Титульное страхование недвижимости

Финансы

Титульное страхование недвижимости и его стоимость. Что такое титульное страхование?

28 июля 2015

Согласно действующему законодательству, право собственности позволяет хозяину имущества владеть им и распоряжаться по своему усмотрению. Однако в некоторых нормативных актах предусмотрены основания, при которых данная возможность может быть утрачена либо оспорена. В результате объект будет истребован у собственника. Во избежание возникновения такой ситуации законом предусмотрено титульное страхование недвижимости. Рассмотрим, что это такое.

Общие сведения

Титульное страхование недвижимости представляет собой защиту от риска материальных потерь, которые могут возникнуть у добросовестного приобретателя в связи с утратой права собственности. Такая угроза появляется в случае обнаружения дефектов в документации. Правовым титулом называют собственно бумагу, подтверждающую исключительное право владения имуществом.

Причины возникновения риска

Недвижимые объекты часто являются предметом длинной цепочки сделок купли-продажи. Если выяснится, что одна из них была совершена когда-то с нарушением законодательных норм и может оспариваться (к примеру, наследниками), то, в соответствии с решением суда, право собственности последующих владельцев аннулируется. Это может возникнуть в том случае, если, например, при приватизации объекта не было учтено мнение несовершеннолетнего, или один из владельцев пребывал в местах лишения свободы. Такая ситуация характерна для вторичного жилья. На первичном рынке утрата права собственности наступает в случае, когда застройщик пытается продать одну квартиру нескольким приобретателям.

Видео по теме

Зачем защищаться от риска?

Титульное страхование сделок с недвижимостью выступает в качестве гарантии для добросовестного приобретателя, если объект будет истребован у владельца. Основными обстоятельствами, при которых это может произойти, считаются:

  • Заключение договора купли-продажи с участием неправоспособных юрлиц или недееспособных граждан, с нарушением норм законодательства.
  • Право собственности после отчуждения объекта осталось у третьих лиц, и так далее.

Титульное страхование является одним из требований ряда банков, оформляющих лицам кредит на покупку жилья. Защита от риска материальных потерь выступает обязательным пунктом при получении ипотеки.

Предмет договора

Титульное страхование может быть оформлено на жилые или нежилые здания, части сооружений или помещений, земельные участки. Кроме этого, защитить можно и имущественные интересы собственника. Предметом страхования в таких случаях выступает право распоряжения, владения и пользования недвижимостью.

Недействительность договора

Титульное страхование включает в себя несколько случаев, при которых собственнику предоставляется возможность защитить свои права. В качестве такого события, например, выступает принятие решения суда. При вступлении его в силу права собственника аннулируются. В качестве одного из частных случаев выступает признание недействительности договора о купле-продаже. Сделка может считаться таковой, если:

  1. Противоречит законодательству и прочим нормативным актам.
  2. Заключена в противовес основам нравственности и правопорядка.
  3. Прикрывает другую сделку.
  4. Не предполагает возникновения соответствующих юридических последствий.
  5. Совершена ограниченно или полностью недееспособным гражданином или неправоспособным юрлицом.
  6. Заключена несовершеннолетним, возраст которого от 14 до 18 л.
  7. Совершена под влиянием заблуждения.
  8. Осуществлена дееспособным лицом, не осознававшим свои действия и не способным их контролировать.
  9. Заключена под воздействием угрозы, насилия, обмана, злонамеренного соглашения, тяжелых обстоятельств.

Титульное страхование недвижимости: стоимость

Сумма определяется с учетом различных факторов. Существуют следующие критерии, которые предусматривает титульное страхование:

  • Цена объекта согласно договору купли-продажи.
  • Стоимость по оценке БТИ.
  • Рыночная (действительная) стоимость площади на дату страхования.
  • Прочие факторы. К ним, например, относят размер кредита под залог жилой площади.

Сумма страховки не должна превышать действительной стоимости объекта. В течение действия договора ее размер может быть изменен. К примеру, при проведении собственником капитального ремонта она может быть увеличена соразмерно затратам. Собственнику выплачивается компенсация, равная сумме по договору на титульное страхование квартиры. Стоимость утраченного имущества – не единственная выплата, которая предусматривается при наступлении соответствующих обстоятельств. Компенсируются также судебные издержки, оплата юриста, представляющего интересы собственника. На размер суммы, кроме прочего, влияют:

  • Срок действия договора страхования.
  • Уровень риска, который устанавливается юридической экспертизой.

В соответствии со сроком страхования при защите от всех угроз, то есть при утрате права собственности по какому-либо из приведенных выше обстоятельств, тариф составит:

  • На год – 0.4-1%.
  • Три года – 1.5-2%.
  • Десять лет – 2.2-4.0%.

Таким образом, договор может заключаться на период от 1 до 10 лет. Согласно отечественному законодательству, купля-продажа может быть оспорена в течение трех лет, а в отдельных случаях этот период может увеличиваться до десяти лет.

Субъекты права

Титульное страхование доступно для юридических лиц, индивидуальных предпринимателей и граждан, которые являются собственниками имущества. При этом они должны быть зарегистрированы на территории России. Первым этапом перед непосредственным заключением договора страхования будет сбор всех необходимых бумаг, касающихся сделки. На основе этих документов будет оцениваться возможность предъявления впоследствии претензий к недобросовестному новому собственнику. В соответствии с уровнем риска страховщик будет рассчитывать тариф. Следующим этапом станет выбор компании, с которой будет заключен договор. При этом необходимо внимательно изучить разрешающие документы фирм (лицензии), их финансовое состояние. Кроме этого, следует предварительно ознакомиться с правилами и условиями предоставления ими своих услуг. Из всего списка нужно будет выбрать наиболее подходящую компанию. На заключительном этапе подготавливается и согласовывается договор. Для его заключения необходимо личное присутствие собственника в офисе компании. По общему правилу, один экземпляр документа остается у представителя фирмы, второй передается непосредственно самому собственнику. При наступлении страхового случая для получения причитающейся компенсации необходимо будет предоставить документированные доказательства произошедших событий.

Комментарии

Похожие материалы

Еда и напитки
Как едят личи. Чем полезны личи: полезные свойства и противопоказания. Личи — что такое и как его выращивают

Диковинный фрукт под названием "личи", больше похожий на игрушку, малоизвестен у нас в России. Большинство людей и вовсе не знают о его существовании. История происхождения этого фрукта корнями уходит в глубокую древн…

Домашний уют
Межвенцовый утеплитель: плюсы и минусы использования. Что такое джутовый межвенцовый утеплитель

В лесных областях России, Скандинавии, Канады и Северной Америки издавна строят рубленые дома. Брёвна или брус последовательно укладываются в сруб рядами, которые называются венцами.

Домашний уют
ГВЛ влагостойкий. Особенности материала и его стоимость

Отделка внутренних стен в помещении – это всегда очень щепетильный вопрос, с которым сталкивается при ремонте практически каждый. Выбор материалов для проведения подобных работ велик. И у любого есть свои преиму…

Духовное развитие
Икона — это что такое? Старинные иконы и их значение. Что такое именные иконы?

Икона – это очень важная часть христианства. В переводе с греческого это слово обозначает “образ”. Обычно на иконах изображены разные святые, Божья Матерь, Иисус Христос или действия, которые происхо…

Закон
Применение и образец БСО. Что такое БСО?

Бланк строгой отчетности — документ, который в установленном законом порядке может заменить кассовый чек. Каковы нормы права, регулирующие данную процедуру? В какой структуре может быть представлен БСО с учетом …

Закон
Обязанности и права — это что такое?

Каждого человека без исключения можно рассматривать не только с его социальной стороны, но также биологической. Вдобавок к этому люди постоянно взаимодействуют между собой посредством различных институтов, ими же созд…

Искусство и развлечения
История и понятие карикатуры: что такое классическая и современня карикатура?

Карикатура (перевод с итальянского) означает преувеличение. Близкими к ней по жанру являются шарж, гротеск и лубок.Карикатуры: что такое?Искусство постоянно меняется, появляются все но…

Искусство и развлечения
Событие во времени и пространстве – вот что такое повествование

Язык любого народа – это нечто живое, постоянно развивающееся, обновляющееся и имеющее свои законы. Вне зависимости от того, знает человек эти законы или нет, его речь (письменная и устная) подчиняется им. В дан…

Для чего нужно титульное страхование недвижимости

Новости и общество
Минимальный потребительский бюджет семьи из 4 человек. Понятие минимального потребительского бюджета и его величина. Что входит в минимальный потребительский бюджет?

За всю историю человечества, начиная от самых древних империй и зарождения политических и экономических институтов и заканчивая современным обществом, информация о положении населения имеет первостепенное значение. Им…

Новости и общество
Строение вулканов. Виды и типы вулканов. Что такое кратер вулкана?

Древние римляне, наблюдая, как из вершины горы в небо вырывается черный дым и огонь, считали, что перед ними вход в ад или во владения Вулкана – бога кузнечного ремесла и огня. В честь него огнедышащие горы и на…

Страховать сделку по недвижимости?

22 Июль, 2011 — 09:45

Нужно ли страховать сделку по недвижимости? Во сколько это обойдется? От чего убережет при наступлении страхового случая?

Артем КОХАНОВСКИЙ, директор департамента жилой недвижимости агентства недвижимости Great reality: 

По своему роду деятельности чаще всего мы сталкиваемся с титульным страхованием, которое предусматривает возмещение убытков при утрате права собственности на купленную недвижимость в случаях последующего признания сделки купли-продажи недействительной. Если их переводить на бытовой язык, то один из страховых случаев может быть следующим. Например, собственник квартиры Иванов страдал шизофренией и состоял на учете в психоневрологическом диспансере. Иванов продал квартиру. Позднее сын Иванова в целях защиты «интересов» отца подает в суд о признании сделки купли-продажи между Ивановым и покупателем недействительной, ссылаясь на то, что Иванов в момент сделки купли-продажи не отдавал отчета в своих действиях. И суд, рассмотрев дело, приходит к выводу, что квартиру надо вернуть Иванову (несмотря на то, что она принадлежит новому собственнику). Это и есть страховой случай. Квартиру у покупателя отбирают, но при этом страховая кампания выплачивает вам сумму, положенную в данном случае по договору титульного страхования. 

Стоимость титульного страхования составляет от 0,5 до 3% от стоимости застрахованного имущества. Процент может меняется в зависимости от сроков страхования и документов на квартиру. 

В отличие от зарубежного опыта, титульное страхование у нас пока не получило широкого применения. По нашим подсчетам страхуют 1-5% всех сделок купли-продажи квартир.

Александр ЗИМИНСКИЙ, директор департамента продаж элитной недвижимости компании Penny Lane Realty: 

Скажем так — надо пользоваться страховыми услугами. Если обыватель считает, что страховая компания просто принимает его деньги, то в корне не правильно. Страховая компания — еще один участник сделки, который внимательно и досконально оценит и проверит юридическую чистоту сделки, и только после этого, взвесив свои собственные риски, предложит тариф. Нельзя назвать базовый тариф для всех, существует ряд факторов, влияющих на его стоимость, к примеру, такие как: количество предыдущих собственников, тип договора, который послужил основанием для возникновения права собственности и, что самое главное, чем больше ранее было собственников, тем выше тариф. Начинаются подобные тарифы от 0,2-0,3% от стоимости квартиры и могут достигать 3-4% и даже выше. 

При наступлении страхового события наступает покрытие суммы по договору. Здесь важно обратить внимание тем, кто приобретал квартиры, которые находились в собственности менее трех лет, в них порой указывают сумму меньшую, нежели ту, за которую реально продают. В таком случае возмещение наступает на сумму по договору, если, конечно, не был предоставлен отчет независимой оценочной компании на момент страхования.

Андрей ГЛЕБОВ, директор департамента продажи и маркетинга компании «Домус Финанс»:

Думаю, что сделки по недвижимости страховать все же стоит. Ведь, как известно, береженого Бог бережет. Хотя, конечно, это не является правилом, и регламента, по которому риэлтор должен страховать сделки по недвижимости, нет (обязательное страхование есть только в ипотеке).

Страхование сделок больше распространено на вторичном рынке жилья, нежели на первичном. И для покупателей вторичных квартир будет являться дополнительным фактором то, что сделка была застрахована. Дело в том, что на рынке вторичного жилья тоже есть свои подводные камни. Так, например, существуют риски потери прав собственности. Допустим, человек приобрел квартиру на вторичном рынке жилья (без страхования сделок) и появляются родственники прежнего владельца, способные аннулировать сделку, нынешний жилец остается и без квартиры, и без денег. А в случае, если бы сделка была застрахована, страховая компания была бы обязана выплатить покупателю стоимость квартиры. 

Поэтому застраховав сделку и покупатель, и риэлтор оберегают себя от многих рисков. К тому же, это не настолько дорого. Более того, некоторые компании предоставляют своим клиентам уже готовые предложения по страхованию.

Олег САМОЙЛОВ, генеральный директор компании «РЕЛАЙТ-Недвижимость»:

На мой взгляд, ответ на этот вопрос во многом зависит от того, кто на него отвечает. Вероятно, все помнят давно ставший классикой анекдот: «Сколько будет дважды два? – А мы продаем или покупаем?». Так же и здесь: представители страховых компаний непременно скажут: «Конечно! Только титульное страхование позволяет покупателю обеспечить надежность совершаемого приобретения!». Ответ большинства риэлторов будет иным: «Страхование – бессмысленная трата денег! Ведь в случае чего, получить их со страховой компании будет почти невозможно! Поэтому главное, как следует проверить приобретаемый объект перед сделкой. И эту работу мы с готовностью выполним для вас». 

На самом деле, истина лежит посередине. В случае если до сделки объект недвижимости реально прошел квалифицированную проверку правовой истории, вероятность наступления какого-либо неприятного события (например, судебного иска, направленного на истребование объекта у покупателя) невелика.

Однако и утверждать, что проверка сводит все покупательские риски к нулю, также неверно. Во многих случаях это действительно так. Но не во всех: зачастую отдельные факты по предыдущим переходам права собственности бывает невозможно установить или подтвердить в принципе. И вот в этих случаях страхование титула, на мой взгляд, является вполне оправданным. 

Средний размер платежей при страховании титула на три года составит примерно 1% от рыночной стоимости приобретаемой недвижимости. Страхование на более короткий период обойдется дешевле. Однако страховать титул на год или два, по моему мнению, бессмысленно, так как срок исковой давности составляет три года.

Василий ЕЛИСЕЕВ, юрисконсульт компании «НДВ-Недвижимость»:

На современном этапе роста количества заключаемых сделок по купле-продажи объектов недвижимости все чаще возникают вопросы, связанные с обеспечением защиты интересов покупателей. В уже сложившейся практике договоры, в силу которых страховая компания обязуется за страховую премию при наступлении предусмотренного в договоре страхового случая возместить страхователю причиненные вследствие такого события убытки в пределах определенной договором суммы (страховой суммы) называют договорами титульного страхования. 

В этом случае следует четко разграничивать риск утраты самого имущества (по причине его гибели, например, от стихийных бедствий, пожаров и т.д.) и риск утраты права (права пользования, права собственности) на это имущество (вступление в законную силу решения суда, на основании которого покупатель как сторона по сделке купли-продажи недвижимого имущества утрачивает имущественные права на приобретенное им имущество, или судом устанавливаются ограничения имущественных прав покупателя). Подобный случай может возникнуть, если у третьих лиц возникают правопритязания к предмету заключаемой сделки, и они в судебном порядке пытаются истребовать уже реализованное (проданное) имущество из чужого владения. 

Но главным образом стоить акцентировать на это внимание всех потенциальных покупателей, что в договоре титульного страхования необходимо прямо и четко прописывать страховые случаи, которые действительно могут иметь место и требуют защиты от убытков, вызванных утратой права собственности. 

Стоимость полиса титульного страхования рассчитывается страховыми компаниями по своим утвержденным методикам, остается сделать правильный и обоснованный выбор из числа имеющихся страховых компаний. Для этого не лишним будет посетить их официальные сайты.

Олег СУХОВ, адвокат Адвокатской палаты г. Москвы, ведущий юрист «Первого Столичного Юридического Центра»: 

При проверке документов на приобретение недвижимости специалист практически всегда может определить, присутствуют ли риски при покупке данного имущества или нет. Если приобретаемый объект «чистый», и, соответственно, сделка не таит в себе неприятных сюрпризов, тратить деньги на страхование такого договора смысла не имеет. 

Однако бывают ситуации, когда покупателю очень хочется приобрести определенную квартиру, при этом при проверке документов выявляется информация, являющаяся не желательной. В этом случае приобретаемое имущество следует застраховать. Хотя, по моему убеждению, от таких сделок необходимо отказываться. 

Что касается вопросов покупки квартир в новостройках, то любую сделку на первичном рынке недвижимости необходимо страховать. Кроме того, страхование рисков при приобретении новостройки должно быть обязательным для всех дольщиков и застройщиков. 

При этом очень важным предметом рассматриваемых отношений является вопрос, каким образом осуществлять страхование, т.е. что будет являться страховым случаем, при каких обстоятельствах возникает право требования на страховое возмещение, и как определяются сроки страхования. 

Страховать можно различные риски: утраты права собственности на приобретенное имущество (по абсолютно разным основаниям, однако все они должны быть детально прописаны в договоре или правилах страхования); неисполнение обязательств застройщика по передаче в собственность построенной квартиры в установленный срок; отказа или уклонения застройщика от возврата денег; банкротства контрагента до исполнения обязательств; риск двойных продаж, многое иное. 

Некоторые компании (строительные, инвестиционные, риэлторские) предлагают оформить страховку прямо при покупке квартиры. Однако такого рода предложения больше относятся к банальному «отмыву» денежных средств, нежели к защите прав потребителей. Не стоит полагать, что если вам предлагается страховой полис при покупке недвижимости, значит, все чисто и хорошо (это самое распространенное обывательское заблуждение покупателей как на первичном, так и на вторичном рынках недвижимости). 

Стоимость страхования определяется исходя из ряда принципиальных моментов. На вторичном рынке недвижимости размер страховой премии в основном зависит от срока страхования от 1 до 7% от стоимости приобретаемого имущества (от 1 года до 10 лет). 

При страховании на первичном рынке недвижимости страховщиком учитывается, что представляет собой застройщик, какова схема продажи объекта и оформления отношений с покупателем, каков текущий статус объекта и др. Стоимость страховки (страховая премия) определяется после оценки вероятности наступления страховых рисков по проекту строительства. Чем выше риски, тем выше цена страховой премии. В целом при страховании реальных рисков размер страхования составляет от 3% ежегодно и может достигать 10% в зависимости от факторов риска.

Титульное страхование недвижимости — что это

При длительном сроке возможного наступления страхового случая договоры страхования предусматривают до 15% страховой премии от стоимости имущества. Страховой взнос может снижаться, если покупка страхуется не на начальной стадии строительства, а на более поздних ее этапах. 

Важно понимать, при правильном оформлении договора страхования возможные риски утраты приобретаемого имущества могут быть компенсированы страховыми компаниями, однако страховщики во избежание в последующем выплаты своим клиентам страховых возмещений пытаются предлагать страхователям договоры, по которым получить страховку очень непросто или невозможно. Поэтому к вопросу страхования вашего имущества или рисков его утраты необходимо подходить не менее серьезно, чем к договору на приобретение недвижимости.

Титульное страхование недвижимости: что это такое и сколько стоит

Страхование титула.
Защита права собственности покупателя от правопритязаний третьих лиц,
возникших до и сохранившихся после приобретения недвижимости

Покупатель недвижимости должен знать: как бы тщательно риэлтор, нотариус или регистратор ни проверяли юридическую чистоту сделки, полной гарантии, что она не будет когда-либо оспорена бывшими хозяевами, все же нет.

Согласно статистике каждый сотый владелец жилья лишается своих прав по не зависящим от него причинам.

Самый большой процент конфликтов на рынке жилья приходится на споры о недействительности сделок. За последние несколько лет поводы для споров по правам собственности заметно изменились. С одной стороны, ушли в прошлое претензии, связанные с дефектами при приватизации, характерные для начала 1990-х; меньше стало мошенничества и откровенного криминала. С другой стороны, существенно увеличилось число объектов недвижимости, обращаемых на рынке, а также доля квартир с историей перехода прав собственности, то есть "переживших" несколько сделок. В Петербурге и области ежегодно совершаются десятки тысяч сделок с недвижимостью. Выросло количество квартир, которые имеют дефекты в истории или потенциально несут в себе риск спора о праве собственности.

Судебная практика стоит на том, что признание одной из предыдущих сделок с недвижимостью недействительной автоматически влечет за собой недействительность всех последующих сделок. Потерпевшим при этом оказывается последний собственник. Принятая в прошлом году дополнительная статья к Закону "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" о добросовестном приобретателе не решает в полной мере проблему защиты прав последнего владельца. Даже если статья сработает и суд вынесет решение в пользу одной из сторон, размер предусмотренной компенсации не превысит 1 млн руб.

На помощь покупателю приходят профессиональные участники рынка недвижимости. Во-первых, риэлторы (агенты), которые подбирают жилье в соответствии с параметрами, названными клиентом, и сопровождают сделку. Во-вторых, нотариусы, которые удостоверяют сделку. И наконец государственный орган по регистрации прав и сделок, который наряду с регистрацией осуществляет правовую экспертизу заключенной сделки.

В перечень риэлторских услуг помимо посреднической деятельности по заключению сделок и помощи в оформлении документов входит проверка так называемой юридической чистоты сделки (включает в себя сбор и анализ документов, свидетельствующих о предыдущих сделках, выяснение информации о пользователях жилого помещения) и предоставление гарантий этой проверки.

Вместе с тем нужно учитывать, что результаты проверки юридической чистоты основаны исключительно на информации, содержащейся на материальном носителе, то есть в письменном документе. Риэлторы практически не в состоянии лично встретиться с каждым из предыдущих собственников или пользователей и узнать обстоятельства, сопутствующие совершению сделки, установить факт наличия прав на жилье каких-либо неучтенных лиц, например малолетних детей, не зарегистрированных в помещении и не вписанных в паспорт родителей. Кроме того, существуют обстоятельства, которые невозможно ни зафиксировать в документах, ни выявить при личных встречах, например факт совершения сделки под влиянием насилия или угрозы, в результате подкупа служащего организаций, обеспечивающих эксплуатацию недвижимости, работника органов внутренних дел или нотариуса. Да и само мнение агента о законности совершаемой сделки может быть ошибочным. А не выявленные при проверке риски в дальнейшем способны послужить основанием для прекращения права собственности клиента.

По законодательству риэлтор несет ответственность за просрочку и предоставление некачественных услуг. В случае лишения права собственности клиента на приобретенную недвижимость агент не обязан возмещать стоимость объекта. Его ответственность может выразиться лишь в возвращении полученного вознаграждения и уплате штрафа. Более того, риэлтор не должен брать на себя ответственность за действия третьих лиц, способных оспорить сделку по истечении какого-то времени, так как его услуги в основном касаются посредничества между сторонами. Агент не имеет резервных фондов для покрытия расходов на выплату стоимости квартиры своему клиенту, если последний утратит право на жилье по решению суда. Одно время некоторые крупные риэлторские компании широко внедряли так называемые гарантийные обязательства, в которых провозглашали гарантию юридической чистоты сделки и финансовой защиты. Однако эти гарантии относились только к последней сделке и не покрывали риски в истории квартиры. В последние годы наблюдается отход от данной практики и возрастающий интерес агентов к страхованию титула.

Во всем мире любые риски в коммерческой деятельности подлежат страхованию. Полис страхования профессиональной ответственности может быть и у риэлтора, но он распространяется на случаи, когда клиент предъявляет иск к агенту о возмещении причиненных им убытков.

СтраховкинПро

Для выплаты страхового возмещения по договору страхования профессиональной ответственности риэлторов необходимо решение суда, обязывающее агента возместить убытки. При оспаривании же сделки сторонами являются продавец и покупатель, а риэлтор стороной в деле не является. В этом отличие полиса страхования профессиональной ответственности агентов от страхования конкретной сделки (страхования права собственности клиента на случай оспаривания сделки или его прав на жилье).

При нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью тоже существуют обстоятельства, которые не могут быть проверены нотариусом. Например, нотариальная проверка прав продавца на отчуждаемое имущество не включает в себя проверку прав других бывших владельцев или пользователей этого имущества. То есть, проверке подлежат лишь права продавца. Нотариус также не в состоянии доподлинно установить права супругов на общую собственность, а это имеет значение для определения правомерности распоряжения недвижимостью или ее приобретения, поскольку отсутствие (наличие) соответствующего штампа в паспорте не служит доказательством того, что человек в браке не состоит (состоит).

При выяснении дееспособности граждан и правоспособности юридических лиц нотариусы не запрашивают информацию у судебных органов о лишении или ограничении дееспособности гражданина, а у органов, осуществляющих регистрацию организаций, — сведения о действительной правоспособности юридического лица. Вместе с тем совершение сделки недееспособным или ограниченно дееспособным гражданином либо неправоспособным юридическим лицом является основанием для признания ее недействительной. Известны случаи, когда состояние нервного потрясения, алкогольного или наркотического опьянения продавца в момент регистрации договора (о чем нотариус не мог знать) служило основанием для признания сделки недействительной.

При нотариальной проверке сделки на соответствие нормам закона происходит проверка законности только последней сделки и лишь в определенных пределах. Из всего вышесказанного вытекает вывод: нотариус не в состоянии быть гарантом законности сделки. Возложить на него ответственность за убытки, понесенные вследствие решения суда о признании удостоверенной им сделки недействительной, практически невозможно, поскольку ответственность нотариуса наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение отсутствует.

Завершающая стадия совершения сделки — государственная регистрация сделки и прав на недвижимость. Ее порядок не предусматривает сбора информации, подтверждающей отсутствие каких-либо прав на объект недвижимости у третьих лиц (например, неучтенных наследников по закону или завещанию).

Таким образом, ни риэлторы, ни нотариусы, ни система регистрации не дают стопроцентной защиты прав владельцев недвижимости. В этом случае дополнительной защитой и гарантией становится страхование права собственности, созданное в целях защиты хозяина от правопритязаний третьих лиц на приобретенное жилье.

Участники рынка недвижимости справедливо признают, что единственной гарантией финансовой защиты при совершении сделки с недвижимостью является полис страхования права собственности — страхования титула. Не зря при ипотеке кредитные организации, не испытывающие (в отличие от некоторых риэлторов) чувства псевдоконкуренции к страховщикам, давно включили страхование титула в программу страховой защиты ипотеки наряду со страхованием предмета залога (квартиры), жизни и здоровья заемщика.

Специалисты включают в страховое покрытие возможные риски, проявление которых влечет за собой прекращение права собственности. То есть страховая защита может покрывать риск утраты права собственности на недвижимость по решению суда, в том числе по основаниям, предусмотренным ст. 168-179, 302 ГК РФ. Объем покрытия избирает страховщик.

Рассмотрим основные этапы страхования права собственности.

Проводится преддоговорная экспертиза на предмет юридической чистоты объекта страхования (приобретаемого жилья); оценивается судебная перспектива спора как по выявленным рискам, так и по скрытым, невыявленным. Это особенно важно, если страхование осуществляется до сделки купли-продажи. Обеспечивается финансовая гарантия возврата вложенных в недвижимость средств. Размер гарантии определяет страховая сумма, которая может быть равна рыночной стоимости жилья.

Гарантируется юридическое сопровождение на случай предъявления судебных исков к новому собственнику. Расходы на юридическое сопровождение может взять на себя страховщик.

Как правило, страхователь передает полномочия на ведение дела в суде страховой компании. Сам он вправе даже не участвовать в нем. Страховщик становится на место страхователя и не меньше заинтересован в благополучном разрешении спора. Фактически обязательство страховщика по страховой защите шире, чем обязательство возмещения ущерба.

Суть страхования права собственности состоит в защите от последствий уже произошедших событий (нарушение прав несовершеннолетних, совершение сделки лицами, не способными в тот момент понимать значение своих действий или руководить ими, совершение сделки неправомочным лицом, совершение сделки в результате мошеннических действий и т.д.). Страхование права собственности защищает против любого неизвестного "дефекта" в праве. То есть всякие правопритязания третьих лиц, возникшие до и сохранившиеся после приобретения недвижимости, входят в страховое покрытие.

Существенным является такое обстоятельство: если даже к моменту вынесения судом решения о лишении права собственности договор страхования заканчивается, страховая компания продолжает нести ответственность по выплате возмещения.

Страховой полис выдают после оценки страхового риска. Она включает в себя анализ законности документов, изучение истории перехода прав, проверку прав пользователей. Отличие проверки страховой фирмы от риэлторской состоит в том, что страховая компания ко всему прочему оценивает вероятность предъявления претензий к владельцу жилья. Конечно, страховая фирма может не выявить потенциальные риски (например, нельзя предугадать возможность заявления каким-либо лицом иска о недействительности по основанию неспособности в момент совершения сделки руководить своими действиями и понимать их значение). Но страхование и производят на случай наступления события, относительно которого неизвестно, произойдет оно или нет. Страхование не устраняет риск, но обеспечивает финансовую защиту от его последствий. Поэтому лишение прав собственности на недвижимость на основании решения суда признают страховым случаем, и страховая компания выплачивает возмещение.

Договор страхования права собственности заключают на срок от полугода до трех лет (срок исковой давности по недействительным сделкам недавно был сокращен с десяти до трех лет).

В среднем плата за страхование сопоставима с ценой одного квадратного метра жилья, что составляет 0,5-1,5% от стоимости квартиры в зависимости от срока страхования.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *