Жилищные отношения

Комментарии к статье В комментарии к п.3 ст.4 ЖК отмечалось, что жилищное законодательство (на уровне федерального закона) может содержать нормы, устанавливающие особенности жилищных прав иностранцев при том, что по общему правилу на жилищные отношения с участием иностранцев распространяется национальный правой режим.
Особенности жилищных прав иностранцев могут быть установлены также международными договорами РФ, например, может быть установлено, что к гражданам иностранных государств, заключивших с РФ соответствующий договор, применяется режим наибольшего благоприятствования. Таким образом, нормы международного права вступают в противоречие с нормами внутреннего жилищного законодательства. Разрешению подобных противоречий посвящена коммент. ст., в которой установлен приоритет норм международного права.
Соответствующие положения содержатся и в других актах законодательства (например, ст.7 ГК РФ), и в Конституции РФ (ст.15), которая рассматривает общепризнанные принципы и нормы международного права, а также международные договоры РФ в качестве составной части правовой системы России. В качестве примера «общепризнанных принципов и норм международного права” можно назвать принцип недискриминации, который в свою очередь опирается на принцип равенства государств. Сущность данного принципа состоит в том, что не допускается дискриминация в отношении правового положения иностранцев (см.: Богуславский М. М. Международное частное право. М., 1994).
Среди международных актов следует назвать Всеобщую декларацию прав человека от 10 декабря 1998 г., в которой указывается на жилище как обязательный компонент жизненного уровня человека, необходимый для поддержания здоровья и благосостояния его самого и его семьи (ст.25). Неотъемлемое право на жилище закреплено также в Международном пакте об экономических, социальных и культурных правах от 16 декабря 1966 г. (ст.10), Международном пакте о гражданских и политических правах от 16 декабря 1966 г. (п.1 ст.12), Европейской конвенции о защите прав человека и основных свобод (ст.8).
Таким образом, как указывалось выше, между актами, регулирующими отношения в жилищной сфере, существует определенная иерархия с точки зрения их юридической силы: общепризнанные принципы и нормы международного права, международные договоры РФ; федеральные законы, устанавливающие изъятия из ЖК для иностранцев; ЖК; иные федеральные законы; федеральные подзаконные правовые акты; нормативные правовые акты субъектов РФ; нормативные правовые акты муниципальных образований.

Федеральный закон от 22 августа 2004 г. N 122-ФЗ

О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации и признании утратившими силу некоторых законодательных актов Российской Федерации в связи с принятием федеральных законов «О внесении изменений и дополнений в Федеральный закон «Об общих принципах организации законодательных (представительных) и исполнительных органов государственной власти субъектов Российской Федерации» и «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации»

(извлечение)

Настоящий Федеральный закон вступает в силу с 1 января 2005 г.

Статья 22

Внести в Закон Российской Федерации от 24 декабря 1992 года N 4218-I «Об основах федеральной жилищной политики» (Ведомости Съезда народных депутатов Российской Федерации и Верховного Совета Российской Федерации, 1993, N 3, ст. 99; Собрание законодательства Российской Федерации, 1997, N 17, ст. 1913; 1999, N 7, ст. 876; N 25, ст. 3042; 2003, N 19, ст. 1750) следующие изменения:

1) статью 3 изложить в следующей редакции:

«Статья 3. Обязанности органов государственной власти и органов местного самоуправления по обеспечению права граждан на жилище

Органы государственной власти и органы местного самоуправления обеспечивают:

1) жилищное строительство за счет бюджетов субъектов Российской Федерации и местных бюджетов для предоставления жилья гражданам на условиях социального найма, найма, аренды, купли-продажи;

2) право на жилье для отдельных категорий граждан за счет федерального бюджета в порядке, установленном законодательством Российской Федерации;

3) содержание и развитие объектов инженерной, социальной, транспортной инфраструктуры, обслуживающих жилищную сферу;

4) создание условий для развития ипотеки;

5) бронирование нанятого или арендованного жилища, а также сохранение права пользования жилищем, неприкосновенность жилища в порядке и на условиях, установленных законодательством;

6) контроль за исполнением законодательства в жилищной сфере.»;

2) в части третьей статьи 7 слова «района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге» заменить словами «муниципальных образований»;

3) в статье 12:

часть первую изложить в следующей редакции: «Жилищный фонд социального использования образуется в поселениях для проживания малоимущих граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, в жилых помещениях на условиях договора социального найма»;

часть вторую изложить в следующей редакции:

«Жилищный фонд социального использования формируется с обеспечением гласности.»;

4) статью 13 изложить в следующей редакции:

«Статья 13. Предоставление жилого помещения по договору социального найма

Предоставление жилого помещения по договору социального найма осуществляется органами местного самоуправления поселений в порядке и на условиях, определенных муниципальными правовыми актами, принимаемыми представительными органами местного самоуправления поселений в соответствии с законодательством Российской Федерации и законодательством субъекта Российской Федерации.

Основанием для вселения в жилое помещение по договору социального найма является ордер.»;

5) части шестую и седьмую статьи 15 изложить в следующей редакции:

«Федеральные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг применяются для расчета объема межбюджетных трансфертов, передаваемых из федерального бюджета бюджетам других уровней бюджетной системы Российской Федерации; региональные стандарты оплаты жилья и коммунальных услуг применяются для расчета объема межбюджетных трансфертов, передаваемых из бюджетов субъектов Российской Федерации бюджетам поселений.

Органами местного самоуправления поселений, а также органами государственной власти городов федерального значения Москва и Санкт-Петербург устанавливаются нормативы потребления коммунальных услуг, цены на содержание, ремонт жилья, наем жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, цены и тарифы на коммунальные услуги.»;

6) статью 15.3 изложить в следующей редакции:

«Статья 15.3 Межбюджетные трансферты на возмещение расходов организаций жилищно-коммунального хозяйства

Межбюджетные трансферты на возмещение расходов организаций жилищно-коммунального хозяйства могут предоставляться в форме:

субвенций из Фонда компенсаций на финансирование в соответствии с законодательством Российской Федерации расходов на оплату жилья и коммунальных услуг для отдельных категорий граждан;

субсидий из Федерального фонда софинансирования социальных расходов на частичное возмещение расходов бюджетов субъектов Российской Федерации на предоставление отдельным категориям граждан субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;

субвенций из бюджетов субъектов Российской Федерации бюджетам поселений на возмещение расходов на предоставление отдельным категориям граждан субсидий на оплату жилья и коммунальных услуг;

дотаций на возмещение убытков от содержания объектов жилищно-коммунального хозяйства, переданных в ведение органов местного самоуправления.

Указанные межбюджетные трансферты могут предоставляться в иных формах на основании законодательства Российской Федерации.»;

7) статью 15.6 изложить в следующей редакции:

«Статья 15.6. Меры социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилья и коммунальных услуг

Меры социальной поддержки отдельных категорий граждан по оплате жилья и коммунальных услуг осуществляются в соответствии с законодательством Российской Федерации.»;

8) часть вторую статьи 19 признать утратившей силу;

9) в статье 22:

второе предложение части первой исключить;

в части второй слова «получение или» исключить;

часть четвертую признать утратившей силу;

10) статью 25 признать утратившей силу;

11) в статье 26 слова «законодательными актами Российской Федерации о налогах» заменить словом «законодательством Российской Федерации о налогах и сборах»;

12) статью 27 и 28 признать утратившими силу.

отменен/утратил силу Редакция от 22.05.1990 Подробная информация

Наименование документ «ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК» от 24.06.81 N 5150-Х (ред. от 22.05.90)
Вид документа основы законодательства
Принявший орган вс ссср
Номер документа 5150-Х
Дата принятия 01.01.1970
Дата редакции 22.05.1990
Дата регистрации в Минюсте 01.01.1970
Статус отменен/утратил силу
Публикация
  • В данном виде документ опубликован не был.
  • (в ред. от 24.06.81 — «Ведомости Верховного Совета СССР», 01.07.81 N 26, ст. 834)
Навигатор Примечания

«ОСНОВЫ ЖИЛИЩНОГО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВА СОЮЗА ССР И СОЮЗНЫХ РЕСПУБЛИК» от 24.06.81 N 5150-Х (ред. от 22.05.90)

Раздел I Общие положения

Статья 1. Право граждан СССР на жилище

Статья 1. Право граждан СССР на жилище

В соответствии с Конституцией СССР граждане СССР имеют право на жилище. Это право обеспечивается развитием и охраной государственного и общественного жилищного фонда, содействием кооперативному и индивидуальному жилищному строительству, справедливым распределением под общественным контролем жилой площади, предоставляемой по мере осуществления программы строительства благоустроенных жилищ, а также невысокой платой за квартиру и коммунальные услуги.

Статья 2. Задачи советского жилищного законодательства

Статья 2. Задачи советского жилищного законодательства

Задачами советского жилищного законодательства являются регулирование жилищных отношений в целях обеспечения гарантируемого Конституцией СССР права граждан СССР на жилище, надлежащего использования и сохранности жилищного фонда, а также укрепление законности в области жилищных отношений.

Статья 3. Жилищное законодательство Союза ССР и союзных республик

Статья 3. Жилищное законодательство Союза ССР и союзных республик

Жилищные отношения в СССР регулируются настоящими Основами и издаваемыми в соответствии с ними другими актами жилищного законодательства Союза ССР, жилищными кодексами и иными актами жилищного законодательства союзных республик.

Отношения, связанные со строительством жилых домов, регулируются соответствующим законодательством Союза ССР и союзных республик.

Статья 4. Жилищный фонд

Статья 4. Жилищный фонд

Находящиеся на территории СССР жилые дома, а также жилые помещения в других строениях образуют жилищный фонд.

Жилищный фонд включая:

жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие государству (государственный жилищный фонд);

жилые дома и жилые помещения в других строениях, принадлежащие колхозам и другим кооперативным организациям, их объединениям, профсоюзным и иным общественным организациям (общественный жилищный фонд);

жилые дома, принадлежащие жилищно-строительным кооперативам (фонд жилищно-строительных кооперативов);

жилые дома, находящиеся в личной собственности граждан (индивидуальный жилищный фонд).

Государственный жилищный фонд находится в ведении местных Советов народных депутатов (жилищный фонд местных Советов) и в ведении министерств, государственных комитетов и ведомств (ведомственный жилищный фонд). Дома ведомственного жилищного фонда в городах и поселках городского типа подлежат постепенной передаче в ведение местных Советов народных депутатов в порядке и в сроки, определяемые Советом Министров СССР и Советами Министров союзных республик.

В жилищный фонд включаются также жилые дома, принадлежащие государственно-колхозным и иным государственно-кооперативным объединениям, предприятиям и организациям. К этим домам применяются правила, установленные настоящими Основами для общественного жилищного фонда.

В жилищный фонд не входят нежилые помещения в жилых домах, предназначенных для торговых, бытовых и иных нужд непромышленного характера.

Статья 5. Назначение жилых домов и жилых помещений

Статья 5. Назначение жилых домов и жилых помещений

Жилые дома и жилые помещения предназначаются для постоянного проживания граждан, а также для использования в установленном порядке в качестве служебных жилых помещений и общежитий. Предоставление помещений в жилых домах для нужд промышленного характера запрещается.

Статья 6. Исключение из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений

Статья 6. Исключение из жилищного фонда жилых домов и жилых помещений

Периодически, в сроки, устанавливаемые Советами Министров союзных республик, производится обследование состояния жилых домов государственного и общественного жилищного фонда. Непригодные для проживания жилые дома и жилые помещения переоборудуются для использования в других целях либо такие дома сносятся по решению Совета Министров автономной республики, исполнительного комитета краевого, областного Совета народных депутатов, Совета народных депутатов автономной области, автономного округа, исполнительного комитета районного (в союзных республиках, не имеющих областного деления), городского (города республиканского подчинения) Совета народных депутатов.

Перевод пригодных для проживания жилых домов и жилых помещений в домах государственного и общественного жилищного фонда в нежилые, как правило, не допускается. В исключительных случаях перевод жилых домов и жилых помещений в нежилые может осуществляться по решению органов, указанных в части первой настоящей статьи. Перевод жилых домов и жилых помещений ведомственного и общественного жилищного фонда в нежилые производится по предложениям соответствующих министерств, государственных комитетов, ведомств и центральных органов общественных организаций.

Перевод жилых домов и жилых помещений, принадлежащих колхозам, в нежилые осуществляется по решению общего собрания членов колхоза или собрания уполномоченных.

Статья 7. Жилищные права и обязанности граждан

Статья 7. Жилищные права и обязанности граждан

Граждане СССР имеют право на получение в установленном порядке жилого помещения в домах государственного или общественного жилищного фонда либо в домах жилищно-строительных кооперативов.

Жилые помещения в домах государственного и общественного жилищного фонда, а также в домах жилищно-строительных кооперативов предоставляются гражданам в бессрочное пользование.

Граждане вправе иметь в личной собственности жилой дом (часть дома) в соответствии с законодательством Союза ССР и союзных республик.

Никто не может быть выселен из занимаемого жилого помещения или ограничен в праве пользования жилым помещением иначе как по основаниям и в порядке, предусмотренным законом.

Граждане обязаны бережно относиться к дому, в котором они проживают, использовать жилое помещение в соответствии с его назначением, соблюдать правила пользования жилыми помещениями и правила социалистического общежития, экономно расходовать воду, газ, электрическую и тепловую энергию.

Жилые дома и жилые помещения не могут использоваться гражданами в целях личной наживы, извлечения нетрудовых доходов и в других корыстных целях, а также в ущерб интересам общества.

Статья 8. Компетенция Союза ССР в области регулирования жилищных отношений

Статья 8. Компетенция Союза ССР в области регулирования жилищных отношений

Ведению Союза ССР в области регулирования жилищных отношений подлежат:

1) обеспечение единства законодательного регулирования жилищных отношений;

2) руководство жилищным хозяйством союзного подчинения, общее руководство жилищным хозяйством союзно-республиканского подчинения;

3) установление общих начал организации и деятельности органов государственного управления жилищным хозяйством;

4) утверждение плановых заданий по капитальному ремонту жилищного фонда по союзным республикам, министерствам, государственным комитетам и ведомствам СССР;

5) проведение единой технической политики в области ремонта жилищного фонда;

6) установление нормативов расходования финансовых и материальных ресурсов на эксплуатацию и ремонт жилищного фонда по союзным республикам, министерствам, государственным комитетам и ведомствам СССР;

7) установление единого порядка государственного учета жилищного фонда;

8) установление основных правил учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений и пользования ими;

9) установление размера квартирной платы и льгот по оплате жилых помещений и коммунальных услуг;

10) установление основных правил организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов;

11) государственный контроль за использованием и сохранностью жилищного фонда и установление порядка его осуществления;

12) решение других вопросов общесоюзного значения в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда в соответствии с Конституцией СССР и настоящими Основами.

Статья 9. Компетенция союзных республик в области регулирования жилищных отношений

Ведению союзной республики в области регулирования жилищных отношений вне пределов компетенции Союза ССР подлежат:

1) законодательное регулирование жилищных отношений в республике;

2) руководство жилищным хозяйством союзно-республиканского и республиканского подчинения, установление порядка организации и деятельности органов государственного управления этим хозяйством;

3) утверждение плановых заданий по капитальному ремонту жилищного фонда в республике;

4) осуществление государственного учета жилищного фонда на территории республики;

5) установление порядка учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений и пользования ими;

6) установление порядка и сроков внесения квартирной платы и платы за коммунальные услуги;

7) установление порядка организации и деятельности жилищно-строительных кооперативов, прав и обязанностей их членов;

8) установление правил и норм технической эксплуатации жилых домов и правил пользования придомовыми территориями;

9) осуществление государственного контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда;

10) решение других вопросов в области использования и обеспечения сохранности жилищного фонда, если они не отнесены к компетенции Союза ССР.

Жилищное законодательство. Проблемы и перспективы его совершенствования

Галина Шешко, заслуженный юрист РФ

Необходимость внесения в Жилищный кодекс РФ существенных (и немалых) изменений не нуждается в заверениях. Погрешности Кодекса: противоречия, проблемы, неопределенность и невнятность ряда норм, проблемы в их применении — были отчетливо видны с момента его принятия. На таковые многократно и настойчиво обращалось внимание в юридической литературе. Но безуспешно. Федеральный законодатель этого не услышал.

Позволим себе предположение, что за столь большой срок действия ЖК РФ законодатель не озаботился решением серьезных проблем Кодекса: устранение несогласованности отдельных его положений с Конституцией РФ, а также Гражданским кодексом РФ; устранение регламентаций вопросов, подлежащих регулированию гражданским законодательством; нормализация положения социально уязвимых групп населения, утративших некоторые жилищные льготы в связи с принятием ЖК РФ (многодетные семьи, больные тяжелыми формами хронических заболеваний); определение возможных способов улучшения жилищных условий гражданами, находящимися вне круга подлежащих обеспечению жильем по договору социального найма и не имеющих финансовой возможности на иное жилье, и т. д.

В вопросах изменения ЖК можно отметить востребование позиций, далеко не способствующих его совершенствованию. Так, основываясь на наличии в Кодексе положений о кооперации, в течение длительного времени сохраняет силу намерение дополнить его разделом «Управление территорией малоэтажной застройки».

Нецелесообразность такого намерения очевидна. Его реализация, полагаем, вызывает нарушение построения Кодекса в части должной его наполняемости, смещение приоритетов, искажение представления о значимости ряда его позиций, а также роли Жилищного кодекса в системе законодательства.

Обоснованную озабоченность вызывает ряд принятых в последнее время актов, затрагивающих ЖК РФ. Вспомним, например, Федеральный закон от 4.06.2011 г. № 123-ФЗ, которым внесено значительное число изменений в ЖК. Напомним некоторые его положения.

Изменения касаются деятельности ТСЖ и жилищных кооперативов; оплаты коммунальных услуг; предусматривается избрание совета многоквартирного дома, а также комиссий собственников помещений в доме (и др.). Ряд изменений, надо сказать, неудачен.

Закон обозначил в составе общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме помещения для удовлетворения потребностей собственников, в том числе для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом (и пр.) При этом не определено, какие «иные помещения» в доме, то есть помещения, помимо определенных в п. 1 ч. 1 ст. 36 ЖК, могут направляться на эти цели. Много вопросов возникает по созданию совета многоквартирного дома и комиссий собственников дома, и прежде всего — какова правовая форма совета.

Что касается комиссий собственников помещений в доме, не обозначены функции комиссий, не определено, сколько их необходимо и по каким вопросам. Можно предположить (см. п. 4 ч. 5 ст. 161 ЖК), что роль комиссий сводится к участию в подготовке проектов договоров (иное не усматривается). Достаточно ли этого, чтобы рассматривать эти комиссии в качестве органов управления (см. ч. 11 ст. 161.1 ЖК).

Рассматриваемым Федеральным законом (№ 123-ФЗ) существенно изменен порядок оплаты коммунальных услуг (см. ч. 6.3 и ч. 7.1. ст. 156 ЖК). Этот вопрос может быть предметом самостоятельного основательного обсуждения. Заметим лишь, что, по мнению специалистов, предложенный порядок расчета за коммунальные услуги вызывает немало проблем. Закон, а также Правила предоставления коммунальных услуг (Постановление Правительства РФ от 6.05.2011 г. №354) вызывают серьезную критику.

Вместе с тем требующие решения вопросы не находят должной поддержки. Так, нуждается в особом внимании вопрос о возможности установления ограничений в реализации собственником жилья права на сдачу этого жилого помещения внаем.

Статья 209 ГК РФ допускает возможность ограничений при владении, пользовании и распоряжении собственником принадлежащим ему имуществом, установив, что собственник может совершать в отношении этого имущества любые действия, не противоречащие закону и иным нормативным правовым актам, а также не нарушающие права и интересы других лиц.

Напомним некоторые такие ограничения, установленные для собственника жилого помещения. Собственник может сдать внаем лишь пригодное для постоянного проживания жилое помещение; пригодность определяется в порядке, предусмотренном жилищным законодательством (ст. 673 ГК РФ). При смене собственника новый собственник жилого помещения не может «отказаться» от заключенного ранее договора найма этого жилого помещения (ст. 675 ГК РФ), договора безвозмездного пользования (ст. 700 ГК РФ). Следует упомянуть ст. 1137 ГК РФ о сохранении при смене собственника права пользования жилым помещением в силу завещательного отказа. Сохраняют такое право бывшие члены семьи собственника (приватизировавшего жилое помещение) в случаях, предусмотренных ст. 19 Федерального закона «О введении в действие жилищного кодекса Российской Федерации».

Любопытно, что согласно ст. 675 ГК РФ вселение граждан, постоянно проживающих с нанимателем, допускается при условии соблюдения требований о норме площади жилья на одного человека, кроме вселения несовершеннолетних детей (при том, что наем не ограничивается).

Вспомним, что регистрация граждан по месту жительства производится (в числе прочих оснований) в связи с договором найма жилого помещения, принадлежащего на праве собственности, и договором поднайма. Примечательно, что ст. 685 ГК РФ ограничивает сдачу жилого помещения в поднаем определенными условиями, в числе которых соблюдение нормы площади жилья. Подобного правила в отношении найма жилья (как уже отмечалось) законодательство не содержит.

Отсутствие подобного ограничения вызывает серьезные проблемы. Общеизвестны случаи, когда в жилом помещении регистрируется такое число граждан, что на каждого зарегистрированного нанимателя (что должно означать проживающего) приходится непозволительно малый (даже ничтожный) размер площади.

К сожалению, вопрос не решается. Подготовленный проект Федерального закона о внесении изменений в ст. 30 ЖК РФ (имеется в виду, в частности, ограничение договора найма нормой площади жилья) не был поддержан Правительством РФ. Понятно, что было бы неверным говорить о «безупречности» проекта, но и нельзя отрицать необходимость этого давно назревшего вопроса.

Несомненный интерес представляет проект Федерального закона «О правах граждан при передаче приватизированных жилых помещений в государственную или муниципальную собственность» (проект в стадии обсуждения). Проектом очерчен круг лиц, которые участвуют в отношениях, возникающих в связи с передачей. Это: собственники жилых помещений, члены семьи собственников, постоянно проживающие в приватизированных помещениях. В числе таких участников лица, пользующиеся приватизированным жильем на основании договора найма, безвозмездного пользования, в силу завещательного отказа, а также бывшие члены семьи собственника, указанные в ст. 19 ФЗ о введении в действие ЖК РФ.

В проекте конкретизируется ряд позиций законодательства в части передачи приватизированного жилья в государственную или муниципальную собственность. В частности, подчеркивается недопустимость применения содержащихся в проекте положений к иному жилью, помимо приватизированного. При этом обращено внимание на исключение из этого правила — случаи принятия собственниками приватизированного в общую собственность жилого помещения наследственной доли этого помещения.

Подтверждены позиции, что передача жилых помещений в государственную или муниципальную собственность производится безвозмездно и на произвольной основе; а также об обязанности соответствующих государственных или муниципальных органов принять такие жилые помещения.

Большое внимание уделено в проекте условиям такой передачи жилья, в частности, затронуты случаи, когда собственником приватизированного жилого помещения является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченный в дееспособности судом, либо когда эти лица проживают в жилом помещении в составе семьи собственника или на иных основаниях; когда собственник приватизированного жилого помещения произвел самовольную перепланировку и т. д.

Затрагиваются в проекте (и довольно подробно) вопросы порядка передачи приватизированного жилого помещения в государственную или муниципальную собственность; обозначены основания возможного отказа в заключении договора передачи; уделено внимание вопросам урегулирования разногласий и обжалования решения об отказе; изложен порядок заключения договора социального найма на переданное из частной собственности в публичную жилое помещение.
Важность изложенных в проекте положений убеждает в необходимости их реализации. Следует признать: такой закон нужен.

Следует отметить, что готовность законодателя установить предельный срок деприватизации вызывает неприятие. Целесообразность сохранения деприватизации очевидна и, заметим, что в случае несогласия с данной позицией возражение (из числа возможных), обоснованное намерением вскоре отменить приватизацию, неубедительно.

Прежде всего уясним, что одинаковый подход к вопросам приватизации и деприватизации лишен логики. Так, намерение отменить приватизацию объясняется сокращением фонда социального использования (основной аргумент сторонников отмены), тогда как деприватизация означает прямо противоположное — возврат жилья в государственную или муниципальную собственность (с заключением договора социального найма). Нельзя не согласиться, что наличие диаметрально противоположных целей подтверждает позицию: возможная отмена приватизации жилья не требует (с необходимостью) упразднения деприватизации.

Позволю себе еще раз коснуться вопроса о правомерности отмены приватизации жилья и высказать сомнение в существовании правовых оснований для упразднения этого института.

Право на приватизацию жилья является жилищным правом. Статья 1 ЖК РФ устанавливает основания ограничения жилищных прав, привлечение любого из которых (необходимость защиты основ конституционального строя, нравственности, здоровья, прав и законных интересов других лиц, обеспечения обороны страны и безопасности государства) для отмены приватизации сомнительно. Согласитесь, вряд ли институт приватизации жилья посягнет на основы конституционального строя, препятствует обеспечению обороны страны, покушается на нравственность и пр.

В поддержку отмены приватизации предлагается использовать такое основание, как нарушение «прав и законных интересов других лиц», полагая, что приватизация нарушает права очередников на получение жилья.

Досадное заблуждение. Приватизация жилья никоим образом не затрагивает прав граждан на улучшение жилищных условий; не посягает на установленные ст. 57 ЖК РФ права очередников. Можно лишь посетовать на сокращение социального жилья, что в определенной (крайне малой) степени затрудняет ситуацию с обеспечением жильем граждан.

См., в частности, «Жилищное право», октябрь 2011, стр. 5, сноска 1.

Наверное, вопрос малоэтажной застройки требует регламентации. Однако разумно ли решать его в Жилищном кодексе. Конечно же, нужен самостоятельный закон, который, кстати, мог бы вобрать множество иных вопросов (помимо многоэтажной застройки): организация кооперативов, их создание, деятельность и пр. Это позволило бы изъять либо изменить ряд норм Кодекса (п. 9 ст. 4, пп. 8 и 9 ст. 12, разд. V и VI). Наличие в ЖК РФ ряда положений об организации и деятельности ЖК, ЖСК (определение порядка образования, прием и исключение из кооператива, организация общего собрания, определение органов управления, реорганизация, ликвидация) представляется нецелесообразным. Аналогичное можно отметить в отношении ТСЖ.

См. «Жилищное право», октябрь 2011, стр. 5–15.

П. 1 ч. 4 ст. 36 содержит полный перечень помещений в доме, не являющихся частями квартир, включая чердаки, подвалы.

Предложив совет в качестве органа управления многоквартирным домом, законодатель должен был бы обозначить связь совета с общим собранием собственников (орган управления многоквартирным домом — ст. 44 ЖК), определив их взаимодействие, разграничение полномочий, (возможную) взаимозаменяемость.

Что касается представления совета в качестве общественного объединения, предусматриваемая обязанность создания совета не согласуется с положениями Конституции РФ (ст. 30 Конституции).

Необходимость решения этого вопроса отмечалась в юридической литературе. См., в частности, «Жилищное право», май 2006, стр. 40–43.

Изменения должны коснуться и норм Гражданского кодекса РФ, в частности, ст. 673.

Эти лица согласно ГК РФ сохраняют право пользования жилым помещением при смене собственника (см. ст. ст. 675, 700, 1137).

См., в частности, «Жилищное право», апрель 2010, стр. 57–68; «Жилищное право», август 2011, стр. 57–65.

См. Жилищное право, апрель 2010, стр. 66 (колонка «Ваши заметки»)

Напомним, что в случае выезда семьи из жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, или смерти одиноко проживающего нанимателя, освобождаемое жилье предоставляется состоящим на учете для улучшения жилищных условий (см. также ст.59 ЖК РФ). Следует признать, что вероятность решения жилищной проблемы, рассчитывая на подобные случаи, ничтожны.

ЛЕКЦИЯ № 5. Жилищные отношения

Предметами регулирования любой отрасли права являются отношения, возникающие в обществе по поводу определенных объектов. Категория «жилищные отношения» неоднородна. В ее составе отмечают семейные, финансовые, административные и иные отношения. Объектами, по поводу которых складываются жилищные отношения, являются жилые помещения и их совокупность – жилищный фонд.

Согласно ст. 4 ЖК РФ жилищные отношения – это отношения по поводу возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного, муниципального, частного жилищного фонда; отнесения помещений к числу жилых и исключения их из жилого фонда; учета жилищного фонда; управления, содержания и ремонта жилищного фонда; перепланировки и переустройства жилых помещений; создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов; внесения платы за жилье и коммунальные услуги; контроля над использованием и сохранностью жилищного фонда.

Имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению жилыми помещениями входят и в предмет регулирования гражданского права, поэтому часть действующего ГК РФ посвящена регулированию жилищных отношений. Основные принципы регулирования жилищных отношений закреплены в Конституции РФ. Она закрепляет право граждан на жилище, а также предусматривает право граждан свободно передвигаться на территории РФ и выбирать себе место жительства. Часть 3 ст. 40 Конституции РФ говорит о предоставлении государственного или муниципального жилья малоимущим гражданам бесплатно или за доступную плату. К малоимущим приравниваются некоторые категории граждан, например инвалиды и ветераны ВОВ (согласно положениям ст. 9 Закона РФ «О приватизации жилищного фонда в РФ»).

Жилищные отношения классифицируются на:

1) отношения пользования жилыми помещениями на основании договора найма либо по иным основаниям. Посредством этих отношений реализуется потребность гражданина в жилье, поэтому они являются основой жилищных отношений. Отношения пользования жилым помещением строятся на разных правовых основах. Право пользования жилым помещением возникает на основании:

а) права собственности;

б) права члена семьи (в том числе и бывшего) собственника;

в) договора найма или аренды жилого помещения;

г) членства в жилищных и жилищно-строительных кооперативах;

д) права члена семьи (в том числе и бывшего) нанимателя, арендатора и члена жилищного и жилищно-строительного кооператива;

е) отношения по поднайму жилого помещения и др.

Жилищные отношения пользования жилыми помещениями регулируются главным образом нормами гражданско-правового характера. Эти отношения могут носить как вещно-правовой характер (пользование жилым помещением как правомочие собственника), так и обязательственно-правовой характер (в случае найма). Эти отношения характеризуются стабильным, длящимся характером;

2) жилищные отношения в области обеспечения граждан жилыми помещениями. Эти отношения характеризуются главным образом административно-правовым характером. Субъектами указанных отношений являются граждане, нуждающиеся в предоставлении жилья, с одной стороны, и государственные и муниципальные органы, занимающиеся предоставлением такого жилья, – с другой. Отношения носят властно-распорядительный характер;

3) жилищные отношения по пользованию служебными жилыми помещениями, общежитиями, другими специализированными жилыми помещениями (жилыми домами). Внутри категории жилищных отношений по предоставлению жилого помещения нередко выделяют отношения по распределению жилых помещений в общежитиях, служебных жилых помещений о домах маневренного фонда, ввиду того что данные отношения, как правило, характеризуются краткосрочностью, временным характером;

4) жилищные отношения, возникающие в области управления, эксплуатации, обеспечения сохранности и ремонта жилищного найма. Эта группа отношений носит наиболее комплексный характер. Они регламентируются нормами земельного, гражданского, налогового, административного права;

5) отношения, возникающие в связи со строительством и приобретением в собственность жилого дома или части его. Отношения, связанные со строительством дома, регламентируются главным образом нормами гражданского, административного, земельного права. Также строительство новых жилых помещений подчиняется нормам о градостроительстве. Отношения по приобретению жилого дома (покупке, мене, дарению, наследованию и др.) носят гражданско-правовой, диспозитивный характер. Но отношения по государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним носят административно-правовой характер;

6) жилищно-коммунальные отношения. Это договорные отношения собственников жилья и организаций, занимающихся предоставлением коммунальных услуг – услуг по обеспечению домов электричеством, водой, газом, отоплением и т. п.

Субъектами жилищных отношений являются:

1) граждане;

2) юридические лица;

3) Российская Федерация;

4) субъекты РФ;

5) муниципальные образования.

Данный текст является ознакомительным фрагментом.
Читать книгу целиком
Поделитесь на страничке

Добавить комментарий

Ваш адрес email не будет опубликован. Обязательные поля помечены *