Управление многоквартирным домом

Полезная информация

« Назад

Как правильно выбрать управляющую компанию?  15.08.2012 14:01

Этот вопрос волнует сейчас большинство жителей многоквартирных домов. Естественно, любому собственнику хочется, чтобы компания оказывала качественные жилищно — коммунальные услуги, но по приемлемым ценам. И здесь главное не погнаться за дешевизной и не нарваться на аферистов, а найти оптимальное соотношение цены и качества.

Институт собственности в нашей стране все еще находится в стадии формирования. Поэтому для многих некоторые положения статей Жилищного кодекса РФ стали откровением. Например, что собственникам жилья в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности еще и помещения, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания. И бремя содержания этих помещений возлагается, соответственно, на собственников. Положение же о необходимости выбора способа управления многоквартирными домами и вовсе ставит в тупик, поскольку в большинстве своем население довольно апатично.

Как управлять домом?

Для того чтобы не ошибиться в выборе способа управления, прежде всего, необходимо четко представлять, какими правами и обязанностями теперь обладает собственник жилого помещения в многоквартирном доме.

Согласно статье 161 ЖК РФ, имеется 3 варианта управления многоквартирным домом:

  1. непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;
  2. управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;
  3. управление управляющей организацией.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения.
Выбор способа управления зависит от многих факторов, но зачастую определяющим становится то, насколько платежеспособны и дисциплинированы жители и какие отношения сложились с ресурсоснабжающими организациями.

Если граждане достаточно активны и ответственны, то хорошим вариантом будет создание в соответствии с разделом V Жилищного кодекса РФ товарищества собственников жилья (ТСЖ), которое и займется непосредственно управлением, будет заключать договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах собственников помещений. Полномочия ТСЖ весьма широки и позволяют эффективно управлять многоквартирным домом и даже извлекать из этого определенную прибыль.

Однако, если в доме мало инициативных граждан, готовых заняться эффективным управлением, то, пожалуй, единственным вариантом становится передача обязанностей по управлению какой-либо управляющей компании (УК).

Доверяйте профессионалам

Выбирая управляющую, компанию, обратите внимание, имеет ли она опыт по работе с жилищным фондом.

Post navigation

Нелишним будет поинтересоваться профессионализмом сотрудников, начиная от руководителя и бухгалтера и заканчивая слесарем-сантехником, а также тем, какие дополнительные услуги за пределами предоставляемых стандартов может дать вам данная организация.

Хотя, возможно, выбранная компания будет именно предоставлять услуги по управлению вашим домом, а для выполнения специальных, например, электротехнических, слесарных или тех же работ по озеленению станет привлекать специализированные организации. Правда, такое посредничество со стороны управляющей компании ударит в первую очередь по карману потребителей услуг, то есть вашему карману.

Если представители управляющей компании предлагают вам услуги по низким расценкам — есть повод насторожиться. Помните, что рынок коммунальных услуг не может быть дешевым.

Выбирайте компанию с опытом

Если вы хотите лично убедиться в хорошей работе управляющей компании, просто придите в ее офис и прямо просите: «дайте нам адреса домов, которые вы обслуживаете», а затем не поленитесь пройтись по всем адресам и посмотреть, как люди живут в этих домах.

Обратите внимание на состояние подвалов, состояние инженерных сетей (отопление и вода), подъездов, придомовой территории, побеседуйте с жильцами. Они лучше всякого рекламного проспекта ответят на все ваши вопросы: как быстро специалисты самой компании или привлеченные ею службы (сантехники, ремонтники, электрики и т. д.) реагируют на заявки жильцов.

Сильная компания — богатая компания

Вы имеете право поинтересоваться материально-технической базой УК. Согласитесь, что, если в арсенале компании только личное авто руководителя да пара грузовиков, толку от ее работы будет мало. Случись любая мало-мальски серьезная авария в вашем доме, и специалисты фирмы вынуждены будут арендовать у кого-то насосы для откачки воды из подвалов, бульдозеры или тракторы. А это влетит в копеечку собственникам жилья.

Откуда взять деньги жильцам на то чтобы быстро «отремонтироваться»

Если Ваш дом требует ремонта, а не только текущего содержания, есть ряд способов изыскать денежные средства, одним из наиболее доступных для жильцов способом является экономия ресурсов потребляемых жилым домом, в первую очередь это экономия затрат по отоплению.

Приходите к нам и мы дадим Вам ряд советов как эффективно и доступно навести порядок в Вашем жилом доме!

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 2, 3 ст. 161 ЖК РФ).

Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

Непосредственное управление возможно в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более тридцати (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). От имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

Преимущества непосредственного управления:

1) отсутствие расходов на управление, характерных для способа управления через управляющую организацию;

2) техническое обслуживание жилья и общего имущества может осуществляться силами собственников либо подрядными организациями, привлекаемыми на постоянной или краткосрочной основе, что позволяет снизить расходы на содержание и ремонт дома;

3) каждый собственник самостоятельно заключает договоры с ресурсоснабжающими организациями и не несет ответственности за задолженности по оплате коммунальных услуг своих соседей (ч. 2 ст. 164 ЖК РФ).

Недостатки этого способа управления:

1) снижение эффективности управления и качества жилищно-коммунальных услуг при большом количестве собственников помещений, необходимость проведения общих собраний по каждому жилищному вопросу;

2) отсутствие возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) создается собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов, является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, и регистрируется в качестве некоммерческой организации (п. 4 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 46 ЖК РФ; пп. 4 п. 3 ст. 50, п. 2 ст. 291 ГК РФ).

Обратите внимание!

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица — товарищество собственников недвижимости (далее — ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется (пп. 4 п. 3 ст.

Как выбрать управляющую организацию в 2018 году

50, ст. 123.12 ГК РФ; Письмо Минстроя России от 10.04.2015 N 10407-АЧ/04).

Цель ТСЖ — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

ТСЖ имеет право оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно контролирует выполнение обязательств по такому договору.

Преимуществами ТСЖ являются прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Управление управляющей организацией

Управляющая организация — коммерческая организация, оказывающая услуги по управлению многоквартирным домом на основании лицензии (ч. 1.3 ст. 161 ЖК РФ).

Кроме способа управления общему собранию собственников помещений необходимо выбрать конкретную управляющую организацию, согласовать с ней условия договора и размер платы за содержание и ремонт.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений с каждым собственником заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания. По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность (ч. 1, 2 ст. 162 ЖК РФ).

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Собственники помещений на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

1) нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;

2) отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;

3) назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Принудительное расставание с ЖЭКами и ДЭЗами, являющееся очередным этапом реформы ЖКХ, ставит перед жильцами многоквартирных домов сложную задачу выбора нового партнёра — Управляющей компании для эксплуатации и содержания многоквартирных домов…

фото И.

Порядок выбора управляющей компании: алгоритм действий собственников

Зеленцов

Кто должен выбирать управляющую компанию

Cобственники помещений — граждане и муниципальные образования города, обязаны нести расходы на содержание и ремонт принадлежащего им недвижимого имущества.

Согласно Ст. 161 Жилищного кодекса РФ, выбор способа управления многоквартирным домом должны сделать собственники жилья на общем собрании. Если в доме есть муниципальные квартиры, то в принятии решения должны принимать участие представители муниципалитета.

Согласно положениям Жилищного кодекса РФ (часть 3 ст. 156) органы местного самоуправления могут устанавливать размер платы за содержание и ремонт жилого помещения только для тех собственников жилых помещений, которые не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом в установленный срок или принятое собственниками решение о выборе способа управления многоквартирным домом не было реализовано.

Из чего выбираем..?

До сих пор большинство Управляющих компаний в ЖКХ представляют из себя муниципальные структуры, сформированные на базе старых ЖЭКов. Естественно, именно эти компании активно навязываются собственникам жилья муниципальными властями.

Часто Управляющие компании ЖКХ создаются, как структурные подразделения строительных организаций и сразу же принимают на себя обслуживание сданных новостроек. В этом случае у владельцев жилья практически нет выбора.

Особо активные Товарищества собственников жилья (ТСЖ), накопив достаточный опыт обслуживания своего многоквартирного дома, сегодня создают собственную Управляющую компанию и предлагают услуги жильцам соседних домов.

Постепенно конкуренция на рынке жилищно-коммунальных услуг растёт. Чтобы было из чего выбирать, можно обратиться за информацией в управление ЖКХ местной администрации. Там должны быть данные о многочисленных управляющих компаниях, работающихв вашем районе.

Критерии выбора УК

Строка в платежке «за текущий ремонт и содержание жилья» относится к оплате услуг, предоставляемых управляющей компанией ЖКХ.

Конкуренция (если она честная 🙂 на рынке услуг ЖКХ развивается в двух направлениях: Цена и Качество. Советуем потратить время, сравнить тарифы разных Управляющих компаний. Но особое внимание следует обратить на опыт работы, и собрать отзывы владельцев жилья из других многоквартирных домов, находящихся на обслуживании соответствующей компании. Всегда лучше учиться на чужих ошибках…

Общеее собрание жильцов

Если вы не интересуетесь проблемами содержания вашего дома, выбор управляющей компании ЖКХ сделают за вас. Насколько этот выбор удачен, вы увидите собственными глазами и ощутите на собственном кошельке.

Но есть надежда, что растущая конкуренция на рынке услуг ЖКХ и появление совершенно новых организаций должны улучшить качество услуг и способствовать снижению тарифов ЖКХ…

Как выбрать и сменить управляющую компанию?

Какие существуют формы управления МКД?

Как уже было сказано, Жилищный кодекс предусматривает три формы управления МКД. Остановимся на каждой поподробней.

При непосредственном управлении всеми процессами на доме управляют сами жильцы. В этом случае нет необходимости образовывать сложный управленческий аппарат и юридическое лицо – достаточно периодически проводить собрания и решать насущные проблемы. Договор предоставления коммунальных услуг поставщики заключают напрямую с собственниками. Работы на доме осуществляются, как правило, своими силами либо путем заключения договоров со специализированными организациями (например, занимающимися вывозом мусора, уборкой, дератизацией и т.д.). Однако такой вариант возможен для домов, в которых не более 12 квартир. Жителям домов, где больше 12 квартир, при непосредственном управлении необходимо заключать договор с управляющей организацией (ст. 161, ч 1.1). Управляющая организация в этом случае занимается только домом без предоставления коммунальных услуг.

Товарищество собственников жилья – в этом случае собственники выбирают из числа жильцов представителей, которым доверяют управление домом. При такой форме необходимо образование юридического лица.

Наиболее частый вариант – обслуживание управляющей компанией. В этом случае ответственность перед собственниками за все происходящие в доме процессы несет управляющая компания. Договоры с поставщиками коммунальных услуг и специализированными организациями заключает УК. За свои услуги компания берет с жильцов определенную плату.

Способ управления собственники помещений в МКД выбирают на общем собрании.

Стоит отметить, что на практике и при непосредственной форме управления, и при управлении с помощью ТСЖ жильцы заключают договор с обслуживающей организацией, которая выполняет определенные договором виды работ за установленную плату.

Какой вариант лучше?

– Я не стал бы выделять какой-то один способ управления. Все три формы имеют право на существование, – считает начальник отдела эксплуатации жилищного фонда и перспективных форм управления департамента городского хозяйства Олег Кузнецов. – По опыту работы могу сказать, что, например, к зиме лучше всего и быстрее готовятся дома, обслуживаемые управляющими компаниями. ТСЖ готовят свои дома к зиме не так оперативно. Больше всего проблем возникает с домами на непосредственном управлении.

– До недавнего времени я считал наиболее эффективной формой управления ТСЖ, – заявил заместитель управляющего по связям с общественностью ООО «ЖКХ «СЕРВИС» Александр Бурых. – Но изменения в Жилищном кодексе приравняли ТСЖ по административной ответственности к юридическим лицам. И уже есть прецеденты, когда председателю ТСЖ вынесли предписание установить огнеупорные перегородки между подвалом и подъездом. Цена вопроса – 300 тысяч рублей. Но таких средств нет в бюджете дома. Председатель предписание не выполнила, и ее оштрафовали на 150 тысяч рублей. Это сразу же обрушило всю экономику дома. Для того чтобы этого не случилось, необходимы специалисты. Один дом их содержание не потянет, поэтому они работают в управляющих компаниях.

– Сейчас ТСЖ – очень удобная форма управления для новых домов, – согласна с ним старшая по дому на улице Мамина-Сибиряка, 15, Галина Тетеркина. – У них практически нет затрат на текущий ремонт, есть возможность накапливать деньги на капремонт. А для таких домов, как наш, эта форма неприемлема, мы ее не потянем.

По мнению Галины Тетеркиной, плюс непосредственного управления в том, что поставщики услуг могут выборочно отключать злостных неплательщиков, так как договор на оказание услуг заключен с каждым собственником. При управлении управляющей компаний или ТСЖ ответственность перед поставщиками несет юридическое лицо. Поэтому из-за задолженности одной-двух квартир дом в целом может оказаться в должниках, что накладывает определенные ограничения. Например, будет подключен к теплоснабжению в последнюю очередь.

Участники круглого стола сошлись во мнении, что на сегодняшний день реального механизма воздействия на неплательщиков не существует – суды завалены исками, однако чаще всего с должников просто нечего взыскать и производство по делу прекращается.

Куда обращаться, если УК не выполняет договорные обязательства?

Нередко собственники вынуждены переходить на непосредственное управление и по причине неисполнения УК своих обязательств.

– Выбирая управляющую компанию, мы не знаем, как она работает – хорошо или плохо, – говорит Галина Тетеркина. – Дело в том, что управляющие компании создали, а специалистов нет, зарплаты низкие, оттого и плохо работают. Но и отказаться мы не можем. Беда еще и в том, что сейчас во многих домах нет совета многоквартирного дома, а значит – нет хозяина. Там, где выбран совет – там находят язык с управляющей компанией.

Как выбрать управляющую компанию?

Нам управляющая компания предложила договор.

Нас он не устроил, мы предложили свой вариант.

В случае если управляющая организация не выполняет условия договора, специалисты советуют обращаться в надзорные органы.

– Споры между двумя хозяйствующими субъектами решаются исключительно в судебном порядке, – пояснил начальник отдела правового и кадрового обеспечения департамента городского хозяйства Олег Баланов. – Существуют также надзорные органы, куда собственники могут обратиться с жалобой на неисполнение управляющей организацией своих договорных обязательств – государственная жилищная инспекция, прокуратура. И при мэрии будет организован муниципальный жилищный контроль. Кроме того, управляющие организации обязаны представлять собственникам полный отчет о том, сколько денег было собрано, куда они потрачены, какие работы выполнены и т.д. Как правило, подобные сведения размещаются на сайте компании, информационных стендах либо на оборотной стороне квитанции.

Сегодня в Омске насчитывается 14830 многоквартирных домов. В настоящее время на территории города осуществляют свою деятельность 74 управляющие организации, в управлении которых находится 8774 многоквартирных жилых дома (60%), и 448 товариществ собственников жилья и жилищно-строительных кооперативов, объединяющих 3756 многоквартирных жилых домов (25%).

Способ непосредственного управления выбрали собственники помещений более 1700 многоквартирных жилых домов города Омска, или около 10% от их общего количества.

Автор: Мария Серебрякова

Читайте также

15:25, 3 октября 2012Просмотров: 8811Поделиться:

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *