Выкуп земельных участков

Срок договора аренды земельного участка

Для земельных участков, как и для любых объектов аренды, действует общее правило, согласно которому договор аренды заключается на срок, определенный договором, а в случае, если срок аренды в договоре не определен, договор аренды считается заключенным на неопределенный срок (п.п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ).

От срока, на который заключен договор аренды земельного участка, зависит необходимость его государственной регистрации, так как по общему правилу договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, государственной регистрации не подлежит (п. 2 ст. 26 ЗК РФ). Срок договора влияет также на возможность его досрочного расторжения в судебном порядке по требованию арендодателя (для земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности) и одностороннего отказа от договора со стороны арендодателя (п. 9 ст. 22 ЗК РФ, ст.ст. 450, 450.1, п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора для отдельных видов аренды. В этих случаях договор по истечении предельного срока прекращается даже при наличии в нем условия о сроке аренды, превышающем предельный срок, или при отсутствии указания на срок аренды (п. 3 ст. 610 ГК РФ). В частности:

— в случае наследования земельных участков лицами, не достигшими совершеннолетия, их законные представители могут передать эти земельные участки в аренду на срок до достижения наследниками совершеннолетия (п. 10 ст. 22 ЗК РФ);

— предельный срок аренды находящегося в государственной собственности и расположенного в морском порту имущества, включая земельные участки в границах морского порта, составляет сорок девять лет (ч.ч. 1, 7 ст. 31 Федерального закона от 08.11.2007 N 261-ФЗ «О морских портах в Российской Федерации и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»);

— договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу, заключается на срок до сорока девяти лет; в частности, это касается земельных участков, предоставляемых для размещения линейных объектов, а также участков, предоставляемых в аренду собственникам зданий и сооружений, расположенных на таких земельных участках, помещений в них (пп. 17 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (здесь и далее нормы ЗК РФ приводятся в редакции Федерального закона от 23.06.2014 N 171-ФЗ, вступившего в силу с 01.03.2015)).

Для ряда случаев закон устанавливает иные сроки аренды участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Например, для строительства или реконструкции здания или сооружения земельный участок, как правило, предоставляется на срок от трех до десяти лет, вместе с тем земельный участок может быть предоставлен в аренду гражданину для индивидуального жилищного строительства или ведения личного подсобного хозяйства на срок до двадцати лет (пп.пп. 1, 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). Для завершения строительства объекта незавершенного строительства земельный участок предоставляется на срок до трех лет (пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ). В некоторых случаях срок договора аренды определяется сроком действия договора (соглашения), для исполнения которого необходимо использование земельного участка. Так, в случае предоставления земельного участка лицу, с которым заключено охотхозяйственное соглашение, концессионное соглашение, договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома коммерческого использования или договор об освоении территории в целях строительства и эксплуатации наемного дома социального использования, договор аренды заключается на срок действия соответствующего договора (соглашения) (пп.пп. 7, 8, 8.1 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Договор аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения, находящегося в государственной или муниципальной собственности, по общему правилу заключается на срок от трех до сорока девяти лет. Исключение составляет договор аренды земельного участка, предназначенного для сенокошения и выпаса скота, который заключается на срок до трех лет (пп.пп. 11, 12 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, п. 3 ст. 9 Федерального закона от 24.07.2002 N 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»)*(1).

Земельный участок может быть передан в субаренду в пределах срока аренды такого участка (п. 6 ст. 22 ЗК РФ).

_____________________________

*(1) До 14.12.2013 для договоров аренды земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения федеральный закон не устанавливал минимального срока аренды. Такой срок мог устанавливаться законом субъекта РФ (п. 3 ст. 9 Закона N 101-ФЗ в редакции, действовавшей до вступления в силу Федерального закона от 02.12.2013 N 327-ФЗ).

Любой участок земли, переданный в пользование владельцу, может находиться у гражданина в собственности с оформленными правами или в аренде на определенный срок или бессрочно.

Часто гражданам приходится сталкиваться с переоформлением прав на землю, находящуюся в аренде, с целью получить участок земли в собственность. Обычно такой переход прав арендатора в права собственника проходит в виде выкупа земельного участка.

Содержание

Закон о выкупе земли из аренды в собственность

В Российской Федерации существует Земельный кодекс, в рамках которого определены и названы основные принципы использования земельных ресурсов страны. Установлены нормы и правила пользования участками земли, зафиксированы права и обязанности сторон при заключении сделок купли-продажи, мены, дарения, передачи в наследство по отношению к земельным участкам.

Знайте, что ЗК РФ регулирует вопросы, касающиеся земли, а не личных интересов участников правовых отношений с земельным участком. Изучите основные нормы, регулирующие частный интерес, которые зафиксированы в ГК РФ и относятся к земельному ресурсу страны.

Основные нормативные положения отражены в следующих документах:

  • В статьях с 22 по 24 Земельного кодекса РФ прочитайте об основах арендных отношений в отношении земельного участка;
  • Чтобы соблюсти правила переоформления земли в собственность, если участок находится на правах аренды у пользователя без возможности выкупа, изучите главу 34 ГК РФ;
  • Существуют основные правила осуществления сделок по приобретению или отчуждению имущества на основании договора купли-продажи объектов недвижимости. Эти правила зафиксированы в статьях с 548 по 559 Гражданского кодекса России;
  • Земли сельхоз назначения допускается переоформлять на правах бессрочной аренды на основании норм, указанных в главе 2 – 3 ФЗ № 101. Учтите, что приобретение участка земли по указанным основаниям может осуществляться путем передачи участка земли из собственности муниципального образования, на территории которого располагается, в собственность частных или юридических лиц;
  • ФЗ №-178 разъясняет правила и последовательность осуществления приватизации участков земли в России;
  • Изучите статью 397 и 398 Налогового кодекса РФ, там узнайте о порядке, сроках и правилах осуществления выплат по установленным земельным налогам;
  • В случае возникновения неразрешимых ситуаций, когда споры в отношении земельного участка между арендатором и пользователем земли невозможно решить мирным путем, применяется судебная практика, изложенная в Постановлении Пленума Верховного Арбитражного суда России № 73;
  • Изучите статьи с 153 по 165.1 Гражданского кодекса, в которых описан процесс регулирования вопросов проведения сделок по аренде земельного участка;
  • АПК России применяется в тех случаях, когда нарушены коммерческие интересы участников сделок с землей.

Если ситуация, требующая вмешательства компетентных органов, отличается от изложенного выше материала, то за восстановлением нарушенных прав обратитесь в суд, который будет принимать решение на общих основаниях в соответствии с юрисдикцией судебного органа.

Если есть основания обжаловать законопроект или нормативный акт, внимательно изучите все положения, принятые относительно КАС России.

Условия выкупа земли из аренды в собственность

При наличии согласия и письменного разрешения на перевод земли из аренды в собственность со стороны собственника земельного участка, не спешите приобретать участок. Для начала, изучите все документы, которые есть на руках у владельца земли, установите законность владения гражданином земли.

Знайте, что любая земля в России может быть выкуплена в собственность у государства, которое предоставляло возможность использовать земли на правах арендатора, или у собственника земли, не ведущего никаких земельных работ. Исключения в данном вопросе существуют, информация о них изложена пункте 4 статьи 27 Земельного кодекса России.

В любом случае знайте, что приобретая землю в аренду у государства, придется заплатить сумму выкупа, установленную государством на основании региональных рекомендаций, заверенных местной администрацией. Если земля в аренду берется у частного лица, то стоимость выкупа будет определена в индивидуальном порядке.

Существует право арендатора предоставить земельный участок в субаренду, если это не запрещено условиями получения земли в аренду. В любом случае арендатор обязан сообщить собственнику земли о намерении передать права на часть участка или на всю арендуемую площадь третьим лицам.

Знайте, что договоры аренды могут быть срочными, при этом обязательно должна существовать в договоре дата завершения договорных отношений, и бессрочными.

Существуют обстоятельства, наличие которых позволяет гражданину, приобретавшему землю на правах аренды с возможностью выкупа участка, оформить права на недвижимость в виде участка земли в собственность:

  • Участок земли, который является предметом договора, не выведен из свободного обращения;
  • Земли относятся к такому виду и категории землепользования, при которой законодательно разрешено продавать и покупать землю;
  • Уполномоченные органы не зафиксировали нарушения правил пользования, эксплуатации участка в соответствии с ВРИ.

Существует правило в ГК России, изложенное в статье 621, о выкупе по обоюдному согласию сторон участка земли, находящегося в арендных отношениях, по принципу преимущества первоочередного арендатора. Если гражданин арендует землю, то после завершения срока аренды у него сохраняется право первоочередного претендента на приобретение земли в собственность или аренду на новый срок.

Если арендатор получает отказ в продлении аренды без достаточных оснований, то имеет право обратиться в суд с просьбой взыскать убытки, которые появились по причине отказа продлевать аренду или продавать землю владельцу.

Если срок аренды истек, но новый договор не составили, то договор аренды считается с этого момента бессрочным. Оспорить такое правило можно по обоюдному заявлению сторон и по решению суда.

Налогообложение

Все лица, имеющие в распоряжении земельные участки, в соответствии с законодательством обязаны выплачивать налог за их использование. При этом выплаты могут производиться как ежеквартально, так и один раз в год.

Если налоговый сбор не оплачивать более трёх лет, то государство вправе изъять участок, без возмещения убытков. Отобрать землю могут как через судебную инстанцию, так и без подобного рода разбирательств.

Если владелец земли больше не хочет пользоваться приватизированной территорией и желает отказаться от неё, но по каким-то причинам не может продать землю, ему всё равно необходимо будет оплачивать налог. В этом случае прибегают к особенному алгоритму действий.

Договор дарения земельного участка оформляется на безвозмездной основе.

Как узнать размеры земельного участка по кадастровому номеру — читайте здесь.

Также мы расскажем, облагается ли НДС аренда земельного участка.

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Способы выкупа земельного участка из аренды в собственность

Существуют различные варианты передачи прав на владение земельным участком на основании аренды и с возможностью выкупить землю впоследствии.

Земельный участок будет считаться принятым в собственность, если:

  • Собственник земли принял все текущие оговоренные условия сделки с приобретателем, у сторон нет вопросов и сомнений относительно текста договора;
  • Если гражданин принимал участие в аукционе, объявленном муниципалитетом для осуществления продажи государственной земли;
  • Если земля передана особым категориям граждан на бесплатной и безвозмездной основе с правом выкупа земли при наступлении определенного обстоятельства;
  • В случае покупки земли на аукционе, который организовывают и проводят частные лица;
  • Если участок приобретен по ускоренному варианту с целью осуществления сельскохозяйственной деятельности или для возведения многоэтажного строения для постоянного проживания граждан, с целью применить участок для возведения социального объекта.

Чтобы продать участок земли с объектами начатого, но не завершенного строительства для ИЖС, необходимо убедиться, что арендуемая земля и объекты на ней не являются объектами права третьих лиц. Очень важно получить информацию о том, применяли ли земельный ресурс арендуемой территории по целевому назначению.

Органы исполнительной власти на местах формируют и утверждают последовательность действий для оформления земельного участка в собственность частному лицу. В случае завершения строительных работ на участке земли, оформления прав на объект недвижимости, возведенный на участке, оформите землю в собственность.

Если участок земли приобретен для ведения садово-огороднической деятельности, факт использования участка по назначению подтвержден, тогда гражданин, осуществляющий хозяйственную деятельность, может приобрести в собственность указанную территорию.

Обратите внимание на то, что, заключая договор аренды на определенный срок в отношении земли с постройками, убедитесь, что права на объекты строительства передаются вместе с правами на землю, если иное не установлено условиями договора. Чаще всего возведенные конструкции на участке передаются вместе с правами на землю.

В каких случаях возможно?

Вы можете осуществить выкуп земли в собственность, взятую в аренду или полученную в бессрочное пользование у муниципальной власти, если имеете зарегистрированные на ней постройки.

При этом, совершенно неважен ваш юридический статус.

Воспользоваться льготами имеют возможность как физические, так и юридические лица.

А что, если на территории расположено несколько сооружений с разными собственниками? Существует два типа подобных ситуаций:

  1. когда на территории расположено несколько сооружений, которые имеют разных собственников;
  2. когда на территории есть одно здание, которым владеют несколько граждан.

В первом случае выкуп земельного участка в собственность практически невозможен. Если же без этой территории вам не обойтись, то единственным вариантом будет оформление договора аренды, включающего всех собственников и арендодателя.

В другом варианте проведение регистрации возможно, однако и здесь есть несколько условий. Во-первых, вы должны согласовать сделку со всеми собственниками здания. Без их согласия вам сразу же откажут. Во-вторых, так как дом находится в общедолевой собственности, то и на выкуп все имеют равные права.

СПРАВКА! Если вы хотите оформить всю землю, то сначала получите её в общедолевую собственность, а потом выкупите доли ваших соседей.

Составить договор купли-продажи можно лишь при участии арендодателя. Бывают случаи, когда местные власти неохотно идут на уступки ввиду личных интересов.

Например, вам могут отказать в составлении договора без весомых на то оснований.

В таком случае вы имеете право добиваться регистрации через суд.

Конечно, судебный процесс несколько затянет оформление.

Вместе с этим, суд обязан провести честную экспертизу, посредством которой и будет вынесено решение. Проведение экспертизы должны поручить независимому эксперту.

Когда можно выкупать землю из аренды в собственность

В случае заключения договора аренды с правом выкупа в тексте обязательно указывается срок и условия выкупа земли у арендодателя. Знайте, что сначала владелец земли эксплуатирует земельные ресурсы участка на правах аренды до истечения полного срока аренды, только затем права собственности на землю передаются владельцу, который к этому моменту обязан в полном размере выплатить стоимость земли.

Граждане, заключающие сделку о приобретении земли с правом выкупа, но на условиях аренды, имеют возможность в документе детально расписать даты и размер платежей, указать срок внесения очередного взноса в счет выкупа земли.

Арендодатель имеет возможность предложить покупателю вариант заключения сделки, при котором покупатель обязуется выплатить всю стоимость выкупа земли, при этом арендодатель может передать права собственности раньше, чем истечет срок аренды земли.

После истечения установленного срока аренды собственник земли может установить любой срок выкупа земли. Если покупатель согласен с установленным сроком, то он автоматически берет на себя обязательство в указанный период расплатиться в полной мере с продавцом.

Как перевести арендованный земельный участок в собственность?

Об оформлении в собственность земельного участка из аренды, читайте тут.

Как арендовать землю у государства, читайте по ссылке:

Что говорит закон

Выкуп земельного участка из муниципальной собственности в 2020 году производится по упрощённой форме, так как в 2020 был изменён алгоритм действий процедуры, что существенно её облегчило. Теперь условия присвоения арендуемой территории стали более прозрачными, а перечень необходимой документации значительно уменьшился.

Органы, отвечающие за земельные наделы, вправе продать как муниципальные, так и федеральные участки. При этом порядок получения территории зависит от установленных норм и актов.

В соответствии с законодательством граждане имеют право претендовать на выкуп земли при наличии следующих условий:

  • если недвижимость арендатора установлена на территории федерального или муниципального участка;
  • присвоить участок, на котором находится строение владельца, можно как при наличии договора аренды, так и при его отсутствии;
  • право выкупа предоставляется исключительно хозяевам недвижимости, никто более не вправе купить землю под строениями;
  • в случае нескольких владельцев на одной территории оформляется долевая собственность.

Для выкупа участка следует обращаться непосредственно в городской муниципалитет, отвечающий за находящиеся на территории города земли. Для выделения надела владельцу недвижимости необходимо предоставить в управление список документации, перечень которой строго регламентирован и не может быть сокращён либо дополнен другими бумагами.

Продажа по цене выше за кадастровую стоимость строго запрещена, исключением являются торги. При этом аукцион разрешается проводить исключительно в случае неиспользованных участков, имеющих сразу нескольких претендентов.

Что относительно отказа в выкупе надела, то он должен быть мотивированным и соответствовать нормам закона. Если отказ не имеет ничего общего с установленными основаниями, то человек вправе обжаловать решение муниципалитета в судебном порядке.

Образец паспорта гражданина РФ

Порядок выкупа земельного участка из аренды в собственность

Имейте в виду, что приобрести землю в аренду достаточно сложно, так как необходимо подготовить определенное количество документов:

  • Письменное заявление собственнику земли, с которым заключен договор аренды, с целью осуществления выкупа участка на условиях договора аренды или в связи с образовавшимися правами пользователя в качестве приоритетного владельца земли;
  • Проведение кадастровых работ в отношении земли для выяснения границ участка, изучения грунта и проведения геодезических работ для установления кадастровой стоимости земли;
  • Регистрация участка в кадастре для приобретения документации, на основании которой можно утверждать о существовании земельного участка для совершения в отношении него правовых действий;
  • Если владелец земли подписывает соглашение о передаче прав собственности в пользу арендатора, то необходимо закрепить такое решение заключением договора купли-продажи с включением туда всех возможных и необходимых условий;
  • Если договор на приобретение земельного участка заключен, то необходимо провести его регистрацию в пользу нового собственника земли с внесением изменений в кадастр недвижимости.

Реализуя каждый этап действий, перечисленных выше, необходимо будет подготовить много документов, выписок и заявлений, большую часть из которых нужно оформлять заранее. При этом убедитесь, что все документы, которые есть в наличии у покупателя и продавца земли, соответствуют действительности и не просрочены.

Законность и юридическая сила сделки зависит от правильно составленных бумаг и наличия документальных оснований для реализации права гражданина на приобретение земельного участка.

Полезное видео

Давайте подытожим. Как выкупить арендованную землю в собственность? Покупка участка представляет собой оформление права собственности по льготной цене.

Воспользоваться такими льготами могут лишь владельцы расположенных на ней сооружений. Размер выплат напрямую зависит от месторасположения. Для регистрации вам необходимо подать соответствующее заявление с кадастровым паспортом, уплатить госпошлину, подписать договор купли-продажи и внести его в реестр.

В некоторых случаях вам могут отказать — зачастую это связано с ограничениями по территории и возможными загрязнениями.

Как выкупить землю из аренды в собственность у государства

Знайте, что последовательность необходимых действий для приобретения земли в собственность у государства в некоторых пунктах отличается от аналогичной процедуры, когда собственником земли является частное лицо.

Изучите алгоритм поведения при необходимости получить землю в собственность у муниципалитета:

  • Составить заявление в орган местного самоуправления, представив паспорт и его копию, при этом с собой требуется принести кадастровую документацию на земельный участок, договор, который служит основанием приобретения прав на участок, подготовить и принести схему участка земли;
  • В отделение федеральной службы картографии и учета земельных участков с постановкой их на государственный учет для подтверждения осуществления процесса межевания и уточнения границ при необходимости. По итогу проверок сотрудники указанной службы выдадут на руки документы с техническими характеристиками участка;
  • Осуществить запрос на получения разрешения на приобретение земельного участка в органах местного самоуправления, чаще всего документы подаются в местную администрацию или главе муниципального образования. Глава администрации должен принять решение на основании запроса и предоставленных бумаг от заявителя. При положительном решении заявитель получает письменную копию решения и бумагу с указанной стоимостью участка земли, который заявитель намерен выкупить;
  • Если сумма сделки по приобретению земли у государства устраивает заявителя, то заявите в письменном виде необходимости о государственной регистрации сделки. При этом приложите к заявлению квитанцию с оплатой государственной пошлины и разрешение администрации на продажу земли из состава государственной собственности. Не забывайте с собой брать паспорт гражданина РФ;
  • Через месяц необходимо получить документы на право собственности в отношении приобретенного у государства земельного участка.

На основании программы по приватизации земельных участков допустимо приобретать государственную землю не в собственность, а на правах аренды с возможностью в будущем выкупить участок.

Документы для выкупа земли из аренды в собственность

Чтобы понять процесс поэтапного выкупа земли из аренды в собственность, изучите следующие пункты:

  • Составить документ заявления или обращения к собственнику земли, которая находится в аренде у заявителя с указанием намерения выкупить конкретный участок земли с определенными техническими и географическими параметрами за указанную стоимость. Допустимо определить сумму залогового взноса для оформления гарантированного выкупа;
  • Залоговые отношения чаще всего имеют место в ситуации, когда арендатор земли является собственником недвижимых строений на арендуемой земле. Значит, имеет право приоритетного приобретателя на указанный участок;
  • Составленный договор аренды участка земли со списком приложений и документов, которые необходимы для подтверждения всех сведений, внесенных в текст документы;
  • Кадастровая документация с обязательным наличием нотариально заверенных копий кадастрового паспорта и плана;
  • Документы, которые служат подтверждением принятого государственным представителем решения о передаче прав на землю в пользу частного лица или организации;
  • Обратите внимание, что в процессе оформления собственности на землю необходимо несколько раз оплачивать государственную пошлину, квитанции об оплате должны быть в наличии.

Существует перечень дополнительных документов, которые чаще всего потребуются при оформлении земли в собственность, поэтому изучите их заранее:

  • Документы, подтверждающие статус собственника в отношении конкретного участка земли;
  • В случае наличия супругов у продавца или покупателя, необходимо предоставить разрешение супругов в письменном виде на продажу или приобретение недвижимости в виде земли, так как продажа земельного участка может сильно изменить структуру семейного бюджета;
  • Если продажа участка земли тем или иным образом задевает права ребенка в возрасте до 18 лет, то необходимо представить письменное разрешение государственного опекуна;
  • Выписки из ФССП и ФНС о том, что в отношении участка земли нет арестов, ограничений, залоговых и иных отягощений.

Если все подготовлено корректно, тогда заключите договор купли-продажи земельного участка, затем, оформите государственную регистрацию права собственности на приобретение.

Что делать если имеется несколько владельцев

Аренда земли либо приобретение её в собственность возможна для всех слоёв населения. Любой гражданин, нуждающийся в территории, вправе обратиться в муниципальные органы для оформления участка в пользование.

Процедура покупки такой земли имеет некоторые особенности, обосновывающиеся следующими обстоятельствами:

  • вид участка, допустимого к использованию физическими и юридическими лицами;
  • расположение территории и принадлежность её к государственной, муниципальной либо региональной собственности;
  • вид субъекта, являющегося потенциальным покупателем.

Законным правом на выкуп арендуемой земли может воспользоваться каждый гражданин, имеющий какой-либо тип строения на оговариваемом участке. После покупки владелец получает документы на право собственности, после чего может распоряжаться землёй на своё усмотрение.

Оплата за участок производится одним платежом, но в случае больших территорий покупатель может претендовать на выплату в рассрочку.

По закону выкупить арендованную землю можно только после двух лет пользования. Если участок не находился в аренде, то перед тем как начать процесс присвоения, необходимо заключить данный договор. При этом если за 24 месяца владелец ничего на участке не возведёт или не начнёт строительство, то муниципалитет вправе расторгнуть договор.

Предлагаем ознакомиться В каких случаях необходимо проводить межевание дачного участка

Нередки случаи, когда на одной территории располагается сразу несколько строений, принадлежащих разным людям или организациям. Однако по закону каждый из владельцев недвижимости вправе претендовать на приватизацию земли под своими объектами, поэтому процедура выкупа, в этом случае, немного иная.

Если имеется несколько владельцев на землю, то стоит прибегнуть к одному из приведённых ниже решений:

  • лица могут на общем собрании договориться о равном разделе находящегося в их пользовании участка;
  • составить соглашение на приватизацию спорного участка в равных долях.

Без обоюдной договорённости оформить участки в собственность будет непросто, так как каждый их владельцев будет иметь своё право голоса на этот счёт.

Договор купли-продажи земельного участка

Подтверждающим право собственности документом в отношении приобретаемого участка земли становится договор купли-продажи. Значит, необходимо внимательно и правильно составить документ, чтобы соблюсти все необходимые пункты и нормы оформления.

Базовые требования к договору купли-продажи в гражданском праве устанавливает ГК РФ:

  • Реквизиты участников сделки в зависимости от количества сторон;
  • Детально описанный предмет договора с учетом технических и иных характеристик;
  • Перечень причин и обстоятельств, которые могут считаться основаниями для заключения сделки;
  • Указанная конкретная сумма сделки;
  • Указа период действия договора, если это предусмотрено документом;
  • Базовые права и обязанности сторон сделки, которые необходимо выполнять во всех случаях, кроме обстоятельств непреодолимой силы, которые тоже необходимо расписывать детально;
  • Все данные о месте проживания, регистрации сторон, контактные данные.

Чтобы грамотно составить договор на приобретение в собственность участка земли, который находится предварительно в аренде, нужно учесть массу деталей. Для того чтобы договор имел юридическую силу, обратитесь к профессиональному юристу за консультацией или с просьбой составить документ.

На составление договора выделяется месяц, такой же период есть у приобретателя земли для того, чтобы изучить предложенный договор на приобретение земли.

Категории земель

Процесс покупки выделенного участка производится по установленным правилам, а список документов закреплён законом. Однако процедура выкупа может изменяться в зависимости от типа земли и её категории.

Приватизация усложняется в случае:

  • самопроизвольного захвата земли;
  • при несформированном участке;
  • если территория, на которой находится надел, принадлежит кооперативу или придомовому владению.

Если оговариваемый участок был взят в пользование без ведома муниципалитета, то первым дело следует выяснить, нет ли у него владельца, который ранее подписал договор аренды. Также важно проверить границы, сверившись с кадастровой картой, и определить квадратуру используемой территории.

Что касательно несформированных участков, то владельцам строений придётся за личные средства разработать схему территории для предоставления её в администрацию местного муниципалитета. Только после рассмотрения документации и одобрения полученного плана учреждение объявляет о продаже земель путём проведения торгов.

Участок, принадлежащий кооперативу, приватизировать можно только с разрешения всех членов сообщества, председателя и главного бухгалтера, так как сама территория находится в общей собственности всех перечисленных лиц.

Стоимость выкупа земли из аренды в собственность

Стоимость сделки категорически важна для обеих сторон, а, значит, нужно понять, на каком основании формируется стоимость земли для продажи.

Существует 2 типа формирования стоимости земли для осуществления продажи участка:

  • Расчет процентной стоимости от кадастровой цены участка в отношении объекта, выкупаемого в собственность. Такой способ справедлив в случае, когда гражданин выкупает объект недвижимости, расположенный на участке земли. При этом право приоритетного выкупа существует у собственника указанного строения;
  • Методом учета стоимости расположенных рядом участков земли для вычисления средней рыночной стоимости земельного участка.

Отдельно запомните то, что стоимость земли формируется не только на основании стоимости объектов и земли, но и на основании рыночной ситуации в стране, стоимости земли в регионах в зависимости от качества почвы и иных обстоятельств.

Цена за единицу площади земельного массива состоит:

  • Из стоимости земли в регионах, которая формируется на основании свойств участка земли, сложности обработки, качества земли и уровня плодородия почв;
  • Из рыночной оценки стоимости аналогичных объектов недвижимости.

Варианты определения рыночной стоимости участка земли и определения стоимости на основании кадастровых данных похожи. Однако, знайте, что усредненные варианты кадастровой стоимости сильно приближены к рыночной и применяются в данных вопросах чаще.

Итоговая стоимость земельного участка сильно отличается по цене даже среди похожих объектов недвижимости, на это влияют следующие факторы:

  • Итоговая стоимость земли при продаже может составить до 60% от начальной по причине некачественной почвы или неудачного расположения участка;
  • Для земель федерального значения стоимость выкупа земли не может быть ниже 2,5% от кадастровой стоимости;
  • Если для продажи владелец или арендатор менял ВРИ земельного участка, то стоимость может быть актуализирована, но не более чем на 80% от кадастровой стоимости;
  • По общему правилу продавец может назначить цену за землю в пределах увеличения на 20% от кадастровой стоимости.

Имейте в виду, что итоговая стоимость выкупа земли складывается не только из цены на землю, сюда включаются расходы на межевание, подготовку документов, выписок, проведение экспертиз, уплата государственных пошлин.

Если среднюю стоимость высчитать по стране, которая прибавляется к цене на землю при выкупе ее из права аренды, то получится сумма в 25.000 рублей. Однако, в некоторых регионах сумма может сильно отличаться от средних показателей.

Выкуп земли из аренды по льготным условиям

Знайте, что пользователи земли, которые заключали договор аренды на длительный период или бессрочно для осуществления ИЖС или ведения подсобного хозяйства для личных нужд, могут получить землю в собственность за 3% от кадастровой стоимости участка. Для реализации такого мероприятия необходимо подготовить много документов и собрать справки, но для арендатора это является прекрасным способом приобрести участок в собственность.

Однако, для того чтобы претендовать на льготный выкуп земли, арендатор должен в течение всего срока аренды применять земельный ресурс участка в соответствии с договором и нормами экологического права, использовать земли по ее прямому назначению в соответствии с ВРИ.

Если гражданин приобретал землю под ИЖС, то в период эксплуатации запрещено возводить на земле коммерческие объекты типа кафе, магазина. На территории такого участка необходимо возводить исключительно жилые объекты.

Учтите, что право на эксплуатацию земель распространяется и на арендатора, который не возвел здание, но провел работы по закладке фундамента, в таком случае право на льготное приобретение земли сохраняется.

Министерство образования Республики Беларусь

Учреждение образования Белорусский Государственный Педагогический Университет имени Максима Танка

Курсовая работа

«Земледельческий закон” Византии, система хозяйства, формы собственности и аренды византийской общины

Студент, 403 группы

Борисов Денис Владимирович

Проверил преподаватель:

Шупляк С.П.

Минск, 2008

1. Введение

2. Глава 1. «Земледельческий закон» и система хозяйства византийской общины

3. Глава 2. Формы собственности и аренды, экономика Византии

4. Заключение

5. Источники и литература

Введение

Тема моей курсовой работы «Земледельческий закон” Византии, система хозяйства, формы собственности и аренды византийской общины. В данной работе будут подробно рассмотрены различные аспекты экономической жизни Византийского государства. Особое внимание будет уделено «Земледельческому закону”, а так же вопросам, связанным с византийской общиной, а именно особенностям сельского хозяйства и быта.

Цель: подвергнуть рассмотрению «Земледельческий закон» Византии и систему хозяйства византийской общины.

Задачи: разобрать «Земледельческий закон» Византии, рассмотреть основные экономические отношения в византийской общине, проанализировать формы собственности и аренды и систему хозяйства Византии.

В данной курсовой работе использованы следующие источники: Г. Г. Литаврин «Как жили византийцы», А. П. Каждан «Деревня и город в Византии IX—Х вв. Очерки по истории византийского феодализма», История Византии т. 1—3, «Сборник документов по социально-экономической истории Византии» и другие. Основной материал я брал из книги Литаврина Г.Г. «Как жили византийцы». Там очень подробно рассмотрены различные стороны жизни византийского общества, хорошо описана система хозяйства общины, основанная на выращивании различных культур. В других источниках авторы тоже уделяют внимание экономическим аспектам Византии, но в большинстве книг эти моменты повторяются. Главная точка зрения на основные моменты экономики у всех авторов совпадает. Из «Сборника документов по социально-экономической истории Византии» я взял статьи «Земледельческого закона», на основе которых сделал выводы по главным вопросам.

В первой главе «Земледельческий закон» и сисема хозяйства византийской общины подробно рассматривается как сам закон, так и основные моменты касающиеся общины. А именно сельское хозяйство, быт, социальные отношения. Статьи этого документа носят и юридический характер, так как в них подробно описаны наказания за различные нарушения. Также в статьях описываются арендные отношения, и указывается на различные формы собственности.

Во второй главе «Формы собственности и аренды, экономика Византии» рассматриваются отношения между собственниками земли и арендаторами, между городом и деревней, социальные и экономические отношения.

Глава 1. «Земледельческий закон» и система хозяйства византийской общины

В данной главе будет рассмотрен «Земледельческий закон” Византии, (начало 8 в.), в котором отображены некоторые особенности жизни византийцев. Здесь будут приведены статьи вошедшие в этот закон, а так же анализ некоторых из них.

1. Земледельцу, возделывающему свое поле, следует быть справедливым н не переступать, межи соседа; если же кто-либо переступит и умалит долю соседа своего, то, если он сделал это во время распашки нови, лишается своей нови, если же он сделал это нарушение во время посева, то лишается и посева, н пашни, и урожая переступивший границу земледелец. Из первой статьи закона можно сделать вывод, что частная собственность на землю специально закреплялась законодательно, чтобы избегать дальнейших разногласий по поводу размеров и границ земельных участков, и следовательно количество урожая.

2. Если какой-либо земледелец без ведома хозяина земли войдет и распашет новь н засеет, то не получит он не только за труд по распашке нови, но ни урожая за посев, ни даже семени, уже засеянного. Так же мы видим, что в законе регламентируется наказание, тоесть четко отображено, что будет за то или иное нарушение.

3. Если договорились друг с другом два земледельца перед двумя или тремя свидетелями обменятся землями и договорились бы окончательно, пусть остается их обмен законным, прочным и непоколебимым.

4. Если два земледельца договорились обменяться землями на время посева и одна сторона отступится, то, если семя засеяно, пусть не расторгают договора; если же не засеяно, пусть расторгнут. Если отступившийся не вспахал нови, другой же вспахал, пусть распашет и отступившийся, и тогда расторгнут .

5. Если два земледельца обменялись землями, либо на время, либо навсегда и обнаружено, что одна доля меньше другой, и если о том не договаривались, пусть отдаст имеющий больше соответствующее количество земли имеющему меньше, если же так договорились, пусть не отдает ничего.

6. Если бы земледелец, имеющий тяжбу о поле , вошел без ведома засеявшего и самовольно сжал, то, если притязание справедливо — ничего не получит из этого; если же его притязание еще и несправедливо — отдаст вдвойне столько плодов, сколько было сжато.

7. Если два села спорят о границе или поле , пусть обследуют сведущие люди и признают право за владеющим в течение более долгого срока; если же есть и старая граница, пусть будет старое владение непоколебимым.

8. Если был произведен раздел несправедливо для некоторых в жребиях и в местоположении, пусть позволено будет аннулировать произведенный раздел.

9. Если земледелец-мортит сжал без ведома земледавца и собрал снопы его, то, ках вор, будет лишен всех своих плодов. Мортит – арендатор, в данной статье видно что в Византии существовала землепользование на основе аренды.

10. Доля мортита – девять снопов; доля же земледавца — один сноп. Разделивший иначе да будет проклят богом. Из статьи следует, что форма платы за аренду земли имела натуральный характер.

11. Если кто-либо взял землю у обедневшего земледельца, чтобы засеять, и, договариваясь, договорился бы только распахать новь и разделится, пусть соблюдает договор; если же договорились и о посеве, пусть придерживаются договора.

12. Если земледелец возьмет землю, чтобы засеять исполу, и к требуемому времени не распашет нови, но разбросает семя по поверхности, пусть ничего не получит из плодов, потому что, обманув, надсмеялся над хозяином земли.

13. Если земледелец взял у какого-либо обедневшего земледельца виноградник для обработки исполу и не обрезал его, как полагается, не окопал и не обнес его частоколом, пусть не получит ничего из плодов.

14. Если взявший поле исполу у бедного земледельца, находящегося в отсутствии, раздумав, не возделает поля, — вдвойне столько отдаст плодов.

15. Если взявший в обработку поле исполу до времени возделывании, раздумав, заявит хозяину поля, что не в состоянии и хозяин поля не озаботится этим, пусть будет не ответственен испольщик.

16. Если земледелец, ваявшийся возделать виноградник или землю, договорился с хозяином и, взяв задаток, приступил к работе, но, отступившись, оставил его, пусть отдаст справедливую цену поля и поле хозяину его.

17. Если земледелец пойдет и возделает поросшую лесом землю другого земледельца, то три года будет пользоваться ее плодам, затеи отдаст ее хозяину ее.

18. Если не имеющий средств для обработки своего поля земледелец бежал и ушел в чужие края, то пусть ответственные перед казной за подати собирают плоды, и не имеет права возвратившийся назад земледелец взыскивать с них что-либо.

19. Если земледелец, убежавший с своего поля, платит ежегодно казенные экстраординарные налоги, то пусть собирающие плоды и пользующиеся его полем понесут ответственность в двойном размере.

20. Вырубающий чужой лес без ведома его хозяина и возделывающий и засевающий ничего не получит из плодов.

21. Если бы земледелец построил дом или посадил виноградник на чужой пустоши и со временем вернулись бы хозяева ее, то они не имеют права разрушить дом или вырыть виноградники, но должны взять равноценный участок, где бы ни захотели. Если же откаэался бы поселившийся или посадивший на чужом и не дал бы равноценного участка, то имеет право хозяин участка и виноградник вырыть и дом разрушить.

22. Если земледелец украдет во время пахоты лопату или мотыгу и со временем опознан будет, то отдаст за это в день по двенадцать фоллов. Равным образом и укравший в самую пору садовый нож или во время жатвы серп или во время рубки леса топор.

23. Если пастух поутру взял быка у земледельца и пустил его в стадо и если случилось быку быть зарезанным волком, пусть покажет тушу хозяину его и сам будет считаться невиновным.

24. Если пастух принявший быка, потеряет и в самый день потери быка не даст показания хозяину быка, что, мол, «быка до такого-то места видел, а что же случилось не знаю», то будет ответственен за убытки: если же даст показание, пусть считается неответственным.

25. Если пастух примет утром от земледельца быка и бык, отбившись от стада, уйдет и войдет на возделанные земли или виноградники и причинит ущерб , то не будет лишен пастух наемной платы, нп возместит весь ущерб.

26. Если пастух принял быка у земледельца и бык пропал без вести, то пусть поклянется именем господа, что не поступил с ним злонамеренно, что не причастен к гибели быка, и не будет нести ответствен за убытки.

27. Если пастух утром принял у земледельца быка невредимого и здорового и случится ему пораниться или ослепнуть, пусть поклянется пастух, что не поступил с ним злонамеренно, и да будет неответственным за убытки.

28. Если пастух поклялся, что он неповинен в гибели, ранении или ослеплении быка, а затем был изобличен двумя или тремя достойными доверия свидетелями, что убил он, то да будет у него обрублен язык и пусть он возместит убытки хозяину быка.

5.3. ПРОБЛЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В АРЕНДУ

Латыпов Альфред Рашитович, аспирант кафедры менеджмента и права ИжГСХА.

alfred_ 1 @mail. ru

Аннотация: автор статьи провел анализ законодательства Российской Федерации в области определения существенных условий договора аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, а также судебной практики в рассматриваемой области.

Ключевые слова: аренда земли, земли

сельскохозяйственного назначения, договор аренды земельного участка, арендная плата

PROBLEMS OF GRANTING THE AGRICULTURAL PURPOSE PLOTS IN RENT

Latypov Alfred Rashitovic, Post graduate student of the management and law department IzhSAA.

alfred_ 1 @mail. ru

Keywords: rent of the plots, agricultural purpose plots, lease contract of the land plot, rent.

Земля — это достояние народа, источник существования всего человечества. В соответствии с частью 1 статьи 9 Конституции РФ земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. С введением в действие Земельного кодекса РФ, вступили в силу правовые нормы, касающиеся не только правового положении земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения, но и правовые нормы, регламентирующие некоторые виды договоров, объектом которых является земельные участки.

Отношения аренды земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации непрерывно совершенствуются. К сожалению, право не всегда адекватно отражало развивающиеся арендные отношения в сфере сельскохозяйственного производства. Во многом сказывалась недооценка права аренды земель

сельскохозяйственного назначения, недостаточная теоретическая проработанность института аренды данной категории земель, отсутствие в стране опыта правового регулирования аренды земель сельскохозяйственного назначения, невнимание к опыту других стран, осуществляющих правовое регулирование аренды

земель.

Не останавливаясь подробно на том, что представляет собой аренда земельных участков, в т.ч. и

сельскохозяйственного назначения, уделим основное внимание только проблемным аспектам регулирования арендных отношений.

На основании п.1 ст.607 ГК РФ земельные участки могут быть предметом договора аренды. Пункт 2 данной статьи

предусматривает, что законом могут быть установлены особенности передачи земли в аренду1. Во избежание недоразумений в договоре необходимо четко указывать предмет аренды, его целевое назначение, границы, кадастровый номер и другие признаки, позволяющие точно установить и идентифицировать соответствующий земельный участок. Данные сведения являются существенными условиями договора, поэтому при их отсутствии договор считается незаключенным.

Следующее существенное условие договора аренды, названное таковым в ЗК РФ, — арендная плата. ГК РФ не определяет размер арендной платы как существенное условие. Согласно ЗК РФ арендная плата устанавливается на договорных началах только в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, что же касается государственной и муниципальной собственности, то общие принципы определения арендной платы в отношении таких земель могут быть установлены Правительством РФ. Это же можно отметить в отношении порядка определения размера арендной платы и установление льгот по ее взиманию при аренде государственных или муниципальных земель. То есть можно констатировать факт, что договорное регулирование арендной платы за земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, сведено законодателем к минимуму. Что вполне объяснимо с точки зрения того, что государство выступает в земельных правоотношениях в двоякой роли: как хозяйствующий субъект в отношении земельных участков, находящихся в его собственности, и как публично-правовое образование, наделенное властными полномочиями.

Как известно, размер арендной платы может изменяться в сторону уменьшения либо увеличения (на практике чаще встречается последнее). ГК РФ в п. 3 ст. 614 предусматривает возможность изменения размера арендной платы по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Сроки пересмотра размера арендной платы за пользование земельным участком могут быть определены специальным законом. Необходимо отметить наличие достаточного количества споров, связанных с изменением размера арендной платы2.

Высший Арбитражный Суд РФ рекомендует судам при применении ч. 3 ст. 614 Гк РФ исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления3.

Учитывая, что данные правоотношения имеют большое значение в экономическом обороте недвижимости, и, в первую очередь земельных участков, целесообразно было

1 См.: Носков, Е.А. Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании аренды земельных участков / Е.А. Носков. // Материалы научно-практической конференции «Роль договора в регулировании общественных отношений». — Саранск, -2000. — С. 54.

2 Решение Арбитражного суда Оренбургской области от 18 мая 2007 г. № А47-122051/2007-48ГК // Гарант-Максимум с региональным законодательством. Версия от 14 мая 2008 года; Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 января 2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» (п. 11) // Гарант-Максимум с региональным законодательством. Версия от 14 мая 2008 года.

3 Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой. Информационное письмо Высшего арбитражного суда от 11 января 2002 года // Гарант-Максимум с региональным законодательством. Версия от 14 мая 2008 года.

Латыпов А. Р.

ПРОБЛЕМЫ ПРЕДОСТАВЛЕНИЯ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ СЕЛЬСКОХОЗЯЙСТВЕННОГО НАЗНАЧЕНИЯ В АРЕНДУ

бы более детально урегулировать эти отношения в ст. 22 ЗК РФ, предусмотрев внесение дополнения в п. 4 следующего содержания: «Условие договора,

предусматривающее твердый размер арендной платы, или порядок (механизм) ее исчисления, должно оставаться неизменным в течение года, а в случае заключения договора аренды сроком до одного года — в течение срока договора аренды».

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

Относительно срока договора аренды земельного участка сельскохозяйственного назначения, полагаем необоснованным установление законами субъектов РФ любого срока аренды земельных участков сельскохозяйственного назначения, в том числе и до года. Это нежелательно ввиду особой ценности сельскохозяйственных угодий, исходя из которой следовало бы, на наш взгляд, предусмотреть в федеральном законодательстве минимальный срок аренды сельскохозяйственных угодий равный трем годам.

Полагаем данный срок необходимой гарантией того, что земельный участок сельскохозяйственного назначения будет использоваться не только по назначению, но и способами, позволяющими сохранить верхний плодородный слой, и не подвергнуть земли загрязнениям, засорениям и иным негативным воздействиям. Указанного можно достичь при условии, что арендатор в течение более или менее длительного срока пользуется земельным участком и у него формируется отношение к этому участку как к своему собственному. Кроме того, это послужит цели обеспечения стабильности арендных отношений и создания реальных предпосылок для долгосрочных инвестиций в аграрный сектор экономики.

Представляется также любопытной формулировка, предложенная законодателем в абз. 2 п. 3 ст. 9 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения»: «минимальный срок аренды земельного участка сельскохозяйственных угодий устанавливается законом субъекта РФ в зависимости от разрешенного использования сельскохозяйственных угодий, передаваемых в аренду». Неясно, что законодатель подразумевал под разрешенным использованием сельскохозяйственных угодий. В соответствии с градостроительным законодательством (ст. 37 Градостроительного кодекса РФ) разрешенное использование земельных участков может быть следующих видов:

1) основные виды разрешенного использования;

2) условно разрешенные виды использования;

3) вспомогательные виды разрешенного использования, допустимые только в качестве дополнительных по отношению к основным видам разрешенного использования и условно разрешенным видам использования и осуществляемые совместно с ними.

Как данное положение можно соотнести с тем же термином, используемым в земельном законодательстве не совсем понятно. Кроме того, нормы градостроительного законодательства не регулируют отношения по использованию земельных участков

сельскохозяйственного назначения. Поэтому что именно следует понимать под разрешенным использованием сельскохозяйственных угодий — вопрос, требующий более тщательного изучения как в теории земельного права, так и на практике. Попытаться применить данную правовую конструкцию к сельскохозяйственным угодьям можно, если нормативно определить два вида разрешенного использования: для посевов, пастьбы скоты, сенокошения и т.д., и для целей обслуживания сельского хозяйства.

На количество возникающих в арендных правоотношениях спорных моментов влияют также и не всегда точные конструкции правовых норм. Так, п. 7 ст. 22 ЗК РФ устанавливает, что земельный участок может быть передан в аренду для государственных или муниципальных нужд либо для проведения изыскательских работ на срок не более чем один год. При этом арендатор земельного участка в пределах срока договора его аренды обязан по требованию арендодателя

— привести земельный участок в состояние, пригодное для его использования в соответствии с разрешенным использованием;

— возместить убытки, причиненные при проведении работ;

— выполнить необходимые работы по рекультивации земельного участка, а также исполнить иные обязанности, установленные законом и (или) договором аренды земельного участка.

Анализ данной статьи ЗК РФ позволил высказать различные точки зрения. Так, В. Р. Захарьин и Н. А. Попов отмечают, что эта норма, вероятно, направлена на ограничение прав государственных и муниципальных органов по изъятию, в том числе путем выкупа, земельных участков, которые необходимо использовать для государственных или муниципальных нужд4. Н. А. Сыродоев полагает, что нет необходимости ограничивать рассматриваемый вид аренды сроком в один год, и высказывает сомнения в целом о необходимости заключать в данном случае договор аренды, т.к. «для проведения некоторых работ требуется лишь проход по земельному участку»5.

Полагаем возможным согласиться с мнением А. Л. Корнеева6 о том, что, во-первых, указание на «государственные или муниципальные нужды» способно ввести в заблуждение, так как эта терминология порождает мысль о принудительном заключении договора аренды, что неверно; во-вторых, нет необходимости повторять нормы, предусматривающие обязанность арендатора привести земельный участок в состояние, пригодное для использования, т.к. эта обязанность имеется при любой аренде и предусмотрена рядом статей ЗК РФ.

Особое внимание, следует уделить договору аренды земельных участков, заключаемому иностранными гражданами, иностранными юридическими лицами, лицами без гражданства, а также юридическими лицами, в уставном (складочном) капитале, которых доля иностранных граждан, иностранных юридических лиц, лиц без гражданства составляет более чем 50 процентов.

Необходимо отметить и то, что законодатель, предоставив иностранным гражданам, иностранным юридическим лицам, лицам без гражданства земельные участки на правах аренды, ограничил их право на приобретение в собственность земли, расположенной на территории РФ. Согласно ранее действующему земельному законодательству иностранные граждане и юридические лица так же не могли иметь в собственности земельные участки на территории России. Исключением

5 Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев. // Горное законод-во. Сборник статей. — М.: Композитор, 2005. — С. 121.

6 Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками / А.Л. Корнеев. — М.: Городец, 2006. — С. 129.

из этого правила были случаи, когда собственники земельных участков могли передавать их в качестве взноса в уставные фонды (капиталы) акционерных обществ, товариществ, кооперативов, в том числе с иностранными инвестициями7. Иностранные юридические и физические лица могли приобрести в собственность земельные участки при приватизации государственных и муниципальных предприятий, когда они приобрели право собственности на соответствующее предприятие, здание, строение, сооружение.

В числе оснований прекращения договора аренды законодатель называет изъятие земельного участка для государственных или муниципальных нужд и реквизицию земельного участка, на которые следует обратить особое внимание. В случае реквизиции или изъятия право собственности на них переходит к соответствующему публично-правовому образованию (РФ, субъекту РФ, муниципальному образованию). Соответственно, к прежнему арендодателю ст. 46 ЗК РФ не применима, поскольку с момента утраты права собственности на участок он автоматически перестает быть стороной в договоре (ст. 608 ГК РФ). В связи с этим возникает вопрос: означает ли формулировка ст. 46, что в случае реквизиции или изъятия участка происходит замена стороны в договоре аренды прежнего арендодателя на публичноправовое образование и последнее, как арендодатель, должно для прекращения договора обратиться в суд с иском о его расторжении.

С одной стороны, можно найти некоторые обоснования такой позиции. ЗК РФ не регламентирует порядок прекращения прав арендаторов в отношении земельного участка, подлежащего изъятию или реквизиции, отсылая к ГК РФ (ст. 51 и 55 ЗК РФ). ГК РФ в свою очередь специальных оснований прекращения договора аренды в случае реквизиции/изъятия не содержит. Более того, по смыслу ст. 616 ГК РФ в случае перехода права собственности на арендуемое имущество договор остается в силе, а на место арендодателя становится новый собственник.

С другой стороны, представляется, что сохранение договора аренды в силе совершенно не соответствует целям реквизиции или изъятия участка для государственных или муниципальных нужд, установленным ст. 49 и 51 ЗК РФ. В таком случае можно говорить о прекращении договора аренды с момента его перехода в собственность публично-правового образования по одному из общих оснований прекращения обязательств, установленных ГК РФ — невозможности исполнения (ст. 416 ГК РФ). Данная позиция, по нашему мнению, является более обоснованной. Однако такой вывод означает, что положения ст. 46 ЗК РФ о расторжении договора по инициативе арендодателя в случае реквизиции/изъятия участка следует исключить как неверные.

Таким образом, в настоящее время налицо наличие противоречий между нормами ЗК РФ и ГК РФ, поскольку нормами названных актов устанавливаются различные правовые конструкции при регулировании аренды земельного участка. Исследование же норм Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» позволяет сделать вывод о наличии правовых коллизий, вызывающих сложности при практическом и эффективном применении норм названного закона. В соответствии с вышеизложенным,

7 Г ригорьева Л. Земельный Кодекс РФ не противоречит Конституции РФ.// Адвокат,- 2004., № 6., — с. 34

представляется необходимым внесение изменений в ряд норм, регулирующих аренду земельных участков

сельскохозяйственного назначения, в целях упорядочения отношений по аренде и приведения к единообразному толкованию правовых норм.

Список литературы:

1. Носков, Е.А. Соотношение гражданского и земельного законодательства в регулировании аренды земельных участков / Е.А. Носков. // Материалы научно-практической конференции «Роль договора в регулировании общественных отношений». -Саранск, — 2000. — С. 54.

iНе можете найти то, что вам нужно? Попробуйте сервис подбора литературы.

3. Сыродоев, Н.А. Новый Земельный кодекс РФ / Н.А. Сыродоев. // Горное законодательство. Сборник статей. — М.: Композитор, 2005. — С. 121.

4. Корнеев, А.Л. Сделки с земельными участками / А.Л. Корнеев. -М.: Городец, 2006. — С. 129.

5. Григорьева Л. Земельный Кодекс РФ не противоречит Конституции РФ.// Адвокат,- 2004., № 6., — с. 34

6. Латыпов А. Р. Методы оценки сельскохозяйственных земель (на примере Удмуртской республики). // Бизнес в законе №3, 2012.

Reference list:

4. Korneyev, A.L. Transaction with land plots / A.L. Korneyev. — M: Gorodets, 2006. — Page 129.

5. Grigoriev L. The Land Code of the Russian Federation doesn’t contradict RF. Constitution//the Lawyer, — 2004., No. 6., — page 34

РЕЦЕНЗИЯ

Актуальность темы статьи «Проблемы предоставления земельных участков сельскохозяйственного назначения в аренду» предопределяется как недостаточной степенью разработанности нормативной правовой базы сделок с недвижимостью, так и имеющейся потребностью в теоретическом осмыслении отдельных вопросов гражданских правоотношений в отношении земли.

На протяжении многих десятилетий аренда земли находилась в России в большей своей части под запретом, что обусловило неразвитость нормативной правовой базы в этой области. Отсутствие достаточного нормативного правового регулирования арендных отношений в сфере землепользования породило ситуацию слабости теоретической базы таких отношений. Российское законодательство об арендных отношениях стало развиваться лишь с конца 80-х годов XX столетия. В этой связи можно отметить Указ Президиума Верховного Совета СССР 1989 года «Об аренде и арендных отношениях в СССР», Закон РСФСР 1990 года «О земельной реформе», Земельный кодекс РСФСР 1991 года, первую и вторую части Гражданского кодекса РФ (1994,1996 гг.). Логичное завершение данный процесс законодательного оформления арендных отношений нашел в Земельном кодексе РФ от 25 октября 2001 года. Однако подготовленная таким образом нормативная правовая база все еще нуждается в развитой единой судебной практике высших судебных инстанций, которая на настоящий момент в России в должном объеме отсутствует.

Практика применения норм об аренде земли также отличается крайней противоречивостью. Эта ситуация обусловлена частым использованием в предпринимательской деятельности, в повседневных отношениях договора аренды земли, ставшим одним из наиболее распространенных гражданских правовых договоров. Такое частое использование приводит и к многочисленным спорным ситуациям, которые в силу отсутствия достаточной нормативной правовой базы и единообразной практики применения противоречиво разрешаются судами различных инстанций.

Рецензируемая статья Латыпова А. Р. посвящена проблеме предоставления в аренду земельных участков сельскохозяйственного назначения. При ее написании автором был проведен анализ нормативноправовой базы в области аренды земли и практики ее применения.

Вышеизложенное позволяет рекомендовать статью Латыпова А. Р. для публикации в ведущих российских рецензируемых журналах.

д.э.н., профессор

М. И. Шишкин

Как выкупить земельный участок

Перед вами возникла необходимость выкупить земельный участок, и к такому шагу необходимо грамотно подготовиться, ведь все, что связано с покупкой и продажей земли – не так просто. Есть несколько моментов, которые необходимо знать каждому будущему обладателю участка.

Куда обратиться?

Обращаться необходимо в уполномоченный на распоряжение участком орган государственной власти или орган местного самоуправления. В отношении земельных участков, находящихся в собственности Российской Федерации таким органом является Федеральное агентство по управлению федеральным имуществом (Росимущество) или его территориальные органы. В Москве это Департамент земельных ресурсов города Москвы.

Какие нужны документы?

При подаче документов вам нужно написать заявление о приобретении прав на земельный участок по установленной форме. К заявлению прилагаются следующие документы:

  • копия документа, удостоверяющего личность заявителя (заявителей), являющегося физическим лицом, либо личность представителя физического или юридического лица;
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на здание, строение, сооружение, находящиеся на приобретаемом земельном участке, или копии иных документов, удостоверяющих (устанавливающих) права на такое здание, строение, сооружение (при наличии зданий, строений, сооружений на приобретаемом земельном участке);
  • выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на приобретаемый земельный участок или копии иных документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок. В случае отсутствия у собственника здания, строения, сооружения документов, удостоверяющих права на приобретаемый земельный участок, прилагается мотивированный отказ в предоставлении информации, выданный в письменной форме органом, осуществляющим государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в связи с отсутствием права на приобретаемый земельный участок, зарегистрированного в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним;
  • копия свидетельства о государственной регистрации физического лица в качестве индивидуального предпринимателя (для индивидуальных предпринимателей), копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица (для юридических лиц);
  • копия документа, удостоверяющего права (полномочия) представителя физического или юридического лица, если с Заявлением обращается представитель заявителя (заявителей);
  • кадастровый паспорт земельного участка;
  • копия документа, подтверждающего право приобретения земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование, в безвозмездное срочное пользование, в собственность или аренду на условиях, установленных земельным законодательством.

Дополнительных документов, за исключением предусмотренных указанным перечнем случаем, требовать от вас не вправе. Если же вы желаете приобрести участок, например, вместе с другими собственниками помещений в здании, расположенном на этом участке, то необходимо сделать совместное обращение с соответствующим заявлением к уполномоченному органу.

Как произвести кадастровый учет – получить кадастровый паспорт?

Для совершения выкупа необходимо, чтобы участок был сформирован как объект и зарегистрирован в государственном кадастре недвижимости. Если с этим проблемы – участок не внесен в государственный кадастровый учет или же в кадастре о нем нет сведений, в таком случае местные власти за месяц должны утвердить и выдать схему расположения участка на кадастровом плане или кадастровой карте. Это производится либо после вашего заявления, либо после обращения исполнительного органа государственной власти. Выполнение кадастровых и геодезических работ производится за счет заявителя. Их стоимость зависит от размеров участка.

Сколько ждать ответа?

Принять решение относительно вашего заявления должны в течении месяца. Еще месяц с даты принятия решения уполномоченный на распоряжение земельным участком орган власти осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его вам с предложением о заключении договора. При этом, бывает, что сроки выкупа земельных участков растягиваются, это связано обычно с тем, что участки были сформированы с неточностями, здесь уже надо разбираться с геодезическими документами. Право собственности на приватизируемое недвижимое имущество переходит к покупателю со дня государственной регистрации перехода права собственности на такое имущество. Основанием государственной регистрации такого имущества является договор купли-продажи недвижимого имущества, а также передаточный акт или акт приема-передачи имущества. Надо также помнить, что оформление сделок купли-продажи государственного и муниципального имущества регулируется положениями статьи 32 Земельного кодекса РФ.

Есть ли льготы по выкупу земельного участка?

Есть. До 1 января 2012 года для некоторых граждан и юридических лиц предусмотрены особые цены выкупа участков. Они распространяются на :

  • коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности, в том числе в случае, если на таких земельных участках возведены или реконструированы здания, строения, сооружения;
  • коммерческие организации и индивидуальных предпринимателей, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были возведены на таких земельных участках вместо разрушенных или снесенных и ранее отчужденных из государственной или муниципальной собственности зданий, строений, сооружений;
  • граждан и некоммерческих организаций, являющихся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если право собственности указанных лиц на эти здания, строения, сооружения возникло до вступления в силу Земельного кодекса РФ и если федеральными законами для указанных собственников не установлен иной порядок приобретения земельных участков в собственность.

Все вышеперечисленные лица и организации могут выкупить участок по цене в пределах 20% кадастровой стоимости участка, расположенного в городах с численностью населения свыше 3 миллионов человек и 2,5% кадастровой стоимости участка, расположенного в иной местности. Однако, с 1 января 2012 года выкуп земельных участков собственниками находящейся на них недвижимости, а также переоформление в собственность права постоянного (бессрочного) пользования земельным участком будет осуществляться по 100% кадастровой стоимости

Как устанавливается кадастровая стоимость участка?

Для того, чтобы установить кадастровую стоимость земельного участка, проводится государственная кадастровая оценка земель. Органы исполнительной власти утверждают средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу). При определении рыночной стоимости участка кадастровая стоимость земельного участка устанавливается в процентах от его рыночной стоимости.

Сколько стоит выкуп без льгот?

Если вы не попадаете в льготные категории, то придется приобретать участок по цене, устанавливаемой тем или иным – зависит от места — субъектом Российской Федерации. В населенных пунктах с численностью населения свыше 3 миллионов человек — в размере от пяти до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка (в Москве и Санкт-Петербурге – за 45% кадастровой стоимости участка). Чем меньше численность населения, тем больше снижается стоимость.

В каком случае выкупить участок нельзя?

Существуют некоторые законодательные ограничения в отношении выкупа земельных участков. Земельным кодексом предусмотрены случаи запрета передачи земли в частную собственность. В соответствии с пунктом 2 статьи 27 Земельного Кодекса Российской Федерации не предоставляются в частную собственность земли, ограниченные в обороте и земли, чье отчуждение запрещено. Также невозможно приобрести в собственность земельный участок, если недвижимость находится в водоохранной зоне. Также ограничивает права на землю при приватизации беститульное владение земельными участками. Многие собственники недвижимости не имеют прав на расположенные под ними земельные участки, при так называемом фактическом пользовании земельным участком. В этом случае закон предусматривает возможность покупки или аренды собственниками зданий расположенных под ними земельных участков.

Что такое сервитут?

Сервитут – это ограничение права собственника, приобретающего в собственность земельный участок, находящийся в государственной собственности, право ограниченного пользования чужим земельным участком. Сервитут сохраняется в случае перехода права собственности на имущество к другому лицу.

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *