В собственности менее 3 лет что значит

Содержание

Квартира в собственности менее 3 лет?

буквально означает, что собственник зарегистрировал право собственности на объект недвижимости менее 3 лет назад. Т.е. с даты выдачи Свидетельства о государственной регистрации права еще не прошло полных 3 года.

"Свежая собственность" является существенным условием при купле-продаже недвижимости. Продавец "попадает" на налог (НДФЛ 13%), а для покупателя могут возникнуть неприемлемые риски.

Если продавец получил собственность по безвозмездному договору (например, приватизация, дарение или наследство), то имеет право на налоговый вычет в 1 млн руб. Если же праву собственности исполнилось более 3 лет, то продавец имеет право на налоговый вычет, равный стоимости проданного объекта недвижимости.

Свидетельство на собственность после 01 января 2016 года — срок 5 лет

Для объектов недвижимости, свидетельство по которым получено после 1 января 2016 года и которые были приобретены по договору купли-продажи или инвестирования, срок уплаты НДФЛ 13% с полученного дохода от продажи недвижимости увеличен до 5 лет.

Какой налог при собственности менее 3 (или 5) лет?

Продавец должен уплатить налог на доходы физических лиц (НДФЛ) 13%. Налогооблагаемая база — разница расходами на покупку объекта недвижимости и стоимостью его продажи. Если объект недвижимости был приобретен, то продавец в расходах на покупку объекта может указать стоимость по договору купли-продажи и добавить расходы по ипотеке и расходы на произведенные улучшения. Расходы должны быть подтвержены документально.

В случае если продавец получил объект в собственность на безвозмездной основе — дарение, приватизация и наследование, то он может в расходной части указать только 1 млн рублей.

Продажа квартиры в собственности менее 3 лет – главные особенности

Сумма в 1 миллион рублей определена для одного объекта недвижимости (комната, квартира и т.д.), и если продается доля в праве, то в налоговый вычет можно получить соответствующую долю от 1 млн рублей.

Как вы уже понимаете, ситуация, когда продавцы рассчитывают получить по 1 млн налогового вычета на каждую долю, в корне не верна, и предвещает конфликтные ситуации по концу налогового года.

В Москве при разнице стоимости в 4 млн руб. налог составит 520 тысяч руб. — очень существенная сумма для продавца. И очень часто продажа объекта недвижимости со "свежей собственностью" сопряжена с различными уловками. Основная уловка — занижение стоимости квартиры в договоре купли-продажи до 1-2 млн рублей. Но квартиры с заниженной стоимостью имеют низкую привлекательность в глазах покупателя, и продать можно только при существенном снижении цены продажи. 1 октября 2015 года вступил в силу Закон "О банкротстве физических лиц"), и привлекательность квартир с заниженность стоимостью упала "до плинтуса".

Кадастровая стоимость в договоре купли-продажи

В сделках с недвижимостью после 01 января 2016 стоимость объекта недвижимости не должна быть ниже 70% от кадастровой стоимости. Это в первую очередь касается сделок в Москве, потому что в стоимость квартиры в 1 млн рублей в регионах незначительно отличается от кадастровой.

Каковы риски "собственности менее 3 лет" для покупателя?

Объектов недвижимости с собственностью менее 3 (или 5) лет достаточно много на рынке: это все "вчерашние новостройки" и дома в новых кварталах и это квартиры в старом жилом фонде. Причем, если "вчерашние новостройки" обычно имеют разницу до 30% в стоимости, то по квартирам старого жилого фонда, полученным в собственность на безвозмездной основе (дарение, приватизация и наследство), разница в стоимости составит 70-95%.

Основной риск покупателя при покупке недвижимости — признание договора купли-продажи ничтожным. Возникает "реституция" прав и обязанностей сторон по договору: объект недвижимости передается назад продавцу, а продавец обязан вернуть полученные деньги покупателю. Кроме этого, виновная в признании договора ничтожным сторона возмещает другой стороне понесенные расходы.

И если с возвратом собственности продавцу, то возврат денег в большинстве случаев невозможен: деньги потрачены, и доход у ответчика минимальный.

С вступлением в силу Закона "О банкротстве физических лиц" риски при покупке квартир с заниженной стоимостью возросли многократно. Дополнительным обстоятельством, которое может проявиться в течении 1-3 лет с момента совершения сделки с недвижимостью, возникает возможное банкротство продавца, что вкупе с неплатежеспособностью многократно увеличивает финансовые риски покупателя.

Более подробное рассмотрение рисков покупателя и способы минимизации рисков рассмотрено в соответствующей статье — Риски при покупке квартиры и их минимизация.

Карточка для поисковиков:

Что такое "Собственность менее 3 лет"?
(Риски и последствия для продавцов и покупателей).
Риэлторские термины для потребителей.
Диапазон цен: по договоренности.
Виктор Куприянов, +7 (963) 680-03-48, Москва.

Квартира в собственности менее трех лет

В последнее время многие объявления о продаже недвижимости публикуются с пометкой «квартира в собственности менее трех лет», которая указывает на особенность, значительно усложняющую процесс купли-продажи.

Дело в том, что в соответствии с 220 статьей Налогового кодекса с доходов от продажи недвижимого имущества, находящегося в собственности более трех лет, налог не взимается. Обратно, если имущество находилось в собственности менее данного срока, то доход соответствующим образом должен быть задекларирован, а налог с него уплачен. Многим владельцам квартир такая ситуация кажется неприемлемой, и они всеми силами пытаются обойти установленную норму.

Моментом начала отсчета трех лет считается регистрации договора в Росреестре (ранее организация имела название ГБР). В том случае если покупка осуществлялась на первичном рынке, то искомые три года начинают отсчитываться только после получения свидетельства о регистрации прав собственности. Разумеется, дом должен быть прежде сдан государственной комиссии. Важно запомнить, что для любых сделок не выплата денежных средств за недвижимость, а именно регистрация прав является точкой отсчета.

Отдельно следует сказать о получении наследства. В данном случае правила несколько иные: считается, что квартира принадлежит наследнику со дня открытия наследства, а момент его фактического принятия и регистрации права собственности не так важны.

Достаточно интересные и необычные варианты могут сложиться при долевой собственности, даже тогда, когда собственником является одно лицо. Если квартира принадлежит двум людям, один владеет своей долей более трех лет, а другого она в собственности менее трех лет, то в таком случае при продаже недвижимости первый освобожден от уплаты налогов, а второй нет. Может сложиться и крайне странная ситуация. Так, например, владея частью квартиры, человек приобретает другую ее часть в собственность или получает по наследству, тогда продавая всю квартиру, он освобождается от налога только для одной доли, налог с другой, которая в собственности менее трех лет должен быть выплачен в полном объеме.

Размер выплат указан в Налоговом кодексе РФ. Доход физического лица от продажи недвижимого имущества облагается налогом в 13%. Следует заметить, что речь идет именно о доходах, а не о стоимости квартиры, поэтому налогооблагаемую базу можно существенно уменьшить, указав весь список понесенных расходов, главным из которых является цена, заплаченная за недвижимость или вложенная в ее строительство. Если приобретенная квартира была без отделки сюда же можно включить и затраты на ремонт и оснащение. Главное, чтобы указанные продавцом расходы подтверждались договорами, чеками, выписками и т.д.

Если продавец не имеет возможности подтвердить свои расходы он может рассчитывать на получение налогового вычета. Такая ситуация возникает, например, при получении наследства. Размер суммы, с которой не взимается налог, равняется одному миллиону рублей. Допустим, недвижимость продана за 5 миллионов, тогда ввиду налогового вычета облагаться налогами будут только 4 миллиона, что, конечно, не станет сильным послаблением. Надо сказать, что вычет в один миллион относится к самой недвижимости, а не к ее владельцам. То есть, если владельцев несколько они имеют право на совокупный налоговый вычет в один миллион, а не каждый по отдельности. Также важным является то, что любой гражданин имеет право на налоговый вычет лишь один раз за налоговый период. В случае если за год человек продает сразу несколько объектов недвижимости, то лишь на одной из сделок он может рассчитывать на послабление.

Что лучше выбрать из возможностей предоставляемых Налоговым кодексом обычно очень легко подсчитать. При нынешних высоких ценах на недвижимость, особенно в крупных городах, лучшим вариантом, конечно, будет подтвержденный перечень расходов. Однако, если стоимость недвижимости менее одного миллиона, то вполне достаточно будет и налогового вычета.

Часто участникам сделки недостаточно законных альтернатив по уменьшению налогооблагаемой базы и цена на квартиры находящиеся в собственности менее трех лет искусственно занижается. Обычно в договоре указываются суммы менее одного миллиона рублей, а на остальную часть реальной стоимости квартиры пишутся расписки. Рискуют при этом и продавец и покупатель. Например, если продавец решит через суд аннулировать сделку, а суд в свою очередь встанет на его сторону, то покупателю он должен будет вернуть именно ту сумму, что была указана в договоре. Чтобы обезопасить себя от такого сценария покупатель и требует расписку на получение от него остальной части денег. Пострадает покупатель и если соберется продавать квартиру в ближайшие три года, так как не сможет подтвердить реальный расход при покупке.

Риски покупки квартиры менее 3 лет

Риски продавца связаны в основном с работой налоговых органов, на случай если они заинтересуются низкой суммой сделки.

Для получения вычета или уменьшения налогооблагаемой базы необходимо обратиться в районную налоговую инспекцию и подать декларацию. Для уменьшения базы следует приложить все документы подтверждающие ваши расходы.

Как продать квартиру менее 3 лет в собственности и не платить налог?

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *