ТСЖ

ТСЖ — что это такое и как организовать?

Товариществом собственников жилья (ТСЖ) признается некоммерческая организация (НКО), объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме (п. 1 статьи 135 Жилищного кодекса (ЖК)).

В статье попробуем дать ответ на следующие вопросы:

  • что подразумевается под целевой деятельностью ТСЖ как некоммерческой организации и что — под услугами ТСЖ?
  • учитываются ли средства ТСЖ для исчисления налога на прибыль?
      ТСЖ как некоммерческая организация

    В соответствии со статьей 291 Гражданского кодекса (ГК) собственники квартир для обеспечения эксплуатации многоквартирного дома, пользования квартирами и их общим имуществом образуют ТСЖ, являющееся НКО.

    В соответствии со статьей 2 Федерального закона от 12.01.1996 №7-ФЗ "О некоммерческих организациях" (Закон) НКО является организация, не имеющая извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

    НКО могут создаваться для достижения социальных, благотворительных, культурных, образовательных, научных и управленческих целей, в целях охраны здоровья граждан, развития физической культуры и спорта, удовлетворения духовных и иных нематериальных потребностей граждан, защиты прав, законных интересов граждан и организаций, разрешения споров и конфликтов, оказания юридической помощи, а также в иных целях, направленных на достижение общественных благ.

    НКО согласно статье 24 Закона может осуществлять один вид деятельности или несколько видов деятельности, не запрещенных законодательством РФ и соответствующих целям ее деятельности, которые предусмотрены учредительными документами.

    Законодательством РФ могут устанавливаться ограничения на виды деятельности, которыми вправе заниматься НКО отдельных видов.

    НКО может осуществлять предпринимательскую деятельность лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана.

    Такой деятельностью признаются приносящее прибыль производство товаров и услуг, отвечающих целям создания организации, а также приобретение и реализация ценных бумаг, имущественных и неимущественных прав, участие в хозяйственных обществах и участие в товариществах на вере в качестве вкладчика.

    Из всего выше сказанного, можно сделать вывод, что ТСЖ вполне удовлетворяет названным критериям отнесения к НКО. Основой целью его деятельности как раз и является достижение общественно полезных благ в виде обеспечения содержания и управления общим имуществом собственников жилых помещений в многоквартирном доме, что по своей сути и является уставной деятельностью ТСЖ.

        Деятельность ТСЖ для целей исчисления налога на прибыль

      Минфин в письме от 17.02.06г.

      Все о ТСЖ по новому Жилищному кодексу РФ: что это такое, его плюсы и минусы, изменения в уставе

      №03-03-04/4/32 описал деятельность ТСЖ, указывая при этом на статью 251 Налогового кодекса (НК). Именно в данной статье, по мнению Минфина, содержится перечень доходов юридического лица, которые не учитываются при формировании налоговой базы по налогу на прибыль организаций.

      Так, при исчислении налога на прибыль, в частности, не учитываются доходы, полученные налогоплательщиком в виде целевых поступлений (п. 2 статьи 251 НК).

      В отношении ТСЖ к целевым поступления следует отнести поступления на содержание некоммерческих организаций и ведение ими уставной деятельности, осуществленные в соответствии с законодательством РФ о некоммерческих организациях, а именно вступительные взносы, членские взносы, паевые вклады, а также пожертвования, признаваемые таковыми в соответствии с ГК.

      Затем в письме указывается на то, что гражданское законодательство и законодательство, регулирующее порядок образования имущества потребительских кооперативов, не запрещает потребительским кооперативам предусматривать в уставах помимо вступительных и паевых взносов и иные источники формирования имущества кооператива, включая целевые взносы своих членов.

      При этом любые денежные средства, которые принимает ТСЖ помимо вступительных и паевых взносов, следует учитывать при формировании налоговой базы по налогу на прибыль.

      К этим средствам следует отнести:

      • плата членов ТСЖ за содержание и ремонт жилого помещения, включающая в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме;
      • плата за коммунальные услуги, что квалифицируется в качестве выручки от реализации работ и услуг;
      • часть денежных поступлений, которую планируется направлять для формирования денежного резерва, направляемого на предстоящий ремонт дома.

      Во-первых, почему ТСЖ и потребительский кооператив представляются в виде одинаковой организационно-правовой формы юридического лица, хотя согласно п. 3 статьи 50 ГК юридические лица, являющиеся НКО, могут создаваться в форме потребительских кооперативов, общественных или религиозных организаций (объединений), учреждений, благотворительных и иных фондов, а также в других формах, предусмотренных законом.

      Во-вторых, что касается целевого характера поступающих от членов ТСЖ средств. А именно членских взносов?

      Почему мы не можем считать, что финансирование текущей деятельности ТСЖ может осуществляться только за счет членских взносов, а не из оплаты содержания и ремонта имущества многоквартирного дома?

      При этом следует учесть и то, что может сложиться ситуация, когда ТСЖ будет получать денежные средства не за счет финансирования его собственниками, а за счет тех услуг, которые он оказывает самостоятельно и которые не поименованы в его учредительных документах как услуги, связанные с обеспечением содержания помещений многоквартирного дома.

      При этом осуществление нецелевой деятельности ТСЖ законно, поскольку, как уже говорилось выше, НКО может осуществлять предпринимательскую деятельность, однако лишь постольку, поскольку это служит достижению целей, ради которых она создана.

      Отнесение доходов от подобной деятельности вполне обоснованно можно включать в состав денежных средств, учитываемых при формировании налоговой базы по налогу на прибыль.

      Однако существуют и иные мнения относительно налогообложения деятельности ТСЖ налогом на прибыль.

      Все эти мнения основаны главным образом на необходимости отделения такого понятия, как услуга от уставной деятельности.

      Что такое ТСЖ: основные функции, порядок регистрации и способы оплат

      Текущий ремонт и техническое обслуживание многоквартирного дома рассматриваются ими как уставная деятельность, которая к тому же основана не на договорных обязательствах между собственниками помещений и ТСЖ, а на требованиях ЖК. В ЖК не говорится о необходимости наличия какого-либо договора между членом ТСЖ и самим ТСЖ по эксплуатации последним общего имущества.

      Вид информации

      Конкретизация показателей к виду информации

      Откуда брать информацию

      Общая информация

      К примеру, в составе общей информации можно указать:

      а) наименование ТСЖ;

      б) реквизиты свидетельства о госрегистрации;

      в) почтовый и фактический адрес;

      г) адрес электронной почты (при наличии);

      д) режим работы правления;

      е) Ф.И.О.

      Что такое ТСЖ: описание, как работает, обязанности участников

      членов правления и председателя правления;

      ж) Ф.И.О. членов ревизионной комиссии;

      з) сведения о членстве в объединениях ТСЖ

      Устав, свидетельство о государственной регистрации в качестве юридического лица, протоколы общих собраний собственников помещений дома, протоколы общих собраний членов ТСЖ, фактические данные

      Основные показатели финансово-хозяйственной деятельности (в части исполнения договоров управления)

      а) годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность;

      б) сведения о доходах и расходах, связанных с управлением многоквартирными домами;

      в) сметы доходов и расходов;

      г) отчеты о выполнении сметы доходов и расходов**

      Из перечисленных документов

      Информация о многоквартирных домах

      а) перечень домов, которыми управляет ТСЖ, с указанием адреса и основания управления по каждому дому;

      б) перечень домов, с которыми были расторгнуты договоры управления в предыдущем году. Адреса и основания расторжения по каждому дому;

      в) перечень домов, в которых собственники на общем собрании в предыдущем году решили отменить объединение в ТСЖ;

      г) перечень домов, в которых члены кооперативов в предыдущем году на их общем собрании решили преобразовать кооперативы в ТСЖ

      Решения собраний, реестры договоров

      Техническая характеристика многоквартирных домов***

      а) адрес, год постройки, этажность, количество квартир, площадь помещений, уровень благоустройства, серия и тип постройки, кадастровый номер (при его наличии), площадь земельного участка по каждому дому;

      б) конструктивные и технические параметры каждого дома;

      в) информация о системах инженерно-технического обеспечения каждого дома

      Кадастровые планы, технические паспорта, иные документы, которые содержат описание домов

      Информация о работах и услугах по управлению***

      а) перечень оказываемых услуг и выполняемых работ по содержанию и ремонту;

      б) стоимость таких работ и услуг

      Договоры об управлении, платежные документы, акты о выполнении работ

      Информация о коммунальных услугах***

      а) перечень закупаемых у ресурсоснабжающих организаций коммунальных ресурсов (с указанием поставщиков, объема закупаемых ресурсов и закупочных цен на них);

      б) тарифы (цены) для потребителей, установленные для ресурсоснабжающих организаций, у которых ТСЖ закупает коммунальные ресурсы (с указанием реквизитов нормативных правовых актов, которыми установлены такие тарифы (цены));

      в) нормативы потребления коммунальных услуг

      Договоры с ресурсоснабжающими организациями, нормативные правовые акты

      Прочая информация***

      а) об использовании общего имущества в многоквартирном доме;

      б) о проведенных общих собраниях;

      в) о капитальном ремонте общего имущества. Не нужно раскрывать информацию о капитальном ремонте в случае, если собственники помещений формируют фонд капитального ремонта на счете регионального оператора

      Решения общих собраний, акты приемки оказанных услуг и выполненных работ, договоры об оказании услуг и выполнении работ по ремонту

      Случаи привлечения ТСЖ к административной ответственности в сфере управления многоквартирными домами

      а) количество случаев;

      б) копии протоколов об административных правонарушениях;

      в) меры, принятые для устранения последствий правонарушения

      Протоколы об административных правонарушениях

      * См. пункты 3, 8, 9 Стандарта, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731.

      ** Отчет об исполнении смет доходов и расходов за предыдущий год предоставляется в течение I квартала текущего года. Подавать отчет нужно по каждому многоквартирному дому, которым управляет ТСЖ. Об этом сказано в пунктах 3.1 и 9.3 и Стандарта, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731).

      *** Раскрывайте по каждому многоквартирному дому, которым управляет ТСЖ (п. 3.1 Стандарта, утвержденного постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. № 731).

      Добавить комментарий

      Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *