Внесение изменений в ПЗЗ Москвы

Постановление №457-ПП от 17.05.2018 комменирует профессор Высшей школы урбанистики Эдуард ТРУТНЕВ.

Фото: www.lavkaknig.com

Принято постановление Правительства города Москвы 17 мая №457—ПП «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы» (далее также — №457—ПП).

Анализ нормативных правовых актов, в том числе указанного, облегчается тем, что они обречены подчиняться законам логики, а это значит, что результаты корректно выполненного анализа отражают объективную ситуацию, которая в рассматриваемом случае определяется следующими основными положениями.

1. Указанное постановление регламентирует изменения того, что отсутствует в юридическом смысле, несмотря на номинальное наличие акта — ПЗЗ Москвы.

Отсутствие в юридическом смысле ПЗЗ Москвы обеспечено очевидными противоречиями этого акта базовым нормам федеральных законов — Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) и Градостроительного кодекса РФ (ГрК РФ)1. Эти противоречия обеспечивают отсутствие в ПЗЗ Москвы2 неотъемлемых компонентов института градостроительного зонирования, а именно:

• территориальных зон и их границ,

• градостроительных регламентов (видов разрешенного использования земельных участков, их предельных размеров, предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции)3.

Фото: www.duma.nov.ru

2. Исходно состоявшаяся в ПЗЗ Москвы подмена неправовыми псевдонормами базовых положений ЗК РФ и ГрК РФ в отношении института градостроительного зонирования предопределяет порождение цикла новых подмен (в том числе посредством №457—ПП), а именно:

• подмены в виде изменений того, чего исходно не существует в правовом смысле (но зато декларируется номинально). В частности, декларируется внесение изменений в отношении:

1) не существующих границ территориальных зон, визуально отображаемых на карте, но не имеющих юридического смысла применительно к территориям, обозначенным буквой «Ф»;

2) не существующих видов разрешенного использования земельных участков;

• подмены предусмотренных ГрК РФ изменений градостроительных регламентов (отсутствующих в ПЗЗ Москвы) с учетом генерального плана (ГП) на изменения без учета ГП (лишь только номинально упоминаемого), но зато на основе не предусмотренной ГрК РФ, специально подготавливаемой по каждому точечному случаю «оценке градостроительного потенциала территории» — на изменения не градостроительных регламентов территориальных зон, но на некие псевдоизменения в виде фактической отработки проектных условий создания, реконструкции отдельных объектов4 — условий, которые не имеют прямого отношения к институту градостроительного зонирования, к определению правового режима использования земельных участков, в соответствующих территориальных зонах расположенных;

• подмены предусмотренных ГрК РФ открытых процедур внесения изменений в ПЗЗ закрытыми административными процедурами — без проведения публичных слушаний5.

Вывод. Постановление №457—ПП обречено противоречить ЗК РФ и ГрК РФ, поскольку оно регламентирует изменения ПЗЗ Москвы — того нормативного правового акта, который исходно, со дня его утверждения противоречит базовым нормам указанных федеральных законов. Такого рода противоречия не являются сугубо формальными, безразличными к практике, но обеспечивают утверждение и распространение деструктивных начал в системе градорегулирования столицы.

Фото: www.impeltech.ru

1Пункт 2 статьи 85 ЗК РФ: «Правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков). Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, сооружений».
Часть 1 статьи 36 ГрК РФ: «Градостроительным регламентом определяется правовой режим земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе их застройки и последующей эксплуатации объектов капитального строительства».
2Применительно к территориям, обозначенным буквой «Ф» (факт), где для каждого из многочисленных объектов фиксируется существующее именно для него индивидуальное положение, то есть, вопреки ЗК РФ и ГрК РФ отрицается зональный принцип как таковой, а вместе с таким отрицанием упраздняется и существование территориальных зон и для них приписанного правового режима универсального использования всех объектов недвижимости, в таких зонах расположенных.
3Более подробно об этом см., например, «Вопросы градостроительного зонирования»: urban.hse.ru ; «Вопросы о неправовом градорегулировании»: urban.hse.ru
4Факт наличия указанной подмены являет себя при анализе приложения к №457-ПП («Состав материалов предварительной оценки градостроительного потенциала территории») пункты 2.3.4, 2.4, 2.5, 2.6.
5Предлагается сравнить положения №457-ПП с частью 1 статьи 33, частью 11 статьи 31 ГрК РФ.

Внесение изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ)

Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) — документ, регулирующий застройку муниципального образования (населённого пункта), определяющий градостроительные регламенты для каждой территориальной зоны в границах территории поселения, для которого ПЗЗ разработаны. Правила разрабатываются и утверждаются Администрацией поселения (органом местного самоуправления) и являются законом, по которому развивается данное муниципальное образование в части строительства и реконструкции зданий и сооружений, автодорог, линейных сооружений и прочих объектов инфраструктуры.

В соответствии с ПЗЗ города Москвы, утверждёнными Постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП «Об утверждении правил землепользования и застройки города Москвы» на территории города имеется большое количество территорий и земельных участков, которые попадают в территориальную зону с литерой «Ф», для которой вид разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства градостроительный регламент устанавливает по фактическому использованию. Следовательно, в силу п.3.4.3 общей части ПЗЗ в качестве предельных параметров разрешенного строительства/реконструкции объектов капитального строительства (плотность застройки, процент застроенности, высотность) устанавливаются параметры расположенных на земельных участках объектов капитального строительства, сведения о которых содержатся в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). Данный факт является препятствием для дальнейшего градостроительного развития территории земельного участка или объекта недвижимости, расположенного на нём, собственником недвижимого имущества или инвестором, намеревающимся преобразовать данную недвижимость с увеличением (как правило) технико-экономических параметров (ТЭПов) и с изменением вида разрешённого использования (ВРИ) земельного участка.

Для того, что преодолеть имеющиеся ограничения и изменить установленные для данной территории градостроительные регламенты необходимо внести соответствующие изменения в утверждённые Правила землепользования и застройки.

Правовые основания подготовки и утверждения проекта планировки территории:

— Градостроительный кодекс Российской Федерации;

— Закон города Москвы от 25 июня 2008 года № 28 «Градостроительный кодекс города Москвы»;

— Постановление Правительства Москвы от 17 мая 2018 года № 457-ПП «Об утверждении Порядка направления и рассмотрения предложений о внесении изменений в правила землепользования и застройки города Москвы».

-Распоряжение Главного управления архитектуры и градостроительства Московской области от 16.10.2018 г. № 30РВ-376 «Об утверждении временного порядка принятия решения о внесении изменений в правила землепользования и застройки поселения, городского округа в Московской области».

Заказчиками данной услуги могут выступать:

— Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели, владеющие земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, безвозмездного пользования или предоставленными в аренду (субаренду).

— Юридические лица, владеющие земельными участками, принадлежащими им на праве собственности, безвозмездного пользования или предоставленными в аренду (субаренду).
— Физические лица, в том числе индивидуальные предприниматели и юридические лица собственники зданий, строений, сооружений, расположенных на несформированных земельных участках.
Внесение изменений в Правила землепользования и застройки является довольно трудоёмким и длительным (по практике не менее 6 месяцев), и требует сопровождения профессиональными специалистами, каковыми и являются сотрудники Компании «Столичная земля». Необходимо отметить, что многие административные процедуры г. Москвы и Московской области в настоящий момент уже переведены на электронный документо-оборот, в связи с чем необходимо подавать соответствующие заявки и обращения в электронном, а не в бумажном виде.

Компания «Столичная земля» предлагает следующие консультационные и организационно-правовые услуги по сопровождению административных процедур и действий, направленных на внесение изменений в ПЗЗ:

  • Консультирование по правовым вопросам, связанным с внесением изменений в ПЗЗ.
  • Юридическая экспертиза документов на имущественно-земельный комплекс или земельный участок, имеющихся в наличии у Заказчика для определения их актуальности, действительности и достаточности для подачи комплекта документов в административные органы г. Москвы или Московской области.
  • Обследование сотрудниками компании имущественно-земельного комплекса или земельного участка «в натуре» с целью определения соответствия фактического состояния имущественно-земельного комплекса или земельного участка имеющимся в наличии документам.
  • Анализ существующего состояния дел и разработка плана работ по приведению, в случае необходимости, юридических, технических документов в соответствие с фактическим состоянием имущественно-земельного комплекса или земельного участка.
  • Заказ и получение на основании информации, полученной в результате выполнения вышеперечисленных пунктов, отсутствующих документов, переоформление документов, утративших свою актуальность и оформление документов, соответствующих фактическому состоянию имущественно-земельного комплекса или земельного участка.
  • Сопровождение разработки и оформления архитектурных презентационных и обосновывающих материалов, необходимых для подачи в административные органы г. Москвы или Московской области в целях внесения изменений в ПЗЗ (состав и структура регламентированы нормативными актами).
  • Выполнение работ по взаимодействию Заказчика с административными органами г. Москвы или Московской области, сопровождение административных процедур и действий по внесению изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ).

Стоимость работ по внесению изменений в Правила землепользования и застройки (ПЗЗ) составляет от 50 000 рублей.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *