Уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

Содержание

Как уменьшить кадастровую стоимости земли

В связи с принятием Федерального закона «О внесении изменений в статьи 12 и 85 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации и признании утратившим силу Закона Российской Федерации «О налогах на имущество физических лиц»» (принят Госдумой РФ 26 сентября 2014 года), которым вводится налог на имущество физических лиц, еще более актуальной стала проблема оспаривания кадастровой стоимости земли.

Как оспорить кадастровую стоимость земли?

К объектам налогообложения отнесены жилые дома, в том числе расположенные на земельных участках, предоставленных для личного подсобного, дачного хозяйства, огородничества, садоводства, индивидуального жилищного строительства, жилые помещения (квартиры, комнаты), гаражи, машино-места, единые недвижимые комплексы, объекты незавершенного строительства, иные здания, строения, сооружения и помещения. Не признается объектом налогообложения имущество, входящее в состав общего имущества многоквартирного дома.

В качестве налоговой базы для исчисления налога применяется кадастровая стоимость объекта налогообложения, указанная в государственном кадастре недвижимости по состоянию на 1 января года, являющегося налоговым периодом.

Кто может оспаривать кадастровую стоимость земли?

В соответствии с законодательством результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены физическими и юридическими лицами в случае, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц.

Правом на оспаривание кадастровой стоимости земельных участков обладают:

  • собственники соответствующих участков
  • органы местного самоуправления
  • арендаторы земельных участков
  • правообладатели, владеющие земельными участками на праве постоянного (бессрочного) пользования, праве пожизненного наследуемого владения
  • лица, которые хотят и не имеют оформленных прав на земельный участок, но в собственности которых находятся объекты недвижимости, расположенные на таком участке.

В соответствии со статьей 24.18 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» (далее – Закон об оценочной деятельности) кадастровая стоимость земельных участков и объектов капитального строительства может быть оспорена:

  • юридическими лицами – в комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости (далее – комиссия). В случае отклонения комиссией заявления о ее пересмотре юридические лица имеют право обратиться в суд.
  • физическими лицами – в комиссии или в суде. Для оспаривания кадастровой стоимости физическими лицами в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

В связи с изменением зконодательства увеличился срок на обращение в комиссию — не позднее 5 лет с момента внесения в государственный кадастр недвижимости результатов определения кадастровой стоимости, но в любом случае до момента определения новой кадастровой стоимости. Ранее этот срок составлял всего 6 месяцев.

Также следует учитывать, что с вступлением в силу Федерального закона от 04.06.2014 № 143-ФЗ, 06.08.2014, рассмотрение подобных дел  отнесено к компетенции федеральных судов общей юрисдикции уровня субъекта РФ.

С какого момента применяется новая кадастровая стоимость, установленная комиссией или судом?

Согласно ст.

Как уменьшить кадастровую стоимость земли физическому лицу

24.20 Закона об оценочной деятельности (в новой редакции от 09.07.2014 г.) в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда сведения о кадастровой стоимости, установленной таким решением, будут применяться для целей, предусмотренных законодательством РФ, с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания (изменения вступят в силу с даты опубликования закона и будут применяться к сведениям о кадастровой стоимости, установленной в результате рассмотрения заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных после дня вступления в силу данного закона, а также заявлений о пересмотре кадастровой стоимости, поданных, но не рассмотренных на эту дату комиссией или судом, арбитражным судом).

Также введены ограничения на периодичность пересмотра результатов государственной кадастровой оценки. В соответствии с новой редакцией ст. 24.12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ государственная кадастровая оценка будет проводиться не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты проведения последней государственной кадастровой оценки.

Сопровождение проектов по уменьшению кадастровой стоимости земли

Если Вы или Ваши клиенты заинтересованы уменьшить кадастровую стоимость земли — Вы можете обратиться в Компанию "Юридическое бюро". Несмотря на то, что данная процедура довольно сложная, и суды принимают соответствующие решения очень неохотно, мы обладаем успешным опытом реализации подобных проектов.

Стоимость оспаривания кадастровой стоимости в Комиссию Росреестра (досудебный порядок) – от 50 000 рублей (в зависимости от объекта) (услуги оценщиков оплачиваются отдельно, однако мы полностью обеспечиваем организацию процесса и получение необходимых для оспаривания доказательств).

Дальнейшее судебное оспаривание – от 30 000 рублей за 1 заседание. 

Обратиться за помощью / задать вопрос

Как уменьшить кадастровую стоимость земли?



Начиная с 2013 года у владельцев наделов стало появляться много вопросов о том, как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно. Внимание собственников привлекли изменения в законодательстве и новые суммы в квитанциях на уплату муниципального налога. Увеличение суммы обязательного сбора за владение землей стало возможным после пересчета налоговой базы до реальной рыночной стоимости объекта.

Фактическая работа компаний, которым была заказана стоимостная оценка наделов, сводилась к сбору информации по объявлениям на продажу объектов.

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно

Игнорирование методики проведения переучета земельного фонда привело к необъективным результатам. В числе таких упущений завышение рыночной стоимости земельных участков, используемой в качестве базы для исчисления ежегодного налога. Внесение изменений в кадастровый паспорт недвижимости проводилось без согласования с собственниками.

Как уменьшить кадастровую стоимость участка:

  1. Необходимо определить свой потенциал для восстановления своих прав. После получения квитанции желательно сделать запрос по кадастровой стоимости (на сайте Росреестра). Если цена объекта превышает более чем на 30 процентов цену аналогичных объявлений в регионе (местности), следует обратиться в муниципальный орган, который заказывал проведение оценки. В учреждении должны предоставит материалы, согласно которым проводился пересчет стоимости или межевание земельных участков.
  2. Обращение в экспертную компанию. Если на этапе согласования предварительная оценка явно расходится с данными законодателя, заключается договор о выдаче заключения. Вывод эксперта в большинстве случаев основывается на том, что заказные оценщики использовали недостоверные данные.
  3. После того, как у собственника появляются на руках документы о недостоверных данных, можно инициировать обращение в судебные органы или в специальную комиссию.

Практика пересмотра кадастровой стоимости земельных участков показывает долгое течение дел. Даже в случае принятия положительного решения судебной юрисдикцией нет гарантии, что новая оценка наделов вновь не увеличит налоговую базу законодателя. Повысить эффективность обращений по пересмотру стоимости земли и сэкономить на затратах поможет перевод споров в разряд коллективных обращений.

Смотрите также:

Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка

Когда допускается оспаривание кадастровой стоимости

Стоимость земли принимается во внимание при определении налоговой базы для взыскания в пользу государства обязательных платежей. При её определении могут допускаться нарушения действующих нормативных и подзаконных актов, так же изменение результатов расчёта возможно в связи с изменениями в законодательстве. Указанная в документации оценка влияет как на определение размера обязательного сбора за владение землей, так и на размер налоговй базы для налога на недвижимое имущество физических лиц и предприятий. Своевременное снижение кадастровой стоимости земельного участка позволяет уменьшить базу для взыскания налогов и сэкономить на расходах при владении объектом имущественных прав.

Возможность отменить действие акта государственных органов по расчёту стоимости земли предоставляется на основании ст.24.18 Закона об оценочной деятельности в РФ №135-ФЗ. Основанием для подачи заявления об оспаривании решений является завышение стоимости, указанной в документации на земельный участок, в связи с допущением технических ошибок или применения неверной методики расчета, нарушение требований нормативных актов при проведении оценки.

Разъяснения о порядке оспаривания таких актов дал Пленум Верховного суда РФ в постановлении №28 от 30.06.2015.

Как оспорить кадастровую стоимость?

Значение имеет то, что кадастровая стоимость была принята взамен принятой ранее инвентаризационной. Новый показатель максимально приближен к рыночной оценке, что повлекло значительное увеличение расходов на содержание объектов недвижимости.

Как происходит переоценка, цели снижения стоимости земли

В общем порядке проведение инвентаризации земельных участков осуществляется каждые 5 лет. Занимаются этим территориальные подразделения Государственных кадастров недвижимости, действующие в административных единицах, где находятся земельные наделы. Они организованы в составе подразделений Росреестра в субъектах РФ. При проведении оценки проводится анализ рыночных цен в регионе нахождения недвижимости, на основе полученных данных определяется кадастровая стоимость, приближенная к ранее полученным показателям.

Отчисления от земельного налога происходят в пользу местных органов власти, на территории которых находятся наделы.

Субъектами, за которыми закрепляется обязанность по внесению обязательных платежей, признаются собственники имущества. Арендаторы от ответственности за перечисление средств освобождены. Выплачивают сборы в местную казну как граждане  собственники земли, так и юридические лица, индивидуальные предприниматели.

Таким образом, кадастровая стоимость снижается для целей уменьшения налога на имущество и земельного сбора. На размер платежей в счет аренды такой показатель не влияет.

Основаниями для снижения стоимости земли признаются согласно ФЗ №185:

  • ухудшение плодородного слоя земли из-за экологических и других факторов, не зависящих от собственника;
  • образование на участке обрыва или болота, оврага вследствие естественных природных процессов, стихийных бедствий, действия производственных факторов рядом, влияющих на состояние почвы;
  • оформление сервитута — права на проход через территорию на публичных началах без внесения платы.

Также возможно уменьшение цены объекта по причинам:

  • изменения целевого назначения земли, к примеру, с сельскохозяйственных угодий на категорию дачное строительство;
  • уменьшение площади за счет выделения другого участка из состава одного, разделение его на несколько самостоятельных объектов недвижимости;
  • изменение вида разрешенного использования.

Все эти факторы приводят к невозможности использования земли или ограничений по целевому назначению угодий, для проживания, ведения сельского хозяйства и др. Для снижения стоимости требуется собрать доказательства изменения состояния угодий и представить их в органы Росреестра или суд. Зачастую этим вопросом занимаются опытные юристы, которые ссылаются на нормы закона о возможности применения понижающих коэффициентов при определении цены на земельные участки при наступлении определенных факторов.

Важно: согласно ст.28 Закона об оценочной деятельности, внесение неправильных сведений об объекте земельных прав в реестр означает предоставление недостоверных данных о недвижимости.

Порядок проведения переоценки: инструкция

Снижение кадастровой оценки на землю осуществляется в несколько шагов:

  1. Сбор доказательств изменения качественных характеристик угодий, влияние на него неблагоприятных факторов, установления сервитута или проведение ошибочной оценки.

Переоценка для снижения кадастровой цены угодий производится:

  • при подаче заявления о постановке земли на кадастровый учет;
  • при наступлении стихийных бедствий или изменения состояния участка в результате военных действий;
  • при уничтожении плодородного слоя в связи с ухудшением экологии или принятием распорядительных актов органами власти;
  • по инициативе собственника имущества, если есть основания полагать, что оценка была проведена с ошибками или несоблюдением методики расчета, за основу были взяты ошибочные показатели.
  1. Обращение с заявлением о пересмотре стоимости объекта в Государственный кадастр недвижимости в составе территориального органа Росреестра в субъекте, где находится земля. В документе указываются основания, по которым владелец считает целесообразным уменьшение стоимости имущества. К обращению прикладываются копии документов в обоснование представленных доводов.

Процедура переоценки через комиссию в составе ГКН (Государственный кадастр недвижимости) доступна только для юридических лиц. Организация может обратиться в суд только при наличии отказа или при отсутствии результата рассмотрения заявления в течение месяца.

Физическим лицам и ИП для кадастровой переоценки следует сразу обращаться в суд, минуя комиссию.

  1. Государственный орган рассматривает ходатайство и выносит решение. При признании оснований законными, выдается соответствующее уведомление и подготавливается новый кадастровый паспорт с заниженной оценкой недвижимости. При признании причин несущественными, выдается акт об отказе в снижении стоимости земли. В документе обязательно обосновывается принятое решение на основании норм гражданского и земельного законодательства.

Важно: практика решения дел этой категории показывает, что в результате проведения указанных мер возможно снижение стоимости земли в 2–3 раза.

Сроки изменения цены земли

Изменить стоимость недвижимости можно в течение 6 месяцев с момента оповещения, в публичном порядке, о цене земли. Для этого достаточно обратиться с соответствующим заявлением в органы Росреестра.

За пределами указанного срока есть возможность подачи ходатайства на изменение стоимости земельного участка по причинам:

  • отсутствия публикации сведений для общественности в открытом доступе о проводимой оценке;
  • превышение стоимости в результате переоценки зафиксировано на уровне не более 30% от ранее установленной цены;
  • когда кадастровая стоимость выше рыночной или равна ей;
  • если произошла порча угодий при применении ядохимикатов не по вине владельца участка.

При обращении организации в комиссию ГКН по решению вопросов с переоценкой стоимости земли, рассмотрение вопроса занимает 1 месяц. Если ответа на заявление в течение этого времени не поступило, компания может подать заявление в суд, в ином случае такое ходатайство не будет принято.

Для граждан и индивидуальных предпринимателей соблюдение досудебного порядка решения спора необязательно. За этими субъектами имущественных прав закреплено исключительно право на решение вопроса через суд.

Датой изменения стоимости земельного участка является внесение сведений о новой оценке в государственный реестр недвижимости на основании акта ГКН или вступившего в силу судебного решения.

В судах общей юрисдикции решение вопроса об отмене акта Госкадастра недвижимости может занять период от 2 месяцев до 6 месяцев.

Законодательно сроки могут продлеваться при наличии уважительных причин, как неявка заявителя, поступление ходатайства об отсрочке проведения заседания и др. Решение суда вступает в законную силу по прошествии 10 дней с момента его принятия. Предъявлять его к исполнению возможно только при отсутствии апелляционного обжалования. Отмена акта может произойти и после вступления в силу в порядке подачи кассационной жалобы.

Судебное разрешение спора в связи с отказом переоценки

При получении отрицательного ответа от ГКН, есть возможность его отмены путем обжалования в судебном порядке. Подать заявление необходимо не позднее чем в течение 10 дней с момента вынесения соответствующего акта. Восстановить срок можно только при наличии весомых доказательств и после предоставления их в суд.

Истцом по такой категории дел выступает собственник земли, арендатор в качестве заявителя вправе участвовать в процессе в случаях, когда определение арендных платежей осуществляется исходя из кадастровой стоимости недвижимости. Также заявителем может быть лицо, имеющее право на выкуп земли либо получения ее в аренду, если определяемые платежи зависят от кадастровой стоимости.

В качестве ответчика признается территориальное подразделение ГКН. Рассматривается спор по месту нахождения государственного органа судом областного или другого регионального значения, но не арбитражным или городского, районного уровня. Это положение указано в п.10 ФЗ №185.

К заявлению о признании акта ГКН незаконным прикладываются:

  • удостоверение личности собственника земли — гражданина или правоустанавливающие документы, свидетельства о регистрации в госреестре и постановке на налоговый учет юридического лица;
  • акты независимых оценщиков, свидетельства, справки из государственных и муниципальных органов, подтверждения факторы снижения кадастровой стоимости;
  • заключение оценщиков, включенных в саморегулируемую организацию;
  • оплата госпошлины в размере 300 руб. через банк;
  • выписка с отказом ГНК в уменьшении стоимости объекта недвижимости;
  • копия заявления для ответчика и суда с идентичным содержанием.

Отправление заявления с приложением документации возможно как лично через секретариат суда, так и по почте заказным письмом с уведомлением о вручении.

В обоснование представленных требований в заявлении указываются нормы закона, которые были нарушены при проведении оценки недвижимости, вследствие чего произошло завышение его стоимости с последующей выплатой налогов в повышенном размере.

На основании представленных документов и ходатайства осуществляется судебная экспертиза и выносится решение о снижении кадастровой стоимости. Подаче заявления может предшествовать проведение независимой оценки, заключение предоставляется вместе с исковым заявлением в суд.

Интересно: плановая переоценка стоимости земельных участков ведет к поэтапному увеличению цены недвижимости, но не занижению. Особую внимательность следует проявить при внесении поправок в законодательство и местные акты, поскольку новая стоимость устанавливается на основе вновь введенных показателей.

Решение суда об отмене акта ГКН, вступившее в законную силу, передается в государственный орган, занимающийся определением кадастровой стоимости земельного участка. На основании положений постановления осуществляется реализация законных требований с внесением соответствующих изменений по цене в кадастровый паспорт недвижимости.

Некоторые владельцы земельных участков стремятся снизить кадастровую стоимость земли. Опытные юристы успешно занимаются решением данной проблемы.Как уменьшить кадастровую стоимость земельного участка самостоятельно? Это реально воплотить в действительность при помощи специальных расчётов и последующего оспаривания в суде.

В действительности эти мероприятия занимают продолжительное время.

Кому и зачем выгодно уменьшение кадастровой стоимости земельного участка

В результате проведения очередных переоценок земельных участков, которые проходят в соответствии с требованиями кадастрового учёта, стоимость ЗУ в учётной документации может существенно увеличиться. При возникновении подобной ситуации собственнику приходится заниматься восстановлением адекватного значения кадастровой стоимости земли, чтобы уменьшить её размер.

В каких случаях необходимо осуществлять перерасчёт кадастровой стоимости? К их числу относятся следующие ситуации:

  • оценка государственного показателя цены неоправданно завышена;
  • изменение категории земли, приведшее к удорожанию её стоимости (например, перевод с сельскохозяйственного назначения на индивидуальное жилищное строительство);
  • смена разрешённого использования конкретного земельного надела.

Кто имеет право на понижение кадастровой стоимости объекта

Частные лица, имеющие право на перерасчёт кадастровой стоимости земельного участка, должны иметь официальную бумагу, удостоверяющую право на собственность (бессрочное пользование, переданное по наследству).

Если подаёт заявление отдельный участник долевого пая в коллективном владении, такой документ не рассматривается. Решение о том, что нужно снизить стоимость земли, принимается всеми членами коллективного владения. Отдельный участок не должен иметь иной учёт в сравнении с другими землями, окружающими его.

Кадастровое оценивание распространяется на все наделы, входящие в данный земельный массив. Если понизилась кадастровая стоимость одного участка, другие собственники данного коллектива должны последовать этому примеру.

Оспорить кадастровую цену на ЗУ имеют право также владельцы, которые смогли осуществить такие операции:

  • изменение категории ЗУ на бюджетный вид;
  • смена разрешённого использования;
  • уменьшение площади участка;
  • получение обременения;
  • выявление порчи земли.

Данные учёта должны содержать эти действия, в противном случае владелец земельного участка должен потребовать, чтобы их туда внесли, т. к. это влияет на величину кадастровой цены.

Владелец отдельного земельного участка обладает полным правом обратиться в суд. В исковом заявлении должно говориться о том, что имеет место нарушение прав налогоплательщика. Это выражено в необходимости переплаты налогов в принудительном порядке, т. к. завышенная кадастровая стоимость влечёт за собой резкое увеличение налоговой ставки.

Арендаторы также имеют право на оспаривание кадастровой оценки в том случае, когда она является базовым коэффициентом при определении арендной платы.

Как снизить кадастровую стоимость земельного участка

В любом случае для начала необходимо собрать пакет различных документов, что само по себе уже является трудоёмким и длительным процессом. При помощи специализированных частных компаний или государственных служащих анализируется, возможно ли осуществить уменьшение кадастровой стоимости земельного участка.

Для этого им нужна полная информация о конкретном земельном участке. После изучения всех документов, специалист готов ответить, имеется ли реальная возможность снижать ставку и каким образом можно достичь положительных результатов.

На ключевом этапе опытные сертифицированные эксперты производят независимое оценивание рыночной стоимости. Именно этот показатель будет основным аргументом для решения суда.

Данный вопрос может быть разрешён двумя способами:

  1. Существует специальная территориальная комиссия, которая создана для рассмотрения спорных ситуаций при обнаружении завышения кадастровой стоимости земельного участка. Сюда могут обращаться как физические, так и юридические лица. Основанием для рассмотрения заявления в специальной комиссии является разница между показателями кадастровой и рыночной стоимостей больше 30%.
  2. Физическим лицам можно также обратиться с исковым заявлением в арбитражный суд. Юридические лица обращаются в суд только после рассмотрения дела в комиссии.

Что необходимо для повторной оценки кадастровой цены земельного участка

В каждом регионе действуют определённые правила по составлению заявления на переоценку земельного надела. Поэтому при его оформлении необходимо придерживаться установленных образцов. Составленное заявление направляется в специальную комиссию по спорам об определении кадастровой цены.

Комиссии действуют в каждой области и регионе страны, они находятся под управлением Государственного Реестра.

В заявлении указываются такие сведения:

  • личные данные владельца участка;
  • домашний адрес;
  • контактный телефон;
  • адрес электронной почты.

В заявлении обязательно указывается причина обращения в комиссию. Чаще всего это просьба об уменьшении кадастровой стоимости надела с последующим внесением изменений в учётные ведомости.

После подачи заявления может пройти не меньше одной недели, прежде чем будет оглашён вердикт комиссии.

Error establishing a database connection

Это будет положительный ответ или отказ в обработке запроса. При положительном решении будет продолжено рассмотрение прошения. На это ещё уйдёт не меньше одного месяца. И только тогда заявитель получит ответ о принятом решении.

Если заявление не принимается в обработку или решение комиссии не удовлетворяет просителя, владелец участка вправе опротестовать полученный результат в суде в течение ближайших десяти дней.

Что может явиться причиной необоснованного завышения кадастровой стоимости

Часто имеют место случаи, когда в результате переоценки земельной собственности цена по кадастровому учёту существенно превышает рыночную. Это прямое нарушение действующего нормативного порядка при подобном оценивании.

В процессе оспаривания кадастра определяются причины, которые привели к необоснованным завышениям данного показателя.

На практике образуется путаница в учётных записях, где указан вид разрешённого использования,рассматриваемого спорного земельного участка. При проверке специалисты сопоставляют акт, где указан удельный показатель кадастра при определённых видах разрешённого использования.

Именно здесь может находиться причина сильного увеличения итоговой стоимости. Ошибки могут встретиться как в самом определении вида использования, так и в удельном показателе цены для него.

Чем полезен сниженный размер кадастровой стоимости

На последнем этапе судебное решение вступает в юридическую силу. Оно является сигналом для органов государственной власти, налоговых инспекторов, что необходимо произвести перерасчёт ставки земельного налога. Как правило, такие действия длятся в течение двух месяцев.

Если за дело возьмутся частные конторы, сроки существенно снижаются. Однако, при этом резко увеличиваются материальные расходы собственника земельного участка.

Дорогие читатели!

Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — звоните по телефонам:

8 (499) 703-35-33 (доб. 306) — Москва

8 (812) 309-52-81 (доб. 861) — Санкт-Петербург

8 (800) 333-45-16 (доб. 608) — Россия (общий)

или если Вам так удобнее, воспользуйтесь формой онлайн-консультанта!

Все консультации у юристов бесплатны.

Как уменьшить кадастровую стоимость

Имущественный налог специалисты ГНИ теперь считают по кадастровой стоимости объектов. Нововведение уже смогли оценить владельцы коммерческой недвижимости и все собственники земельных участков. 

С наступлением 2015 года это коснется и простых граждан — владельцев жилых помещений. Хорошие новости:
— новый размер налога будет вводиться постепенно, до 2020 года, по мере появления нормативных актов муниципальной власти;
— предусмотрены налоговые вычеты для комнаты, квартиры, дома и жилого комплекса.

Для тех граждан, которые заранее думают о возможных последствиях, расскажем, как уменьшить налог на свое имущество с помощью понижения кадастровой стоимости объектов (земли или строений — неважно).

Административный порядок решения проблемы

Федеральный закон № 135-ФЗ от 29.07.1998 дал возможность широкому кругу лиц, чьи интересы затронуты, оспаривать кадастровую стоимость своей недвижимости в специальных комиссиях, созданных в управлениях Росреестра для поиска компромисса.

Законодатель решил, что существуют два варианта решения проблемы. Собственник:
— может доказать, что в Государственный Кадастр Недвижимости (ГКН) была внесена неверная информация (недостоверность сведений);
— просит установить рыночную стоимость своей недвижимости вместо кадастровой.

Если выбрана «недостоверность сведений»

В список необходимых документов входят:

1. Заявление.

2. Нотариально заверенные копии правоустанавливающего документа (любого договора об отчуждении, решения суда, свидетельства о праве на наследство) или правоподтверждающего (свидетельства о регистрации права).

3. Справка/Заключение о кадастровой стоимости объекта недвижимости. Ее бесплатно выдаст кадастровая палата.

4. Документы, которые доказывают недостоверность сведений ГКН. Ими могут быть, например, копия запроса и ответ на него:
4.1. того, кто заказывал государственную кадастровую оценку — соответственно Департамент градостроительства или государственного имущества;
4.2. кадастровой палаты — о том, какая информация об объекте недвижимого имущества послужила основой для расчета его кадастровой стоимости;
4.3. фонда данных государственной кадастровой оценки.

Как показывает практика, единственную реальную возможность положительного решения в данном случае дает обнаружение технической ошибки. Например собственник узнал из собранных документов, что была неправильно указана площадь объекта. Если явных ошибок нет, доказать недостоверность информации ГКН практически невозможно.

Более успешным является второй вариант решения проблемы:

Заменить установленную по госоценке кадастровую стоимость на рыночную

Комиссии нужно представить следующие документы:

1. Заявление о пересмотре существующей стоимости;
2. Копию правоустанавливающего или правоподтверждающего документа, заверенную нотариально;
3. Справку о кадастровой стоимости объекта недвижимости (выдаст кадастровая палата);
4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости. Комиссия будет рассматривать заявление, если разница между рыночной стоимостью, определенной оценщиком, и оспариваемой установленной кадастровой составит более 30%.
5. Положительное нормативно-правовое заключение саморегулируемой организации оценщиков (СРО).

Два последних документа надо предоставить в бумажном виде и электронном (на магнитном носителе). Эксперты должны заверить их усиленными электронными подписями.

Специалист по оценке, который составляет отчет, обязан быть работником фирмы, которая является членом СРО.

Работа оценщика стоит недешево:
— 10000-15000 рублей для помещения/сооружения площадью до 50 кв.м,
— 20000-25000 рублей — свыше 100 кв.м.

Оценщику нужно предоставить:
— правоустанавливающий и правоподтверждающий документы;
— кадастровый паспорт;
— сведения из регпалаты о наличии обременений.

Дополнительно нужны:
— для квартиры — технический план/паспорт с поэтажным планом и экспликацией;
— для оценки строений может потребоваться информация о расходах на эксплуатацию, ремонт и реконструкцию, а также о существующих коммуникациях и неучтенных хозпостройках.

Обратите внимание, отчет о рыночной стоимости объекта составляется на ту дату, когда оспариваемые сведения о нем были внесены в ГКН, а не на момент обращения к оценщику! Необходимую дату можно узнать из кадастрового паспорта объекта недвижимости.

Кроме того, потребуется нормативно-правовая экспертиза выполненного отчета, фактически подтверждение компетенции оценщика. За нее также придется заплатить в зависимости от общей площади помещения/здания:
— около 20000 рублей — до 50 кв.м;
— до 35000 рублей — свыше 100 кв.м;
— 50000 рублей — свыше 1000 кв.м.

Если организации СРО нет в вашем городе, экспертиза будет выполнена в Москве. Специалисты по оценке утверждают, что подготовка отчета и его экспертиза займет не более трех недель. Этому способствуют электронные средства связи и усиленные электронные подписи специалистов.

Комиссия должна проголосовать за замену кадастровой стоимости на рыночную единогласно.

Порядок определения кадастровой стоимости земли: что следует учитывать

Но как показывает опыт, только отсутствие какого-либо из перечисленных документов не даст возможность заявителю получить необходимое положительное заключение комиссии.

В комиссию нужно обратиться в течение 5 лет с даты появления оспариваемых сведений в ГКН, но в промежуток времени между «старой» и «новой» оценкой, инициируемой местной властью.

С июля 2014 года установлено, что местная власть должна проводить государственную кадастровую оценку не чаще, чем один раз в три года (в два года —для городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя), но и не реже, чем один раз в пять лет.

Надеюсь, вы убедились в том, что ничего сложного в подготовке документов для комиссии нет, и обычный гражданин вполне справится с этим самостоятельно, главное, действовать оперативно и грамотно!

Если нужно обратиться в суд

Закон об оценочной деятельности прямо указывает, что гражданин может делать выбор, куда обращаться: в комиссию или суд, для предпринимателей и организаций рассмотрение вопроса в комиссии обязательно.

С августа 2014 года граждане для защиты своих прав по данному вопросу должны обращаться в федеральный суд. Раньше решением этой проблемы занимался арбитражный суд.

Суду, как и комиссии, также необходимы:
— документы на недвижимость;
— отчет о рыночной оценке, которая должна быть меньше, чем кадастровая, как минимум, на 30 %;
— положительное нормативно-правовое заключение по данному отчету СРО.

Тем лицам, которые не смогли решить проблему административным путем, юристы советуют просить суд установить рыночную стоимость вместо кадастровой, а не оспаривать решение комиссии.

Когда положительное решение принято

Новые сведения о стоимости недвижимости, утвержденные решением комиссии или суда, будут учтены местной властью с 1 января того года, в который было подано заявление об изменении.

Пересчитать налог за несколько прошедших лет нельзя!

Об этом не стоит забывать при уплате налога, так же как и об отслеживании изменений в кадастровой стоимости ваших объектов недвижимости. Сообщать о проведенной оценке каждому гражданину государство не обязано.

Если кадастровая стоимость ваших объектов недвижимости не устраивает вас, оспаривать ее надо оперативно.

Елена Раменская

2014-10-30 07:50:51

2525 просмотров

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *