Субаренда земельного участка

Содержание

Регистрация договора субаренды земельного участка

В комплект услуг по регистрации договора субаренды земельного участка входит:

  • Предварительный анализ Вашего предмета сделки на возможность регистрации договора субаренды земельного участка;
  • Определение списка правоустанавливающих документов, необходимых для государственной регистрации договора субаренды земельного участка, имеющихся у Заказчика;
  • Подготовка для Вас доверенности на ведение делопроизводства и регистрации договора субаренды земельного участка с указанием уже конкретных сумм пошлин и тарифов, сроков и т.д.;
  • Согласование сроков проведения государственной регистрации с Заказчиком;
  • Правовой анализ представленных Заказчиком правоустанавливающих документов на объект недвижимости;
  • Определение конкретных мероприятий при оформлении или сопровождении конкретной сделки;
  • Подготовка и направление запросов в государственные органы, если таковые необходимы;
  • Подготовка документов, необходимых для проведения уполномоченным органом технической инвентаризации нежилых строений, определения инвентаризационной стоимости, изготовления технических паспортов, присвоения (изменение, подтверждение) адресов, изготовления извлечений из технических паспортов, изготовления справок об отсутствии арестов и запрещений и прочие документы;
  • Формирование пакета документов, необходимого для государственной регистрации договора субаренды земельного участка в Федеральной регистрационной службе;
  • Юридическое сопровождение государственной регистрации договора субаренды земельного участка в Федеральной регистрационной службе.

Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых при государственной регистрации договора субаренды земельного участка

  • Заявление стороны по договору или уполномоченного ею на то лица о регистрации договора субаренды земельного участка.
  • Копия документа об оплате государственной регистрации (оплату осуществляет по соглашению между ними одна из сторон сделки) с предъявлением подлинника.
  • Юридическое лицо (каждая из сторон) представляет:
    — Копии свидетельств о регистрации юридических лиц и копии учредительных документов (со всеми изменениями и дополнениями), заверенные нотариально или государственными органами, их выдававшими с предъявлением подлинников.
    — Выписка из реестра юридических лиц об отсутствии изменений в учредительных документах, заверенная МНС.
    — Копия свидетельства о присвоении ИНН с предъявлением подлинника.
  • Юридические лица представляют документы, подтверждающие полномочие лица, подписавшего договор:
    — выписку из протокола общего собрания учредителей (акционеров) об избрании исполнительного органа юридического лица (генерального директора, председателя правления, председателя совета директоров), заверенную организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26).
    — копию приказа собственника о назначении генерального директора (руководителя организации) или копию заключенного с ним трудового договора или контракта, заверенного организацией (ГОСТ Р 6.30-2003 п.3.26).
    — В случае подписания договора лицом, не являющимся руководителем юридического лица, дополнительно представляется заверенная надлежащим образом копия доверенности на заключение договора субаренды с предъявлением подлинника.
    — Подлинник нотариально удостоверенной доверенности, выданной представителю юридического (физического) лица, на совершение действий по регистрации договора субаренды (предъявляется) и копия данной доверенности (сдается).
  • Физическое лицо предъявляет документ, удостоверяющий личность.
  • Договор субаренды земли не менее чем в двух экземплярах — подлинниках со всеми действующими дополнениями, изменениями и соглашениями.
  • Копии документов, указанных в договоре субаренды.
  • Копия распорядительного акта на землю (копия распоряжения префекта административного округа, или копия утвержденного префектом решения окружной комиссии по предоставлению земельных участков и градостроительному регулированию), заверенная печатью префектуры или территориального объединения регулирования землепользования Москомзема (ТОРЗом). Представляется в случаях изменения целевого назначения участка (его части), передаваемого в субаренду (в 2-х экземплярах).

    Оформление субаренды земельного участка

  • В случае если договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре прав, договор субаренды представляется вместе с надлежащим образом заверенной копией договора аренды. При отсутствии регистрации договора аренды заявление на регистрацию договора субаренды подается только одновременно с заявлением на регистрацию договора аренды (необходимые документы — см. соответствующий перечень).
  • Подлинник кадастрового плана земельного участка, удостоверенный Москомземом (соответствующим ТОРЗом) и его копия, заверенная Москомземом (соответствующим ТОРЗом).

    Подлинник кадастрового плана земельного участка после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.

  • Согласие Москомзема, выраженное в письменной форме.

Стоимость регистрации договора субаренды земельного участка

Вид услуги

Цена

Срок

Регистрация договора субаренды земельного участка

от 12 000

1 мес.

Составление договора субаренды земельного участка

от 6 000

1 час

Для получения более подробной информации и бесплатной консультации по вопросу регистрации договора субаренды земельного участка звоните по телефонам, указанным в разделе "Контакты".

Оформление права субаренды на земельный участок

Новые законы и последние изменения в нормативных актах значительно увеличили число собственников земельных наделов. В результате даренияобмена, покупкиренты или наследования земля переходит в частные руки и к компаниям, что позволяет использовать ее для разных целей. Сдача в аренду становится достаточно привычным делом, поскольку от этого выигрывает как владелец, так арендатор.

Он использует угодья по назначению и получает неплохую прибыль. На обработку больших площадей зачастую просто не хватает времени, техники и средств.

  • Превышение срока субаренды само по себе не является условием недействительности данного договора;
  • You may also like;
  • Как оформить субаренду земельного участка Зинаида Козюк 17.

Выход из ситуации довольно простой — сдача в субаренду. На это даже не всегда требуется согласие собственника, хотя есть определенные нюансы и правила, которые придется соблюдать.

Сделка принимает вполне законный характер, когда будут собраны некоторые документы и пройдет оформление договора. Его условия обязательны для сторон, после подписания происходит передача прав и обязанностей субарендатору. Поднаем только набирает обороты и пока вызывает много вопросов. Между тем, процедура достаточно регламентирована в законодательстве и остается следовать положениям актов, принятых на местном и государственном уровне. Эти два понятия роднит очень многое, но есть небольшие отличия.

При оформление права субаренды на земельный участок раскладе собственник вправе распоряжаться своей недвижимостью. Только право пользования на некоторый временной интервал переходит к арендатору.

Субаренда земельного участка в 2018 году

Продажа, дарение или наследование участка еще не позволяет расторгать договор арендыпока не истечет обозначенный в нем срок. Поэтому сдача части надела в поднаем является вполне законной, хотя имеет некоторые ограничения.

  1. Ваш e-mail не будет опубликован.
  2. Напомним, что согласно постановлению Правления НБУ от 29. Если владелец запретил оформлять такое соглашение, что прописано в документе, составляемом при сделке, то субаренда земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, становится невозможной.
  3. Однако потребуется доказать, что ограничение неправомерно или приносит существенные убытки. Запрещено изменять вид деятельности и правила пользования, сдавать надел повторно в субаренду.
  4. В соответствии со ст.
  5. В этом случае, сам собственник сможет контролировать и арендатора, и субарендатора, а также отслеживать факт пользования его имуществом.

Субарендатор сможет использовать недвижимость в соответствии с условиями, выдвинутыми арендатором. Именно поэтому такое пристальное внимание уделяется подготовительному этапу, когда проходит подготовка и оформление договора субаренды.

Важно соблюсти интересы всех заинтересованных сторон и не выйти за нормы закона. По существу, сдача в поднаем регулируется положениями двух кодексов. Но основные требования изложены в ГК РФ. Здесь оформление права субаренды на земельный участок правила регулирования гл. Сделка носит возмездный характер, что явно служит интереса арендатора и, особенно, собственника.

Внесение некоторых изменений вполне возможны, если стороны достигли соглашения между. Муниципальные власти смогут выступить в роли собственника и предоставить надел в аренду. Участок при этом может быть сдан как в наем, так в субаренду. В начале торгов устанавливается минимальная цена, чтобы смог выиграть участник, предложивший наивысшую сумму. Если участник только один, но с подготовленной аукционной документацией и регистрацией, то арендатор должен будет с ним заключить договор субаренды.

Точные границы и план размежевания должны быть прописаны в кадастровом плане и паспорте вместе с адресом местоположения. Это требование закона о кадастре, заработавшего десять лет. Без поставки на учет невозможно провести регистрацию, подписывать договор аренды и субаренды. Процесс заключения договора связан с определенными обстоятельствами и становится возможным в оформление права субаренды на земельный участок, когда: Отказ собственника поставит крест на планах арендатора, поскольку только он имеет право распоряжаться наделом.

Владелец сможет дать разрешение, но поставить определенные ограничения, особенно связанные с целями использования. Запреты при наеме, особенно когда действует сервитут, отразятся в сделке субаренды.

Изменение вида деятельности не допускается. Процесс передачи земли в поднаем практически мало чем отличается от аналогичных действий при оформлении договора аренды.

Скачать образец договора субаренды земельного участка. Запрет передачи в поднаем происходит, когда дело касается государственного надела и на участке расположены предприятия или коммунальные организации. После того, как поиск субарендатора увенчается успехом, предстоит кропотливая работа над составлением условий предстоящего соглашения. Число обязанностей и ограничений у субарендатора несколько. Запрещено изменять вид деятельности и правила пользования, сдавать надел повторно в субаренду.

Обеспечивается допуск арендатора для контроля за состоянием земли. Прекращение договора субаренды при досрочном прекращении договора аренды. Ее вносят ежемесячно, что встречается наиболее оформление права субаренды на земельный участок, поквартально или раз в год.

  • Кроме того, плата за субаренду земельного участка не может превышать размера арендной платы п;
  • Число обязанностей и ограничений у субарендатора несколько больше.

Нередко выплачивается авансом сумма сразу за несколько лет, что является лучшей гарантией для арендатора и собственника. Участки от муниципии и государства потребуют дополнительного хождения по инстанциям, чтобы получить искомое разрешение. Только затем можно приступить к оформлению договора, не требующего обязательного нотариального заверения. Эта услуга больше понадобится в случае, когда срок действия не превышает один год.

На вопрос нужно ли регистрировать договор субаренды земельного участка, следует однозначный ответ. Сделка будет признана законной лишь после появления соответствующей записи в реестре. Время подготовки и количество документов разнится, учитывая статус собственника и категорию земли. При субаренде надела нужно сразу обратить внимание на форму владения и вид разрешенного использования.

Согласие собственника даст возможность оформить в субаренду весь надел или только его часть. Важно подготовить кадастровый и ситуационный план после проведения замера конкретной части.

Общие понятия

Земли для сельскохозяйственного назначения фактически не сдаются в субаренду, если только их обработкой не занимается фермер. Он сможет осуществить процедуру на определенный срок и при возникших обстоятельствах, когда: Субарендатор должен быть заранее проинформирован о разрешенных видах деятельности и всех запретах. Особенно они затрагивают строительство.

Далеко не каждый участок земли предназначен для ИЖС.

Интерес к постройке комфортабельного жилого коттеджа возник далеко не случайно. Сдвиг произошел буквально в этом году, когда стало возможно прописаться в доме, если он отвечает установленным требованиям. Надел для огорода и животноводческой фермы не позволяет выстроить здесь капитальное строение.

Допускается возведение хозяйственных построек, чтобы развивать хозяйство и получать неплохую прибыль. Причина упирается в достаточно небольшие сроки.

  • Поэтому нужно регистрировать договор;
  • Как внести изменения в договор аренды земли, см.

Даже аренда обычно не превышает 49 лет. Построенный дом не сможет стать собственностью, так как субарендатор не вправе распоряжаться имуществом.

Окончания договора приведет к досадным недоразумениям. Жилище придется сносить, собственник не обязан приобретать и регистрировать недвижимость.

Регистрация договоров субаренды и переуступки права аренды земельного участка

Нужно сразу прописать условия запрета на строительство, чтобы не возникло никаких недоразумений. Вместе с подготовкой договора начинается сбор ряда документов, которые понадобятся оформление права субаренды на земельный участок проведения процедуры.

Скачать бланк кадастрового паспорта земельного участка. Скачать образец технического паспорта. Скачать образец заполнения акта приема-передачи земельного участка по договору аренды. Лучше всего предварительно проконсультироваться с юристом и получить ответы на все интересующие вопросы.

Затем будет несложно найти типовой образец, который удобно взять за основу.

Характеристика договора субаренды земельного участка

Его проще скачать на портале росреестра, не забывая внести обязательную и важную информация. Нотариальное заверение перестало быть обязательным после того, как принят закон об государственной регистрации.

Постановка на учет позволяет как нельзя лучше отслеживать малейшие изменения после заключения договора. Согласование с собственником происходит в соответствии с нормами земельного и гражданского кодексов. Оформление права субаренды на земельный участок их положениям арендатор сможет предоставить надел в субаренду с учетом сроков подписанного им договора.

Что такое субаренда земельного участка

Субарендатору передаются права и обязанности, которые ему придется соблюдать. Использовать надел в других целях и не по назначению запрещено. Арендодатель устанавливает определенные ограничения, сохраняющие свою силу. Оформление права субаренды на земельный участок договоре аренды следует сразу прописать пункт, разрешающий сдачу земли в поднаем. Арендатору останется провести сделку и лишь затем поставить владельца в известность.

Для избежания проблем рекомендуется при любом варианте заранее послать письменное уведомление заказным письмом и с обратным уведомлением. Если арендодатель дает согласие или не отвечает на протяжении 30 дней, появляется возможность оформить сделку, не выходящую за сроки действия основного договора. Досрочное расторжение аренды происходит из-за серьезных нарушений условий и только после вынесения судебного решения. Отчасти поэтому субаренда помогает решить проблемы арендатора, поскольку земля используется по назначению, арендная плата выплачивается в полном объеме.

Когда имеется разрешение от собственника, собран пакет документов и обговорены все спорные вопросы, особенно график выплат, удастся приступить к второй стадии. Договор подписывается, чтобы затем пройти процесс регистрации. Пакет примут в территориальном отделении росреестра или многофункциональном центре.

Такие учреждения открыты во всех регионах страны. Чтобы послать бумаги почтовым отправлением используют заказное письмо с обязательным перечнем документов. Их лучше заверить нотариально. Обычно на рассмотрение и подготовку уходит до 14 дней, но нередко регистрация занимает один месяц. Законность сделки начинается с того дня, как была произведена соответствующая запись.

оформление права субаренды на земельный участок

Полезный материал по теме: Об изъятии земли в 2018 году

От регистрации и лишних трат можно избавиться только в одном случае.

ВИДЕО: Ксения Шеин, старший юрист "Об особенностях субаренды земельного участка"

Рекомендуем другие статьи по теме

В каких случаях арендатор земельного участка вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя?

В соответствии с п. 1 ст.

Что такое субаренда земельного участка и порядок ее оформления

615 Гражданского кодекса РФ арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.
Согласно п. 2 указанной статьи арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.
Пунктом 6 ст. 22 Земельного кодекса РФ установлено, что арендатор земельного участка имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. На субарендаторов распространяются все права арендаторов земельных участков, предусмотренные ЗК РФ.
В силу п. 9 указанной статьи при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. п. 4 и 5 указанной статьи, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления. Изменение условий договора аренды земельного участка без согласия его арендатора и ограничение установленных договором аренды земельного участка прав его арендатора не допускаются. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на срок более чем пять лет, по требованию арендодателя возможно только на основании решения суда при существенном нарушении договора аренды земельного участка его арендатором.
Таким образом, арендатор земельного участка, в отличие от арендатора иного имущества (п. 2 ст. 615 ГК РФ), вправе сдавать его в субаренду без согласия арендодателя (собственника) при условии его уведомления в случае, если договором аренды не предусмотрен запрет на осуществление таких действий (п. 6 ст. 22 ЗК РФ). При этом договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.
В отношении земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, указанное право имеет арендатор при аренде указанных земельных участков на срок более чем пять лет. Досрочное расторжение договора аренды земельного участка, заключенного на указанный срок, по требованию арендодателя допускается только на основании решения суда в случае наличия существенных нарушений условий договора арендатором.
Е.Н.Коломина
Федеральное агентство
кадастра объектов недвижимости
26.04.2005

Вернутся в раздел Финансовые консультации

Проблемы оформления земельного участка под строительство

Как вообще при аренде земельного участка узнать, есть ли на нем какие-либо ограничения? Если не удается приобрести подходящий участок под строительство дома (коттеджа) в городе или пригороде по разумной цене, стоит ли подыскивать варианты без оформления земли в собственность? Застройщик, не сумев купить подходящий участок земли, взял участок в аренду или субаренду на длительный срок и построил коттедж. Как часты прецеденты, когда такие постройки суд обязывает снести? Если человек приобрел дом, но участок под ним принадлежит муниципалитету или относится к землям неразграниченной собственности, в каких случаях он может потребовать права приватизации земли?

Кирилл Возисов, старший юрист ЗАО «Юридическая компания «Инмар»:

Если не удается приобрести земельный участок под застройку в собственность, Вы можете взять его в аренду у частного лица, города или края с учетом предварительно заказанных Сведений о земельном участке. На арендованном земельном участке вы осуществляете строительство объекта недвижимости с учетом категории и разрешенного использования земельного участка, а также соблюдения процедуры строительства недвижимости. В случае легальности осуществленного строительства арендатор имеет права аналогичные правам собственника земельного участка (ст.41 ЗК РФ). При продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки. Более того, исключительное право на приватизацию земельных участков имеют именно собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на таких земельных участках. Если же земельный участок был арендован у частного лица и срок аренды истек, собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком (п.1 ст.271 ГК РФ). Необходимо отметить, что если на арендованном земельном участке Вами будет возведена самовольная постройка (то есть без необходимых согласований и вопреки имеющимся ограничениям), то оформить право собственности на эту постройку не удастся.

Договор субаренды земельного участка подлежит государственной регистрации

Вас либо обяжут ее снести за Ваш счет, либо право собственности на нее приобретет собственник арендованного земельного участка с учетом компенсации Вам стоимости расходов, определяемых судом и связанных со строительством (стоимость материалов, работ и пр.), которая не соответствует рыночной стоимости аналогичного объекта недвижимости.

Реально перевести земли сельхозназначения в категорию ИЖС?

Фигуров Павел, юрист ЗАО «Юридическая компания «Инмар»:

Существует два варианта, когда земли сельскохозяйственного назначения, возможно использовать под застройку: 1) перевод земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов; 2) изменение вида разрешенного использования земель сельскохозяйственного назначения. Первый вариант в настоящее время является достаточно затруднительным в силу наличия большого количества запретов, значительной длительности процедур, а также «бюрократического фактора». Наиболее приемлемым и часто используемым вариантом для строительства индивидуального жилого дома является изменение правового режима земель сельскохозяйственного назначения путем изменения вида их разрешенного использования. В данном случае, категория земель не меняется — земли сельскохозяйственного назначения, а происходит смена вида разрешенного использования. К примеру, разрешенное использование для ведения сельскохозяйственного производства изменяется на ведение дачного хозяйства (садоводства), с правом возведения жилых строений. В результате строительство жилого дома на таком участке становится возможным. В настоящее время данная процедура осуществляется через главу местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Если дом возведен на не предназначенном для строительства участке (например, имеющим санитарные ограничения), реально ли его (дом) узаконить?

Фигуров Павел, юрист ЗАО «Юридическая компания «Инмар»:

Иными словами, мы имеем дело с самовольной постройкой. По общему правилу в соответствии со статьей 222 Гражданского кодекса РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Однако, право собственности на самовольную постройку может быть признано судом исключительно за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, для того, чтобы узаконить самовольную постройку необходимо обратиться в суд с соответствующим исковым заявлением. В суде истцу необходимо будет доказать: что он имеет соответствующие права на земельный участок; факт возведения самовольной постройки, а также расходы, понесенные застройщиком, в случае, если истцом является собственник земельного участка; наличие самовольной постройки и техническое состояние на момент рассмотрения дела — подтверждающим документом может быть паспорт объекта, изготовленный органами технической инвентаризации; что права на спорный объект не принадлежат третьим лицам; что у него имеется вся разрешительная и проектная документация на осуществление строительства (если она необходима в соответствии с требованиями Градостроительного кодекса РФ); соответствие возведенной постройки санитарно-эпидемиологическим, противопожарным, техническим, экологическим нормам; возможность принятия самовольной постройки в эксплуатацию; факт отсутствия нарушений прав и законных интересов третьих лиц, а также то, что данное строение не создает угрозы их жизни и здоровью. Если истец сможет доказать все вышеназванные обстоятельства, то самовольную постройку можно будет узаконить. В противном случае, в признании права собственности будет отказано.

Особенности заключения договора субаренды: срок договора

Согласно положениям ст. 608 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

В соответствии со п. 2 ст. 615 ГК РФ, арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

Необходимо отметить, что договоры субаренды регулируются теми же правилами, что и договоры аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

В частности, к ним применяются те же требования в отношении формы договора (например, требования государственной регистрации), правила п. 2 ст. 621 ГК, касающиеся возобновления договора аренды на неопределенный срок с учетом правил абз. 2 п. 2 ст. 615 ГК, по смыслу которых срок договора субаренды в любом случае ограничен сроком аренды (См.: п. 19 и 20Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11 января . N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой").

Вместе с тем, следует  учитывать, что само по себе, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным (если при этом, договор субаренды отвечает всем необходимым условиям и требованиям законодательства, предъявляемым к таким договорам). Так, недействительность части сделки не влечет недействительности прочих ее частей, если можно предположить, что сделка была бы совершена и без включения недействительной ее части (ст.180 ГК РФ).

При этом исходя из положений абз.2 п.3 ст.610, абз.2 п.2 ст.615 ГК РФ, согласно которым, договор субаренды, заключенный на срок, превышающий срок договора аренды, считается заключенным на срок договора аренды, начисление оплаты за субаренду имущества, необходимо производить с момента его заключения, до момента окончания срока действия основного договора аренды.

Приведем конкретной пример из судебной практики.

Общество обратилось в Арбитражный суд области с иском о взыскании с Федерального бюджетного учреждения задолженности по арендной плате в сумме 725 150 руб. по договору субаренды.

Решением суда первой инстанции в удовлетворении исковых требованиях о взыскании арендной платы было  отказано. Свое решение суд мотивировал тем, что договор субаренды, заключенный на срок превышающий действие основного договора аренды, является недействительным в силу ст.168 ГК РФ, как сделка не соответствующая требованиям закона и иных нормативно-правовых актов, поэтому и арендная плата не подлежит взысканию с ответчика.

Апелляционный суд не согласился с выводом суда первой инстанции, обратив внимание на следующее.

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.614 ГК РФ).

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Срок действия договора субаренды спорного недвижимого имущества превышает срок действия договора аренды этого имущества. Вместе с тем, заключение договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды, не является самостоятельным основанием для признания договора субаренды недействительным.

Регистрация договора субаренды земельного участка

Между тем, факт пользования спорным имуществом, а также наличие задолженности было подтверждено материалами дела и сторонами не оспаривалось.

Таким образом, суд апелляционной инстанции обоснованно пришел к выводу о том, что Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (См.: Постановление Седьмого арбитражного апелляционного суда от 26 октября . N 07АП-8136/11).

Вышеуказанный вывод подтверждается и другим примером из судебной практики. Так, признавая обоснованным и доказанным размер задолженности по договору субаренды, за период действия основного договора аренды (и отказывая во встречном иске о признании договора субаренды недействительной ничтожной сделкой по мотивам превышения его срока, срока действия основного договора), арбитражный суд обратил внимание  на то, что превышение в договоре субаренды сроков, определенных договором аренды, может являться основанием для применения сроков, определенных договором аренды, но не признания сделки недействительной (См.: Постановление Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 22 апреля . N Ф02-1118/13 по делу N А33-9546/2012).

Если основной договора аренды помещения прекратил свое действие в связи с истечением его срока, то договор субаренды, имеющий производный от него характер также прекращает свое действие. Субарендатор, пользующийся имуществом по истечении срока действия основного договора аренды подлежит выселению из занимаемых помещений (п. 20 Информационного письма Президиума ВАС РФ  N 66).

Адвокат Савостьянова ОЛЬГА

Если у Вас возникли вопросы по данной проблеме, звоните по телефону:

8 (962) 998-00-18

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *