Земли сельскохозяйственного назначения

Можно ли передать в качестве отступного земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения без извещения исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или органа местного самоуправления?
На основании ст. 409 Гражданского кодекса РФ по соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т.п.). Ограничений на передачу в качестве отступного земельного участка указанной статьей не установлено.

Однако оборот земель сельскохозяйственного назначения в РФ регламентирован Федеральным законом от 24.07.2002 N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения". Согласно ст. 8 указанного Закона при продаже такого земельного участка преимущественное право покупки имеет субъект Российской Федерации или в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, — муниципальное образование.

Срок предоставления хостинга для lawbook.online истек

То есть при продаже земельного участка сельскохозяйственного назначения (за исключением продажи с публичных торгов) продавец обязан направить письменное уведомление о продаже земельного участка в высший исполнительный орган государственной власти субъекта Российской Федерации или местного самоуправления. И продать участок можно будет только в случае, если органы власти откажутся от его покупки или не известят продавца о желании его приобрести. И несоблюдение указанного порядка может повлечь ничтожность сделки (п. 4 ст. 8 Закона N 101-ФЗ, ст. 168 ГК РФ).

Отметим, что положения ст. 8 Закона N 101-ФЗ относятся именно к договору купли-продажи. Согласно ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи вещь передается продавцом в собственность покупателя за плату.

Таким образом, положения Закона N 101-ФЗ не связывают возникновение преимущественного права покупки земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения у субъекта РФ или муниципального образования с другими сделками по отчуждению такого земельного участка, так как в ст. 8 прямо указано на договор купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Следовательно, соглашение об отступном, являясь основанием для прекращения обязательства, не может быть расценено как договор купли-продажи.

Такие выводы содержатся в решениях судов: Постановлениях ФАС Поволжского округа от 09.10.2012 по делу N А55-32638/2011, Одиннадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.06.2012 по делу N А55-32638/2011, Определении Московского областного суда от 02.11.2010 по делу N 33-19253.

Десятый арбитражный апелляционный суд помимо прочего, указал на отсутствие в описанном случае оснований для применения аналогии закона по ст. 250 ГК РФ. В силу п. 1 ст. 6 ГК РФ аналогия закона применяется только в случаях, когда отношения прямо не урегулированы законодательством. Оборот земельных участков сельскохозяйственного назначения урегулирован Законом N 101-ФЗ (Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 16.09.2010 по делу N А41-4731/10).

Таким образом, при заключении соглашения об отступном, по которому в качестве отступного передается земельный участок сельскохозяйственного назначения, отсутствует необходимость предварительно письменно известить высший исполнительный орган государственной власти субъекта РФ или орган местного самоуправления.

 

Статья 5. Обязанность лица произвести отчуждение земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, которые не могут ему принадлежать на праве собственности

1. В случае, если в собственности лица по основаниям, допускаемым законом, оказались земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения или доля в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения и это влечет за собой нарушение требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, такие земельный участок (часть земельного участка) или доля должны быть отчуждены собственником. Отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенных до вступления в силу настоящего Федерального закона, должно быть осуществлено в течение года со дня вступления в силу настоящего Федерального закона. Земельные участки или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, приобретенные после вступления в силу настоящего Федерального закона, подлежат отчуждению в течение года со дня возникновения права собственности на эти земельные участки или права собственности на доли в праве общей собственности на земельный участок. В случае отчуждения этих земельных участков или долей в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения субъекту Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, муниципальному образованию преимущественное право на заключение договора аренды этих земельных участков или выделенных в счет земельных долей земельных участков имеют лица, осуществляющие отчуждение этих земельных участков или земельных долей.

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

Абзац утратил силу.

Особенности отчуждения земельного участка в 2018 году

— Федеральный закон от 18.07.2005 N 87-ФЗ.

(см. текст в предыдущей

В случае, если при нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона собственник не произведет в течение срока, установленного настоящим пунктом, отчуждение земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, федеральный орган исполнительной власти, уполномоченный Правительством Российской Федерации на осуществление государственного кадастрового учета, государственной регистрации прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости (далее — орган регистрации прав), обязан в течение десяти дней в письменной форме известить об этом орган государственной власти субъекта Российской Федерации.

(в ред. Федеральных законов от 07.07.2003 N 113-ФЗ, от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 03.07.2016 N 361-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

2. Орган государственной власти субъекта Российской Федерации в течение месяца со дня, когда ему стало известно о нарушении требований статьи 3 и (или) пункта 2 статьи 4 настоящего Федерального закона, обязан обратиться в суд с заявлением о понуждении такого собственника к продаже земельного участка или доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения на торгах (конкурсах, аукционах).

(в ред. Федерального закона от 07.07.2003 N 113-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

3. В случае отсутствия лица, изъявившего желание приобрести земельный участок или долю в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, этот земельный участок или эту долю должен приобрести субъект Российской Федерации либо в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации, должно приобрести муниципальное образование по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности.

(п. 3 в ред. Федерального закона от 18.07.2005 N 87-ФЗ)

(см. текст в предыдущей

Новости:

01.04.2018

Как приобрести землю сельхоз назначения РФ в собственность иностранным гражданам и зарубежным компаниям.

подробнее15.03.2018

Новые земельные массивы от 3 до 100 Га в Псковской области на берегу озер Мошно, Глубокое, Алексеевское и Волчье, площадью более 550 Га.

подробнее12.02.2018

Продажа земли по цене аренды в Новгородской области, стоимость земель по 13 000 рублей за Гектар. Увеличение спроса по участкам сельхозназначения на берегу!

подробнее29.12.2017

Земельный участок на берегу водоема – это прекрасные условия для занятия сельским хозяйством. Имея водоем на балансе, его можно использовать, как место для разведения птицы на мясо, или как источник для полива выращиваемых сельскохозяйственных культур.

подробнее08.12.2017

Исследуя мировой рынок, даже обычный обыватель, не искушенный правами собственности на землю, заметит стабильную тенденцию в динамике роста стоимости земли.

подробнееВсе новости

Как приобрести землю сельхозназначения в собственность иностранным гражданам.

Этим вопросом задаются многие иностранцы и зарубежные инвесторы, которые хотят купить землю в Российской Федерации. Не все юристы в России, дающие советы по оформлению земель знают, возможно, ли это (кроме варианта аренды). Законом РФ разрешена покупка таких земель (сельхоз), а так же земель промназначения гражданами иностранных государств. В 2015 году президент нашей страны продал Китаю более 150 тысяч гектар за 37 млн.

Отчуждение земель сельскохозяйственного назначения: ресурс стратегической важности

долларов.

Как же купить сельскохозяйственные земли иностранцу в 2016?

 -Оформить (открыть) на территории России юридическое лицо с двумя учредителями, один из которых иностранец, второй-гражданин РФ соответственно. Основным условием станет доля уставного капитала между учредителями, иностранному гражданину может принадлежать не более 50 процентов уставного капитала, на практике это не более 25 процентов. В уставе компании пишется условие, что принимать решения можно только при присутствии обоих учредителей. Гражданин РФ дает генеральную доверенность на свою долю, таким образом, иностранный гражданин является полным собственником земельного участка и второй учредитель (гражданин РФ) при всем желании не сможет претендовать на землю. Так же возможен вариант покупки иностранцем второй доли в фирме у гражданина РФ после оформления прав собственности покупаемой земли!

-Второй способ такой же, за исключением того, что юридическое лицо открывается на территории зарубежного государства, далее делается филиал на территории РФ и временно вводится в состав учредителей филиала гражданин России.

-Покупка земли путем аренды на 49 лет (с внесением обременений при регистрации в Росреестр).

В итоге получается, что приобрести земли сельхозназначения согласно законодательству РФ, руководствуясь статьей 3 Федерального закона от 24 июля 2002 г. (с изменениями от 15.07.2016 г.) № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» МОЖНО. Как оформить сельхоз земли иностранным гражданам и иностранным компаниям в 2017 году?

в избранное

9 земельных участков на реке Ловать с берегом, от 5 Га

Адрес: Псковская обл.Локнянский район, дер. Заполье

Общая площадь: 268 Га

100000 р./гаподробнее

в избранное

Участок 18 Га с береговой линией 500м

Адрес: Псковская обл., Локнянский район., дер. Богданово

Площадь: 18 га

Электричество: есть

950000 р.подробнее

в избранное

Земельный участок 138 Га на берегу

Адрес: Псковская обл., Локнянский район., дер. Яхново

Протяженность берега: 800 метров

4900000 р.подробнее

в избранное

Участок 42 Га на берегу озера Долгое

Адрес: Псковская обл., д. Свинухово

Площадь: 42 Га

Протяженность берега: 600 метров

1800000 р.подробнее

в избранное

Участок на берегу 37 Га, своя береговая линия озера Ужо
  • Адрес: Псковская обл., дер.Понюшино
  • Площадь: 37 Га
  • Протяженность берега: 250 метров
ПРОДАНподробнее

в избранное

Земельный участок 23 га

Адрес: Псковская обл., Локнянский район,дер. Мартьяново

Площадь: 23 га

Электричество: есть

990000 р.подробнее

в избранное

Земельный участок 9 Га на берегу озера Локново

Адрес: Псковская обл., Локнянский район, дер.Яхново

Площадь: 9 Га

Протяженность берега: 250 метров

р.подробнее

в избранное

Земельный массив 77 Га + свое озеро 10 Га на участке

Адрес: Псковская обл., дер. Бошарево, Локнянский район

Электричество: есть

Свои озера на участке

5500000 р.подробнее

Основные разделы сайта:

Купить участки земли на берегу озера

Инвестирование в землю

Особенности правового регулирования изъятия (выкупа) земель сельскохозяйственного назначения в общественных интересах *

<*> Klejmenova E.S. Peculiarities of legal regulation of exemption (redemption) of lands of agricultural purpose in public interests.

Клейменова Екатерина Сергеевна, доцент кафедры гражданского права и процесса Орловского государственного технического университета, кандидат юридических наук.

В статье представлен анализ особенностей изъятия земель сельскохозяйственного назначения для общественных нужд.

Ключевые слова: земельный участок, право собственности, изъятие, выкуп, ограничения изъятия.

The article contains analysis of peculiarities of exemption of lands of agricultural purpose for public needs.

Key words: land plot, ownership right, exemption, redemption, limitations of exemption.

Земля используется и охраняется в Российской Федерации как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Особое значение отводится землям сельскохозяйственного назначения. В настоящее время данная категория земель составляет 23,4% от всего земельного фонда Российской Федерации (по данным Росреестра на 1 января 2010 г.). В связи с этим оборот земель сельскохозяйственного назначения требует тщательного правового регулирования проблемных вопросов, возникающих в данной сфере. Одним из таких вопросов является изъятие земельных участков сельскохозяйственного назначения для государственных и муниципальных нужд.

Институт принудительного отчуждения земельных участков для публичных нужд известен с давних пор и является необходимым элементом наиболее рационального перераспределения земель между субъектами хозяйственного оборота в условиях сохранения баланса частных и публичных интересов при наличии исключительных обстоятельств — государственных и муниципальных нужд. Как справедливо замечает В.В. Безбах, его назначение состоит в том, чтобы обеспечить соответствие частных интересов публичным посредством насильственного лишения частного лица принадлежащего ему имущества, передаваемого какому-либо действующему в публичном интересе учреждению после наделения упомянутого лица правом на экономический эквивалент отчужденного имущества <1>.

<1> См.: Безбах В.В. Принцип "общественной полезности" как основание принудительного отчуждения собственности в юридических системах латиноамериканских стран // Вестник Российского университета дружбы народов, сер. "Юридические науки". 1997. N 2. С. 109.

Допуская возможность отчуждения земельных участков в общественных интересах, действующее законодательство устанавливает его границы. Во-первых, изъятие, в том числе путем выкупа, земельного участка может осуществляться только в случаях, прямо названных в законе. Данные основания закреплены в ст. 49 Земельного кодекса Российской Федерации (далее — ЗК РФ), и хотя их перечень не является исчерпывающим, дополнительные случаи могут быть установлены федеральными законами, а также законами субъектов Российской Федерации в отношении земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности. Во-вторых, отчуждение земельного участка для государственных и муниципальных нужд по основаниям, предусмотренным подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ, допускается только при отсутствии иных вариантов размещения. В этом случае следует рассматривать как возможность размещения указанных объектов в ином месте, так и возможность отказа в целом от размещения. В-третьих, изъятию участка в общественных интересах должна предшествовать равноценная компенсация, которая включает в себя как реальную стоимость изымаемого недвижимого имущества, так и все убытки, причиненные изъятием, в том числе те, которые лицо несет в связи с досрочным прекращением обязательств перед третьими лицами. В-четвертых, в случае возникновения публичных нужд изъятие земельного участка должно быть произведено строго в соответствии с порядком, установленным действующим законодательством. В-пятых, законом определены категории земель, возможность изъятия которых ограничена или не допускается вообще. К ним относятся земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения, особо охраняемых природных территорий.

До внесения изменений в ЗК РФ Федеральным законом от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую" <2> подобные ограничения были установлены и для земель сельскохозяйственного назначения. Статья 79 ЗК РФ устанавливала возможность изъятия земель сельскохозяйственного назначения в зависимости от качества земель и целей их дальнейшего использования. Так, в соответствии с п. 2 ст. 79 ЗК РФ земли, непригодные для ведения сельскохозяйственного производства, а также сельскохозяйственные угодья из земель сельскохозяйственного назначения худшего качества по кадастровой стоимости могли быть предоставлены для строительства промышленных объектов или иных несельскохозяйственных нужд. Предоставление сельскохозяйственных угодий из земель сельскохозяйственного назначения более высокого качества возможно было для строительства линий электропередачи, связи, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов и других подобных сооружений. Что касается сельскохозяйственных угодий, кадастровая стоимость которых превышает свой среднерайонный уровень, то их изъятие в целях предоставления для несельскохозяйственного использования допускается только в исключительных обстоятельствах. К ним относятся случаи, связанные с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны и безопасности государства, разработкой месторождений полезных ископаемых (за исключением общераспространенных полезных ископаемых), содержанием объектов культурного наследия Российской Федерации, строительством и содержанием объектов культурно-бытового, социального, образовательного назначения, автомобильных дорог, магистральных трубопроводов, линий электропередачи, связи и других подобных сооружений. При этом обязательным условием принудительного отчуждения земельного участка является отсутствие иных вариантов возможного размещения этих объектов.

<2> СЗ РФ. 2004. N 52 (часть I). Ст. 5276.

Необходимо отметить, что подобных ограничений в отношении изъятия земельных участков сельскохозяйственного назначения для публичных нужд действующим законодательством не предусмотрено.

Таким образом, принудительное отчуждение земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 279 — 283 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) и ст. 49, 55, 63 ЗК РФ.

В то же время, осуществляя изъятие земельного участка сельскохозяйственного назначения, необходимо учитывать особенности правового режима и оборота данной категории земель, установленные, в частности, Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" <3>. Например, действующее законодательство устанавливает, что, производя выдел земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения или совершая сделку с такими участками, необходимо учитывать минимально допустимые размеры вновь образуемых земельных участков из земель сельскохозяйственного назначения. Исключение из данного правила допускается для формируемых земельных участков в целях их изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд.

<3> СЗ РФ. 2002. N 30. Ст. 3018.

В случае принудительного отчуждения земельного участка сельскохозяйственного назначения следует учитывать цели, которые преследует данное действие. Земли сельскохозяйственного назначения предоставляются для нужд сельского хозяйства. При этом в соответствии с законодательством субъектов Российской Федерации особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья, в том числе сельскохозяйственные угодья опытно-производственных подразделений научно-исследовательских организаций и учебно-опытных подразделений образовательных учреждений высшего профессионального образования, сельскохозяйственные угодья, кадастровая стоимость которых существенно превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), могут быть включены в перечень земель, использование которых для других целей не допускается (п. 4 ст. 79 ЗК РФ).

Таким образом, изъятие земель сельскохозяйственного назначения в публичных интересах без перевода в последующем их в иную категорию возможно только в случаях, когда государственные и муниципальные нужды связаны с дальнейшим использованием земельного участка по целевому назначению. В противном случае отчуждение земельных участков сельскохозяйственного назначения в общественных интересах (в частности, по основаниям, предусмотренным подп. 2 п. 1 ст. 49 ЗК РФ) потребует их перевода в иную категорию для реализации поставленных целей.

В этом случае перевод осуществляется в соответствии с правилами, установленными ст. 6 Федерального закона от 21 декабря 2004 г. N 172-ФЗ "О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Таким образом, в случае необходимости изменения целевого назначения земельного участка в связи с его изъятием (выкупом) для государственных или муниципальных нужд перевод этого земельного участка из состава земель одной категории в другую осуществляется после его отчуждения. В то же время такой перевод должен быть осуществлен исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления до момента предоставления изъятого земельного участка заинтересованным гражданину или юридическому лицу.

Особые правила относительно перевода земель сельскохозяйственного назначения в категорию, обеспечивающую разрешенное использование этого земельного участка по целевому назначению, в случае отчуждения их в публичных интересах, предусмотрены Федеральными законами от 1 декабря 2007 г.

N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 г. в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <4> и от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ "Об организации проведения встречи глав государств и правительств стран — участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество" в 2012 г., о развитии города Владивостока как центра международного сотрудничества в Азиатско-Тихоокеанском регионе и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" <5>.

<4> СЗ РФ. 2007. N 49.

3. Особенности сделок с земельными участками сельхозназначения.

Ст. 6071.
<5> СЗ РФ. 2009. N 19. Ст. 2283.

Согласно положениям вышеназванных Законов земельные участки, образуемые из земельных участков сельскохозяйственного назначения или состава земель сельскохозяйственного назначения и предназначаемые в соответствии с документацией по планировке территории для размещения олимпийских либо необходимых для проведения саммита объектов федерального значения, относятся к категории земель промышленности или иного специального назначения. Исключение составляют случаи, когда образуемые земельные участки предназначены для размещения дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов. Поскольку каких-либо правил по этому поводу не предусмотрено, можно сделать вывод, что действуют общие нормы о переводе земель из одной категории в другую.

При подготовке документов, необходимых для осуществления кадастрового учета и непосредственно в его процессе, в отношении таких вновь образованных земельных участков указываются сведения о принадлежности их к землям промышленности и иного специального назначения. При этом категория земель, к которой отнесены эти образованные земельные участки, считается установленной со дня завершения их постановки на кадастровый учет.

Необходимо отметить и ряд особенностей, предусмотренных вышеназванными Законами, относительно уведомления правообладателей земельных участков о принятии решения об изъятии у них недвижимого имущества для государственных и муниципальных нужд. Так, в случаях, если решения об изъятии земельных участков и (или) расположенных на них иных объектов недвижимого имущества в целях размещения олимпийских объектов, развития территорий, прилегающих к олимпийским объектам, или необходимых для проведения саммита объектов приняты в отношении находящихся в долевой собственности земельных участков из состава земель сельскохозяйственного назначения, такие решения должны быть опубликованы в печатном издании, определенном законами соответственно Краснодарского либо Приморского края для подачи объявлений в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

Следует отметить, что изъятие земель сельскохозяйственного назначения в целях размещения олимпийских объектов и развития прилегающих к ним территорий либо размещения объектов, необходимых для проведения саммита глав государств и правительств стран — участников форума "Азиатско-тихоокеанское экономическое сотрудничество", осуществляется в специальном порядке, установленном Федеральными законами от 1 декабря 2007 г. N 310-ФЗ и от 8 мая 2009 г. N 93-ФЗ.

Свои особенности имеет и расчет рыночной стоимости земель сельскохозяйственного назначения. Оценка участков данной категории земель осуществляется исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории. Так, рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции с учетом характеристик входящих в его состав земель, занятых внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенных для обеспечения защиты земель от воздействия неблагоприятных природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутых водоемов, которые не могут быть использованы для предпринимательской деятельности.

Наряду с этим собственникам, землевладельцам, землепользователям и арендаторам возмещаются материальные издержки на производство сельскохозяйственной продукции, определение которых осуществляется на основе технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении. Их расчет осуществляется с учетом уровня инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения <6>.

<6> Распоряжение Минимущества РФ от 6 марта 2002 г. N 568-р "Об утверждении Методических рекомендаций по определению рыночной стоимости земельных участков" // Экспресс-закон. 2002. N 21.

Таким образом, понесенные правообладателями расходы могут быть самыми разнообразными. Так, ущерб, причиненный изъятием земельных участков, предоставленных для сельскохозяйственной деятельности, складывается из стоимости приобретенных семян, минеральных удобрений, посадочного материала, также учитываются материальные затраты по обработке земель в виде расходов на содержание и эксплуатацию оборудования, расходы по заработной плате, амортизационные отчисления, транспортно-заготовительные расходы по приобретению и расходованию дизтоплива, смазочных материалов, расходы по уплате санкций и т.п.

Таким образом, хотя изъятие, в том числе путем выкупа, земель сельскохозяйственного назначения в общественных интересах осуществляется в общем порядке, предусмотренном ст. 279 — 283 ГК РФ и ст. 49, 55, 63 ЗК РФ, однако в подобных случаях следует учитывать особый правовой режим и правила оборота этой категории земель, а также цели, для которых осуществляется отчуждение.

Примечание. Исследование выполнено при финансовой поддержке РГНФ в рамках научно-исследовательского проекта РГНФ "Ограничение и прекращение прав на земли сельскохозяйственного назначения в общественных интересах", проект N 10-03-00495а.

Оборот земель сельскохозяйственного назначения представляет собой сделки с земельными участками этой категории земель, направленные на смену титула прав на эти участки.
Критерии ограничений в обороте земель с\х назначения обусловлены следующими объективными обстоятельствами
1) Значимостью земель с\х назначения, представляющих собой основное средство производства пищевой энергии для человечества
2) Точной определенностью земель, обладающих статусом с\х назначения
3) Необходимостью обеспечения рациональной структуры земель с\х назначения
4) Необходимостью соблюдения требований Конституции РФ, запрещающей субъектам земельных отношений осуществлять свои земельные права и свободы в нарушение земельных прав и свобод других лиц
5) Приоритетом публичного интереса при осуществлении оборота земель с\х назначения.
6) Главная цель правового регулирования оборота земель с\х назначения заключается в достижении наиболее эффективного использования земель данной категории
Эффективно же использовать землю могут только те субъекты прав на земельные участки, которые являются наиболее эффективными землепользователями
Способы включения в отношения по обороту наиболее эффективных землепользователей:
1. конкурсный порядок предоставления земельных участков в собственность из земель с\х назначения
2. продажа земельных угодий арендаторам осуществляется после доказанности их способности эффективно эксплуатировать продаваемое угодье в течение не менее чем трехлетнего надлежащего использования
3. принудительное изъятие в судебном порядке сельхозугодий у собственника в установленных земельным законодательством случаях ненадлежащего использования этих угодий
7) В то же время потребность в эффективном не должна войти в противоречие с принципом справедливости при осуществлении оборота этих, земель.
8) жесткий государственный контроль за реализацией оборота
Правовые методы осуществления оборота земель с\х назначения можно подразделить на два основных вида: административно-правовые и гражданско-правовые
Оба эти метода обеспечивают оборот земель сельскохозяйственного назначения как путем перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частные, так и путем их перехода из частных форм собственности в публичные
В частности, для перехода земельных угодий из публичных форм собственности в частную собственность предусмотрено осуществление приватизации земельных участков
В то же время в случаях ненадлежащего использования сельхозугодий, находящихся в частной собственности, частный собственник может принудительно лишиться этого ненадлежаще используемого земельного участка в принудительном порядке
Административно-правовые методы осуществления оборота земель с\х назначения выражаются в том, что:
— от имени РФ соответствующие государственные органы вправе осуществлять перераспределение этих земель, если они используются с нарушениями закона. В частности, принудительно могут быть отчуждены с\х угодья, используемые с нарушением их целевого назначения или нерационально, с последующей продажей их с публичных торгов. Тем самым осуществляется смена менее эффективных хозяйствующих субъектов более эффективными
— органы государственной власти субъектов РФ осуществляют принудительное перераспределение с\х угодий между собственниками, если в результате оборота этих угодий возникнут обстоятельства, требующие государственного вмешательства. Например, если один гражданин оказался по законным основаниям собственником такой площади с\х угодий, которая превышает допустимую норму
— принудительное вмешательство в оборот земель с\х назначения может иметь и временно-вынужденный характер и прекращается с устранением обстоятельств, которые вызвали потребность в этом вмешательстве. Допускает реквизицию земельного участка, т.е. временное изъятие сельскохозяйственного угодья у собственника в целях защиты от возникающих в связи с чрезвычайными обстоятельствами угроз жизненно важным интересам граждан, общества и государства
— органы судебно-исполнительного производства (судебные приставы-исполнители) осуществляют конфискацию сельскохозяйственных угодий на основании соответствующего судебного решения в порядке санкции за совершение преступления
Оборот земель сельскохозяйственного назначения осуществляется в следующих основных формах.
1. Купля-продажа земельных участков, осуществляемая:
— в общем порядке, при котором продавец обязан известить в письменной форме субъект РФ о своем намерении продать сельхозугодье с указанием цены и других существенных условий продажи
— в специальном порядке (приватизация, продажа с публичных торгов и т.д.). В данном случае у субъекта РФ отсутствует право преимущественной покупки сельхозугодья
2. Приобретение земель сельскохозяйственного назначения по договору мены
3.

Продажа земли сельскохозяйственного назначения

Договор дарения сельскохозяйственных, угодий
— безвозмездным характером приобретения сельскохозяйственных угодий
— при дарении сельскохозяйственного угодья, находящегося в землях с\х назначения, являющихся объектом общей собственности, остальные собственники не могут воспользоваться своим правом на преимущественное приобретение этой земельной доли. Но необходимо согласие всех участников этой собственности, поскольку осуществление правомочий по владению, пользованию и распоряжению земельным массивом, находящимся в совместной (не долевой) собственности, должно осуществляться по взаимному соглашению сособственников
4. Приобретение сельскохозяйственных угодий на условиях договора ренты
Имеет определенное сходство с договором купли-продажи сельскохозяйственных угодий, так как продавец участка (получатель ренты) также передает свой земельный участок покупателю (плательщику ренты) за определенную денежную или натуральную оплату
Но отличается сроками расчета за проданный участок. И если покупатель обязан выплатить продавцу покупную цену, как правило, в момент совершения сделки, то плательщик ренты осуществляет оплату отдельными частями и в течение длительного времени:
a. бессрочная рента — при продаже земельного участка по договору постоянной ренты. Приобретать земельные участки по такой форме ренты недопустимо у собственников — коммерческих организаций и допустимо лишь у граждан либо у таких некоммерческих организаций, которым закон не запрещает совершать подобные сделки и их совершение соответствует целям уставной деятельности этих организаций
b. пожизненная рента применима лишь к случаям приобретения земельных участков у граждан и определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни
5. Приобретение сельскохозяйственных угодий по наследству
— она осуществляется либо в форме односторонней сделки — завещания наследодателя, либо по основаниям, предусмотренным законом
— представляет собой одно из гарантированных конституционных прав каждого
— переход с\х угодья по наследству может осуществляться как из частной формы собственности в частную, так и из частной формы собственности в публичную, но не наоборот
6. Приобретение прав на земельный участок на условиях аренды
— срочность договора аренды, продолжительность которой не может быть свыше 49 лет
— арендатор не приобретает титула собственника на арендуемый земельный участок
— арендуемое с\х угодье может быть приобретено арендатором в собственность по истечении трехлетнего продолжения арендных отношений при условии надлежащего использования этого угодья
— позволяет вовлекать в сферу действия частного капитала те земли, которые в силу их особой публичной значимости недопустимо переводить из публичной формы собственности в частную

Дата публикования: 2015-02-03; Прочитано: 443 | Нарушение авторского права страницы

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *