответствии с п. 17 ПБУ 6/01 земельные участки как объекты основных средств, потребительские свойства которых с течением времени не изменяются, амортизации не подлежат, то есть расходы на покупку земли в бухгалтерском учете в составе себестоимости продукции (работ, услуг) не учитываются.

Налог на прибыль

В связи с тем что со временем земельный участок не теряет своих потребительских свойств, земля не подлежит амортизации ни в бухгалтерском, ни в налоговом учете (п. 2 ст. 256 НК РФ). Следовательно, переносить стоимость этого участка на расходы через амортизационные отчисления нельзя. Возникают вопросы: каким образом учесть в расходах для целей налогового учета стоимость земельного участка и можно ли вообще это сделать? В Налоговом кодексе нет четкого ответа, Минфин выпустил ряд писем, где высказано мнение, что затраты на покупку земли не уменьшают налогооблагаемую базу по налогу на прибыль. Арбитражная практика по данной проблеме достаточно противоречива. В связи с этим предлагаем вашему вниманию краткий обзор минфиновских писем и постановлений арбитражных судов на эту тему.

Как известно, в соответствии с п. 1 ст. 252 НК РФ налогоплательщик уменьшает полученные доходы на сумму произведенных расходов (за исключением расходов, указанных в ст. 270 НК РФ). Расходами признаются обоснованные и документально подтвержденные затраты, осуществленные налогоплательщиком для ведения деятельности, направленной на получение дохода.

В ст. 270 НК РФ не содержится прямых запретов на включение земельных участков в расходы для целей налогообложения прибыли. Лишь п. 49 ст. 270 НК РФ не признает в целях налогообложения прибыли расходы, не соответствующие критериям, указанным в п. 1 ст. 252 НК РФ. Следовательно, при соблюдении критериев признания расходов затраты на приобретение земельных участков можно учесть при расчете налога на прибыль, а период списания таких затрат отразить в учетной политике исходя из принципа равномерности признания расходов (п. 1 ст. 272 НК РФ).

Однако Минфин России в Письмах от 19.05.2003 N 04-02-05/3/50, от 12.04.2004 N 04-02-05/1/26, пользуясь теми же нормами НК РФ, сделал другой вывод. Перечень расходов, установленных ст. 270 НК РФ, является открытым. Налогоплательщик осуществляет текущие затраты и затраты, связанные с капитальными вложениями. Расходы капитального характера не уменьшают налоговую базу. Таким образом, затраты, связанные с приобретением земельных участков в собственность, являются капитальными вложениями и, согласно п. 49 ст. 270 НК РФ, не уменьшают налоговую базу.

В арбитражной практике были случаи, когда суды не соглашались с подобным утверждением (см., например, Постановление ФАС ЗСО от 13.07.2005 N Ф04-4368/2005(12952-А75-33)), в котором, в частности, говорится, что "поскольку земельный участок приобретен для размещения административных объектов, у налогоплательщика имелись правовые основания для отнесения платы за землю на затраты производства.

Глава 25 НК РФ не содержит прямого запрета отнесения затрат на приобретение земли к расходам, уменьшающим налогооблагаемую прибыль. Принятие к вычету из налоговой базы стоимости приобретенных земельных участков Кодексом не предусмотрено.

…расходы общества на приобретение земельных участков соответствуют общим требованиям ст. 252 НК РФ, и соответственно не подлежит применению в данном случае ст. 270 НК РФ".

Некоторые специалисты высказывают мнение, что согласно пп. 3 п. 1 ст. 254 НК РФ затраты на покупку имущества, которое не признается амортизируемым, полностью включаются в состав материальных расходов в момент ввода в эксплуатацию (об этом также говорится и в вышеупомянутом Постановлении ФАС ЗСО).

Подобное мнение высказано и в Постановлении ФАС ЦО от 17.08.2004 N А08-2355/04-21-16. Приобретенные земельные участки были приняты на учет в составе основных средств по акту приема-передачи с присвоением инвентарного номера. Общество приобрело земельные участки, которые расположены под объектами недвижимости производственного характера. Расходы общества на приобретение земельных участков соответствуют общим требованиям ст. 252 НК РФ. Стоимость участка включается в состав материальных расходов в полной сумме по мере ввода его в эксплуатацию.

Аналогичный вывод содержится и в Постановлении ФАС ЦО от 02.09.2005 N А36-482/2005.

Однако Минфин не согласен и с этим подходом. В Письмах Минфина России от 28.12.2005 N 03-03-04/1/461, от 17.02.2006 N 03-03-04/1/126 и от 09.03.2006 N 03-03-04/1/201 сделаны следующие выводы. Ни НК РФ, ни законодательство о бухгалтерском учете не содержат понятия "введение земельных участков в эксплуатацию", поэтому принятие к вычету из налоговой базы в составе материальных расходов стоимости приобретенных земельных участков как имущества, не являющегося амортизируемым, Кодексом также не предусмотрено.

Следует отметить, что в отдельных случаях суды поддерживают налоговые органы. Так, например, в Постановлении ФАС УО от 10.11.2005 N Ф09-756/05-С7 говорится, что нормы ст. 254 НК РФ не применимы к расходам налогоплательщика на приобретение основных средств, таким образом отвергнув возможность признания этих затрат в качестве материальных расходов. Вместе с тем суд указал, что расходы, связанные с приобретением земельных участков, можно учесть при их реализации, то есть в порядке, предусмотренном пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ.

Тот же ФАС УФО в Постановлении от 15.03.2005 N Ф-09-756/05-АК указал, что поскольку земля, являясь уникальным природным ресурсом, потребительские свойства которого со временем не изменяются, не подлежит амортизации, то затраты на приобретение земельного участка нельзя включить в прочие расходы. Что касается положений ст. ст. 271 и 272 НК РФ, то в отношении затрат на приобретение земельных участков, являющихся долгосрочным активом организации, невозможно определить период их признания в качестве расхода в целях налогообложения прибыли.

Высказал свое мнение по данному вопросу и Высший Арбитражный Суд, встав на сторону чиновников. В Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.03.2006 N 14231/05 был сделан вывод, что расходы на приобретение земельного участка (даже при условии его приобретения вместе с расположенным на нем зданием) не уменьшают налоговую базу по налогу на прибыль. В обоснование своей позиции суд привел следующие аргументы:

"Соответствие затрат общества, связанных с приобретением земельных участков, установленным ст. 252 НК РФ критериям не может служить единственным основанием для включения их в расходы, учитываемые при исчислении налога на прибыль, без сопоставления понесенных затрат с иными нормами гл. 25 НК РФ.

…Земля относится к объектам, не подлежащим амортизации… Таким образом, стоимость земли не переносится на производимую организацией продукцию. Следовательно, оснований относить затраты, направленные на приобретение земельных участков, к материальным или прочим расходам, в составе которых учтены иные расходы собственников земли, землевладельцев и землепользователей, не имеется.

Отсутствие в гл. 25 НК РФ норм об учете в составе расходов затрат на приобретение земельных участков путем начисления сумм амортизации лишает общество возможности уменьшить налоговую базу по налогу на прибыль на соответствующие суммы".

Обратите внимание: федеральные арбитражные суды не обязаны следовать постановлениям ВАС РФ, однако при принятии решения, скорее всего, они будут учитывать точку зрения своих вышестоящих коллег. Поэтому доказать свою правоту организациям будет проблематично.

Вернемся к нашему примеру. При приобретении земельного участка организация внесла платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество. С 1 января 2005 г. эти платежи включены в состав государственной пошлины за государственную регистрацию в размерах, установленных ст. 333.33 НК РФ. В налоговом учете госпошлина не участвует в формировании первоначальной стоимости земельного участка, а относится к прочим расходам (пп. 1 п. 1 ст. 264 НК РФ) и признается на дату ее начисления (пп.

1.Группировка

1 п. 7 ст. 272 НК РФ), в нашем примере — 24 апреля.

Стоимость земельного участка в размере 2 000 000 руб. будет учтена при исчислении налога на прибыль только в случае, если организация решит его продать. В соответствии с пп. 2 п. 1 ст. 268 НК РФ доходы от реализации прочего имущества уменьшаются на цену его приобретения.

Законопроект

Как отмечалось выше, Земельный кодекс РФ, принятый еще пять лет назад, обязал приватизированные предприятия, распоряжающиеся землей на праве бессрочного пользования, выкупить или взять в срочную аренду землю, на которой они находятся, в срок до 1 января 2008 г. И хотя до указанного срока осталось чуть больше года, многие предприятия не торопятся это сделать. Во-первых, из-за высоких цен на земельные участки, во-вторых, из-за невозможности при покупке земли уменьшить налогооблагаемую базу по налогу на прибыль (в отличие от затрат на аренду участков, которые разрешено включать в производственные расходы).

На сегодняшний день существует законопроект N 266792-4 "О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации" <7>, призванный исправить положение. Согласно проекту в перечень расходов организаций будут включены затраты на покупку находящегося в государственной или муниципальной собственности земельного участка, на котором расположены принадлежащие организации здания, строения или сооружения. При этом затраты будут учитываться равномерно в течение определенного времени (как минимум, пяти лет). Если участок выкупается в рассрочку, длящуюся больше указанного срока, расходы будут учитываться в течение всего срока действия рассрочки.

<7> Согласно ст. 2 законопроекта поправки вступят в силу с 1 января 2006 г., но не ранее чем по истечении одного месяца со дня его официального опубликования.

Проект содержит ограничение и по объему списываемых средств — сумма расходов по итогам отчетного (налогового) периода не может превышать 30% от налогооблагаемой прибыли за этот промежуток времени. Таково содержание новой ст. 264.1 "Расходы на приобретение права на земельные участки", которой предполагается дополнить Налоговый кодекс.

Ю.А.Васильев

К. э. н.,

генеральный директор

КГ "Аюдар"

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *