Узаконивать постройку или узаконить?

Оформление дома на своём земельном участке

Несмотря на то, что согласно с последними изменениями в действующем законодательстве жилой частный дом, если он был построен на приватизированном участке земли, можно оформить в собственность по упрощенной схеме, эта процедура довольно длительная и требует от владельца некоторой осведомлённости.

Вся недвижимость в России подлежит обязательной государственной регистрации, о которой свидетельствуют выданные ответственным учреждением документы. Процедура регистрации частного жилого дома, построенного на личном участке земли, предусматривает внесение в единую государственную кадастровую базу всех сведений об объекте недвижимости и его владельце. Только после регистрации владелец получает законное право распоряжаться домом.

Без оформления регистрации права собственности на свой загородный дом, возведённый на участке земли полученной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), владелец не сможет ни продать, ни обменять, ни подарить, ни сдать официально в аренду данную недвижимость. Кроме того, если дом был не куплен, а построен владельцем земли, то без государственного оформления данного сооружения официально не существует.

Начало процедуры

Чтобы правильно провести процедуру оформления регистрации частного жилого или нежилого дома, построенного на своей земле, нужно знать, с чего начать. Первое, что нужно будет сделать, это отправиться в Бюро технической инвентаризации. Там необходимо оформить технические документы – паспорт и план постройки. После этого сооружение следует обязательно поставить на кадастровый учёт, для чего нужно подать заявление и прилагаемые к нему документы.

Далее необходимо отталкиваться от того, есть ли для земельного участка разрешение под ИЖС и все ли документы на него имеются. Иными словами, определяясь, с чего начать, следует иметь в виду:

  • Расположение частного дома на садовом или же дачном земельном участке. Становление на учёт в кадастровую базу необязательно. Согласно упрощенной схеме оформления права собственности, достаточно подать заполненную декларацию со всеми сведениями о постройке;
  • Строение на земле под ИЖС для ведения частного хозяйства. Первым делом дом нужно поставить на кадастровый учёт, в результате чего будут получены документы, подтверждающие право собственности.

Ввод в эксплуатацию

В соответствии с последними законодательными изменениями, для регистрации права собственности на частный дом, который был возведён владельцем на его личном участке земли, нужны документы, разрешающие ввод строение в эксплуатацию. Это значит, что начинать следует с Бюро технической инвентаризации.

Получению технических бумаг предшествует вызов сотрудников Бюро технической инвентаризации для осмотра здания и произведения замеров. На основании этих сведений будет составлен технический план и паспорт. После этого владельцу следует подать заявление в городскую администрацию, чтобы присвоить частному дома личный адрес. Далее идёт процедура получения кадастрового паспорта и плана, для чего и потребуются полученные ранее документы.

Только после этого можно получить разрешение на ввод частного дома в эксплуатацию, с последующим оформлением права собственности. Его можно получить в том же учреждении, в котором было получено разрешение на проведение строительных работ. Срок получения документа составляет не более десяти рабочих дней.

При заключении сделок

Важным моментом является необходимость в регистрации прав на частный дом после покупки земельного участка. Для этого необходимо подать заявление и документы, подтверждающие право владения землёй в учреждение Росреестра по месту нахождения объекта недвижимости. При этом во время регистрации обязательно личное присутствие всех совладельцев. Если кто-либо не может явиться, то вместо него может присутствовать доверенное лицо, с оформленной у нотариуса доверенностью.

Если дом был куплен в официально зарегистрированном браке, то необходимо получить письменное согласие второго супруга на его оформление. Такое согласие составляется супругом и заверяется нотариусом. Без этого документ не будет иметь юридической силы.

Приобретая долю участка с домом у продавца, являющегося совладельцем, обязательно следует получить письменные отказы остальных собственников от приобретения продаваемой части имущества, иначе, даже после оформления права собственности, такую сделку легко оспорить и аннулировать.

Что закреплено в законодательстве

В связи с тем, что ранее многие граждане строили дачи без какого-либо разрешения, 30 июня 2006 года был принят Федеральный Закон по вопросу упрощения оформления права собственности на отдельные объекты недвижимости.

В народе его называют Закон о дачной амнистии. Однако его положения позволяют в упрощенном порядке оформить право собственности и на жилые дома. Закон начал действовать в 2006 году. Срок его действия неоднократно продляли. Сейчас окончательной датой назван 2020 год.

Чтобы воспользоваться Законом о дачной амнистии, следует оформить технический план на земельный участок, заказать кадастровый паспорт на землю и на строение, расположенное на нем.

Для обращения с заявлением в Росреестр необходимо, чтобы были правоустанавливающие документы на землю, то есть участок должен находиться в собственности гражданина.

Собранный пакет документов необходимо сдать на регистрацию в территориальное подразделение Росрестра, расположенное по месту нахождения земельного участка и индивидуального жилого дома.

С 2017 года в Российской Федерации действует Единый государственный реестр недвижимости. До этого времени было два учета – кадастровый и прав на недвижимость. Поэтому все сведения о земельных участках, домах, квартирах сосредоточены в одном реестре – ЕГРН.

После того как ответственным работником будут приняты документы на регистрацию, сведения о земельном участке и доме вносятся в реестр. По окончании процедуры регистрации собственнику недвижимости выдается выписка из ЕГРН.

Важно! Никакие другие документы больше не выдаются. Выписка подтверждает право собственности конкретного гражданина на землю и дом. Кроме того, в данном документе отражаются данные о том, имеются ли аресты, ограничения или обременения на конкретные объекты недвижимого имущества.

Законодательством установлены ограничения в передаче земельных участков в частную собственность.

Нужно ли вступать в СНТ, если земля в собственности?

Как отказаться от земельного участка, чтобы не платить налог, .

Как оформить в собственность земельный участок находящийся в аренде, читайте по ссылке: https://potreb-prava.com/otvety-na-voprosy-chitatelej/kak-oformit-arendovannuyu-zemlyu-v-sobstvennost.html

Это касается земель:

  • в отношении которых имеются прямые ограничения;
  • предназначенных для нужд государства, муниципалитета и общественных нужд;
  • находящихся на природо-охраняемых территориях;
  • входящих в состав заповедников;
  • имеющих другие характеристики, перечисленные в земельном законодательстве.

До того как начал действовать Закон о дачной амнистии, для узаконивания возведенного дома требовалось получить предварительное разрешение. Сейчас такой документ не нужен.

Внимание! Наши квалифицированные юристы окажут вам помощь бесплатно и круглосуточно по любым вопросам.

Что такое самострой

Действующее гражданское законодательство предельно четко разъясняет, что собой представляет самострой. Статья 222 ГК Российской Федерации называет их объектами самовольной постройки.

То есть это здания, строения или другие сооружения, которые:

  • возведены на участке земли, который не был выделен в установленном порядке;
  • возведены на земельном участке, на котором строительство не разрешено;
  • возведены без оформления соответствующих разрешительных документов;
  • возведены с нарушением установленных градостроительных правил и СНИП.

По общему правилу гражданин, возведя самострой, права собственности на данный объект не приобретает и обязан самостоятельно снести постройку за свой счет. Данное требование не зависит от объекта. Это может быть как жилой дом, так и гараж.

К самострою граждане прибегают потому, что для возведения строения законным способом требуется получить разрешение на строительство. А это по разным причинам затруднительно. Поэтому граждане идут таким путем – самовольно возводят дом, а затем через суд узаконивают постройку.

Как узаконить и оформить самовольные постройки

В настоящее время юридическая практика знает два способа, как узаконить самострой:

  • путем обращения в суд с исковым заявлением;
  • в административном порядке.

Для обращения в суд инициатор иска должен обеспечить доказательственную базу, согласно которой суд сможет сделать вывод о том, что:

  • истец обладает всеми имущественными правами на земельный участок;
  • возведенный дом не несет угрозы жизни и здоровью граждан, не нарушает законные права и интересы других собственников, а также не затрагивает интересы третьих лиц.

К административному способу граждане обращаются, когда речь идет об узаконивании построек, которые построены из дерева и установлены на дачном или садоводческом участке.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Оформление дома в собственность в 2018 году.

Для узаконивания самостроя необходимо знать процедуру, по которой частный жилой дом или другая недвижимость, построенная на частной земле, будет внесена в Росреестр. Первым шагом будет заказ технического паспорта в местном бюро технической инвентаризации. Эта же организация изготавливает план постройки.

Вторым шагом будет подача необходимого пакета документов в территориальное подразделение Росреестра для постановки объекта на кадастровый учет. Если земельный участок выделен гражданину для индивидуального жилищного строительства, то проблем возникнуть не должно.

Кроме того, занимаясь подготовкой документов для узаконивания самостроя, следует иметь в виду следующее:

  • если индивидуальный жилой дом возведен на дачном или садоводческом земельном участке, то оформлять кадастровый паспорт не обязательно. Согласно Закону о дачной амнистии, достаточно заполнить соответствующую декларацию, в которой указать сведения о возведенном строении;
  • если самострой возведен на земельном участке, который выделен для ведения частного хозяйства, потребуется оформление кадастрового паспорта. И как результат – получение документов, подтверждающих право собственности.

Если заключается сделка по купле-продаже земельного участка, на котором есть самострой, необходимо подать все необходимые документы в территориальное подразделение Росреестра и получить документ, подтверждающий право собственности и на землю, и на строение.

При подаче документов на регистрацию потребуется личное присутствие всех лиц, которые являются совладельцами. Отсутствующего может представить доверенное лицо, имеющее нотариальную доверенность.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как оформить дом на участке ИЖС?

Если дом приобретен супругами, находящимися в официальном браке, то для проведения процедуры регистрации необходимо представить письменное согласие второго супруга. Такой документ подлежит нотариальному удостоверению. Без этого документ не имеет юридической силы, и сотрудники Росреестра во внимание его брать не будут.

Если в результате сделки приобретается только доля в земельном участке и индивидуальном жилом доме, необходимо заручиться письменным отказом остальных сособственников от первоочередного права покупки доли имущества.

Без такого документа сделка может быть аннулирована по иску заинтересованного сособственника.

Как узаконить через суд

Судебная процедура узаконивания самостроя на собственной земле потребует сбора необходимых бумаг.

А именно:

  • правоустанавливающих документов на земельный участок, на котором возведена незаконная постройка;
  • документов, подтверждающих факт строительства, а также размер затрат, которые понесены собственником участка на возведение нелегального сооружения;
  • технический паспорт, оформленный в бюро технической инвентаризации в подтверждение факта самостроя;
  • выписки из Единого государственного реестра недвижимости о том, что по адресу самостроя не зарегистрировано объектов недвижимости на других лиц, на земельный участок не претендуют третьи лица, нет ограничений для оформления права собственности;
  • вывод специальной технической комиссии о том, в каком фактическом состоянии находится возведенное здание, соответствие его экологическим нормам, соблюдение правил противопожарной и санитарно-эпидемиологической безопасности.

Запомните! В качестве доказательства истец может представить заключение строительно-технической экспертизы, выводы которой подтверждают, что строительство было произведено с соблюдением действующих строительных и технических норм и правил.

Государственная регистрация потребует уплаты стандартного размера государственной пошлины. Ее размер будет зависеть от произведенных строительных затрат.

Категория дел по узакониванию самостроя подпадает под имущественный спор. Если истец подготовил необходимую доказательственную базу, то решение суда будет вынесено в его пользу.
Вердикт суда, согласно Федеральному Закону № 122 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», является основанием для оформления права собственности на самосторой.

Однако положительного решения суда можно ожидать только в том случае, если за признанием права собственности на самострой обращается собственник земельного участка или лицо, имеющее пожизненное право наследования данного земельного участка.

Если истец не имеет законных оснований на владение землей, то рассчитывать на положительное решение суда не стоит.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец иска в суд о признании права собственности на самовольную постройку:

Без судебного вмешательства

С принятием Закона о дачной амнистии, который предполагает узаконивание самостроев, граждане получили возможность оформления возведенных жилых домов в свою собственность через административную процедуру.

Для ее осуществления потребуется подготовить определенный пакет документов, в который входит:

  • декларация на возведенную постройку, если самострой не требует оформления специального разрешения;
  • технический паспорт из БТИ;
  • правоустанавливающие документы на землю;
  • кадастровый паспорт неоформленного земельного участка;
  • справка из садоводческого общества о границах постройки;
  • разрешение на введение дома в эксплуатацию;
  • разрешение на строительство индивидуального жилого дома.

Для получения разрешения на строительство следует подать заявление в отдел строительства и архитектуры местного органа самоуправления.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ: Как зарегистрировать дом в СНТ как жилой?

К нему приложить:

  • правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • планировку застройки;
  • план-схему земельного участка с обозначением возведенных зданий и построек.

После того как на руки будет выдано разрешение на строительство, необходимо будет подать комплект документов для получения разрешения о вводе здания в эксплуатацию:

  • заявление собственника;
  • правоустанавливающие документы на земельный участок;
  • градостроительные документы с планом земельного участка;
  • полученное разрешение на строительство дома;
  • акт приемки самостроя в эксплуатацию;
  • заключение о том, что возведенный объект соответствует установленным техническим нормам, возведен согласно строительному регламенту. Документ подписывает лицо, которое осуществило возведение постройки;
  • заключение, подписанное должностными лицами эксплуатационных служб, о том, что объект соответствует установленным техническим требованиям;
  • план-схема постройки, на которой отображено расположение помещений, инженерно-технические сети, схема самого участка.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления о выдаче разрешения на строительство:

Нередко происходит узаконивание постройки, которая превышает три этажа. В таких случаях необходимо представить и проектную документацию на сооружение. Если здание не превышает трех этажей, то Градостроительный Кодекс предоставления такой документации не требует.

Важно! Используя административный метод узаконивания самостроя, следует иметь в виду, что:

  • сама процедура занимает длительный период времени;
  • согласно пункту 2 статьи 222 Гражданского Кодекса РФ, лица, которые построили здание путем самостроя, обязаны его демонтировать. То есть сдать, продать здание официально невозможно.

Вместе с тем часть 3 данной статьи предоставляет возможность лицу, которое получило земельный участок по наследству и возвело на нем дом, в судебном порядке признать за собой право собственности на дом.

ВНИМАНИЕ! Посмотрите заполненный образец заявления на получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию:

Сколько стоит узаконивание

Земельное законодательство предусматривает два возможных способа узаконивания самостроя. Первый – провести легализацию дома на собственном земельном участке административным путем. Для этого все необходимые документы следует подать в местную администрацию.

Второй – обратиться в суд с исковым заявлением. Каждый из способов потребует уплаты определенных денежных сумм.

Так:

  • административный путь потребует получить разрешение на строительство и оформить техническую документацию. Для этого нужно заказать технический паспорт, который даст возможность представить доказательство, что индивидуальный жилой дом возведен с соблюдением существующих строительных и противопожарных норм. А эксплуатация дома является безопасной для окружающих. На данном этапе расходы составят от 5 тысяч рублей до 7 тысяч. Кроме того, потребуется получить одобрение безопасности дымоходов, заключение о соответствии строения пожарным правилам и санитарным нормам. На этом этапе потребуется уплата еще 5 тысяч рублей. В итоге затраты составят от 10 до 13 тысяч рублей;
  • судебный путь также не будет бесплатным. Так, придется уплатить госпошлину, размер ее определяется в процентном отношении к затратам на строительство дома. Возможно, потребуется заручиться заключением эксперта. Его услуги оцениваются в 6-8 тысяч рублей.

Таким образом, затраты будут понесены и при административном, и при судебном варианте узаконивания самостроя. Однако размер их будет разным. Какой вариант лучше подходит, застройщик решает самостоятельно.

Варианты регистрации

Запомните! Как показывает практика, наиболее просто зарегистрировать индивидуальный жилой дом, который построен на дачном участке. Воспользовавшись Законом о дачной амнистии, собственнику достаточно заполнить декларацию и сдать документы на регистрацию.

Более сложно будет протекать процесс оформления права собственности на самострой, который возведен на земельном участке, выделенном под индивидуальное жилищное строительство.

Внесением данных в Единый государственный реестр недвижимости занимается государственный регистратор на основании:

  • заявления;
  • кадастрового паспорта;
  • акта ввода в эксплуатацию.

Для дома, который самовольно возведен до 2018 года, при обращении в ЕГРН можно обойтись без акта. Если отсутствует разрешение на строительство, то регистрация дома в собственность возможна только после оформления кадастрового паспорта.

Только получив данный документ, можно приступать к оформлению права собственности на недвижимость.

Для регистрации права собственности на самовольно возведенный жилой дом на земельном участке, который находится в собственности застройщика, потребуется получить разрешение на ввод строения в эксплуатацию. Отсюда вывод – начинать оформление следует в БТИ.

Работники бюро вызываются по месту самостроя для проведения необходимых замеров, которые будут внесены в технический паспорт и план застройки. Затем следует получить почтовый адрес на дом, кадастровый паспорт и план земельного участка.

На основании указанных документов оформляется разрешение на ввод дома в эксплуатацию. Данный документ дает основания для оформления права собственности на дом. Если замечаний к бумагам нет, документ будет выдан в течение 10 дней.

Посмотрите видео. Как узаконить самовольно возведенную постройку:

Как узаконить дом на земельном участке

Причин, по которым постройка требует легализации, великое множество. Основными являются такие ситуации, как:

  • Приобретение дома в законодательном периоде, не требующем регистрации собственности;
  • Переход земли и недвижимости, возведенной на ней, по наследству;
  • Самовольное возведение построек и сооружений, без согласования с органами земельного надзора;
  • На земельном участке, который находится в собственности владельца постройки;
  • На земле, не принадлежащей собственнику постройки.

Чаще всего собственники домов и дачных сооружений не задумываются о необходимости легализации самовольно возведенного сооружения. Однако в случае, если постройка не оформлена законодательно, государство имеет право требовать ее ликвидации или передачи в пользование муниципалитету.

Самый безопасный вариант для собственника, когда земля со всеми постройками не узаконена вообще — ее, как бы, не существует по бумагам. В этом случае государство не может предъявить права на собственность. Но и здесь есть свои минусы – такие постройки не обслуживаются муниципалитетом, им не присваиваются адреса.

Важно! Если участок земли имеет статус, закрепленный документально, то первым шагом владельца недвижимости, возведенной на нем, является приобретение его в собственность. В отсутствии документов, подтверждающих собственность, добиться регистрации недвижимости практически невозможно!

Для утверждения владения бесхозным участком, либо землей, доставшейся по наследству, необходимо обратиться в местные органы самоуправления.

Если же участок находится в аренде – важно решить вопрос о его приобретении до начала процедуры узаконивания собственности, возведенной нелегально.

После того, как будет улажен вопрос с владением землей, можно приступать к процедуре юридического оформления в собственность самовольно возведенной постройки. Так как узаконить построенный дом на собственной земле?

Существует два типа процедуры узаконивания таких построек – административная и судебная.

Как узаконить построенный дом на собственной земле без суда

В 2006 году, когда был принят ФЗ № 93, предполагающий узаконивание нелегально возведенных сооружений по упрощенной схеме, граждане получили возможность перевода жилых домов в собственность через административную процедуру.

Законом декларируется необходимый перечень документов для осуществления легализации постройки:

  • Стандартная декларация (если регистрируемая постройка не требует специального разрешения);
  • Техпаспорт (для зарегистрированной недвижимости);
  • Документы, подтверждающие земельную собственность;
  • Кадастровая документация, для неоформленного участка, или участка без заключения от садоводческого общества о границах постройки.

Важно! Чтобы узаконить свои права на возведенную постройку, гражданин должен предоставить разрешение на введение в эксплуатацию возведенного объекта. Оно, в свою очередь, выдается, если на руках имеется разрешение на строительство.

Поэтому, перед тем, как начать оформление дома на земельном участке, необходимо также предоставить в органы земельного надзора документы для получения необходимого разрешения на строительство. Пакет документов по этому вопросу обязательно должен содержать в себе заявление, свидетельство о владении в собственности земельным участком, на территории которого возведена нелегальная постройка, градостроительные документы, подтверждающие планировку участка, план-схему участка земли, на котором обозначены размещенные жилые постройки.

После получения на руки разрешения на строительство, подается комплект документов на разрешение ввода в эксплуатацию. Это:

  • Заявление;
  • Документы, устанавливающие право владения землей;
  • Градостроительная документация с планом участка;
  • Разрешение на строительство;
  • Официальный акт приемки постройки;
  • Документация, подтверждающая, что объект капремонта соответствует всем техническим требованиям строительных регламентов, за подписью лица, осуществившего возведение постройки;
  • Документация, подтверждающая, что объект капремонта соответствует всем техническим требованиям, за подписью работников служб, эксплуатирующих инженерные сооружения постройки;
  • План-схема с отображением расположения достроенного объекта капстроительства, различных инженерно-технических сетей и проводок на участке, а также схема самого участка.

Важно! Если ваша постройка состоит более чем из трех этажей, необходимо также иметь проектную документацию на сооружение! Владельцы сооружений, не превышающих трех этажей, по Градостроительному кодексу такой документации иметь не обязаны.

Однако, даже подав все документы, собрав все разрешения, вы не можете быть уверены в том, что оформление дома после строительства на земельном участке пройдет благополучно. Во-первых, процедура регистрации занимает длительное время. А во-вторых, исходя из статьи 222, пункта второго, ГК Российской Федерации, лицо, осуществившее возведение постройки нелегально, не получает прав собственности на это здание. Следуя этому же пункту, объект подлежит сносу, и не может сдаваться/наниматься в аренду, продаваться. Однако третья часть данной статьи предполагает, что владелец участка, получивший его по наследству, может оспорить право собственности на нелегально возведенный объект в судебном порядке.

Как узаконить дом на земельном участке через суд

Как узаконить построенный дом на собственной земле? Перед тем, как подавать в судебные органы исковое заявление, необходимо озаботиться сбором всех требуемых документов.

Оформление дома на земельном участке через суд требует следующих бумаг:

  • Документы, устанавливающие право владения землей, на которой возведена нелегальная постройка;
  • Документация, утверждающая факт возведения постройки, а также отражающая затраты, понесенные владельцем участка на строительство нелегального сооружения;
  • Технический паспорт, выданный БТИ в качестве подтверждения существования самовольно возведенной постройки;
  • Выписка, содержащая сведения о том, что самовольно возведенная постройка не является объектом собственности других граждан, кроме заявителя. В ней также указывается, что на нее не претендуют третьи лица и не существует ограничений для утверждения сооружения правом собственности. Запрашивается в едином госреестре прав на недвижимость и сделок с ней;
  • Заключение специальной технической комиссии о фактическом состоянии постройки, ее экологическом статусе. Такие же заключения необходимо получить в санэпидстанции и в противопожарной службе.

Дополнительный плюс в пользу истца даст строительно-техническая экспертиза, которая подтвердит, что постройка возведена без нарушений действующих строительных и технических норм и правил.

После сбора всех необходимых документов необходимо будет уплатить стандартную государственную пошлину, сумма которой будет определяться стоимостью возведенного объекта и потраченных на его возведение стройматериалов. Такое судебное обращение рассматривается как имущественный спор.

При положительным решении обращения истец получает возможность зарегистрировать право собственности на нелегально возведенное жилое сооружение. Это регламентируется ФЗ № 122.

Важно! Суд рассматривает заявление о признании прав на владение недвижимостью, которая была возведена нелегально, только от собственника земли, на которой располагается постройка, или от гражданина, имеющего пожизненное право наследования данного участка.

Невозможно будет добиться положительного решения суда в случае, если истец не имеет законных оснований на владение землей. Если у земельного участка есть иной хозяин, он может заявить свое право собственности на вашу постройку – в этом случае вы не добьетесь даже справедливой компенсации за строительные расходы.

Дорогие читатели! Если у вас остались вопросы по теме «Как узаконить дом на земельном участке» или возникли другие вопросы, задайте их прямо сейчас — обращайтесь в форму онлайн-консультанта или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок и консультация бесплатны для всех регионов России)! Была ли Запись полезна? 145 из 168 читателей считают Запись полезной.

Как зарегистрировать право собственности на построенный дом?

Для регистрации права собственности на отдельно стоящий жилой дом высотой не более трех этажей, предназначенный для проживания одной семьи (далее — объект ИЖС), рекомендуем придерживаться следующего алгоритма (ч. 3 ст. 48 ГрК РФ).

Шаг 1. Обратитесь к кадастровому инженеру для подготовки технического плана объекта ИЖС

Технический план готовится кадастровым инженером и содержит сведения об объекте ИЖС, в том числе внесенные в Единый государственный реестр недвижимости (ст. 37 Закона от 24.07.2007 N 221-ФЗ; ч. 1 ст. 24 Закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ).

Список кадастровых инженеров вы можете получить на сайте Росреестра. Также вы можете обратиться в БТИ по месту нахождения объекта ИЖС, однако уточните, имеется ли в их штате именно кадастровый инженер.

Представьте кадастровому инженеру следующие документы:

а) если у вас есть документы, разрешающие возведение объекта ИЖС (п. 20 Требований к подготовке технического плана, утв. Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953; ч. 8 ст. 24 Закона N 218-ФЗ):

  • разрешение на строительство объекта ИЖС;
  • проектную документацию объекта ИЖС;
  • технический паспорт объекта ИЖС, подготовленный до 01.01.2013 (при наличии);
  • разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

Примечание. До 01.03.2018 получение разрешения на ввод объекта ИЖС в эксплуатацию, а также представление данного разрешения для оформления и выдачи технического паспорта такого объекта не требуется (ч. 4 ст. 8 Закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ);

б) если у вас нет документов, разрешающих возведение объекта ИЖС, либо если они безвозвратно утрачены (ч. 11 ст. 24 Закона N 218-ФЗ; абз. 2 п. 20 Требований к подготовке технического плана N 953; п. 1 Требований к подготовке декларации, утв. Приказом Минэкономразвития России от 18.12.2015 N 953; Письмо ФГБУ «ФКП Росреестра» от 27.07.2017 N 10-1604-КЛ):

  • декларацию, составленную и заверенную правообладателем земельного участка, на котором находится завершенный строительством объект недвижимости. Вы можете составить декларацию самостоятельно или обратиться за помощью к кадастровому инженеру;
  • документы, подтверждающие факт утраты разрешительной документации, с указанием информации о мерах, предпринятых для ее получения (справки, письма уполномоченных органов и т.п.).

Кадастровый инженер может запросить у вас дополнительные документы:

  • правоустанавливающий документ на земельный участок;
  • выписку из Единого государственного реестра недвижимости на земельный участок.

Уточните перечень документов у кадастрового инженера заранее.

Технический план подготавливается в том числе в форме электронного документа и заверяется усиленной квалифицированной электронной подписью кадастрового инженера, подготовившего такой план (ч. 12 ст. 24 Закона N 218-ФЗ).

Технический план может быть помещен на временное хранение в электронное хранилище, ведение которого осуществляется органом регистрации прав.

В договоре на выполнение кадастровых работ может быть предусмотрена обязанность кадастрового инженера по помещению в электронное хранилище подготовленного им технического плана (ч. 3, 5 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

Шаг 2. Подготовьте документы для постановки объекта ИЖС на кадастровый учет и регистрации права собственности

Для постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности объекта ИЖС необходимы следующие документы (ч. 1, 2 ст. 14, ч. 7 ст. 70 Закона N 218-ФЗ):

  • заявление о постановке на кадастровый учет и регистрации права собственности объекта ИЖС;
  • правоустанавливающий документ на земельный участок.

В случае помещения технического плана в электронное хранилище в заявлении можно указать идентифицирующий номер технического плана. В таком случае его представление не потребуется (ч. 4 ст. 20 Закона N 218-ФЗ).

При представлении заявления посредством личного обращения заявитель предъявляет паспорт, а его представитель — также нотариально удостоверенную доверенность, подтверждающую его полномочия (ч. 8 ст. 18 Закона 218-ФЗ).

За регистрацию права собственности на объект ИЖС необходимо уплатить госпошлину. Представление документа об уплате госпошлины вместе с заявлением не требуется. Заявитель вправе сделать это по собственной инициативе. Однако при отсутствии информации об уплате госпошлины в Государственной информационной системе о государственных и муниципальных платежах по истечении пяти дней с даты подачи заявления Росреестр возвратит заявление и прилагаемые к нему документы без рассмотрения (ст. 17, ч. 7 ст. 18, п. 3 ст. 25 Закона N 218-ФЗ).

Справка. Размер госпошлины

Госпошлина за регистрацию права собственности на объект ИЖС, расположенный на земельном участке, предназначенном для индивидуального жилищного строительства, уплачивается в размере 350 руб. При наличии возможности обращения с заявлением и уплаты госпошлины через порталы госуслуг и иные порталы, интегрированные с ЕСИА, госпошлина рассчитывается с коэффициентом 0,7 (пп. 24 п. 1 ст. 333.33, п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Шаг 3. Подайте документы в Росреестр

Для кадастрового учета и регистрации права собственности на объект ИЖС вы можете обратиться одним из следующих способов (ч. 1, 2 ст. 18 Закона N 218-ФЗ; п. 2 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 26.11.2015 N 883):

  • непосредственно в отделение Росреестра или через МФЦ (независимо от места нахождения объекта недвижимости согласно перечню подразделений, осуществляющих прием по экстерриториальному принципу, размещенному на сайте Росреестра) либо уполномоченному лицу Росреестра при выездном приеме;
  • почтовым отправлением с объявленной ценностью при его пересылке, описью вложения и уведомлением о вручении;
  • в форме электронных документов через Интернет, например посредством официального сайта Росреестра.

Если на момент представления заявления госпошлина не уплачена, заявителю выдается или направляется информация, содержащая необходимый для подтверждения факта оплаты за конкретную услугу уникальный идентификатор платежа (уникальный идентификатор начисления) для уплаты госпошлины, с указанием даты, до которой необходимо ее уплатить (Информация Росреестра от 26.07.2017; Информация Росреестра от 17.10.2017; п. 3 Приложения 5 к Положению о платежной системе Банка России, утв. Банком России 29.06.2012 N 384-П).

Шаг 4. Получите выписку из ЕГРН

Срок осуществления государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав не должен превышать 10 рабочих дней со дня приема заявления и необходимых документов Росреестром, а в случае представления заявления и документов через МФЦ — 12 рабочих дней. Течение этого срока начинается со следующего рабочего дня после даты приема документов (ч. 1 ст. 16 Закона N 218-ФЗ; Письмо Росреестра от 22.08.2017 N 14-10188-ГЕ/17).

В указанный в расписке (уведомлении) день получите в отделении Росреестра или МФЦ выписку из ЕГРН, которая может быть направлена вам в электронной форме (ч. 1 ст. 28, ч. 6 ст. 62 Закона N 218-ФЗ).

О ходе оказания услуги (например, о поступлении информации об уплате госпошлины, проведении регистрации) вы можете быть уведомлены посредством сообщений на электронную почту или номер мобильного телефона (п. п. 3, 4 Порядка, утв. Приказом Минэкономразвития России от 16.03.2016 N 137).

При наличии оснований регистрирующий орган может принять решение о приостановлении государственной регистрации права собственности и о последующем отказе в ней, о чем выдает (направляет) заявителю уведомление.

В случае несогласия решение о приостановлении кадастрового учета и государственной регистрации можно обжаловать в административном порядке в апелляционную комиссию при Росреестре, а в случае несогласия с решением комиссии — в судебном порядке. Решение об отказе в осуществлении кадастрового учета и государственной регистрации можно обжаловать в судебном порядке (ст. ст. 26, 27, ч. 5, 6, 12 ст. 29 Закона N 218-ФЗ; п. п. 2, 3 Приложения N 1 к Приказу Минэкономразвития России от 25.03.2016 N 173; ст. 26.1 Закона N 221-ФЗ; п. 4 Положения, утв Приказом Минэкономразвития России от 30.03.2016 N 193).

Обратите внимание!

С момента регистрации права собственности на объект индивидуального жилищного строительства в отношении этого объекта у вас появляется обязанность по уплате налога на имущество физических лиц (ст. ст. 400, 401 НК РФ).

Кроме того, по завершении строительства вы вправе вернуть уплаченный ранее НДФЛ путем применения имущественных налоговых вычетов (пп. 3, 4 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Связанные вопросы

Как ввести в эксплуатацию объект индивидуального жилищного строительства?

Как получить разрешение на индивидуальное жилищное строительство?

Как узаконить самовольную постройку?

Какие вычеты по НДФЛ предусмотрены при покупке квартиры и другого недвижимого имущества?

Полезная информация по вопросу

Официальный сайт Росреестра — https://rosreestr.ru

Портал государственных услуг Российской Федерации — www.gosuslugi.ru

Что признается самостроем

Согласно законодательным положениям, к самострою относят различные варианты построек, по разным причинам не согласованные с административными структурами населенного пункта, в пределах которого они расположены.

Распознать, что такое самострой, довольно легко. Есть ряд характеристик, свойственных объектам самостроя:

  1. Построен объект на земле, которая не была надлежащим образом оформлена в собственность владельца.
  2. Объект строительства появился на участке, чье целевое назначение не предполагало этот вариант использования.
  3. Построен дом, иное строение, в обход согласования у различных административных структур.
  4. Возведение объекта происходит с нарушением норм градостроения, иных требований (например, пожарная безопасность), в результате чего получить согласование застройки не удалось.

Любой из данных вариантов – серьезный повод обеспокоиться относительно будущего права собственности и права распоряжения имуществом. Чем быстрее решить вопрос с незаконным строением на частном участке, тем меньше проблем ждет владельца.

Последовательность действий узаконить самострой

Когда постройка уже возведена, остается лишь выбирать, каким именно способом удастся урегулировать проблему самостроя:

  • более простой вариант – административный порядок согласования;
  • при возникших затруднениях – через исковое заявление в суд.

Второй вариант процедуры – более затратный и сложный, применяется только тогда, когда вариант упрощенного согласования с администрацией не получился.

Обращаем внимание на Федеральный закон от 03.08.2018 N 339-ФЗ, согласно которого в ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» были внесены изменения.

Право на легализацию

Перед тем, как определиться с порядком действий, следует оценить свои шансы на успех, исходя из установленных правил оформления самостроя.

Чтобы узаконить дом без разрешения на строительство, предстоит решить вопросы:

  • Право на землю. Отсутствие разрешительной документации не исключает возможность легализации самовольной постройки, но делает ее сложнее. Претендовать на узаконивание прав на недвижимость, необходимо являться собственником земли, либо арендовать ее на определенных условиях.
  • Соответствие типа постройки целевому назначению земли (например, жилой дом – на участке под ИЖС).
  • Характеристики объекта. Постройка должна отвечать ограничениям, установленными в рамках плана территории, разрешительных бумаг.
  • Соблюдение интересов и прав других лиц, гарантия отсутствия предпосылок, угрожающих благополучию граждан.
  • Оформление права на недвижимость по доброй воле.

Объект нуждается в предварительной постановке на учет. Это позволит в дальнейшем обращаться в суд, если легализация в упрощенном порядке оказалась невозможной.
Скачайте

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 1 647 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 950 hits)

Упрощенное оформление

Дальнейший порядок действий зависит от конкретных обстоятельств застройки и типа объекта. Для построек с нежилыми помещениями, возведенными на территории садоводческого товарищества, алгоритм действий следующий:

  1. Заказ техплана через кадастровую службу. Подготовка технического плана инженером – платная процедура, требующая затрат.
  2. Оплата пошлины за регистрацию собственности (можно воспользоваться терминалом МФЦ или любым другим банкоматом).
  3. Подача заявления на регистрацию права собственности через сотрудника МФЦ. К заявлению прикладывают подготовленный техплан.
  4. В течение ближайшей пары недель рассматривается вопрос о допустимости регистрации и далее заявителю выдают подтверждающий право собственности документ.

Если появились сомнения в соблюдении правил строительства или есть нарекания к проводимой процедуре, Росреестр вправе отказать в регистрации. Тогда собственник решает проблему через суд.

Если объект недвижимости – постройка на собственном участке ИЖС или ЛПХ (личное подсобное хозяйство), чтобы получить техплан, кадастровый инженер должен получить от владельца согласованное разрешение на постройку.

Если разрешение на строительство отсутствует

В Пензе снесена постройка Михайловской обители. penzanews.ru

При самовольной застройке разрешения на строительство не имеется. Значит собственнику предстоит посетить МФЦ для подачи запроса о предоставлении ГПЗУ градостроительного плана на землю. После получения ГПЗУ готовится схема участка с определением местоположения объекта строительства.
Снова обращаются в МФЦ для согласования строительства с приложением к заявлению ГПЗУ и подготовленной схемой участка.

Разрешение на строительство дает право на выполнение строительных работ и легализацию объекта. С разрешением на строительство обращаются с просьбой подготовить технический план, на основании которого далее регистрируют постройку.

Если в процессе получения разрешения, подготовки техплана или регистрации получен отказ, следующим этапом, как узаконить самострой, станет судебное разбирательство.

Судебное согласование

Так как незаконных построек в Москве и области (например, дачных домов) довольно много, рекомендуется следить за тем, чтобы в процессе строительства неукоснительно соблюдались нормативы и требования по закону. Иначе не избежать негативных последствий вплоть до полной потери недвижимости.

Обращению в суд всегда предшествует попытка легализации в административном порядке. Обойти досудебный порядок согласования постройки невозможно. Только получив отказ на любом из этапов легализации человек получает право на рассмотрение дела в суде.

Исковое заявление о признании права на собственность составляется согласно общих норм ГПК РФ.

Скачайте

Иск о признании права собственности на самовольную постройку. Образец (22,1 KiB, 1 647 hits)

Исковое заявление о признании права собственности на объект недвижимости. Бланк (21,4 KiB, 950 hits)

Основные требования к иску:

  1. Указание, на каких основаниях гражданин возвел постройку на рассматриваемом участке земли (частная собственность или долгосрочная аренда). В подтверждение слов ссылаются на прилагаемую копию документа – выписку ЕГРН, дополненную кадастровым планом.
  2. Описание вида объекта недвижимости, установленного в техплане.
  3. В тексте искового заявления указывают лицо, построившее объект и время строительства (если работы велись подрядчиками – прилагают копию договора с ними, если строительство велось своими силами – чеки, квитанции о покупке материалов).
  4. Так как обращению в суд предшествует отказ в согласовании, указывают, кто именно отклонил просьбу в выдаче разрешения (прилагают копию отказного письма) и приводят обоснования, вынудившие отказать.

В силу того, что предыдущее согласование проводилось с муниципальными структурами, ответчиком по иску указывают именно его.

После подготовки иска предстоит вычислить, сколько стоит оплата пошлины за рассмотрение дела в суде. Не установлено единой суммы пошлины, так как она рассчитывается по стоимости неузаконенного объекта. Чтобы правильно рассчитать сумму, обращаются за экспертным заключением к оценщикам недвижимости.

Как свидетельствует судебная практика, результат рассмотрения дела полностью зависит от аргументации исковых требований со ссылками на законодательство и прилагаемой документации.

Скачайте и ознакомьтесь:

Перечень позиций высших судов к ст. 222 ГК РФ «Самовольная постройка» (72,6 KiB, 1 007 hits)

Подготовленный пакет бумаг для суда включает:

  • копии заявления и приложений, подготовленные для сторон процесса;
  • оценочное заключение, на основании которого рассчитывалась государственная пошлина;
  • бумаги, свидетельствующие о принадлежности земли конкретному собственнику;
  • техплан, иное документальное подтверждение о наличии самостроя на участке;
  • справки, свидетельствующие об отсутствии нарушений СНиПов и угроз жизни и здоровью окружающих;
  • документ, подтверждающий факт того, что возведение объекта не вызвало ущемления прав других граждан;
  • бумаги о предварительной работе по согласованию и ответах из муниципальных органов (с согласованием или отказом);
  • оплаченная квитанция госпошлины.

Место подачи иска выбирают, исходя из общих правил:

  • в регионе расположения спорного объекта;
  • в мировом суде при стоимости имущества менее 50 тысяч рублей;
  • в районном суде при превышении стоимости объекта 50 тысяч рублей.

После заслушивания сторон, их позиции и доводов, судья выносит решение. При положительном вердикте собственник вместе со вступившим в силу постановлением обращается в МФЦ или напрямую в отделение Росреестра для регистрации собственности.

При регистрации прилагают новый пакет документации:

  • заявление с просьбой зарегистрировать объект собственности;
  • квитанцию об оплате регистрационной пошлины;
  • паспорт заявителя;
  • судебное решение, в котором указано, что оно вступило в силу;
  • техпаспорт объекта легализации.

Последствия неузаконенного самостроя

Несмотря на сложности процесса согласования строительства, лучше придерживаться установленных законом требований. В противном случае, собственника ожидают куда большие проблемы, чем просто запрет на возведение постройки. Помимо штрафа, который может достигать 1 миллиона рублей, владельцу могут вынести предписание о сносе.
К негативным последствиям относят и существенные ограничения в праве распоряжения недвижимостью – ее невозможно продать или распорядиться иным образом, если не будет подтверждено право собственности.

Когда самовольное строительство привело к созданию ситуации, опасной для жизни окружающих, с риском для здоровья других граждан, либо объект нарушает права, собственника заставят снести строение в принудительном порядке.

Отсутствие достаточных знаний этапов строительства и игнорирование требований законодательства часто приводят к рассмотрению дела в суде, с серьезными издержками на подготовку к разбирательству. Кроме того, нет никаких гарантий, что судья примет решение в пользу собственника строительного объекта.

По этой причине настоятельно рекомендуется накануне начала стройки заручиться согласием надзорных органов и лишь затем заниматься строительством. Рассмотрение вопроса в суде требует юридической подготовки, знаний, как узаконить самовольную постройку, в соответствии с земельным, строительным, жилищным законодательством, и умения правильно аргументировать. По этой причине, если не удалось согласовать постройку в административном порядке, рекомендуется обратиться к опытному юристу.

Закон о самострое, активно обсуждаемый законодателями летом 2018 года, должен предельно ясно дать определения самовольным постройкам и регламентировать порядок их сноса. Кроме того, нарушителям предоставляется срок лот 3 месяцев до 3 лет на ликвидацию несоответствий, что исключает возможность быстрого сноса объектов.

Читайте статью 222 ГК РФ с новыми изменениями и дополнениями.

Законодатели также устанавливают ограничения, препятствующие сносу построек по усмотрению муниципалитета. К таким ситуациям относят постройки на земле, право собственности которой доказать не удалось, однако само строение возникло на участке еще до принятия ЗК РФ. Нельзя несогласованно снести здания, возведенные в отсутствие строительного разрешения до начала действия Градостроительного Кодекса (закон №73-ФЗ от 07.05.1998 года).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *