Судебные решения по сносу

АРБИТРАЖНЫЙ СУД МОСКОВСКОГО ОКРУГА

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 3 сентября 2019 г. по делу N А41-41140/18

Резолютивная часть постановления объявлена 28.08.2019
Полный текст постановления изготовлен 03.09.2019
Арбитражный суд Московского округа в составе:
председательствующего-судьи Дунаевой Н.Ю.,
судей Аталиковой З.А., Федуловой Л.В.,
при участии в заседании:
от Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области — Анохин О.И. — доверен. от 08.10.2018 г. N 176/1-1-30
от индивидуального предпринимателя Баринова Александра Альбертовича — лично, паспорт, Королев Д.А. — доверен. от 04.07.2018 г.
от Министерства имущественных отношений Московской области — Шелмаков В.Д. — доверен. от 18.04.2019 г. N 232
от Министерства строительного комплекса Московской области — Шамсутдинов Э.Х. — доверен. от 29.12.2018 г. N 166
от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области — не явился, извещен
от Ужвий Г.А. — не явился, извещен
рассмотрев в судебном заседании кассационные жалобы Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области
на решение от 17.01.2019 Арбитражного суда Московской области,
принятое судьей Гриневой А.В.,
на постановление от 11.06.2019 Десятого арбитражного апелляционного суда,
принятое судьями Пивоваровой Л.В., Немчиновой М.А., Боровиковой С.В.,
по делу N А41-41140/18 по иску Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области
к индивидуальному предпринимателю Баринову Александру Альбертовичу
третьи лица: Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Ужвий Г.А.
о признании здания самовольной постройкой и его сносе,

установил:

Администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области обратилась в Арбитражный суд Московской области к индивидуальному предпринимателю Баринову Александру Альбертовичу с иском, с учетом принятых судом уточнений, в котором просит: признать здание нежилого назначения, 3-этажное, в том числе подземных — 1, общей площадью 1435 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0060710:212, по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, п. Красково, ул. Карла Маркса, самовольной постройкой; обязать ответчика снести самовольную постройку — здание нежилого назначения, 3-этажное, в том числе подземных — 1, общей площадью 1435 кв. м, с кадастровым номером 50:22:0060710:212, по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, п. Красково, ул. Карла Маркса, в 15-дневный срок со дня вступления судебного акта в законную силу.
К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Министерство имущественных отношений Московской области, Министерство строительного комплекса Московской области, Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Московской области, Ужвий Г.А.
Решением Арбитражного суда Московской области от 17.01.2019 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 решение Арбитражного суда Московской области от 17.01.2019 по делу N А41-41140/2018 оставлено без изменения.
Не согласившись с принятыми судебными актами, заявители — Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, Министерства имущественных отношений Московской области, Министерства строительного комплекса Московской области обратились с кассационными жалобами в Арбитражный суд Московского округа, в которых просят решение Арбитражного суда Московской области от 17.01.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу N А41-41140/2018 отменить, исковые требования удовлетворить.
В качестве оснований обоснованности жалобы заявители ссылаются на нарушение и неправильное применение норм права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в материалах дела доказательствам, суды не учли, что разрешенное использование земельного участка не допускает на нем строительство спорного объекта, спорная постройка возведена без получения необходимых согласований и разрешений, с нарушением градостроительных норм, суды неправомерно сослались на ч. 8 ст. 36 ГрК РФ, суды нарушили положения ст. 69 АПК РФ, поэтому вышеуказанные судебные акты подлежат отмене.
В ходе судебного рассмотрения кассационных жалоб заявители поддержали доводы жалоб, просили решение Арбитражного суда Московской области от 17.01.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу N А41-41140/2018 отменить, исковые требования удовлетворить.
Ответчик доводы кассационных жалоб отклонил, просил судебные акты оставить в силе, представил отзыв.
Иные лица, участвующие в деле, надлежащим образом извещенные о дате и месте судебного разбирательства не явились. Кассационная жалоба рассмотрена в порядке, предусмотренном пунктом 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Изучив доводы кассационной жалобы, заслушав представителей лиц, явившихся в заседание, проверив в порядке статей 284, 286, 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации правильность применения судом норм материального права и соблюдение норм процессуального права при принятии обжалуемых судебных актов, суд кассационной инстанции приходит к выводу о том, что отсутствуют основания, предусмотренные статьей 287 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, для отмены или изменения оспариваемых судебных актов, а именно:
Как следует из материалов дела и установлено судами, ответчику на праве собственности принадлежали земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060710:15, площадью 295 кв. м, с видом разрешенного использования «для жилищного строительства», по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, д. п. Красково, ул. К. Маркса, д. 30, а также земельный участок с кадастровым номером 50:22:0060710:43, площадью 425 кв. м, с видом разрешенного использования «магазины» по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, д. п. Красково, ул. К. Маркса, д. 30.
В настоящее время в связи с объединением указанных земельных участков ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060710:215, площадью 748 кв. м, с видом разрешенного использования «магазины» по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, д. п. Красково, ул. К. Маркса.
Согласно сведениям из ЕГРН от 28.02.2018 на вышеуказанном земельном участке ответчиком возведено нежилое здание количеством этажей — 3 (в том числе подземных — 1) общая площадь 1434,9 кв. м.
02.10.2017 администрацией по итогам проведенного осмотра в адрес предпринимателя было направлено предписание о прекращении строительных и земляных работ со ссылкой на то, что разрешительная документация на строительство не выдавалась, осуществление строительства незаконно.
Поскольку предписание было оставлено ответчиком без внимания, истец обратился в суд с настоящим иском.
Согласно разъяснениям, данным в п. 22 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», п. 4 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 09.12.2010 г. N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения судами статьи 222 ГК РФ» следует, что собственник земельного участка, субъект иного вещного права на земельный участок, его законный владелец либо лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки, вправе обратиться в суд с иском о сносе самовольной постройки.
В силу пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 названной статьи (абзац 2 пункта 2 статьи 222 Кодекса). Снос строений, сооружений при самовольном занятии земельного участка осуществляется виновными в таких правонарушениях лицами.
В пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» разъяснено, что в случае, когда недвижимое имущество, право на которое зарегистрировано, имеет признаки самовольной постройки, наличие такой регистрации не исключает возможности предъявления требования о его сносе. В мотивировочной части решения суда об удовлетворении такого иска должны быть указаны основания, по которым суд признал имущество самовольной постройкой.
Для применения последствий самовольности занятия участка и возложения обязанности снести незаконные строения на нем истцу необходимо доказать, что то лицо, к которому это требование предъявляется, произвело постройку либо владеет и пользуется самовольным строением.
Согласно разъяснениям, изложенным в Определении Конституционного Суда Российской Федерации от 03 июля 2007 N 595-О-П, вводя правовое регулирование самовольной постройки, законодатель закрепил в пункте 1 статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации три признака самовольной постройки, а именно: постройка должна быть возведена либо на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо без получения необходимых разрешений, либо с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил (причем для определения ее таковой достаточно наличия хотя бы одного из этих признаков), и установил в пункте 2 той же статьи Кодекса последствия, то есть в виде сноса самовольной постройки осуществившим ее лицом либо за его счет.
Согласно статьей 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на строительство представляет собой документ, подтверждающий соответствие проектной документации требованиям градостроительного плана земельного участка или проекту планировки территории и проекту межевания территории (в случае строительства, реконструкции линейных объектов) и дающий застройщику право осуществлять строительство, реконструкцию объектов капитального строительства, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом. Строительство, реконструкция объектов капитального строительства осуществляются на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных настоящей статьей.
Таким образом, застройщик имеет право осуществлять строительство (реконструкцию) только на основании разрешения на строительство (реконструкцию), выданного в установленном порядке.
В абзаце 2 пункта 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» указано, что суду при рассмотрении споров необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и/или акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.
Суды установили, что ответчик предпринимал меры к получению разрешения на строительство спорного объекта. Вместе с тем, на свое обращение ответчик получил от администрации ответ от 12.09.2017 N 1956/2017, из которого следует, что для строительства строений вспомогательного использования выдача разрешений на строительство в соответствии с частью 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации не требуется.
Кроме того, судом первой инстанции была назначена судебная экспертиза, проведение которой поручено экспертам ООО «Лаборатория Судебной Экспертизы».
Экспертом установлено, что нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 расположено в границах земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060710:215. Нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 соответствует строительным, противопожарным нормам и правилам, а именно: Требованиям по противопожарным расстояниям между зданиями и сооружениями, обеспечивающим пожарную безопасность объекта, Требованиям по наружному противопожарному водоснабжению, по определению проездов и подъездов для пожарной техники, Требованиям к конструктивным и объемно-планировочным решениям объекта экспертизы. Нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 соответствует строительным противопожарным и градостроительным нормам и правилам по требуемому расстоянию по горизонтали (в свету) от ближайших подземных инженерных сетей до фундамента объекта экспертизы. Нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 не соответствует градостроительным регламентам (по превышению максимального процента застройки и по превышению минимальных отступов от границ земельного участка), действующим в период строительства Правилам землепользования и застройки, утвержденным решением Совета депутатов Люберецкого муниципального района от 30.12.2016 N 176/27 «Об утверждении Правил землепользования и застройки территории городского поселения Красково Люберецкого муниципального района Московской области», а именно: — минимальный отступ исследуемого здания от границ земельного участка составляет 0,24 м вместо требуемых градостроительным регламентом 3,0 м; процент застройки объектом экспертизы земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060710:215 составляет 79%, что значительно превышает максимально допустимый градостроительным регламентом процент застройки для трехэтажного здания 31%. Нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 соответствует санитарно-бытовым, экологическим и иным нормам (не указанным ранее), установленным СП 118.13330.2012* «Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009». Нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 не располагается в охранных зонах инженерных сетей. Нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Нежилое здание с к. н. 50:22:0060710:212 привести в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки и обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, возможно путем значительной реконструкции объекта капитального строительства. Срок приведения в соответствие Правилами землепользования и застройки г.о. Люберцы не установлен.
При этом, суды учли, что ответчик является собственником земельного участка с кадастровым номером 50:22:0060710:215, площадью 748 кв. м, с видом разрешенного использования «магазины» по адресу: Московская обл., Люберецкий р-н, д. п. Красково, ул. К. Маркса. Из заключения эксперта следует, что спорный объект расположен именно на участке с кадастровым номером 50:22:0060710:215 с видом разрешенного использования «магазин».
Более того, из заключения экспертов следует, что объект капитального строительства — нежилое здание угрозу обрушения, разрушения, угрозу пожара из-за нарушения требований и норм пожарной безопасности не несет, угрозу жизни и здоровью граждан не создает, и, как следствие, использование спорного земельного участка и объекта капитального строительства опасность для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия не несет.
Суды также учли, что по результатам рассмотрения Люберецким городским судом Московской области искового заявления Ужвия Г.А. об обязании снести объект недвижимости с кадастровым номером 50:22:0060710:212 (дело N 2-5196/2018) вынесено решение от 17.12.2018 об отказе в удовлетворении заявленных требований. При этом, в рамках дела N 2-5196/18 была проведена судебная экспертиза.
По названному делу суд пришел к вводу о том, что объект капитального строительства — нежилое здание — угрозу обрушения, разрушения, угрозу пожара из-за нарушения требований и норм пожарной безопасности не несет, угрозу жизни и здоровью истца и третьих лиц не создает, и, как следствие, использование спорного земельного участка и объекта капитального строительства опасность для жизни и здоровья человека, окружающей среды, объектов культурного наследия не несет.
Таким образом, указанное нежилое здание может использоваться по своему функциональному назначению без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом.
Исследовав и оценив в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства и доводы сторон, суды первой и апелляционной инстанций, установив, что спорный объект построен на земельном участке, принадлежащем ответчику, спорный объект не создает угрозу жизни и здоровью граждан, а также может использоваться по своему функциональному назначению без установления срока приведения его в соответствие с градостроительным регламентом, пришли к правомерному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.
Доводы заявителей кассационных жалоб, по которым они не согласны с оспариваемыми судебными актами, направлены на переоценку обстоятельств, установленных судами первой и апелляционной инстанций, что недопустимо при рассмотрении дела в суде кассационной инстанции, исходя из положений главы 35 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Суд кассационной инстанции обращает внимание, что согласно правовой позиции Конституционного суда Российской Федерации, приведенной, в том числе, в Определении от 17.02.2015 N 274-О, статьи 286 — 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, находясь в системной связи с другими положениями данного Кодекса, регламентирующими производство в суде кассационной инстанции, предоставляют суду кассационной инстанции при проверке судебных актов право оценивать лишь правильность применения нижестоящими судами норм материального и процессуального права и не позволяют ему непосредственно исследовать доказательства и устанавливать фактические обстоятельства дела.
Иное позволяло бы суду кассационной инстанции подменять суды первой и второй инстанций, которые самостоятельно исследуют и оценивают доказательства, устанавливают фактические обстоятельства дела на основе принципов состязательности, равноправия сторон и непосредственности судебного разбирательства, что недопустимо. Соответствующая правовая позиция отражена в Определении Верховного Суда РФ от 12.07.2016 N 308-ЭС16-4570 по делу N А63-3604/2015.
При указанных обстоятельствах, суд кассационной инстанции не установил оснований для изменения или отмены решения арбитражного суда первой и постановления апелляционной инстанций, предусмотренных в ч. 1 ст. 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.
Руководствуясь статьями 284 — 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

постановил:

Решение Арбитражного суда Московской области от 17.01.2019 и постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 11.06.2019 по делу N А41-41140/18 оставить без изменения, кассационные жалобы — без удовлетворения.

Председательствующий судья
Н.Ю.ДУНАЕВА

Судьи
Л.В.ФЕДУЛОВА
З.А.АТАЛИКОВА

Виталий Гензель

Директор направления «Налоги и право» Группы компаний SRG

специально для ГАРАНТ.РУ

4 августа вступили в силу новые правила сноса объектов капитального строительства, а также получения разрешительных документов на строительство объектов ИЖС и садовых домиков (Федеральный закон от 3 августа 2018 г. № 340-ФЗ «О внесении изменений в Градостроительный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»).

Ключевой новацией стало введение структурированного порядка принятия решений о сносе самовольных построек, который устранил многие пробелы в правовом регулировании данного вопроса.

Выявление и снос незаконных построек

Снос объекта капитального строительства осуществляется на основании решения собственника объекта капитального строительства или застройщика либо на основании решения суда или органа местного самоуправления (ч. 1 ст. 55.30 Градостроительного Кодекса). При этом в отличие от ранее действовавших норм, новые положения закона вводят более четкое регулирование вопроса сноса самовольных построек. Рассмотрим основные нововведения подробнее.

1

Вместо разрешения на строительство теперь потребуется проект организации работ по сносу.

Для осуществления сноса больше не нужно получать разрешение на строительство – вместо него необходимо представить проект организации работ по сносу с учетом технических условий по отключению объекта капитального строительства от сетей инженерно-технического обеспечения (ч. 2 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Подготовить такой документ сможет только специалист, имеющий необходимый допуск саморегулируемой организации. Конкретных требований к составу и содержанию проекта организации работ по сносу объекта капитального строительства пока нет – они будут установлены Правительством РФ (ч. 5 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

При этом проект организации работ по сносу не потребуется, если речь идет о сносе гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, или о сносе на садовом земельном участке жилого дома, садового дома, хозяйственных построек, а также о сносе сооружений вспомогательного использования (п. 1 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ).

Очевидно, что указанные положения закона значительно облегчат процесс согласования сноса объектов недвижимости.

2

Регламентирован порядок сноса объектов капитального строительства.

Снести объект капитального строительства сможет лицо, которое его построило, если у него есть необходимый допуск саморегулируемой организации, либо юридическое лицо, заключившее договор подряда на снос с правообладателем данного объекта или земельного участка, на котором расположен объект (ч. 4-5 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ). Стоит отметить, что раньше осуществлять снос объекта мог только его собственник в административном порядке или правообладатель земельного участка, на котором расположен такой объект, в рамках сложной судебной процедуры.

Чтобы приступить к сносу, необходимо уведомить уполномоченные органы о планируемом сносе объекта капитального строительства не позднее, чем за семь рабочих дней до начала работ. Подать соответствующее уведомление следует в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения объекта капитального строительства или, если объект капитального строительства расположен на межселенной территории, – в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 9 ст. 55.31 Градостроительного кодекса РФ).

При этом в законе отдельно отмечено, что указанные положения не распространяются на случаи сноса объекта капитального строительства в целях строительства нового объекта капитального строительства или реконструкции объекта капитального строительства (ч. 8 ст. 55.30 Градостроительного кодекса РФ).

3

Уточнен круг лиц, имеющих право выявлять незаконные постройки.

В законе теперь четко оговорено, кто имеет право выявлять незаконные постройки. Такими полномочиями наделены исполнительные органы государственной власти в сфере:

  • государственного строительного надзора;
  • государственного земельного надзора;
  • государственного надзора в области использования и охраны водных объектов;
  • государственного надзора в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий;
  • государственного надзора за состоянием, содержанием, сохранением, использованием, популяризацией и государственной охраной объектов культурного наследия;
  • федерального государственного лесного надзора (лесной охраны) и подведомственных государственных учреждений (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Помимо этого, такое право предоставлено должностным лицам государственных учреждений, осуществляющим управление особо охраняемыми природными территориями федерального и регионального значения, являющимся государственными инспекторами в области охраны окружающей среды, а также органам местного самоуправления, осуществляющим муниципальный земельный контроль или муниципальный контроль в области охраны и использования особо охраняемых природных территорий.

Все это, по моему мнению, качественно упорядочит правовое регулирование в данной сфере.

4

Конкретизирован порядок действий при выявлении незаконных построек.

При выявлении самовольно возведенной постройки или нецелевого использования земельного участка указанные выше органы смогут направить уведомление об этом в орган местного самоуправления поселения, городского округа по месту нахождения самовольной постройки или в орган местного самоуправления муниципального района (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ). Это уведомление должно быть рассмотрено в течение 20 рабочих дней, и по результатам рассмотрения уполномоченный орган совершит одно из следующих действий (ч. 2 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

1. Примет решение о сносе самовольной постройки, если она:

  • возведена или создана на земельном участке, на который нет правоустанавливающих документов. При этом необходимость наличия таких документов должна быть установлена законом на дату начала строительства объекта;
  • возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта и который расположен в границах территории общего пользования.

2. Примет решение о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, если:

  • она возведена или создана на земельном участке, вид разрешенного использования которого не допускает строительства на нем такого объекта, и данная постройка расположена в границах зоны с особыми условиями использования территории при условии, что режим указанной зоны не допускает строительства такого объекта;
  • в отношении самовольной постройки отсутствует разрешение на строительство. Необходимость наличия этого разрешения должна быть установлена законом на дату начала строительства такого объекта.

3. Обратится в суд с иском о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями.

4. Направит уведомление о том, что наличие признаков самовольной постройки не усматривается, в исполнительный орган государственной власти, должностному лицу, в государственное учреждение или орган местного самоуправления, от которых поступило уведомление о выявлении самовольной постройки.

Стоит обратить внимание на то, что такие решения не могут быть приняты в отношении самовольных построек, возведенных или созданных на земельных участках, не находящихся в государственной или муниципальной собственности, кроме случаев, когда сохранение таких построек создает угрозу жизни и здоровью граждан (п. 4 ст. 222 Гражданского кодекса).

Вместе с тем органы местного самоуправления в любом случае не смогут принять решение о сносе самовольной постройки либо о приведении ее в соответствие с установленными требованиями в отношении:

  • объекта недвижимого имущества, если право собственности на него зарегистрировано в ЕГРН;
  • объекта недвижимого имущества, если ранее суд принял решение об отказе в удовлетворении исковых требований о сносе данной самовольной постройки;
  • многоквартирного дома, жилого дома или садового дома (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Такие постройки могут быть снесены только по решению суда.

Новые правила также предусматривают, что уполномоченные органы после принятия соответствующего решения о сносе направляют уведомление об этом собственнику объекта недвижимости. Если же собственника объекта найти не удалось, они публикуют информацию об этом в СМИ и Интернете, а также на информационном щите в границах земельного участка, где расположена самовольная постройка (ч. 4-5 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Напомню, что срок для сноса самовольной постройки зависит от ее характера, но не может составлять менее 3 месяцев и более 12 месяцев. А срок для приведения самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями – менее 6 месяцев и более 3 лет (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляет лицо, которое создало или возвело самовольную постройку, а при отсутствии сведений о таком лице – правообладатель земельного участка, на котором создана или возведена самовольная постройка (ч. 6 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если правообладатель земельного участка или собственник объекта недвижимости не снесут самовольную постройку, органы власти осуществят снос за счет бюджета с последующим взысканием с указанных лиц затрат на снос (ч. 15 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Если давать оценку этим положениям, очевидно, что они позволят установить более четкие «правила игры» при решении вопроса о сносе самовольной постройки. Вместе с тем предоставленная органам местного самоуправления возможность решать вопрос о сносе постройки во внесудебном порядке может стать причиной злоупотреблений с их стороны.

5

Определен порядок прекращения прав на земельный участок под самовольной постройкой.

Нововведения предполагают, что права на земельный участок под ранее существовавшей самовольной постройкой прекращаются путем одностороннего отказа от договора аренды, прекращения права постоянного бессрочного пользования или изъятия земельного участка по решению суда (п. 4-7 ст. 46 Земельного кодекса). При этом прекращение прав на земельный участок, если на нем, помимо самовольно возведенной постройки, имеются объекты, построенные в установленном законом порядке, не допускается (п. 6.1-6.3 ст. 54 Земельного кодекса РФ).

Закон предусматривает, что после прекращения прав на участок он должен быть реализован с публичных торгов. Причем собственнику земельного участка, в отличие от арендатора или лица, которому земельный участок был передан в постоянное бессрочное пользование, будут переданы средства, полученные от такой продажи за вычетом расходов на организацию торгов (ст. 54.1 Земельного кодекса РФ).

Лицо, которое по результатам публичных торгов приобрело земельный участок, на котором расположена самовольная постройка, подлежащая сносу или приведению в соответствие с установленными требованиями, обязано исполнить обязательства по сносу постройки или по представлению в уполномоченные органы утвержденной проектной документации по ее реконструкции и приведению в соответствие с установленными требованиями за свой счет (ч. 8-9 ст. 55.32 Градостроительного кодекса РФ).

Тем самым новые положения законодательства, в отличие от ранее действовавших норм, вводят новый тип обременений при продаже земельных участков в виде обязательств по сносу самовольных построек или приведения их в соответствии с установленными требованиями. Указанные нововведения позволят вовлечь в хозяйственный оборот земельные участки и объекты недвижимости, которые ранее не могли быть использованы по причине невозможности узаконивания указанных объектов недвижимости или их демонтажа в связи с отсутствием у собственников средств для этого.

6

Уточнены сроки рассмотрения судами дел о сносе самовольных построек.

Согласно поправкам дела о сносе самовольной постройки и решения уполномоченных органов о сносе самовольных построек должны рассматриваться судами за один месяц, включая время на подготовку дела к судебному разбирательству (ч. 1 ст. 152 Арбитражного процессуального кодекса). Учитывая сложившуюся судебную практику, очевидно, что данный срок является очень коротким для того, чтобы рассмотреть такие дела по существу.

Рассмотренные выше поправки, по моему мнению, систематизируют и структурируют имеющиеся положения законодательства по вопросу сноса самовольных построек. Однако в связи с тем, что органам местного самоуправления теперь предоставлены значительные полномочия по сносу подобных объектов без решения суда, это может привести к злоупотреблениям и ослабит позиции пользователей таких построек. Кроме того, изменения, касающиеся сроков рассмотрения судами дел по сносу самовольных построек, практически исключают возможность качественного рассмотрения таких дел судами.

Особенности ИЖС

Другая существенная часть поправок касается вопросов строительства дачных домиков и объектов ИЖС. Так, закон исключает необходимость получения разрешения на строительство объекта ИЖС, вместо которого теперь необходимо подать уведомление о планируемом строительстве, в котором должны быть указаны параметры планируемого к строительству объекта (ч. 1 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ). Указанное уведомление следует подавать в уполномоченные на выдачу разрешений на строительство федеральный орган исполнительной власти, орган исполнительной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

По итогам его рассмотрения уполномоченные органы выдадут уведомление о соответствии указанных параметров объекта ИЖС или садового дома установленным параметрам и (или) допустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке (ч. 7 ст. 51.1 Градостроительного кодекса РФ).

Данный порядок несколько упрощает жизнь застройщикам, так как исключает необходимость подачи обязательных ранее документов, необходимых для получения разрешения на строительство: схемы планировочной организации земельного участка и градостроительного плана земельного участка. Однако для ввода таких объектов в эксплуатацию потребуется подготовить технический план, который нужно будет заказать у кадастровых инженеров, что, конечно, приведет к дополнительным затратам (ч. 16 ст. 55 Градостроительного кодекса РФ).

Указанные изменения в целом облегчают жизнь застройщикам таких объектов, хотя и не отменяют требования к получению дополнительных согласований. Например, если указанные объекты будут располагаться в санитарно-защитной зоне аэропортов, то для начала их строительства потребуется получить согласование Росавиации (ст. 4 Федерального закона № 135-ФЗ от 1 июля 2017 г. «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации в части совершенствования порядка установления и использования приаэродромной территории и санитарно-защитной зоны»).

***

Очевидно, что новый закон значительно ужесточает требования к порядку сноса самовольных построек и дает уполномоченным органам расширенные права по принятию решений по данному вопросу во внесудебном порядке. Кроме того, судебный порядок рассмотрения данных вопросов значительно искажается и предполагает совсем иной подход к рассмотрению дел о сносе самовольных построек, что, скорее всего, негативно скажется на качестве рассмотрения данных дел. Видимо, единственным выходом для пользователей самовольных построек будет принятие мер по их узакониванию, в том числе и в рамках вновь предоставленных местным органам власти полномочий по сохранению самовольных построек (п. 4 ст. 222 ГК РФ).

Вместе с тем закон делает более простым согласование строительства индивидуальных жилых домов и садовых домиков.

Насколько указанные новации будут успешными с точки зрения правоприменительной практики, покажет время. Возможно, в ходе наработки практики по данному закону выявится необходимость в дальнейшей корректировке Градостроительного кодекса РФ.

«Обзор судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством»; утвержден Президиумом Верховного Суда РФ 19.03.2014 года; опубликован в «Бюллетене Верховного Суда РФ», N 6, 2014 года

Предисловие

Обращаем внимание: С 1 сентября 2015 года внесены изменения в статью 222 ГК РФ, согласно которым уточнены понятие самовольной постройки и условия признания права собственности на нее, установлены исключения из общего правила о сносе такой постройки.

С 1 сентября 2015 года статья 222 ГК РФ дополнена пунктом 4, согласно которому, с указанной даты в ряде случаев принять решение о сносе самовольной постройки вправе органы местного самоуправления, т.е. введен внесудебный порядок сноса. В пункте 4 статьи 222 ГК указаны условия для принятия такого решения, сроки его принятия, порядок размещения сообщения о планируемом сносе, уведомления об этом собственника и сноса постройки.

Конституционный Суд РФ уже констатировал, что «пункт 4 статьи 222 ГК РФ — как по своему буквальному смыслу, так и в системном единстве с положениями действующего гражданско-правового регулирования и с учетом правовых позиций Конституционного Суда Российской Федерации, изложенных в настоящем Определении, — не может рассматриваться как нарушающий чьи-либо конституционные права в аспекте, указанном в запросе, и противоречащий Конституции Российской Федерации» (Определение Конституционного Суда РФ от 27.09.2016 N 1748-О).

  • Рекомендуем: «Снос самовольной постройки органом местного самоуправления. Позиция Конституционного Суда РФ».

Разъяснения, содержащиеся в нижеприведенном обзоре судебной практики сохраняют актуальность, несмотря на ряд изменений, внесенных в статью 222 ГК РФ в 2016 году.

Утвержден
Президиумом Верховного Суда
Российской Федерации
19 марта 2014 года

ОБЗОР
СУДЕБНОЙ ПРАКТИКИ ПО ДЕЛАМ, СВЯЗАННЫМ
С САМОВОЛЬНЫМ СТРОИТЕЛЬСТВОМ

Верховным Судом РФ совместно с верховными судами республик, краевыми, областными и равными им судами проведено изучение судебной практики по делам, связанным с самовольным строительством.

Статья 222 ГК РФ, закрепляя правовой режим самовольной постройки и предоставляя возможность при определенных обстоятельствах ввести такую постройку в гражданский оборот, одновременно регулирует различные по своей правовой природе правоотношения, как административные (связанные с совершением публичного деликта — строительства с нарушением норм земельного законодательства, регулирующих предоставление земельного участка под строительство, либо градостроительных норм, регулирующих проектирование и строительство), так и частно-правовые.

При рассмотрении дел указанной категории суды руководствуются положениями Конституции Российской Федерации, Гражданского, Земельного, Градостроительного, Жилищного кодексов Российской Федерации, а также учитывают разъяснения, содержащиеся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 29 апреля 2010 г. N 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав».

Вопросы применения процессуального права

Подведомственность дел о самовольной постройке по ст. 222 ГК РФ

Дела о сносе самовольной постройки подсудны районному суду по месту нахождения объекта

Признание права на самострой при принятии мер к получению разрешений на его строительство, на ввод объекта в эксплуатацию

Запрет на производство строительных работ как мера по обеспечению иска о сносе самовольной постройки

Резолютивная часть решения суда о признании права собственности на самовольную постройку

Срок для исполнения решения суда о сносе самовольной постройки

Признание ответчиком иска о признании права собственности на самовольную постройку

Вопросы применения материального права

Приобретательная давность не распространяется на самовольную постройку

Обязанность снести самовольную постройку является санкцией за осуществление самостроя

При спорах о самовольных постройках применимы СНиПы, действующие на время возведения объекта

Признание права собственности на самовольную постройку возможно, если это не нарушает правила застройки, прав других лиц

Существенность и неустранимость нарушения строительных норм при возведении самовольной постройки влечет отказ в иске о признании права

Возможность признания права собственности на часть объекта самовольной постройки

Признание права собственности на самовольную постройку, возведенную на арендованном земельном участке

Признание права собственности на реконструированный объект недвижимости в целом

Признание права собственности на самовольную постройку при соблюдении целевого назначения земельного участка

Пристройка при наличии запрета нового строительства является самовольной постройкой

Вопросы о статусе самовольной постройки в гражданском обороте, порядке и об условиях ее легализации, а также основаниях принятия судом решения о ее сносе неоднократно рассматривались и разъяснялись высшими судебными инстанциями. И в последнем Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 06.07.2016 № 2 эти вопросы не были оставлены без внимания.

На новое рассмотрение

Как следует из материалов судебного дела, сособственники долей в праве собственности на трехэтажный жилой дом возвели дополнительных три этажа, а также цокольный этаж на принадлежащем им на праве общей долевой собственности участке земли, а затем обратились в суд с иском к одному из сособственников, уклонявшемуся от заключения соглашения о прекращении общей долевой собственности на данный дом, с требованием о выделе реальных долей в виде изолированных частей дома (квартир и нежилых помещений) каждому из сособственников.

Суды первой и апелляционной инстанций, рассмотрев данный спор, удовлетворили требования истцов, признав за каждым из них право собственности на помещения в данном доме. Однако администрация муниципального образования не согласилась с подобным решением и обратилась в Судебную коллегию по гражданским делам Верховного Суда РФ с кассационной жалобой, в результате чего дело было направлено на новое рассмотрение в суд апелляционной инстанции.

Так что же привело Верховный Суд РФ к выводу о необоснованности принятых нижестоящими инстанциями актов по данному делу и какие обстоятельства необходимо доказать истцам для решения вопроса о возможности признания права собственности на помещения в возведенном ими шестиэтажном строении?

Снос или легализация?

Прежде всего необходимо отметить, что произведенные истцами преобразования трехэтажного жилого дома были признаны судами реконструкцией, в результате которой появилась самовольная постройка, что согласуется с устоявшейся в последние годы судебной практикой.

Так, в п. 28 Постановления Пленума ВС РФ и Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22 было указано, что положения ст. 222 ГК РФ распространяются на самовольную реконструкцию недвижимого имущества, в результате которой возник новый объект. При этом в п. 29 данного Постановления отмечалось, что положения ст. 222 ГК РФ не распространяются на перепланировку, переустройство (переоборудование) недвижимого имущества, в результате которых не создан новый объект недвижимости.

Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014 у судов вызывает затруднение разграничение понятий реконструкции и перепланировки (переустройства) жилого помещения. В Определении от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 Верховный Суд РФ разъяснил, что созданием нового объекта является изменение характеристик, индивидуализирующих объект недвижимости (высоты, площади, этажности и т. п.), тогда как перепланировка жилого помещения представляет собой изменение его конфигурации, такое как перенос и разборка перегородок, устройство дополнительных кухонь и санузлов, расширение жилой площади за счет вспомогательных помещений и т. д.

Из сложившейся на данный момент судебной практики явно следует, что наличие любого из перечисленных ниже признаков является основанием для признания здания, сооружения или иного строения самовольной постройкой, а именно:
1. Возведение недвижимого имущества на земельном участке, не отведенном для этих целей, в порядке, установленном законом или иными правовыми актами. В рассматриваемом в настоящей статье деле суды не дали оценку тому факту, что земельный участок, на котором возведено спорное строение, имеет целевое назначение для индивидуального жилищного строительства, а в результате проведенной сособственником трехэтажного дома реконструкции на земельном участке появился шестиэтажный многоквартирный дом.

Как ранее было указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014, самовольное изменение разрешенного использования земельного участка не допускается. В тех случаях, когда использование земельного участка, занятого самовольной постройкой, не будет соответствовать разрешенному использованию, а компетентным органом отказано в его изменении, судом не может быть удовлетворено требование о признании права собственности на самовольную постройку, возведенную с нарушением целевого назначения земельного участка.

2. Возведение недвижимого имущества без получения на это необходимых разрешений. Как следует из Определения ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6, сохранение самовольно реконструированного объекта недвижимости и признание на него права собственности возможно в случае, если единственными признаками самовольной постройки у самовольно реконструированного объекта являются отсутствие разрешения на строительство и (или) отсутствие акта ввода объекта в эксплуатацию, к получению которых лицо, осуществившее самовольную реконструкцию, предпринимало меры. При этом сохранение объекта в реконструированном состоянии не должно нарушать права и охраняемые законом интересы других лиц и создавать угрозу жизни и здоровью граждан.

3. Возведение недвижимого имущества с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Неоднозначность понятия «существенности» нарушения упомянутых выше норм и правил создает дополнительные трудности для лиц, желающих легализовать самовольное строение, и для судов при принятии решения об отнесении того или иного нарушения к категории «существенных», тем более что вопросы существенности нарушений норм и правил, допущенных при возведении самовольной постройки, не могут ставиться на разрешение эксперта, как указано в Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ от 19.03.2014.

Признак существенности нарушения норм и правил устанавливается судами на основании совокупности доказательств применительно к особенностям конкретного дела, при этом оценивается среди прочего соблюдение требований санитарного, пожарного, экологического законодательства в зависимости от назначения и месторасположения объекта. К существенным нарушениям суды относят, например, такие неустранимые нарушения, которые могут повлечь уничтожение постройки, причинение вреда жизни, здоровью человека, повреждение или уничтожение имущества других лиц.

Таким образом, лицу, желающему приобрести право собственности на самовольную постройку, необходимо убедить суд, что данное строение не угрожает жизни и здоровью граждан; не нарушает права третьих лиц, а самим лицом предпринимались попытки легализации самовольного строения в том виде, в котором оно возведено.

Как отметил Верховный Суд РФ в Обзоре судебной практики от 06.07.2016, перечисленные выше обстоятельства не были установлены судами нижестоящих инстанций, что и стало причиной возвращения дела на новое рассмотрение.

Как получить свою долю

Сособственники трехэтажного жилого дома, обратившись с требованием о выделе каждому отдельного помещения в реконструированном ими строении, а также суды первой и апелляционной инстанций, удовлетворившие данное требование, не учли того факта, что самовольная постройка не является объектом гражданского оборота и с ней нельзя совершать какие-либо юридически значимые действия, гражданско-правовые сделки до введения ее в гражданский оборот.

Аналогичная позиция была выражена Президиумом ВАС РФ в Постановлении от 15.06.2010 № 2404/10, где указано, что сделка по продаже компанией «Ралбек Интернешнл ЛТД» самовольной постройки компании «Фломис Трейдинг Лимитед» не влечет приобретения права собственности на этот объект вне зависимости от того, произведена ли государственная регистрация права или нет, поскольку самовольное строение не могло стать объектом гражданского оборота.

В Обзоре судебной практики от 06.07.2016 Верховный Суд РФ подчеркнул, что ответчиком по иску о выделе доли в имуществе может быть только собственник данного имущества, между тем лицо, осуществившее самовольную постройку, в силу п. 2 ст. 222 ГК РФ не приобретает на нее право собственности, не вправе распоряжаться постройкой и совершать какие-либо сделки до признания такого права судом. К нему также не могут быть предъявлены требования как к собственнику.

Как следует из судебной практики, истцу, заявившему требование о выделе доли в самовольной постройке, необходимо представить суду доказательства возможности признания права собственности на соответствующую самовольную постройку, которые позволят установить, что:

  • самовольное строение не угрожает жизни и здоровью граждан и не нарушает права третьих лиц;

  • самовольная постройка возведена на земельном участке, в отношении которого истец имеет права, допускающие строительство такого объекта;

  • постройка соответствует параметрам, установленным документацией по планировке территории, правилами землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам постройки, содержащимися в иных документах;

  • истцом предпринимались попытки легализации самовольного строения.

Отсутствие угрозы жизни и здоровью граждан может доказываться положительным заключением государственной экспертизы проектной документации (п. 2 Обзора Верховного Суда РФ от 06.07.2016), в соответствии с которой осуществлены строительство или реконструкция объекта. При этом доказательством совершения попыток легализации самовольной постройки согласно Определению ВС РФ от 23.06.2015 № 24-КГ15-6 являются предпринятые лицом меры к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию.

Только после установления судом соответствия самовольной постройки перечисленным выше условиям для признания права собственности на нее суд может рассмотреть вопрос о выделе доли в такой постройке и признании права собственности на данную долю.

Жители частных секторов, чьи дома оказались в охранной зоне опасных промышленных труб нефтегазовых компаний, могут отменить судебные решения о сносе строений.

Такая возможность появилась в связи с изменениями Федерального законодательств в сфере градостроительства, которые были приняты в августе 2018 года. В частности основанием, как прописано теперь в законе, для пересмотра уже вступивших в силу судебных решений могут стать такие вновь открывшиеся или новые обстоятельства как: «установление или изменение федеральным законом оснований для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основанием для принятия судебного акта о сносе самовольной постройки».

Другими словами, собственники, которых суд обязал снести дома, могут вновь обратиться в суд, чтобы оспорить ранее вынесенные решения. Таких в Пермском крае не менее 80 семей – из пермского микрорайона Запруд, Добрянки и Краснокамска.

Напомним: АО «Транснефть-Прикамье», проводя инвентаризацию своего имущества, обнаружило, что трубопровод, проложенный в 60-е годы прошлого века, не соответствует современным требованиями безопасности. По законодательству, земля, прилегающая к таким опасным объектам, как нефтепровод, должна иметь статус охранной зоны и строить на такой земле на расстоянии в 125 метров от оси нефтепровода ничего нельзя. Охранный статус компания на земли установила, а вот обезопасить прилегающие к нефтепроводу уже застроенные частные владения решила не путём установки защитных конструкций, а путём сноса домов за счёт самих владельцев этих земель. Без компенсаций, по решению суда.

«Изменения действующего законодательства представляют собственникам, в отношении которых уже было вынесено решение по ГК РФ ст. 222 «Самовольная постройка» возможность на пересмотр на гражданского дела в связи с изменением федеральным законом оснований для признания здания, сооружения или другого строения самовольной постройкой, послуживших основанием для принятия судебного акта о сносе этой самовольной постройки», – обращает внимание Любовь Турова, жительница микрорайона Запруд.

По её словам, оспорить вынесенные ранее судебные решения можно лишь в течение трёх месяцев с момента вступления закона в силу, то есть до 4 ноября 2018 года.

Владельцы самовольных построек могут оспорить судебные решение по нескольким основаниям. Во-первых, в случае, если градостроительные и строительные нормы и правила, на которые ссылается суд в своём постановлении, были введены в законодательство позже момента возведения самовольных построек. Во-вторых, если на момент строительства признанных к сносу домов в публичном доступе отсутствовала информация об охранных или иных статусах земельного участка. В-третьих, при наличии одновременно следующих условий:

  • права на эти объекты, жилые дома, жилые строения зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
  • параметры жилых домов и строений соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, установленным федеральным законом;
  • объекты расположены на земельных участках, принадлежащих на праве собственности.

Появившейся возможностью пересмотра судебных дел уже воспользовались жители Московской области, оказавшиеся в схожей ситуации, как и пермяки – там подано порядка 180 заявлений, часть из них принято на рассмотрение. В Перми пока желающих отменить снос жилых домов не появились. Известно, что готовится подать заявление о пересмотре судебного решения только одна из жительниц деревни Адищево Добрянского района Пермского края.

Желающим оспорить решение, необходимо подать заявление о пересмотре судебного постановления по вновь открывшимся обстоятельствам согласно п.6 Статьи 392 ГПК РФ. Дело производится судом, изменившим судебное постановление или принявшим судебное постановление, которое вступило в итоге в силу.

Скачать образец

Заявления о пересмотре судебного постановления по вновь открывшимся обстоятельствам

(подготовлен общероссийским общественным движением «Дома на трубы не меняем»).

Пресс-служба Пермской гражданской палаты

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *