Жилищный кооператив

ЖК РФ Статья 110. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

КонсультантПлюс: примечание.

Ч. 1 ст. 110 (в ред. ФЗ от 30.11.2011 N 349-ФЗ) распространяется на ЖК и ЖСК, созданные после 01.12.2011.

1. Жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и в установленных настоящим Кодексом, другими федеральными законами случаях юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления многоквартирным домом.

(часть 1 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

1.1. Настоящим Кодексом определяется правовое положение жилищных и жилищно-строительных кооперативов, в том числе особенности их гражданско-правового положения (пункт 4 статьи 49 Гражданского кодекса Российской Федерации).

(часть 1.1 введена Федеральным законом от 31.01.2016 N 7-ФЗ)

2. Члены жилищного кооператива своими средствами участвуют в приобретении, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. При проведении реконструкции многоквартирного дома жилищный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке реконструкцию этого дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство.

(часть 2 в ред. Федерального закона от 30.11.2011 N 349-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

3. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищно-строительный кооператив в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности выступает в качестве застройщика и обеспечивает на принадлежащем ему земельном участке строительство, реконструкцию многоквартирного дома в соответствии с выданным такому кооперативу разрешением на строительство. Жилищно-строительный кооператив, за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено Федеральным законом от 24 июля 2008 года N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства", не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

(в ред. Федеральных законов от 30.11.2011 N 349-ФЗ, от 13.07.2015 N 236-ФЗ)

(см. текст в предыдущей )

4. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы (далее также — жилищные кооперативы) являются потребительскими кооперативами.

5. Действие положений настоящей главы не распространяется на иные специализированные потребительские кооперативы, создаваемые в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье в соответствии с федеральными законами о таких кооперативах. Порядок создания и деятельности таких кооперативов, правовое положение их членов определяются указанными федеральными законами.

Строительство ведет жилищно-строительный кооператив

В случае выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения о государственной регистрации жилищного кооператива органом, осуществляющим государственную регистрацию юридических лиц, жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о выборе способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 6 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

7. В случае принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения об изменении способа управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в течение пяти рабочих дней со дня принятия этого решения жилищным кооперативом представляются в орган государственного жилищного надзора сведения о прекращении управления многоквартирным домом жилищным кооперативом в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

(часть 7 введена Федеральным законом от 31.12.2017 N 485-ФЗ)

Ст. 110 ЖК РФ. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы

Главная / Пресса об ипотеке и недвижимости / 2005 / Вступаем в кооператив

Вступаем в кооператив

Новый Жилищный кодекс наконец-то упорядочил деятельность современных жилищно-строительных и жилищных кооперативов (ЖСК, ЖК), посвятив им две главы: 11 и 12 (до этого было лишь несколько общих правил в Гражданском кодексе и устаревшие советские подзаконные акты. С 1 апреля вступил в действие и еще один "кооперативный" закон – "О жилищных накопительных кооперативах" (ЖНК). Так что сейчас есть аж две формы обзаведения жильем "через кооператив": ЖСК (ЖК) и ЖНК.

Чем различаются ЖСК и ЖНК?

ЖСК создается для строительства конкретного дома (его еще называют "кооперативом одного дома").

Жилищно-строительный кооператив — что это такое и стоит ли покупать квартиру с его помощью

Задача ЖНК — обеспечить своих членов жильем как таковым: как путем покупки квартир в разных домах, так и путем строительства.

Различаются и схемы оплаты жилья. В ЖСК члены кооператива либо полностью сами оплачивают строительство дома, либо кооператив берет часть необходимых средств в банке. Члены ЖНК самостоятельно создают "общий котел", из которого по мере накопления необходимых сумм за счет взносов новых членов оплачивается приобретение квартир для членов кооператива, вступивших в него ранее. Таким образом, некоторое время приходится ждать в очереди, давая кооперативу (а фактически другим его членам) пользоваться внесенными средствами. Впрочем, как заверяют разработчики нового закона, риск превращения ЖНК в "пирамиды" теперь значительно уменьшен.

Как теперь работает ЖСК?

"Жилищно-строительный кооператив — это некоммерческая организация, в которой граждане и юридические лица объединяют свои средства для строительства или реконструкции дома".

В отличие от граждан — участников долевого строительства члены ЖСК не обязаны полностью оплачивать квартиру к окончанию строительства дома. Вселившись, можно продолжать рассчитываться за жилье: сейчас наиболее распространена "рассрочка" на 3 — 5 лет.

Кредиты на строительство дома кооперативу — юридическому лицу получить проще, чем гражданам-одиночкам. Поэтому в ЖСК и проценты ниже, чем при ипотеке, и требований к будущим членам кооператива несравненно меньше.

Если создатели кооператива приняли решение не брать кредит, то средства на строительство жилья членам ЖСК придется собирать самостоятельно. В такой ситуации стоимость многоквартирного дома делится на всех, исходя из общей площади будущих квартир, и паевые взносы оказываются весьма высокими.

Для вступления в ЖСК обычно требуются заявление и паспорт. Возможно, попросят справку об источнике дохода (работа по найму, предпринимательство и т. д.). При этом размер заработков не является барьером для приема в кооператив: главное, чтобы вы платили взносы.

За что платить?

Вступительный взнос: платится один раз, расходуется на оформление приема в кооператив. Членский взнос: платится периодически (обычно ежемесячно), расходуется на текущую деятельность кооператива. Паевой взнос: платится регулярно частями, идет на оплату стоимости квартиры. Примечание: В ЖНК по закону обязателен именно такой набор взносов. В ЖСК виды платежей определяются уставом кооператива. Чем больше разновидностей взносов и сложнее порядок их внесения (периодические, внеочередные, специальные и т. п.), тем выше вероятность, что вас пытаются запутать и выудить лишние деньги. Поэтому, наиболее прозрачна и благоприятна для членов ЖСК система платежей, аналогичная взносам в ЖНК.

Когда отмечать новоселье?

После ввода дома в эксплуатацию проводится общее собрание членов ЖСК, и новенькие квартиры распределяются между членами кооператива. Получив копию решения собрания о предоставлении жилого помещения (или выписку из решения), можно вселяться и оформлять регистрацию ("прописку"). Однако до полной выплаты пая ваши права на квартиру будут существенно ограничены:

  • жилье нельзя продать. Можно лишь получить уплаченную часть пая при выходе из кооператива либо за деньги уступить пай третьему лицу. При этом члены ЖСК не имеют преимущественных прав на приобретение пая, а его покупателю понадобится вступить в кооператив (решение об этом принимает общее собрание);
  • для сдачи квартиры внаем потребуется согласие всех ее жильцов, а также правления ЖСК;
  • до выплаты пая квартира является собственностью кооператива и, как правило, находится в залоге у банка, выдавшего кредит на строительство дома. Здесь кроется основной риск для членов ЖСК: в случае разорения и ликвидации кооператива его имущество, в т. ч. квартиры, могут быть проданы для расчетов с кредиторами. И лишь то, что останется после расплаты с ними, распределяется между членами ЖСК.

В строительном кооперативе можно заработать

Задача ЖСК — не только строительство дома, но и последующее управление им, которое включает, в частности, обеспечение жильцов коммунальными услугами, содержание и ремонт общего имущества (чердаков, подвалов, инженерного оборудования, строительных конструкций и проч.). Жилищным кооперативам разрешена также предпринимательская деятельность: например, сдача в аренду нежилого первого этажа, подвала, предоставление участка придомовой территории для строительства магазина или других объектов. При этом в отличие от других форм управления домом (скажем, товарищества собственников жилья) доходы от предпринимательской деятельности ЖСК могут не только направляться на содержание и ремонт дома, но и распределяться между членами кооператива путем перечисления на их банковские счета. То есть вы будете получать на руки живые деньги. На практике такие заработки чаще всего возможны, если в доме есть нежилые или жилые помещения, сдаваемые в аренду, если крыша используется для размещения антенн сотовой связи, если на стенах устанавливаются рекламные плакаты.

КОММЕНТАРИЙ СПЕЦИАЛИСТА

Надежда МАРТЫНОВА, председатель жилищно-накопительного кооператива "Самарский новосел":
На сегодняшний день интересы пайщика кооперативов защищены на самом высоком уровне — Законом РФ. В нем очень подробно и по пунктам расписано, как следует поступать в тех или иных случаях: как вернуть деньги и на каких условиях, в какие сроки получить квартиру. Если кооператив реорганизуется или ликвидируется, пайщик гарантированно получает деньги назад, да еще с процентами. Что касается указанных в Законе сроков получения квартиры, то большинство кооперативов ими не довольны. Сейчас предписаны 2 года накопления и 3 года рассрочки. Но иногда пайщик вносит такую сумму, что мог бы получить квартиру раньше, чем через 2 года. Так что Дума на осенней сессии будет рассматривать предложение о сокращении срока накопления до 1 года.

Комсомольская правда, 23.05.2005
 Анна Добрюха

В газету обращаются жители домов, обслуживаемых кооперативами. Они интересуются, по каким правилам им жить после вступления в силу Закона о квартирной собственности.

Закон поссорил жителей?

В законе сказано, что важные вопросы обхозяйствования дома – выбор управляющего, определение платы на обслуживание, утверждение ремонтного плана, решает только сообщество собственников квартир.

«Но у нас в доме никто не спрашивает мнения жителей, – говорят владельцы квартир, – все решает правление кооператива. Мы считаем, что незаконно лишены права голоса».

С другой стороны приходят жалобы от руководителей или активистов кооперативов. Они рассказывают о жителях, которые не хотят вступать в кооператив и участвовать в решении проблем дома.

«После принятия Закона о квартирной собственности в нашем кооперативе начались разногласия. Ведь мы больше 20 лет жили по Закону о кооперативных обществах и уставу кооператива, – пишет Людмила Гусева.

Теперь в доме появились новые жители. Покупая квартиры, они не хотят вступать в кооператив. Такие люди предъявляют нам претензии. Мол, кооператив ущемляет их права собственников квартир.

Мы таких людей приглашаем на все собрания, но объясняем, что они не имеют права голоса. Они голосуют только в случае, если обсуждаются большие ремонты.

Все члены кооператива в нашем доме в свое время внесли паи и продолжают платить членские взносы. Теперь, если необходимо собрать деньги на ремонт подъезда, мы должны уговаривать нового хозяина квартиры, чтобы согласился вложить средства. Чаще начинаются трения, заявления: «А нам ничего не надо!»

Раньше в доме каждый понимал свои права и обязанности. С принятием Закона о квартирной собственности начались склоки. Каждый понимает закон по-своему и тянет одеяло на себя. Расскажите, как нам жить дальше!»

Кооператив – всего лишь управляющий

Отвечает руководитель Рижской ассоциации управляющих Игорь Трубко:

– Многие не понимают, что такое жилищный кооператив. Сегодня это всего лишь организация, которая решением общего собрания собственников получает право управлять домом.

– Как общество собственников или обычное домоуправление?

– Да, кооператив – это управляющий, выбранный жителями.

Ни внесенные в советское время паи жителей, ни членские взносы не дают кооперативу больше прав на обслуживание домом, чем любому другому управляющему. Жители в любой момент могут уйти к другой обслуживающей организации.

– Значит, кооператив должен подчиняться Закону об управлении жилыми домами и Закону о квартирной собственности?

– Так и есть. Оба эти закона вступили в силу сравнительно недавно. Но они принципиально изменили подход к обслуживанию жилых домов в Латвии.

– В чем состоят перемены?

– Первое: сегодня неважно, кто обслуживает дом. Важно, что ответственность за него несет сообщество собственников.

– Важнейшим органом власти в доме становится общее собрание собственников, независимо, являются ли они членами кооператива?

– Именно так.

Свои права надо беречь

– Какие вопросы могут решать только собственники квартир?

– Только сообщество собственников имеет право выдавать или отзывать доверенности от лица дома, передавать в пользование части общей собственности – подвалы, землю, подсобные помещения. Но самое главное, что только все владельцы квартир дома сообща могут решать, кому доверить управление домом, какие работы поручить управляющему и сколько платить за обслуживание.

ЖСК как схема покупки квартиры

Эти вопросы решаются большинством голосов при участии всех квартиро-владельцев.

– Может ли кооператив принимать решения по этим вопросам, не допуская до голосования жителей, не платящих членские взносы?

– Как правило, это противозаконно. Но бывают случаи, когда сообщество собственников квартир передают свои эксклюзивные права кооперативу. Мол, мы так доверяем правлению, что пусть оно устанавливает плату за обслуживание всего лишь на общем собрании членов кооператива (по статусу оно на порядок ниже, чем общее собрание собственников). Но чтобы передать эксклюзивные права кооперативу, нужно согласие как минимум двух третей собственников. Едва ли какой-то дом в Латвии такое решение принял.

Вернуть людям голоса

– Выходит, кооперативы поступают незаконно, отстраняя новых жителей от голосования?

– Жители, не вступившие в кооператив, не имеют права голоса только при обсуждении внутренних вопросов кооператива. Например, не могут голосовать за зарплату председателя. Но когда речь заходит о доме, они должны участвовать в обсуждении и голосовании наравне с членами кооператива.

– Что делать жителям, которых кооператив отстраняет от голосования по вопросам ремонта, платы за обслуживание и порядка содержания дома?

– Они должны требовать, чтобы кооператив предъявил документ, на основании которого лишает собственника права голоса. Это может быть протокол общего собрания собственников, где две трети владельцев квартир передали кооперативу права решать такие вопросы без их участия, или коллективный договор на обслуживание, в котором такие права кооператива описаны. Но, как правила, ЖЭКи показать такие документы не могут.

Как помириться?

– Стоит ли жителям передавать эксклюзивные права сообщества собственников кооперативу?

– Давайте почитаем Закон о кооперативных товариществах. Там сказано, что если на первом собрании членов кооператива кворума нет, то второе собрание может решать все вопросы простым большинством голосов. То есть даже два человека имеют право определить судьбу 140-квартирного дома (если дом такое право кооперативу доверил). Это никому не выгодно.

– У человека нет договора с кооперативом, и тот решает (без общего собрания собственников) менять крышу. Должен ли жилец, не согласный с ремонтом, платить за работы?

– Пока крыша не поставлена, кооператив, не согласовавший ремонт с сообществом собственников, не имеет права требовать деньги. Но если ремонт проведен, кооператив добьется выплаты через суд. Ведь дом получил от новой крыши определенное благо.

– Какой выход из ситуации?

– Если большинство владельцев квартир не согласны с действиями кооператива, но не могут добиться своего мирным путем, нужно вызывать полицию и не пускать в дом мастеров. А далее – менять управляющего, который грубо нарушает права сообщества собственников.

– Что делать самим кооперативам, чтобы в домах настал мир?

– Кооперативам следует понять, что с принятием Закона о квартирной собственности их власть над домами уменьшилась. Поэтому время от времени нужно созывать не только общее собрание членов кооператива, но и общее собрание собственников квартир. Это позволит кооперативу ЗАКОННО устанавливать плату на обслуживании и планировать ремонтные работы.

«Хочу похвалить свой кооператив!»

«Прочитала в вашей газете рассказ жителей о хорошем дворнике. Решила тоже поделиться положительными эмоциями.

Наш дом по улице Даммес находится в управлении кооператива Celtnieks. Недавно мы выбирали старших по подъездам. На встречу пришла председатель кооператива. К сожалению, не знаю ее имени, но хочу похвалить. Эта дама – образец для управляющих.

Председатель четко рассказала о финансах дома. Долги наши невелики – около двух тысяч латов, накопили мы три с половиной тысячи. Весной в нашей девятиэтажке начнут косметический ремонт.

На собрании мы спрашивали, почему начинаем с «косметики»? Но узнали, что необходимые работы по дому уже проделаны. Отремонтирована подъездная дорога, поставлены новые ливневки, окна на лестничных клетках. В подъездах появились железные двери с домофонами, отчего на лестничных клетках стало намного чище.

Теперь мы ждем косметического ремонта. По соседству работы уже проведены. Мы специально ходили смотреть на результат: чистота, красота!

Но главное я не рассказала. С недоумением читаю статьи о жильцах, которые платят за обслуживание по 40–50 сантимов с квадратного метра и не могут добиться помощи от управляющего. Плати мы такие деньги кооперативу Celtnieks, давно поставили бы во дворе фонтан.

Мы платим за обслуживание дома всего 11 сантимов с «квадрата», за эксплуатационные расходы – еще 6 сантимов. Это в два раза меньше, чем платит соседняя многоэтажка, управляемая другой обслуживающей организацией.

Что это значит? Только то, что дом можно обслуживать по невысокой цене, добиваясь отличного результата. Желающим в этом убедиться советую зайти в наш жилищный кооператив».

Зане, Рига, Иманта

К.т.н доцент Яушев Р.А. ст. преподаватель Шохан Р. Карагандинский государственный университет им. Е.А. Букетова, Казахстан

Исследование проблем фукционирования кооперативов собственников квартир

Получив в собственность жилье, а одновременно и полную ответственность, в том числе и финансовую, за его содержание и пользование коммунальными услугами, бывшие квартиросъемщики государственного жилья, а ныне совладельцы объектов жилой недвижимости начали искать пути практической реализации своих прав и обязанностей. Решением стало создание кооперативов собственников квартир (КСК), учредителями которых были те же совладельцы жилья. Затем эти формирования, число которых сегодня в Казахстане охватывает 92% домостроений, объединились в свои региональных ассоциации. В 1997 году была создана Республиканская ассоциация кооперативов собственников помещений. Основными действующими институтами в жилищной сфере стали кооперативы собственников квартир.

Что такое ЖСК?

Эти общественные по своей сути образования утвердились на рынке жилищно-коммунальных услуг в основном в качестве субъектов спроса, а также все еще в большой степени субъектов предложений услуг по управлению и эксплуатационному содержанию жилищной собственности в форме кондоминиума. Региональные ассоциации кооперативов собственников квартир добились участия своих представителей в аппаратных совещаниях руководителей областей и городов, правительственных селекторных совещаниях по вопросам формирования жилищно-коммунального хозяйства. Кроме того, за счет создания кооперативов собственников квартир потребность рабочих мест в сфере жилья увеличилась в 1,5 раза. И эта объективная потребность, отвечающая сегодня спросу населения, будет, по нашему мнению, в дальнейшем расти, поскольку качество и объемы услуг в столь социально важной сфере играют первостепенную роль. Для выявления отношения жильцов к Кооперативам Собственников Квартир было проведено исследование в виде анкетирования. Был охвачен широкий возрастной диапазон, включающий возраст респондентов от 18 до 78 лет. Анкетирование проводилось с целью выявления оценки жителей работы кооперативов собственников квартир, выявление проблем и недоработок, присутствующих в деятельности кооперативов собственников квартир. Было опрошено 200 человек, среди которых большинство (64%) составляли женщины. Социальный статус опрошенных был различен: 17% респондентов являлись студентами, 27%- пенсионерами, 56%- работниками бюджетных, частных организаций, частными предпринимателями, домохозяйками. На вопрос «Устраивает ли вас качество услуг, предоставляемых КСК?», большинство респондентов (66%) дали отрицательный ответ, что скорее свидетельствует о необходимости перестройки деятельности кооперативов собственников квартир.

Таблица 1

Главными проблемами в предоставлении жилищно-коммунальных услуг

Наименование

Процент случаев

Не своевременный вывоз мусора

21

Не своевременная уборка территории

18

Не своевременная подготовка к отопительному сезону

13

Несвоевременная заправка емкостного газа

11

Отсутствие ремонта в подъезде, отсутствие детской площадки

9

Проблемы в водоснабжении

7

Перебой в электроснабжением

2

Протекание крыши

6

Сырость подвала

6

Не работает лифт

7

Чаще всего респонденты, отвечая на вопрос о качестве предоставления жилищно-коммунальных услуг, жаловались на несвоевременный вывоз мусора. Как выявил опрос, решение многих проблем кооперативов собственников квартир не может осуществить в связи с отсутствием финансовых средств, несвоевременной оплатной платежей жильцами. Поэтому большинство вопросов данного характера зависят от желания и возможности самих жильцов и позволить улучшить положение в жилищном секторе. В деятельности кооперативов собственников квартир жители выявили следующие недостатки: низкой уровень менеджмента кооперативов собственников квартир — 36%; не квалифицированность работников при КСК — 20%; фактически не ведется финансовая отчетность- 11%; напряженные отношения услугодателей с жильцами- 25%; КСК существует формально (практически не выполняет свои функции)- 4%; нет положения регулирующее деятельность кооперативов собственников квартир- 3%; отсутствие прогнозирования и планирования работ- 1%.

По данным опроса 61% респондентов устраивает сумма взносов в КСК, 39% опрошенных- сумма взносов не устраивает. Среди тех респондентов сумма взносов, которых не устраивает, нет связи с возрастом и социальным статусом. Но практически все респонденты (89%), сумма взносов которых не устраивает, также недовольны работой КСК. Большинство из них не видят реальной деятельности кооперативов собственников квартир и не знают какая именно деятельность осуществляется за платежи жильцов. По нашему мнению, наиболее крупным недостатком работы кооперативов собственников квартир является отсутствие связи с жильцами. Жильцы часто жаловались на то, что им трудно найти представителей руководства кооперативов собственников квартир, на то, что собрания жильцов проводятся слишком редко, либо не проводятся совсем, также у жильцов нет возможности контролировать финансовую деятельность кооперативов собственников квартир. Здесь присутствует также вина самих жильцов, которые мало знакомы со своими правами и обязанностями, не проявляют заинтересованности к работе кооперативов собственников квартир, не выбирают ревизионную комиссию, которая проводила бы ревизии и сообщала об их результатах жильцам. С целью усиления, контроля за деятельностью кооперативов собственников квартир в Мажилисе Парламента обсуждался вопрос о создании структуры управления жилищным хозяйством по месту жительства — общественных комитетов местного самоуправления (ОКМС). Но данный закон не был принят. В мировой практике ОКМС являются общественными структурами, которые организуют сами жители, они же выбирают председателя, который работает на общественных началах. Необходимо заметить, что создание данных структур требует высокой активности населения, которая в нашем обществе особо не наблюдается.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *