Виды прав на имущество

Содержание

Момент возникновения права собственности на недвижимость в целях налогообложения при получении имущественного налогового вычета

Одним из необходимых условий для того, чтобы не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) от продажи имущества является условие о том, что проданное имущество должно находиться в собственности не менее 3 (5) лет.

Как же считается срок владения имуществом? В зависимости от условий и обстоятельств, при которых имущество было получено в собственность, законами установлено несколько точек отсчета трехлетнего срока владения имуществом:

  1. Общее правило исчисления срока владения имуществом

  2. Исчисление сроков владения паями ЖСК, ГСК или других потребительских кооперативов.

  3. Если доли образованы при разделе объекта недвижимости

  4. Если объект недвижимости изменился

  5. Если изменился размер долей одного объекта недвижимости

  6. Если имущество получено по наследству

  7. Если право собственности установлено судом

  8. Полезные ссылки по теме

Общее правило исчисления срока владения имуществом

Одним из необходимых условий для того, чтобы не платить налог с доходов физических лиц (НДФЛ) является требование пункта 17.1 статьи 217 Налогового кодекса РФ о том, что не подлежат налогообложению НДФЛ доходы, получаемые физическими лицами от продажи имущества, если оно находилось в собственности налогоплательщика три года и более.

По общему правилу срок владения движимым имуществом исчисляется с даты его покупки (получения), а срок владения недвижимостью начинает исчисляться с даты государственной регистрации права собственности на такое имущество (пункт 1 статьи 130, пункт 2 статьи 223 Гражданского кодекса РФ (ГК)). Эта дата отражается при регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним и подтверждается свидетельством о госрегистрации такого права (пункт 1 статьи 131 ГК, пункт 1 статьи 12, пункт 1 статьи 14 Закона № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним").

Это правило действует и тогда, когда недвижимость приобретается на этапе строительства. Дата подписания акта приема-передачи в этом случае значения не имеет (Письмо Минфина России от 23.08.2011 N 03-04-05/7-586).

Исчисление сроков владения паями ЖСК, ГСК или других потребительских кооперативов

При продаже имущества в жилищно-строительном кооперативе (ЖСК) применяются иные правила. Период нахождения этого имущества в собственности определяется с момента уплаты паевого взноса в полном объеме (пункт 4 статьи 218 ГК).

Порядок регистрации права собственности на недвижимость определен Законом от 21.07.1997 № 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", который действует с 31 января 1998 года.

Пунктом 1 статьи 6 Закона 122-ФЗ установлено, что права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу этого Закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации, введенной данным Законом. Государственная регистрация таких прав проводится по желанию их обладателей.

Таким образом, если паевые взносы были полностью выплачены до 31.01.1998, то право собственности на кооперативную квартиру возникло с момента выплаты паевых взносов в полном размере. При этом государственная регистрация права собственности не является обязательной.

Право собственности на недвижимое имущество – что это такое, какими законами регулируется?

В такой ситуации период нахождения квартиры в собственности следует исчислять с момента полной уплаты паевых взносов. Это правило действует и в том случае, если в свидетельстве о праве собственности (выписке из ЕГРП) указана иная дата.

Эти выводы подтверждают и налоговики: см., к примеру, разъяснения в отношении вычета при продаже квартиры в ЖСК в Письме УФНС России по г. Москве от 22.03.2011 № 20-14/4/026727. А в своем Письме от 11.04.2017 № БС-4-11/6879@ ФНС России поясняет, что налогоплательщик — член ЖСК имеет право на получение имущественных налоговых вычетов, предусмотренных подпунктами 3 и 4 пункта 1 статьи 220 НК РФ, в случае полного внесения паевого взноса за предоставленную квартиру. Для этого в ФНС надо представить:

  • справку о полной выплате пая;

  • передаточный акт (иной документ о передаче квартиры) или при его отсутствии — копию разрешения на ввод дома в эксплуатацию.

Если доли образованы при разделе объекта недвижимости

Согласно Письму Минфина России от 22.07.2016 № 03-04-07/43026 моментом возникновения права собственности на образованные в результате раздела квартиры выдела доли в натуре или других действий с объектами недвижимого имущества (без изменения внешних границ исходной квартиры) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходную квартиру, которая до момента отчуждения не выбывает из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика.

Если объект недвижимости изменился

При объединении нескольких объектов недвижимого имущества в один или в случае разделения одного объекта на несколько образуются новые объекты недвижимости.

Такая ситуация, к примеру, может возникнуть при объединении двух квартир в одну в результате перепланировки или при разделе земельного участка. Право собственности на вновь возникшие объекты подлежит государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). А период нахождения в собственности вновь созданного объекта недвижимости будет исчисляться с даты такой регистрации (Письма Минфина России от 24.08.2011 N 03-04-05/7-588, от 18.08.2011 N 03-04-05/7-577, от 21.04.2011 N 03-04-05/7-281, от 27.01.2011 N 03-04-05/7-38, от 06.05.2014 N 03-04-05/21186, от 10.04.2014 N 03-04-05/16457).

Минфин России (как это часто бывает) в своем Письме от 23.08.2016 № 03-04-07/49241 (Письмом ФНС России от 08.09.2016 N БС-4-11/16743@ указанное Письмо Минфина России направлено в подразделения ФНС для сведения и использования) изменил свою точку зрения и теперь считает, что:

  • законодательством не предусмотрена обязанность собственника объекта недвижимого имущества представлять в регистрирующий орган заявление о государственной регистрации прекращения права собственности на первоначальный объект недвижимости;

  • при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества моментом возникновения права собственности на образованную в результате объединения квартиру (в пределах общих границ исходных квартир налогоплательщика) следует считать дату первоначальной государственной регистрации права собственности на исходные квартиры, которые до момента отчуждения не выбывают из владения, пользования и распоряжения налогоплательщика. При этом в ситуации, когда даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры не совпадают, при определении в целях налогообложения срока владения объектом недвижимого имущества следует считать наиболее позднюю из таких дат.

Вывод: при продаже квартиры, образовавшейся в результате объединения двух квартир в пределах их общих границ, срок нахождения новой квартиры в собственности определяется исходя из наиболее поздней даты государственной регистрации права собственности на исходные квартиры.

По мнению Минфина России, новый объект недвижимости возникает и в том случае, если изменяется его назначение. Так, при переводе помещения из жилого фонда в нежилой срок нахождения его в собственности начинает течь заново — с момента регистрации помещения в качестве нежилого (Письмо Минфина России от 26.08.2011 N 03-04-05/7-607).

Если изменился размер долей одного объекта недвижимости

Бывают случаи, когда у одного и того же собственника объекта недвижимости меняется размер долей. Такие ситуации бывают когда:

  1. Бывшие супруги делят квартиру (общее имущество супругов)

  2. Лицо, которое владеет какой-то долей в недвижимости, получает в дар, по наследству или по договору купли-продажи другие доли этого же объекта недвижимости.

При последующей продаже такого объекта возникает вопрос: как рассчитать период владения недвижимостью для целей определения размера имущественного вычета?

Письмами Минфина от 08.04.2011 № 03-04-05/5-239, от 31.05.11 № 03-04-05/7-389 и другими разъяснено, что моментом возникновения права собственности у участника общей долевой собственности на квартиру является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на имущество в связи с изменением состава собственников квартиры, в том числе перехода права собственности на квартиру к одному из сособственников, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данную квартиру.

К примеру, 1/2 долю в праве собственности на квартиру налогоплательщик приобрел в 2002 году, а 1/2 доли — в 2007 году, в 2009 году квартира была продана.

Контролирующие органы поясняют, что в подобной ситуации срок владения недвижимостью следует рассчитывать с даты первоначальной регистрации права собственности на долю в имуществе

Поскольку квартира находилась в собственности налогоплательщика (измененялись лишь размеры долей в праве собственности на квартиру) более трех лет, то доходы от продажи этой квартиры не подлежат налогообложению НДФЛ .

Если имущество получено по наследству

Право собственности на имущество, полученное по наследству, возникает со дня открытия наследства (дня смерти наследодателя) независимо от момента государственной регистрации этих прав. Это прямо указано в статье 1114, пункте 4 статьи 1152 ГК.

Аналогичные разъяснения даны в Письмах Минфина от 24.11.2011 № 03-04-05/7-948, от 19.10.2011 N 03-04-05/7-750, от 08.09.2011, от 19 июня 2018 г. № 03-04-05/41648, в которых разъяснено, что право собственности на наследство у физического лица возникает со дня смерти наследодателя независимо от даты государственной регистрации этого права.

Если право собственности установлено судом

По мнению Минфина России (Письмо от 30 мая 2016 г. № 03-04-05/30946) если право собственности установлено судом, то срок владения имуществом для целей налогообложения исчисляется со вступления в силу судебного акта, т.к. гражданские права и обязанности возникают (в том числе) из судебного решения, установившего гражданские права и обязанности в соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 8 Гражданского кодекса РФ.

Статья написана и размещена 28 декабря 2011 года. Дополнена — 19.02.2013, 04.02.2016, 29.07.2016, 17.04.2017.

ВНИМАНИЕ!

Копирование статьи без указания прямой ссылки запрещено. Внесение изменений в статью возможно только с разрешения автора.

Автор: юрист и налоговый консультант Александр Шмелев © 2001 — 2018

Полезные ссылки по теме "Момент возникновения права собственности при получении имущественного налогового вычета при продаже имущества"

  1. Какие налоги может платить физическое лицо

  2. Налог на доходы физических лиц (НДФЛ);

  3. Налоговая декларация

  4. Налоговые вычеты

  5. Налог на имущество физических лиц

  6. Транспортный налог

  7. Ответственность налогоплательщика — физического лица за:

  8. Как правильно написать жалобу на налоговых инспекторов

  9. Кто такие налоговые резиденты и нерезиденты

  10. Другие часто задаваемые вопросы:

Тэги: имущественный налоговый вычет, продажа недвижимости, жилой дом, автомобиль, квартира, комната, дача, садовый домик, земельный участок, НДФЛ, момент возникновения права собственности, момент возникновения права собственности на недвижимое имущество в целях налогообложения

Виды имущественных прав на объекты недвижимости и их регулирование

Виды имущественных прав:

  1. Право собственности.

Включает в себя следующие виды прав:

— право владения;

— право пользования;

— право наследования;

— право распоряжения.

  1. Право пожизненного наследуемого владения.

Включает в себя следующие виды прав:

— право владения;

— право пользования;

— право наследования.

  1. Право постоянного бессрочного пользования.

Включает в себя следующие виды прав:

— право владения;

— право пользования.

  1. Право срочного пользования (аренда).

Включает в себя следующие виды прав:

— право пользования;

— право владения.

  1. Право ограниченного пользования (сервитут).
  2. Право хозяйственного ведения.
  3. Право оперативного управления.
  4. Право доверительного управления (траст, трастовое управление).

Право владения означает право фактического обладания некоторым объектом.

Право пользования – право извлечения полезных потребительских свойств из объекта.

Право наследования – право передавать по наследству (по завещанию, либо по закону).

Право распоряжения – право изменять юридический статус объекта, право отчуждать этот объект путем его продажи, дарения, мены и т.д.

  1. Право собственности.

— означает, что его субъект может использовать объект недвижимости в своих интересах и может совершать с ним следующие виды операций:

— отчуждать (продавать, дарить);

— совершать с объектом операции мены;

— передавать другим лицам права владения и пользования (например, сдавать в аренду);

— передавать объект по наследству;

— предъявлять объект в качестве залога (например, при ипотечном кредитовании под обеспечение возврата кредита).

Собственность бывает:

1. Индивидуальная.

2. Общая: общая совместная собственность и общая долевая собственность.

Индивидуальная собственность – право, обладателем которого является одно лицо. Данный вид права может быть приобретен одним лицом, не состоявшим в браке, либо одним из супругом, находившихся в браке, при наличии соответствующих условий в брачном договоре.

Общая совместная собственность – право, при котором несколько лиц совместно владеют, пользуются и распоряжаются объектом недвижимости, и решения, связанные с этим объектом, принимаются совместно. При этом доля каждого участника собственности не выделяется. Данный вид права может быть приобретен: одной семьей при приватизации жилья, супругами в браке.

Общая долевая собственность – это право, обладателями которого являются несколько лиц, и при этом выделена доля каждого участника собственности. Каждый участник общей долевой собственности может по своему усмотрению реализовать все свои права, данные ему как собственнику (сдать в аренду, подарить, передать по наследству и т.д.); но в случае продажи доли требуется согласие, либо нотариально заверенный отказ от преимущественного права покупки продаваемой доли от других сособственников.

Примером общей долевой собственности является кондоминиум.

Кондоминиум – комплекс недвижимого имущества, включающий в себя: жилой дом, земельный участок под ним в установленных границах, а также объекты вспомогательного назначения и коммуникации.

Кондоминиум находится в собственности товарищества собственников жилья – ТСЖ.

ТСЖ – некоммерческая организация, имеющая статус юридического лица (наличие печати, баланса, расчетного счета), и объединяющая собственников многоквартирных жилых домов для совместного эффективного управления недвижимым имуществом.

ТСЖ создается и осуществляет свою деятельность в соответствии с Жилищным Кодексом РФ (2005 год).

У членов ТСЖ их собственное жилье находится в личной собственности, а земельный участок, внутриподъездные, чердачные, подвальные и прочие помещения находятся в общей долевой собственности. При этом доля в праве на общее имущество определяется пропорционально личной собственности.

  1. Право пожизненного наследуемого владения.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект в течение своей жизни может использовать земельный участок в своих интересах, сдавать в аренду и передавать по наследству, но ни может его ни подарить, ни продать (то есть, отсутствуют сделки отчуждения). В том случае, если у субъекта наследника нет, то после его смерти объект переходит в пользу государства.

  1. Право постоянного бессрочного пользования.

Это право характерно для земельных отношений и в соответствии с Земельным Кодексом РФ (который вступил в действие с 2002 года) подлежит перерегистрации на право собственности либо право аренды.

Это право означает, что его субъект может использовать земельный участок в своих интересах неограниченное время (возможно в течение всей своей жизни), но ни может его ни продать, ни предать по наследству (то есть отсутствую сделки отчуждения и передача прав по наследству).

  1. Право срочного пользования (аренда) —

— это право означает, что его субъект (обладатель) может использовать объект недвижимости в своих интересах только в течение ограниченного времени, установленное договором аренды.

В зависимости от срока аренда бывает:

— краткосрочная – до 1 года (не подлежит государственной регистрации);

— среднесрочная – от 1 года до 5 лет (подлежит государственной регистрации);

— долгосрочная – более 5 лет (подлежит государственной регистрации).

  1. Право ограниченного пользования (сервитут) –

— это право означает предоставление другому лицу права ограниченного пользования чужим объектом недвижимости (как правило, право прохода либо проезда через чужой земельный участок).

Это право является обременением объекта недвижимости, что указывается во всех правоустанавливающих документах.

Право сервитута может устанавливаться в судебном порядке, и собственнику объекта, обремененного сервитутом, может выплачиваться компенсация.

  1. Право хозяйственного ведения –

право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным унитарным предприятиям в отношении определенного имущества, передаваемого им собственником в момент учреждения (регистрации) указанного предприятия, для использования этого имущества в хозяйственных целей.

4 вида прав на недвижимость

Указанные предприятия вправе владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом (в том числе: продавать, дарить, передавать в залог); ограничения по сделкам с переданным предприятиям имуществом, как правило, устанавливаются в рамках учредительных документов.

  1. Право оперативного управления —

— право, которое предоставляется собственником имущества (государством) федеральным и муниципальным предприятиям и учреждениям в отношении определенного имущества. Указанные предприятия и учреждения вправе распоряжаться имуществом только с прямого указания (распоряжения) собственника, а также использовать это имущество для указанных собственником целей.

  1. Право доверительного управления (траст, трастовое управление) —

— это право, которое предоставляется собственником имущества (доверителем) трастовой компании (юридическая фирма, нотариальная контора, консалтинговая фирма, управляющая компания, антикризисная компания и т.д.) в отношении определенного имущества на основании договора о трасте (договора о доверительном управлении). Трастовая компания в праве управлять и распоряжаться имуществом только в интересах собственника.

Дата добавления: 2016-03-22; просмотров: 978;

Основания возникновения право собственности на движимые вещи характерно и для недвижимых вещей. При этом существуют основания возникновения права собственности, которые характерны только для недвижимости. Например, право собственности на жилые помещения у физических лиц, может возникнуть в результате приватизации теми гражданами, которые проживают в жилом помещении на основании договора социального найма. У юридических лиц право на недвижимое имущество также может возникнуть в результате приватизации. Согласно ст. 32 Закона о приватизации право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации права собственности на такое имущество. Приватизация земельных участков, которые ранее предоставлялись на праве постоянного бессрочного пользования, а также пожизненного наследуемого владения. Огромное количество земельных участков находится во владении и пользовании граждан, которые эти земельные участки были предоставлены ранее в советский период времени. Прежде всего, речь идёт о приватизации земельных участков, которые предоставлялись садоводческим товариществам. Предоставлялись не индивидуально, а целому садоводческому товариществу или кооперативу, поэтому никаких документов подтверждающих право на земельные участки у членов товарищества или кооператива нет. Процедура приватизации в данном случае сложная. Для неё необходимо провести процедуру межевания (определение границ и местоположение земельного участка на местности), алее производится постановка на кадастровый учёт и государственная регистрации права собственности на земельный участок. Эти процедуры связаны с большими материальными и временными затратами. Для решения этой проблемы был принят ФЗ №93-ФЗ от 30 июня 2006 г. «О внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав граждан на отдельные объекты недвижимого имущества» (закон о дачной амнистии). Данным законом было внесено большое количество изменений в нормативные акты. В соответствии с законом о дачной амнистии, был изменением Закон о садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединений граждан, согласно которому граждане, которым ранее были предоставлены земельные участки в садоводческом товариществе или кооперативе, вправе зарегистрировать право собственности на принадлежащий им участок в соответствии со ст. 25.2 ФЗ О государственной регистрации прав на недвижимое имущество. При этом принятие решения товариществом или кооперативом о предоставлении данных участков гражданам не требуется. Были предусмотрены, в том числе и материальные льготы при оформлении прав на земельные участки, в частности НК были предусмотрены снижения налогов и сборов за оформление права собственности. Кроме этого, согласно изменениям, земли общего пользования в пределах границ товарищества или кооператива переходят в собственность бесплатно.

В качестве специального основания возникновения права собственности необходимо рассмотреть вопрос о признании имущества бесхозяйным (имущество, собственник которого неизвестен или его вообще нет, или собственник отказался от права собственности – ст. 225 ГК).

Оформление права собственности на недвижимое имущество

Такое имущество принимается на учет органом, который осуществляет регистрацию прав на недвижимое имущество. По истечении года с момента постановки на учет, орган по управлению муниципальным имуществом, может обратиться в суд с требованием о признании права муниципальной собственности на данную вещь. Бесхозяйная недвижимая вещь, не признанная по решению суда поступившей в муниципальную собственность может быть принята во владение, пользование и распоряжение, оставившим её собственникам либо приобретена в собственность в силу преобретательной давности. Речь идёт о таком объекте недвижимости, который ранее был зарегистрирован в установленном порядке, но собственник, которого отсутствует или неизвестен. Пример, в качестве бесхозяйной недвижимой вещи можно рассматривать объект, последним собственником которого было физическое лицо, у которого не было наследников и которое не было признано выморочным. Необходимо отметить, что самовольно возведенное строение не может быть признано бесхозяйным. К такому объекту должны быть применены правила ст. 222 ГК, а не правила ст. 225.

Приобретение имущества в силу преобретательной давности. Согласно ст. 234 ГК если лицо приобрело объект недвижимости и добросовестно считало себя законным приобретателем, однако при регистрации обнаружилась незаконность приобретения, то может быть применена приобретательная давность. Если приобретатель существенно преобразовал объект, например, реконструировал его, то такой объект не может считаться приобретенным в силу преобретательной давности и соответственно должны быть применены положения ст. 222. Условиями преобретательной давности являются открытость, непрерывность и добросовестность владения. Под добросовестностью понимается, что незаконный приобретатель не знал и не мог знать о незаконности своего приобретения. Для приобретения собственности требуется владеть имуществом как своим в течение определенного срока (для недвижимости срок составляет 25 лет, для движимого 5 лет). Скловский: «Добросовестность означает, что владелец извинительно заблуждаясь в фактических обстоятельствах с достаточными причинами полагает, что то основание, по которому к нему попала вещь даёт ему право собственности на неё». Необходимо отметить, что владелец в силу преобретательной давности является незаконным владельцем, т.к. законный владелец получает вещь от собственника и соответственно знает, что собственником является другое лицо, поэтому ни арендатор, ни хранитель вещи не могут приобрести право собственности в силу преобретательной давности.

В качестве особого случая приобретения права собственности в силу преобретательной давности является ситуация когда правопреемник государственного предприятия продолжает владеть неприватизированным объектом, который получен ещё в советское время на основании акта государственного органа. Соответственно, это обстоятельство рассматривается как исключающее приобретение недвижимости по давности, т.к. в данном случае отсутствует добросовестность приобретения, т.к. владелец имущества знает, или должен знать, что собственником имущества является государство. Необходимо отметить, что срок преобретательной давности входит как срок владения самим незаконным владельцем, так и его правопредшествинниками. В соотв. с п. 3 ст. 234 ГК лицо, ссылающееся на давность приобретения, может ко времени своего владения присоединить всё то время, в течение которого данным имуществом владело лицо, чьим правопреемником он является (наследование, реорганизация юр лица). Отсчёт срока начинается с момента завладения вещью. Владелец должен относить к вещи как к своей собственной, подобное отношение подтверждается такими действиями как ремонт, страхование и т.п. Подтверждение владения может быть непосредственное господство над вещью (проживание в жилом доме, охрана данного объекта), господство может подтверждать совершение сделок с имуществом (передача во временное пользование другим лицам).

Выплата паевого взноса. Данный способ приобретения используется для квартиры, дачи, гаража. Автоматически в силу выплаты самого пая.

Дата публикования: 2014-12-08; Прочитано: 912 | Нарушение авторского права страницы

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *