Вопросы при покупке квартиры

 

Знать ответы на 5 вопросов перед покупкой квартиры

Любая покупка — это стресс, как это не банально, но расстаться добровольно с приличной суммой денег это всегда стресс. И тут дело не в том, сколько предстоит выплачивать ипотеку (хотя и в этом тоже), но и в том, что это покупка, которая изменит жизнь целой семьи. Как пережить такой стресс и получить гарантии надежности сделки нам рассказали специалисты АН «Кристалл».

Зададим 5 вопросов и получить на них исчерпывающие ответы по квартирам в строящихся домах и на вторичном рынке.

1.  «А какие у Вас документы?»

Итак, Вам приглянулась квартира! Вторичный рынок или новостройка — это не столь важно, особенно если продают ее уже частные лица. Для начала необходимо определить, что является основанием прав собственности продавца. Другими словами, на основании каких документов, продавец считает, что квартира принадлежит ему. Внимательно сличаем оригиналы документов, наличие исправлений и подчисток недопустимы!

Какие вопросы задавать при покупке квартиры в новостройке и на вторичном рынке?

Зачастую в договорах купли-продажи можно встретить особые условия, не выполнение которых является основанием для разрыва договора. Поэтому читаем все внимательно. При помощи специалистов АН «Кристал» Вы можете проверить действительно ли данный договор/ документ был зарегистрирован надлежащими государственными органами.

Особое внимание уделить изучению документов на наследство, здесь Вас больше интересуют сроки с момента завещания или наследства и текущей продажей.

2.  Какая у квартиры история?

Когда приобретаем подержанный автомобиль, мы не особо стесняемся и спрашиваем кто был до Вас, почему продал? И уж точно большое количество владельцев нам не особо интересно. Сумма покупки в несколько раз выше, а значит наш интерес к истории квартиры огромен! Кто и почему владел данной квартирой? Какие аресты на нее наложены? Есть ли запреты или ограничения на сделку? Существуют ли споры или когда-то были прописаны в квартире лица, находящиеся под стражей или местах лишения свободы? Вам в помощь выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) или надежная юридическая помощь и агентское сопровождение сделок от агентов АН «Кристалл»

3.  Что же я покупаю по факту?

Самое время разобраться, вместе с собственником, что же он конкретно продает! А именно сличить документы, выданные БТИ и фактическим состоянием квартиры. Любая перепланировка или незаконное переустройство будет расценено как административное правонарушение, а нам такая история не нужна. Поэтому если перепланировка есть, и она согласована в органах местного самоуправления, спокойно двигаемся дальше. Если нет, звоним в АН «Кристалл» и узнаем о процедуре возможного согласования таких переделок.

4.  Кто ты, Продавец?

Согласитесь, ситуации как с автомобилем, где владельцем чаще всего является один человек, с квартирами наименее вероятен. И вариантов здесь может быть масса. Например, в семье двое взрослых и двое детей, квартира была куплена с использованием материнского капитала, значит собственников уже четверо и если дети несовершеннолетние, то продажу осуществляем после согласования с органами опеки. И «чем дальше в лес…», тем больше вариантов!

В АН «Кристалл» умеют собирать информацию из разных мест: — «Даже как-то проверяли подлинность паспорта, делая запросы и в паспортные столы, и в ФМС РФ. Нередко сталкиваемся с необходимостью подтверждения дееспособности некоторых участников».

Особое внимание к полномочиям лица участвующего в сделке на основании доверенности, здесь есть свои риски.

5.  А есть ли права у третьих лиц?

А самое главное кто они? Ответы на эти вопросы ищем в домовой книге, смотрим кто был зарегистрирован по данному месту жительства и куда убывал, возможно кто-то из них по закону сохранил законное право и готов будет оспаривать право проживания даже после ее продажи. Так, например, необходимо требовать согласие на продажу одного из разведенных супругов, если недвижимость приобреталась в их браке.

С одной стороны, сложные ситуации и тонкие детали в процессе купли продажи не частое явление, с другой стороны порой риски бывают уж очень велики, и чаще всего их видно только со стороны. Именно для этого Вы заключаете договор с агентом на сопровождение продажи или покупки объекта недвижимости. Юристы компании изучат предложенный другой стороной договор, оценят риски по документам, подскажут в какой момент и кому передавать деньги за квартиру, нужны ли сейчас расписки и в какой момент произойдет фактическая передача квартиры, в общем, все что называют «Сделкой» или любой другой операцией с недвижимостью.

Автор Андрей Базаров

Как осмотреть квартиру перед покупкой, чтобы выяснить все недостатки?

H11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынкев черновиках

Карьера в IT-индустрии, Научно-популярное

Здравствуйте!

Меня зовут Галамай Андрей.

Начну с того, что я не айтишник. Последние 14 лет я занимаюсь юридической практикой, из них 8 лет как адвокат. В последнее время заметил одну положительную тенденцию – ко мне за консультацией стало обращаться всё больше молодых людей, с просьбой помочь сопроводить сделку купли-продажи квартиры. В процессе общения выяснилось, что все они специалисты в сфере IT-технологий, которые и рассказали мне о Хабре. Я с интересом изучил этот ресурс и решил поступить так, как юристы обычно не поступают. Написать несколько статей с ответами на часто задаваемые вопросы. Чтобы вместо типовых консультаций (которыми заниматься не так интересно) можно было отсылать людей к статьям. А может быть, это все выльется в отдельный проект.

Сегодня – чеклист для приобретения квартиры. То, что рассказываю постоянно – первая статья в цикле.

«11 важных моментов при покупке квартиры на вторичном рынке»

Для граждан сделки с недвижимостью во многих случаях являются самыми важными сделками в жизни. Кроме того, сделки с недвижимостью являются непростым эмоциональным потрясением в жизни, так как в случае неверного юридического оформления документов, можно лишиться и денег, и недвижимости. Мошенничество с недвижимостью, к сожалению, далеко не редкость, как в России, так и в Украине.

Как уберечь себя от таких ситуаций — ниже.

1. Первое, на что следует обратить внимание – это стоимость недвижимости. Если цена более чем на 10% обычной, есть повод для беспокойства. Значит, следует более скрупулезно подойти к проверке всей информации по квартире, в том числе и не документальной.

2. Второй важный пункт — это число продаж данной квартиры. Чем больше собственников было у жилья за недолгий период времени, тем больше это должно настораживать. Граждане РФ проверить такие данные могут путем получения вписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП). Для этого необходимо обратиться с заявлением в РОСРЕЕСТР (ответ дается по закону в течение 5 рабочих дней. Фактически 12-14 календарных дней).

В Украине такую информацию можно узнать обратившись в Регистрационную службу и получить выписку из государственного реестра имущественных прав на недвижимое имущество. С той лишь разницей, что такую выписку может получить собственник или уполномоченное им лицо.

3. Также, следует проверить отсутствие незавершенных споров по недвижимости.

Какие вопросы нужно задавать застройщикам при покупке квартиры?

Для этого необходимо обратиться в суд по месту расположения квартиры.

4. Хорошим помощником будет профессиональный риэлтор или агентство недвижимости. Это, конечно, повлечет дополнительные расходы, но положительным моментом есть то, что недвижимость проверяется самим агентством. Продавцы с проблемными квартирами стараются избегать сотрудничества с агентствами, как впрочем, и мошенники. Очень важный аспект отношений с агентством, это заключение договора на услуги в посредничестве купли-продажи недвижимости, в котором прописываются все условия вашего сотрудничества и ответственность за их невыполнение. Это не должен быть договор консультационных услуг по сопровождению сделки.

И все же, обращение в агентство не дает 100% гарантии, что вас не обманут. Также, агентство практически не несет ответственности при возникновении проблем после сделки.

Помните — «Спасение утопающего – дело рук самого утопающего». Поэтому вычитывайте договора, которые подписываете.

Не давайте доверенности с правом продажи.

5. До момента заключения сделки, снимаются с регистрации все зарегистрированные лица в квартире. В том числе и несовершеннолетние. Узнать о всех зарегистрированных лицах в квартире можно в паспортном столе, по месту расположения недвижимости. В случае прописки в квартире несовершеннолетних детей, потребуется разрешение органа опеки на заключение сделки.

6. Заключайте договор купли-продажи недвижимости только с собственником, а не по доверенности. Необходимо обратить внимание на собственника — постарайтесь определить на вид, болен ли он (по внешнему виду можно очень часто определить психическое заболевание, онкологическое, сердечное или другое серьезное заболевание, результат которого может сорвать вам сделку или привести к последствиям ее недействительности). Избегайте неадекватных, алко- и наркозависимых собственников жилья. Договор с таким продавцом может быть признан недействительным.

7. Следует проверить состоит, или состоял собственник в браке, необходимо проверить срок заключения и расторжения брака, дату приобретения квартиры собственником и основания ее приобретения. Если квартира приобреталась во время брака, то оба супруга имеют на нее права, независимо от того, на кого она оформлена. В течении трех лет с момента расторжения брака, второй из Супругов имеет право обратиться в суд и предъявить свои права на часть купленной вами квартиры. В таком случае необходимо потребовать согласие второго супруга на продажу покупаемой вами квартиры. Рекомендую взять такое разрешение даже гражданских супругов. Согласие супруга дается в письменной форме и заверяется нотариально.

Отсутствие долгов по коммунальным платежам, газу, воде, электричеству требуйте подтвердить документально, не нужно принимать любых расписок вместо официальных документов соответствующих органов.

8. Обратить внимание также следует на тот момент, не досталась ли приобретаемая вами квартира собственнику по наследству. Если именно так он ее и получил, то обязательно стоить проверить, на каком основании — то ли это завещание, то ли наследование по закону. Это необходимо сделать, чтобы знать, от какого еще наследника можно ожидать обращение в суд с требованием о восстановлении пропущенного срока вступления в наследство. В таких случаях можно порекомендовать подписать с продавцом квартиры соглашение, в котором он обязуется в дальнейшем, в случае появления других наследников, претендующих на наследство и восстановивших свои права на него, передать им пропорциональную часть, полученной за недвижимость суммы.

Безопасным сроком для заключения договора купли продажи недвижимости после вступления в наследство, можно считать срок более 3 лет после принятия наследства. Это поможет избежать претензий третьих лиц на недвижимость.

9. Оформляйте договор купли-продажи у опытного нотариуса. Для граждан Украины нотариальное оформление является обязательным. Для граждан Российской Федерации есть возможность заключения простого письменного соглашения. Это, конечно, снижает затраты на оформление, но увеличивает риски.

Нотариус при заключении сделки проверяет чистоту недвижимости, а именно наличие запретов и обременений на недвижимость.

10. Очень часто в договорах купли-продажи недвижимости реальную цену занижают до минимальной стоимости БТИ. Это конечно экономия на налогах, но я бы не рекомендовал так делать. Лучше заплатить налоги и знать, что в случае если сделка будет оспорена, то вы, хотя бы сможете вернуть свои деньги.

11. До подписания договора купли-продажи недвижимости, я бы рекомендовал обратиться к адвокату.

Это будет стоить не так дорого, значительно дешевле, чем потом судиться. В итоге вы получите независимую правовую экспертизу ваших документов и будете защищены от обмана.

P.S. Друзья, понимаю, что квартиру прямо сейчас покупают не все, что тема юридического сопровождения несколько нестандартна для данного ресурса, но буду благодарен за обратную связь – оказалась ли статья полезной или нет. Отдельно буду благодарен, если вы напишете, какие юридические вопросы хотелось бы осветить:

  • Интересует ли вас, читателей, подобная тематика?
  • Какие именно темы вас интересуют или на какие именно вопросы, вы бы хотели получить ответ юриста?

С этой целью я подготовил небольшой (3 вопроса) опросник и буду очень благодарен, если вы его заполните. yurbez.com/
На простые вопросы постараюсь ответить в комментариях. Про непростые, из опросника, буду планировать статьи, если эта тематика вообще окажется интересна хабравчанам.

Легких вам сделок.
Всех благ.
Андрей Галамай

законодательство, недвижимость, консультация юриста


наверх

Источник статей: Хабр.

Время указано в том часовом поясе, который установлен на Вашем устройстве.

Версия сайта: 0.8.
Об ошибках, предложениях, пожалуйста, сообщайте через Telegram пользователю @leenr, по e-mail i@leenr.ru или с помощью других способов связаться.

Всегдабр (расширение для Google Chrome)
Статистика посещений
СоХабр в ВК (новости проекта)

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *