ЖСК

Что такое ЖСК?

ЖКХ

Опубликовано на сайте: 16 ноября 2009 г. 13:00
Публикация в газете: №41 (768) от 12 ноября 2009 г.

ЖСК: Жилищно-Строительный Кошмар?

Именно такая расшифровка аббревиатуры – ЖСК, похоже, больше всего подходит некоторым кооперативным домам в Москве…

Поторопились с отменой

Несколько лет назад Федеральный закон № 189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» наделал много шума своей 14-й статьей, которая обязывала все старые ЖСК с выплаченными паями перерегистрироваться в ТСЖ. Иначе они бы подлежали ликвидации в судебном порядке. Пошла волна возмущений от ЖСК, решение законодателей истолковали однозначно – кооперативы хотят погубить, задушить, угробить. Наверное, депутаты тогда стушевались перед столь бурным натиском и быстренько исключили эту норм у из закона. А плоды этого скоропалительного «шага назад» пожинают сейчас жители кооперативных домов.

Жалобам в редакцию от них несть числа. Во всех одно и то же: председатель самоуправствует, правит в доме единолично, собрания не проводит, перед собственниками не отчитывается, правление и ревизионная комиссия – «ручные». Люди спрашивают: что делать?

В одном таком ЖСК все попытки инициативной группы провести собрание и переизбрать председателя закончились провалом. И они придумали выход из ситуации. Решили собрать с жителей заявления о выходе из членов ЖСК. Если более 50 процентов собственников такие заявления напишут, то ЖСК как юридическое лицо подлежит расформированию. Такая норма предусмотрена Жилищным кодексом в отношении ТСЖ.

Насколько этот революционный способ воздействия на нерадивого председателя разумен, мы попытались разобраться с нашим экспертом из Общероссийской жилищной федерации – Ларисой Денисовой:

– Все зависит от числа вышедших из членов ЖСК. Если более 50 процентов собственников подтвердили свою волю, то юридическое лицо не может в этом случае функционировать и подлежит ликвидации и по Жилищному, и по Гражданскому кодексу. Допустим, удалось набрать только 49 процентов, но 51 процент собственников членами ЖСК при этом остаются. Тогда речь может идти об изменении способа управления. По закону это решает общее собрание собственников: либо дом продолжает управляться ЖСК, либо выбирается внешняя управляющая организация. Но ЖСК при этом все равно продолжает функционировать.

Бороться с председателем путем выхода из членов ЖСК можно, если на стороне инициативной группы будет более половины собственников. Если же акция недостаточно организована, и заявления напишут лишь несколько человек, то результата не добиться. И еще… Многие председатели ЖСК считают, что на них распространяется раздел Жилищного кодекса о жилищно-строительных кооперативах. Это не так! Он написан для вновь создающихся, строящихся ЖСК, или для тех, где еще не выплачены паи. По этой норме для организации кооператива достаточно пяти учредителей. К старым ЖСК, члены которых давно выплатили паи, этот раздел вообще не имеет никакого отношения. Между ними нет паевых взаимоотношений, они фактически стали собственниками, и сейчас, по сути, это объединение собственников под названием ЖСК. И руководствоваться в своей деятельности они должны разделом Жилищного кодекса о ТСЖ.

Протест одиночки

Вот что рассказал наш читатель, также проживающий в доме ЖСК:

– Деятельность нашего правления и его председателя для нас – тайна за семью печатями. Какие договора заключены, с кем, на какую сумму, узнать не можем, как ни пытаемся. Все хозяйственные вопросы решаются кулуарно, в тесном кругу правления. Из ответа управы района на нашу жалобу узнали, что, оказывается, у нас ежегодно проводятся общие собрания, на которых мы большинством одобряем отчеты правления, и ревизионная комиссия не находит в его работе никаких нарушений. Объединиться жителям нашего дома сложно, большинство – пенсионеры, часть квартир сдается в аренду и хозяев не найти. Хочу выйти из членов ЖСК и через суд принудить председателя заключить со мной договор управления. Тогда я мог бы отстаивать свои права в одиночку.

Лариса Денисова:
– В этом случае вы имеете право на заключение договора со своим ЖСК как не член этого ЖСК, но не на управление, а только на содержание и текущий ремонт общего имущества. Никаких других вариантов быть не может. Вы ничего от этого не выиграете. Стоимость затрат на содержание и текущий ремонт общего имущества по этому договору вам предъявят такую же, как и членам ЖСК, но только рассчитана она будет на коммерческой основе. Услуги не членам ЖСК считаются не уставной, а предпринимательской деятельностью. И в этом случае кооператив, уже как обслуживающая коммерческая структура, имеет право включить в цену прибыль.

Единственный и самый надежный способ решить проблему – организоваться, провести все-таки общее собрание и выбрать другой способ управления.

Жилищно-строительный кооператив

Ваш вариант – протест одиночки, занятие, лишенное смысла.

Лилия Позднякова | Обсудить статью

Другие статьи на тему: ЖКХ

  • Более 18 лет мы были вместе с вами
    Уважаемые читатели! К сожалению, мы сегодня в последний раз встречаемся на страницах нашей газеты. Ваш Управдом закрывается. По независящим от нас причинам правительство Москвы не нашло финансовых возможностей для дальнейшего выпуска «Квартирного ряда».
  • Прокурор тебе поможет
    Счетная палата в следующем году впервые вместе с Росфиннадзором проведет параллельные проверки в сфере ЖКХ, особенно по итогам зимнего отопительного периода, сообщил ее председатель Сергей Степашин на конференции «Взаимодействие органов внешнего и внутреннего финансового контроля».
  • Свершилось! Крайним назначили собственника
    14 декабря в третьем чтении, то есть окончательно, Госдума утвердила два важнейшие для россиян закона – о продлении сроков и определении основных направлений деятельности Фонда содействия реформированию ЖКХ и о создании системы финансирования капитального ремонта многоквартирных домов.
  • Альтернатива общему котлу
    На пленарном заседании Госдумы в третьем чтении были приняты поправки в Жилищный кодекс, касающиеся проведения капремонта в многоквартирных домах.
  • Так ли страшен реагент, как его малюют?
    Как только наступает зима, сразу начинаются разговоры об антигололедных реагентах. Этих борцов со снегом в народе недолюбливают. И ботинки калечат, и шубы, и собачьим лапам достается. Разберемся, насколько справедливы эти нарекания.

Жилищный кооператив Best Way — почему так неоднозначны отзывы

Один ЖСК может строить только один многоквартирный дом — изменения в законодательстве

ЖСК и недобросовестные застройщики

Строительство домов жилищно-строительными кооперативами (далее – ЖСК) зачастую используется застройщиками для целей обхода требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости» (далее – Закон об участии в долевом строительстве).

Сама возможность строительства многоквартирного дома с помощью ЖСК предусмотрена в Жилищном кодексе РФ.

ЖСК является некоммерческой организацией – объединением граждан с целью удовлетворения потребности в жилье, то есть предусматривается определенная совместная деятельность.

По своему смыслу, данная возможность предполагает наличие некоего коллектива (например, на предприятии, в отрасли и так далее), члены которого объединяют свои усилия для решения общих жилищных проблем, совместно участвуют в строительстве, контроле за строительством, управлении кооперативом на всех этапах строительства и деятельности кооператива.

Данная форма не была предназначена для цели продажи квартир и получения прибыли инициатором стройки – застройщиком.

Но нечистоплотные застройщики и бизнесмены стали вводить в заблуждение и использовать данную форму в ущерб интересам граждан.

Граждане, вступившие в кооператив, лишены гарантий, которые законодательно установлены для участников долевого строительства, в частности:

  • договор не подлежит регистрации, что влечет за собой «двойные продажи»;
  • сроки строительства могут переноситься без какой-либо компенсации гражданину;
  • отсутствуют права на расторжение договора, выход из кооператива и возврат средств при нарушении сроков и порядка строительства;
  • сложность проверки ЖСК, отсутствие обязанности составлять и публиковать проектную декларацию, информацию о финансовом состоянии .

Именно минимальные права и фактическое отсутствие гарантий у гражданина привлекло внимание недобросовестных застройщиков к этой форме.

Что фактически сделало само ЖСК – «серой» схемой строительства. И опытные юристы советовали гражданам «обходить стороной» ЖСК.

Законодательные новеллы

Законодатель, не отказываясь от ЖСК, пытается бороться именно со случаями недобросовестного использования ЖСК при строительстве многоквартирных домов.

Так с 25 июля 2015 года вступил в силу Федеральный закон от 13 июля 2015 года N° 236-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», которым внесены изменения в Жилищный кодекс РФ.

Теперь жилищно-строительный кооператив (за исключением жилищно-строительных кооперативов, создание которых предусмотрено ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства») не вправе осуществлять одновременно строительство более одного многоквартирного дома с количеством этажей более чем три.

Данное требование должно быть исполнено к 25 июля 2016 года.

В случае, если уже существующий ЖСК осуществляет строительство более одного многоквартирного дома или количество членов такого кооператива превышает количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, то не допускается принятие новых членов в указанный ЖСК до получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирных домов.

То есть существующие ЖСК до окончания строительства более не вправе привлекать средства граждан.

Кроме того, с 1 июля 2016 года на ЖСК возлагается обязанность по размещению в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства ряда документов, в том числе:

  • устав ЖСК;
  • количество членов жилищно-строительного кооператива;
  • разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива;
  • права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства;
  • местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство;
  • количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений;
  • предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома.

С 1 июля 2016 года вступает в силу норма, согласно которой жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием системы:

  • заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом;
  • проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения;
  • документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок;
  • протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива;
  • документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей;
  • заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива;
  • иные документы, предусмотренные настоящим Кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива.

Вне зависимости от этих новелл мы советуем гражданам отдавать предпочтение покупке готового жилья либо участию в долевом строительстве (при условии регистрации договора в Росреестре и внесению платы только после регистрации договора) и отказаться от вложения средств в строительство жилья через ЖСК.

Использование ЖСК возможно лишь в соответствии с действительным смыслом и назначением такой формы, в случаях, указанных в начале данной статьи.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *