Управляющая компания и ТСЖ

«Управляющая компания или ТСЖ? Делаем правильный выбор!»

Какой способ управления домом выбрать, чтобы не пожалеть?

Ст. 161 Жилищного кодекса обязывает нас выбрать из трех вариантов:

— непосредственное управление собственниками помещений многоквартирного дома;

— управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

— управление управляющей организацией.

Какой именно способ, жильцы решают сами на общем собрании путем голосования.

Выбирая непосредственное управление домом, жильцы в первую очередь экономят на расходах по содержанию штата ТСЖ — бухгалтера, председателя и т. п. — либо управляющей компании. Управляют домом в этом случае непосредственно владельцы квартир на общих собраниях. Такой способ подойдет для небольших многоквартирных домов. Ведь чем больше жильцов, а также размер самого дома, тем чаще возникают разногласия между его обитателями. Жильцы могут выбрать «старшего по дому», который по своей доброй воле смог бы заниматься хозяйством дома, защищать интересы собственников и отстаивать их права.

При таком варианте управления договоры на коммунальные услуги — холодное и горячее водоснабжение, электроснабжение либо газоснабжение, а также отопление и канализацию — заключаются с каждым собственником помещения отдельно. Если жилец задерживает плату за «коммуналку», судиться он будет напрямую с поставщиком услуг. Отсюда главный плюс такой формы правления — отсутствие коллективной ответственности за долги. Если ваш сосед не платит, то вас от коммунальных услуг все равно не отключат, да и доплачивать за должника не придется.

Не приемлем этот способ правления для старых домов. Такие постройки требуют больших вложений на содержание общего имущества: ремонт крыш, теплосистемы, капитальный ремонт. Собрать эти немалые деньги с жильцов дома будет непросто, а подчас нереально. А также этот способ плох тем, что домом будут управлять не профессионалы.

Наиболее распространенный способ управления домом — ТСЖ. Собственники жилья объединяются в некоммерческую организацию, на общем собрании принимают устав, выбирают председателя ТСЖ, а также его правление, которым владельцы квартир платят зарплату.

В отличие от непосредственной формы правления, товарищество собственников нужно зарегистрировать. С этого момента ТСЖ становится уже юридическим лицом. Открывает специальный счет, на который поступают деньги жильцов на оплату «коммуналки» и общедомовых нужд. Правление нанимает дворников, уборщиц и других работников для обслуживания дома, заключая с ними трудовой договор. Стоит отметить, что размер платы за коммунальные услуги строго соответствует тарифам, утвержденным в местных органах самоуправления. А вот стоимость содержания и ремонта дома рассчитывают органы управления ТСЖ.

Товарищество может управлять несколькими домами сразу при условии, что они имеют общую границу. Однако закон устанавливает рамки — не более тридцати.

Удобен такой способ и тем, что если при непосредственной форме правления каждый жилец сам за себя, то в ТСЖ интересы собственников в органах власти, суде, в отношениях с поставщиками коммунальных услуг представляет уже само товарищество.

Кроме того, именно ТСЖ планирует ремонтные работы в доме, определяет их очередность. План работ и смету расходов на год утверждают на общем собрании членов товарищества.

Кстати, при форме правления ТСЖ появляется возможность подзаработать от сдачи в аренду нежилых помещений, которые находятся в общедолевой собственности: технического этажа, подвала, колясочной и т. п. В дальнейшем заработанное может пойти на ремонт и прочие общедомовые нужды. Один из главных минусов ТСЖ — коллективная ответственность за долги по «коммуналке». Если сосед не платит либо живет без счетчиков, то весь его перерасход обязаны оплачивать соседи.

Кроме того, если в правлении ТСЖ окажутся не самые порядочные люди, то деньги жильцов могут пойти совсем не на домовые нужды.

УК или ТСЖ — что эффективнее?

Узнать это будет не так просто, равно как и вернуть потраченные мошенниками средства.

Еще один способ управления многоквартирным домом — заключить договор с управляющей компанией. За домом может быть закреплена только одна управляющая организация. Ее выбирают на общем собрании, после чего каждый жилец обязан заключить письменный договор. В нем оговаривают перечень услуг, которые предоставляет УК, их стоимость, также ряд прав и обязанностей обеих сторон. В свою очередь управляющие компании заключают договор с поставщиками коммунальных услуг, а также с уборщиками, дворниками и другими работниками, которые обслуживают дом и придомовую территорию. Управляющая компания должна организовать круглосуточную работу аварийно-диспетчерской службы, которая сможет отправиться на срочный выезд в случае поломки коммуникаций дома.

Если жильцы недовольны качеством услуг, они могут потребовать уменьшения суммы квартплаты, а также запросить отчеты по затратам УК. Именно с управ-ляющей компании надо спрашивать за чистоту двора, коридоров, а также качество предоставляемых коммунальных услуг.

Среди прочих плюсов этой формы правления надо отметить, что УК самостоятельно разбирается с неплательщиком, а потому на остальных жильцах долги соседа не отразятся. А вот за перерасход воды в квартире, где не установлен счетчик, опять же придется платить остальным жильцам.

К сожалению, контролировать расход средств на содержание общего имущества дома в случае с УК гораздо сложнее, нежели при непосредственной форме правления и ТСЖ.

Деньги, перечисляемые вами на ремонт общего имущества, могут направить на другие дома. К тому же, если организация разорится, вернуть причитающееся с нее будет очень сложно. Отсюда постоянные конфликты между жильцами и нерадивыми управляющими компаниями, которых то и дело обвиняют в хищении средств.

В случае, если жильцы не определились с формой правления, за них это сделает город, который проведет открытый конкурс по отбору управляющей организации, а с победителем заключит договор на управление домом. На деле на сегодняшний день существует две формы управления многоквартирным домом – ТСЖ или управляющая компания, и выбрать, какой именно способ «ведения хозяйства» лучше, очень сложно. И в том, и в другом случае существуют свои особенности, плюсы и минусы. И ни один из этих способов управления не будет эффективен, если собственники жилья будут просто оплачивать приходящие счета, не контролируя при этом работу и не участвуя в принятии решений.

ТСЖ или управляющая компания: что лучше, отличия, плюсы и минусы

Что лучше ТСЖ или УК?

Обслуживание ТСЖ

Обслуживание домов ТСЖ

Безусловно создание ТСЖ -это радостное событие в жизни дома!;-) Наконец-то Вы можете заняться обслуживанием здания самостоятельно и управлять им как Вам хочется. Однако при обслуживании здания возникает много подводных камней, налетев на которые, председатель рискует серьезно нарушить функционирование инженерных систем здания или даже получить увесистый штраф.

Однако есть другой вариант – пригласить стороннюю обслуживающую организацию, например УК Монолит

Какие плюсы у обслуживающей компании:

  • Вы приглашаете профессионалов у которых есть все необходимые знания, инструменты для работы и контакты нужных людей в ресурсоснабжающих компаниях, в том числе их аварийных отделов.
  • Вы избавляетесь от необходимости заключать трудовые договоры с потенциальными сотрудниками (дворники, паспортисты и т.д.) – все это может взять на себя обслуживающая компания.
  • Вы платите только за те услуги ,что Вам нужны, не переплачивая.

Инженерное сопровождение ТСЖ — от 5 руб./м2 в месяц

Включенные работы:

  • Инженерный контроль работы подрядчиков, включая их объем, качество и сроки.
  • Участие в проверке размера начислений за продукцию, работы и услуги и расчетов с контрагентами.
  • Ведение документарного учета по дому в соответствии с действующими требованиями
  • Составление плана регламентных работ и мероприятий по эксплуатации многоквартирного дома (включая его оборудование) и прилегающей территории, снижению эксплуатационных расходов Заказчика, а так же подготовка отчетов об их исполнении.
  • Консультации собственников по вопросам эксплуатации многоквартирного дома и прилегающей территории.
  • Оказание помощи Председателю правления в организации эксплуатационно-хозяйственной деятельности Заказчика

Аварийная бригада — от 2500 руб. в месяц

Выполняемые работы:

  • Локализация аварий
  • Аварийно-восстановительные работы

Работы по срочным заявкам ТСЖ — срок реакции от 3 часов

Выполняемые работы:

  • Водопровод и канализация — ремонт и замена сантехнических приборов и сетей, устранение засоров.
  • Электроснабжение — ремонт и замена приборов и проводки, устранение.
  • Слесарные и плотницкие работы.
  • Отделочные работы — устройство плитки, перегородок, покраска, сварочные работ.

Работы по заявкам собственников по утвержденному прейскуранту

Выполняемые работы:

  • Водопровод и канализация — ремонт и замена сантехнических приборов и сетей, устранение засоров.
  • Электроснабжение — ремонт и замена приборов и проводки, устранение.
  • Слесарные и плотницкие работы.
  • Отделочные работы — устройство плитки, перегородок, покраска, сварочные работы.

05.10.2012

Домом одновременно управляют ТСЖ и Управляющая компания. Согласно народной мудрости, на одной кухне одновременно не может находиться две хозяйки, но имеет ли место жкх-двоевластие в новостройке по адресу: Смазчиков, 3?

Эта история корнями уходит в то время, когда управление над двумя подъездами 17-этажки взяла на себя управляющая компания «Комфорт», перешедшая новоселам «по наследству» от застройщика ЗАО « СМУ-5». Почти сразу жильцы решили создать ТСЖ и управлять домом самостоятельно. Управляющая компания сопротивлялась, и собственникам пришлось прибегнуть к помощи суда. Последние 3 года управление общим имуществом жилого дома осуществляется ТСЖ «Смазчиков, 3».

Хотите решить проблему с водоснабжением на своей даче? Предлагаем надежное решение: Бурение скважин в Свердловской области. В том числе: бурение артезианских скважин, обустройство скважин, гарантийное обслуживание.

Однако недавно, когда был сдан в эксплуатацию третий подъезд, вновь на горизонте появилась УК «Комфорт».

— Мы получили информацию о том, что новых жильцов, только что купивших квартиры, фактически вынуждают подписать договор на обслуживание с УК «Комфорт», – рассказывает председатель ТСЖ «Смазчиков, 3» Оксана Аткина, – Иначе люди, вступившие в долевое строительство, рискуют не получить справку о приобретении недвижимости».

В своих словах женщина ссылается на законодательство, согласно которому в одном доме не может быть два ТСЖ или УК, а подобные коммунальные войны и вообще могут плачевно обернуться для всех жителей новостройки, ведь технически дом уже готов войти в отопительный сезон, но дележ территории может воспрепятствовать этому:

— У нас одни инженерные коммуникации, одна дворовая территория – делить их просто невозможно и противозаконно, – считает Оксана Аткина, – Нарушение законного обслуживания дома может привести к серьезным негативным последствиям, вплоть до задержкам подачи коммунальных ресурсов к третьей секции, что особенно страшно накануне отопительного сезона.

Со стороны застройщика получить комментарий относительно сложившейся ситуации не удалось, так как менеджер отдела продаж ЗАО «СМУ-5» Алла Семянникова отказалась прокомментировать сложившуюся ситуацию, заявив, что этот вопрос «вне ее компетенции».

Генеральный директор ЗАО СМУ-5 Сергей Шалимов ответил однозначно, что Секция В дома №3 по улице Смазчиков не будет передана в управление ТСЖ «Смазчиков, 3»:

— Наша организация как собственник объекта инвестиционной деятельности секции В дома №3 на улице Смазчиков, как единоличный собственник, способом управления выбрала ООО «УК «Комфорт».

Все, что не запрещено, разрешено

Кроме того, в своих действиях ЗАО СМУ-5 ссылается на закон: в соответствии с пунктом 9 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом может осуществляться только одной управляющей компанией.

Из этого гендиректор делает вывод, что нормы жилищного законодательства не содержат положений о том, что управление многоквартирным домом должно осуществляться только одним из предусмотренных ЖК способов управления.

Таков менталитет русского народа: все, что не запрещено, разрешено, то есть, незаконно лишь, если только домом управляют два ТСЖ или две УК, ну а коли одно ТСЖ и одна УК — это совершенно другое дело.

Так или иначе, столь живой интерес к браздам правления над этим домом вполне объясним. Новостройка – доходное место, на содержание которого не придется постоянно тратить большие суммы, рассуждает Оксана Аткина. Однако случай, когда УК пытаются «распилить» дом и оттяпять каждый для себя лакомый кусочек, довольно редкий.

Управляющая компания или ТСЖ – что выгоднее собственнику?

К тому же, председатель ТСЖ вообще опровергает слова о том, что дом находится в единоличной собственности ЗАО «СМУ-5»:

— Дом был построен по договорам долевого участия с привлечением денег дольщиков. Если возникает такая ситуация с двойным управлением, надо передать дом в администрацию, которая назначила бы УК путем конкурса.

Разбираться, кто прав, а кто виноват в этой истории, предстоит Арбитражному суду, так как прокуратура, куда подала заявление Оксана Аткина, назвала произошедший конфликт «спором двух хозяйствующих  субъектов».

Анна НИКУЛЬШИНА

Управление многоквартирными домами: Статья 161 ЖК (выдержка)

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным  специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *