Стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Оценка земель сельскохозяйственного назначения имеет в нашей стране большую историю. Развитие и проведение земельнооценочных работ было связано с работами по созданию земельного кадастра и направлено на получением неких усредненных показателей, характеризующих различия в качестве земель сельскохозяйственного назначения. Кадастровые оценки должны были обеспечивать соизмеримость производственных результатов в зависимости от качества земель при разных способах использования.

Кадастровая стоимость земель сельскохозяйственного назначения

Поэтому при разработке методов экономической оценки земель в составе земельного кадастра предлагались методологии, направленные на выявление, прежде всего, рентного дохода, обусловленного лучшим качеством и лучшим местоположением земельных участков по сравнению с худшими. Этот доход назывался дифференциальным и должен был изыматься в доход государства в виде земельных налогов или иных платежей за пользование земельными ресурсами. Поскольку стоимостные показатели устанавливались применительно к крупным таксономическим (территориальным единицам) и рассчитывались на основе усредненных показателей затрат и продуктивности, они носили относительный характер и могли быть использованы в основном лишь для сравнения сельскохозяйственных земель по субъектам Российской федерации, административным района, крупным хозяйствам. Полученные стоимостные показатели носили синтетический характер и по своему содержанию представляли шкалы или ранги качественной оценки земель выраженные не в балльной, стоимостной форме.

Тенденция получать некий агрегированный показатель качества сельскохозяйственных угодий в разрезе крупных территориальных единиц сохранилась и в современной методологии проведения кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий, разработанной Рос-земкадастром и закрепленной в соответствующих методических документах. Стоимостные характеристики, полученные на основании данной методики являются нормативными показателями, устанавливающими в административном порядке интегральные стоимостные характеристики, позволяющие получить представление о об относительной ценности земель сельскохозяйственного назначения в разрезе субъектов РФ, административных районов и хозяйств для использования их в дальнейшем в качестве базы для налогообложения.

Кадастровая стоимость земли устанавливается как капитализированный расчетный рентный доход, который в свою очередь определяется по разнице между стоимостью валовой продукции растениеводства, пересчитанной в условные единицы, средними оценочными затратами на ее получение и нормативной прибылью, установленной в размере 7% от оценочных затрат. Срок капитализации устанавливается равным 33 годам, что в оценочных терминах соответствует ставке капитализации для земли равной 3% (1:33). Стоимость валовой продукции растениеводства определяется в средних ценах реализации основных сельскохозяйственных культур, перечитанных в кормовые единицы, в соответствующем природно-эконо-мическом районе. Как видно из показателей, самым существенным образом влияющих на величину стоимости земли (срок капитализации, нормативная прибыль), они не соответствуют рыночным параметрам. Это означает, что стоимостные оценки земли, полученные при проведении кадастровой оценки не могут заменить собой рыночной стоимости и использоваться в расчетах по ее определению разными методами.

В отличие от кадастровой оценка рыночной стоимости земельных участков сельскохозяйственного назначения проводится в целях совершения сделки с конкретным земельным участком.

Поэтому использовать кадастровую стоимость для определения рыночной стоимости конкретных земельных участков или имущественных комплексов, а также прав на них не представляется возможным. Это связано и с отсутствием использования в расчетах принципа наиболее эффективного использования, и с применением неких агрегированных стоимостных показателей затрат и цен, а также необоснованными нормой прибыли и коэффициентом капитализации, равным 3%.

Но при проведении рыночных оценок можно использовать информацию и отельные оценочные показатели, содержащиеся в земельном кадастре, например показатель балла бонитета почв. Данный показатель является интегральным показателем плодородия почв по их группам или разновидностям и содержится в материалах IV тура оценки земель, проведенной в 80-х годах прошлого столетия.

Таким образом, несмотря на многолетний опыт земельнооценоч-ных работ в нашей стране, оценка рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий сопряжена с большими трудностями как в методическом, так и информационном отношении. Такое положение обусловлено отсутствием сформированного рынка земель данной категории, и, как следствие, отсутствием устоявшихся и отработанных на практике приемов рыночной оценки, основанных на информации о фактически состоявшихся сделках с земельными участками или имущественными комплексами сельскохозяйственного назначения. С развитием оборота сельскохозяйственных земель положение будет меняться. Оценку можно будет проводить, используя данные реальных сделок купли-продажи земли.

Каковы сроки и стоимость оценки земли сельскохозяйственного назначения?

Какими стандартами и методиками руководствуется Оценщик при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения?

При проведении оценки сельскохозяйственных земель Оценщиком применяются следующие Федеральные стандарты оценки (ФСО):
— Приказ № 256 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. ("Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО №1)");
— Приказ № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. ("Требования к отчету об оценке (ФСО №3)");
— Приказ № 255 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. ("Цель оценки и виды стоимости (ФСО №2)");
а также Международные стандарты оценки Международного комитета по стандартам оценки (IVSC).

При проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения Оценщик руководствуется также Методическими рекомендациями по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденными Распоряжением Минимущества России от 07.03.2002 г.

Особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения

№ 568-р.

Что представляет собой Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения?

Требования к составлению отчета об оценке утверждены Приказом № 254 МЭРТ РФ от 20 июля 2007 г. (Раздел II, Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО №3)"). Согласно указанным требованиям, Отчет об оценке земли сельскохозяйственного назначения должен быть пронумерован постранично, прошит, подписан оценщиком, который провел оценку, а также скреплен печатью и подписью руководителя юридического лица, с которым оценщик заключил трудовой договор.

В отчете об оценке сельскохозяйственных земель содержатся следующие разделы:
а) Основные факты и выводы. Раздел основных фактов и выводов содержит:

  • общая информация, идентифицирующая оцениваемую землю сельскохозяйственного назначения;
  • результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке земли сельскохозяйственного назначения;
  • итоговая величина стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения;

б) Задание на оценку земли сельскохозяйственного назначения в соответствии с требованиями федеральных стандартов оценки;
в) Сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике. В отчете об оценке приводятся сведения о заказчике оценки земли сельскохозяйственного назначения и об оценщике.
г) Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки земли сельскохозяйственного назначения;
д) Применяемые стандарты оценочной деятельности в процессе оценки земли сельскохозяйственного назначения.
В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена информация об используемых оценщиком стандартах оценки;
е) Описание земли сельскохозяйственного назначения с приведением ссылок на документы, устанавливающие ее количественные и качественные характеристики.
В отчете об оценке земли сельскохозяйственного назначения должна быть приведена следующая информация:

  • количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения.
    Данная информация должна содержать сведения об имущественных правах и обременениях, связанных с оцениваемой землей сельскохозяйственного назначения, а также ее физических свойствах;
  • количественные и качественные характеристики земли сельскохозяйственного назначения, влияющие на результаты оценки;
  • информация о текущем использовании земли сельскохозяйственного назначения;
  • другие факторы и характеристики, относящиеся к оцениваемой земле, существенно влияющие на ее стоимость;

ж) Анализ рынка земли, а также анализ других внешних факторов, не относящихся непосредственно к оцениваемой земле сельскохозяйственного назначения, но влияющих на ее стоимость. В разделе анализа рынка должна быть представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости оцениваемой земли сельскохозяйственного назначения, и содержаться обоснование значений или диапазонов значений ценообразующих факторов;
з) Описание процесса оценки земли сельскохозяйственного назначения в части подходов и методов к оценке. В данном разделе должно быть описано применение подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения с приведением расчетов или обоснован отказ от применения нецелесообразных к ее оценке подходов и методов;
и) Согласование результатов оценки земли сельскохозяйственного назначения. В этом разделе производится согласование результатов расчетов, полученных с применением различных подходов.
При согласовании результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, оценщик должен привести в отчете об оценке описание процедуры соответствующего согласования. Если при согласовании используется взвешивание результатов, полученных при применении различных подходов и методов к оценке земли сельскохозяйственного назначения, то оценщик должен обосновать выбор весов, присваиваемых результатам, полученным использованными в процессе оценки методами.

Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения

Рыночная стоимость земли зависит от многих факторов, но одним из наиболее значимых ценообразующих факторов является назначение земли, ее разрешенное использование. Как известно, в нашей стране все земли принято разделять на категории – земли населенных пунктов, земли промышленности, земли сельхозназначения и земли лесного и водного фондов. Рынки земель различных категорий развиваются по собственным правилам, соответственно и стоимость земель различных категорий, расположенных рядом может существенно отличаться.

Для точного установления рыночной стоимости земли используется процедура независимой оценки. Оценка землельного участка сельскохозяйственного назначения имеет свои особенности, связанные, в первую очередь со спецификой использования земли в сельскохозяйственном производстве.

Ценность земель сельскохозяйственного назначения определяется такими факторами как возможное использование участка (пашня, пастбище и т.п.) и плодородие почвы на участке. Возможное использование участка определяется исходя из его физических характеристик – рельефа, почвы, существующего водного режима. Из всех возможных вариантов использования необходимо выбрать тот, который даст наибольший экономический эффект.

Кадастровая оценка земель сельскохозяйственного назначения

Например, пахотную землю можно использовать и для выпаса скота и как пашню, но второй вариант использования намного более эффективен в экономическом смысле, поэтому при оценке нужно исходить именно из этого варианта.

Для оценки показателей плодородности почвы на оцениваемом участке земли оценщики часто используют бонитировку почв, то есть сравнительную оценку плодородия почв при сходных агрономических и климатических параметрах в условиях одинаковой интенсивности земледелия. При бонитировке почв принято выделять главные признаки, которые влияют на урожайность. Такими признаками могут быть содержание гумуса в пашне, мощность гумусового горизонта, содержание фракций глины в пашне, реакция среды почвенного раствора и т.п. Процедура бонитировки почв достаточна сложна и трудоемка, поэтому при оценке сельскохозяйственных земель оценщики пользуются уже готовыми шкалами бонитировки.

После определения варианта использования земельного участка и плодородности его почвы, оценщик строит доходную модель сельскохозяйственного производства на этом участке. Эта модель учитывает все расходы собственника по организации сельскохозяйственного процесса, а также все его доходы от продажи выращенной продукции за определенный период времени (например, за год). К расходам в данном случае относятся расходы на сельскохозяйственную технику, оплату труда работников (в том числе и собственника участка, если он самостоятельно обрабатывает землю), проценты за использование капитала, предпринимательская прибыль. Положительная разница между доходами и расходами затем дисконтируется в текущие показатели стоимости и эта дисконтированная величина и будет являться рыночной стоимостью земельного участка.

Описанный выше способ можно использовать для оценки рыночной стоимости земли при отсутствии хорошо развитого рынка земельных участков сельскохозяйственного назначения в рассматриваемой местности, что в современных условиях характерно для большинства районов нашей страны.

Скачать прайс лист в формате .pdf

Бюро Межеваний «ГеоКад» предлагает свои услуги по организации и выполнению топографо-геодезических землеустроительных и кадастровых работ по установлению границ земельных участков образованных из земель сельскохозяйственного назначения, коллективно-долевой собственности граждан.

Наименование вида работ/услуг Состав работ Площадь ЗУ в га Цена,
Руб./га
Формирование межевого плана и постановка земельных участков на государственный кадастровый учет — подготовительные работы (сбор исходной картографической и геодезической основы, данных
ГКН, проектов территориального землеустройства, списки землепользователей, протоколы собраний участников коллективно-долевой собственности);
— составление и утверждение у Заказчика работ схемы расположения границ земельных участков на кадастровом плане (карте); — составление Проекта межевания;
— уведомление лиц, права которых могут быть затронуты при проведении межевания; — установление и согласование границ земельных участков;
— определение координат точек поворота границ земельных участков; — определение площади земельных участков; — составление Межевого плана;
— формирование пакета документов для постановки земельных участков на кадастровый учет и сдача их в орган кадастрового учета; — получение кадастровых паспортов земельных участков, передача Заказчику Межевого плана и кадастровых паспортов земельных участков.
До 50 га 960 руб.
50-100 га 750 руб.
100-150 га 600 руб.
150-250 га 550 руб.
250-500 га 500 руб.
500-1000 га 400 руб.
1000-1500 га 300 руб.
1500-2000 га 270 руб.
2000-3000 га 220 руб.
3000-5000 га 130 руб.

*Стоимость работ рассчитывается исходя из кол-ва гектар, подлежащих межеванию с составе одного Межевого плана.
Стоимость работ по формированию 1 Межевого плана не может быть менее 8 000 руб.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *