Жилищно накопительный кооператив

Жилищный накопительный кооператив — потребительский кооператив, созданный как добровольное объединение граждан на основе членства в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов.

Жилищный накопительный кооператив сокращенно называют как ЖНК.

Разъяснение

Жилищный накопительный кооператив — это некоммерческая организация — потребительский кооператив, которая создается в целях удовлетворения потребностей членов кооператива в жилых помещениях путем объединения членами кооператива паевых взносов. Жилищный накопительный кооператив регулируется Федеральным законом от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах".

Деятельность кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений — привлечение и использование кооперативом денежных средств граждан — членов кооператива и иных привлеченных кооперативом средств на приобретение или строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах) в целях передачи их в пользование и после внесения паевых взносов в полном размере в собственность членам кооператива.

Жилищный накопительный кооператив длизок по своей сути к жилищному кооперативу, жилищно-строительному кооперативу (см. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы). После реализации своей основной цели — обеспечения членов жильем, ЖНК может быть преобразован в товарищество собственников жилья (ст. 13).

Наименование жилищного накопительного кооператива должно содержать слова "жилищный накопительный кооператив" (ст. 3 Закона 215-ФЗ).

Членом кооператива может быть гражданин, достигший возраста шестнадцати лет. Прием гражданина в члены кооператива осуществляется на основании его заявления в письменной форме (ст. 5 Закона 215-ФЗ).

 

При осуществлении деятельности по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений кооператив вправе (ч. 1 ст. 16 Закона 215-ФЗ):

1) привлекать и использовать денежные средства граждан на приобретение жилых помещений;

2) вкладывать имеющиеся у него денежные средства в строительство жилых помещений (в том числе в многоквартирных домах), а также участвовать в строительстве жилых помещений в качестве застройщика или участника долевого строительства;

3) приобретать жилые помещения;

4) привлекать заемные денежные средства в случае, предусмотренном частью 3 статьи 47 Закона 215-ФЗ.

Кроме того, кооператив вправе оказывать своим членам юридическую, консультационную и иную помощь, а также другие соответствующие целям деятельности кооператива и не противоречащие законодательству Российской Федерации услуги (ч. 2 ст. 16 Закона 215-ФЗ).

ЖНК вправе привлекать от своих членов:

Паевые взносы членов кооператива (ст. 24 Закона 215-ФЗ)

Вступительные членские взносы и членские взносы (ст. 25 Закона 215-ФЗ)

Паевой взнос — денежные средства, которые вносятся членом кооператива в порядке и в сроки, предусмотренные формой участия члена кооператива в деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений, и размер которых определяется в соответствии с положениями настоящего Федерального закона.

Вопросы и Ответы

В состав паевого взноса могут включаться доходы, полученные кооперативом от осуществляемой им предпринимательской деятельности и распределенные между членами кооператива пропорционально их паям (п. 4 п. 1 ст. 2 Закона 215-ФЗ)

Вступительный членский взнос — денежные средства, единовременно внесенные гражданином для покрытия расходов на образование кооператива и прием гражданина в члены кооператива; (п. 5 ст. 2 Закона 215-ФЗ)

Членский взнос — денежные средства, периодически вносимые членом кооператива на покрытие расходов, связанных с осуществлением кооперативом предусмотренной его уставом деятельности, за исключением деятельности кооператива по привлечению и использованию денежных средств граждан на приобретение жилых помещений; (п. 6 ст. 2 Закона 215-ФЗ)

Дополнительный взнос — денежные средства, вносимые членом кооператива для покрытия убытков кооператива; (п. 7 ст. 2 Закона 215-ФЗ)

Паенакопление — часть паевого взноса, внесенная членом кооператива на определенную дату; (п. 8 ст. 2 Закона 215-ФЗ)

Пай — доля паенакопления члена кооператива в паевом фонде кооператива; (п. 9 ст. 2 Закона 215-ФЗ)

Паевой фонд кооператива — сумма паенакоплений членов кооператива; (п. 10 ст. 2 Закона 215-ФЗ)

Органами кооператива являются (ст. 33 Закона 215-ФЗ):

1) общее собрание членов кооператива;

2) правление кооператива;

3) ревизионная комиссия (ревизор) кооператива;

4) исполнительные органы кооператива.

В кооперативе дополнительно могут быть созданы и другие органы в соответствии с уставом кооператива.

Нормативы оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива (ст. 49 Закона 215-ФЗ)

1. Оценка финансовой устойчивости деятельности кооператива проводится Банком России в соответствии с установленными нормативами оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива.

2. Жилищные накопительные кооперативы обязаны соблюдать следующие нормативы:

1) норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива;

2) норматив общей обеспеченности обязательств кооператива;

3) норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива;

4) норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива;

5) норматив максимальной задолженности членов кооператива;

6) норматив долговой нагрузки кооператива;

7) норматив задолженности членов кооператива;

8) другие установленные федеральными законами и нормативными правовыми актами Правительства Российской Федерации нормативы.

3. Методики определения нормативов и их величина устанавливаются Правительством Российской Федерации. Перечень обязательных для соблюдения кооперативом нормативов и их величина могут устанавливаться в зависимости от числа членов кооператива.

4. Кооператив не вправе осуществлять деятельность по привлечению новых членов, если он не соблюдает хотя бы один из указанных нормативов.

Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 46 утверждена Методика определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов:

Установить следующие величины нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов:

— величина норматива текущей обеспеченности обязательств кооператива — не менее 0,05;

— величина норматива общей обеспеченности обязательств кооператива — не менее 1;

— величина норматива текущей сбалансированности деятельности кооператива — не более 0,3;

— величина норматива среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива — не более 0,5;

— величина норматива максимальной задолженности членов кооператива — не более 0,1;

— величина норматива долговой нагрузки кооператива — не более 0,4;

— величина норматива задолженности членов кооператива — не более 1.

Методика определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов

1. Настоящая методика устанавливает порядок определения нормативов оценки финансовой устойчивости деятельности жилищных накопительных кооперативов, осуществляющих деятельность по привлечению и использованию денежных средств граждан — своих членов на приобретение или строительство жилых помещений (далее — кооперативы).

2. Расчет нормативов для оценки финансовой устойчивости деятельности кооператива производится на основании данных бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности кооператива.

3. Оценка финансовой устойчивости деятельности кооператива осуществляется ежеквартально в соответствии с нормативами оценки финансовой устойчивости, рассчитываемыми в соответствии с пунктами 4 — 10 настоящей методики.

4. Норматив текущей обеспеченности обязательств кооператива (Н1) рассчитывается по следующей формуле:

                                   Л

                             Н1 = —,

                                   П

где:

Л — величина денежных средств кооператива, отраженная по соответствующим статьям бухгалтерского баланса;

П — общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива.

5. Норматив общей обеспеченности обязательств кооператива (Н2) рассчитывается по следующей формуле:

                                 А — О

                           Н2 = ——-,

                                   П

где:

А — сумма стоимости основных средств и объектов незавершенного строительства, а также денежных средств кооператива, отраженных по соответствующим статьям бухгалтерского баланса;

О — величина долгосрочных и краткосрочных обязательств кооператива, отраженная по соответствующим статьям пассива бухгалтерского баланса;

П — общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива.

6. Норматив текущей сбалансированности деятельности кооператива (Н3) рассчитывается по следующей формуле:

                                   Р(к)

                             Н3 = —-,

                                   П

где:

    Р(к)  — максимальная  поквартальная  разница  между  расходами  и поступлениями  (без  учета  займов и кредитов),  планирующимися  в приходно-расходной  смете,  утвержденной   кооперативом  на   год, следующий за отчетным;

П — общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива.

7. Норматив среднесрочной сбалансированности деятельности кооператива (Н4) рассчитывается по следующей формуле:

                                   Р

                             Н4 = —,

                                   П

где:

Р — разница между расходами и поступлениями (без учета займов и кредитов), планирующимися в приходно-расходной смете, утвержденной кооперативом на год, следующий за отчетным;

П — общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива.

8. Норматив максимальной задолженности членов кооператива (Н5) рассчитывается по следующей формуле:

                                  В(max)

                            Н5 = ——,

                                   П

где:

    В(max) — максимальный   размер  оставшейся  невыплаченной  части взноса   одного   участника   кооператива,   которому   кооператив предоставил жилое помещение;

П — общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива.

9. Норматив долговой нагрузки кооператива (Н6) рассчитывается по следующей формуле:

                                   Д

                             Н6 = —,

                                   Б

где:

Д — величина краткосрочных обязательств кооператива по займам, кредитам и кредиторской задолженности, отраженная по соответствующим статьям пассива бухгалтерского баланса;

Б — общая сумма активов кооператива (валюта бухгалтерского баланса).

10. Норматив задолженности членов кооператива (Н7) рассчитывается по следующей формуле:

                                   В

                             Н7 = —,

                                   П

где:

В — общий размер оставшейся невыплаченной части взносов участников кооператива, которым кооператив предоставил жилые помещения;

П — общий размер паенакоплений, внесенных членами кооператива.

Дополнительно

Жилищные и жилищно-строительные кооперативы — добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

Внешние ссылки

Федеральный закон от 30.12.2004 N 215-ФЗ "О жилищных накопительных кооперативах" (consultant.ru)

Плюсы и минусы ЖСК

Сегодня многие застройщики предлагают купить у них жилье, вступив в жилищно-строительный кооператив. Естественно, у покупателя возникает вопрос: насколько безопасна данная схема. О плюсах и минусах вступления в ЖСК – в нашей статье.

Жилищно-строительный кооператив, или ЖСК, – форма взаимодействия покупателей жилья и застройщиков. Сегодня доля новостроек, в которых создан ЖСК, составляет ок. 23%.
Застройщики склонны к кооперации
Рост интереса строительных компаний к ЖСК имеет ряд причин. Государство, ужесточая штрафные санкции, понуждает застройщиков выбирать одну из трех легитимных схем продажи квартир в строящемся доме: выпуск жилищных сертификатов, заключение договоров долевого участия (ДДУ) или договоров паенакопления в ЖСК. Но ФЗ-214 ставит строительную компанию в более жесткие рамки, чем схема ЖСК. Юристы выделяют следующие преимущества жилищных кооперативов: менее регламентированную процедуру заключения договора с покупателем, возможность формирования более конкурентоспособных цен. Паевые взносы, уплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше.
Эксперты видят еще одну причину симпатии застройщиков к схеме ЖСК. Продажа квартир через ЖСК удобна застройщикам, так как в меньшей степени защищает покупателя, чем ФЗ-214, в котором предусмотрены жесткие гарантии прав дольщика. Права пайщика определяются уставом кооператива, который застройщик готовит еще до вступления в него реальных членов. Соответственно, этот документ в большей мере отвечает интересам строительной компании.
Отбор с пристрастием
Редкий покупатель, решивший вложить средства в строящуюся недвижимость, начинает со сравнительного анализа схем продаж. Как правило, критерии выбора иные: местоположение дома, предполагаемый срок строительства, планировка квартиры, цена. Выбрав объект, покупатель может узнать, что возведением дома занимается жилищно-строительный кооператив. «Нет ничего страшного в схеме ЖСК, если компания предоставляет вам все необходимые документы», – уверяют эксперты. В первую очередь, необходимо интересоваться документами, на основании которых ведется строительство: постановление правительства, договор аренды земельного участка (либо свидетельство о праве собственности), разрешение на строительство.
Кроме того, необходимо обратить внимание на отношения кооператива и застройщика. Существуют два варианта ЖСК. В первом случае кооператив выступает инвестором и застройщиком. Этот вариант для покупателя безопаснее, так как повышает ответственность строительной компании. Во втором случае ЖСК как инвестор имеет договорные отношения с застройщиком – другим юридическим лицом. В такой ситуации необходимо запросить и внимательно изучить договор между кооперативом и застройщиком. Специалисты предупреждают: в договоре может быть скрыт определенный риск. Если по какой-то причине ЖСК не исполнит свои обязательства по финансированию объекта должным образом, то у застройщика не возникает обязанности передавать ему тот объем квартир, который первоначально планировался. Потому, изучая договор, можно обнаружить пункт, прописывающий условия его расторжения по инициативе застройщика в случае невыполнения ЖСК своих обязательств.
Многих волнует вопрос: не случится ли удорожание объекта в ходе строительства. ДДУ это в целом исключает, хотя и тут возможна, например, доплата за остекление балкона. В случае с ЖСК значительна роль его отношений с застройщиком. Если инвестор и застройщик – разные лица, тогда стоимость четко прописана в договоре между ними и не подлежит увеличению. Если одно лицо, появляется легальная возможность дополнительных взносов, если решение об этом принято на общем собрании.
Следующий шаг – изучение устава ЖСК, а также положений о кооперативе. В них могут определяться такие существенные для покупателя моменты, как порядок вступления в кооператив, порядок получения квартиры, порядок выхода из ЖСК и т. д. В уставе, как правило, прописывают платежи, необходимые для внесения в кооператив (вступительный, членский, паевой, дополнительный взносы и т. д.), и возвращаемые средства в случае выхода из ЖСК.
Порядок выхода из кооператива также определяется его уставом. Юристы напоминают, что на ЖСК не распространяются ни ФЗ-214, ни закон о защите прав потребителей, а значит, на получение неустойки бывший пайщик права не имеет.
Ни шагу без расписки
При вступлении в ЖСК основная задача – все действия производить таким образом, чтобы на руках остались доказательства вступления в кооператив: расписка в получении заявления о приеме в кооператив, отметка на копии заявления о принятии в ЖСК и т. д.

Жилищный кооператив

Однако одного заявления мало.
Следует обратить внимание на пункт в уставе, определяющий порядок вступления нового пайщика в кооператив. Если прием осуществляется решением общего собрания членов ЖСК, необходимо получить выписку с этим решением, заверенную в установленном порядке. Только после этого человек может считать себя полноправным членом жилищно-строительного кооператива и начинать перечисление каких-либо взносов.
Найти различия
Сравнивая схему долевого строительства и ЖСК, нельзя однозначно сказать, какая форма лучше. По сути, риски есть везде. В случае с ДДУ покупатель может, например, взыскать с застройщика неустойку за нарушение сроков сдачи. Но такой ли это существенный параметр? «Главное для покупателя – получить построенную квартиру, а тут как раз эффективнее схема ЖСК», – утверждают эксперты.
Если застройщик объявил себя банкротом, члены ЖСК могут взять дело в свои руки, принять решение об увеличении паев и достроить дом. Если дом строится по иной схеме, в случае банкротства застройщика дольщикам, решившим принять ответственность на себя, придется сначала пройти процесс юридического оформления ЖСК строящегося дома и получения прав застройщика, на что уйдет не менее года.
Зато у членов кооператива могут возникнуть проблемы с получением квартиры в срок. Зачастую в договорах предусматривается, что правление кооператива имеет возможность переносить срок окончания строительства. Причем сколько угодно раз, и это не будет основанием для предъявления претензии в суде.
От формы отношений с застройщиком зависит возможность привлечения кредита. ДДУ не позволяет оформлять рассрочку на период после окончания строительства. Поэтому строительные компании, работающие по схеме ЖСК, предлагают наиболее длительные рассрочки платежей – до 5 – 10 лет. Это крайне важно для продавцов квартир, так как до недавнего времени банки не хотели кредитовать покупку недвижимости в домах, строящихся по ЖСК.
Еще одно различие – порядок регистрации права собственности на квартиру. Основание для возникновения права собственности на жилую недвижимость описывается ст. 218 ГК РФ. В случае договора долевого участия действует п. 1 этой статьи, в случае ЖСК – п. 4. Фактически дольщику надо получить только акт приема-передачи, остальные документы, необходимые для регистрации, и так у него на руках (ДДУ, платежные документы). В случае с кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, придется еще получить справку о выплате пая.

В настоящее время законодательно предусмотрено две формы приобретения строящегося жилья: ЖСК и покупка по 214-ФЗ (договор долевого участия). Причем, второй вариант более распространен, так как считается, что ЖСК несет с собой большие риски в связи с отсутствием обязательной государственной регистрации договора, а это значит, что: покупатель не застрахован от риска двойных продаж, сроки и окончательная сумма — строго не обозначены и могут меняться. Зато застройщики, работающие по схеме ЖСК, могут предоставить рассрочку на длительный период, не ограничивая его завершением сроков строительства. И, к тому же, честно говоря, схема 214-ФЗ защищает дольщиков только на первом этапе заключения договора, а от риска незавершенного строительства, проблем с документами, мошеннических действий со стороны застройщика или его банкротства – не застрахован никто.

Как утверждают специалисты, на самом деле, выбирая объект, клиенты руководствуется не схемой приобретения, а репутацией застройщика и условиями покупки.

Пай, гуд-бай: воскреснут ли жилищные кооперативы

И небольшой процент сделок по форме ЖСК говорит лишь о том, что она выгодна застройщикам, но не банкам, которые, за редким исключением, выдают ипотечные кредиты только при наличии договора долевого участия. Ипотечное кредитование ЖСК могут позволить себе только сильные игроки, такие как «Сбербанк» и «ВТБ 24», которые, прежде всего, проведут проверку строительной компании, учредительного пакета, разрешительной документации, оценку нынешнего и прошлых объектов (заемщикам же такие исследования только «на руку»: ведь они дополнительная гарантия надежности проекта).

Онлайн калькулятор банковских услуг

Лучшие предложения по ипотеке, потребительским кредитам и вкладам от ТОП-30 банков.

А 4 марта 2014 года к ним присоединился и ипотечный банк «DeltaCredit», запустив кредитование объектов, приобретаемых посредством участия в жилищно-строительном кооперативе. Новые условия распространяются на всю продуктовую линейку Банка: как рублевые, так и валютные продукты с различными видами ставок. Сумма первоначального взноса для кредитования объектов ЖСК – от 25%, а размер ставки базируется на условиях выбранного ипотечного продукта с надбавкой 1,25% до момента регистрации права собственности заемщика на кредитуемый объект, после чего ставка возвращается на уровень стандартной по продукту.

Почнемо з того, що нелюбима будівельниками частина 3 статті 4 Закону України «Про інвестиційну діяльність» у діючій нині редакції передбачає як уже звичні нам фонди фінансування будівництва (ФФБ), фонди операцій з нерухомістю, інститути спільного інвестування та цільові облігації, так і можливість інвестування з використанням інших способів, правда, із застереженням: способи ці встановлюються виключно законами. До таких можна віднести і ЖБК, правовий статус яких визначається Цивільним кодексом (ЦК) України (основним актом цивільного законодавства) і Законом України «Про кооперацію» (норми якого носять спеціальний характер).

У відповідності зі статтею 94 Господарського кодексу України кооперативи як добровільні об’єднання громадян з метою спільного вирішення ними економічних, соціально-побутових та інших питань можуть створюватися у різних сферах. Закон України «Про кооперацію» в залежності від цілей діяльності виділяє виробничі (мета — отримання прибутку), обслуговуючі (мета — надання послуг, інших благ членам кооперативу або ж третім особам з метою задоволення господарських потреб) і споживчі кооперативи (мета — задоволення споживчих потреб його членів). В залежності від напрямків діяльності виділяються кооперативи житлово-будівельні, садово-городні, гаражні, торгово-закупівельні, транспортні, освітні, туристичні, медичні та інші.

Визначення житлово-будівельного кооперативу ми можемо знайти в Правилах утримання жилих будинків та прибудинкових територій, затверджених наказом Державного комітету з питань житлово-комунального господарства від 17 травня 2005 року № 76. Згідно з цим визначенням, житлово-будівельний кооператив — юридична особа, утворена фізичними та / або юридичними особами, які добровільно об’єдналися на підставі їх майнових внесків для участі в будівництві або реконструкції житлового будинку (будинків) і наступної його (їх) експлуатації.

Наші адвокати в сфері нерухомості впевнені, що членство в ЖБК може бути як повноправним, так і асоційованим (слово «повноправний» в цій статті використовується для зручності, оскільки в термінології Закону України «Про кооперацію» йдеться про членство та асоційоване членство). Як повноправний, так і асоційований член кооперативу зобов’язаний внести пай у грошовій або майновій формі. Але при цьому якщо повноправне членство дає право вирішального голосу в кооперативі, то асоційоване — лише право дорадчого голосу.

Важливий нюанс, передбачений статтею 384 ЦК України: будинок, споруджений або придбаний житлово-будівельним кооперативом, є його (ЖБК) власністю. Член ЖБК має право володіння і користування, а за згодою кооперативу — і розпоряджання квартирою, яку він займає в будинку кооперативу, якщо не викупив її. У разі викупу квартири член ЖБК стає її власником.

Жилищный кооператив – альтернативный способ покупки жилья

Аналогічні за змістом норми містить стаття 191 Закону України «Про кооперацію».

Отже, кооператив є власником будинку, побудованого за рахунок його членів. Може виникнути резонне запитання: для чого членам кооперативу вкладати кошти, якщо вони не отримають житло у власність? Відповідь проста: дістануть, але для цього потрібно буде виконати низку формальних процедур, про які розповімо нижче.

Механізм залучення коштів

ЖБК створюється засновниками — як фізичними, так і юридичними особами. Мінімальна кількість засновників — не менше трьох, що обумовлено статтею 7 Закону України «Про кооперацію».

Вищий орган управління — загальні збори членів кооперативу. Оскільки всі члени кооперативу (повноправні) мають право голосу на загальних зборах, оптимальний варіант для забудовника — організація залучення покупців на засадах асоційованого членства.

Між ЖБК та інвестором (асоційованим членом) укладається договір про пайову участь у кооперативі, згідно з яким асоційований член вносить у кооператив пайовий внесок з метою отримання квартири у власність після введення житлового будинку в експлуатацію.

Нюанси оподаткування
Відповідно до підпункту «е» пункту 157.1. статті 157 Податкового кодексу (ПК) України ЖБК може бути зареєстрований неприбутковою організацією. І в цьому випадку згідно з пунктом 157.8 статті 157 ПК України від оподаткування звільняються доходи, отримані у вигляді внесків, коштів або майна, які призначені для забезпечення основної діяльності та у вигляді пасивних доходів. Простіше кажучи, отримання кооперативом пайового внеску від члена або асоційованого члена не обкладається податком на прибуток.

Що стосується ПДВ, то варто згадати, що відповідно до підпункту 196.1.1 пункту 196.1 статті 196 ПК України не є об’єктом оподаткування операції з випуску і розміщення в будь-яких формах управління та продажу (погашення, викупу) корпоративних прав, виражених в інших, ніж цінні папери, формах. Пай в кооперативі — одна з форм існування корпоративних прав. Таким чином, внесення пайового внеску в кооператив в обмін на корпоративні права не є об’єктом оподаткування ПДВ.

Разом з тим, якщо ЖБК здійснює оподатковувані операції (наприклад, продає невикористані будівельні матеріали) і їх обсяг перевищить 300 тис. грн., ЖБК буде зобов’язаний зареєструватися платником ПДВ. Втім, на оподаткування пайових внесків це ніяк не вплине.

А що в підсумку?

Після введення в експлуатацію житлового будинку асоційованих членів кооперативу необхідно прийняти у повноправні члени, що оформляється протоколом загальних зборів членів кооперативу.

Враховуючи вимоги статті 384 ЦК України, первинне право власності на квартири оформляється на ЖБК.

Придбавши право власності на квартиру, ЖБК зобов’язаний виконати свої договірні зобов’язання перед членом кооперативу, а саме: передати йому квартиру у власність. Така передача здійснюється різними шляхами, найбільш популярний з них — укладення між кооперативом і членом кооперативу договору міни, предметом якого є обмін квартири на пай (його частину) у кооперативі.

Доля ЖБК після виконання зобов’язань перед своїми членами може бути різною. Найоптимальнішим варіантом є реорганізація житлово-будівельного кооперативу в об’єднання співвласників багатоквартирного будинку. Порядок такої реорганізації регламентований статтею 5 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

Сергій Чаплян

Кооперативные дома

В феврале текущего года в Госдуме было вынесено предложение вернуть советскую систему кооперативных домов, правда, с рядом внесенных поправок. Чем новые ЖСК будут отличаться от старых и действительно ли данные изменения выгодны рядовым покупателям.

Быть или не быть кооперативам

В советское время люди объединялись в кооперативные организации, чтобы построить дом за свой счет. Таким образом, они сразу же становились прямыми собственниками недвижимости. Данными квартирами владельцы могли распоряжаться по своему усмотрению, а вот государственное жилье нельзя было ни продавать, ни обменивать.

Первые ЖСК в СССР начали появляться в 20-х годах прошлого столетия, но просуществовали они недолго – всего 17 лет. Затем их упразднили. В 1958 году вновь было разрешено создание кооперативов, так как благодаря этой системе удалось решить проблему нехватки жилья. Несмотря на то, что объекты должны были возводиться за счет пайщиков, государство шло на уступки и предоставляло льготную ссуду ЖСК. Порой будущие жильцы сами своими силами помогали возводить дом, приходя на стройку после работы.

Около сорока лет тому назад кооперативная «однушка» в Москве стоила примерно три тысячи рублей, «двушка» – пять тысяч рублей. Средняя зарплата в столицы была не более двухсот рублей. Несмотря на то, что в советское время практически у каждого второго гражданина были накопления, позволить себе купить недвижимость могли единицы. Все дело в том, что сначала необходимо было вступить в кооператив. Жителям Москвы приходилось ждать годами, пока до них дойдет очередь. При этом велся строгий отбор. К примеру, иногородние не могли претендовать на включение в список. Тех же, кто претендовал на кооперативное жилье, исключали из очереди на государственные квартиры.

Если первое время кооперативные дома возводились относительно быстро и очень качественно, со временем темпы строительства упали. Тем, кто вложился в такую недвижимость в середине 80-х, пришлось ждать по 10 лет, пока дом достроится.

«Сегодня в нашей стране существует несколько форм самоорганизации граждан, которые объединяются с целью улучшить свои жилищные условия» – рассказывает Алексей Шмонов, генеральный директор портала о недвижимости Move.su.

Некоторые специалисты рекомендуют вступать в ЖНК, а не строительные кооперативы. В первом случае, как они заявляют, существует более строгий и серьезный контроль за расходом финансов, предназначенных для строительства объекта. Другие, наоборот, считают, что ЖНК – это не самый лучший и безопасный вариант.

В нашей стране до сих пор есть много ЖСК – эдакое наследие СССР. В свое время пытались их упразднить до ТСЖ, но владельцам недвижимости данная идея не понравилась. В результате внесенная в закон поправка была отменена.

На самом деле жилищно-строительные кооперативы кроют в себе много рисков. Обязательно найдутся люди, которые захотят нажиться на этом. С другой стороны, если строительная компания обанкротится, обманутые дольщики могут объединиться в ЖСК и самостоятельно за свой счет достроить объект.

Если говорить о жилищном накопительном кооперативе, то ее членами могут быть только граждане. При этом с инициативой создания объединения может выступить минимум 50 человек. Все финансовые операции контролируются Центральным банком Российской Федерации.

Кооперативы: плюсы и минусы

Сегодня человек может выступать в роли нанимателя квартиры или же быть ее полноправным владельцем. После выплаты полной суммы кооператив перестает существовать как таковой. Предполагается, что в будущем член кооператива будет хозяином пая и сможет бессрочно пользоваться жилым помещением. Пай может передаваться по наследству.

Зачем это нужно? Как утверждают некоторые специалисты, в таком случае жилье станет доступнее и его смогут позволить себе те, кто не имеет возможности приобрести недвижимость по среднерыночной цене. Пай будет стоить дешевле, чем собственно квартира в многоквартирном доме.

В сентябре прошлого года в силу вступили изменения в законе касательно ЖСК. Правки были необходимы для упрощения работы жилищно-строительных кооперативов и обеспечения финансовой безопасности их деятельности. Благодаря государственной поддержке, пайщики будут платить минимум на тридцать процентов дешевле, так как им будет бесплатно предоставляться земля. Ранее действовал закон, согласно которому участок передавался под застройку только после уплаты 20 % взносов. Плюс, не будет маржи девелопера и его издержек, которые появлялись за время строительства. Ранее за тот же кредит в банке с застройщиков взимался серьезный процент, сумма которого включалась в стоимость объекта.

Помимо этого, государство позаботится о том, чтобы мошенники не пользовались доверием граждан и не присваивали себе средства. Вся деятельность осуществляется под контролем кооператива и органов власти.

Стоит ли покупать квартиру через жилищный кооператив

Еще одним большим плюсом является то, что теперь законом запрещено добровольно ликвидировать кооператив, пока недвижимость полностью не передана законным владельцам. Теперь граждане, решившие приобрести пай в кооперативном доме, могут сделать это с привлечением кредитных средств.

В дальнейшем планируют внести еще ряд поправок, чтобы упростить процесс покупки кооперативного жилья с господдержкой. Сегодня к пайщикам предъявляется ряд требований. К примеру, один человек может владеть только одним паем (т.е. может претендовать только на одну квартиру).

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *